美国 | 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选

德克萨斯州是美国南方最大的一州,也是全美第二大州。它在房屋售租比和经济环境等方面具有独到优势,和其他州比较,德州房地产已脱颖而出,成为美国房产投资的新秀。在德州的赛普拉斯(Cypress),有一处新建物业正在出售,享有漂亮的湖景,拥有完善的度假设施,环境宜居且靠近学区,是投资置业的优质之选。

社区环境优美绝伦,带有迷人湖景与大片绿化

这个新建物业位于赛普拉斯(Cypress),赛普拉斯位于休斯顿市区西北部,横跨290号公路(西北高速公路)大约25英里(约合40公里)。这里的居民在美国收入100强中,排名50,算是比较富裕的区域,因此生活环境幽雅,居民素质很好。

德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区周边环境十分幽雅舒适,私密尽享,远离喧嚣
 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区4室2卫、4室3卫、3室2卫等多种房型可供选择,能满足各种家庭结构的需求
 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区拥有良好的地理位置及环境,整体装修及风格均依照美国传统
 德克萨斯新建物业:湖景社区充满度假风情、位置优越上佳投资之选
位于美国德克萨斯州的湖景社区邻近托姆伯尔独立学区、购物中心、托姆伯尔医疗中心和大百汇,十分便利

该新建物业的详细地址为:14708 Boudreaux Road, Cypress。这里周边环境十分幽雅舒适,私密尽享,远离喧嚣。同时又享有一切便利的生活设施,毫无后顾之忧。这个完美规划的社区享有湖景,带有度假村风格的设施,住宅附近被水景和漂亮的绿化所环绕,让人仿佛生活在花园美景之中,流连忘返。这里还有步行径围绕社区的湖泊,1/2英亩的湖畔休闲中心设有游泳池、游乐场、狗公园、小型公园和开放空间等。这些完备的设施都让人可以放松身心,尽享生活,过着悠闲而贴近自然的生活。

这个社区内有4室2卫、4室3卫、3室2卫等多种房型可供选择,能满足各种家庭结构的需求。室内空间布局十分合理,规划完美,住宅内部十分通透宽敞,大幅面积的玻璃窗带来良好的采光,让居住者时刻保持愉悦心情。宽大的厨房、客厅、温馨的卧室,这里的每个空间都采用了高标准的品质来进行建造,优雅大方的格调彰显了主人的不凡品位。

英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?

英国的新首相Theresa may上台以后,虽然还没有对留学生签证做啥打动作….  不过,她已然盯上了英国本国的教育体系…. 

这两天,梅姨做出了一个决定,

一个英国教育体系50年来最大的一次变革的决定:  

撤销18年前的禁令,开始开设新的grammar school文法学校,也就是英国公立重点中学

要开新的重点中学反而还成了50年来最大改革了? 

是的,因为过去很长一段时间以来,英国人(特别是工党)都嫉妒鄙视这种把好学生挑出来的精英教育,提倡人人平等。 好学生坏学生都按地段上学就好。  

可想而知,当这个消息出来后,有的网友就炸锅了纷纷表示:

“狗屁文法学校”!

“一上台就出这种幺蛾子!无语!”

一个学校为啥这么招喷,还得劳烦梅姨亲自动手?

这我们还得从英国的中学情况说起….. 

英国的中学有好几种,从好到差排的话,大概有这几个

1 公学,总共就只有8所。 当年皇室钦定的。 比如最著名的伊顿公学啊,哈罗公学啊都属于这类。  属于英国最精英的中学,光学习好不行,还得有家庭背景才能进得去. 而且家里几代人去过伊顿,成了这个人家庭背景历史的一个体现。  比如卡梅伦就是“三代伊顿”的老伊顿,他自己,父亲,爷爷都是伊顿出身。  而Boris Johnson就是一代伊顿的新伊顿,只有他自己去过伊顿。 

2 私校,这就是英国大大小小的私立学校了,每个学校都有自己的独立招生和选拔体系。 虽然说私校也有参差不齐的水平,但是总体来说,私校的教育质量要比公立学校更好不少。 当然,花钱就是了,一年几万镑的学费是正常的。 

(注意,1里的公学虽然叫公学,但是也是私校,最牛的8所私校而已)

3 公立学校

这才是真正政府出资,免费或者低价的学校。 

公立学校又分两种, 普通公立学校和文法学校(Grammar School)

普通公立么,就是只要年龄到了,按着片儿区自由随便上。 

文法学校嘛,是英国公立学校里最好的,需要在11岁开始经过严格而全面的统考,择优录取。有了附近的学区房还不够,通过考试竞争之后才有机会入学。 

如果用一个相对比较好理解的概念的话,你也可以把文法学校理解成英国高中里的重点中学,毕竟生源都是考试挑出来的好学生。 

文法学校出来的学生,一点儿不输那些顶尖的私利学校,还几乎免费!这些年也向名校和社会输出了一大批人才

于是乎,在英国,

有钱人去私立,

没钱人蹭公立。 

没钱又想去好学校的,只有好好学习考Grammar School。 

然而这Grammar School 最大的问题是… 少!! 实在是太少了!

全英国3000多中学,Grammar School只有150所!

而这次,就是梅姨要发话的内容,我们要开更多的Grammar School啦!!!

那么,为什么英国Grammar School这么少呢?这一切,还得从文法学校的历史和工党的政策说起…

【文法学校的前世今生】

英国这种顶尖的公立学校的前身,最早可以追溯到公元600年。 当时就是教点儿拉丁文,偶尔涉及一些宗教的内容,多少也带点儿贵族性质。 

大学出现之后,文法学校的学生们,就成为了各大高校的“预备役”~当时仍然像学校的名 字一样,对贵族来说与人交流的用语十分重要,所以仍以传授语言知识为主。学生们在这里念到14岁之后直接进入大学。 所以在英语里这才叫Grammar School,刚开始真的是就是主教拉丁语和各种贵族交流的语言的。 这个名字,就这么一直流传了下来…. 

