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隨著畢業季的來臨，無論是高中或是大學的畢業生都能長舒壹口氣了。然而各大高校仍在做最後努力，以期提升數據形象。

學年走向尾聲，針對各大高校的眾多統計測評新鮮出爐了。對於學生公寓產業而言，這三個數字尤為重要：6年內畢業率（有多少學生能在6年內拿到本科學位）、新生留存率（有多少大壹新生選擇繼續在本校讀大二）、以及錄取率（多少申請人被最終錄取）。這幾項數據與學生人數有著千絲萬縷的關系，也預示著今後幾年的學生公寓租客市場規模。

此三項數據亦是高校教學質量的量化表現，高中生擇校的重要參考數據。高等教育不言而喻是人生最重要的投資之壹，在美國，很多學生會申請學生貸款以支付學費，這是很普遍的情況。和中國的眾多房奴壹樣，將來還學生貸款也是壹件耗時長，困難重重的事情。

哈佛大學的聯合住房研究中心的壹項報告顯示,未能畢業的學生最受學貸之苦。他們占所有貸款至少5萬美金的學生中的比例，從2001年的6%上升至2013年的22%。

正因如此，高中畢業生應當準確估測自己的學業的能力，尋找合適的高校就讀。而高校則要保持壹個良好的6年畢業率。在美國，雖說本科階段的學歷應當在4年內完成，但並沒有規定必須用四年時間修完要求的課程。提早或延遲畢業都是正常情況。

房產大數據公司Axiometrics 對175所美國頂尖高校進行了統計：入選的高校樣本涵蓋了大型房地產投資信托基金、學生公寓主要開發商和運營商密切關註的目標市場。下面我們來看看這三組數據：6年畢業率、新生保留率、和錄取率的數據向我們揭示了什麽。

16-17學年，“6年畢業率”排名前十的主要是大型公立大學，入圍的私立高校只有兩所：聖母大學（印第安納）和理海大學（賓夕法尼亞）。私立院校總體還是略遜公立院校壹籌。加州大學系則有三大分校進入前十：伯克利、爾灣、及洛杉磯。另有兩所來自中西部，剩余的都來自東海岸。這10所院校的平均入學人數為3萬2千7百人，過去十年，這壹數據呈現穩步上升態勢。

本年度十大“6年畢業率“最低的高校往往是過去十年內入學人數增長緩慢的。然而卻有兩個例外：2008年薩凡納州立（佐治亞）與猶他谷大學（猶他）的增長率分別為11.8%與12%，較任何其他學校的壹年的數字幾乎翻倍。

畢業率低的院校的平均學生人數也較低，大約是1萬1千8百人。其中有4年制的公立學校，但主要還是走讀的專科學校與分部校區。這些學校大多位於西部與南部，佐治亞州的占了多數。

新生保留率榜單的兩極的學校與6年畢業率的有所重疊。新生保留率指的是有多少新生繼續在原校讀大二，而非轉學或退學（都是在美國非常常見的情況）。

新生保留率高表示學生對第壹學年的大學生涯表示滿意。當然，學生也會因為與學校無關的原因退學，例如經濟上或學業困難、家庭、個人情況等。

對於學生公寓投資客而言，應該關註新生保留率，這個數據越高，這個學校附近的學生公寓越值得投資。因為許多高校規定大壹新生必須住宿舍，因而學生公寓的住客通常是高年級學生。

“6年畢業率”和 “新生保留率”都跟高校的教學質量搭界。課業難，那麽“錄取率”也較低，說明該校比較精英化。

為什麽這麽說呢，因為“錄取率”最低的十大高校，“新生保留率”和“6年畢業率”都是最高的。盡管少錄取學生在短期內對入學人數增長沒有多大幫助，但從長計議，可以保證穩定的學生人數、保留率，以及學業完成率。

反過來看，“錄取率”最高的十所高校卻不是“新生保留率”與“6年畢業率”最低的。只有猶他谷大學同時進入這三張榜單，而且是其中學生人數最多的。

可是這些高校有壹個共同點：都是典型的小型公立學校。他們要靠不斷增加的入學人數來存活，那麽就會相應犧牲掉新生保留率和6年畢業率。

總體來看，這三項數據為評估高校質量及其學生群體提供參考，盡管學業難易並非影響學生是否能繼續泛舟於學海之中乃至畢業的唯壹因素。學生公寓投資者可以用這些數據來估量各大高校學生人數，也就是當地市場的需求量。

By Sarah Simmons | Thursday, May 25, 2017

翻譯： 居外研究院實習編輯 常元臻 June 6， 2017

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

當投資者不在美國時，是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事，會導致租客的不滿，甚至失去固定回報。而選擇壹家優質的物業管理公司，就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用，那麽大家該如何選擇呢，請看居外網為大家壹壹介紹。

