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高凈值人群如何應對CRS全球徵稅？

1、移居到一個或幾個低稅國家居住，最好擁有一個低稅國家的國籍

美國人民給大家做了表率，在FATCA實施後，放棄美國國籍/綠卡人數連續創紀錄，他們的實際行動表明兩件事：全球徵稅很可怕、失去一個大國的國籍並不是世界末日。Facebook創始人之一的Eduardo Luiz Saverin在公司上市前果斷放棄美國籍，並在新加坡居住。類似的案例有很多。

有些國家規定在該國居住超過一定時間 – 一般為半年 – 即成為該國的稅務居民從而可能就全球收入納稅，這種情況下，選擇居住在兩個國家就成為一個現實的選擇。

2、轉移海外資產、金融賬戶等至不必被全球徵稅的家庭成員名下

父母、配偶、子女等都可能助力合理避稅。之後從全球規劃、家族傳承的角度配置資產。

3、化整為零

目前CRS規定，實體賬戶餘額超過25萬美元、且賬戶控制人為另一稅務管轄區的稅務居民，則金融機構必須報告該賬戶信息。換句話說，低於25萬的實體賬戶則不必報告。對於個人賬戶，此門檻為100萬美元。該規定只適用於‘已存在賬戶’和在某些情況下已開戶的個人或實體。

4、用好信託、基金、保險、託管（custodial）銀行/機構、房地產等

比如，按CRS要求，另一稅務管轄區的信託參與人的信息都會被提交、交換，但同時只要求一位信託人（settlor）的信息被披露。

5、以另一個身份持有資產、開立金融賬戶等

舉個例子，A國有很好的稅收制度且不對其公民或居民的全球收入徵稅，那麼高凈值人士Z可考慮取得A國公民身份、然後以此新身份管理全球資產和賬戶，Z的賬戶所有人、實體控制人等相關信息可全部登記為A國的真實信息，如地址、電話等，這樣情況下在B國的資產或金融賬戶信息將由B國的金融機構報告給B國稅務機關（因Z的賬戶信息使B國金融機構認為Z為A國稅務居民），之後Z的賬戶信息由B國稅務機關自動交換給A國稅務機關，由於A國沒有全球徵稅制度，A國稅務機關不會就此向Z徵稅，無論Z身處何處。

6、資產可轉移至未參與CRS的國家

目前參與CRS的國家/地區有98個，那意味着未參加的還有約100個國家，雖然絕大部分都是發展中國家，這裡面仔細挖掘的話還是有些寶貝的。但無法保證這些國家以後不會加入CRS。如前所提及的，美國目前可以作為一個離岸的選擇（適用於非全球徵稅國家的公民或與沒有美國簽署FATCA協議的國家的公民）。另有幾個管轄區也值得推薦。

7、目前有些機構並未納入到金融機構的範疇

比如自由港口（freeport）、自助存物及其他存儲機制未受CRS管理。這為儲存貴金屬、藝術品、珠寶、名酒及其他高價值物品留存了一定空間。

（據互聯網綜合整理）

數據顯示五大首府城市房價下降1.1% | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道，房產分析公司CoreLogic的數據顯示，澳洲兩大最火熱的房市正出現降溫，悉尼房價下降1.3%，墨爾本下跌1.8%。

CoreLogic研究主管勞利斯（Tim Lawless）稱，上述數據顯示出5月房市表現走弱，這主要和信貸緊縮有關。在3月時，銀行監管機構澳洲審慎監管局（APRA）收緊對投資者的貸款政策，在壹定程度上加劇了房市的惡化。

“從當前趨勢看來，公寓表現比獨立屋還糟糕。不過，我們還沒看到聯排屋的表現出現疲軟，”勞利斯說。

周四時，CoreLogic將發布完整和具體的月度數據。數據顯示，五大首府城市的房價下降1.1%。

盡管還有其他跡象表明市場正在失去動力，比如走緩的拍賣清盤率、投資者借貸成本上升和不斷攀升的入市拍賣量，但勞利斯仍保持謹慎態度。他說：“我們還需要觀察好幾個月，才能確定是否真的出現下降趨勢。”