1000多年后,随着学校里教的学科越来越多。 1944年英国终于颁布教育法案,建立了一个“中学体系三方系统”,就是上面提到的私立中学和两类公立学校。这才使得文法学校真正成为公立教育。 

11岁小升初考试的时候,考的好的学生就能上文法学校,考得不好就去普通公立学校。 

也就是这个法案,彻底把英国公立中学的教育体系分成了这种形式

二代们去私立,

其他好学生考进文法学校的学生专心搞学术,继续考大学。

差生直接读普通公立中学,高中毕业就找工作去吧。

看起来各不耽误,多好~

当时的英国人也是这么觉得的。

那段时间全英国有将近1400所文法学校,有新建的,有维多利亚时期留存下来的,每所学校的学术氛围都特别棒,很多学生上文法学校也有明确的目的,就是以后奔着牛津、剑桥和各种大学去。 而且,几乎所有的文法学校都是免费!

直到现在,英国的那些中产阶级、高新工种,到内阁大臣、议会成员除了私立学校出来的,几乎都有文法学校的学习背景。

【工党急刹车!】

然而,这一切,都被工党做了个巨大的急刹车…..

当年,英国工党的一些政治家和倡导公平的教育家们觉得这事儿不对啊!11岁就开始教育分层这也太不公平了! 

他们发现,文法学校里都是中产阶级的孩子,而普通学校里都是穷人和工人子弟,文法学校已经发展成中产阶级特权的代名词了!!

(因为中产阶级有钱雇家教,所以成绩也比雇不起家教的工人阶级的孩子要好。)

你们是考上大学了,那些普通学校里想考大学的孩子咋办???他们的后代怎么办???不能眼睁睁看着阶层分化加剧啊。 

不光教育资源分配不平等,而且学校既然要成为学校,不都得是好学生和学习差点儿的一起上课,让他们互相辅导互相促进嘛?? 现在这样,普通学校都是差学生了,课还怎么上?

不带这么玩儿的!得改!

提出质疑之后,1965年,工党就推出了政策,建立非选拔性的综合学校,你们这些文法学校全部变成普通中学去!!

这一刀也砍的够彻底的。 

当年,在那些工党执政地区,文法学校要么被合并,要么直接关门。苏格兰和威尔士地区几乎所有的文法学校都成为历史。 

只有在保守党占优势的范围内,在保守党政治家的各种呼吁和死撑下,这些学校勉强撑了一阵子。但是到80年代,文法学校也仅剩150所。只剩十分之一

英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?

而且留下的学校想要继续免费招生,就要受政府的控制

不然….就靠收学费自给自足吧

这总该可以了吧,没想到。 

1976年工党又要求禁止英国的中学通过考试来挑选学生

那用啥挑??

嗯…你就别挑了,让学生挑学校不就得了!

就连剩下的文法学校进一步被削弱,被一种综合体系代替——学校不分好坏,学生想去哪儿上去哪儿上!学校不能有意见!

型号,在保守党的坚决拥护下,文法学校保留了最后一点儿底线:想来我这儿上学,还是得考试!

工党这一连串的政策之后,得到了英国中低产阶级的广泛响应。 他们的孩子们终于能跟其他的“好生”们一起上学了。

之后,保守党上台之后也试图触碰过这个禁令,1979年要求开设新的文法学校,结果招来国内上下已经尝过好处的民众们的一片骂声,提议无疾而终…

终于完了?

并没有….

1998年,布莱尔带领的工党再次表示,现在文法学校数量锐减,大家做的不错啊,看来还是很支持这个政策的嘛。 

那啥…既然大家这么支持,那不如我再更进一步,宣布一个事儿:

英国以后,都不开再新的文法学校了吧!!

(这也就成了这次梅姨想要废除的禁令)

 行吧,当时来看,虽然上面有政策,学校的反应也并非坐以待毙。 

既然你不让开新学校,那我们就偷偷的多招点儿学生呗,从1983年英格兰只有不足12万人能上文法学校,直到去年,学校还是那些学校,却多招了5万名学生。总共有17万学生在文法学校里。 但是,那也仅占占英格兰中学生人数5%. 

【梅姨的反击】

梅姨这一上台就看不下去了,这么多年争下来,结果我们的孩子咋上个学还得偷偷摸摸的?放着我来!

 于是我们就看到了这个事情:

“梅姨决定结束对文法学校的禁令!”

这隔了半个世纪没人管的烫手山芋,梅姨一上台就接过来了。 

梅姨表示,虽然这件事儿不好做,一个不小心就是政治不正确,弄的自己两头不是人。 

她最近表示,我之所以敢冒险,还是有原因的!

1、文法学校=社会公平的促进

梅姨在英国国家学书院做演讲的时候就曾经提出,文法学校的设立能够帮助来自不同背景的、普通工薪阶层的学生活得更好的教育机会~

2、公立学校=差学校?  改之~

在英国,公立学校似乎很早即被贴上了“普通”的标签,似乎一提到公立学校,立马联想到的就是“教学一般般啦”的固定思想模式;而一提到私立学校,大家脑海中的第一印象就是:是啊,教学质量好,但是贵啊! 

在梅姨看来,这样的学校分类是不同平的。高质量教学怎么能与高价格划等号?正确的做 法,就是建立更多的文法学校,让更多花不起钱上私立的好学生们,也能享受到更高质量的教学啊! 通过优胜劣汰的模式给学生一定的心理压力,整体提升英国的教育水平同时,也能改善公立学校的地位,又何乐而不为呢?

