上期居外簡單介紹了日本兩大熱門投資區域，東京23區和東京都下。這期我們將繼續介紹神奈川、琦玉和千葉三大地區，看看走這些地區中有哪些區域值得投資。
壹、首都圈房價走勢圖
日本的首都圈，指的是以首都東京為中心的城市群。也稱東京圈或東京都市圈。壹般包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣，因此又稱為壹都三縣。
二、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣三大區域熱門投資地區
1、神奈川縣
人口僅次於東京都的縣。擁有橫濱、川崎等大城市，前往都心的交通條件十分便利。縣南側與太平洋相接。
a、在神奈川縣最熱門的區域——相模大野（小田急線）
相模原市位於神奈川縣的北部，由於緊鄰東京的多摩地區，逐漸作為都心上班族的衛星城發展起來。人口僅次於橫濱市和川崎市，在縣內排第3位。由於2010年這裏成為了全國第19個政令指定都市，獲得了與都市政策相關的種種權限，之後的適應地區需要的都市整合和居民服務的提高措施都值得期待。
相模大野站的周圍作為相模原市的中樞，十分繁華。車站大樓集聚超市、餐廳、診所等，功能齊全，車站前有蔓延開去的商店街、終點處有伊勢丹百貨店，沿國道望去有各種大型家電店、家具店和品牌商城。另外，現在車站西側正處於工事之中，預計於2012年完成。雲集超市、大型專門店、運動俱樂部等大型商業設施和包括家庭用分售住宅、醫療機關、文化設施的大樓都將計劃建成。
車站附近有相模大野中央公園和縣立相模原公園等大型公園，相模川河畔還有可以享受釣香魚樂趣的市營野營場。對於想在優美的環境中度過休息日的人來說極為適合。
b、在神奈川縣最熱門的區域——武藏小杉
另外，南側有著很久之前就倍受歡迎的商店街，在這裏購買菜品和和式點心的居民，以及商店街壹角的酒館街“中心路”中熟客們談笑風生、觥籌交錯的景象，是這座發展中的城市未曾改變過的場景。沿著與法政路相交叉的二領用水，種植有壹排排櫻花樹，中心部的北側是多摩川綠地等，如此水色翠色相交映的場所很多。
鐵道方面可利用東急東橫線、目黑線、JR南武線、橫須賀線等眾多線路，去都心、川崎、橫濱等任何方向都很便利。
c、在神奈川縣最熱門的區域——川崎·鶴見
川崎車站每天的平均乘車量在縣內排名第二，是壹個大型樞紐車站。而吸引客流的原動力，是以西口的購物中心LAZONA川崎廣場和東口的LA CITTADELLA為代表的豐富多彩的購物環境。與車站直連的LAZONA川崎廣場雲集了300多家專門店，而LA CITTADELLA也集聚了各種人氣服裝店、餐廳以及電影院、大型現場表演廳等設施。此外，這裏僅百貨店、超市的數量就在十家以上，商店街也十分完備，經常能看到眾多購物客蜂擁於此的景象。
在稍稍遠離繁華車站的地方，有以除厄運而聞名的川崎大師。門前街道有著眾多土特產店和飲食店，依然保留有過去充滿活力的平民商業區的氛圍，也是觀光客經常造訪的場所。另外，若移步到相鄰的鶴見站，可以看到人們在雄大的鶴見川中玩劃艇的景象。位於西側的丘陵地帶，有著歷史悠久的總持寺，昭和時代的大明星石原裕次郎長眠於此。2012年時，鶴見站將建起全新的車站大樓“CIAL鶴見”。隨著設置有生鮮食品、時尚、餐飲樓層的地域密集型商店的誕生，人們的生活將會變得十分便利。
2、琦玉縣
位於東京都北面，市區作為在東京都心工作人士的衛星城很有人氣。縣西部的秩父多山地，是有名的觀光地。
東京外圍的縣市雖然也有壹定的房價成長，但是租金的部分仍顯示為持平發展，若以租賃為主要的投資方向，這些地區恐怕都不是十分理想。
a、在琦玉縣最熱門的區域——大宮
大宮車站位於琦玉縣東部，是日本首都圈鐵路網的壹大交通樞紐。這裏除JR和東武鐵道的舊鐵路線外，還是新幹線始發和到達的大型站點。在這裏可以利用的路線達到14條之多，不僅局限於市中心地區，甚至可以通往北關東和東北地區。大宮車站壹天的客流量達20萬人次以上，站內有“ecute大宮”、“Dila大宮”等購物商城，還有各種西餐廳、咖啡館、面包店和日用百貨店等等。在這裏，妳還可以享受到高品質的可口菜品和甜點。
車站周圍是埼玉縣人員最為密集，最為喧鬧的地區。有著新年參拜人次在200萬以上的冰川神社的車站東側地區，自古以來就作為繁榮的“神社前街區”，商業發達。冰川神社的旁邊是總面積為67.9公頃的公園，棒球場、田徑場等運動設施完備。這裏是春天欣賞櫻花的勝地，可以欣賞到1200株櫻花盛開的美景。而西部則是壹派現代化的景象，具有大型活動會場的Sonic City和數量眾多的辦公大廈高樓林立，連接車站和大型商業設施的步行通道等都晝夜繁華。
現在，多數新公寓都是建在稍微遠離車站的地方，但是也有重新規劃西口的某個地段來開發新住宅區的計劃。可以關註壹下今後的趨勢。
b、在琦玉縣最熱門的區域——越谷Lake Town周邊
