留學生來澳後普遍反映生活成本太高

澳大利亞留學機構IDP近日公佈一份《2015年留學行為報告》。報告稱，不少來澳留學的學生發現這裡的生活成本很高，而他們遭遇到「高成本的驚嚇」。

留學生來澳後普遍反映生活成本太高

報告還發現，大學學費的高低和主要城市的生活成本，是留學生決定在哪個國家學習的基本決定因素。而如果畢業後求職前景渺茫，也會對學生產生負面影響。

這份調查一共有來自30多個國家的1700名學生參與。調查稱，三分之一選擇不在澳大利亞留學的學生認為，是高昂的學費（這比例佔到35%）和高昂的生活成本（這比例佔到32%）讓他們望而卻步。

調查稱，在各種決定留學生選擇的因素中，澳大利亞均表現位居中等。除了可負擔水平和畢業就業機會，調查問卷還詢問參與者所接受的教育質量、安全程度、簽證要求等。主要被評比的國家有美國、加拿大、英國、新西蘭和澳大利亞等。

《澳大利亞人報》採訪IDP教育市場研究分析師庫特爾（David Coulter）時，他說澳大利亞大學需要重新回到關注投資回報率的問題上來。

他指出：「好消息是澳大利亞的留學行業面臨增長。居住成本和學費較高的現狀可能會隨著澳元的下跌而有所改善。」

在談及留學生畢業求職方面，他指出，這個方面的問題較大。「他們能夠找到工作，卻找不到自己喜歡的工作，或者和所學專業相關的工作。」

澳大利亞國際教育協會發言人則同意這一觀點，稱畢業求職的問題非常嚴峻。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

中國富裕階層除了買股票 他們居然还买……

近日，福布斯《2015中國大眾富裕階層財富白皮書》發布，據白皮書描述，預計到今年底，中國大眾富裕階層規模將達到1528萬人，相比於2014年，僅壹年時間，增長140萬人，此外，白皮書中還預計，到2015年底，中國人私人可投資資產總額將達到114.5萬億元。

中國富裕階層除了買股票 他們居然......
由於中國富豪數量的快速增長，在海外購房成為投資資產的方式

這麽多的錢，將用來在哪些方面投資？銀行理財、基金、股票？或許還有壹個傳統的選擇——買房。據外媒透露，由於中國富豪數量的快速增長，在海外購房成為投資資產的方式，中國人正在成為全球海外購房的第壹購買力。

澳大利亞買房：悉尼1/4的房子是中國人的

最近澳大利亞房地產市場大熱，上升幅度達到兩位數，有政府數據顯示，澳全國的新房地產，三分之壹被外國人買走，這些房地產主要位於悉尼市區和墨爾本。而過去2年，中國投資者在澳大利亞購買的約4000套新房。

此外，瑞士信貸銀行稱，中國人已經買走悉尼近四分之壹的新建房屋，按照目前的供應速度，從現在開始到2020年的六年中，中國人在購置房屋方面的支出將會增加壹倍以上，達到600億澳元，買走澳大利亞20%的新建住房，而現在的比例為15%。

點擊查看澳洲房源

 

加拿大買房：溫哥華房價五年漲57%

據大溫哥華房產局提供的數據，過去五年中，溫哥華住宅售價中值躍升了57%至110萬加元。獨棟房屋的價格飆漲至210萬加元，漲幅82%。據加拿大統計局，中等家庭收入同期估計僅上漲了13%。

由於政府沒有住宅買家的國籍記錄，推動房價上漲的資金來自於中國的說法在很大程度上是道聽途說，但是在溫哥華西區從事售房的五位地產中介接受采訪時 稱，他們估計客戶中有50%到80%與中國大陸有財務聯系。而根據媒體對溫哥華西區去年售價逾200萬加元的獨棟房屋的50份地契的調查發現，近半買主擁 有中國大陸典型的姓氏。

點擊查看加拿大房源

 

