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多倫多市中心的有錢人都住哪兒？——超高端豪宅公寓！ | 加拿大

一說起加拿大的豪宅，是否大家腦海中浮現出的都是3個以上的車庫，一望無際的大院子？那有沒有另外的一種豪宅類型呢？電梯直達的360度景觀公寓，奢華到流淚的細節？今天Daisy黃嵐就要給大家介紹這種平時大家比較少接觸的豪宅類型。

Daisy對於此類超高端豪宅公寓的定義是單價兩百萬加元以上或成交價格位於所有多倫多公寓前1%的公寓。我們可以發現此類公寓一般位於鬧中取靜的富人區，社區環境和人文歷史都很出眾。住在這裡即可享受城市的繁華、生活的品質，又是社會地位的彰顯。（關於多倫多市中心公寓的分類和租金，Daisy黃嵐另有歷史圖文分析：多倫多市中心金融區和多大附近重要路口Condo租金全解密）

Daisy黃嵐分析了地產局的數據，以多倫多主流公寓為背景做了以下高端豪宅公寓分析圖，希望能幫助您解讀這一市場

什麼樣的投資收益最大？搶在所有人前面的投資收益最大。開放大腦，保持接受新鮮事物，才能讓您的投資永遠立於不敗之地。

好了，讓我們來放松心情，看一看去年成交價前三位的超高端公寓（Condo）豪宅都長什麼樣？好房子就是這麼養眼。

一、2016多倫多成交價第一豪宅公寓

50 Yorkville Ave – 4403
成交價：$6,000,000
位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區
兩臥室，3400 平方英尺

二、2016多倫多成交價第二豪宅公寓

2 Chedington Pl 頂樓
成交價：$4,650,000
位於多倫多Bayview 和Lawrence街交叉口富人區
四臥室，超5000平方英尺

三、2016多倫多成交價第三豪宅公寓

38 Avenue Rd 頂樓 715
成交價：$4,585,000
位於緊靠多倫多Bloor商業街，鬧中取靜的著名富人區
三臥室，3900 平方英尺

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

從新房供應和庫存角度看多倫多房產 | 加拿大

大多倫多地區的房子最近為什麼老是在搶Offer？不是說冬天是每年的淡季嗎？為什麼今年的這個“淡季”一點都不“淡”？今天我們從供應和庫存的數據來解讀一下這個問題。

作為加拿大全國的“經濟引擎”，多倫多每年都吸引了大量的新移民和外省人口流入，隨著小特魯多上台後加大移民數字，之後每年湧入多倫多的人口仍將呈持續上升態勢。然而！每年GTA只新建4.8萬套住房，其中低層住宅約1.8萬套，根本無法滿足新增人口的需求。二手房方面，GTA 2016年成交量11.3萬套，但是屬於存量市場，即，你賣給我，我賣給你，並沒有增加房屋供給。如果每年淨流入GTA的家庭人數，包括新移民，非居民，其他省份遷入，達到婚齡需要購房的總家庭數超過4.8萬戶，再加上現有居民的投資需求，GTA的房子不夠賣，就會成為常態。低層住宅將成為奢侈品，而不是必備品，也是自然的。

今天大家跟著Daisy黃嵐聚焦一下新房的庫存。下圖顯示出的新房庫存降低印證了大多倫多房子不夠賣。（數據源：大多倫多建築和土地開發協會）無論是低層別墅還是高層公寓，新房庫存的數據都在減少。

我們再以高層新房住宅為例把庫存掰開揉碎了看看不同庫存狀態的構成。首先我們把庫存依照開發建設過程分為三個狀態：

在售新房庫存
在建庫存（正在建設中的庫存）
已批待建庫存（已經設計批准、等待建設開始的庫存）

從上圖可以看出，新房高層住宅總庫存中真正完工在售的現房僅占10%不到，不僅如此，在建庫存和已批待建庫存近年來均呈下降趨勢並處於歷史低位。一般來說從開發建設到現房完工一般需要3年以上，所以即便現在開發商增加供應，也有3到4年的滯後期，所以多倫多Condo供應看緊的趨勢在未來還將延續。這對我們今年的投資決策應該有所指示。

