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投资买房要考虑澳元汇率2016年或进一步走软

2015年澳元兑美元下滑了将近11%，不过按贸易加权汇率来算下滑了不到7%。

澳储行（RBA）行长史蒂文斯（Glenn Stevens）对澳元走软并不担忧，在12月份与《澳洲金融评论报》的年度访谈中他说：“汇率一直在自己调整，我注意到商品价格依然在下滑，所以澳元有可能出现进一步的调整。”

投资买房要考虑澳元汇率2016年或进一步走软 — 2015年澳元兑美元下滑了将近11%，不过按贸易加权汇率来算下滑了不到7%

不过事实上，澳元兑美元从9月初以来还上涨了逾5%，当时铁矿石的成交价位于42美元/吨的多年低位。走势发生变化导致货币观察家对将来基本面好转时澳元是否会继续对美元小幅下滑持有不同态度。

他们将走势发生变化归因于对冲基金购买、日本投资者增持澳洲公司和国家债券、并购活动、澳洲出口商的年末账面调整操作以及市场人士打赌RBA已完成当前周期的利率调整。

不过联邦银行（CBA）货币战略师格雷斯（Richard Grace）认为，澳洲的出进口价比率进一步下滑将推动澳元进一步走软。该银行的官方预测仍然是澳元兑美元将在明年年底跌至65美分的水平，虽然该预测在美联储于12月中加息后还有待重审。

国家银行（NAB）在12月末曾计算过澳元的“实际价值”，大约在67美分或68美分。西太银行（Westpac）首席货币策略师伦尼（Robert Rennie）认同一些传统因素比如商品价格以及澳洲和美国央行之间不同的政策最终将把澳元拉低。

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（据澳洲新快网）

分析师：新加坡私宅价格虽连续九季度下滑跌幅稍缓

新加坡本地私宅价格连续第九个季度下跌，在2015年第四季下滑0.5％，但跌幅仍低于第三季的1.3％，显示价格走软稍有放缓迹象。

根据市建局的预估数据，私宅价格在2015年全年累计下滑3.7％，跌幅低于2014全年的4％。自2013年第三季的高峰以来，私宅价格共下挫8.4％

新加坡私宅价格 — 根据市建局的预估数据，私宅价格在2015年全年累计下滑3.7％，跌幅低于2014全年的4％。自2013年第三季的高峰以来，私宅价格共下挫8.4％

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根据市区重建局发布的预估数据，私宅价格在2015年全年累计下滑3.7％，跌幅低于2014全年的4％。自2013年第三季的高峰以来，私宅价格共下挫8.4％。

分析师预料，随着利率正常化和新加坡经济走软，将对私宅价格造成下行压力，今年私宅价格下滑的趋势会持续下去。也有分析师认为，由于房价自2013年高峰以来下跌不多，使得一些买家继续持观望态度。

以非有地私宅来说，核心中央区私宅（高档私宅）价格在去年第四季下滑0.4％，其他中央区私宅（中档私宅）和中央区以外私宅（大众化私宅）的价格则保持不变。

全年表现方面，核心中央区、其他中央区、中央区以外私宅的价格，分别下滑2.6％、3.9％，以及3.7％。

有地私宅价格在2015年第四季下滑2.1％，全年下滑4.4％。

分析师认为，2015年第四季的私宅价格跌幅，已经有所放缓。

ERA产业主要执行员林东荣说：“跟之前三个季度分别下跌1％、0.9％和1.3％相比，第四季的跌幅是温和的。”

智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜指出，价格跌幅放缓是因为投资者买屋的兴致改善。这类投资者认为必须在去年底之前买屋，才能赶在今年初出租。一般上，上半年有较多外来派驻人员来到本地，会有较大的租用需求。

分析师也认为，由于价格调整并不大，因此至今可能还未达到买家预期。王伽胜指出，自2013年第三季的高峰以来，私宅价格只微跌8.4％，这使得一些买家可能仍持续观望，等候适当时机，买入他们认为物有所值的房子。

他表示，新推出的一些私宅的销量良好，包括波东巴西地铁站旁的博雅居（The Poiz Residences）、亚历山大路附近的Principal Garden和汤申路上段的Thomsons Impressions，使得中档私宅在第四季的价格表现具有韧性。

分析师:

私宅价格料持续下跌

分析师预料，基于利率、经济环境和降温措施等因素，私宅价格将会在今年持续下跌。

林东荣说：“利率正常化和新加坡经济走软，对价格增加下行压力，私宅价格预料会在2016年延续下跌趋势。”

他指出，国家发展部长黄循财最近也重申，现在调整降温措施还“为时过早”。因此，今年上半年，降温措施预料将保持不变，而房价近期内也将持续受到压抑。

王伽胜预料，从2014年到今年内，有大量大众化私宅竣工，这类私宅的价格在今年仍有可能下跌，每个季度跌幅最高预计为1％。中档私宅价格则会持稳或全年最多下滑2％。高档私宅在上半年也将持平或稍微下行。