美國買房：中國人超過所有外國客戶群體

據美國全國房地產經紀人協會發布的最新數據顯示，海外買家用於在美國買房的每1美元中，就有24美分是出自中國人。2014年至2015年3月，來 自中國區的買家(包括中國香港和臺灣人)用於在美國買房的花費達到220億美元，比2013年同期同比增長72%，並且超過任何其他國家。

美國全國房地產經紀商協會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產，其中中國人花費90億美元，占11%，使其連續兩年成為美國房地產第二大海外買家。

點擊查看美國房源

 

俄羅斯買房：股市猛增

外媒稱，中國人在莫斯科大量購房。許多房地產企業發現，中國人在莫斯科住宅市場的表現異常活躍。主要是購買莫斯科周邊地區較便宜的便宜樓房。

報道稱，俄中分析中心主任薩納科耶夫對於中國人在俄買房表示：“我們認為這是暫時現象，因為中國股市的猛增讓許多中國人有了多余的錢，需要花掉它們。許多人決定把它們投到俄羅斯房地產市場，由於盧布貶值，房子美元價格大跌。”

點擊查看俄羅斯房源

 

日本買房：未買先漲

據中國香港《南華早報》網站7月3日報道，北京的房地產中介如今每月兩次組團進行為期三天的東京、大阪看房之旅，壹團40人的看房團來這裏的目的就是要 尋找海外投資的合適之地。中國房地產投資者開始心儀日本房產，壹是因為日元現已跌至22年低點，二是因為看好2020年東京奧運，認定這壹題材有望推高房 價，復制2008北京奧運帶動當地房價上漲的輝煌。

據不動產經濟研究所稱，東京的公寓價格現已漲至1990年代初以來的最高水平，兩年漲幅達到了11%，壹定程度上，這要歸因於剛剛興起的中國人投資日本房地產的熱潮。

點擊查看日本房源

 

海外購房，今後將會如何發展？

從中國如今海外購房的現狀來看，對於海外購房，主要看中以下四個因素：良好的教育資源、生存環境、房產回報率和房產“永久權”。相比於國內房地產市場，越來越多的人，會將房地產投資的目光放到了國外。

同時，有資料顯示，截止目前為止，在中國個人海外房產投資所青睞的國家當中，歐洲排名第壹，獲得了中國投資客戶55億美元的投資總額。其中，40億 美元流向倫敦，澳大利亞獲得了30億美元的投資，其中悉尼獲得了22億美元，北美(主要以美國的紐約和加州為主)，加拿大(主要以溫哥華和多倫多為主)約 獲得了25億美元。

2015年《中國國際移民報告》指出，中國向主要發達國家移民人數基本保持穩定，世界各地華僑總人數為6000萬人，中國國際移民是世界上最大的海 外移民群體，主要目的地有美國、加拿大、澳大利亞、韓國、日本、新加坡等。相信隨著中國經濟的發展，如果到2020年中國真的成為全球富人最多的國家，到 時候將會有更多的人到海外投資，加上中國人對房地產投資的青睞，未來海外房地產市場將迎來“中國潮”。

 

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

達拉斯房市火爆 購房者露營買房

北德州的房高火爆到這個程度，以至買家為了能夠獲得新房屋地塊的最先選擇權，需要在外面露宿排隊守候。

達拉斯房市火爆 購房者露營買房

9月28日晚上，在西麥金尼(McKinney)380號公路附近一處在建的新一期住宅小區的樣品房公園外，有十幾名人士搭帳篷過夜通宵排隊，目的只是為了能夠第一時間選定他們看中的新房屋地塊。

德州農工（Texas A&M）大學房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)聽到這一消息後感到很震驚。他表示，情況正變得有些嚇人，如果人們需要露宿過夜來買房子，這聽起來並不是什麼好事。

這個小區共有80棟新房屋的地塊，房屋的售價從大約315,000美元起。

露營者之一是房地產經紀Keah，她在麥金尼生活了很長時間了，看著從前的玉米地上新房屋如雨後春筍般拔地而起，她認為在這買房是一個很好的投資，因為她看到了該地區的增長趨勢。