日本自1990年代泡沫經濟破滅之後，房地產的價格一直都沒有大幅上漲的傾向。近年來，日元貶值、升值，外加東京奧運帶來的房地產潛在升值潛力等多重因素，日本房地產投資熱持續升溫，吸引了大批海外投資人士選擇日本置業，下面就跟著居外來看一下日本的東京23區、東京都下、神奈川、琦玉、千葉五大地區中有哪些區域值得投資。 京阪神是對日本的京都市、大阪市、神戶市之合稱，同時也指以這3座都市為中心的大都會區，為近畿地方的發展核心，也是日本第二大都會區。 東京都是有著首都功能的日本中樞。其中的23區無論在經濟規模還是人口上，都是世界上屈指可數的大城市，擁有很多人氣地段。 東京23區的年租金成長率為2.5%，截至去年底已達每平方公尺3,311日元的價位水平，預計在新一波的刺激方案效果出來後2016下半年預期會緩步上升。 a、在東京23區最熱門的區域——新宿 與澀谷、池袋並稱為東京三大副都心的新宿，每天的流動人口在150萬以上，即便在東京也是十分繁華的地段之一。這裡是伊勢丹新宿本店、新宿三越、小田急百貨店、京王百貨店等大型商場和大型家電量販店的激戰區，電影院、大型書店、時尚品牌店等數量眾多、鱗次櫛比。此外，以日本最大的繁華街——歌舞伎町為中心，餐飲店也十分密集。每到夜晚，歌舞伎町的霓虹燈都會燦爛閃爍，簡直就是24小時人潮湧動的“不夜城”。 由於車站周邊商業設施齊全，住宅區位於離繁華街較遠的西新宿和北新宿。從被綠色環繞的新宿中央公園大街到青梅街道周邊的地區，現在都處於東京都所推進的大規模城市再開發過程中，預計今後眾多公寓和公園、街道等會拔地而起。這裡完全不聞商務辦公區和繁華街的喧囂，居住環境寧靜，很受關注。 位於中心位置的新宿站，可以利用五種鐵路線，是十分龐大的樞紐車站，通往各個方向的鐵路網在這裡交彙。由於距離東京地鐵丸之內線·西新宿站、都營大江戶線·都廳前站等地下鐵車站也很近，不管去哪裡都十分便利。 b、在東京23區最熱門的區域——六本木 1960年到70年代間，面向歐美人士開設的飲食店和俱樂部接連開業。泡沫經濟繁盛的1980年代時，迪斯科舞廳如雨後春筍般建起，六本木在當時作為東京的玩樂勝地人氣無兩。大大改變六本木花花世界形像的是2003年開業的六本木新城和2007年開業的東京中城。六本木新城、東京君悅酒店、TV朝日等的集聚，使這裡逐漸呈現出大都市的姿態，池塘和溪流聲潺潺入耳的毛利庭院、櫸樹阪、櫻花阪等，可以感受到四季美景的場所也很多。另一方面，東京中城彙聚100家以上的商業設施和醫院、美術館等。相鄰的檜町公園也重新整備，與中城花園的草坪廣場一起，營造出寬敞開放的空間。 像這樣大規模的城市再開發以來，辦公樓高級公寓等接連拔地而起，現如今，白天有工薪族、OL、在周邊外國公館工作的外國人往來於此，周末的夜晚有年輕人們彙集在酒吧和俱樂部。六本木就是這樣一座兼具多種功能的充滿刺激的街區，住在這裡永遠不會令人厭倦。 六本木車站可以乘坐日比谷線與大江戶線兩條地鐵線，前往惠比壽、有樂町、新宿等都十分方便。 c、在東京23區最熱門的區域——銀座・日本橋 明治以來，作為東京首屈一指的高級商業區發展而來的成熟街區·銀座。很久以來，能在銀座開店就被視為是品牌的像征，銀座大街至今仍彙集路易·威登、香奈兒、蒂凡尼、登喜路、阿瑪尼等世界高端品牌的路面店。這裡還是松阪屋、松屋、三越、銀座巴黎春天等商場的激戰區，2010年銀座三越在擴大賣場面積後重開。2011年阪急阪神百貨店的男士專門館“阪急MEN’S TOKYO”等也相繼開業，展示了極高的活躍度。 此外，這裡還有很多從江戶時代傳承至今的飲食店，可以遍嘗西餐、壽司、鰻魚等傳統美味。銀座距離世界最大的批發市場“築地市場”很近，可以很方便的買到新鮮時令食材，這也是一大優勢。 此外，在位於銀座街北側的日本橋地區，利用東京巨蛋兩倍大的場地建設商業區的開發也已浮上水面。預計至2018年，這裡將建成3棟超高大樓，對電影院、音樂廳、以及周末節假日和深夜營業的飲食店的招商引資也在計劃中。 銀座·日本橋地區除了可以利用銀座線、都營淺草線、有樂町線等多條地鐵線外，前往有樂町站和東京站等JR主要站點也很方便。 d、在東京23區最熱門的區域——澀谷 每天都會誕生最新的流行時尚、音樂，走在年輕人文化最前端的繁華之地。以丸井、西武等百貨店及澀谷109為代表的時尚大廈林立於此，川流不息的年輕人們作為時尚的主導者，宛如反映時代潮流的明鏡。此外，這裡還分布有澀谷PARCO劇場、QUATTRO俱樂部等現場演出場和電影院、藝術畫廊、廣播局轉播站等散發著文化藝術信息的場所。現在，在澀谷站前的東急文化會館舊址上，復合型商業設施“澀谷Hikarie”正在建設中。2012年4月，位於地上3層到8層的商業區將開業，7月份時正宗的音樂劇場“東急Orb劇院”也預計開放。 另一方面，位於東急百貨店後面的松濤地區，卻宛如與中心街處於不同的世界。這裡絲毫不聞繁華街的喧囂，是洋溢著高級感的住宅街。從井之頭大街北上不遠，就是廣闊的代代木公園，自然條件優越，富於魅力。 澀谷站可以乘坐JR山手線、琦京線、湘南新宿線、東急東橫線、田園都市線、京王井之頭線、東京地鐵銀座線、半藏門線、副都心線等前往東京各個方向的全部鐵路。