Warrawee首屈壹指的花園豪宅,住進教育發達的優質居住區 | 澳洲

Warrawee位於悉尼市中心北岸約20公裏處,臨近眾多壹流的小學、中學和大學教育設施,是很多華人夢寐以求的生活區域之壹。這裏學校普遍不錯,自然環境優美,人口素質較高,是十分理想的居住地。這套英國科茨沃爾德風格的住宅,擁有私密而優雅的花園環境,提供了奢華上北岸生活的標桿,出類拔萃的風範絕對具有收藏價值。

環境優美設施完美,教育發達受人青睞

教育發達幾乎成為Warrawee的驕傲,這裏名校雲集,步行就可至悉尼頂級私校之壹Knox Grammar School及Abbotsleigh 女子私校、Warrawee Primary School,並靠近悉尼首要大學Macquarie University。

Warrawee首屈壹指的花園豪宅,住進教育發達的優質居住區 | 澳洲
這套英國科茨沃爾德風格的住宅,擁有私密而優雅的花園環境,提供了奢華上北岸生活的標桿
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Warrawee住宅位於悉尼市中心北岸約20公裏處出類拔萃的風範絕對具有收藏價值
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這套住宅擁有美好的花園環境,私密獨享,又滿目清新,是非凡出眾的頂級豪宅
Warrawee首屈壹指的花園豪宅,住進教育發達的優質居住區 | 澳洲
1840年代風格,是獨壹無二的建築精品,而其獲獎的工藝更是令其具有非凡的投資價值和收藏價值

悉尼上北岸,位於風景優美的悉尼海灣以北,作為悉尼傳統的富人區之壹,向來是精致,高品質生活的典範,並以其樹木蔥郁的街道,超大面積的土地,奢侈典雅的豪宅,眾多著名的頂尖私校和面向家庭的生活社區而聞名。眾多壹流的小學、中學和大學的教育資源共同成就了Warrawee這個悉尼著名的頂級學區。直通 Pittwater 前往悉尼美麗的北部海岸沙灘只需要半小時車程,而通往壯觀迷人的Blue Mountains World Heritage地區只需壹個半小時。

而轄區範圍幾乎覆蓋整個上北岸地區的Ku-ring-gai區政府,則曾在Bankwest生活質量指數評比中被選為擁有全澳最佳的生活質量,在全澳590個地方政府轄區裏排名第壹。悉尼北岸近數年來的發展可謂熱火朝天,城區的日新月異,也積極推動了當地的物業市場,吸引了不少投資者。

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(上)| 海外

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導讀

金融、法律圈的人士對CRS(縮寫相關定義請參看附錄一)已經非常熟悉,但對於一般大眾來說,很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識,也會有諸如CRS是什麼意思,對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識,5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念,獲取基本知識,做好基本准備,對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動,國人的海外資產何處安放?

一、CRS 的來龍去脈

每個國家經常會有些企業或者個人希望通過各種方式手段逃避稅務責任,其中一個比較常見的就是將資金或者收入轉入其他法律管轄區,轉出境外以隱匿收入。各國政府早就對此頭痛並且希望有行之有效的方式處理解決。

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很多人聽說過美國全球征稅的政策,CRS可以說就是其他國家在借鑒美國全球征稅經驗上的建立起來的彼此合作加強金融信息聯系交換、遏制跨境逃避稅的相應手段。

美國所謂的全球征稅,是指美國的FATCA(美國於2010年頒布的《海外賬戶稅收合規法案》,Foreign Account Tax Compliance Act,簡稱FATCA),規定外國金融機構必須向美國國內收入局報告美國稅收居民賬戶信息,否則就會在指定情況下對該外國金融機構扣繳30%的懲罰性預提所得稅。

其他國家也希望做同樣的事情卻沒有美國的強勢力量,於是大家只能走合作的途徑。2010年國際間就開始議定《多邊稅收征管互助公約》(The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol)。