不斷上漲的房價

達拉斯地區的新房屋的中間價格已經沖高至大約285,000美元，並且由於該地區急劇增加的土地及建築成本，許多住宅區的新房屋價格被推高至30萬美元以上。

相反，已建成的新房屋供應卻降至接近歷史最低點，目前僅有2,700棟新房屋可供立即入住。而像這次露營者排隊購買的待建房，則需要等好幾個月才能建起來。因為今年春季多雨，以至建造商工程滯後。

無論是新房屋還是二手房屋都嚴重短缺，導致達拉斯地區房屋價格飈升。根據最新的標準普爾/凱斯席勒房價指數，達拉斯地區七月份的房價和2014年同期相比上升了8.7%，同比升幅是全美第三高，僅次於舊金山和丹佛。

達拉斯地區蓬勃發展的經濟已經讓購房者倍感壓力。Metrostudy公司的房屋分析師大衛·布朗(David Pown)說：「我們每年有超過10萬的就業增長，通常來說，每增加兩個就業機會，就需要建造一棟新房子。但我們的房屋建造明顯不能滿足需求。」

嚴重滯後的房屋建造

房屋建造商預計，2015年全年在達拉斯地區只會新建大約28,000棟新房屋，僅相當於經濟衰退之前水平的一半多一點。而且買家所需要的中低價位的新房屋就更短缺，這是造成在麥金尼人們露宿排隊買房的原因。

大衛·布朗表示，這個現象在該地區極其少見，而這又不像十年前在拉斯維加斯和加州看到的情況，當時那裡房屋緊缺是由投機炒賣引發的，並非是潛在的經濟增長。

根據全美互聯網房屋選購網站Realtor.com的最新數據，達拉斯地區是本月全美第二繁忙的房屋購買市場，只有舊金山比達拉斯的網上購房人數更多。丹佛則排第三位。

而根據Home.com的一份最新報告，達拉斯地區在過去幾年的房屋市場復甦勢頭比全美任何其它市場都要強勁。

收復失地的淨資產

達拉斯的房屋價格現在要比經濟衰退前高峰水平還高出15%，而在丹佛和奧斯汀，房價也比經濟衰退前高13%。Home.com的總裁大衛·邁樂(David Mele)在報告中表示，在這幾個房屋市場中，大多數房主在房市崩潰時損失的資產淨值已經恢復回來了，全美其它地區也朝著這個方向有很大進展。

目前達拉斯地區的房價上升速度超過長期平均水平的兩倍。CoreLogic、惠譽國際評級(Fitch Ratings)和拱門抵押貸款保險(Arch Mortgage Insurance)等機構最近的研究都對這裡的房價暴漲發出警告。

無論是德州的石油和天然氣行業衰退，還是預期明年抵押貸款利率上漲都不足以讓北德州的房屋銷售和價格熱度冷卻下來，甚至近期股市的下跌也擋不住房市上升勢頭。蓋恩斯說，這裡的房市升勢簡直是勢如破竹，從來沒有見過房屋的供需關係這樣不平衡的。他說：「有人問我，在達拉斯是否存在房地產泡沫，我認為沒有。」

儘管這裡的房價達到創紀錄的高水平，但對於跟隨豐田汽車公司從南加州搬到北德州來，或者隨著利寶互助保險公司(Liberty Mutual Insurance)從波士頓搬來的人，這裡的房價仍然是實惠的。和全美其它大都市相比，達拉斯地區的房價水平並不算高。

大量壓抑的需求

住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)表示，本週在麥金尼露營排隊買房的情況很可能並不會在整個地區出現，這只是該社區的位置和房價等因素造成的。但這也是這個時期房屋市場特點的一個標誌。

房地產經紀人透露，對於價格低於30萬美元的二手房需求特別強勁，這類房屋吸引著大量的潛在自住買家，同時也被投資者搶購。那些房屋狀況良好價格大約25萬美元的房屋特別搶手。很多房屋的賣家獲得多人競價，最終售價高出要價的情況屢見不鮮。