不僅如此，各種巴士也很多。 e、在東京23區最熱門的區域——海岸地區（豐洲·東雲·晴海） 近年發生巨大變化的東京海濱地區。過去的工業地帶被一座座高層公寓大樓所替代，逐漸蛻變為一處可以每日聞潮聽濤而生活的夢幻住宅地。 其中最早被作為住宅地重新開發的是晴海。首先建成高達50層的超高公寓樓的也是這裡。在那之後，數量眾多的公寓和寫字樓、商業設施·晴海Triton也紛紛被建起，都營大江戶線開通之後，這裡前往都心的交通條件也得到大幅提升。 另一方面，在2005年左右的公寓建設熱潮中實現開發的豐州，距離銀座僅10分鐘路程，是緊鄰都心的海灣地區。街道面朝運河，滿目翠色欲流。寬敞的人行橫道等便於居民生活的設施也十分齊備。此外，這裡還有著雲集190多家店鋪和飲食店的URBAN DOCK LaLaport豐州、各大超市、大型日常生活用品銷售店等，購物十分便利。 此外，位於豐州南側的東雲地區的成長也很顯著。隨著高層公寓樓的建設，這裡的人口逐漸增加。運河沿岸的公園也隨之建起，購物中心和保育園等生活基本設施已很齊備。 位於東京都的西部，被稱為多摩地區。以地處都心近郊卻自然環境優美而聞名，東京都有三分之一的市民生活於此。
a、在東京都下最熱門的區域——八王子駅 八王子位於東京的西南部，作為多摩地區中心都市是一處繁華之所。在東京都的各市町村內人口最多，分布在市區內的20多所大學中，有包括3000多名留學生在內的約11萬學生（來自八王子市主頁），因此也是一座學子之城。 2010年秋天，緊連八王子車站南口的“SOUTHERN SKY TOWER八王子”和“CELEO八王子”兩棟車站大樓完成。BIC CAMERA、飲食店、物販店在此開業，保育園等也相繼建成。即便如此，南口再開發依然有著廣闊的前景，今後的發展令人期待。另一方面，在北口，曾經作為車站前的主要招牌而長期營業的SOGO(崇光)八王子店已經關閉。預計在其場地上會開發新的購物中心。 八王子的另一個招牌是豐富的自然環境。市西面連綿而起的是高尾山、陣馬山等，由市觀光協會組織的徒步旅行團很受歡迎。高尾山在冬至前後幾天，可以觀賞到太陽從富士山正上方沉落的景像。這個絕美景像被稱為“鑽石富士”，被選為八王子八十八景之一。 鐵路線方面可以利用JR中央線、京王線，去新宿不需要換乘，大概僅需40分左右。 b、在東京都下最熱門的區域——吉祥寺 坐電車去都心僅需20分鐘的吉祥寺，在東京屬於很受歡迎的住宅區，在各個年齡段的家庭中都極具人氣。高人氣並非憑空而來，這裡除了擁有東急百貨店、伊勢丹等商場和PARCO、丸井等大型? 最近几年，越来越多的人赴日本购买房产，尤其是来自中国的投资者，他们纷纷将资金转移到房地产价格有望上涨的日本。居外为你介绍日本房产有几种类型？（日本房屋产权） 日本房屋的魅力 魅力一：有效利用空间，合理布局 虽说日本国土面积狭小可谓寸土寸金，但这并不体现在居住空间，小户型的空间也能让人觉得宽敞大气。 魅力二：收纳空间多 与国内不同的是，每个居室内，可收纳可储藏的柜，箱等空间多， 丝毫没有物品过多没有空间储藏的烦恼。 魅力三：更加人性化设计 现在大多的商品住宅居间都有照顾老人，小孩的守护设置。例如，电梯里有扶手，有声控，盲文指示文字标示；楼道里同行轮椅；室内浴室里有扶手；防滑地面等。 魅力四：“家”的味道浓郁 视觉上，色调搭配稳重，使人能够平心静气 感觉上，居间舒适，立即使人能够轻松下来，远离浮躁。 魅力五：露台的风景 日本商业住宅的露台，很宽很长（因户型），（放上几把椅子一张桌子喝着咖啡看着书，很惬意），也可以家庭聚会烤肉。 魅力六：室内软件设施智能化 任何一个细节都能满足业主，没有你不满意的，只有想不到的。 日本房产除了以上六大魅力之外，还具备以下独特的特性： ♦ 世界一流的抗震性：由于日本特殊的地理条件，房屋在施工上特别注重抗震性 设计。就建筑物支柱来说，国内一般采用混泥土浇注，但日本会采用大型的角钢来增强房屋的抗震性，所以日本房屋的抗震级别较高。 ♦ 设备完善：日本的房屋不仅结构结实，内饰也很细致，堪称精美。和国内住房最大的不同，就是房屋内部精装修，配套设施完善，入住前就已经安装了性能优越，具备人性化的配套厨房、洗浴与空调设备等。 ♦ 严密保安系统：近年来，一向以治安良好闻名世界的日本，犯罪量也比之前有所增加。因此，日本的房屋不断加强安保设备，大部分住房都引进了24小时保安系统，设置多个监视摄影头，玄关大门也安装了难以盗入的特殊门锁，甚至在窗玻璃上也安装了安全传感器。良好的安保措施，保障住户安心舒适的生活。 ♦ 完善的售后维护制度：日本房屋的结构部分，免费提供10年保修。房屋的公共设施部分有专人定期打扫(电梯等设施定期检查及修缮)，另外还制定了长期保修计划，定期对建筑物实施检查维护修理等，售后服务堪称完美。 