另一方面，近年來加幣的下跌，導致進口材料較多的公寓開發建設成本的上升，也使開發商的成本驅動型提價蠢蠢欲動。市場拉，成本推，漲價順理成章。作為投資者來說抓住時間窗口至關重要。

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2017年大多倫多房地產投資熱區最新排名 | 加拿大

由Daisy黃嵐團隊分析制作，2017年大多倫多《黃嵐地產榜》發布啦！本榜單以多倫多地產局新鮮出爐的年度數據為基礎，該年度數據報告信息量龐大，從宏觀角度看，先劃三個重點：

新掛牌的房源（New Listings）數量在減少
可供購買的房源（Active Listings）相比去年減少了48%
一套二手房在市場上的平均銷售時間從29天減少到20天

這種偏緊的情況我個人認為在2017年還會持續下去，原因是多倫多作為加拿大的經濟引擎，一方面不僅能支撐房價的漲幅，一方面還在不斷吸引包括新移民在內的外來人口的湧入。房屋供需仍然是僧多粥少。所以無論是貸款收緊趨勢，還是各種樓市措施，多倫多樓市單邊穩步上漲的局面很難有所改變。好了，讓我們深吸一口氣，來看看具體的數據。

先看一下。倒數5… 4… 3… 2… 1… Bingo！！不看不知道，一看驚得讓人起雞皮疙瘩有沒有。請特別注意下圖在去年（2016年)的顯著跳升變紅，房價漲勢真是不等人啊。而這正是Daisy黃嵐在2016上半年作出的分析預測的現實版！

再來看下…

注：大多倫多地區共計33個市鎮

2017大多倫多【黃嵐地產榜】暨 2017大多倫房地產投資熱區最新排名 | 加拿大 — 注：大多倫多地區共計33個市鎮

UXBRIDGE成為新晉冠軍，該區域房產因為總價尚低，值得適當保持關注
KING作為老克勒聚集的豪宅區域，從去年排名的第33位，今年強勢擠入排行榜第二的地位，值得一直對該區域保持敏感
以RICHMOND HILL為代表的北部區域由於1、2年來累計的凶猛漲幅，已經漸漸不支，接下來的上漲行情應該趨於平穩
以鎮屋和公寓為代表的物業，機會將出現在多倫多市區、杜蘭郡和密西沙加三個地區
OAKVILLE今年以22%的漲幅居第10位，但其均價已經在各市鎮中居第三的位置，補漲行情明顯

我們再把上圖和下圖結合起來看一下…

現在又要劃重點了：同時出現在2份榜單中的市鎮有哪些？

OSHAWA
NEWMARKET
AURORA

房價漲幅又快，房子上市賣出的周期又短，這三個區域仍然是2017年關注點的重中之重。

最後我們要看的是2016大多倫多房屋均價前十名市鎮榜…

在上圖榜單中，結合歷史數據，只有2個市鎮保持了上升的態勢，它們分別是WHITCHURCH-STOUFFVILLE和AURORA。這2個區域2017年應該還有一個不錯的漲幅，值得細心關注。

此外，作為傳統的淡季，2016年12月房地產價格漲幅明顯，比11月普遍高了2個點。看來今年的房地產看高的趨勢十分明顯。

從政治層面來看，小特魯多從去年上任伊始，一直在大規模投資基礎設施，這是刺激大多倫多房地產蓬勃向上的一個相當重要的因素。如果目前的美加關系可以保持不變的話，加拿大的政策大方向應該不會發生太大的變化，房地產也可以延續目前的走勢。多倫多地產局總裁Larry Cerqua也認為，大多倫多房地產的不斷升值，主要原因在於較強的區域經濟增長、較低的利率、較低的失業率，以及人口的增長。多倫多地產局年度數據顯示，另一個促進房價上漲的因素是上市房屋數量更加有限。地產局市場分析主任Jason Mercer指出，2016年新上市的房屋數量減少了近4%。12月份的供應量更是創近15年來的最低位。