來自房地產經紀的數據顯示，在達拉斯地區出售一棟二手房屋僅需不到40天時間，並且以要價的96%至100%賣出。

標準普爾/凱斯-席勒房價指數七月份同比變化百分比

亞特蘭大 5.8% 邁亞密 7.3%

波士頓 4.3% 明尼亞波利斯 3.6%

夏洛特 4.9% 紐約 1.9%

芝加哥 1.8% 鳳凰城 4.6%

克里夫蘭 3.1% 波特蘭 8.5%

達拉斯 8.7% 聖地亞哥 5.4%

丹佛 10.3% 舊金山 10.4%、

底特律 5.4% 西雅圖 4.3%

拉斯維加斯 6.2% 坦帕 5.5%

洛杉磯 6.1% 華盛頓 1.7%

全美範圍 4.7%

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

(互聯網資訊綜合整理)

新加坡高檔私宅房地產市場路在何方？

在過去幾年，新加坡高檔私宅受到一系列政府降溫措施的嚴重打擊，無論是當地或海外投資者都受到降溫措施的顯著影響，導致黃金地區交易量和價格雙雙下跌。

受到降溫措施的顯著影響，近年來黃金地區高檔私宅的交易量和價格雙雙下跌

第9、10和11郵區黃金地區的私宅，向來被視為新加坡最高檔的住宅項目。在過去幾年，這些地區的高檔私宅受到一系列政府降溫措施的嚴重打擊。其中，豪華住宅的資本價值從2011年的高峰期至今下跌約20％。發展商在這些地區的私宅銷量也下跌68％，從2011年賣出的1302個單位，跌至在2014年賣出的422個單位。

在黃金地區高檔私宅買家中，外國人佔了顯著比率。然而，自政府在2011年12月推出額外買家印花稅（ABSD）條例，並在2013年1月上調額外印花稅率後，外國買家的需求有所放緩。

2011年黃金地區非有地住宅交易，外國買家佔了31％。但在2014年，因15%印花稅而卻步的外國買家在非有地住宅交易中所佔比率已減少至16％。

另外，這些措施以及總償債率限制（TDSR）也導致過去三年購買黃金地區高檔私宅的新加坡公民和永久居民數量減少，交易量下跌約一半。所以，無論是當地或海外投資者都受到降溫措施的顯著影響，導致黃金地區交易量和價格下跌。

未售出單位多 但有望逐步緩解

降溫措施除了造成需求放緩和交易量偏低外，也導致新加坡黃金地區私宅出現供過於求的局面。

由於發展商的新私宅項目銷售緩慢，造成已建成卻未售出的黃金地區私宅數量增加，從2012年第二季的715個未售出單位，幾乎倍增至2015年第二季的1420個單位。

但發展商推出的新私宅數量有所減少，2015年第二季的已推出但未售出私宅單位保持在1221個單位，相當於2012年第二季1194個單位的水平。加上2012年以來黃金地區缺乏集體銷售項目，以及政府售地計劃主要集中在非黃金地區，多少也縮減黃金地區可發展的新私宅項目。

目前，新加坡黃金地區未售出私宅單位（包括已建成、已推出，以及取得銷售權但未推出單位）共有4685個。如果以去年422個單位的認購量來看，未售出單位數目或許很大，但考慮到一旦市場恢復正常後，以過去10年平均每年達2196個單位的認購量來看，目前未售出單位數量還屬於合理水平。

疲弱租賃市場阻礙投資者投入

過去幾年，新加坡黃金地區新建成的私宅單位有增加的趨勢。在2011年至2014年期間所建成的新私宅單位數量明顯比之前四年高出22％。這明顯擴大了私宅的租賃供應量。與此同時，外籍人士的租賃需求則明顯停滯。例如，在緊縮外勞政策下，新加坡人力部批准的就業准證（Employment Pass）數目在2014年為17萬8900張，與2011年的17萬5400張相比僅微增2％。

這導致此期間的私宅租金下跌。高檔私宅租金從2011年第二季的每月每平方英呎5.23元，下跌至今年第二季的3.93元，跌幅約25％。

私宅租賃市場面對挑戰，租金回報率下跌，都成為高檔住宅市場投資者裹足不前、不願投資於高檔私宅市場的主要阻力。

新加坡高檔私宅比其他城市更具吸引力

新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本面、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔住宅市場仍然吸引許多投資者。