近年来，大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道，抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品，各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上，随着2020日本东京奥运会的临近，处于对日本房产投资价值的追逐，中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产！ 延伸阅读：为什么近年在日投资房产如此火热 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 導讀 金融、法律圈的人士對CRS（縮寫相關定義請參看附錄一）已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。在上一篇文章，澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師解讀了CRS的基本信息，現在繼續探討目前中國公布的相關政策法規的影響。 中國政府在2014年9月就已經承諾實施AEOI標准，並確定首次對外交換信息的時間為2018年9月。 2015年，中國第十二屆全國人大委員會第十五次會議批准通過了《多邊稅收征管互助公約》，並於2016年2月正式生效。 2015年12月，中國國家稅務總局簽署了《金融賬戶涉稅信息自動交換多邊當局間協議》。這是中國的MCAA。 2016年10月14日，中國國家稅總局發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法（征求意見稿）》。 2017年5月9日，中國國家稅務局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會發布2017年14號公告發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》。該辦法會於2017年7月1日開始實行。這是中國的CRS。 1. 對一般中國公民、企業的影響 中國該管理辦法的公布和具體實施是針對非居民，就是非中國稅收居民的金融賬戶的信息。中國國內一般公眾包括中國公民個人和中國一般企業都基本上沒有什麼影響，最多是自2017年7月1日後開設新賬戶時需要做個聲明。 2. 對有海外資產、海外身份的中國公民、企業的影響 該管理辦法主要針對中國國內的非居民金融賬戶。對於有海外資產、海外身份的中國公民個人，需要根據具體情況和法律確定自己的稅收居民身份。如果即使擁有海外身份（比如其他國家的綠卡、永居等），但是可以確定是在中國長期居住，可以認定為中國稅收居民，其在中國的金融賬戶信息不會被收集（當然如果被認定雙重稅收居民，有可能雙重收集）。 如果中國公民單純在海外有自己的存款賬戶（不管有沒有海外身份），比如在中國香港有自己的賬戶並存有資金，有很大可能性會被中國香港相關機構收集彙總通過MCAA報告會中國稅務主管機構，這要看其海外賬戶所在國家（地區）的具體相關CRS政策和法律規定。建議需要盡早了解獲取相關信息，提前安排准備。 對於擁有國內海外資產（非金融產品，比如房產不動產、汽車、私人飛機、游艇、貴重物品）的情況，鑒於AEOI標不涉及非金融資產，目前還在報告審查範圍之外。但是需要指出的是，如果擁有的海外房產有銀行貸款，一般就會連接到該貸款銀行的存款賬戶，此信息就有可能被披露。這需要參考了解不動產所在地國家（地區）對CRS的具體規定和程序。 已經在海外設立分公司或者子公司，或者沒有設立公司，但是海外擁有資產的中國企業，要積極了解相關所在地國家（地區）的CRS政策，進行稅收居民身份認定，並且了解實際控制人以及外國公司的相關定義，才能爭取時間提前准備，獲取稅收申報的主動地位。 3. 對在中國的海外個人、企業的影響 在中國居住工作的擁有海外護照的個人並不一定就是非居民，就像前面所說明對於非居民的定義，滿足居住條件的個人會被認定為中國稅收居民的情形下，該稅收居民的金融賬戶信息不需要收集和通報給海外護照所在國家（地區）。當然這還是稅收居民認定的問題。所以對於在中國工作居住的擁有海外其他國家（地區）護照的個人，必須應當比較熟悉中國和護照所在國的稅收居民認定規則，認定自己稅收居民身份，才能避免不必要的法律和稅務責任。 對於在中國境內的海外企業（比如外資獨資或者合資、合作企業等等），如果是按照中國法律依法設立，一般應當會被認為是中國稅收居民，但是強烈建議具體咨詢法律意見，確保稅收居民身份認定，避免法律和稅務責任。需要提醒的如果是消極非金融機構，即使是中國稅收居民，其實際控制人為非居民的，仍然會接受CRS監控。 4. 中國金融機構的責任 管理辦法影響最大的是中國金融機構。其公布是5月份，實施是從7月1日起，留給金融機構的只有一個多月的准備時間，其具體實施會影響到從業務、運營、合規、IT、風控、培訓等部門，都帶來巨大壓力。