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以悉尼為例：CBD 15公里內哪區租金最相宜？| 澳洲

澳洲材長莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。此舉旨在“鼓勵”業主把空置的物業租出去，藉此增加租盤供應量。

就以悉尼為例，買樓做業主越來越艱難，但就算是租樓也不見得很輕松，因為悉尼的租金增長速度現為5年來最快，租護要住近悉尼市中心（CBD）的話，自然要支付更高昂的租金。

那麼，若打算在CBD半徑15公里範圍內租住壹間三臥室獨立屋，哪些城區的租金相對較便宜？

雖然靠近CBD 的住宅租盤很搶手，租金亦相對較高，但要在靠近CBD 的範圍內尋找“價廉物美”的租盤也不是全無可能。

以三臥室獨立屋租金作比較

坐落在Canterbury-Bankstown區、位處悉尼CBD西南面大約14公里的Belmore，正是CBD半徑15範圍內租金最相宜的城區，三臥室獨立屋周租中位數僅為550元。在毗鄰的Belfield和Campsie，租金亦算不上很昂貴，三臥室獨立屋的周租中位數分別是580元和620元。

有負責這壹帶物業買賣和租盤的中介指出，Belfield與Belmore的壹大部分租護是家庭客，原因是這兩地的租金相對上沒有周邊城區那麼高；而上述兩區有壹定數目的優質租盤供租護選擇，而壹些較古舊的獨立屋租盤相對上更容易負擔。

艾士菲租盤“超值”

如果把尋找三臥室獨立屋租盤的距離CBD半徑範圍縮窄，由15公里改為10公里，價錢最佳的租盤位處艾士菲（Ashfield），周租中位數為670元。艾士菲與CBD僅相距9公里，該區的三臥室獨立屋周租中位數較多個周邊內西城區便宜，低於Five Dock的750元、Concord West的735元和Croydon的700元周租中位數；如果跟Haberfield的888元、Summer Hill的800元和Dulwich Hill的765元周租中位數相比，艾士菲的租金水平顯得更加相宜。

物業中介表示，在艾士菲，租盤推出平均短短壹周便會找到租客，如今有更多夫婦同為專業人士的買家或租客、年輕家庭以及留學生愛搬到內西區居住，不再是壹蝸蜂勇到內城區；事實上，以同壹價錢計，在內西區可以找到空間更大以及“更超值”的房子。

當然，以上所顯示的只是周租中位數，如果物業位處黃金地段，質素又較高，租金會明顯高於中位數水平。

何區租金水平最高昂？

反之，在CBD半徑15公里範圍內，哪些地區的租金水平最高？同洋以三臥室獨立屋周租中位數作比較，東區Woollahra的周租中位數是1,550元，東邊海賓城區North Bondi是1,448元，內城區Paddington為1,350元，而距離CBD僅5公里的Balmain為1,250元。

若果以空間較大的四臥室獨立屋周租中位數去作比較，租金最高昂的是下北岸Mosman，周租中位數達到2,300元；周租中位數第二高水平是CBD以東的海灘城區Bronte，錄得2,250元；排第三位的是周租中位數2,075元的Paddington；至於第四位和第五位分別是周租中位數2,000元的Woollahra和周租中位數1,900元的North Bondi。

為了紓緩悉尼租務市場的緊絀情況，難怪政府要出招。莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。

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（據澳洲新快網）

澳洲聯邦銀行收緊純利息房貸 6月生效 | 澳洲

澳洲聯邦銀行（CBA）宣布收緊純利息住房貸款，取消再次貸款優惠，並且要求新客戶首付達到20%。

據《悉尼先驅晨報》報道，澳洲聯邦銀行宣布將收緊存利息住房貸款，取消純利息住房貸款客戶再次貸款時的1,250澳元優惠，並且要求新純利息住房貸款客戶房貸首付至少達到20%。新政策將於6月10日生效。此前，澳洲聯邦銀行純利息住房貸款自住客戶首付規定僅為5%，而投資客戶首付僅為10%。