不過到目前為止，布裏斯班5月房屋價值上漲0.8%，而阿得雷德（Adelaide）上漲0.5%。

（據澳洲新快網）

新州政府擬提高外國投資者印花稅附加費至8% | 澳洲

澳大利亞新州政府計劃展開壹系列稅改措施，讓澳人更買得起房，其中包括將對外國投資者收取的印花稅附加費翻倍至8%。

據《澳洲金融評論報》報道，外國業主每年的土地稅附加費將從目前的0.75%上調至2%。

此外，新州政府還將擴大首置業者津貼的適用範圍，讓首置業者在購買現房的情況下也可以申領。

新州州長貝姬蓮剛上任的時候就把改善住房可負擔性作為要務之壹，還聘請前澳儲行行長斯蒂文斯(Glenn Stevens)當顧問，探討內閣正在考慮的這些住房改革政策。

不過，具體什麽時候上調稅費是個問題。雖然悉尼房價在過去5年內翻了壹倍，但最新數據顯示，5月的房價稍微下降，有人擔心新公寓太多。

澳大利亞財相莫裏森預計，受州政府上調稅費以及澳洲稅務局打擊外國買家繞開外國投資審查委員會(FIRB)買房的影響，今年的外國買家將減半。

外國買家對新州住房市場的影響引起了激烈的辯論。新州政府的數據顯示，去年第三季度，在新州買房的人裏面，11%都是外國公民。

不過，只有約2%的新州住房買家支付了印花稅附加費，因為具有永居身份、上壹年度在澳洲待滿200天的人不需要支付這筆費用。

2016財年，澳大利亞外國投資審查委員會批準了約1.3萬筆外國人在新州買房的交易，占所有外國人買房交易約三分之壹的比例。外國投資審查委員會對外國人的定義和新州稍有出入。莫裏森表示，今年的外國買家數量將達到1.5萬人。

外國投資審查委員會的數據顯示，大部分外國買家來自中國。

據報道，上調稅費預計將在未來4年給新州預算帶來19億澳元的收入。此外，為改善澳洲居民的住房可負擔性，聯邦政府也在預算中引入新措施，要求任何壹棟新公寓樓裏，只有50%的公寓可以賣給外國買家。

相關資訊：黃金海岸吸引悉尼投資者兩地房價相差3倍 | 澳洲

（據澳洲新聞網）

美國留學貸款_美國留學如何申請貸款

隨著出國的費用持續增加，各項支出也隨之增加。有的留學生可能就會去貸款。居外網將詳細介紹壹下美國留學貸款的申請步驟、所需條件、能夠申請的額度等條件，以供參考。

在美國初次買房，房屋檢查需要注意哪些事項？

Part 1 在美國買房，房屋檢查必不可少

一、房屋檢查(Home Inspection)

是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。

二、房屋檢查費

檢查費由買主付，價錢根據房價而定，一般幾百美元，房價越高檢查費越貴。

三、房屋檢查的基本流程

1、房屋檢查師檢查房子，大概需要2-3個小時；

2、檢查完後，檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。

3、買方經紀人根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件交給賣方經紀人。

4、賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答覆，是同意修理還是出相應的修理費。

5、買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答覆。

6、雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就取消了。

相關閱讀：不可或缺的美國房屋檢查

Part 2 美國房屋檢查都查些什麼？

那麼，房屋檢查師在檢查房子時，都是在檢查些什麼呢？以下幾個部分為檢查師的重點檢查對象：

1、屋頂

Inspector一般會爬梯子到屋頂上面去看的，如果因為各種原因漏水，比如說排水管道堵住了，水就會從屋頂直接順着外牆流下來

2、地基 Foundaton

國外的地基有很多種，最好的是鋼筋混泥土，其次是混凝土塊,最後是散石地基

3、水泵和暗溝

很多人家裝排水泵是為了防患於未然，萬一暴雨或者發大水了呢。如果過往記錄沒有房屋被水淹的情況，那關鍵是看地勢。

4.白蟻檢查

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查（Termite inspection）可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋、連棟屋、公寓樓三層以下都要檢查。

