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當投資者不在美國時，是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事，會導致租客的不滿，甚至失去固定回報。而選擇壹家優質的物業管理公司，就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用，那麽大家該如何選擇呢，請看居外網為大家壹壹介紹。

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壹、選擇物業管理公司的必要性

• 人在千裏之外，如何確保您投資的房產獲得悉心照顧？
• 您投資的房產出了問題該怎麽辦，比如水管漏水，租戶忽然退租或者遇到小偷？
• 如何及時地進行必要的維修工作、並及時繳納法律規定的稅和保險？

這都是在美國買房後，會碰到的實際問題。對於打算出租獲利的投資者來說，最好的選擇莫過於委托壹家物業管理全權進行管理。接下來，第二個問題來了:

二、怎麽才算壹家好的物業管理公司

找到並委托物業公司對自己的房產進行管理，並不能取消大家的所有顧慮：物業公司會不會在維修費上宰您壹筆？或者，真的有這樣的問題需要解決嗎？物業公司能快速地找到租客嗎？只有當您出問題的時候，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

為此，我們為大家篩選出優質物業管理公司所必備的幾大要素：

1. 對房屋細致的看管，確保所有事情進行順利
2. 及時、高效的處理所有問題
3. 確保租客及時與投資者簽訂租約
4. 確保快速跟進房主住宅審查程序
5. 解答房主任何有關在線對賬問題
6. 當租客離開時，迅速尋找並篩選新租戶

三、通過六大關鍵問題找到優質物業公司

介紹了相關的基礎知識，接下來將進入實戰階段，將告訴大家，通過詢問物業公司六個關鍵問題，就能找到優秀、合適的物業管理公司：

1、他們如何篩選租客？

這個問題的重要性在於，只有找到壹位能夠按時支付租金，並愛護所租房屋的租客，妳的這次出租才算獲得真正的成功！如果物業管理公司不能做到的話，這就意味著，投資者將有可能在資金上蒙受損失。

有些管理公司可能只是在線完成簡單的檢查，比如：無犯罪記錄、有良好的信用等級、沒有被勒令退租的記錄。這些條件的確很有用，但是，還不夠！優質的物業管理公司，除了對以上條件的篩選外，他們還會身體力行：

• 到租戶的家中拜訪，這樣可以看出潛在租戶是否愛護住宅。
• 會詢問租戶當前的房東，了解尤物拖欠租金或是損壞房屋的記錄
• 會為投資房屋購買“租金保護險”。如果租戶以外停止支付獲離開。房主會得到6個月的租金。

2、管理公司離您的住宅有多遠？

如果物業管理公司離戶主的房產較遠的話（超過30英裏），就很有可能不能定期或是及時的對房屋進行檢查。所以，最好是選擇距離較近，即使租戶出現任何緊急問題，都能馬上解決。

3、如何管理房產？

有的管理公司無組織章法與調理。對於租戶或是房屋本身所出現的問題，只用碎紙片或憑記憶進行記錄，好壹點的，也不過是用EXCEL系統。投資者應該選擇壹家有在線房產管理程序的公司，以便投資者在異國可以24小時的通過電話或是電腦，在線隨時查看自己房屋的狀況；了解最新的出租情況；是否已支付保險和各項稅款；以及查看房屋審查報告和照片。

4、是否曾為海外投資者服務過？

對於海外投資者來說，他們需要壹位好的投資導師和幫手，來引導與解決他們所遇到的問題。壹家好的物業管理公司，就能兼任這兩個角色。

• 他們會確保投資者擁有會計師歸檔繳納稅申報書需要的所有文件
• 幫助投資者與當地政府協商房產稅事宜，確保無額外費用
• 為投資者節省財富

5、如何收費？

壹般，管理公司會像投資者收取租金收入10%的費用。如果是長期投資，則會收取壹個月的租賃傭金用來尋找新租戶。反之，不合格的管理公司，會獅子大開口。

6、如何獲得租金收入？

無論您指定的賬戶位於哪個地方，您的物業公司都應該將每個月的租金匯入您的賬戶。當然，大家最好在所在國家開設壹個美元賬戶（最好是能開設壹個美國銀行賬戶），以避免兌換利率方面的損失。

如果轉賬手續費過高，投資者可每3個月取壹次，或是以支票的方式取現金。但需投資者註意的是，以海外銀行為付款行的支票通常需花費更長的時間才能兌現。

 

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大家購買了美國房產後，如何獲取投資回報的最大化呢？除了之前介紹的地段、房屋類型、物業管理公司這些固定的客觀因素外，還有哪些方面可以讓自己的房產增值呢，居外網整理相關資訊後，為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修！