以上是Daisy對2017年多倫多房產趨勢的簡單分析，之後一定會有更多的原創文章來詳細分析和圖解這些趨勢走向。接下來是Daisy的幾個投資觀點：

最大程度利用好貸款的杠杆效應。聰明的人善於借力，善於用別人的錢來生錢。目前來說相對十分低廉的貸款利率（百分之二點幾）相對於房價的漲幅來說實在是毛毛雨。
地點選擇十分重要。不同的物業類型，所需要選擇的地點要素也不盡相同。例如公寓CONDO，就需要交通方便，離地鐵公交車站近。而別墅就需要有相對安靜的空間，或者是鬧中取靜的所在，但是也要考慮車行15分鐘內生活圈的便利程度。
考慮好租售比。選擇租售比好的物業能產生正現金流，能減輕投資所需的資金要求。更容易在不影響生活的前提下進行安全投資。

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韓國福布斯名人榜名單中歌手演員居多-熱點

日前，福布斯韓國公佈了“2017最具影響力名人榜”，樸寶劍和宋仲基首次上榜便分獲冠、亞軍。

樸寶劍憑藉《請回答1988》《雲畫的月光》人氣暴漲，一躍成為韓國一線明星。宋仲基在《太陽的後裔》中的剛毅又溫柔的魅力圈粉無數，退役後華麗回歸。去年的榜單中，少女時代、BIGBANG分列第4位和第6位，而今年無緣進入榜單。值得一提的是，今年上榜的40位名人中，有18人為演員，榜單前10的一半以上都被演員所包攬，曹政奭、孔劉、金裕貞、樸信惠、徐賢真、金高銀等榜上有名。

樸寶劍初次入選奪得冠軍，其同門師兄宋仲基排第2，大勢組合Twice、EXO、防彈少年團分列3、4、5名，秀智、宋慧喬、金裕貞等進前十。大神劉在石排第13，前20還有樸信惠、柳俊烈、ZICO等。其中秀智雖然2016年劇作收視不佳，但依然排在第6位，足見其極高的人氣。歌手方面，TWICE、防彈少年團等新團首次擠入前十，往年榜單前列中的少女時代、BIGBANG未選入前列，EXO排在第4。

多倫多市中心金融區和多大附近重要路口Condo租金全解密 | 加拿大

縱觀2016年，多大附近片區的CONDO，無論是樓花，還是二手現房，無論是租金，還是售價，行情都是在芝麻開花節節高的熱情中一路向上。那麼這一片區域如此得到大家的熱情關注，每個路口的租金又有什麼細微的不同呢？今天，Daisy就來為您獨家解密。

數據來源依然是最公正無偏差的多倫多地產局官方數據。為了縮小特殊樣本比例，Daisy選取了2016年整年的二手房出租數據，選取了平均值，所以該平均值會略低於現在的市場行情。

好了，讓我們來開始吧，先上地圖…

圍繞地圖上標有數字的路口附近區域，Daisy分別按照一房、兩房的類別算出了2016年的月房租平均值，並標上了代表樓盤。

Daisy將這些路口區域的Condo大致分為了四大類：

至尊享受型

兩房單價2 –3 百萬典型的如：311 Bay St。讓您有美國特朗普總統在他的頂層公寓的奢華感覺。

金領睡覺型

典型的為King St, Queen St, Front St 和Bay St, Yonge St,University St 等的交叉口（地圖上標為2、6、13、18、20的路口），這些路口裡市中心金融區很近，很多工作繁忙的金領下班以後能夠就近休息，減少了冗長的上下班時間，是業余生活可增加2個小時。用地段買時間是這一區租客的主要特征。

學生休閑型

這一塊區域涵蓋的範圍很廣，從多大東面到懷雅遜大學之間的路口基本被涵蓋。該區域由於受到2個大學學生租房的輻射，所以租客多以學生居多，租金範圍一房從$1800 – 2100，二房從$2500 – 3300。

生活質量型

這一塊區域以Bloor街為主。眾所周知，Bloor街上名店林立，是多倫多高檔的購物天堂。那麼選住在這一區域的人，就以注重生活品質為主。再有就是近Lawrence市場（多倫多乃至全球最有味道和歷史的食品便利市場）的Condo，既有市中心的繁華，又有過日子的方便。

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聲譽為王：澳洲私企500強Rawson Homes 高品質帶來好口碑 | 澳洲