2014年7月,OECD(The Organisation for Economic Co-operation and Development, 經濟合作發展組織,簡稱“OECD”或者“經合組織”)在G20(Group of Twenty, 二十國集團)的委托下,發布了金融賬戶涉稅信息自動交換標准(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 簡稱“AEOI標准”),並獲當年G20布裡斯班峰會的核准,為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅提供了統一的原則和標准並建立了初步的程序規則。

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AEOI標准包括了兩部分:

第一部分MCAA(Model Competent Authority Agreement,主管當局間協議範本),是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件;

第二部分CRS(Common Reporting Standard, 通用報告標准),是規定金融機構識別、收集、申報外國稅收居民賬戶信息給本國稅務主管機構的要求和程序。

 

簡單說,MCAA規範的是國家間的合作程序,而CRS是規範一國內稅務主管部門對該國金融機構在如何獲取滿足MCAA交換要求的信息的程序。兩者相輔相成,共同構成金融信息交換大網,專注於捕捉跨境避逃稅收責任的大魚。

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在國際理論討論和實踐探討層面上,盡管正式和准確的理解CRS僅僅是AEOI標准的一部分,但是由於CRS解決了國家間信息獲取標准化問題並且直接會對民眾有影響,其重要性以及曝光度使得CRS知名度遠遠超過AEIOI標准。由此導致在一般口頭交流模式下所說的CRS就是指向了整個國際間金融信息監控、信息共享、打擊跨境逃避稅的系統。

二、AOEI標准中國相關公約、協議彙總解讀

1. AOEI標准流程圖例說明

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2. 多邊稅收征管互助公約 – 法律基礎

中國於2015年經立法機構批准並於2016年2月生效。該公約為實施AOEI標准在中國落地和實施提供了法律依據,約定了締約方在涉稅事宜中為彼此提供征管協助,包括情報交換、追索協助、文書送達,並且適用於所有的稅種。這是中國實施AOEI標准的法律基石。

3. 金融賬戶稅收信息自動交換多邊主管當局間協議 – MCAA操作細則

該協議具體規定了締約方之間具體如何交換信息,規範各國(地區)稅務主管當局如何開展金融賬戶涉稅信息主動或者自動交換的流程、規則,是一份操作性非常強的規範文件。中國2015年底簽署了該協議,也確定了中國會同意以此協議為基礎操作國際稅收征收互助。

4. 非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法 – CRS 信息收集程序

從目前的官方文件上看,該辦法是2017年5月9日發布,2017年5月12日印發,但是新聞媒體正式公布是5月19日。這是整個AOEI標准中法規體系中的最後也是最關鍵的一環,也是直接會和民眾發生關系或者直接影響金融機構以及相關人員、機構的法規,所以中國政府非常謹慎。其內容概括如下。

三、《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)

1. 管理辦法簡介

該管理辦法包括七章四十四條,涵蓋總則、基本定義、個人賬戶盡職調查、機構賬戶盡職調查、其他合規要求、監督管理以及附則,規定了相關金融機構必須針對新開賬戶和存量賬戶開展盡職調查的相關規範、信息報送和監管合規等方面的細節內容。其核心是增加了金融機構審查獲取報送非居民金融賬戶信息的責任和程序。

2. 金融機構為責任方

辦法中所指金融機構是指依法在中華人民共和國境內設立的金融機構(不包括中國金融機構在海外的分支機構),並且分為存款機構、托管機構、投資機構(證券期貨信托等等)和特定保險機構,不包括金融資產管理公司、財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司、消費金融公司、貨幣經紀公司、證券登記結算機構等等。

3. 稅收居民與非居民

盡職調查針對的是非居民金融賬戶。該管理辦法中確定非居民是指中國稅收居民以外的個人、企業和其他組織,不包括政府機構、國際組織、中央銀行、金融機構或者在證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國稅收居民根據我國稅法指

在中國境內有住所,或者無住所而在境內居住滿一年的個人;和

依法在中國境內成立,或者依照外國(地區)法律成立,但實際管理機構在中國境內的企業(包括其他組織)