(对,又回到了最早文法学校的初衷)

3、精英管理模式培养“自己人”

其实,梅姨很早就表达过希望把英国建设成一个精英管理的社会的愿望。她认为,好的教育要从娃娃抓起,用最少的成本在学生早期挑选出最好潜能的“未来精英”、将更多的重点放在他们身上,才是王道~

4、梅姨自己就是从文法学校出来的啊! 

从梅姨牛津大学毕业的身份就可以得知,梅姨是一个从小到大的大学霸~

她本身就是文法学校出身,因此对于培养她的惠特利公园综合学校(Wheatley Park Comprehensive School)有着自己独特的热爱~

从梅姨的角度看,文法学校就是能助她考上牛津大学、而后进入英国中央银行就职、接着踏入政界的一个强有力踏板。

因此,梅姨更坚信文法学校成就普通孩子、让穷人家孩子走上社会高阶层的方案是切实可行的,同时也对那些对她所提议文法学校成果提出质疑人士扇了一个响亮的巴掌~

于是,她这才决定,英国需要更多的普通公立学校里的“高配产品”——文法学校。

嗯..面对这件事,肯定少不了网友们的嘴炮

【正反辩友齐上阵】

总结来看,反对者认为

1,真正的穷孩子还是无法享受文法学校的教育,因此会加大社会阶层之间的差距;

2,文法学校的考试机制太难,想要考上就要上各种补习班,让孩子丧失了快乐童年;

3,考试过于困难,容易让孩子们丧失自信心。

而在支持者看来,

1 文法学校能够让孩子最大限度的发挥自己的才能,凭借自身努力获得更好人生。通过就读文法学校,背景不好的孩子能够考上剑桥、牛津这些高端学校,之后找到一份体面的工作,从而进入社会精英阶层。

2 如果没有文法学校这样的渠道,工薪阶层的孩子很难与富孩子公平竞争,结果只能一代穷、代代穷的延续下去。所以,文法学校绝对是促进社会公平、促进社会阶级流动的有效手段。

好吧…

最后的最后…

你们来感受一下….

这个要考上英国重点中学的文法学校,所要考的考试试题:

【11-plus 考试】

一部分英国网友表示,看到试题的那一刻,就已经一脸懵B了……

比如这种找规律的……

【右边四个图形中,哪个与左边三个是一类的? 】

英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?

(答案:A, 因为对称轴)

下面的两题里: 左边的两个图形都有共同的特征,  右边的这些选项里,有一个跟左边的两个有共同的特征,选出来:

20160919005043_85880

第一题C, 因为都涂黑

第二题B, 箭头都朝上,都一左一右。 

“空格部分应该选abcde哪个嘞?”

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英国 | 教育体系50年来最大变革 会影响房市吗?最后,这事儿跟英国买房有什么关系么? 

在英国,很多家庭买房所注重的“学区房”,很多都针对一些好的中学和小学。 房子的附近有没有好的评分为outstanding的小学,或者有没有好的grammar school,都成了选房的因素之一。 

就算grammar school 要考,首先还得住在那附近不是么? 所以,现在全英国只有150所Grammar School,这些的附近都成了不少家长选校的因素。 

想进一步看的可以参考下面这篇文章。 

英国选房五大要素讲解(三):学校!学校!学校!

如果家庭条件能满足私校的开支(私校费用一年2-4万英镑),那当然可以选自己喜欢的地方。 

但是如果上不了私校,又想让孩子能读一个好的中学的话,房子买在Grammar School周边并参加选拔考试,成了最好且几乎唯一的选择。 

因此,这次如果禁令真的被废除,更多的Grammar School学校被设立,这对于很多在英国买房的家庭来说,无疑是一个大好的消息。 

但是,这个法令废除需要多久,建立学校又需要多久。 等到真正第一批Grammar School顺利运行,可能还需要很多年的时间.. 对于最近几年孩子就要上中学的家庭来说,还是找个现成的学校更好。 

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澳洲 | 投资移民逾7成是中国富豪 或影响投资多样性

据《澳洲日报》援引《澳洲人报》报道,据指中国富豪澳洲吸引创新外国投资者和企业家签证的70%以上,这增加了人们对该移民项目总体上可能拖累经济的担忧。

澳洲 | 投资移民逾7成是中国富豪 或影响投资多样性
中国富豪澳洲吸引创新外国投资者和企业家签证的70%以上,这增加了人们对该移民项目总体上可能拖累经济的担忧

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澳洲生产力委员会对澳洲移民摄入量的报告发现,企业创新及投资项目因为缺乏多样性而受到损害,需要有更全面的数据才能判断它是否在浪费纳税人的资金。

报告发现,中国学生占留学生签证的五分之一以上,并接收了澳洲发出的17%的侨民汇款,从2000年的大约10亿美元,增加到了2013年的超过70亿美元。

报告发现,企业创新及投资项目在2014-2015财年共接受了6484名移民,绝大多数都与小企业有关,超过93%在2010年雇佣的员工人数在4人或4人以下,而且基本上都是已有的零售或服务企业,推动创新的可能性非常之低。

报告称,70%以上的移民都来自中国,其他则是来自一些新兴经济体,缺乏多样性降低了该项目创建起全球联系的可能性。

报告显示,企业创新及投资项目或许对经济带来了净收益,但并不大。

报告中提到:“实际上,目前的设计是有风险的,结果可能是负面的,如果该项目用户贡献的大部分收入和其他经济利益都很一般,而纳税人却要负担起使用者在社会保障、卫生和养老方面一辈子的费用。”

企业创新及投资项目的打分测试是针对资产在80万澳元到225万澳元之间、年营业额在50澳万到200万澳元之间的青壮年。

虽然中国人占了企业创新及投资项目申请人的70%以上,但却只占2013-2014年度永久移民的14%和技术移民的10%。

近期,包括一族党领导人波琳•汉森在内的一些国会议员,都对中国收购澳洲资产,以及本地华人小区的影响力日增表达了担忧。

然而数据显示,中国移民还远远不是最大的移民群体。英格兰和纽西兰仍是最大的移民群体。而中国出生、在澳生活的人口自1996年以来增加了一倍至40万人,只占总人口的2%。