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澳洲聯邦銀行收緊純利息房貸 6月生效 | 澳洲 — 澳洲聯邦銀行宣布收緊純利息住房貸款（《悉尼先驅晨報》圖片）

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西太平洋銀行（Westpac）以及澳新銀行（ANZ Bank）已於早些時候宣布類似政策。西太平洋銀行表示不再受理首付低於10%的自住客戶純利息住房貸款申請。澳新銀行則規定6月18日起純利息房貸客戶首付必須達到20%。

早在今年3月，澳洲審慎監管局（APRA）便下令要求澳洲各大銀行削減純利息房貸體量。純利息房貸占澳洲房貸總體目前比例接近40%，澳洲審慎監管局希望將這壹比例控制至30%以下。

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（據澳洲新快網）

新數據：英國買房出租市場閃崩？| 英國

（5月17日）周三有壹個最新統計數據出爐不知道有沒有把投資人嚇到：Buy-to-let breaks down: Lending plummets 80% as stamp duty hike and tax penalties scare off landlords

這是《每日郵報》的新聞標題。是不是buy to let市場閃崩了？脫歐惡果？房價從此壹泄千裏？真相在哪裏？我們來看圖說話。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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原來這個所謂80%的下跌是和去年年初時候相比。去年年初的時候是對第二套房產增收3%額外附加印花稅的截止日期。大量交易趕在四月初截止日期之前完成，從而造成按揭貸款申請大爆發。拿今年的數字和去年因故大爆發的數字比較當然是不公平的。

實際上，我們從圖裏可以看到最近的數字和去年壹年的正常水平相比並沒有顯著的下降，反倒略有提高。

同樣我們可以看到的是remortgage的數字持續穩定提高。很大原因是市場競爭越來越激烈，而由於各種各樣原因英國的基礎利率壹直保持低位，所以remortgage的利率壹直也保持很低的程度造成的。

這麽低的利率，房主房東們不急著還錢，自然也就促進了remortgage的業務。由於英格蘭銀行調低了最新的英國經濟增長預期，從而加息的預期降低，按揭及再按揭利率還在進壹步下降。我本人就剛剛做了壹筆，兩年期固定利率1.39%。

消除了《每日郵報》新聞標題制造的恐慌之後我們再來看另外壹個新的統計數據。那就是倫敦地區的平均租金下跌了1.2%，出現了2009年12月份以來的首次下降。雖然英國其它地區的租金還在上升，但是受到倫敦的拖累，總體漲幅降低到了僅僅0.4%。

這個統計數字來源於英國比較有名的房客資信調查和房東保險機構Homelet。

HomeLet提供的數字和我們房聯朋友們最近提供的反饋基本是相壹致的。那就是，房子相對以前來說難出租了，空置期也有所延長，有時候不得不用降價的方式加速找到房客。

同樣，從房屋買賣市場來說，逐漸轉入買方市場。尤其是樓花轉讓合同大量增加。有些是和幾年錢同樣的價錢，甚至虧本。

從大機構的動作來說，開發商壹方面繼續努力開拓海外買家市場，壹方面以相對較低的價格將尚未開發完或者尚未完成銷售的樓盤轉賣給投資機構。以所謂“build to rent”的方式消化掉存貨緩解自己的資金壓力。

那麽，又回到前面的問題，是不是房產投資的冬天來了呢？

房產投資增值收益有周期性這是西方發達國家的壹般規律，壹般來說是八年左右，而上次下跌是2008/09年的金融危機期間。脫歐公投以來的英國房產市場雖然比我估計得要更堅挺。但是地區和結構性的調整顯然已經來臨了。全面入冬的擔憂還為時過早。至少我最近想去殺價買入的幾個房子大多未能如願，證明市場仍舊有足夠的承壓能力。