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（据新加坡早房网）

悉尼房价全年涨11.5% 2016年将继续“温和下跌”

悉尼以全年11.5%的涨幅领先全国

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一直为澳洲买房难发愁的悉尼人可能终于等来了转机，2015年第四季度的房价下跌了，而且分析师预测未来数月楼市将止步不前。

澳洲房产监控和数据统计机构CoreLogic RP Data公司所提供的楼市指数显示，悉尼市的房产价格在12月份再度下跌1.2%，11月的跌幅为1.4%，是该市场七年来最大的连续两个月下跌幅度。

数据显示，墨尔本的房价尽管在12月份上涨了1%，但第四季度价格总体下降1.9%。所有首府城市第四季度房价平均下降1.4%，只有布里斯班和阿德莱德逆势上涨。

澳大利亚房价2015年整体上涨7.8%，受到前10个月价格大幅上涨的拉动，悉尼以全年11.5%的涨幅领先全国。

CoreLogic的研究将近期房价下跌归因于住房承受力压力、租金收益收窄、较高利率和银行监管机构APRA实施的法律改革使得房产投资者更难获取贷款。报告还指出，悉尼的清盘率从2015年6月的80%左右下降至12月份的60%区间。

CoreLogic RP Data研究负责人劳利斯（Tim Lawless）预测，悉尼2016年的房价将进一步“温和下跌”，但他希望强劲的人口增长和健康的经济条件能稳定楼价。

劳利斯说那些想淘到廉价好房的人可以选择西悉尼的廉价城区，因为那些地区不仅可以保值，还可以保持高需求。

“随着住房压力越来越大，那些地区不仅可以提供更可负担的价位，而且地处战略性位置，重大交通枢纽将确保当地住房的高需求。”

物业管理公司瑞维特（Ray White）新州首席拍卖师史密斯（Scott Smith）表示，各地清盘率差别巨大，北滩（Northern Beaches）的清盘率仍在80%以上，而悉尼西南部和西部则已经跌至50%左右。

他说买卖行为也因此发生了变化，更多卖家决定通过财产出让契约完成交易。他还说西悉尼受市场上的大量房屋库存影响。

“一旦库存多了，买家可以选择的房子就更多，问题就更加复杂。他们看房的时间更长，卖家就开始急躁。”

史密斯说1月1日起实施的房屋报价改革会有利于悉尼房价。他说：“从现在起观察房屋中介如何向买家报价将是一件有趣的事情，你会看见一些非常有趣的术语开始出现。”

从麦格理集团到美银美林的经济学家均预计，澳大利亚房价未来两年将会下降。澳新银行在11月30日的报告中表示，在不出现经济滑坡的情况下，“强劲的潜在需求”可能会让主要首府城市的房价跌幅控制在10%以内。

澳大利亚央行上周发布的数据显示，在截至11月30日的12个月内，澳大利亚投资型抵押贷款增速回落到9.1%的17个月低点。澳大利亚央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）在12月1日的声明中表示，面向投资型购房者的贷款增速已经回落，各项监督措施正在帮助遏制可能来自于房地产市场的风险。澳大利亚央行12月1日决定将基准利率维持在2%的历史低点不变。

悉尼12月份住宅价格中值为80万澳元。相比之下，墨尔本为61万澳元，首府城市的综合水平为59.5万澳元。

（据澳洲新快网）

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中国海外酒店投资将稳定增长目标地偏好美、澳、英

据居外网联合创始人冼明(Simon Henry)预测：2016年，中国人在全球酒店行业的投资会较2015年提高5%-15%，在海外购买酒店的目标国访问量排名依次为美国、澳大利亚和英国。

居外报告：全球房价涨势加速，欧洲和部分亚太地区领涨

领先的中文国际房产平台居外网，最新发布2015年3季度全球房价报告，指楼市延续上涨步伐，39个市场中有27个上涨，欧洲和部分亚太地区领涨。

该报告显示，全球房价同比涨幅最大的的5个市场分别为：卡塔尔(16.42%)，新西兰(14.86%)，中国香港 (12.64%) 、瑞典 (11.26%) 和冰岛 (9.24%)。同比下跌幅度最大的3个国家为阿联酋(14.1%)、俄罗斯 (13.38%) 和埃及(12.48%)。

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优质地段的原始土地，具有多样性开发潜能

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得天独厚的地理优势，也使得此地块更加受人青睐，这里距一流的白色沙滩（WhiteSandy）和克利尔沃特（Clearwater）、彼得堡（St.Petersburg）和坦帕湾（TampaBay）的所有活动仅数分钟路程。无论作为何种用途，周边的度假资源、生活设施，都将为其增添更多便利。