如果跟倫敦、紐約、中國香港、東京等其他投資者關注的高檔私宅市場進行比較，2007年中國香港高檔私宅價格比新加坡高41％，但在2015年這差距已拉開至165％。

在全球金融危機前，2007年倫敦市區的高檔私宅價格和新加坡的差距為70％。由於英鎊轉弱，2010年，這差距收窄至34％。不過，過去幾年，倫敦市區私宅市場高漲，同時間，新加坡市場轉弱，使兩者價格又擴大至92％。

紐約方面，2008年，其高檔私宅價格比新加坡高48％。但美國經濟衰退，使紐約的私宅價格下跌，2011年略低於新加坡。近年來，紐約市場逐步復甦，其高檔私宅價格又領先新加坡，高出八成以上。

最後，在東京方面，前幾年日元較強勁，東京高檔私宅價格平均比新加坡高30％。隨著日元疲弱，兩者價格差距去年縮小至14％。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

駐西使館法律顧問支招：如何正確選擇西班牙移民法律服務

西班牙中國律師事務所主任季奕鴻律師，作為西班牙第一名取得律師執照的大陸華人律師，多年來親眼見證了數千客戶在西班牙從白手起家、創業投資到在異國他鄉安居樂業的例子。我們深知讓客戶真正滿意的移民並不是個人或者一個家庭簡單的遷移，而是其背後整個人生、職業規劃和社會背景的重置和銜接。西班牙中國律師事務所理解的 “移民”，是申請人及其家人事業有所依、子女有所學，被當地的社會和文化所接納，與西班牙共成長同發展的移民。

在西班牙經濟危機期間，西班牙樓市遭遇低谷加之2013年9月投資移民法案的發布，西班牙整體的社會經濟形式十分有利於移民項目的操作，中西兩地的移民項目紛紛上馬。作為資深的法律人士，我們有喜悅也有憂慮：盡管多年來歐洲已經形成了相對完善的社會和法律體系，但是一些中介移民機構和地產公司為了爭取客源，違規操作，抬高房價，虛假承諾，這些法律行為最終並不能得到法律的保障。另一方面，這些移民機構對投資人的投資評估不合理，或者對申辦手續不了解，會對申請人造成經濟上和精神上的雙重損失。究竟應該如何選擇西班牙投資和移民服務？我們在這裡和大家分享一些法律經驗和心得：

一、做好移民前的自我評估

申請移民西班牙之前，首先自我評估個人經濟收入和家庭狀況是否適合移民。可以在專業的移民顧問的指導下了解西班牙的移民政策，以確認自己是否符合移民西班牙的條件。

二、咨詢正規法律機構，了解第一手信息，避免中介轉手信息

在西班牙，只有政府發布的法律公告，或是西班牙投資法案和移民法案中對有關細節的規定才是移民信息的一手資料。因此獲得一手的信息源，請西班牙當地的專業法律人士對移民政策進行解讀，是安全移民的保證。對於經過中介或者中間人幾經轉手的移民政策和信息，要提防此過程中可能出現的錯誤解讀和誤導消費者的情況，以防止影響未來移民的很功率。

三、赴西班牙考察前，做好前期准備

許多客戶來西班牙的時間短，再加上語言不通，不了解當地區分，投資人往往幾天的房產看下來後，紛紛表示“自己頭都看暈了”，至於當地房產市場價格，區分好壞和周邊配套設施等信息就更是摸不清楚。另一方面，許多投資人帶著一本護照幾張信用卡就來到了西班牙。來了之後才發現，在西班牙銀行開戶還需要一些基本的經濟證明，看中了房產在西班牙也不可以用刷銀聯卡的方式交納定金，於是大呼“浪費時間，白來了！”因此我們建議廣大的投資者在國內時間充裕時，不妨可在西班牙的各大門戶交易網站上了解一下當地房產的價格和區分的差異，這樣在來西班牙後便可進行有針對性的考察。另外也可以和專業的律師事務所簽約請他們協助進行前期的文件准備和提前安排來西後的手續辦理共工作，保證您來西班牙後能成功的辦理好各項手續。