在目前的市場情況下，我給的建議是現金為王。如果購買時不是穩妥地顯著低於市場價，或者通過壹定的改建加建獲得增值可觀的項目，那就不要對短期內獲得很高的自然資本增值抱太高期待。相對而言，投資期間的現金流更為重要。密切關註政策和市場變化，和誌同道合的朋友多多討論交流，才能使自己立於不敗之地。

相關資訊：英國二次房貸數量創9年新高

（據英中時報）

薩裏聖喬治山——英國珍稀遺產的絕佳投資機會 | 英國

自20世紀初期開發以來，聖喬治山（St George’s Hill）便成為特權階層的鄉村休閑聖地，吸引了諸多行業巨頭、富人、名人來此居住，其中就包括披頭士成員約翰·列儂（John Lennon）林戈•斯塔爾（Ringo Starr）。該社區占地面積964公頃，維護良好，到達倫敦市區僅需40-50分鐘，上市房源極度稀少，非常之搶手。

聖喬治山（St George’s Hill）擁有典型的英式寬闊綠蔭大道，茂盛的杜鵑花、雄偉的松樹將時髦和獨特的家園隱匿其中。但事實上這是一個非常國際化的居所，其內居住著不同民族的人群，在此享受私人莊園的優雅魅力及其娛樂設施。

薩裡聖喬治山——英國珍稀遺產的絕佳投資機會 | 英國 — 自20世紀初期開發以來，聖喬治山（St George’s Hill）便成為特權階層的鄉村休閑聖地,吸引了諸多行業巨頭、富人、名人來此居住

萊坊國際（Knight Frank）的區域合伙人Tim Garbett說：“我2017年最成功的兩個交易是亞洲買家在聖喬治山（St George’s Hill）購買了大量的房屋。在購買過程中，我們談到了他們在英國購房理由。他們對倫敦的穩固性和倫敦的金融機構都有很高的評價，他們是在英國投資未來。另外，他們認為英國退歐是一個很好的舉措，英國是歐洲的一個重要跳板。”

Tim還說，“私人住宅的安全性是亞洲買家選擇在聖喬治山（St George’s Hill）購買房產的另一個主要原因是。當他們走進大門，便有24小時保安人員和攝像機保護著他們及家人的安全。在當今世界，安全感是最重要的。”

生活在聖喬治山（St George’s Hill）是兩全其美的選擇，在這裡您可既可品味英國鄉村的寧靜美好，又可享受便利的交通。此處距離倫敦中心不到一個小時的路程，毗鄰希思羅機場（Heathrow）、蓋特威克（Gatwick）、法恩伯勒（Farnborough）私人機場（約40分鐘距離），可便利到達歐洲許多城市。

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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（上）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。

1、什麼是商業地產？

多倫多現有商業地產類型：公寓物業（以收租金為目的的各類物業，例如：六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等）、商務樓、酒店物業、零售物業（包括大型購物廣場商場，小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等）、商業物業（社區中心、養老院、教堂等）

工業用地中，生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好，市政審批都准備好了，已經改成商用了，所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益，是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。

2、各類商業地產投資有什麼風險和收益？

3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點？

利於資產增值。

保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多，例如美國房地產泡沫破滅的時候，普通住宅價格跌幅巨大，而商業地產基本維持原狀。

穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工，可以貸款杠杆提高收益，有政策優勢。

稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。

4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時？

近幾年，外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低，其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%，美國為代表的美洲地區占總投資的48%，歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。

原因一：多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意，為了規避風險，歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。，舉例：收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團，在2015年，從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓，在2016年，花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL，擁有66%的股份，包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店，總面積約150萬平方英尺。

原因二：加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞，更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化，最火爆的溫哥華市場有點降溫，多倫多漲勢擴大，貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示，銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。

CBRE的執行副總裁表示，2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季，貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。

大約58%的投資受訪者表示，他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置，現在最受關注的是工業物業。看圖，多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多，且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額，其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示，每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。

從成交價格看，辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情，辦公樓物業價格在逐漸走低，商業零售去年有大幅增長，工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看，工業物業和商業零售是不相上下的。

延伸閱讀：多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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美國法拍房詳解利潤與投資風險並存 | 美國