相关资讯:悉尼新公寓抢购一空 房市热潮仍不减

 (据中国侨网)

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澳洲 | 悉尼破房也卖264万? 中介:只因土地供应极缺

悉尼富人区一栋简陋物业竟然拍出了264万澳元的高价,超出保留价34万澳元。要知道,50年前,业主购买这栋物业时仅仅花了1万澳元。

据《每日电讯报》报道,这栋三居室房产位于Vaucluse 的Hay St 1号,最终由英国出生的男子Steve McArdle 从8个竞拍买家中胜出。

悉尼富人区一栋简陋物业竟然拍出了264万澳元的高价,超出保留价34万澳元

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Hart Estate地产中介Alex Hart称,该房产的拍卖价格反映了这个地区对土地的需求状况。买家都希望自己的房子有个后院,但是目前土地供应非常稀缺。

虽然这座房产不是处于该地区的最佳位置,但周边环境很有住家氛围,而且占地412平米,对买家来说很有吸引力。Hart还表示,目前市场各方对公寓的行情态度不一,但是普遍认为独立屋不会掉价。

据悉,该房产业主已经过世,50年前,他购买这栋房产的时候,成交价格为1万澳元,而如今却卖出了264万澳元的高价。这栋房产进入市场时,有8名注册竞拍者,其中5名在拍卖中表现活跃,最终导致价格推高。

(据今日悉尼

澳洲 | 澳洲失业率又升高 青年就业遭忽视

据《悉尼先驱晨报》报道,很多政治家、经济学家和商人更加看重社会不公和未实现的生活愿景,而不是关注成绩优秀的青少年以及游手好闲的青年。

越早能意识到和帮助在教育、培训和就业方面有欠缺的孩子,就越能为社会和孩子给予更多的帮助。这是一种社会和经济投资,如果我们忽视它,那不久后将失去更多,人们往往更愿意把精力放到生活福利上,但很少给员工提高生产力。

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澳洲有超过50万的青年不升学又不就业。他们当中仅有三分之一的人在找工作,但剩下的三分之二的人则选择不找工作

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周一,圣劳伦斯兄弟会(Brotherhood of St Laurence)在墨尔本举办论坛,经济合作与发展组织(Economic Co-operation and Development)发布了《澳洲:投资年轻人》的报告。我们的教育体系“总体表现良好,近年来,学校的毕业率一直在上升。”按照国际标准,澳洲年轻人的劳工市场还是非常有利的,但青年失业率低于经济合作与发展组织的平均水平。报告中还显示,自从20世纪90年代以来,青年失业率持续降低,而当青年就业下降时,失业率又开始提高了。

然而,报告中没有重点关注青年失业问题,而是更加侧重年龄在15-29岁的“三无青年”(NEETS),即不就业、不升学或不参加就业培训的青年族群。2015年三无青年的比例达到11.8%,比2008年爆发全球金融危机时还高。

据悉,澳洲有超过50万的青年不升学又不就业。他们当中仅有三分之一的人在找工作,但剩下的三分之二的人则选择不找工作。受教育程度低是促成三无青年高比例的首要因素。在三无青年中,拥有10年级毕业证书的青年人占了逾三分之一。

更糟糕的是,报告还发现,很多三无青年缺乏基本技能(包括计算和读写能力)和非认知技能,而这些都是在劳动力市场获得成功就业的重要前提。

而女性成为三无青年中的危险指数达50%,有60%的三无青年是女性。大部分原因是已成为妈妈,要照顾孩子。但占据澳洲3%青年人口的土著三无青年比例更高,高达10%。而身体残疾的青年成为三无青年的可能性更大。报告还指出,三无青年往往承受更大的较高的心理压力和表现出更低的生活水平满意度。

因此,澳洲应给求职者,尤其是弱势求职者,提供积极就业培训,将其作为求职者进入稳定就业的有效方法。

“最近收紧的失业救济金的资格标准一方面或会刺激青年人积极寻找工作,但也面临一定风险,或会将大多数弱势青年推入不知所措和贫穷的境地。”

(据澳洲新快网)

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英国 | 买房砍价也要适可而止啊…不要惹怒卖家

今天要说说买房中讨价还价下Offer的事情。 

之说以今天想说这个,还得从几天前我遇到的一个哭笑不得的事情说起。 

(为了不泄露一些具体信息,下面的一些价格数字有更改)

之前有一个房源,南伦敦的一套房。 13年买的期房,今年因为回国了想要转手楼花。 开价88万英镑。 

后来有个买家,一上来口气就很大,说我要这套。 麻烦你们安排卖家来跟我见一面,我们当面谈,你们中间转一手信息不直接。 

给他解释了半天,其实英国买房,买卖双方其实不怎么需要见面。基本谈下了价格,都是直接双方律师接洽了。 

沟通了半天,原来买家只想从卖家知道一个信息: 13年买这套花了多少。 

这是一个很敏感的信息,因为这基本意味着这就是卖家的底线。 这种卖楼花的交易里,因为买家必须是现金买家,所以卖家的谈判筹码很低。 因为一旦在completion前找不到买家,就只能自己付完余款。 要是资金不到位的话就比较危险。 所以通常这种买楼花的,在知道对方购买价之后,大概加一些钱,让对方满意有得赚不亏也就行了。 

卖家也还比较心急。 也就直接报了当年的购房合同。  当年的购买价78万英镑。 

过了两天,买家回话:  我的offer是70万英镑。 

当时我都有点懵, 你确定你的出价不是80万? 你确定你的offer比人家当年的买价还低?真的有诚意么??

买家的表示是:是的,我就是觉得而这只值这个价格。 出offer就是我的诚意了。 卖家这种卖楼花的本来不就是在求买家买么? 

