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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛谷。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升5.8%

房产储量自2015年第四季度增长4.0%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为64天

房产售价与要价的百分比为100.46%

线下交易的房源百分比为56.83%

第四季度房市分析

索诺玛谷第四季度的情况可以总结为一句话：“虎头蛇尾”。10月与11月的成交量可观——与2015年同期的成交数量与价格点类似。但是与2015年相比，12月的销量与新签合同的数量都有所减少。是总统大选对房地产活动造成了影响，还仅仅是比以往更加明显的季节性下滑，只有时间才能告诉我们答案。

整体来看，2016年索诺玛谷的房产活动与2015年基本一致，与旧金山湾区的其他地区相比，该地区的销量下降幅度最小。虽然购房者仍然非常谨慎，但低价房产相对充足，有助于保持需求。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷销售的最接近房价中位数770,000美元的一套房产。

1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
2 室/2浴/1,480 平方英尺
售价：770,000美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷出售的售价最高的房产。

3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
4 室/9 浴/6,840平方英尺
售价 : 11,500,000美元

前景预期

第一季度通常会保持不变。大量买家仍然积极，但大部分买家不会像2016年的其他时期一样过于狂热。卖家应留意有关其房产定价过高的意见，确保他们的房产尽可能处在最佳状态。索诺玛谷是一个具有魅力的目的地，整个旧金山湾区的就业情况良好——这两大因素是未来房地产发展的好兆头。但是，在该地区，贷款利率增加的影响仍然比较明显。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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投资佛罗里达房产必去的地区 | 美国

海外买家对佛罗里达的热情又被重新点燃了。Laura Henderson本期为我们介绍那些精明的买家们都瞄准这个城市的哪些区域来投资。

在美国拥有房产无异于实现了美国梦，猜测特朗普总统上任后美国房产市场的走向，就像占卜师看着水晶球掐算未来，相当引人入胜。当一个新政府上台时改变是避免不了的，但对佛罗里达这样的地方来说，成功拉动外来投资并不是难事。去年，这个“阳光之州”12%的房产被海外买家买下，购房总价值也占到了24%。

市场已有的热销势头为2017年开了个好头。来自South Florida 地产公司的Mike Pappas说：“很多买家会选择设有护栏门卫的小区，这类房产的选择最多。但海景房和现代的公寓也很流行。在过去的几个月中，非常明显的不同是很多人开始对翻新后的度假房产感兴趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制设施和宾至如归的社区环境。” Pappas还说，这个地区普遍富裕的环境对有长远打算的投资者来说非常有吸引力。“租赁的收益为8%，但对于长期未定的投资者来说，最终的收益来自于房产价值的增长。”

最佳投资地

佛罗里达群岛（Florida Keys）

美国最迷人的海岸线之一就在这里。在埃弗格莱兹国家公园的咸水水域与佛罗里达海峡之间，从北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有着100多英里的优美海滨。尽管这个区域一直受北部富裕的买家们追捧，Key West的黄金地带的房价还是比2006年顶峰时期低了8%。但是房价在上升中；根据Multiple Listing Service的数据，占据Key West大部分地区的门罗县的平均房价，在2016年最后一个季度里年同比增长了12%，达到711,523美元。

有钱人会到Big Pine Key和Marathon这样的岛上购买度假屋，这些人通常喜欢水上运动，包括浮潜和深海潜水。海岛上的另一个迷人的地方是让人放松的小镇氛围。虽然Key Largo和Key West是群岛中最受人关注的两个岛，但最大的房屋交易往往在Islamorada岛上，这是一个坐落在群岛南部，海岸三分之一处的岛屿社区。在这里，三室的独立别墅加上最初的船坞费用，售价950,000美元。