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壹、定期維修 房子保值更省錢

就像維修汽車壹樣，房屋也要定期維修。定期處理壹些小問題，可保障房子“健康”，並有助保持其價值。而有些小問題不馬上改善，日後可能導致巨大的開支。因此，在可能的情況下，盡快解決房屋當前的問題，不要等到想賣房時才匆忙作出對應，為此，居外網為您盤點有助於保持房屋價值的九大定期維修項目：

（1）有問題的暖氣系統：定期檢查和維修壁爐（至少每年壹次）。每年兩次更換過濾器；

（2）通風不良：確保有足夠的通風口。通風口不應被油漆覆蓋，以免影響空氣流通。如有需要，安裝屋頂通風口。確保浴室、廚房和洗衣房的通風口連接到戶外，而不是閣樓。同時確保通風口有遮蔽物，防止雀鳥、老鼠和松鼠等小動物在那裏築巢或棲息；

（3）有缺陷的水管，常見問題和解決方法：

• 水壓太低：通常出現在老舊的水管，裏面積聚壹些物質，必須清理或更換。
• 水管老舊、日久失修或安裝不正??確導致漏水。壹旦發現，應盡快修理，以防引致發黴。
• 廁所漏水很不雅觀，同時會因受潮而損壞，應盡快修理。
• 因樹根或汙泥堆積引致排水緩慢。不要等到汙水倒流入屋才處理。聯絡持照水管工評估情況。

（4）保養不良：定期為房屋外墻油漆和填補裂縫。更換腐爛的木制門檻。填補車道和人行道的裂縫，以防潮氣入侵。定期修剪樹木；

（5）地基問題：每年壹次檢查地基，找尋潛在問題，並加以處理；

（6）屋頂問題：清潔檐槽和落水管；穩固遮雨板。保持屋頂清潔，以防樹枝磨損屋頂；

（7）排水溝故障：更換或修理彎曲、破爛或角度不良的排水溝和落水管。確保排水溝適當密封；定期清理以防堵塞；

（8）清除地基的堆肥和木屑，以確保雨水不會從地基或房屋四周滲入屋內。地面坡道應遠離地基至少十遲；

（9）電氣布線不良：升級配電板，以符合今天的用量。找持照電工幫忙，以免發生危險，引起火災；

二、小裝修換來大回報

遵循抓大放小的原則，著重五步裝修，可讓自家房產增值不少，獲得最大投資收益。

• 廚房——廚房是重要的宅內活動區域，改進此處​​，比改進別的功能單位更壹目了然，也更能提升房屋價值。廚房內有許多細部可以下功夫，換壹個配置飲水/出冰機的冰箱，裝壹臺內置式微波爐，置壹臺雙爐竈具，這些新的電氣用具不僅擴充廚房功用，也能提亮整體效果。視磨損度，也未必全換，如果臺面有刮傷或汙痕，但櫥櫃狀況完好，單單換個臺面就行，或者再換壹些五金配件比如櫥櫃把手。

• 衛浴——人們喜歡衛浴空間寬敞，投其所好，做拱頂、開天窗、裝壁櫥、配鏡子，都能放大空間感。換壹些現代化燈具，多壹點櫥櫃空間，也是加分因素。但不用大換管道和瓷磚，花錢裝壹個花俏的水龍頭和時髦的噴淋頭，那錢只會順著下水道流走。

• 室外——室外景觀美化，讓潛在買家形成第壹印象。沒必要花大錢聘請景觀設計師，修整草坪、巧植灌木，都能造成第壹眼驚艷。設計平臺、天井，做壹個封閉式門廊，都很受歡迎，又不算特別昂貴。

專家解析：這筆裝修成本的頭1000元，每壹分錢都能趁轉售撈回來，但超出1000元，此後花的每壹份錢就接近零利。

• 屋頂和窗——屋頂漏水？屋檐排水管裏，旁逸斜出幾根野草？潛在買屋人看了就會搖頭。新窗戶可能很貴，但能給房屋帶進自然光，通常能省壹點暖氣和空調費。

專家解析：30%至40%的裝修費，可從暖氣電費帳單裏抵消，余下60%至70%，可以通過轉售所得收回。

• 美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的價格，自己做粉刷匠，其實並不費錢。做清潔、大掃除，換幾盞燈，都是投壹分錢，收壹分錢。

屋主到底能回收多少房屋裝修成本，抑或回收以外還大賺，則取決於多重因素。壹方面看房市－現在是賣方市場，正值佳令；壹方面看妳自己。所以最後請聽壹句勸，房屋裝修要適可而止。如果妳不是住在佛羅裏達或亞歷桑納的高端住宅區，建議不要加裝泳池。此類奢侈附件有時被買家視作累贅。車庫改裝的確增加居住空間，但車要停哪裏呢？還不如改裝土庫（要夠幹燥）或閣樓（天花板要​​夠高）更實際。

 

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