好吧..  还能说什么呢。 

这套房子又不属于之前高溢价的区域,卖个楼花不赚也就算了还要亏6万?  开出这种offer,跟直接说“我觉得你的房子是垃圾” 有什么区别。 都不用转告给卖家,光是我这就通不过不是么。

无奈。 

那么,出offer讨价还价究竟该怎么做? 

今天,我们就来给大家讲讲怎么样给出offer,以及如何讨价还价。

一般来说,看完房子之后,我们心里应该会有两个数字:

这个房子本身值多少钱;

这个房子对我们来说值多少钱.

那么对我们来说,最高的出价应该就是这两个数字中较小的那个。

不过注意,如果房子的情况不是特别好,需要重新修整啊什么的,这时候如果作为没有经验的人,估价就比较困难了。那么如果可能的话,最好请一个装修师傅去看一下,报个价,那么问题就解决了。那如果不行的话,我们自己估价的时候可能就需要非常保守了。

接下来,我们就要进入给offer的时候了。记住,不能一开始就给出自己的心里最高价位。

最好的策略是,一开始,给出一个你认为基本上对方就会拒绝的价格。对,就是这样,我们来分析分析为什么要这么做。

首先,在讨价还价的阶段,买方出价只能越出越高,不可能往低了走。那 么如果一开始给出了一个比较高的价格,对方一下子就接受了,那么就很可能这个房子本来对方可以以更低的价格卖给你,但是这时候后悔也没有用了。所以呢,如 果一开始给出了一个相对来说很低的offer,然后对方拒绝了,那么至少我们知道,这个价格没有很高,我们没有吃亏,主动权还在我们手上。

好吧,虽然如果我们给出的价格真的太低了,比如说差不多打了个六折,这个时候卖家有可能会有点生气,直接扭头就走也不是不可能。 毕竟,一下砍太多,明显买家心不诚。 

关于给offer的方式,有些人会喜欢以一种比较正式的方式来做,比如给一个offer信啦或者一封比较正式的邮件啦;但是也有一部分人喜欢口头上来讨论价格。有一种观点认为,如果以信件或者邮件的方式给出offer,就会显得更加正式,也会有一个记录,以后万一有什么问题还可以找到原始的记录什么的。但其实这种没有太大的所谓,大家自己喜欢怎样就按照怎样的方式来就可以了。

但是,有一点在给offer的时候大家是要注意的,那就是讨价还价并不仅仅只是围绕房子的价格来的。还有两个重要的因素是你的确定性和交易的速度。简单来说,如果你很确定你要买这个房子,然后你确定你能很快进行交易,那么在给offer的时候一定要让对方知道。这样一来,你就很有可能占据了很大的优势,特别是有时候卖家比较急着出手房子的时候。

那么对于购买的确定性,你应该要表现出来你是一个靠谱的买家,不会突然变卦什么的。不过这不仅仅是用嘴巴说说就可以了:至少,你要让对方知道你是有这个经济能力去承担这样一笔钱的。不过呢,卖家或者中介心里还是知道,钱没有落袋,就还是有可能出现意外,但至少你让他们知道你有能力去支付这个房款,总比那些什么都没有的人强。

一般来说,如果你不是需要卖掉一套房再来买房的话,你付款的速度会得到很大的保证;而 如果你根本不需要贷款的话,那对方就会更高兴了。这样一来,我们之前给大家说的,在看房的时候问一下对方为什么要卖房子就很重要了——如果我们能看出来对 方卖房子比较着急的话,而我们又能做到全款支付,不需要贷款的话,那就很有优势了—即使我们的出价比那些要贷款的低10%。

所以呢,如果我们能现金全款支付的话,在给offer的时候就让对方明确这一点:我出的价格并不是说就是比你的要价低20%,我可是可以现金支付的哦,差不多一个半月你就能拿到钱的哟。

但是,即便是这样,你的第一个offer也是应该被拒绝的—这是一件好事,因为这样一来你就知道你给的offer是在对方最低价格以下,慢慢往上加价,然后我们就以对方可以承受的最低价成交了。

不过怎么样去加价呢,就在于你多想要到这个最低的价格了。如果你觉得你自己的预算还是够的话,最好就给的比你心里想的对方的最低价多一点,这样也好快点成交。拖得时间太长,对投资来说不是一件好事,毕竟时间成本也是要计算进去的。

有些人会把讨价还价当成一个游戏,并且还有点乐在其中的感觉,就是拼了老命去拿到最低 价。这种做法没有对和错之分,但是记住,往往是很迫切需要达成交易的人会输掉这个游戏。把这件事情看得越重要,那么就越容易在这场博弈中处于劣势。换句话 说,给自己留一条退路,不行就找别的,放松心态,会好很多。

其实说了这么些,大家看起来觉得这好像是一件比较简单的事情—其实不是这样的。就好比 说你真的很想要找到一个好的投资机会,但是看了好几套,总是被别人抢先,这个时候其实心里都会比较着急,也容易犯错。那么这个时候我们可能要问问自己这个 问题:如果回报率什么的都还过得去,是不是把预算提高一点会比较好呢?不过有时候,就算已经提高了预算,还是不行,这个时候怎么办呢?这个时候其实要做的 就是给到对方这个offer,告诉对方这就是我们最后的offer了,并且让对方知道我们手上还有别的机会在谈,如果别的谈妥了,这个offer就失效 了。时间是一把双刃剑:一个房子如果刚开始卖,卖家肯定会要价很高的,但是时间拖得越长,他就会越没有信心,可以承受的价格可能就会慢慢降低了。

(据英伦房产圈)

 

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加拿大 | 水岸度假村和高端休闲区:稀缺优质物业,用途灵活潜力巨大