優越的環境、安全的社區、高質的教育、優厚的福利，近年來澳洲悉尼吸引了大批中國高凈值人群前往置業投資，當地知名的房屋承建商Rawson Homes也漸漸走進人們的視野。其在房地產開發市場的高品質和好口碑贏得了壹眾投資者的信賴與認可。

實力雄厚，位列私企500強

Rawson Homes在澳洲創造了壹個家族企業的傳奇。1978年，羅森三兄弟在達博（Dubbo）的壹間車庫裏開始了自己的事業。經過39年的奮鬥，Rawson Homes已經成長為新南威爾士州（New South Wales）的頂尖房屋承建商，企業價值接近4億澳元，業務範圍遍及悉尼、南部海岸、中部海岸、紐卡斯爾、亨特地區、堪培拉和中西地區。Rawson Homes每年在新南威爾士州和澳大利亞首都領地（the ACT）交付的房屋數量超過1000套，始終位居新南威爾士州房屋承建商的前三名。2016年，Rawson Homes在澳洲私有企業500強中排名第132位，以良好的表現躋身於全澳第壹流的企業陣營。

Rawson Homes在市場開發方面擁有長遠而獨特的眼光，始終專註於悉尼西南和西北地區的開發機會。這兩個地區的發展非常迅速，政府將在未來二十年裏投資數十億澳元用於提高這裏的基礎設施建設，對中國投資者來說是壹個不可錯過的機會。

聲譽為王：澳洲私企500強Rawson Homes 高品質帶來好口碑 | 澳洲 — 優越的環境、安全的社區、高質的教育、優厚的福利，近年來澳洲悉尼吸引了大批中國高凈值人群前往置業投資

屢獲殊榮，擁有良好口碑

除了龐大的業務規模外，Rawson Homes的壹流地位還來自於業內與購房者的雙重肯定。作為澳洲公認的領先房屋承建商，Rawson Homes在業內屢獲殊榮，數年來將38項建築和設計大獎攬入囊中，包括建築大師聯盟（Master Builders Association）最佳住房獎、澳洲住房協會（HIA）最佳住房獎等。這些獎項證明了Rawson Homes在房屋建造方面的專業品質，也給購房者帶來了完美的居住體驗，稱贊這些房屋是“無可挑剔的住宅”。許多中國購房者也對Rawson Homes設計建造的房屋和至善至美的服務贊不絕口，壹位名叫馬麗秀（音）的買家說：“Rawson Homes建造了我們的房子。我們年紀比較大，英語不是很好，我們的建築經理說他會努力學習漢語來和我們溝通，他不僅盡責地監督我們房子的建設，還幫助我們處理很多職責以外的事務，比如清理車庫等。我們很有信心把Rawson Homes推薦給所有打算買房的朋友。”

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悉尼房價月漲2萬澳元薪資年漲幅才1.9% | 澳洲

由於投資者們壹股腦湧進了悉尼房市，導致悉尼的房子在短短壹個月內升值了2萬澳元左右。

據Realestate網站報道，自二月份悉尼房價破紀錄騰飛之後，這個大都市的房價並沒有任何減緩的痕跡，壹棟房子在壹個月內的漲幅比薪資的年平均漲幅都要多。

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2月，悉尼房屋中位價（包括公寓、獨立屋和排屋）已增長了2.6%——79.5萬澳元，增幅折合成現金即是1.9995萬澳元。

這意味著在過去壹年裏，悉尼的房屋中位價以令人窒息的速度增長了18.4%。但據澳洲統計局公布的資料顯示，同期相比，悉尼的年度薪資增長率只有1.9%，薪水跟房價的增幅不壹致，導致買房的門檻越來越高。

CoreLogic的首席搜查官Tim Lawless說：“房價在壹個月的漲幅都比薪水壹年的漲幅要高……很明顯，悉尼的住房可支付率越來越差了。”

據Finder.com.au調查，在悉尼周圍的15千米範圍以內，只有年收入最少有40萬澳元的家庭才能拿到買房貸款，可以考慮的買房地區有Artarmon、華人區、Killara或Bondi。

並且曾經尚在考慮範圍內的住宅區現在也顯得高不可攀了，如Westmead、Ermington和Telopea，年收入至少超過20萬澳元才可以買到壹個十分普通的房子。

