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中國香港房產市場近期發生了一件奇怪的事情。

新年前夕，一位買主預付了5%的定金，欲購買在香港島山頂一棟售價9250萬美元的三層豪宅。

這棟房子帶花園和游泳池，可縱覽山下的城市，眺望遠處的海港。

一個月後，買主退出交易，損失了460萬美元的定金。

尚不清楚是什麼導致了如此之大的違約事件。不明身份的買主可能是遇到了財務問題。或者買主也可能認定那是筆賠錢的買賣。

但如此規模的違約“相當罕見”，投資與經紀公司裡昂證券（CLSA）亞太地區房產研究總監王豔（Nicole Wong）說。

它也反映出對香港房產市場普遍存在的不安狀態。雖說沒收定金的情況仍相對罕見，但近幾月來，潛在房屋買家突然接連違約，似乎表明市場信心在減退。

多年來價格的急速上升，使香港成為全世界房價最高昂的城市——這一殊榮香港已連續保持了9年。去年夏季開始，房市進入了數月之久的跌勢。

“總的來講，從去年年中到現在，房產市場的氛圍一直不佳，”香港房產機構領域佳士得（Landscope Christie’s）創始人兼首席執行官許賡勝（Keng Shing Koh）說。

普通住宅市場的價格已下跌，抵押貸款申請驟然下跌，交易數量驟降，9月份跌至自2005年以來的最低點。根據香港差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）的數據，從2018年7月到12月，住宅價格降低近10%。在這一輪自2008年全球金融危機以來環比幅度最大的跌勢中，去年11月房價指數降了3.5%。

在連續上漲28個月之後——該市有史以來最長的記錄——市場似乎終於開始降溫了。

專家表示，這一趨勢背後存在多種因素。雖然香港經濟仍在穩步推進，但過去幾個月來的一連串事件給房價造成了不利影響：中美之間的貿易緊張關系不斷加劇，美國利率提高，中國經濟降溫導致人民幣貶值，引發恆生指數震蕩。

但一些分析人士已看到回轉跡像。

裡昂證券的王豔稱，她對市場十分看好。她指出，美聯儲1月公布將停止加息，中國的央行已采取措施穩定人民幣彙率，香港股市也在回彈。王豔稱她預計房價將再度上升。

早在1月底和2月初（這期間是中國春節假期，平常是淡季）看房人次已經增加。 她表示，據銀行自身的估值來看，交易量已從持續數月的下滑中回到兩年來的均值。

去年，山頂兩棟別墅分別以1.149億美元和1.785億美元的價格售出。  王豔稱，“近期房價事實上已趨於穩定，並正從底部開始上升，”她接著說她預計房價將上漲15%。

王豔稱，需求的大幅增加還可能來自一大批已在香港住滿7年、今年將獲香港永居資格的中國大陸人士，屆時他們將無需繳納對非居民房產購買者所征收的額外稅費。

無論香港房產市場是會如一些行業觀察人士擔心的那樣進一步下跌，還是重獲動力、繼續上漲，可能都不會改變一項基本事實：香港的住宅房價遠遠超過多數居民的承受能力。

“香港的漢普頓”

最能體現香港摩天房價的地帶莫過於太平山頂，也就是前述那位潛在買家放棄460萬美元定金的一片富豪雲集的高端住宅區。 在香港昔日的殖民時代，有專門的法律確保只有歐洲人才能獲准擁有太平山頂的房產。那些法律早已成為過去，今天任何能負擔得起的人都能住在那裡。只不過只有極少數人可以。

“對普通人而言，年收入可能只夠買浴室，”香港房產公司亞太房產亞太置業有限公司（Asia Pacific Properties）創始人兼總裁貝佛利·孫（Beverly Sunn）說。去年，一棟房子以1.149億美元售出，折合每平方英尺2.04萬美元，另一棟售價1.785億美元，每平方英尺1.94萬美元。

“那是香港的漢普頓，”貝佛利·孫說，她一直密切關注這片社區的房產市場，目睹了多年來的變化。

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雖然過去幾十年來，太平山頂周圍的大部分房產都為大型英國公司、跨國公司和非華裔的本地富人所持有，過去十年來，中國投資者開始大批注資。

“你能看到數量堪稱巨大的中國公司、個人、公司高層都在購買這一帶的頂級房產，”貝佛利·孫說。

老房子在消失

隨著太平山頂的地產價格和這座城市其他地方的房地產市場一起增長，越來越多的房主轉而將他們的土地重新開發成綜合體——大多是低層公寓樓，但也有較小的聯排住宅——這樣可以產生巨大的利潤。這通常意味著要推倒那些可以上溯至19世紀的房屋。