劳德代尔堡（Fort Lauderdale）

佛罗里达的“黄金海岸”坐落在迈阿密以北23英里处。这里运河、小溪和河流纵横交错，可航行的水域有300英里。十年前，劳德代尔堡的时髦街区Las Olas大街重新兴起，带动着整个城市开始复兴。从前的Las Olas Boulevard是一个充满小商店的古朴街区，如今它发展成为了一个生机勃勃的小镇，有着高档餐厅和名品店，还有时髦的都市房产。

对住在美国和加拿大其他地方，又喜爱阳光的人来说，这座城市一直都极具吸引力；它有着“美国的威尼斯”称号，也吸引国外的投资者前来寻找水景房。

据来自豪华地产中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介绍，和去年同期相比，市场发生了巨大的变化。混合型的地产项目——既有高楼大厦，又有豪华联排别墅，还包含商业区——是目前的主要趋势。这缘于市政府迫切希望有效利用空间，同时希望尽量翻修市区老建筑，让新的开发项目和谐地融入传统市容。

那些寻找顶级豪华住宅的买家们可以去劳德代尔堡的Rio Vista和Harbor Beach，那里有价值数百万美元的房产，很多都配有超级游艇，吸引着高端买家们。而它旁边的历史小镇Victoria Park则完全相反，这里绿树成荫，多数房产都是经过翻修的1950年代的房子，起价通常为400,000美元。

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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【黄岚地产榜】2017春季大多伦多市镇房价地图！收藏！| 加拿大

【黄岚地产榜】特意编制2017年第一季度大多伦多各市镇房屋均价地图，以及相对去年第一季度的房价涨幅，让各位居外用家对大多房市热区一目了然！

本图文基于多伦多地产局数据。不作投资现金流、稀缺性、价值洼地、风险积累、租售比、空置率、租客素质、维护成本和便利性等构成投资决策要素的评估。具体各类房产和个案请咨询顾问级金牌经纪Daisy黄岚。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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农场——不该忽视的投资之选（上）| 加拿大

众所周知，加拿大不仅国土辽阔，地广人稀，而且还是一个农业大国。只要走出城市就能看见大片大片风光秀丽的农田和充满了田园野趣的牧区。那么在这样一个国家，农场是否也是一项不错的投资选择呢？现在，就让我们来一探究竟。

为什么要选择农场？

说起投资农场，很多华人朋友可能并不熟悉。的确，对华人而言，农场确实是一个比较冷门的投资选择。不同于很容易让人大喜大悲的股票，以及一连数年长势喜人的楼市，农场的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言，农场更在一般的房产之上，尤其是在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。

而且农场和一般的房地产有着很大的不同——由于气候变化，以及城市化建设，农场的数量只会减少，几乎不会增加。正是因为农场固有的稀缺性，决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值，甚至还有巨大的增值潜力。

为了说明这个问题，我们可以举一个例子。

我们知道，在2009年的时候，加拿大的房地产市场遭遇了一次危机，当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累，表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中，当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头，涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。以下是自1985年至2016年，全加拿大农业用地的价格变化情况。

从图中可知，加拿大农地的价格在经历了2011至2015连续5年两位数的大涨之后，已经渐渐归于理性。然而，根据专家对未来几年的预测，加拿大农场土地价值依然会维持只增不减的趋势。

投资农场怎样增值？

通过投资农场而获得资产收益，主要是通过两种方式，一个是资产增值，另一个就是经营农地本身获得的收入。前者最直接的体现，就是随着农地价格的上涨出售农地以获利。而后者才是投资农场的核心所在。一般来说，只要善加经营，农场达到20%的年平均收益率并不算特别困难。但是，如果真正想经营好一块农地，那必须对农业和管理有着相当的了解才行。

在加拿大，不同农场随面积、气候、位置、土质，以及适宜从事何种生产等各种因素的不同，价格差异往往很大。

以目前安省南部为例，80余万的价格即可购得某处占地面积约300亩，其中有240亩耕地的大型农场。而同样位于安省南部，且有部分土地位于矿藏区域的农场，面积仅190亩，而要价却达到了175万加币，整整翻了一倍。