在國內“抄底美國房產”的熱潮中，大家經常可以看到“法拍房”、“虧本出售”等詞句，那麽您是否對美國房產市場上的法拍房有足夠的、正確了解呢？且看居外網為您壹壹解答，並提供最實用的投資指南。

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壹、法拍房的定義

“法拍房”由單詞“foreclosure”翻譯而來，不過，從字面上看“法拍房”指的僅僅是法院拍賣的房屋，沒有完全包含“foreclosure”。事實上，“foreclosure”包括壹個完整的流程，指得是，當貸款人/業主無法償還房貸時，債權人（通常是銀行）通過出售、收回產權等方式，進而追回貸款的過程。通常包括以下虧本出售（Short Sale）、公開拍賣（public auction）、銀行持有（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）這三個過程，不同過程對應不同類型的法拍房種類。

二、法拍房的三大種類及優劣分析

1、虧本出售或短售屋（Short Sale）

在美國，當人們無法每月按時繳納房貸時，可以在銀行給予的壹定寬限期（grace period，通常為3個月）內，向銀行申請虧本出售（short sale）——以低於市場價的價格（通常折價幅度在10%-15%）出售，用於還清貸款，這樣其信用檔案就不再有不良記錄。

通常，由於銷售所得不足以償還貸款，銀行需要承擔部分損失，所以銀行需要根據業主的經濟情況決定是否同意進行虧本出售。本階段，業主仍擁有房屋的產權。

投資Short Sale房的優劣分析

價格劃算：short sale房的房價通常要低於市場價，，通常折價幅度在10%-15%。不論是自助還是投資，都相當劃算。而且，投資者有足夠時間對房屋所有權、現狀進行調查；

投資期較長：買家的購房交易需要得到銀行批準，所以等待批準的時間會比較長，順利的話需要2個月，否則需要4個月甚至更長時間。

有投資風險：由於銀行希望盡量減少損失，因此如果交易價格太低，該項交易將被拒絕，投資者將白白浪費幾個月的時間。

居外網投資建議

short sale類的法拍房適合有耐心、且有壹定資金實力的投資者。這是因為Short sale的最終決定權在銀行，而銀行喜歡現金交易，以降低交易過程中的不確定性，對有實力的投資來說，能大大地提高投資成功率。

2、公開拍賣的法拍房（public auction）

寬限期結束後，如果業主仍然不能及時還貸，那麽業主抵押給銀行的房屋贖回權將被取消（這種喪失抵押品贖回權的情況，這就是Forcelosure），其房產就會被公開拍賣（Public Auction），賣給第三者。

壹般來說，公開拍賣將在寬限期結束後1個月內舉行，並以信件方式通知業主拍賣日期。在這壹階段，業主已不再擁有該房產的產權。

投資public auction房的優劣分析

投資風險最大：買家沒有機會檢查房子，對有無其他債主、是否欠稅、實際房屋狀況了解不多，但卻要當場拍板；買家必須用現金購買，不能貸款，而且沒有產權保險。壹旦過戶，銀行將不在負任何責任，壹切由買家承擔；如果原業主這時又可以還請貸款，那麽他可以優先購回自己的房子。

投資回報最可觀：最大的投資風險，也意味著較大的投資回報！通常公開拍賣會上開出的價錢折扣壹般在15—30%左右，操作得當，能獲得豐厚的利潤。

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鑒於公開拍賣的法拍房投資風險最大，參與該領域要求投資者具備專業經驗，並擁有豐富資源。因此不建議壹般的投資者參與，目前的參與者多為經驗豐富的投資者/投資機構。

3、銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）

公開拍賣結束後，競拍失敗的房產產權將會被過戶給銀行，而銀行通常會委托經紀人來出售，因此就成為銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）。目前房產市場上大部分法拍房就屬於這壹類。