“我認為山頂已經沒有多少房子還保留著它們最初所建造時的樣子了，”新加坡國立大學建築教授何培斌說，“它們被拆除然後重建，山頂很少有原來的房子還留著。”

今年突然沒了買主的那座9200萬美元宅邸“16號洋房”，是一個名為利嘉閣（Mount Nicholson）的超豪華新開發項目的一部分，建造在一塊政府2010年以13億美元賣給房地產開發商的土地上。該項目隱藏在一條安靜道路的頂端，有19座獨立房屋和48套公寓，首批房產在2015年上市。

比起普樂道5號那幢帶草坪和游泳池的獨立粉色住宅的售價，16號洋房的標價簡直是微不足道。普樂道是一條獨頭巷道，幾年前被稱為世界上最貴的街道。

它是太平山頂上僅存的幾棟原始房屋之一。

半個世紀前，這座房子從任何意義上來看都與豪華無關。

當查爾斯（Charles）和羅莎蒙德·布朗（Rosamond Brown）在1960年代買下它的時候，這裡是一片狼藉，花園雜草叢生，窗戶半開，室內暴露在惡劣天氣的侵蝕下。那時布朗一家的錢太少了，所以他們自己粉刷了房子。

50多年後，布朗夫人已成了寡婦，2017年，她以含稅32億港元的價格出售了這棟房子。據《南華早報》報道，在售出後，該處房屋已安排好由布朗夫人租回，直至2018年夏天。

現在，隨著這棟房子被賣給了一個名叫楊建文的新買家，一名香港出生的商人，沒人知道這處房產的未來會怎樣。它可能會被夷為平地，就像在上個世紀70年代末至80年代初開始的那股拆遷潮中消失的大多數山頂老房子一樣。又或者它會被保存起來，以向這座房子的歷史以及它所見證的周遭變化致敬。

香港山頂和福道1-9號4臥3衛豪宅，是城中隱藏的天堂，為大家庭締造隱私的戶外生活空間。房價約¥2.38億。
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盡管有些人對太平山頂歷史的遺失感到惋惜，但也有人認為，試圖保護這裡僅存的幾棟老房子最終是徒勞的。

2013年，一處名為何東花園（Ho Tung Gardens）的太平山頂地產被拆除，這反映了在快節奏的香港，歷史保護所面臨的困境與現實。該地產是1927年由香港商人何東爵士（Sir Robert Hotung）建造的，他是第一個獲准擁有太平山頂房產的華人。

市政府原想將整個建築群保存下來，但與業主的談判破裂了。業主下令以推土機清除主樓，並在2015年以創紀錄的51億港元的價格將其賣給了開發商。對於財力雄厚得多的私人開發商來說，政府的保護工作根本無法與之匹敵。另一段歷史就此丟失。

香港大學教授、建築保護學部主任李浩然認為，解決辦法很簡單：如果歷史在太平山頂上消失了，那就順其自然吧。“關於香港的保護，我們不能再回顧過去，”李浩然說。“這裡沒有足夠的過去，也沒有足夠的歷史。香港的保護工作必須放眼未來，想想二十年後、三十年後、五十年後會發生什麼。”

他說，未來的工作將圍繞城市核心老城區的遺產保護展開，那裡有大量的戰後建築可供保存或翻新，用於商業用途。

“香港是什麼？香港的本質是什麼？”李浩然說，“這是一座經濟城市。那是我們的特點。是我們之所以成為今日的我們。我們必須發揮我們的優勢，而不是試圖成為其他東西。”

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來源：紐約時報中文網
責編：Zoe Chan

房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）認為，如果今年全球利率水平繼續回升，那麼任何地區的房地產市場都難以延續近年來的迅猛增長勢頭。

2018年對於全球大多數投資者而言，恐怕都是難以忘卻的一年。據德意志銀行統計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別， 其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統計以來最糟表現，與99%資產都為正回報的2017年相比，可謂是天壤之別。

不過，對房地產投資者而言，過去的一年或許沒有那麼扎心。在發達國家市場，只有澳大利亞和瑞典的房價出現了較大程度的下跌，而在荷蘭、德國、愛爾蘭等歐洲國家，房價上漲均接近10%。原本並不起眼的東南亞市場更是異軍突起，越南、泰國等國的房產受到投資者的熱捧。即使是在連續加息四次的美國，根據惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）估算，2018年其房屋均價也上漲了超過5%。