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壹、選擇物業管理公司的必要性

• 人在千裏之外，如何確保您投資的房產獲得悉心照顧？
• 您投資的房產出了問題該怎麽辦，比如水管漏水，租戶忽然退租或者遇到小偷？
• 如何及時地進行必要的維修工作、並及時繳納法律規定的稅和保險？

這都是在美國買房後，會碰到的實際問題。對於打算出租獲利的投資者來說，最好的選擇莫過於委托壹家物業管理全權進行管理。接下來，第二個問題來了:

二、怎麽才算壹家好的物業管理公司

找到並委托物業公司對自己的房產進行管理，並不能取消大家的所有顧慮：物業公司會不會在維修費上宰您壹筆？或者，真的有這樣的問題需要解決嗎？物業公司能快速地找到租客嗎？只有當您出問題的時候，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

為此，我們為大家篩選出優質物業管理公司所必備的幾大要素：

1. 對房屋細致的看管，確保所有事情進行順利
2. 及時、高效的處理所有問題
3. 確保租客及時與投資者簽訂租約
4. 確保快速跟進房主住宅審查程序
5. 解答房主任何有關在線對賬問題
6. 當租客離開時，迅速尋找並篩選新租戶

三、通過六大關鍵問題找到優質物業公司

介紹了相關的基礎知識，接下來將進入實戰階段，將告訴大家，通過詢問物業公司六個關鍵問題，就能找到優秀、合適的物業管理公司：

1、他們如何篩選租客？

這個問題的重要性在於，只有找到壹位能夠按時支付租金，並愛護所租房屋的租客，妳的這次出租才算獲得真正的成功！如果物業管理公司不能做到的話，這就意味著，投資者將有可能在資金上蒙受損失。

有些管理公司可能只是在線完成簡單的檢查，比如：無犯罪記錄、有良好的信用等級、沒有被勒令退租的記錄。這些條件的確很有用，但是，還不夠！優質的物業管理公司，除了對以上條件的篩選外，他們還會身體力行：

• 到租戶的家中拜訪，這樣可以看出潛在租戶是否愛護住宅。
• 會詢問租戶當前的房東，了解尤物拖欠租金或是損壞房屋的記錄
• 會為投資房屋購買“租金保護險”。如果租戶以外停止支付獲離開。房主會得到6個月的租金。

2、管理公司離您的住宅有多遠？

如果物業管理公司離戶主的房產較遠的話（超過30英裏），就很有可能不能定期或是及時的對房屋進行檢查。所以，最好是選擇距離較近，即使租戶出現任何緊急問題，都能馬上解決。

3、如何管理房產？

有的管理公司無組織章法與調理。對於租戶或是房屋本身所出現的問題，只用碎紙片或憑記憶進行記錄，好壹點的，也不過是用EXCEL系統。投資者應該選擇壹家有在線房產管理程序的公司，以便投資者在異國可以24小時的通過電話或是電腦，在線隨時查看自己房屋的狀況；了解最新的出租情況；是否已支付保險和各項稅款；以及查看房屋審查報告和照片。

4、是否曾為海外投資者服務過？

對於海外投資者來說，他們需要壹位好的投資導師和幫手，來引導與解決他們所遇到的問題。壹家好的物業管理公司，就能兼任這兩個角色。

• 他們會確保投資者擁有會計師歸檔繳納稅申報書需要的所有文件
• 幫助投資者與當地政府協商房產稅事宜，確保無額外費用
• 為投資者節省財富

5、如何收費？

壹般，管理公司會像投資者收取租金收入10%的費用。如果是長期投資，則會收取壹個月的租賃傭金用來尋找新租戶。反之，不合格的管理公司，會獅子大開口。

6、如何獲得租金收入？

無論您指定的賬戶位於哪個地方，您的物業公司都應該將每個月的租金匯入您的賬戶。當然，大家最好在所在國家開設壹個美元賬戶（最好是能開設壹個美國銀行賬戶），以避免兌換利率方面的損失。

如果轉賬手續費過高，投資者可每3個月取壹次，或是以支票的方式取現金。但需投資者註意的是，以海外銀行為付款行的支票通常需花費更長的時間才能兌現。

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大家購買了美國房產後，如何獲取投資回報的最大化呢？除了之前介紹的地段、房屋類型、物業管理公司這些固定的客觀因素外，還有哪些方面可以讓自己的房產增值呢，居外網整理相關資訊後，為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修！