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购买悉尼Ryde豪华大宅，定制自己的理想家园

Ryde位于悉尼市中心13公里的北面，被称为悉尼最安全的地区之一。当地基础设施健全，交通便利，是由来已久的澳大利亚家庭住宅的理想地段。由于靠近高速公路、公园、学校和购物中心——许多人都想在此定居。这套待售期房是一处波尔多风格（Bordeaux）的住宅，位于49 Myra Ave Ryde，将于2016年10月左右竣工。现在您无需支付100％房款——仅需10％的房款即可确保您拥有这处宏伟家园！

住进文化底蕴深厚的住宅区——Ryde

这处房产将按照您的需求定制，打造一处符合个人风格的完美家园。我们将与您密切合作，确保此住宅的装修、装饰和园林景观符合您的品味。您还可以为这处新家提出更多建议，一切要求都将得到满足。想拥有更大的娱乐区，或者添加一个游泳池、水疗设施和桑拿浴室，选择心爱的地板或墙壁颜色或园林景观，希望有3车位车库——这座物业最终将呈现理想中的样子，只需把想法告诉我们即可！

购买悉尼Ryde豪华大宅，定制自己的理想家园 — 这套待售期房是一处波尔多风格（Bordeaux）的住宅，位于49MyraAveRyde，将于2016年10月左右竣工

物业所在的Ryde，是澳大利亚新南威尔士州悉尼的城区，距悉尼商业中心区西北13公里。该地区有很多优秀学校，包括公立、私立和著名高等院校，譬如Macquarie University 麦考瑞大学。Ryde的住房需求强劲，原因显而易见——这里提供都会生活的一切优势，学校、兽医诊所、购物中心、游泳池、电影院、康乐中心、图书馆，几乎任何想到的Ryde都能给你。因此，购买这栋房产，也是一次明智的投资选择，它的未来升值潜力非常大。

Ryde提供的精彩生活更是数不胜数。Ryde水上休闲中心是2000年悉尼奥运会水球项目的场地，现在成为居民的娱乐场所。除了游泳池外，还篮球场、室内足球场等等。这里购物设施齐全，其中包括Woolworths，Myer，Big W，JB HiFi， Aldi，Franklins，还有很多电影院和餐馆。生活在这里，既拥有悠闲与惬意，又不乏多姿多彩的娱乐休闲。

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中国对欧洲房地产直接投资五大趋势浅析

中国对欧洲的直接投资（ODI）在2011年达到$1000亿，同比增长2倍，预计到2020年该投资可达到2500亿到5000亿美元。而该投资额和中国的经济体量比起来仍然不算大，对外投资存量占GDP的比重也并不高。因此许多分析人士认为该投资增长只是个开头，就像中国投资者在欧洲房地产市场的投资也只在试水阶段。随着中国的资本输出的增长，中国在欧洲地产的投资结构，地域和趋势正发生变化。

1、许多国内公司在对欧直接投资正经历结构性增长

Rhodium投资报告称在未来五年中国的对外直接投资可达到一万亿到两万亿美元，其中将有近30%的投资是在欧洲的地产开发区项目上和一些公司的兼并和收购上面。跨国并购成为对外直接投资的主要方式。

2、中国地产投资项目趋向于综合化及服务化

包括地产在内的综合商用开发项目正受到中国房企的欢迎，他们对综合性大型旅游休闲项目表现出极大兴趣，试图从单纯的盖楼转为生活方式的创造者。另一方面是从资源性投资转向对服务领域的投资商业服务，而住宅市场也正经历从单纯的买卖向更多租赁服务的转化。

3、地产投资行业更细分化，逐步向全球价值链高端攀升

一个典型的例子是英国的学生公寓市场以其低门槛，低风险与高回报率的优势吸引了大批抄底的华人，因为英国名校扎堆，国际留学生数量的增长让学生公寓需求大增。以万达为首的国内房企曾掀起过海外酒店投资的热潮，其背景是日渐升温的出境游。

4、市场的投资回报率高低是投资趋势的一个重要风向标

近两年众多房企纷纷在海外拿地，因为海外项目收益率高于国内地产项目，而且净资产回报率更高。以投资为目的的海外购房增多，投资地域上也有向北移动的趋势，英国被看作最方便的欧洲门户，正超过意大利成为中国投资者在欧洲的第一站和第一大投资目的地，而北部的爱尔兰和瑞典也正成为中国投资潮的目标。

5、地域的转移还表现在从热门国家和一线城市转移到二三线城市

交通上靠近一线城市的地方而房价却低了很多，有很大的升值空间，比如在威尼斯买一套小型公寓的价钱却可以在周边的维罗纳买一套装潢良好、房品很正的小型别墅，并享受小城镇的自然优美。这种冷门城市的投资回报率一般可以达到5-6%，也丰富了投资者多元化资产配置的需求。