然而，這場自2009年中期以來持續近10年的全球房地產大牛市，還能延續多久呢？

房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示：“隨著2019年的到來，我們將面臨自全球金融危機以來最動蕩不安的市場環境。低利率一直是推動高端物業價格上漲的主要因素，我認為，如果今年全球利率水平繼續回升，那麼任何地區的房地產市場都難以延續近年來的迅猛增長勢頭。”

歐美發達國家樓市仍處上升期

1月21日，國際貨幣基金組織（IMF）在最新發布的《全球經濟展望》中再度將2019年的全球經濟增速預期下調0.2個百分點至3.5%。IMF總裁拉加德在2019年世界經濟論壇年會上表示，經歷了兩年穩步擴張後，經濟增速正在快速放緩。另一方面，全球債務規模居高不下，1月中旬，華盛頓國際金融協會發布報告稱，截至2018年第三季度，全球債務規模已超過全球經濟總量3倍之多，全球債務占全球GDP的比例接近歷史最高水平。

在這樣的大背景下，各大機構對2019年房地產市場的預期均較為保守。比如，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中認為，盡管大部分傳統熱門國家的樓市今年仍將保持上漲，但漲幅料普遍不如2018年。

惠譽在上述報告中稱，2018年表現不錯的美國（+5.6%）、德國（+8.9%）、荷蘭（+10%）、愛爾蘭（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等歐美國家樓市仍處在上升期，今年依舊會溫和上漲，預期漲幅依次為：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。

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促使這些國家房價上升的理由不盡相同，比如美國主要是受經濟復蘇和居民收入增長驅動；德國、荷蘭、愛爾蘭則是因為低利率及人口不斷湧入大城市導致的供不應求；而西班牙和葡萄牙更多是受益於買房移民政策吸引的外資推動。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也持同樣觀點，他認為，美國平均房價增幅較往年料將減緩，但每個地區情況不同，個別地區的漲幅仍有可能超過以往。

此外值得一提的是，雅典房價受到希腊買房送居留的政策推動，得以快速復蘇，但從全國而言，希腊房價尚未完全走出低谷。惠譽預期其漲幅為1%，略高於2018年的0.5%。

當然，也存在一些房市相對低迷的歐美國家，比如英國、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。據惠譽預測，這些國家2019年的房價漲幅分別為2%、0.5%、0、-3%、1%。

究其原因，英國主要受限於脫歐的不確定性以及針對外國投資者的門檻；意大利則與該國經濟已進入技術性衰退，GDP連續兩個季度下滑引發的擔憂有關；加拿大最近一年半跟隨美國加了5次息，再加上對海外投資者限購，澆滅了市場的熱情；而北歐國家更多是和當地政府為阻止房價過高實施的調控政策相關，瑞典、挪威近年來都收緊了針對抵押貸款的條件，直接導致了房市進入冰封期。

亞太地區料漲跌互現

據居外網為第一財經記者提供的數據，2018年中國個人投資者海外購房詢價次數最多的目的地主要位於亞太地區（不含美國，下同），包括泰國、澳大利亞、日本、越南、馬來西亞等。

羅雪欣告訴第一財經記者：“2018年，泰國一躍成為中國買家在居外網詢盤量最多的購房目的地，馬來西亞（第6位）和越南（第10位）緊隨其後。東南亞在中國海外置業人群心目中已後來居上，成為與美澳歐並列的海外房產目標地。我們預料今後幾年中國買家對東南亞房產的興趣將持續增長。”

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不過，整體而言，2019年亞太地區房地產市場恐怕難以過於樂觀。首先是澳大利亞的樓市仍未有從下滑周期中逆轉的跡像。2月初，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示，1月份全國住宅均價環比下跌1.0%，已較2017年10月最高時回調了6.1%。惠譽預計，悉尼與墨爾本的房價將延續去年以來的跌勢，最大跌幅可能達10%，直到2020年才會有所好轉。

歷來以高房價聞名的中國香港，自去年8月份以來，價格連續下跌，已創下2008年金融危機以來最長的連跌紀錄。據香港差餉物業估價署公布的樓市最新數據，截至今年1月底，累計跌幅已超過9%。

據新華社報道，香港業界對今年樓價走勢均表示謹慎樂觀。此前多預計至少會下跌10%，但當前多認為全年降幅會在5%至8%之間。除非美聯儲意外降息，不然香港樓市仍會保持調整態勢。