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壹、定期維修 房子保值更省錢

就像維修汽車壹樣，房屋也要定期維修。定期處理壹些小問題，可保障房子“健康”，並有助保持其價值。而有些小問題不馬上改善，日後可能導致巨大的開支。因此，在可能的情況下，盡快解決房屋當前的問題，不要等到想賣房時才匆忙作出對應，為此，居外網為您盤點有助於保持房屋價值的九大定期維修項目：

（1）有問題的暖氣系統：定期檢查和維修壁爐（至少每年壹次）。每年兩次更換過濾器；

（2）通風不良：確保有足夠的通風口。通風口不應被油漆覆蓋，以免影響空氣流通。如有需要，安裝屋頂通風口。確保浴室、廚房和洗衣房的通風口連接到戶外，而不是閣樓。同時確保通風口有遮蔽物，防止雀鳥、老鼠和松鼠等小動物在那裏築巢或棲息；

（3）有缺陷的水管，常見問題和解決方法：

• 水壓太低：通常出現在老舊的水管，裏面積聚壹些物質，必須清理或更換。
• 水管老舊、日久失修或安裝不正??確導致漏水。壹旦發現，應盡快修理，以防引致發黴。
• 廁所漏水很不雅觀，同時會因受潮而損壞，應盡快修理。
• 因樹根或汙泥堆積引致排水緩慢。不要等到汙水倒流入屋才處理。聯絡持照水管工評估情況。

（4）保養不良：定期為房屋外墻油漆和填補裂縫。更換腐爛的木制門檻。填補車道和人行道的裂縫，以防潮氣入侵。定期修剪樹木；

（5）地基問題：每年壹次檢查地基，找尋潛在問題，並加以處理；

（6）屋頂問題：清潔檐槽和落水管；穩固遮雨板。保持屋頂清潔，以防樹枝磨損屋頂；

（7）排水溝故障：更換或修理彎曲、破爛或角度不良的排水溝和落水管。確保排水溝適當密封；定期清理以防堵塞；

（8）清除地基的堆肥和木屑，以確保雨水不會從地基或房屋四周滲入屋內。地面坡道應遠離地基至少十遲；

（9）電氣布線不良：升級配電板，以符合今天的用量。找持照電工幫忙，以免發生危險，引起火災；

二、小裝修換來大回報

遵循抓大放小的原則，著重五步裝修，可讓自家房產增值不少，獲得最大投資收益。

• 廚房——廚房是重要的宅內活動區域，改進此處​​，比改進別的功能單位更壹目了然，也更能提升房屋價值。廚房內有許多細部可以下功夫，換壹個配置飲水/出冰機的冰箱，裝壹臺內置式微波爐，置壹臺雙爐竈具，這些新的電氣用具不僅擴充廚房功用，也能提亮整體效果。視磨損度，也未必全換，如果臺面有刮傷或汙痕，但櫥櫃狀況完好，單單換個臺面就行，或者再換壹些五金配件比如櫥櫃把手。

• 衛浴——人們喜歡衛浴空間寬敞，投其所好，做拱頂、開天窗、裝壁櫥、配鏡子，都能放大空間感。換壹些現代化燈具，多壹點櫥櫃空間，也是加分因素。但不用大換管道和瓷磚，花錢裝壹個花俏的水龍頭和時髦的噴淋頭，那錢只會順著下水道流走。

• 室外——室外景觀美化，讓潛在買家形成第壹印象。沒必要花大錢聘請景觀設計師，修整草坪、巧植灌木，都能造成第壹眼驚艷。設計平臺、天井，做壹個封閉式門廊，都很受歡迎，又不算特別昂貴。

專家解析：這筆裝修成本的頭1000元，每壹分錢都能趁轉售撈回來，但超出1000元，此後花的每壹份錢就接近零利。

• 屋頂和窗——屋頂漏水？屋檐排水管裏，旁逸斜出幾根野草？潛在買屋人看了就會搖頭。新窗戶可能很貴，但能給房屋帶進自然光，通常能省壹點暖氣和空調費。

專家解析：30%至40%的裝修費，可從暖氣電費帳單裏抵消，余下60%至70%，可以通過轉售所得收回。

• 美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的價格，自己做粉刷匠，其實並不費錢。做清潔、大掃除，換幾盞燈，都是投壹分錢，收壹分錢。

屋主到底能回收多少房屋裝修成本，抑或回收以外還大賺，則取決於多重因素。壹方面看房市－現在是賣方市場，正值佳令；壹方面看妳自己。所以最後請聽壹句勸，房屋裝修要適可而止。如果妳不是住在佛羅裏達或亞歷桑納的高端住宅區，建議不要加裝泳池。此類奢侈附件有時被買家視作累贅。車庫改裝的確增加居住空間，但車要停哪裏呢？還不如改裝土庫（要夠幹燥）或閣樓（天花板要​​夠高）更實際。

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