因此投资者在选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，绝不能一味贪图低价和大面积，否则一旦选择错误损失将会巨大。如果投资者在处理购买、规划、种植等一系列问题的过程中，没有足够的经验，就一定要寻找专业人士的帮助。

这里要特别提醒，投资农场的花费绝不仅仅是买地，还有包括雇佣工人在内的一系列后续花费。所以对有意经营农业的朋友来说，劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少！

投资者如果要通过农场来获取收益，那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。

购买农场要注意什么？

在加拿大购买农场手续并不繁琐，只要有钱就可以购得。而且加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，希望鼓励更多的人能够投身于此行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房，而且几乎不用交税。

而在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。

农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。

不懂农业，是否就不能经营农场？

当然不是！加拿大是一个在各领域专业化程度都非常高的国家，在农业方面自然也不例外。在加拿大，作为投资人的农场主如果本身不懂农业技术，可以选择一种叫Custom Farming的方式来经营自己的农场。简单说来，所谓的Custom Farming就是农场主或投资人出钱雇佣职业的农民（同时也可以是职业的经理人）来经营管理这片农场。根据双方达成的协议，受雇的农民可以负责诸如收割、运输，或者从播种到收获这一过程中一系列专业而具体的工作。至于经营农业所需要承担的成本，比如购买种子和设备之类的费用，则由农场主承担。

如果选用Custom Farming的经营方式，那么首先需要考虑的因素，就是雇佣农民的成本。在这种经营方式中，农场主的收入来源于农产品的销售。至于负责经营的农民，其收入可以来自于定期支付的工资，也可以来自于销售后的分成，也可以是两种方式相结合。

如果投资人本身不懂农业技术，可以选择Custom Farming的方式来经营农场

在加拿大，农民的收入一般都很不错，尤其是随着这几年食品价格的上涨，农民的年收入始终在提高。此外，由于加拿大政府对农业采取扶持的政策，农民还可以从政府那里获得相应的福利和补贴，比如他们可以获得更廉价的汽油，相对低廉的农业保险，而对年轻的农民，政府还会为他们购置农具提供补贴。

以下是加拿大统计局在此前金融危机期间对全国农民家庭收入的统计结果，以及安省近几年农民家庭的平均收入。

从图中可知，即便在遭遇经济危机，加拿大各行业普遍失业率提高收入下降的情况下，农业从业者的收入依然保持在比较稳定的水平。

这一情况对有意投资农场，尤其是有意选用Custom Farming这一经营方式的朋友，可谓利弊参半。因为一方面，对农业的一系列优惠和扶持政策更容易让农场主获利，而另一方面农业从业人员较高且较为稳定的收入，也意味着农场主需要承担更高的人工成本。这些都必须计入投资计划当中。

总的来说，Custom Farming经营方式的好处是可以让农场主和投资人从具体而繁琐的农场工作中解脱出来，对于缺乏农业经验，也不太了解具体农业生产过程的朋友比较合适。

然而，这种方式的缺点，则是农场主和投资人可能要承担更多财务和管理上的风险，所以对市场以及经营管理方面的要求会比较高。而且一般来说，农场主需要对农场的生产进行整体上的把控，所以农场主最好还是要有一定的专业知识。

相关阅读：农场——不该忽视的投资之选（下）

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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加拿大房产买卖中的额外费用 | 加拿大

在上一期专栏中，我介绍了加拿大房产投资的概况，本期我将介绍有关加拿大房产买卖的额外费用（除房产价格以外）。

税收

非加拿大居民需要为其在加拿大的收入交纳所得税。税收的种类和所得税的申报材料根据收入类型决定。

房产转让（购置）税/土地转让费是房产价值的0.5%~2%（亚伯达、新斯科舍农村地区和萨斯喀彻温省除外）。20万美元以内的部分税率是1%，超过部分税率2%。

购买首套房不需要交纳财产转让税（PTT）的情况如下：

加拿大公民或永久性居民，且在全球范围内没有购置过房产；
购房之前在房产所在省份居住超过1年；
此前六个月上交过2份报税单；
购下房产后至少将房产作为主住宅居住一年。首套房购买者还享有一些房产转让税的部分优惠，具体情况按照当地的公平市价而定。