投资市场日趋细分，欧洲的经济规则也随着中国的资本参与国际分工的方式悄然发生改变，而投资者的市场表现也越来越成熟。

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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马来西亚2016年年房市买者为王

据中国报报导，过去数年的房地产市场一片欣欣向荣，不过好景不常，马来西亚经济又屋漏偏逢连夜雨，消费税2015年4月展开后彷佛为业内不景开了个头，过后马币贬值、油价劲贬、百物看涨，无一不提高消费者防备心，市场被谨慎气氛笼罩着。

房地产资讯网站PropertyGuru最新报告指出，卖不出的房产增加，价格将盘整下跌3%至4%，消费者有更多选择，2016年市场将由买家做主。

国家银行打房措施奏效，国内炒房活动所剩无几，不过亦使市场出现有价无市的现象，2016年陆续会有更多发展计划竣工，新屋卖不出，屋主或退而求其次，以较低租金出租，以支付分期付款。

马来西亚房地产代理公会（MIEA）主席西瓦山克在推介PropertyGuru《2016年房产前景报告》时指出，今时不同往日，不再像过去般新屋到手，转手即可出售。

报告指出，从2015年下半年开始，发展商已放慢推出新计划步伐，在屋价调整以前，二手市场房产或转售屋，不失为一个不错选择。

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（据钜亨网）

新加坡建屋局条件放宽多1.7万户获特别购屋津贴

两轮调整后，特别公积金购屋津贴的受惠群体不再局限于低收入家庭。建屋局透露，2011年以来，已有1万9542个家庭获得特别公积金购屋津贴。截至去年11月，政府已为这项津贴拨款2亿9761万元。

过去两年半，超过1万7000名新组屋买家从调整后的特别公积金购屋津贴中受惠，获得更多购屋补助。

根据建屋发展局昨天发出的文告，从2013年7月至去年11月，共有1万7930户家庭获得特别公积金购屋津贴（Special CPF Housing Grant，简称SHG）。

其中，超过95％（1万7174个）家庭是因为津贴申请条件放宽，才得以获得这笔额外购屋补贴，或因此获得更高金额的津贴。

政府在2011年推出特别公积金购屋津贴时，主要目的是资助低收入家庭购买新组屋，不过买家只能申购非成熟组屋区的二房式或三房式单位。

当局在2013年7月首次调整这项津贴，把受惠家庭收入顶限从2250元大幅调高至6500元，并开放给在非成熟组屋区购买四房式新组屋的首次购屋家庭。

建屋局去年再度改善这项津贴，把申请津贴的家庭月入顶限从6500元调高到8500元，津贴最高额度也从两万元增至四万元，帮助更多新加坡人实现拥屋梦想。这些调整从去年11月的组屋销售活动起生效。

建屋局数据显示，由于津贴月入顶限调高，在11月申购新组屋的家庭中，约6500户月入超过6500元的家庭也可申请特别公积金购屋津贴，额度介于5000元至两万元。

经过两轮调整后，特别公积金购屋津贴的受惠群体已不再局限于低收入家庭。建屋局透露，2011年以来，已有1万9542个家庭获得特别公积金购屋津贴。截至去年11月，政府已为这项津贴拨款2亿9761万元。

额外公积金购屋津贴

10年惠及逾八万户家庭

另一方面，过去10年也有近8万3000户家庭从额外公积金购屋津贴（Additional CPF Housing Grant，简称AHG）中受益，获得5000元至四万元不等的购屋补助。

这项2006年推出的津贴主要帮助月入不超过5000元的首次购屋家庭，10年来共获政府拨款16亿元。

各项购屋津贴能让国人更负担得起新组屋。建屋局统计显示，2014年，首次购屋家庭平均每月须偿还的房贷数额，不到家庭月入的四分之一，这个比率低于国际标准的30％至35％。

此外，约八成购买新组屋的首次购屋家庭，用公积金存款就足够偿还每月房贷，无需支付额外现金。

国家发展部长黄循财上周受访时指出，政府去年推出一系列措施帮助更多国人拥屋，也因此带动新组屋需求。由于预料需求增长，建屋局今年将供应1万8000个新单位，比去年的1万5000个单位增加3000个。

周富胜（55岁，保安）一家五口上个月刚从住了30多年的父母家，搬进盛港的二房式组屋，第一次住进属于自己的房子。

更令他们高兴的是，扣除总计六万元的购屋津贴和三万多元公积金储蓄后，这个月入不超过3000元的家庭几乎不用动用现金，就能负担全额房价。

周富胜说：“我原本以为津贴最多只有三万元，没想到最后拿到六万元，这大大减轻了家里的经济负担。只要我继续工作，就能通过公积金偿还每月房贷，不必用到现金。

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（据早房网）