但是鑒於中國金融機構已經開展過AML（Anti Money Laundry 反洗錢）和KYC（ Know Your Client 客戶信息獲取）的工作，此前CRS也一直在征求金融機構意見，相信中國金融機構一定能夠從容處理。 在G20和OECD的大力推動下，目前全球已經有100個國家（地區）承諾實施AEOI標准，其中有50個會在2017年首次交換信息，中國承諾會在2018年首次交換信息（具體參見附錄三）。 根據AEOI標准的要求和MCAA中具體規定，已經承諾實施AEOI標准的國家（地區）會相互挑選信息交換伙伴，只有在雙方均有意向的情況下才可以建立伙伴關系，才會互相交換信息。 中國稅務總局的相關解釋中說明中國將與盡可能多的國家（地區）建立信息交換伙伴關系，但這也說明至少目前中國政府尚未明確確定和具體哪個國家（地區）建立信息交換伙伴關系。但是大趨勢看，會有越來越多的國家彼此實現對方稅收居民信息交流，實現稅收信息透明化，打擊跨境逃稅，增加國家稅收。 澳大利亞普亞律師事務所將持續關注CRS合規要求並樂於分享我們的見解和思路，會進一步為我們的客戶提供准確法律分析和建議。 附錄一：相關英文名詞縮寫語解釋（按字母順序排列） 附錄二：AEOI標准中國相關時間表 附錄三：承諾實施AEOI標准國家 2017 首次交換信息的國家（地區） 共50個 安圭拉、阿根廷、比利時、百慕大、英屬維爾京群島、保加利亞、開曼群島、哥倫比亞、克羅地亞、塞浦路斯、捷克、丹麥、愛沙尼亞、法羅群島、芬蘭、法國、德國、直布羅陀、希腊、格陵蘭、根西島、匈牙利、冰島、印度、愛爾蘭、馬恩島、意大利、澤西島、韓國、拉脫維亞、列支敦士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、墨西哥、蒙特塞拉特、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、羅馬尼亞、聖馬力諾、塞舌爾、斯洛伐克、斯洛文尼亞、南非、西班牙、瑞典、特克斯和凱科斯群島、英國 2018年首次交換信息的國家（地區）共50個 安道爾、安提瓜和巴布達、阿魯巴、澳大利亞、奧地利、巴哈馬、巴林、巴巴多斯、伯利茲、巴西、文萊達魯薩蘭國、加拿大、智利、中國、庫克群島、哥斯達黎加、庫拉索島、多米尼克、加納、格林納達、中國香港、印度尼西亞、以色列、日本、科威特、黎巴嫩、馬紹爾群島、中國澳門、馬來西亞、毛裡求斯、摩納哥、瑙魯、新西蘭、紐埃、巴拿馬、卡塔爾、俄羅斯、聖基茨和尼維斯、薩摩亞、聖盧西亞、聖文森特和格林納丁斯、沙特阿拉伯、新加坡、聖馬丁、瑞士、特立尼達和多巴哥、土耳其、阿拉伯聯合酋長國、烏拉圭、瓦努阿圖 相關閱讀：金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀（上） 澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集 如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！ 本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 每個國家的房產政策都不盡相同，買房時需要繳納的費用也都不一樣。在日本買房，購房時需要以現金支付哪些費用？買房後，除了償還住房貸款外又需要繳哪些費用？這些費用明細在買房之前一定要瞭解清楚，下面，居外便為大家講講在日本買房時的各項費用。（日本買房有什麼條件） 一、購房時，需要繳納哪些費用？ 1、中介手續費 中介公司可按客戶要求搜尋優質房產，同時為客戶從賣家爭取有利的成交價格。以上所發生的費用為中介手續費。 2、日本房產稅費 在日本無論是土地或建築物，購買者都可成為房屋的永久擁有者。因此，在購買房產時，需要通過日本政府，將該房產的產權變更到買房者的名下。從此，日本政府會保護買房者所有的產權。此費用基本上為稅，其費用大約為交易價格的１～２％左右。通過此手續，買家的房產權將會被日本政府安全保護，房產繼承時也可受到保障。 二、日本買房購房手續 在日本購房時，通常都是以現金支付首付款（部分房款）和各項購房費用。那麼，在購房手續方面，在什麼情況下大概支付多少呢？下面以購買4000萬日元的房產為例進行介紹。 【設定條件】 貸款條件：銀行住房貸款為3600萬日元，分35年償還。保證金選擇後付方式 固定資產稅估價：土地528.6萬日元，建築物1037.5萬日元 ※1 認購金金額根據房產不同而存在差異，有些房產不需要認購金 ※2 如首付款金額高於定金，則在交房時支付餘款（首付款－定金） ※3 住房貸款的保證金採取先付時，費用將增加74萬日元 三、購房時支付費用的明細 瞭解了購房時所需費用的標準之後，接下來請詳細核對費用具體用於哪些事項。 四、購房後定期支出的費用 入住後，除償還住房貸款外，還需要為住房的維護和管理支出費用。在制定住房相關資金計劃時，還要考慮到是否有能力同時支付這些費用，這點非常重要。 1、稅金 固定資產稅、都市計劃稅，是對每年1月1日時的房地產的所有人課徵的市區町村稅。