四、專業律師對物業做法律調查，巧避陷阱和差價

看中合適的物業後，不少客戶的疑問是；是應該盡快交納定金呢還是應該先簽訂定金合同呢？答案都不是。在西班牙，看中物業後首先應當請律師對該物業進行產權、債務和價格調查，確認房產安全後，才考慮支付定金和簽約。這樣可以最大程度地保證您投資的安全，避免購買到 “摻有水份”的房產和落入定金被吃掉的騙局。

五、依法簽訂購房合同，保障自身的合法權益

正規的西班牙購買過程往往涉及到兩至三個合同的簽訂，合同的內容和付款的時間和步驟都有大的講究。如果對方“一口吃一個胖子”， 希望您一下就簽訂支付全款的合同，那麼您不妨要多加留意是否為騙局。合同一旦簽訂，合同的內容就正式生效，產生法律責任。須知曉的是，合同制定雙方都希望合同能最大程度地保證自己的權益，因此聘請律師從您的利益出發來制定合同尤為重要。自己不了解合同的內容就簽字，或者在對方發來的合同上隨意簽字的都是購房過程中的大忌。

六、切勿貪小便宜，吃大虧

西方發達國家是法制社會，社會福利完善，任何專業人士的工作都是有薪酬和福利作為保障的。如果遇到諸如“免費看房”，“購買房產免費移民”等 “免費午餐”時，您不妨多加思考：是真的有好心的專業人士為了幫助您不計酬勞的工作呢，還是這“免費的午餐”是為獲得您的信任而騙取更多的利潤。擦亮眼睛，謹防“為小便宜，買大單”。

七、長遠地規劃您在未來在西班牙的新生活

根據您移民西班牙的目的，如果您有子女入學，物業管理，在西創業或成立公司等需求，不妨早日和您的顧問溝通，以便盡早了解信息，提前規劃。

希望來西班牙生活的廣大申請人做長遠規劃，選擇可靠的律師事務所，避免法律漏洞和陷阱，以最小的投資獲得最大的效益，成功移民！

 

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或加季律師微信：jiyihong1999與他零距離溝通。

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

買家市場？悉尼內城房市也降溫了

據Domain報道，數據顯示，近日，悉尼房價增長近為零，悉尼內城以往炙熱的房市也變得沒那麼激烈了，中介稱，買家沒那麼狂熱了。

悉尼內城的房市一向凶猛，有些在沒拍賣前就被搶光，或以超出底價的價格被拍走。BresicWhitney的高層Shannan Whitney稱，“優質房仍然吸引了很多買家的興趣，但其他就不是了。”

據悉，上周的清盤率跌至3年來最低，僅69.6%，而在5月份時，清盤率為90%左右。

9月，悉尼房價增長率僅0.1%，房市正轉向買家市場

查看更多悉尼精品房源

Benn Salier和Chris Peck夫婦就認為自己購買了內城的一個實惠房產。據悉該房產位於沙梨山（Surry Hills）Riley街430號，占地146平方米，是一3層未裝修排屋。該房曾以170萬流拍，夫婦倆最終以166萬購得。他們決定自己動手對其進行大裝修。

而有消息稱，該房賣家曾想開價180萬。BresicWhitney的Ivan Bresic負責此房產銷售，他說：“在60-90天前，這裡的銷售記錄還是挺高的。”

Domain集團的高級經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）稱，悉尼房市正轉向買家市場，“在年末前，一些周末拍賣會的待售房屋將達1000個或以上，這將會影響清盤率和市場信心。”