5.黴菌

長黴菌主要是因為潮濕，尤其房屋被大樹覆蓋常年陰涼的時候。

6.其他

Inspector還會檢查房子配套的洗衣機、爐灶、燈具等，比較重要的有房屋電路布線、浴室隔水層是否有滲漏、離屋子近的大樹等，這些都是如果有問題修理起來比較花錢的地方。

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怎麼看房：從細節辨別房屋質量好壞

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在美國買房，如何辦理房產過戶？

Part 1 美國買房過戶流程

一、美國房產交易中的過戶日（Closing Date）

過戶日是在買賣雙方達成協議時，在合同中便事先約定好的過戶的日期。（中國人可以在美國買房嗎？）

過戶流程：

1、在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款餘額等的款項

二、美國房產過戶手續可全程由第三方完成

在美國，甚至大部分海外國家，都沒有類似房產交易中心的結構，其買房交易更多是由雙方協商完成，且不需買賣雙方同時在場。>>>詳細

美國房產過戶流程：簽署產權轉讓書——到政府部門註冊登記

美國西部：一般來說都是由第三方——產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。>>>產權公司是如何確保交易安全的？

美國東部：一般來說產權轉移的過程是在一個稱作“結算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（包括其經紀人）都集聚一堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最後前去政府進行產權登記。

三、美國實行契約登記制度，沒有房產證

美國實行的是契約登記制度，買房並沒有類似我們的房產證這類證明。不過，大家這時已經可以在當地政府網站上查詢到房屋的產權信息。美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息。在少數沒有政府網站的地區，人們可以去政府辦公室進行查詢。>>>詳細

Part 2 美國房產過戶費用有哪些？

過戶費(Closing Costs) 是產權從賣家轉移到買家過程中涉及費用的總稱。美國住宅地產的過戶費因售價、地理位置、所在州、時間等因素有很大差異, 平均總費用為$3700, 在房價的5%內浮動。與現金買家相比，貸款購房的投資者需要繳納的過戶費也會更多、更複雜。>>>詳細

*各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分

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房子過戶需要多少錢?房子過戶費怎麼算?

美國買房過戶費用大概是多少？

紐約買房過戶費用是如何計算的？

在紐約置業，有很多購房者對過戶時所繳的費用都大吃一驚，尤其是來自國外的投資客。紐約的過戶費用往往比起其它洲都比較高，可是每個人還得乖乖的承擔這些費用。有很多購買新房的投資客所付的費用更高，到底這些費用是可避免的嗎？>>>詳細

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集：

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

Part 3 如何用過戶費減稅?

購房者可以通過填寫IRS 報稅表格Form 1040 中的Itemized deductions (列舉扣除額) 來降低過戶費總額，達到減稅目的。由於必須在標準扣除額(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列舉扣除額) 兩者中選擇其一，您需要計算好何種報稅方式最優。>>>詳細

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全球最貴豪宅_世界最貴十大豪宅

豪宅是指比高檔住宅質量、檔次、規模和售價等方面都更高的住宅。隨著生活水平的提升，更多了住進了豪宅。那麽妳知道世界最貴十大豪宅嗎？全球最貴豪宅是怎麽樣的嗎？

在日本買房流程詳解

外國人如何在日本買房？日本買房流程是什麽呢？有哪些註意事項呢？很多購房者其實都有日本買房的打算，但是卻苦於不知道日本買房的途徑、流程以及可以買到什麽樣的房產，今天居外就來跟大家分享壹下相關知識。

壹、日本購房流程詳解

無論跟建築商買新房，還是通過中介買中古屋（二手房），程序都是差不多的，向建築商購買，多半是建築商開出來的價格，比較接近市場行情價，因此不太有殺價的空間，如果通過中介價格就不壹定了，由於最近東京房市很好，許多業主回亂開高價。因此，想通過中介買房，可以直接做購屋意願書上寫上妳想購買的價格來出價，而不是只是探探價格。