中國稅收居民金融賬戶信息將不會被收集上報,但是如果是同時具有中國和其他國家(地區)稅收居民條件的,根據管理辦法第十條,賬戶信息還是會被收集並報送。

4. 金融賬戶

根據管理辦法,需要進行盡職調查的金融賬戶包括:存款賬戶(活期、定期、旅行支票等)、托管賬戶(包括證券、期貨、貴金屬、國債經紀業務代理客戶買賣的賬戶,理財產品、基金、信托及其他金融投資產品)和其他賬戶(包括投資機構的股權或債權權益、具有現金價值的保險合同或者年金合同等)。

5. 消極非金融機構 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根據管理辦法和相關解讀,如果一家非金融機構取得大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入,該機構則為消極非金融機構。但是有些特殊情況也不會被定義為消極非金融機構,比如上市公司及其附屬企業、政府職能部門、非營利組織等等。

由於消極非金融公司容易成為跨境避稅的工具,其實際控制人必須需要被識別出來。簡單說就是對於消極非金融企業,要追查到實際控制人的具體個人。

實際控制人為:直接或者間接擁有超過25%公司股權或者表決權的個人;通過人事、財務等其他方式對公司進行控制的個人;以及公司高級管理人員。合伙或者基金也是按照25% 比例確定,而信托則包括了委托人、受托人、收益人以及最終有效控制信托的個人。這也說明信托也將徹底曝光。

如果此消極非金融企業的實際控制人個人為非居民,則金融機構需要收集相關信息並上報。

6. 盡職調查程序

中國金融機構應對在本機構開立的相關賬戶進行盡職調查,識別非居民金融賬戶,記錄並報送非居民金融賬戶相關信息。

2017年6月30日前的為存量賬戶,此後為新開賬戶。管理辦法分別對新開賬戶和存量賬戶的盡職調查程序予以了不同的規定。

簡單說,新開個人賬戶必須提供合理聲明文件確定是是否非居民賬戶。新開機構賬戶比較復雜,需要獲取聲明文件確定是否非居民,還要確定是否消極非金融機構,只有在該機構是居民並且不是消極非金融機構,或者是居民是消極非金融機構但是實際控制人不是非居民的情況下,才不需要進一步處理,不需要收集記錄並上報信息,否則都需要收集、記錄並上報相關信息。

對於存量賬戶中的個人賬戶,又分為高淨值(2017年6月30日前賬戶余額超過100萬美金)和低淨值賬戶。都需要金融機構根據現有記錄並調查確定是否非居民金融賬戶。高淨值賬戶要求2017年12月31日前完成盡職調查,低淨值賬戶則要求2018年12月31日前完成。

對於存量賬戶中的機構賬戶,如果截止2017年6月30日賬戶加總余額不超過25萬美元的,無需開展盡職調查,否則需要在2018年12月31日前完成盡職調查。當然還需要確定是否消極非金融機構,還會有一系列專門的復雜程序完成盡職調查。

附錄一:相關英文名詞縮寫語解釋(按字母順序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准,簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗錢
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
  • G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制,此後升級為領導人峰會,由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣,代表性強,構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,國土面積占全球的60%,國內生產總值占全球的85%,貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制,按照協商一致原則運作,目前無常設機構。
  • KYC:Know Your Client 客戶信息獲取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本,是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織,簡稱經合組織,是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

以上便是CRS的由來和基本知識,以及中國CRS的具體管理辦法。接下來,我們來了解CRS在中國及全球實施的時間表和落地後對不同群體的具體影響。

相關閱讀:金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(下)

 

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脫歐談判在即 政治不確定性升高 六月份英國房價下滑0.4% | 英國

英國房地產代理商 Rightmove 觀察到,由於政治不確定性導致市場壓力,英國的房屋價格在 6 月份下挫,是自去年 12 月以來的首月下跌。

根據 Rightmove 的資料顯示,六月份的房價下跌 0.4%,打破了連續五個月價格上漲的趨勢,並標志著八年來首次在六月時價格下跌。前月的價格上漲了 1.2%。