2007年12月，安大略省为首套房买家（高达2000位）免除土地转让税，现在也同样适用于转售和新建的房产。从2008年2月以来，多伦多（很可能其他省会城市也会实施类似政策）有自己的土地转让税，为购买转售和新建房产的首套房买家提供税收减免。

若购置的是一片空地，必须在一年以内建造房屋，当年买家必须要住在房屋中。

想要免除PTT还要满足其他条件，所以最好要咨询律师和公证人。

清税证明

准备和申报清税证明的费用由买家支付，费用根据交易情况为300~1000美元不等。

主要住宅不需要交资本收益税。

商品和劳务税（GST）税率5%，适用于新建房屋，一般包括在房产价格之中。如果房产是买家的主要住宅房，那么350 000美元以下的部分可以申请GST优惠，减税率高达36%，最高可达6300美元。

税前（GST）35万~45万的房产GST按比例减免。税前高于45万的房产不享受GST优惠。经过修缮的二手房和新建房产都享受GST优惠。

截止2013年4月1日，英属哥伦比亚取消了统一销售税（HST），转而使用GST和省级销售税。转让规定，包括英属哥伦比亚交易税，适用于2013年4月1日仍在进行中的所有交易。适用于交易税的房产同样适用于英属哥伦比亚交易税。

有关GST的问题参见 Revenue Canada，或咨询熟悉房产收入税的会计。

英属哥伦比亚的省级销售税（PST）是7%，一般包含在销售价之中。

HST（GST和PST的融合）税率为12%，适用于安大略省、新不伦瑞克省、纽芬兰、拉布拉多、新斯科舍。2010年6月1日，安大略省实施了联邦的HST。联邦的HST适用于大部分的交易，主要是新建房屋，不适用于二手房。不管房产价格如何，新房买家都能享受最高2.4万美元的优惠。

加拿大房产税是社区的年费，也就是说每个省税率都不同。房产税和PTT的区别在于PTT曾经是省级的税，发生在房产转移的交易中，而房产税是每年交给地方税务部门的。房产税是根据省级的评估单位评估的房产价值再通过当地税收部门规定的目前的税率进行计算的。房产税每年都可能不同，但一般都是在0.5%~2.5%之间的。

小结

当地、省级或联邦政府对海外买家都不会征收额外的税费。房产转让税、房产税年费等都是基于同样的计算方式，适用于所有房产买家。所得税的交纳要看纳税人的国籍或者看纳税人的国家与加拿大是否有税收协定。

加拿大资深律师Craig Doherty专栏全集

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中国台湾房价要修正多少？修正到何时？美国房市经验告诉你！| 美国

中国台湾房价似乎尚未修正完毕，许多房产投资人常问：中国台湾的房价到底还要修正多少？或是修正多久才会停歇？身为房市专家，我根据美国房市修正经验，试着推敲中国台湾房市未来走势。

美国房价前一波高点发生2007年12月前后，全美各区的房价在当时的前后达到最高，之后开始滑落。截至今年3月，历经9年多全美100个都会区（metro areas）中，超过34%的房屋价格已超过2007年的前波高点。

丹佛、旧金山这两个都会区有超过98%的房屋价格，均超过2007年的历史高价，是涨幅最高的都会区代表。目前丹佛都会区的平均房价高过2007年历史最高价约50%；旧金山都会区平均房价高过2007年历史最高价约34%；换句话说，投资人过去10年，无论任何时点在这两个地区置产，潜在投资收益超过三成。