投資REO法拍房優劣分析

價格劃算：對於銀行來說，快速售出以回收資金最大目的，因此大部分銀行持有法拍房的價格都低於市場價，折扣大概在5%——15%左右；

產權完整房屋質量較好：壹般來說，此時的房屋產權已經完整地移交給銀行，而且銀行也會對房屋進行必要的維修。當然，還會有很多法拍房的狀況不佳，還好買家有足夠的時間對房屋進行調查；

競爭最激烈：在這個階段的法拍房，任何都可以通過地產經紀參與投資，因此銀行持有的法拍屋的購買競爭激烈要遠超過之前2個階段。這也導致投資回報率的降低。

居外網投資建議

大家在房產市場上碰到的大部分法拍房，都是銀行持有的法拍房。為此建議大家在選購時，最好請專業的專家對房子進行仔細檢查，詳細了解後再出手。此外，在美國房產市場日益復蘇的背景下，法拍房的投資市場日漸火爆，所以大家壹旦選中，記得盡快出手！

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澳洲熱門置業區域：墨爾本富人區——南雅拉（South Yarra）

位於雅拉河南岸的South Yarra，南雅拉，不僅是墨爾本最受歡迎的富人區之壹，也是上壹財政年度墨爾本房價增長最快的地方。倚靠著墨爾本母親河雅拉河，South Yarra的吸金魅力以及宜居性備受認可！

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墨爾本最著名的兩條街道：時尚門店集中地Chapel Street（雅普街）和Toorak Road(圖拉克路)就在南雅拉區內，每年迎接成千上萬的當地青年和往來遊客。此外，區域內教育資源優質，擁有眾多百年歷史的傳統名校，如墨爾本兩所排名第壹的公立高中。

社區人口

今天的South Yarra人口有1萬8千多人。其中本土出生的澳洲人占大多數（64%），海外移民主要以歐洲為主，特別是英國人（6%）。除此之外，這個區人口的3%為新西蘭人，中國人和馬來西亞各占1%。

治安狀況

South Yarra的治安狀況良好，犯罪率遠低於維省的其他地區。這也跟這個區的收入水平息息相關。South Yarra中產家庭每周收入為$1694,高於墨爾本$1333的平均水平。

街道與風景

狹窄的街道兩旁有帶檐板的小屋對著Prahran，皇家植物園附近則有宏偉豪宅。Darling Street和Lawson Grove附近到處都是Art-deco風格的現代公寓，還有壹些令人懷舊的老地方，如Melbourne Synagogue交叉路口的基督教堂以及西班牙巴洛克風格的St Thomas Aquinas天主教堂。

Toorak Road

Toorak Road與全球十大公認頂尖名牌的“朝聖地”– 紐約第五街、巴黎香榭麗舍大道、倫敦牛津街、澳大利亞悉尼皮特街、中國香港銅鑼灣等齊名。Toorak Road上的商店就算關門，依舊燈火通明，這在墨爾本也形成了壹道獨特的夜晚景觀。

Chapel St

Chapel St也是與Toorak Road齊名的繁華街道，街道兩旁散布著格局情調的餐廳、酒吧、畫廊和小店，滿滿的，都是風情~

教育

South Yarra區內學校林立，不少都是排名靠前的名校，因此這個區是壹個全球都著名的優質教育區。郵編為3141的就有4所中小學，5所幼兒園。

1.Melbourne High School

聽這高大上的名字就知道，這所學校是可以代表墨爾本的。

這是壹所公立精英中學（是所男校哦~），百年名校。有1300多學生，100多教職工。綜合實力可以稱霸墨爾本。

地址：679 Chapel St South Yarra VIC 3141

2.Melbourne Girls Grammar

墨爾本女子文理學院也是位於South Yarra的壹所知名學校。它是壹所私立的女子學校，共有學生900多人，教師150多位，為在此求學的女孩子們提供從1年級到12年級的完整教育。

交通

擁有兩個火車站的South Yarra占盡了天時地利的優越條件：

South Yarra railway station

Pakenham, Cranbourne, Frankston和Sandringham線都通過South Yarra railway station。這裏也是Sandringham的中轉站哦。