不少人想在海外寻求优质投资项目,能够获得稳定增长的回报,让财富持续增值,并且开启一项新事业。在加拿大安大略省Parry Sound,正有这样一处绝佳投资型物业正在出售——这是一个商业水岸度假村和高端休闲区,占地面积超过80英亩,带有2.1英里长的水岸。它的优越位置、稀缺性和独特性,以及巨大开发潜力,都令其极具投资价值,未来前景良好,也能为您带来丰厚回报。

 占据湖畔绝佳位置,设施完善深受游客喜爱

该物业坐落于Otter Lake湖畔,该湖泊以纯净的水体而知名,更有便利的公路交通,驾车前往安大略省多伦多市只需2小时。优越的位置,得天独厚的自然环境,都是该度假村的极大优势,深受人们的喜爱,使之成为悠闲放松的最佳选择。在休闲时刻,加拿大人很喜欢来到如此幽雅的场所,在湖畔度过难忘的时光,而这个度假村正好能符合人们的一切需求。

加拿大 | 水岸度假村和高端休闲区:稀缺优质物业,用途灵活潜力巨大
这是一个商业水岸度假村和高端休闲区,占地面积超过80英亩,带有2.1英里长的水岸
加拿大 | 水岸度假村和高端休闲区:稀缺优质物业,用途灵活潜力巨大
度假村和休闲区一共包含9栋非常私密的3居室和4居室别墅,这些别墅全部带有露台、台阶、码头和私家车道
加拿大 | 水岸度假村和高端休闲区:稀缺优质物业,用途灵活潜力巨大
该物业坐落于Otter Lake湖畔,该湖泊以纯净的水体而知名,更有便利的公路交通,驾车前往安大略省多伦多市只需2小时
加拿大 | 水岸度假村和高端休闲区:稀缺优质物业,用途灵活潜力巨大
在休闲时刻,加拿大人很喜欢来到如此幽雅的场所,在湖畔度过难忘的时光,而这个度假村正好能符合人们的一切需求

度假村和休闲区一共包含9栋非常私密的3居室和4居室别墅,这些别墅全部带有露台、台阶、码头和私家车道。现代风格主宅建筑包含7间卧室、3.5间浴室、洗衣间、大型露台和一个海滩,可常年在该海滩上欣赏美丽的日落。这里完全可以让人远离喧嚣、贴近自然,告别一切烦恼。

这个度假村和休闲区中包含一家小旅馆,该旅馆中有7套用于出租的套间、1套3卧室公寓套房、一个商业洗衣间、办公室和桑拿室。这些建筑楼通体带有高品质家具,而且始终都维护得很好,并且经过了大幅度升级更新,包括新装了最先进的供水系统。整个度假村和休闲区朝向西南,是最佳朝向之一,而且坐落于湖泊最私密的区域内。

美国新房地板装修新潮流 专家为你专业讲解

近年于地板装修设计有三大趋势,地毯流行柔软蓬松材质,木地板走粗旷风格,乙烯地板则更趋奢华。是的,你没有看错! 奢华的乙烯地板(塑胶制地板贴片) 听起来非常冲突。尤其对于追求建材品质的买家来说,乙烯地板一直是廉价象征。

史考特。汉佛瑞,加州地板贸易协会的主席,特别说明: 「过去两年,乙烯地板有很显著的成长。主因在于印刷技术精进,乙烯地板现在看起来跟真正的木地板几乎完全相同。」乙烯地板并非唯一引起消费者关注的地板装修潮流,New Home Source更准备了其他项目与大家分享。

Toll Brothers,美国豪宅建筑商®,已在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了众多豪华楼盘。 Enclave社区,坐落于 Yorba Linda 山上,总占地约 4,500-6,000 平方英尺,房屋选址宽敞,高端奢华。 Enclave社区距离主要高速公路、迪士尼乐园、Brea 购物中心仅数分钟,毗邻美丽的山脉和沙滩。 波特牧场,位于 San Fernando 谷的山腰上,风景秀丽,邻近新的 K-8 社区学校。 每一块波特牧场周边,都有自己的特色, 进入大门后更显私密。波特牧场倡导一种休闲之上的高质量生活 Marbella Collection 社区,距离著名加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟,提供优质校区、公园和开放区域 提供了 5 种独特别墅设计,融合宽大入口,可容纳 3-4 辆车的车库,优雅的加州风房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社区,坐落于南 Santa Susana 群山中,是独一无二的、有栅栏警卫系统的高档住宅小区 Canyon Oaks 闹中取静,业主们将会享受到郊区安静恬淡的舒适氛围,靠近娱乐休闲场所和就业中心 The Crossings,靠近贝克牧场,毗邻度假式设施,包括 Vista 游泳俱乐部、Promenade 公园 The Crossings 是在便利与舒适之间达到了完美的平衡,利用整体规划的便利设施,精心设计的独栋别墅

 

地毯

地毯材质近年不但更加柔软更兼具环保意识。汉佛瑞表示: 「各家厂商都开始意识到环保的重要性。有些工厂会将回收的尼龙,高温熔解后制造出全新的地毯。」汉佛瑞出生于地板世家,他见证了地毯产业的兴起繁盛。 「我很意外奢华的地毯竟然又重新流行了起来,现今的顶级地毯甚至比我小时候接触的都来得更加柔软。」

他也特别提到了Shaw’s Caress – 以全新方式将尼龙制造为顶级布料,以及Mohawk Flooring’s SmartStrand Silk – 使用三倍量的尼龙来制作地毯。汉佛瑞也预言其他地毯商将会跟进这两大厂商的制造趋势。

至于地毯花纹,近年受欢迎的技术是Cut-and-Loop,顾名思义是将毛料部分裁切部分环状连接,制造出浮雕立体感。安柏。薛伊,Standard Pacific Homes丹佛分部总裁补充「他们属于混纱或是多色调。主要潮流是简洁风格的花纹地毯,可呈现个人风格。」薛伊说在丹佛地区,此类地毯多使用于卧室及楼梯间。