相对地，国人熟悉的拉斯维加斯（Las Vegas）都会区内仅有0.6%房屋的价格，超过2007年的历史高价；而拉斯维加斯都会区的平均房价仅为历史最高价70%；奥兰多（Orlando）都会区内仅有4.4%超过2007年的历史高价，目前平均房价仅历史最高价的77%。凤凰城（Phoenix）都会区内仅有4.7%的房屋超过历史高价，其平均房价为历史最高价的82%。这些地区，投资人过去10年间，若没有在相对低档置产，很可能发生目前市价仍低于原先买价的窘境。

有一位朋友不听劝告，认为美国次贷金融危机发生后2年多危机入市，2010年12月以43万美金，约是第一手价格85万美金的一半，买进拉斯维加斯当时5年新的大楼、2房约41.22坪的物件。前阵子美国房价抢抢滚，上网查询该对象市价，惊觉也不过42万美金，持有6年多居然没有上涨。

但若以美国房市热门地区为例，则发现是迥然不同的情形。旧金山房价在金融海啸期间，房价最大跌幅20%，约花6年的时间，平均房价就回到历史高点后，再创新高。西雅图房价，在金融海啸期间，房价最大跌幅约25%，花约7.5年的时间，平均房价回到历史高点，后创新高。而拉斯维加斯房价，在金融海啸期间，房价最大跌至历史高价的四成，迄今九年多平均房价还在历史高价的七成。

为何旧金山平均房价超过历史前高30%，而拉斯维加斯房价离前波高点仍有30%的差距，呈现天与地的差别呢？根据美国知名房产网站Trulia利用统计学的线性回归分析，发现这100个都会区的房价反弹的力道强弱，最主要是受到收入增长、人口增长、和房屋空置率持续降低等三个因素影响。

也就是说，旧金山都会区因为过去这几年，因为当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率维持在5%，所以房价表现特别突出；拉斯维加斯、奥兰多、凤凰城等些许都会区，当地居民收入与人口数不稳定、房屋空置率超过二位数，所以房价反弹相对吃力。

由美国房市复苏经验得知，一线城市的房价修正时间平均在6年，价格修正20~30%后止住，但二、三线城市，房价修正幅度动辄30~50%，修正时间迄今已超过9年，许多房价仍未回到原先价格高点。再加上，美国房价因发生次贷风暴这个重大利空，使得房价大幅下滑，许多房屋被法拍、银拍。反弹期间因实施量化宽松（俗称：QE）政策、不断地降息，加上外国人（特别是陆资）持续涌入捡便宜等利多加持下，使得房价缓步上升，筹码有效换手。且自去年下半年，美国开始启动升息的利空让房市再度洗炼，美国房价基本面相对较为扎实，房屋筹码相对安定。

相较中国台湾房价，房价虽自2015年4月时的高点修正1~2成，但国内尚无重大利空发生，且房贷利率也未开始提高，以现今房市温水煮青蛙的情形发展，房价底部尚未真正测试。再者，中国台湾房市流动性不及美国房市，亦不属国际盘，连旧金山、西雅图地区，美国房市最热门地区，房价都不免修正20~25%。故大胆推估，台北市的平均房价至少要修正30%才属合理，修正的时间恐怕也难逃6年之谱。

国人若想进场捡便宜，买房自用的刚性需求，或是检视手中持有部位，想淘弱换强的，可以参考美国经验，选择适合的时间与适当的价格进场。同时，应该选择当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率低的优质城市与区域，避免置产于大量新房需要时间消化的重划区或新兴开发区。于对的地区置产，就算短时期被套住，但持有时间够长，以时间换空间，房价迟早会还你公道！

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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纽约买房过户费用是如何计算的？| 美国

在纽约置业，有很多购房者对过户时所缴的费用都大吃一惊，尤其是来自国外的投资客。纽约的过户费用往往比起其它洲都比较高，可是每个人还得乖乖的承担这些费用。有很多购买新房的投资客所付的费用更高，到底这些费用是可避免的吗？