Hawksburn station

另壹個火車站Hawksburn station，提供小區東部的交通運輸。Commercial Rd和Punt Rd上同樣也有bus運行。

醫療

The Alfred Hospital

The Avenue Private Hospital

South Yarra房價概況

South Yarra因其宜人的環境和繁華的商業氛圍而吸引了很多中高收入人士，屬於傳統的富人區，房價比起普通的區要高出壹截。但在整個墨爾本各區中排名第19，又顯得不那麽高攀不起。也正因為這樣，South Yarra數年間都是大受青睞的“熱土”。

澳洲熱門置業區域：墨爾本最具活力地區——南岸（Southbank）

南岸（South bank），因地處墨爾本的母親河雅拉河南岸而得名，位於城市CBD以南1公裏，前身為工業區，自90年代再開發以來（類似上海的浦東大開發），已轉型為壹個人口密集、經濟發達的活力新區。

如今，南岸匯集了墨爾本地區最具特色餐廳、娛樂和商務設施，且因地段優越，適合在市區工作的年輕人在此居住，為此，南岸已成為墨爾本最具活力的區域，極具發展潛力。

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概況

Southbank區在數十年前成立（1990年），坐落於雅拉河南岸。

Southbank曾是個工業區，隸屬南墨爾本區，20世紀末期該區才慢慢變得人口集中起來，直到今天，酒店、飯店、辦公大樓、藝術中心以及CrownCasino娛樂中心雲集於此。

這裏將豪華的高層公寓生活與五彩繽紛的藝術和娛樂結合得相得益彰。如今它已成為墨爾本不可或缺的壹部分。

人口

從到中央商務區上班的年輕壹族，到追求緊密市區公寓生活的居民，南岸(Southbank)閃閃發亮的公寓大樓住滿了各類型獨立人士。

教育

妳可以從這裏步行去的主要學校院府：

Mac Robertson 女子中學

墨爾本女子文法高中

維多利亞大學——南墨爾本小區

維多利亞大學——市中心Flinders校區

Eltham 學院——市中心校區（靠近維多利亞）

莫納什大學——法學樓

維多利亞法律學校

泰勒學院

維多利亞藝術學院

交通

墨爾本南岸交通便利，有多線路直達唐人街、墨爾本大學和皇家理工學院,靠近電車以及Flinders、Southern Cross兩大火車站，暢達墨爾本各地。

在Southbank 的生活十分便利，您可以從市區最好的酒吧和飯店步行回到家——不用為打的而發愁。區內有健身房、小超市，為公寓住戶提供便利，妳也可以穿過人行大橋到墨爾本市中心。

房產

今天的 Southbank 作為較為年輕的區，主要是高層項目。

這裏曾是大墨爾本區的市中心地段，擁有Foster’s、Treasury Wine Estates、Crown Limited、Alumina、Incitec Pivot、The Herald and Weekly Times 等壹些知名的企業。

同時本地還有很多商業區，這裏也是墨爾本最集中的人口聚居區，擁有澳洲最高的公寓樓及大片的現代化新公寓大廈，比如著名的South Wharf 和Freshwater Place公寓樓。

在美國買房，選房時要注意哪些問題？

掌握以下方法可保障在購買時節省更多。

1 與最近出售的房屋進行對比

對比的內容包括：面積、條件、鄰里以及設施。一幢新近裝修、單層、有附加車庫的面積為1200平方英尺的住房應該與同一街區同樣面積的住房價格相當。

2 與市場上的其他房屋進行對比

在這種情況下，你可以參觀其他房屋以了解其規模、條件和設施與你正在考慮購買的房屋的優劣，然後再對房價進行對比，賣主一般都清楚他們的報價要不違背市場價格才會有競爭力。