每年4月份左右發出通知，從6月份起每年分4次繳納。 如果是新建住宅，在購買後5年內可以享受減稅措施，因此稅額較低，在第6年稅金會增加，這點需注意。 2、每月支付的費用 管理費 管理費，指小區用地和建築物的共用部分（電梯、走廊等）的清掃、檢修、電費等，進行日常定期管理所需的費用。費用交給由小區全體業主組成的「業主委員會」。 該費用通常都是由物業管理公司代為收取。 維修基金 維修基金，是為了讓建築物保持長久，為定期對建築物進行必要的維修而建立的基金。如果維修基金過少，有可能在需要時卻無法充分進行維修。 與管理費一樣，以「業主委員會」的名義進行儲蓄。 停車費等 使用停車場和自行車停放場等小區公共設施時，每月（或以年為單位）要支付使用費。閣樓和私人花園等也視為是公共部分，因此也需要支付使用費。 這些費用充當管理費或維修基金。 近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本「爆買」的報導，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了一項——日本房產！ 延伸閱讀：為什麼近年在日投資房產如此火熱 本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 對於大多數想要在日本購置房產的中國買家來說，住房貸款是一個非常讓人頭疼的問題。既要找到對外國人提供住房貸款的銀行，各個銀行提供貸款時的條件等又不盡相同，需要一一查明。那麼，外國人在日本買房能貸款嗎？又有哪些限制呢？（日本買房有什麼條件） 一、日本買房貸款審核 外國人要在日本申請房貸，必須通過金融機構規定的審核。日本房貸的審核，各家金融機構的審核標準不一，一般的審核重點如下： 二、外國人適用的日本買房貸款 大部份外國人這用的日本買房貸款，都是以擁有日本永住權的外國人為主要對象。也就是說擁有日本永住權的外國人，可以跟日本人一樣申請日本房貸，並接受審査。但是，擁有日本「永住權」，並不代表一定能通過日本房貸的審査，成功申請到房貸。日本買房貸款的審査，會根據外國人住在日本的時間長短、工作地點、僱用類型、年收入等等各種條件來進行審核，有時候申請全額貸款不通過，但可以通過降低貸款額度的房貸申請。 三、無日本永住權的外國人適用的日本買房貸款 沒有日本永住權的外國人，要在日本買房貸款，雖然比較困難，但還是有部份的日本金融機構，針對沒有日本永住權的外國人，提供日本房貸。只要符合各金融機構訂定的條件，沒有日本永住權的外國人，還是有機會申請日本買房貸款。 一般的條件如下： ◆有日本永住權的外國人配偶、或是日本人配偶當連帶保證人 ◆自備頭期款20％ ◆在日本居住7年以上、在日本工作超過3年以上 ◆在穩定的企業內工作等等。 近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本「爆買」的報導，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了一項——日本房產！ 延伸閱讀：為什麼近年在日投資房產如此火熱 本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 對於大多數中國買家來說，日本並不是一個十分熟悉的國度，而要在這裡完成買房投資這樣一件重要的事情，自然要事先做好萬全的準備。日本房產與中國房產有哪些區別？買新房還是二手房好？哪種物業類型的房子更好？接下來，居外就為你一一解答這些在日本買房需要瞭解的基礎知識。（日本買房有什麼條件） 一、中日房地產基礎知識的比較 日本房地產市場與中國有什麼不同，這裡跟中國做一個對比，讓大家從宏觀上瞭解日本房地產的一些基礎知識。
二、日本新房、二手房的四大不同 在日本買房時是選擇最新設備齊全、舒適的新房？還是選擇價格誘人的二手房？有如此煩惱的人想必不在少數吧？這次我們就對新房和二手房從4個視點進行徹底的比較。各位可以從設備、規格等各個方面一一對照優缺點，選擇最適合自己的房子。 安全性方面，比較充實度後新房佔上風 新房中往往配備有齊全的最新安全設備。另一方面，若二手房建成時間在十幾年以內，多配備有自動鎖、監控錄像等的設備。若想在二手房的共用部分加裝安全設施，需要得到管理組織的同意，這點務必要注意。 思考自己需要怎樣的設備 新房中一般都裝有最新的設備，二手房則與建成的時間有關。可以根據自己對設備的需要進行選擇。另外「與共用部分有關聯的設備有時不允許加裝，這點要注意。比如，自動加熱熱水器需要在共用部分進行大的工事，未得到管理組織允許的情況下不得加裝」。 對入住後無法改變的構造要細心確認 房子結構還會影響耐震性。新房很多採用了減震、抑震等先進的地震相關對策。「建築基準法修正的新耐震基準適用時間為1981年6月，二手房的建成時間在此之前還是以後，以及接受建築確認的時間是在何時等都與房子的耐震性相關。」另外，二手房還應當查看房內是否可安裝LAN等，明確通信環境。