首先，让我们来了解一下购房有哪些费用和如何计算的。通常我都会告诉我的客户预算买价的3%到4%，在有贷款的情况下为4%到5%给于过户费用。

以下是基本的过户费用以供参考：

豪宅税：房价超过一百万的需缴付买价的1%
买方律师费：$2,500美元至$3,000美元
物业费和房产税：按比例分配（一般卖方预付季度房产税）
产权登记费：$250
授权书登记费：$125（如果你需要律师为你签字）
房屋保险：似乎大楼和银行的要求，一般在$600美元到$1,200美元。房价越高保险费越贵
验屋费：一般在$700到$1,000美元，视乎房子大小

只限于新房的过户费：

卖方律师费：$2,500美元至$3,500美元
物业管理周转基金：一般是2个月的物业费
物业管理经理的住所：这会以房子对大楼公共设施的百分点来计算。有些大楼并没有
供住所给物业管理经理
物业移交税：纽约州-房价的0.4%，纽约市-房价的1.425%

这些费用会出现在有贷款的情况下：

贷款申请费、手续费和审核费：$1,000 至$2,000美元
物业产权保险：大约$4美元/每$1,000的房价
房贷产权保险：大约$1美元/每$1,000的贷款总额
纽约州房贷登记费：如果贷款低于50万为1.8%，贷款超过50万为1.925%
产权质料搜索费：大约$4500美元
房子估价费：大约$1,500美元
其它杂费：$500至$1,000
在纽约买房的过户费用是在所难免得，可是透明度甚高的交易难免会有费用的产生。在房市行情不好的时候，开发商也愿意承担一些费用以作回扣。其实，聘请有经验的房产经纪人，不但可以清晰的为你做预算，而且还可以为你革除一些费用。在我以往的业绩里，我时时刻刻都建议客户直接与银行或律师议价。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题 | 美国

【最新消息】James Pratt先生正式入围本年度澳大利亚REB顶级拍卖师决赛，赛果将於7月份宣布。

随着世界大多数国家将拍卖作为售房途径，全球对房地产的拍卖需求也在持续增长。

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方，拍卖会地位尊贵，主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。

来自迈阿密海滩（Miami Beach）科威国际不动产（Coldwell Banker）的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”（由福布斯发布的30位30岁以下在不同领域做出杰出贡献的人士）经纪人，她说：“在迈阿密，进行拍卖的一般都是滞销房产，因此拍卖前需对买家进行拍卖流程的培训，使他们能平和面对，适时出价。”

迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan

Alyssa曾经挂牌并售出了迈阿密海滩一些顶级奢华豪宅，她说，“房产拍卖在迈阿密并非常态，但一些奢侈房产会采取此种方式销售。星岛（Star Island）便是其中一例，该岛屿位于迈阿密海滩最令人垂涎的位置，也是是唯一一个拥有海滨住宅的岛屿，有许多名人和企业巨头在此居住。” 几年前该岛屿已以1200万美元拍卖售出。拍卖会由科威国际不动产迈阿密海滩项目的Jill Eber 主持，起拍价为1050万美元。

拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房，甚至在拍卖前购房，如果业主也想将房屋早点出手的话。

以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。

1、买家是否可以在拍卖前出价？

尽管房产销售中并未提及买家在拍卖日前出价的问题，但几乎所有拍卖房产的业主都会接受或至少看一下拍卖日前的出价。买家只需简单的咨询下卖方经纪人：业主是否打算提前卖房、是否可以在拍卖日之前向业主出价。

据迈阿密经纪人Alyssa Morgan 说，“参与拍卖的业主更倾向于以市场价格将房产尽快出售，而非待价而沽。”

在拍卖日之前出价也是最佳购房方式，这样可缩短等待拍卖的时间，同时也能让新买家进入市场。

2、咨询是否已有买家出价？

要想以最优价格成交，买家需要了解市场行情——询问一下该房产是否已有拍卖前出价？

这会让你更清楚地的解该房产的市场关注情况，同时也让你的出价所处位置更加明了。如果无人出价意味着对该房产关注者较少；有几个出价至少会让你知道市场行情。在不确定是否已有出价的情况下，不要在拍卖日之前出价。