據CoreLogic RP Data數據顯示，9月，悉尼的房價增長率僅0.1%。

在8-9月，悉尼多地區的清盤率大降，西區和西南區最明顯，跌至56.4%和54.6%，而市中心、東區、下北岸則在75%-78%之間。

（據澳洲新快網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

悉尼租金升至四年來最高！公寓收益為4.28%

據Domain報道，最新數據顯示，悉尼的租金升至四年來最高，租客倍感壓力。

在悉尼的一些地區，投資者為了彌補支出，增加了租金；而隨著移民的增加，租賃需求也隨之上漲。

悉尼成為了公寓房租最貴的城市

查看更多悉尼公寓房源

Domain集團10月8日公布的數據顯示，獨棟屋的租價中值年漲3.9%至每周530澳元。

而公寓的房租上漲了3%至每周510澳元，悉尼成為了公寓房租最貴的城市。

Domain的經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）說，這是受銀行限制投資房產借貸的影響，在有些情況下，投資者把高利率成本以提高房租的方式轉嫁給租客，有些則減小購買投資性房產，所以可租的房子就減少了，“隨著租賃房產的減少，租金可能還會再漲，而移民的增多，使租房供不應求。”

據澳洲統計局稱，在截至3月的一年裡，101,200人搬來新州。

Just Think Real Estate的Edwin Almeida也稱，房價上漲也使得租金上漲，“很多人都需要提高租金來抵上購房的花費。”

雖然租賃成本高了，但在截至9月的一年裡，獨棟屋的總租金收益卻下跌了，只有3.65%，公寓的收益為4.28%。

季度數據顯示，租金上漲最厲害的是悉尼的南部和西部。悉尼西南的租金上漲了7.7%，漲幅最大。而這些地方都是首次購房者的居住區。

PRDnationwide的分析師Thomas Doyle稱，那些無法在市中心租房子，已在郊區居住的低收入租客將面臨更大壓力，“西南地區的房屋空置率為1.9%。”

The Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI) 的Hal Pawson 教授也稱：“悉尼西部投資房產多年來一直較多，但如果租金上漲，人們的需求也會上漲，有些人只能向更遠的地方尋求住處。”

（據澳洲新快網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

新西蘭華人投資30套房產 每周收租近2萬紐幣

新西蘭房價多少錢一平？據新西蘭天維網報導，援引NZ Herald消息，Ron Hoy Fong是新西蘭的第三代華裔移民，現年67歲的他已經擁有了30餘套投資房產。他最近購買的一套三室排屋，每週就能升值2萬多紐幣。

新西蘭華人Ron Hoy Fong擁有了30餘套投資房產

Fong的祖父母來自於中國，曾經營商品菜園，當時進入新西蘭的時候，還繳納了人頭稅。但是現在，作為第三代移民，Fong已經擁有了30餘套投資房，供給100餘人租住，每週他可以拿到1.3-1.4萬紐幣的房租。

其實，租金只是Fong的少部分房產投資所得，在奧克蘭火熱的房市裡，增值部分才是重中之重。今年3月，他在奧克蘭Epsom的Gillies Ave購買了一套三室排屋，估計每個月增值了近10萬紐幣。

這套兩層佈局排屋的買價是938,000紐幣，Fong說，買價幾乎低於政府估價10萬紐幣，「Barfoots和Ray White的中介說這套房屋可以賣到150萬紐幣，增值了大約40-50萬紐幣左右。」雖然此房屋的每週租金僅為800紐幣，但是每週增值則高達2萬多紐幣。

Fong之前曾是政府社會福利部門的公務員。他說，是在一對老年投資夫婦的鼓舞下，才和妻子Yoland開始投身於房地產投資領域。他現在有點後悔，因為覺得還是開始得晚了點。

Fong始終清晰地記得，他的首套投資房買在了31 Inkerman St, Onehunga，當時是1969年11月11日。他回憶說，那套房屋的價格僅為10,500紐幣，而他好不容易湊齊了10%的首付。