三、MANSION（マンション）和APART（アパート）的區別 如果想要投資日本的住宅市場，首先你要弄清楚日本兩種不同物業類型MANSION（マンション）和APART（アパート）的區別。 在日本房地產中所謂普通公寓（Apartment），一般是指木造或輕鋼結構等低層的集體住宅。有時也被稱作「高地集體住宅（Heights）」和「公寓式住宅（CorporatedHouse）」。而高級公寓（Mansion）一般指鋼筋混凝土結構的集體住宅。 MANSION（マンション） ・マンション是日本造的英語「Masion」，是比アパート更大型的集合住宅。最遠本的語義用的是英語中「豪宅」這個意思。 ・在マンション中分底層住宅，中層住宅，高層住宅或者還有超高層住宅。雖然根據樓層的多少沒什麼區別，但是大多數情況下還是把中高層住宅和超高層住宅叫做マンション。 ・MANSION大多是鋼筋混凝土，鋼鐵構架鋼筋混凝土構造的耐火構造，高層住宅，隔音性高，有高級感。因為建築成本較高，所以房租也比APART要高，有電梯，有管理人等的情況下，管理費也很高。 APART（アパート） 所謂的アパート就是，把建築物內部分成好幾間房，把每一間房作為獨立的住所出租給要租房的人，是一種集合住宅。 APART是APARTMENT的簡稱，木質結構，輕量鋼鐵構架的准耐火構造，一般2層建築物比較多，從構造上看，並不是高層住宅，建築費低，所以房租會相對便宜，沒有電梯，沒有管理人員，管理費低。 在這裡所說的特徵，說到底也是一般意義上的。最近，讓人感到有高級感的，隔音效果很好的APART也不少。 所以，在選擇房子時，不要只看是APART還是MANSION。 因為，有的時候即使是叫作MANSION也有可能是木質結構的房子。應該實地考察一下到底是什麼構造的，或者跟房地產公司確認好房子的結構。 近年來，大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本「爆買」的報導，搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品，各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上，隨著2020日本東京奧運會的臨近，處於對日本房產投資價值的追逐，中國買家在日本的搶購清單又多了一項——日本房產！2016年4月29日，全球領先中文海外房產平台居外網宣佈與日本最大的房地產門戶網站SUUMO建立合作，共同為中國買家提供更多、更豐富的日本房源。今後，國內買家不出國門，也能在居外網上看到海量的日本房源了！ 延伸閱讀：為什麼近年在日投資房產如此火熱 本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 隨著實力的不斷壯大，馬雲近年來的觸角伸向多個不同領域，其中不乏傳媒和地產行業，他的每次動作都會引起廣泛關註。這壹現象甚至蔓延到了鄰國，這不，柬埔寨就有消息傳出稱，馬雲將收購柬埔寨王國西哈努克省海灘，雖然消息尚未得到證實，但卻引發周邊地價暴漲。 據中新社7日報道，西哈努克省房地產公司7日向媒體表示，傳言宣稱馬雲擬收購土地興建度假村，隨即海灘周邊地價已被炒起。 西哈努克省某地產公司總經理布拉德向媒體表示，他上周遇到其他地產代理商，有代理人提到馬雲集團旗下公司正考慮收購烏德海灘（Otres）的大部分土地。 布拉德稱，該地產經理還稱，此前，烏德海灘地塊平均每平方米為350美元，在有此傳言之後，目前攀升至每平方米500美元。 然而當地的地產界向阿裏巴巴代表求證該消息時，對方表示只是“市場傳言”。 西哈努克港位於柬埔寨西南海岸線上，以西哈努克親王名字命名，是柬埔寨最大的海港，也是首都金邊外柬埔寨第二大城市。目前也是全柬唯壹壹個經濟特區，其地位類似於中國的“深圳”。 近年，隨著當地經濟的發展，其原本具有的得天獨厚的自然景觀得到了外界的認可，歐美和中國背包客的先行者絡繹不絕的趕到這裏，被這裏的沙灘、海浪所深深吸引。作為壹個新興島嶼旅遊熱點，其風光、沙灘不亞於馬爾代夫、帕勞，但因其消費低廉，已逐漸經成為許多休閑度假者的首選。 在西哈努克港所有海灘中，烏德海灘地處西哈努克最南面，遊客相對較少，被稱為西哈努克港最安靜的海灘。 （據中新社等） 美國司法部在當地時間的6月5日宣布，正式起訴一名聯邦政府承包商僱員，稱其涉嫌向一家新聞媒體發送“最高機密”材料，但是官方並未透露，是哪家新聞媒體。 司法部稱，聯邦調查局(FBI)上週六即當地時間6月2號，在佐治亞州奧古斯塔逮捕了現年25歲的雷埃利蒂·利·溫納(Reality Leigh Winner)。溫納今年2月起受僱於“匯集”國際集團，她已通過最高安全級別審查。今年5月，她涉嫌把她竊取的機密文件郵寄給一家新聞媒體。 聯邦調查局探員賈斯廷·加里克提交給法庭的書面陳述顯示，溫納用她的工作電腦與這家新聞媒體有過電郵交流。