>>>美國置業百科：美國購房流程|美國房貸申請|美國房產稅費

3 與未售出的房屋進行對比

如果你打算購買的房屋與那些準備出售但最終沒買出的房屋價格相同，那麼你該考慮定價是否偏高。此外，如果市場上有數個同樣的物業，那麼價格會略低，特別是空置的物業。

4 考慮這一地區的市場情況和增值情

房價是持續升高還是下降？如果是賣方市場，房屋的性能可能會被高估，而如果是買方市場，則可能被低估。這一切取決於該房地產市場是處於繁榮還是蕭條的曲線上。

5 是否要買業主直售（for-sale-by-owner）房

由於沒有經紀人參與而不需付傭金，一般這類房屋價格可打6%的折扣。但許多賣家在確定房屋價格時沒能考慮到這一點。另一方面，賣方從一開始就未在代理的指導下給出合理的價位或對代理人不滿而自行出售。不管哪一種情況，房屋的價格都可能被高估。

6 了解這一地區的升值預期

你選擇的地區可能對未來的價格產生影響。如果該地區有積極的發展計劃，如大型購物中心的興建，輕軌的延伸，或者大型公司的遷入，都會給這一地區帶來房地產市場的升值。即使是計劃增加更多的道路或新建學校也是不壞的兆頭。另外，如果雜貨店和加油站倒閉，房價會因此受到影響。

7 你的經紀人的意見是什麼

即使沒有任何分析數據，你的經紀人可能對該房產的價格是否合理，合理的價格應該是多少有很好的直覺。

8 價格對你是否合理

如果你不喜歡這一物業，那麼任何的價格都不會合理，即使你討價還價之後。相反，如果你為了自己喜歡的房屋支付得比市場價稍高，你也不會太在意。

9 價格測試

即使是在一個賣方市場，你也可以提出相對低的價格觀察賣家的反應。有些賣家為避免討價還價的麻煩而標出最低價格，還有些賣家出價會高出他的期望值，因為他認為買家會砍價，或僥倖有些買家會接受他的高價位。

10 進行資產評估和房屋檢查

一旦簽下合同，貸款人為了保護其經濟利益要對房屋進行評估。貸款人希望明確的是一旦你停止支付抵押金，他收回房產或進行拍賣時不致虧本。

（據互聯網綜合整理）

留美中國學生暴增全班八成是華人 | 美國

越來越多大陸留學生直接到美國讀大學，有時一班竟然8成學生是華人，讓老師不得不改變教學方法，校方也在擔心如此失調的比例，讓中美學生很難融合在一起，至今仍未找到有效的解決之道。

3年前，在會計學教授格雷戈裡·戴維斯登上伊利諾大學厄巴納——香檳分校（University of Illinois at Urbana–Champaign）講台的第一天，打開學生名冊，戴維斯被班上中國學生的人數嚇呆了。

小鎮中餐館遍地開

他之前在美國東海岸任教，原以為在這個被大豆和玉米地包圍的中西部小城的校園裡，美國學生會占多數。但是今年他的畢業班裡至少80%是中國人。

2017年，伊利諾大學厄巴納—香檳分校裡的中國學生數目達到5629人，是2008年的4倍左右。這也是目前全美許多大學的共同趨勢，主因是學費更高的國際學生，在資金短缺的公立大學中越來越受歡迎。

香檳分校當地是擁有20.7萬人口的小城市，由於中國學生越來越多，現在這裡不但有珍珠奶茶店、川菜館和中國發廊，其中還有一條街上至少有6家中餐館。

2008年秋季以來，美國的中國留學生人數增加了2倍多，達到32.9萬人。中國學生也改變了美國的課堂，並影響美國教授的教學方式。

不滿陸生奪走名額

為了縮小美國學生與中國學生間的距離，戴維斯在安排學生分組刻意打亂不同族裔學生。他表示，雖然大部分美國學生看重學生群體的多樣性，但也有部分學生對中國學生過多感到不滿，因為“國際學生奪走了自己中學好朋友的名額。”

中國學生王定紅則表示，中國學生太多，就表示美國學生變少，缺乏融合造成了彼此的損失。中國學生練習美語的機會變少，更難融入美國文化。

（據中時電子報）