木地板

随着近年兴起的开放式空间,许多人会将客厅及厨房连结在一起。为了搭配空间一致性,越来越多人在厨房使用木地板。然而实木地板价格不斐,因此许多人选择Laminate美耐板(由木屑压制而成)。薛伊解释: 「这种材质耐重且稳定,木板间不易产生空隙,价格比起实木地板也来得亲民。」

与国内一样,木地板也广受业主欢迎,山胡桃、樱桃木及胡桃木是大众选择较多的木材。

消费者对于木纹材质的喜好,也趋向深色系,而浅灰色调也颇受欢迎。 「买家倾向选用大面积木片或是将不同尺寸的木板混合拼装。材质选择上也偏向异国风情,例如山胡桃、樱桃木及胡桃木等等。」

薛伊认为仿旧木材也是一大趋势,针对这点,汉佛瑞补充:「买家还是喜欢新地板,只是想要看起来有点岁月痕迹。」就如同年轻人喜欢穿破损感的牛仔裤。市场上也发展出对二手木材有兴趣的新族群,二手木材主要是从老屋汰换下来的建材或部分厂商刻意将新木材仿旧。

此外,由竹子所建造的木材也曾在市场掀起一阵涟漪,相较于其他木材原料,竹子生长期较短再生性也来得高。不过部分消费者反应竹子会有缩水的问题。对此汉佛瑞认为: 「竹制建材持续在进步,现在已经很少听到缩水问题了。我很期待厂商未来开发出更多样化的竹材花纹及尺寸。」

奢华乙烯地板

奢华也许有点言过其实,但随着科技进步,乙烯地板的确被赋予了新风貌。乙烯地板的制作流程是将各式木纹印制在塑胶材质上,让它看起来如同实木地板一样高级。

汉佛瑞提出: 「只要相机能捕捉的花纹都可以被印制在乙烯地板上。这不仅限于木纹,我看过有人运用磁砖及大理石纹的乙烯地板来进行浴室装修,效果相当出色。」

磁砖

陶瓷磁砖趋势是极大化。消费者喜爱大面积的磁砖,尤其是大于30*30公分的尺寸。汉佛瑞说明: 「之前提到的数位印刷,不仅可以应用在美耐板及乙烯地板,连磁砖也适用,所以就算看到木纹磁砖也不稀奇。」薛伊分享丹佛地区盛行模组磁砖– 长方形磁砖或是30*60公分的尺寸。 「我们近期看到很多类似布料或是木头材质磁砖,另外还有水泥表面的。」

【查看这篇文章的英文原文,请点击这里。】

 

美国新房装潢改装8要诀 新房建筑商诚意推荐

恭喜你终于签了合约买下了第一栋房子,下一步就是开始思考如何设计房屋。购买新建案的一大好处就是能够选择从建商提供的装潢选项中,挑选自己喜爱的装潢设计。

但对于第一次买屋的人,如何选择可是一大问题。橱柜、流理台桌面、地板、灯具及厨房设备,甚至包含是否建造额外车库或是卫浴,以上提及的项目在房屋装修的选项里,仍是九牛一毛。

新屋主究竟应该要怎么做呢?

Taylor Morrison房地产公司拥有100多年的建筑经验,是公认的美国最值得信赖的住宅建筑商。 阿瓦隆社区,位于美国德克萨斯州卡蒂(Katy)斯普林格林,交通通达,基础设施完善。 阿瓦隆社区拥有多栋大户型奢华住宅,部分位于湖畔。住宅面积从3741-5623平方英尺不等,有4-5间卧室 Cypress Reserve社区,隶属佛罗里达州冬日花园住区,距离奥兰多市中心仅20英里,紧邻迪斯尼、环球影城 这里最受欢迎的两种户型分别为65’和75’,两种户型拥有截然不同的建筑风格,分别为单层和双层平面布局 凯塞尔曼牧场,是位于美国萨克拉门托葡萄园区的全新社区。该社区地理位置优越,紧邻埃尔克格罗夫市 凯塞尔曼牧场住宅区拥有配套社区公园和261栋独栋住宅,拥有新建社区必备的极佳的舒适性和便利性。 Saviero社区位于美国尔湾果树山,有4-6间卧室,二或三车位车库,住宅面积从3,795—4,897平方英尺不等 该社区拥有风景如画的公园,仅需步行即可到达果树山学校(Orchard Hills School)、购物区和餐厅。 普拉多(Prado)社区,位于美国埃尔克格罗夫的东马德拉,提供一流的学校、社区公园、购物区。 该社区共有三种独特的户型设计,面积从2,477-3,885平方英尺不等,配备一流的家用电器和便利设施

 

房屋结构

签下合约后,第一件事就是针对房屋结构及隔间做出决定。位于亚利桑那州的Cachet Homes 销售暨行销副总裁苏。古德奇说: 「买家签约时,常被复杂的法律文件搞得头昏眼花。但我们确保在完成合约签订后,会立即与他们谈谈房屋隔间。」
部分买家希望增加额外卫浴或是车库、加装出入口、壁炉或是灯具等。买家必须在装修前期就下好决定,因为此类装潢会影响房屋整体结构及相关建筑执照申请。另一方面,调整水管管线及电线需要移除部分墙面,为避免不必要工程,买家都应该尽早下定决心。

装潢升级

买家也许认为房屋的美化装潢例如墙面粉刷、庭院造景、选择灯具及水龙头把手、地板材质、墙面装饰以及基本的厨房设备都是比较不急迫的项目。就算建商交屋结案后,再来进行也不迟,尤其当买家有充足的装潢预算,并不需要立即下决定。

达拉斯的Grenadier Homes建案底价中并不包含加装冰箱等厨房设备。根据Grenadier Homes设计师凯西。克斯塔表示: 「买家自行选购有时会获得更好价格。但直接向建商加购,花费可被计算在贷款内,不会占用装潢费用。」