盡管上述地區房價面臨回調，但亞太地區也有不少其他地方的樓市值得關注。在普華永道（PwC）與城市土地學會（ULI）聯合發布的《2019年度亞太區房地產市場新興趨勢報告》中，日本東京、越南胡志明市和泰國曼谷的投資與開發前景排在亞太地區城市前列。

報告認為，東京是機構投資者在亞太地區少有的幾個可以兼具深度和高流動性資產組合的目的地之一，尤其是寫字樓與酒店的投資前景廣闊。同時日元本身作為避險貨幣，在市場動蕩周期中，可以有效地減少波動風險。在個人住宅方面，日本樓市的升值前景也頗為穩定，惠譽給出的2019年漲幅預期為3%，較2018年的2.5%有所提升。

日本東京新宿區房產，兩室一廳，廚衛設備齊全，房價約¥352萬。
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而泰國與越南的樓市去年可以說是異軍突起，迅速帶領整個東南亞地區成為中國海外投資者的“新寵”。泰國旅游業發達，曼谷是亞洲最具活力和宜居的城市之一，作為租金收益較高的“度假型地產”受到投資者熱捧。而越南近年來經濟增長良好，加上人口年輕，標准普爾預計其未來三年GDP年均增長率為6.6%。普華永道認為，對於機會型投資者而言，胡志明市有很多機會。

據居外網的研究數據顯示，2018年中國個人買家在泰國投資房產總額約9.1億美元，大多位於曼谷；而對越南房產感興趣的客戶，其中89%都以投資為目的。

價值窪地在東歐？

去年，除了西歐和東南亞部分國家之外，房價漲幅最快的地區其實是不太受人關注的東歐。

專注於房地產投資的雷塔威全球公司（Reitway Global）投資經理埃爾斯頓（Garreth Elston）稱：“我們對2019年中東歐的投資前景表示樂觀。盡管波蘭和羅馬尼亞的政治不太穩定，但該地區的經濟基本面和今年的增長預期依然強勁。”

據世界銀行最新預計，2019年波蘭經濟將增長3.9％，2020年為3.6％，而羅馬尼亞明後年的增速分別為3.5％和3.1％。

全球房地產指南網站（Global Property Guide）數據顯示，過去一年裡捷克房價上漲了10%，愛沙尼亞9.7%，波蘭、羅馬尼亞、保加利亞則都上漲了7%以上，這與當地較低的房價基數相關，比如波蘭每平方米均價不到1400歐（1歐元約合7.7人民幣），其中較貴的捷克剛過2000歐元每平方米。

貝萊德（Blackrock）董事總經理穆勒（Thomas Mueller）認為目前歐洲大城市的房地產投資潛在收益已大於風險，投資者應考慮把目標轉向房價較低的東歐及東南歐地區。

美國房地產咨詢公司世邦魏理仕（CBRE） 奧地利分公司的CEO裡德1月底在一場新聞發布會上稱，東歐的房地產投資非常受歡迎，2018年僅波蘭、捷克、斯洛伐克、匈牙利和羅馬尼亞這五個東歐國家，就有125億歐元的資金流入，創下新高，其中超過一半（66億歐元）的資金流向了波蘭。

波蘭歐芮嘉集團（Oruga Group）市場總監Terra Xu在接受第一財經記者采訪時表示，波蘭經濟增速穩健，由於當地勞動力、公司運營成本在歐洲範圍內極低，近年來不少世界500強紛紛入駐其首都華沙，使得當地物流、倉儲、寫字樓等供不應求。她表示，25萬歐元左右就可以在當地買下一套全新住宅，如果出租可以每年獲取4.5%~7%的租金收益。

波蘭濱海格但斯克（Gdansk, Pomorskie）時尚現代的7臥房產，僅售約¥334萬。
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事實上，近年來，中國買家對於非傳統熱點地區的樓市興趣較以往顯著上升，羅雪欣認為，這是因為中國新一代的高淨值人士教育程度較高，大多具備外語溝通能力，因而可以不限於在華人海外聚居地買房。隨著傳統熱門地區的限購舉措越來越多，中國買家的投資興趣向非傳統熱點地區擴散的趨勢將越發明顯。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