去年同期,房價在六月份上漲了 1.8%,不過低於《彭博》的經濟學家所估計的上漲 2.8%,也是 2013 年 4 月以來最弱的漲幅。五月份的房價較去年同期上漲 3%。

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由於政治不確定性導致市場壓力,6月英國房價自去年 12 月以來的首月下跌
由於政治不確定性導致市場壓力,6月英國房價自去年 12 月以來的首月下跌

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Rightmove 的主管 Miles Shipside 表示,目前看來,政治的不確定性依然會持續下去,房屋市場在傳統上並不喜歡變動劇烈的環境。

而且,英國家具零售商 DFS 警告,由於英國消費者在不確定的經濟環境下,不敢購買高價位的商品,預期全年的利潤將低於市場預期。

隨著政府即將開始脫歐談判,英國工作者的薪資在兩年多的時間內首次出現負增長,而且,通貨膨脹率達到四年來的最高點,薪資還沒有趕上生活成本。

由此看來,在民眾的收入降低、通膨增加,以及生活成本高漲的情況下,民眾的消費信心也無法提振,而且,又面臨脫歐談判的不確定性,英國房市在短期內應該還會持續維持疲軟的態勢。

(據鉅亨網)

美國房價高漲 租金升高 令潛在房主卻步 | 美國

由於現有住房供應減少,從紐約、邁阿密到洛杉磯,美國大部分地區的房價都在上漲,令潛在買家卻步。盡管租金也在升高,但更多的人不得不繼續租房居住。

CBS新聞報導,根據哈佛大學住房研究聯合中心周五(6月16日)發布的一份報告,這一趨勢正在給美國人的家庭預算帶來壓力,截至2015年,大約三分之一的家庭在住房上花掉家庭總收入的30%以上。

房屋所有權率停滯不前,部分原因是高租金所致,使得許多潛在買家難以湊齊住房的首付款。

與此同時,現有房屋的供應稀少,使現有房主受益,其中很多房屋的價值從十年前的房屋蕭條中恢復過來。

由於種種原因,近年來房屋供應緊張和經濟適用住房短缺情況略有改善。主要因素之一是,建築業尚未重新獲得如經濟蕭條前的房屋建設節奏。

哈佛大學住房研究聯合中心總經理克裡斯·赫伯特(Chris Herbert)表示:“經濟繼續復蘇,收入回升,家庭組織形成,這並沒刺激供應。”“這是去年明顯惡化的情況。”

住房可負擔性

政府認為將30%以上的收入用於住房的人是“費用負擔”。而住房支出超過50%的人被認為是“嚴重”的負擔。

美國大約三分之一的家庭,即3,890萬戶,在2015年被認為是“費用負擔”,低於去年同期的3,980萬戶。這是連續第五年下降。

然而,約16%的家庭,即約1,880萬戶,其住房費用占去收入的一半以上。租金高於他們所能負擔的份額的比例,因城市而異。在邁阿密,是35.4%。在德州的埃爾帕索,只有18.4%。其它被認為是“費用負擔”的城市包括佛羅裡達州的代托納海灘(Daytona Beach),加利福尼亞河畔(Riverside)和夏威夷州的檀香山等。

加利福尼亞州聖莫尼卡市居民瑞恩·韋爾奇(Ryan Welch)對租金升高和房價上漲感到困擾。32歲的韋爾奇,和妻子住在一個租金控制的一室公寓單元。他每月支付約1,500美元房租,這個數字大約是其每月收入的四分之一,這是一個可負擔得起的範圍。

韋爾奇從事廣告銷售工作,他想要一個更大的住處及更多的設施。但他不願意離開現住的公寓。他說:“搬到一個沒有租金控制的地方,我很緊張。”

他正在攢錢想買一座自己的房子,這是他想做的事情,但他不得不將這個想法置於腦後,因為他需要先償還掉學生貸款和車子貸款,還得支付其它費用。

韋爾奇說:“我寧願購房,但我拿不出首付款。”