溫納上週六承認，她有意辨別並打印出涉密情報文件，把它們郵寄給這家新聞媒體。 加里克的書面陳述還稱，這份機密文件發布的時間是今年5月5日左右。據“匯集”國際集團官網介紹，該公司是總部位於弗吉尼亞州的小型企業，在防務、安全和情報領域向聯邦政府提供分析、運營、設計和項目管理支持服務。 阻止媒體曝光未果 國安局和聯邦調查局尚未就此事發表評論。但是，司法部副部長羅德·羅森斯坦讚揚此次拘捕行動，他說：“未經授權發放機密資料威脅國家安全，並損害公眾對政府的信心。” 按照“截聽”網站的說法，機密文件是匿名郵寄的，此後該網站曾聯繫國安局和國家情報總監辦公室。這兩個機構起初要求不要發表那份文件，後來要求對文件內容作刪減後再發表。 隨著畢業季的來臨，無論是高中或是大學的畢業生都能長舒壹口氣了。然而各大高校仍在做最後努力，以期提升數據形象。 學年走向尾聲，針對各大高校的眾多統計測評新鮮出爐了。對於學生公寓產業而言，這三個數字尤為重要：6年內畢業率（有多少學生能在6年內拿到本科學位）、新生留存率（有多少大壹新生選擇繼續在本校讀大二）、以及錄取率（多少申請人被最終錄取）。這幾項數據與學生人數有著千絲萬縷的關系，也預示著今後幾年的學生公寓租客市場規模。 此三項數據亦是高校教學質量的量化表現，高中生擇校的重要參考數據。高等教育不言而喻是人生最重要的投資之壹，在美國，很多學生會申請學生貸款以支付學費，這是很普遍的情況。和中國的眾多房奴壹樣，將來還學生貸款也是壹件耗時長，困難重重的事情。 哈佛大學的聯合住房研究中心的壹項報告顯示,未能畢業的學生最受學貸之苦。他們占所有貸款至少5萬美金的學生中的比例，從2001年的6%上升至2013年的22%。 正因如此，高中畢業生應當準確估測自己的學業的能力，尋找合適的高校就讀。而高校則要保持壹個良好的6年畢業率。在美國，雖說本科階段的學歷應當在4年內完成，但並沒有規定必須用四年時間修完要求的課程。提早或延遲畢業都是正常情況。 房產大數據公司Axiometrics 對175所美國頂尖高校進行了統計：入選的高校樣本涵蓋了大型房地產投資信托基金、學生公寓主要開發商和運營商密切關註的目標市場。下面我們來看看這三組數據：6年畢業率、新生保留率、和錄取率的數據向我們揭示了什麽。 16-17學年，“6年畢業率”排名前十的主要是大型公立大學，入圍的私立高校只有兩所：聖母大學（印第安納）和理海大學（賓夕法尼亞）。私立院校總體還是略遜公立院校壹籌。加州大學系則有三大分校進入前十：伯克利、爾灣、及洛杉磯。另有兩所來自中西部，剩余的都來自東海岸。這10所院校的平均入學人數為3萬2千7百人，過去十年，這壹數據呈現穩步上升態勢。 本年度十大“6年畢業率“最低的高校往往是過去十年內入學人數增長緩慢的。然而卻有兩個例外：2008年薩凡納州立（佐治亞）與猶他谷大學（猶他）的增長率分別為11.8%與12%，較任何其他學校的壹年的數字幾乎翻倍。 畢業率低的院校的平均學生人數也較低，大約是1萬1千8百人。其中有4年制的公立學校，但主要還是走讀的專科學校與分部校區。這些學校大多位於西部與南部，佐治亞州的占了多數。 新生保留率榜單的兩極的學校與6年畢業率的有所重疊。新生保留率指的是有多少新生繼續在原校讀大二，而非轉學或退學（都是在美國非常常見的情況）。 新生保留率高表示學生對第壹學年的大學生涯表示滿意。當然，學生也會因為與學校無關的原因退學，例如經濟上或學業困難、家庭、個人情況等。 對於學生公寓投資客而言，應該關註新生保留率，這個數據越高，這個學校附近的學生公寓越值得投資。因為許多高校規定大壹新生必須住宿舍，因而學生公寓的住客通常是高年級學生。 “6年畢業率”和 “新生保留率”都跟高校的教學質量搭界。課業難，那麽“錄取率”也較低，說明該校比較精英化。 為什麽這麽說呢，因為“錄取率”最低的十大高校，“新生保留率”和“6年畢業率”都是最高的。盡管少錄取學生在短期內對入學人數增長沒有多大幫助，但從長計議，可以保證穩定的學生人數、保留率，以及學業完成率。 反過來看，“錄取率”最高的十所高校卻不是“新生保留率”與“6年畢業率”最低的。只有猶他谷大學同時進入這三張榜單，而且是其中學生人數最多的。 可是這些高校有壹個共同點：都是典型的小型公立學校。他們要靠不斷增加的入學人數來存活，那麽就會相應犧牲掉新生保留率和6年畢業率。 總體來看，這三項數據為評估高校質量及其學生群體提供參考，盡管學業難易並非影響學生是否能繼續泛舟於學海之中乃至畢業的唯壹因素。學生公寓投資者可以用這些數據來估量各大高校學生人數，也就是當地市場的需求量。 By Sarah Simmons | Thursday, May 25, 2017 翻譯： 居外研究院實習編輯 常元臻 June 6， 2017 本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
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