過去的一年哪些國家與城市最受華人買家歡迎呢？居外網依據詢盤數據告訴你！

2018年泰國成為最受中國買家青睞的國家，一舉超過2017年的冠亞軍美國和澳大利亞！

泰國過去一年詢盤量超出排第2名的澳大利亞約2倍，甚至超過了排名2~4位的美國、澳大利亞和加拿大的總和，美國則從傳統排名榜首的位置落至第3。

華人買家對美國興趣的消退主要受中美兩國貿易衝突以及特朗普帶來的市場風險影響，此外美國投資移民EB-5市場受排期影響轉冷和移民政策逐漸收緊也是重要原因。根據《金融時報》1月14日報道，中國2018年對美外商直接投資（FDI）從2016年的460億美元，降至2017年的290億美元，去年更是進一步降至48億美元，為7年來最低水平。

馬來西亞則從2017年的第10上升到第6；由於馬來西亞政府去年5月換屆翻牌，新政府對華政策與簽證政策存在大量不確定性；以及新總理馬哈蒂爾去年8月宣布不得向外國人銷售森林城市項目的影響，導致去年6月、8月、9月馬來西亞詢盤量月度均大幅上漲50%以上，顯示出中國投資者對於海外投資政策風險的高度關注；政策變動也是海外投資的核心風險。

加拿大、英國依次排名第4和第5，與去年排名持平。

新西蘭從第6跌至第8，該國最熱門城市奧克蘭則從第7跌至第13；隨著2018年8月22日新西蘭總督完成了對於《海外投資法修改案》的批准，海外人士“禁購令”於10月22日正式生效，該國詢盤量10月和11月跌幅均超過40%。

希腊乘經濟復蘇的東風，今年確實火了一把，從第16位上升到第9位，詢盤量增加了3倍多。而去年排名第7的德國則跌到第11而在榜單中消失。從整體來看，前十整體變化不大，僅有希腊取代了德國。

就城市排名而言，曼谷、清邁、芭堤雅、普吉囊括前四位；隨著明年泰國將舉行軍事政變以來第一次民主選舉，同時新國王也將於5月舉行登基大典，泰國2019年依然值得關注。

墨爾本、吉隆坡、雅典、倫敦、迪拜、悉尼依次列第5到第10位。而2017年，墨爾本、悉尼高居前兩位。

緊接著第3~10名是：芭提雅、曼谷、多倫多、倫敦、奧克蘭、清邁、普吉、蒙特利爾。

東南亞（以泰國為主）占據了半壁江山，其次是澳大利亞、歐洲和中東；美國因為置業熱點城市相對分散，排名最高的奧蘭多僅列第19位。盡管2018年加拿大排名維持第4，詢盤數量還有提升，但多倫多和蒙特利爾分列第11和12。12月份，加拿大房產詢盤量跌幅達41.25%，疑似受孟晚舟事件影響。今年加拿大詢盤情況有待進一步觀察。

由於經濟復蘇和投資移民政策利好，雅典房產市場異軍突起，成為去年最大的黑馬。

在2018年的詢盤中，自住比例下降了8個百分點，與此同時投資比例上升了8個百分點；對於學區房的需求也上升了近9個百分點。由此看來，去年民間海外投資勢頭依然強勁。

泰國清邁的詢盤量增長強勁，相當於2017年的5倍；超過芭堤雅排名第二；且鐘意清邁的買家的預算高居第一，相當於芭堤雅的2倍。清邁環境優美，氣候涼爽，以玫瑰花著稱，素有“泰北玫瑰”的雅稱，清邁歷史悠久，文化古跡眾多，其發達程度僅次於首都曼谷，然而物價水平卻大眾化很多，深受有養老需求的買家歡迎。來看看清邁有哪些好房推薦？

位於清邁老城的獨棟別墅，城景、園景、湖景、山景、綠化讓其別具特色。
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最受歡迎的曼谷極為國際化，來看看曼谷有哪些好房推薦？

The Fine Bangkok 樓盤由來自日本著名的開發商SANKYO HOME（THAILAND）和KEIHAN（日本）共同設計開發。而KEIHAN京阪電鐵不動產，在日本是一家上百年的家族企業，東京、大阪悠久歷史的開發商。
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芭堤雅則維持全球詢盤量第三，芭提雅是東南亞近年來熱度極高的海灘度假、房產投資、旅游、養老聖地，享有“東方夏威夷”之譽，芭提雅已成為“海灘度假天堂”的代名詞。來看看芭堤雅有哪些好房推薦？

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普吉芭東標志性建築，設置在蔥蘢的南奈山。除了出眾的海景外，陽台上還有一個私人的按摩浴缸，可以讓你放松享受。
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撰文：Adam Chen
排版：Zoe Chan

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