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美國拉斯維加斯一處住房在求租
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租金和租房供應

近年來,雖然新公寓建設在增多,但出租房的需求卻增長了很多。根據哈佛大學的報告,租房空置率去年下降到6.9%,為三十年來的最低點。這也是連續第七年下降。

而大部分的新建公寓都是豪華型的,面向富裕的人群,而不是面向一般家庭。

根據報告,2005年至2015年期間,每月800美元以下的租房單元數量下降了26.1萬個。相比之下,租金每月2,000美元以上的單元數量,比同期上升了150萬個。

互聯網資訊綜合整理

萊坊:首季樓價指數升幅 中國香港排全球第二 | 海外

萊坊今日發布2017年第一季《全球樓價指數》。該指數追蹤和比較全球55個市場的一般住宅市場表現,當中十一個城市位於亞太區。截至2017年3月,該指數按年上升6.5%,為三年來增幅最大。該指數在上一季按年上升了6.0%。

2017年第一季的重點:

1、截至2017年3月,十一個國家的樓價錄得雙位數字增長。相比一年前,僅有四個城市的樓價有雙位數字增長。

2、中國內地樓價按年增長率從上季10.8%放緩至10.3%,超過45個城市實施限購政策。

3、冰島連續兩季在指數排名榜首位,截至2017年3月,其樓價平均上升17.8%。其住宅供應短缺,帶動樓價上升。

4、面對即將舉行的大選,法國和荷蘭的住宅樓價上升強勁,相反南韓、英國和德國的樓價升幅放緩。

預計2017年中國香港一般住宅價格將會上漲5-10%
預計2017年中國香港一般住宅價格將會上漲5-10%

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萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示,截至2017年3月,指數錄得最強勁樓價升幅的十個市場中,三個位於亞太區。盡管中國香港政府對非首置買家和投資者實施更嚴厲的管制政策,其住宅物業持續吸引買家,在指數排名榜的第二位。紐西蘭中央銀行以行動壓止過份借款,其樓價升幅在指數排名榜的第三位。

萊坊大中華區研究與諮詢部主管紀言迅表示:“盡管中國香港政府提高印花稅率及收緊物業貸款要求,投資者及用家的住宅需求持續強勁,中國香港在指數排名榜的第二位。近期地價屢創新高,亦為樓市營造熾熱氣氛。由於加息和管制措施,我們預計今年價格將繼續增長,但增幅將放緩。預計2017年中國香港一般住宅價格將會上漲5-10%。

與此同時,3月份中國內地(指數排名第10)的房屋價格持續增長,二線城市房價增長比一線城市高,因後者限購較為嚴厲,相比之下,許多二、三線城市的主要目標仍然是清理龐大的房屋庫存。現在超過45個城市實施限購,然而隨著全國價格的上漲,我們將看到更多的城市加入限購行列。因此,我們預測今年一線城市價格將上漲3-5%,主要二線城市則增長2-4%。”

(據中國香港經濟日報)

一圖秒懂:十國海外買房限制 | 海外

房地產景氣讓不少想投資置產的人心如止水,但想轉往其他國家發展,幾個中國人偏好的國家,相關房地產規範一定要搞清楚,蘋果日報整理各國對於外國人購置房產規定重點。

各國政府對於外國人購置房產都有不同的規定(賣厝阿明提供)
各國政府對於外國人購置房產都有不同的規定(賣厝阿明提供)

英國

對於外國買家會特別注意資金來源。

澳洲

須向澳洲外國投資審查委員會(FIRB)申請准證,而且僅能購買新房,不得購入中古屋。

菲律賓

不能購買土地,整棟大樓僅能擁有40%。

馬來西亞

外籍人士購屋需取得「外國人准證」,除特定區域基本購屋價格門檻為50萬馬幣外,原則上一般需達100萬馬幣以上。

柬埔寨

不得擁有土地所有權。一般公司只有在51%柬資股權情況下,才可申請購買土地,租期最長可達90年,期滿再申請更新租約。外國人可合法購買2樓(含)以上公寓,無外資比例限制,但不能持有土地,僅有公寓所有權。