3、所拍卖房产是否有任何特殊条件？

对业主而言，拍卖的一个主要优势在于它让买家更快地采取行动，这也意味着，一些拍卖房产可能会附带常规销售中没有的特殊条款。

买家需意识到，在拍卖日临近时去完成所有的调查及查验工作是很有压力的，因此需尽早进行调查、询问该交易是否带有任何特殊条款。

迈阿密是美国顶级房地产市场之一。这里气候温和，四季如春，住宅和商业物业相结合，业态丰富。

尽管房地产拍卖在迈阿密并不常见，但也时常发生，这个过程对买卖双方来说都是一个良好学习机会。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——中半岛 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是中半岛的房产。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在中半岛的房地产市场包括下列城镇：Burlingame市（不包括Ingold Millsdale工业中心），Hillsborough和San Mateo（不包括North Shoreview / Dore Cavanaugh地区）。下方图表中的销售数据包括这些社区的所有独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度下降1.1%

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——中半岛| 美国 — 中半岛房产房价一年趋势

房产储量自2015年第四季度减少13.2%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为54天

房产售价与要价的百分比为103.33%

线下交易的房源百分比为64.35%

第四度房市分析

经过萧条的夏秋两季，硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是，该地区仍然是两个市场。

第四季度，在房价中位数平均为150万美元的地区，房产销售活动增加，这一状况与前几个月相反。虽然销量回升，但买家仍然抱有谨慎态度，且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多，导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比，高于要价出售的房产数量下降得更加明显，特别是高价位的房产。

相反，与去年同期相比，今年第四季度中，房价较为实惠的地区销量减少。但是，由于市场上的房产数量不足，销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区，房价比去年有明显的攀升，可见需求量仍然非常旺盛。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在中半岛销售的最接近房价中位数1,607,500美元的一套房产。

1423 Capuchino Avenue, Burlingame, CA 94010
3室/2浴/1,350平方英尺
售价：1,646,000美元

太平洋联合公司第四季度在中半岛出售的售价最高的房产。

2241 Forest View Avenue, Hillsborough, CA 94010
3室/7浴/7,080平方英尺
售价：12,500,000美元

前景预期

虽然硅谷高价位房产的销量增加，但围绕着新一届政府施政的不确定因素可能会暂时制约该地区，特别是对风险投资的相关活动。但是，价格实惠的房产数量明显增加，以及对这类房产的强烈需求，将有助于推动市场活动。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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非加拿大居民申请贷款有哪些要求？| 加拿大

非加拿大居民是指哪一部分人群呢？关于非加拿大居民的定义，若从税收的角度讲，加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生，具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面，有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？

最大房屋贷款额

对于未获得工作许可的国际学生来说，如果要在加拿大购买房屋，首付资金最低为35%。也就是说，可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外，银行或者金融公司在审批房屋贷款时，还需要审核申请人的其他财务状况，信用状况，等等；其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金。

对于获得工作许可的非加拿大居民来说，购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说，具有这种身份的人士，可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。

房屋贷款违约保险

尽管如此，但是在购买房屋贷款违约保险方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说，一般地，如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%，就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说，如果购买房屋的首付资金低于35%，就必须购买房屋贷款违约保险。

一般地，审核房屋贷款的银行或提供保险的公司，在审核时，会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。

对于所购买的房产，提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看，该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出，且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的，不仅仅为了省房租，而是要获得投资收益。

最低首付资金计算

在首付资金方面，尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%；但是，如果房屋价格高于50万加元时，首付资金就会高于5%。按照新政策，当所购买房屋价格高于50万加元时，首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金；而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后，把这两部分加总，获得最低首付资金。

此外，无论是银行（金融公司）或者提供房屋贷款违约保险的公司，对于贷款申请者信用状况，家庭债务与收入的比率，仍有很多要求。限于篇幅，今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息，请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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