二、在日本，買房大致分為3種

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公寓：

購買公寓，這個在大城市，特別是東京比較常見。大概就是類似國內買的商品房的性質。

House：

購買house，在日本，叫做壹戸建て（いっこだて），這種除了在鄉下和市郊之外，在壹些城市的市中心也會有。但就是院子車庫什麽的比較窄，有的車庫車屁股還有壹截露在外面。可以直接買現成的，叫新築分け（しんちくわけ），就是建築公司建好了壹批，妳買其中的壹棟。

買地：

最後壹種是買地，買地之後，自己蓋房子，壹般是2層。（因為日本考慮到防震等因素，不會蓋太高）

而壹般的日本老百姓，壹般自己都有地，所以老房子拆了新蓋是常有的。另外，現在壹些脫離了原來的城市，在都市裏買house的白領階層也不少。而買公寓的，大多就是在東京苦哈哈的工薪階層了。所以自己能在壹個中等城市有壹個氣派的house，簡直就是人生贏家。

就house而言，東京目前集中在市郊，價格也是最貴的。東京的現房house在6000萬-7000萬日元左右。單層面積在120平米左右。相當於將近500萬人民幣。

延伸閱讀：為什麽近年在日投資房產如此火熱

中國人在日本買房前期常見的10個問題

公寓5年上漲23.7% 日本房市崩盤後的第25年現狀如何？

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居外课堂：價格昂貴的美國「學區房」究竟值不值得入手

Part 1 什麼是美國的學區房？

美國學校按照其支持和附屬的對象分為私立學校和公立學校，公立中學和小學和幼兒園，都是採取“就近入學”的原則。美國法律規定，任何居住在這個學區內的孩子，都享有免費教育的權利。學校質量好的地區，就會吸引有孩子的家庭搬到這些學校周邊居住，便形成了所謂的“學區房”。學區房值得購買嗎？

公立中小學跟“學區”有關係

美國的公立中小學的資金，主要來源於學校周邊地區的房地產稅。各地稅率不同，大多為1%-3%。學區的資金跟房地產稅的數額是成正比。學校資金多，則有財力提高教學質量。

私立中小學跟“學區”沒關係

美國的私立中小學不管學生的居住地區，優質學校首先看錢，每年學費起碼得交兩三萬美元。其次看人，如果進校後學生被發現是“朽木”或“壞料”，就會被清除出校。

大學跟“學區”沒關係

美國好大學很多，大學沒有“就近入學”的規定。

但美國公立大學的學費州內州外有別，比如外州（包括外國）學生，一年學費是3萬美元，而州內學生只要1萬美元出頭。如果要享受州內學費優惠的條件：在開學前在該州住滿一年。

Part 2、美國學區房是如何劃分的？

和中國一樣，是以劃片入學，但美國的學區劃分跟為精確，會具體到每一條街道、每一個門牌號，和行政區沒有直接關係，行政區和學區經常會出現交疊或者說“跨片兒”的情況。

很多人誤以為好學區就這個學校所在的城市/地區，但如果不針對物業所在的具體地址進行核實，很有可能出現即使買在好學區也無法就近入到好學校的情況；以及在一般學區也會有好的“小”學區的情況。

所以如果以購買學區為目的，一定要具體到每一個物業的地址，查詢物業所在的學區。以奇諾市為例，這裡的整體學區並不是很好，但是The preserve社區由於是自己建校，因而這個社區的學校API分數遠高於奇諾市；又或者奇諾市的某些地段會有跨到學區較好的奇諾崗市等等情況發生。

Part 3 、美國學區房的房屋價格

美國1600多所最好的高中分佈在各個州，但100強則相對集中在幾個州：加利福尼亞州、佛羅里達州、馬里蘭州、紐約州、弗吉尼亞州、得克薩斯州、華盛頓州等。也就是說在加州最好的高中數量多一些，其中爾灣名列前茅。和中國一樣，美國的學區房價格稍高，在美國買一套學區房的均價在20萬以上，以高中數量最多的加州為例，買一套學區房要50萬以上，爾灣甚至更高，達到70萬以上。