泰國

可購買大樓總空間的49%,不需要永久居留。未持永久居留證的外國人或公司,須從境外彙入泰國100%購買金額。

越南

購買單一公寓大樓項目不得超過總量30%,購買單一別墅項目不得超過總量的10%。

美國

在美國購置房地產,幾乎沒有任何限制。可以為移民美國加分,但擁有房產不能作為申請美國永久居留權的依據;美國房地產房屋稅比中國台灣高出許多。

日本

外國人可購置、擁有和出售日本房產,須遵守規定及條件和日本國民相同。透過房仲購買,並備妥護照、戶籍謄本等,到外交部申請認證,即可購置日本房地產。

中國

港澳台人士可以購買二手商品房,不可以購買公房和經濟適用房,因為公房和經濟適用房多為幫助弱勢。若想在中國買房須符合幾項必要條件,如在中國住滿1年、在中國沒有第2套房產、房產須用於自住。

(據蘋果日報)

房產快買快賣or穩買穩租更賺?專家告訴你 | 英國

經歷了脫歐和印花稅改革,英國住房市場現在並不很活躍。在當前市場下,仍具有地產投資熱情的您,是對房屋進行快買快賣的“翻新轉賣(flipping)”好呢,還是選擇細水長流,穩紮穩打的買房出租經營好呢?如果您也不很確定,不妨看看我們為您整理歸納的專家的壹些看法:

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快買快賣有機會不錯過

在房價上漲的紅火房市,快買快賣的“翻修轉賣”是人們最常用的地產投資方法。在見利就賣,見好就收的無形規則下,搶手房產像熱騰騰的香芋被人們搶來搶去。經濟危機來臨後,“翻修轉賣”變得困難。很多儲備資金不足而又不得不賣掉房產的投資人忍痛割肉,其他實力雄厚的地產人雖能維持,但也感到舉步維艱。

Robert Irwin表示,在房市降溫的情況下,“翻修轉賣”對絕大多數投資人來說不是容易的事。不過,他同時表示,在這種市場下,物美價廉的好房子會比平時多許多。如果真能碰到“翻新轉賣”的好機會,也不要輕易錯過。需要註意的是:您壹定要買個價格便宜的好房子;壹定要保證有忠誠的下家在等房。此外,為了避免不必要的日後糾紛,壹定要將所有的交易文檔化,透明化。總而言之,“翻修轉賣”是個賺錢快的好方法。機會來臨,壹定要抓住不放。

買房進行長期出租是壹個適合所有人使用的既簡單又穩健的地產投資方法。通過攢錢和建立良好的信用紀錄,人們就可以開始買房掙錢。通常情況下,利用抵押現有房屋凈値而獲得新出租房貸款,是人們實現這種“房生房”奇跡的最常用辦法。事實是,不需圖快,每5年增加壹個房產,25年後人們就能積累非常可觀的固定資產財富。

需要註意的是,買房出租不是壹個快速致富的投資手段,您需要足夠的耐心和時間才能最後實現“凈收房產”和“坐收租金”的美夢。此外,在出租前期,您所收取的房租將不能減輕您目前生活的太多負擔,因為該筆收入的很大壹部分款項將用於償還銀行貸款。另外,由於不能立刻盈利,在房屋的出租過程中,您還要為偶爾出現的管道修理等問題再另外補貼壹些額外費用。最後,為應對意外出現的出租空檔,或收不到租金等情況,您還需要準備壹筆非常充裕的銀行還貸準備金。