此外,克斯塔也提醒,在交屋后进行的房屋改装,一般不会包含在建商保固项目内。当然,另一个原因在于结案后,自行进行房屋改装,可能无法找到合适施工厂商,或是因承包厂商不了解屋况而发生错误。

建商施工时间

尽量配合建商施工时程表。通常在签约的两到三周后,建商会安排会议来了解屋主的设计需求。不同建商会有不同规则,有些建商不允许屋主二次修改装潢项目。因此建议屋主在会议时,详列装潢项目及需求,针对喜爱的设计风格,也淮备照片帮助设计师进一步了解。

样品屋

许多买家购屋起因于对样品屋一见倾心。然而样品屋跟实际交屋后状况可能不尽相同。样品屋通常搭配顶级建材及高级设备,而装潢选择也未必会出现在建商所提供的方案中,若想将新家设计得跟样品屋一样,必定需要额外花费。

预算规划

事先规划预算并且依照计画实施。当买家走入建商的设计中心,就如同三岁小童进入琳琅满目的糖果店。顶级及极具设计感装潢所费不赀,因此尽量按照原先预算规划以避免不必要开销。

对此,古德奇提供了一个参考金额: 房屋装潢花费大约占房屋总价的12%为合理范围。切记房屋贷款金额需要涵盖装潢费用及房屋总价。

实际需求

遵循原先的预算规划,你不可能负担所有你所喜爱装潢项目。建立清单时,可分为必须项目及理想项目。

怀得利夫妻向Cachet Homes购买了三房两卫的新屋,市价约为35万美元。他们淮备了3万元来进行装修,其中两万六千元都花费在橱柜及地板等项目。怀得利太太表示: 「原先我们计画在厨房防水墙面做马赛克拼接磁砖设计,然而我们实在无法负担这笔费用,最后的折衷方案是仅于烤箱旁墙面做小部分的磁砖拼贴。」

未来变现价值

不要过度客制化。新屋主想要将新家设计得极具个人风格,这种心情是可以理解的。然而,必须考虑过度设计是否会影响未来出售的困难度。佛洛里达房地产经纪人安迪。威尔斯说明: 「屋主也许考虑薰衣草紫的厨房中岛,然而强烈个人风格会让你在转售时遇到困难。较理想的方式是将喜欢的颜色运用在墙壁粉刷,主要厨房流理台面仍保持中性色调。未来出售时,才能吸引较多买家。」

信任合作厂商

设计及施工团队在改装过程中,会解释施工细节,针对特定项目提供除了设计美感外的专业意见。此外,也会针对屋主预算提出建议。怀得利先生说:「施工厂商会努力帮助你完成梦想新居。因此,请相信他们多年以来的专业及经验。」

【查看这篇文章的英文原文,请点击这里。】

新加坡 | 靠近名校、乌节路 新私宅项目料带旺新加坡住宅区房市

武吉知马地区向来是新加坡受买家欢迎的住宅区,特别是外地富豪买家,因为这里不仅环境清幽、靠近购物街乌节路,该地区也是名校林立。

上周,该地区迎来了一个新项目——“维多利亚园山庄”(Victoria Park Villas),预料这将进一步带动武吉知马私宅的买气。

维多利亚园山庄是凯德集团(CapitaLand)发展的有地住宅项目,占地40万3000平方英尺。这是一个99年地契项目。

项目位于加冕路(Coronation Road)和维多利亚园路(Victoria Park Road)交界处,共有106栋半独立式洋房与三栋独立式洋房。

目前,该项目售出约七个单位,平均销售尺价在2000元左右,从440万元起跳。项目预计在2018年底竣工。

新加坡新私宅项目“维多利亚园山庄”的概念设计图

对一些买家而言,维多利亚园山庄的最大优势或许是它靠近名校。例如距离南洋幼稚园和南洋小学不到一公里,步行到华侨中学和南洋女中也只需十多分钟。此外,项目附近还有莱佛士女子小学、国家初级学院和新加坡国立大学武吉知马校园等学府。

维多利亚园路、加冕路至公爵夫人道(Duchess Ave)一带的住宅项目以有地住宅项目为主,洋房单位价格一般是400万元甚至超过1000万元。这一带也有不少规模较小、楼高四五层的公寓,但新项目并不多。

例如这一带最近完工,是由华业集团(UOL)发展的Duchess Residences。这是一个999年的共管公寓项目,在2011年完工,共有120个单位。项目上个月有两个单位转售,成交价分别为230万元和410万元,尺价相当于1571元和1360元。

沿着公爵夫人道还有Duchess Crest和卡沙贝拉(Casabella)等共管公寓项目。这些项目屋龄至少10年以上,如Duchess Crest建于1999年,屋龄达17年。

由于屋龄较大,这两个项目的转售价格也较低。像卡沙贝拉去年一个超过3000平方英尺的单位以282万元转手,成交尺价只有916元。作为一个位于第10邮区,屋龄约10年的永久地契项目,这单位尺价可说是相当吸引人的。

至于靠近华中初级学院的两个私宅项目臻园(The Tresor)和Duchess Manor,或许是因为各项目只有50至60多个单位,转售活动不多,成交价也维持坚挺,尺价处于1600多元的水平。

臻园两年来只有一个单位转售,尺价为1671元。

租金市场而言,Duchess Residences现在的中位数租金为3050元。按此而计,一个面积达1500平方英尺的三房式公寓的月租是5250元。

目前,武吉知马发展已处于饱和状况,发展商要取得新的发展地段,大概只能通过集体收购的途径,这意味着维多利亚园路周围的私宅——特别是一些屋龄较大的私宅项目,被集体收购的可能性很高,对该区房价起着一定的支持作用。

(据联合早报)