Lawless說：“我們本來還指望2017年的房市可以溫和壹些，但由於去年銀行連續兩次下調利率，投資者們又壹次引發了買房熱潮。”上周末，Lilyfield的壹棟無法居住的破屋竟然以185萬澳元的價格售出，競爭據說還很激烈。

（據Realestate）

悉尼墨爾本房價急漲背後的問題 | 澳洲

CoreLogic的數據顯示，投資者對資本利益的追逐推動了悉尼房價上漲，在2月，房價環比上升2.6%，年度增長在18.4%以上，為2002年以來的最高漲幅。墨爾本的房價上升了1.5%，而布裏斯班、珀斯和達爾文房價出現下跌，而霍巴特和阿德萊德的房價出現小幅增長。

據《澳洲金融評論報》報道，Corelogic的研究主管Tim Lawless說：“綜合各州府的情況，截至到2010年6月為止的12個月時間裏，年增長率從未表現得如此強勁。在悉尼，現在的年增長率為18.4%，這是截止到2002年12月的12個月以來，最高的年增長率。”

2月，悉尼房價環比上升2.6%，年度增長在18.4%以上，為2002年以來的最高漲幅。

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可負擔性問題

該數據意味著，悉尼和墨爾本目前的房地產繁榮已經持續了58個月，將近5年的時間。作為澳洲住房最昂貴的城市——悉尼，有高達74.9%的資本收益。

Lawless說：“在宏觀條件下，從澳聯儲的角度看，這是不是壹個大問題，這是壹個悉尼和墨爾本自己的問題。我們需要在沒有惡化之前，在地理上做出平衡，或針對社會收入不平等做出平衡。在收入增長緩慢的情況下，可負擔性是壹個大問題。”

投資者推動需求

雖然住宅價值繼續上升，每周租金增長仍然比較緩慢。縱觀所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，創下新低。

Corelogic表示，在過去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明顯的壓縮。

Lawless表示，盡管租金收益率創下了歷史新低，但投資者的需求仍然很高，這表明投資者很可能依賴於壹種消極的杠桿策略來彌補他們的現金流損失。這也表明，投資者正在推測未來的資本收益。

他說：“澳洲統計局最新的數據表明，在新的住房融資中，大約57%的新抵押貸款需求分布在新州。這大大高於長期的平均水平，高出了超過三分之壹。”

亟待建立高定金政策，並控制人口

Lawless建議，澳洲應該考慮像奧克蘭壹樣，采取較低的房產信貸價值比率政策。去年，新西蘭儲備銀行向投資者貸款提出要求，降低貸款價值比率，從2016年10月1日起，投資者需要提供40%定金來購買房產。

SQM Research的主管Louis Christopher表示，該政策能遏制住壹段時間的住房需求，但房價會再次上漲，主要是因為人口還在增加。

Christopher表示，要應對這樣的狀況，澳洲的政策建立者和監管機構應該考慮在悉尼和墨爾本這樣的城市控制人口的增長，至少在房產可負擔性取得控制以前。

登記在售房產持續處於較低水平

Lawless表示，在最熱門的房地產市場上，房產廣告的掛牌數量仍然很低，悉尼住宅廣告的總數量比壹年前下降了11.3%。墨爾本房產市場的供應總量較去年同期下降了5.1%，而霍巴特則下跌了35%，堪培拉比前壹年下降了6.2%。

他說：“當買家需求強勁時，低水平的房產庫存會給買家帶來緊迫感，這會增加價格上漲的壓力。這也解釋了，為何拍賣清空率會如此之高，私下交易為何會如此快速。”

（據AFR）

居外微課堂第十二期：簽訂澳洲房產合同需要註意哪些事兒？

買房時所簽定的合同，是維護自己合法權益的必要手段，可以避免很多不必要的麻煩和經濟損失。因此，無論是在國內還是在澳洲買房，購房合同的簽訂都需要十分謹慎。那麽，簽訂澳洲房產合同需要註意哪些事項呢？

居外微課堂第十壹期：外國投資者在澳洲買房有哪些政策規定？

外國投資者是否有權在澳洲買房？是大家去澳洲買房第壹個想知道的問題。簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的，不過與澳洲本國常住居民相比，又有壹定的政策限制。