買個好房是根本

壹套易於出租的好房產是保證您投資利益的重要因素。綜合配套好的房屋人人愛租。壹般來說,搶手出租屋的最大特點是地段,它是保證出租房屋長期穩定盈利的重要條件。毫無疑問,我們都沒有能夠預知未來的水晶球,很難知道某個地段25年後的發展情況。不過,如果您準備購買的房產周圍具有好學校、繁華商場、寬闊的公園和綠地、以及便利的交通網路等設施,那就是個再好不過的選擇,因為這些設施不會輕易在幾年或幾十年內就變樣。更重要的是,如果這個社區目前已經是人們所公認的好社區,那您所投資的出租房前景將更廣闊。在保値、增値之外,它為您吸引大量房客的潛力也會更大。

除了外在條件吸引人,壹個好出租屋還要有易修理和易維護等內在優秀品質。房屋年齡和房屋類型是決定這壹品質的重要因素。壹般來說,最理想的出租房年齡應在10歲以內。如果您當前所買的房屋已經是25歲的壯年,那麽隨著您的成長,它也會逐漸變老。25年後,年過50的它很可能在管道、綜合布線等方面給您平添不少苦惱。如果您現在所買的出租房產已是50歲的老人,那它25年後的壹系列老掉牙問題將給您帶來真正的頭痛。此外,如果您所購買的出租房產是共管公寓,那它的日常維護將會很簡單;而如果您所購買的是獨立住房,壹般而言,需要您操心的地方可能會多壹些。

那麽,您到底該不該試試地產投資呢?那種連嘗試都未曾嘗試而留下的遺憾,與那種僅僅因壹時沒做好而留下的遺憾是難以相比的。

(據陸特資產)

英國房市機遇到來!要進場就趁現在 | 英國

Christie’s International Real Estate 的執行長 Dan Conn 表示,盡管英國倫敦主要房地產市場的交易價格不穩和持續的政治不確定性令人震驚,英國的房市仍然是壹個引人註目的地方。

Conn 指出,英國市場永遠是壹個強大的市場,有壹個疲軟的貨幣和低交易量。所以真正的供應量是較低的,人們已經開始從房市中撤出,但他認為此時是進場英國房市的好機會。

同時,Conn 指出,英國和加拿大都有壹些選項,我認為是很好的購買機會,倫敦,溫哥華,多倫多,這些都是很棒的居住場所。

在去年六月份的脫歐公投之後,英鎊急劇下跌至十年來的低點,現在低於其在公投前的水準約 14%。

Conn 認為, 2016 年倫敦房市的表現大幅度下滑,已被歸咎於英國的印花稅調整,加拿大溫哥華對外國買家增加了 15%的稅收。多倫多的房地產價格上漲的速度已經觸及高峰,也是下壹個試圖采取降溫措施的城市。

如果妳正在考慮在哪裏部署妳的資金,妳必須找到壹個安全的地方去投資,並讓妳的貨幣能夠保值。Conn 表示,妳在許多國家的政策中並無法看到它們對外國投資者的友善態度。

 
(據鉅亨網)

公寓樓花現搶購潮 多伦多自住房仍供不應求 | 加拿大

大多倫多及鄰近地區房屋價格升勢持續多年後,近日在聯邦及安省政府推出調整措施後,房市開始降溫,房價不再飆升,以往一盤難求的獨立屋供應量亦增多。但有經紀聲稱多個公寓樓花出售時,仍出現市民爭相搶購情況,有建商指因市場上仍存在居住單位供不應求情況。

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公寓樓花現搶購潮 大多自住房仍供不應求 | 加拿大

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房地產發展商Tridel營運總監陳桂祥(Winson Chan)聲稱,購買公寓單位是一項長遠投資,因為市民購入新樓盤單位後,至少要等3至5年才建成交貨。他自言常提醒購買單位人士,不要單看每個月的房市情況,又指房市現時較平靜其實是好事,可以令市民更理智地作出選擇陳稱回看過去數月,部分買家是不理智地搶購,很多人未必需要一間屋或一個公寓單位,卻跟風搶購,現時希望沒有了這些人,購房者是真正需要自住的人士。

他聲稱據其公司數據顯示,近年公寓單位需求確實熱烈很多,他指主要原因仍是供不應求問題,不同統計數據時常說市面有數千個單位供應及出售,但事實上這些單位要待5年後建成才能入住,而每年有逾10萬移民抵達多倫多,需要“現貨”居住,他又聲稱統計資料沒將留學生及陪讀家長計算在內,這些人亦是房市急切用家,因此市面所謂公寓單位出售量,由於建築需時,未能及時為這些移民及留學生提供即時居所。

他稱就算建築商想即時增加單位供應量,亦非易事。發展商首先要找到適合發展的地皮,還要經過多級政府申請,並非短期可以做到的。

此外,地產經紀黎宇昌表示,地產商會6月初公布的數據顯示,獨立屋成交量下跌20%,價格在不同地區有不同跌幅,平均約1成,但買家一直追捧的獨立屋成交量下滑之際,公寓樓花搶購卻越來越瘋狂,一個新樓盤推出幾百個單位,但吸引大批市民排隊搶購。

(據加拿大都市網)

非有地私宅轉售價5月升0.4% 分析師:市場正在見底 | 新加坡

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今年以來,整體轉售價已上揚2.1%,而與2014年1月的峰值相比則低了5.2%。4月份價格的變化從維持不變修正為下滑0.2%。

我國5月份整體非有地私宅的轉售價環比上揚0.4%。有分析師認為,這顯示市場正在見底,原本在觀望的買賣雙方正在進場。
 
新加坡房地產聯合交易網SRX昨天發布的預估數據顯示,個別地區方面,代表高檔住宅的核心中央區(CCR),以及代表中檔私宅的其他中央區(RCR)的轉售價環比都上漲1.1%,只有代表大眾化私宅的中央區以外(OCR)環比下跌0.4%。
 
5月份整體非有地私宅的轉售價同比上揚1.5%。個別地區方面,核心中央區和其他中央區分別上揚3.5%和2.3%,而中央區以外則下滑0.2%。
 
今年以來,整體轉售價已上揚2.1%,而與2014年1月的峰值相比則低了5.2%。4月份價格的變化從維持不變修正為下滑0.2%。
 
至於私宅轉售單位數量方面,5月份環比上揚17.4%至1235個單位,同比增幅達57.7%。與2010年4月的峰值相比,轉售單位下挫39.8%。
 
戴玉祥產業研究部東南亞區域主管李乃佳接受《聯合早報》訪問時說,數據顯示市場正在見底,而原本在觀望的買賣雙方正在進場。
 
他指出,隨著對住宅市場的展望好轉,市場情緒也改善。買賣雙方都受到新項目和標地活動的良好反應所鼓舞。這從中檔私宅的價格指數持續上揚看得出來。
 
其他中央區最近推出私宅項目ARTRA和巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter),史德林路(Stirling Road)住宅地段也剛在最近售出。
 
智信研究與咨詢總監王伽勝指出,從今年3月至5月,對發展商推出項目的買氣高昂,並使得轉售私宅在5月份也沾染正面情緒。
 
不過,他提醒:“從買家購買竣工單位的行為來看,顯示他們仍然講求實際。如果我們采取謹慎觀點,並從4月份轉售價下滑以及5月份轉售價微漲尋找壹些提示,這可能意味著未來幾個月的價格走勢會持平。”
 
他認為,從5月份私宅轉售量顯著同比上揚,但價格只是微漲,顯示買家對價格敏感,是在看到適當機會時才進場。
 
對於大眾私宅的轉售價下滑,王伽勝認為,這顯示這類私宅仍然面對下跌壓力。
 
他指出,從2014年起,中央區以外壹直有大量大眾私宅竣工,轉售價在接下來預料不太可能看到穩健的好轉情況。由於總償債率框架(TDSR)預料會維持,購買大眾化私宅的買家仍然會註意價格。
 
展望未來,分析師預料市場對轉售私宅仍然會有需求,而價格也會相當穩定,預料價格今年最多上揚1.5%。
 
(據聯合早報)