在1996年，Fong出售了手裡的所有房產，開始了便利店（豆腐店）生意，後來又成功地進行了連鎖經營。2003年，他又重新回到了新西蘭房地產投資市場。

如今，Fong的30餘套房產價值1800萬紐幣左右，而貸款僅有700萬紐幣左右。他也經營一家公司，專門教導人們如何投資房產，他已經帶過400餘名徒弟。

據瞭解，Fong的400名徒弟已經共購買了1300餘套房產，總市值約6.5億紐幣。他說，「未來2-3年內，我想成為新西蘭首個10億紐幣的房產投資教練。」

（據中國新聞網）

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀。

美國灣區就業市場熱 買租房都將更困難

加州大學洛杉磯分校（UCLA）經濟學家表示，舊金山灣區的失業率可能會再下降5%以下。若以這樣的趨勢來判斷，到2016年時，舊金山灣區將達到「充分就業」水平。屆時，對那些打算在房屋市場上購屋或是租屋者來說，無疑是更加困難了。

美國灣區就業市場熱 買租房都將更困難
美國灣區就業市場熱 買租房都將更困難

根據KCBS媒體報導，哈拉斯（Jennifer Halas）和她的丈夫都在舊金山灣區上班，可是他們卻無法居住在當地。哈拉斯說:「我們兩人都在非常遠的帕洛阿圖市工作，但我們卻必須每天花長時間的通勤來上班，因為我們買不起那裡的房子。」

加州經濟持續研究中心的利維（Stephen Levy）表示，當舊金山灣區的就業市場逐漸轉好時，家庭和租賃價格也會水漲船高，「我們有一個非常火熱的經濟」。

經濟學家指出，更多的就業機會將意味著有更多的人轉移到灣區來工作，這無疑會導致更多的交通流量和更高的租金，因為灣區已經沒有足夠住房供應。

「有更多的工作機會和收入擺在大家的面前，確實是一個好消息。問題是除非真的賺得很多，要不然房價和租金的漲幅都將遠遠超過你的收入所得」，利維說。

加州大學洛杉磯分校預測，灣區的「充分就業」的榮景，並不僅僅是指高科技產業，也意味著其他產業的就業機會也在上升。

利維說：「更多的餐館工作、更多的商店工作、更多的服務人員會出現在就業市場上。道理很簡單，因為從事高科技產業的高收入人士，賺錢後需要消費。」他還表示:「建築業也會捲土重來。事實上，我們正面臨技術工人短缺的問題。」

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

美國10月移民排期表變更 申請人集體提訴

原本準備在10月1日遞交材料的部分美國職業技術移民申請人，由於美國國務院9月25日臨時修改排期，落得空歡喜。包括2名中國人在內的多位申請人已集體委託律師，於28日向西雅圖市聯邦地區法院提交針對國務院和移民局的訴訟。有律師估計，受影響的申請人至少有2萬至3萬名，也有移民界人士估計在5萬人以上。

美國10月移民排期表變更 申請人集體提訴

中印兩國EB-2「遞件排期」忽倒退

美國國務院9月9日發佈的10月移民排期表推出「雙軌制」，即在正式批准綠卡申請的優先日之外，增設一檔「遞件排期」，方便那些長期卡在申請程序中的美國境內申請人先遞交調整身份的I-485申請，以提前享受「准綠卡人士」的諸多便利：他們可以先獲批EAD工卡，可以更換僱主，在某些州的申請人的孩子可以享受當地居民的大學學費優惠，同時，也可以拿到回美紙，出國旅行更方便。不想25日國務院又公告修改日期，使數萬名滿心歡喜的申請人被劃回界外。

從9月9日的排期表看，中印兩國出生的EB-2申請人（即擁有碩士或以上高學歷的人士或特殊人才）的遞件排期分別為2014年5月1日和2011年7月1日，在25日的公告中則分別退回到2013年1月1日和2009年7月1日。此外，菲律賓出生的EB-3等類別移民申請人的遞件排期也發生倒退。

9月25日美國國務院網站更新9日發佈的移民排期，用加重字體標示了中國、印度和菲律賓職業移民項目的排期倒退。

《紐約時報》1日報導援引奧巴馬政府官員的話說，問題出在國務院和移民局之間溝通不及時：移民局官員在國務院的排期表發佈後才意識到，他們手上沒有足夠的綠卡發給新放進來的申請人。

眾多資深高技能人士受打擊 損失巨大

美聯社30日報導說，這些移民為按時提交申請文件，除了要向公司請假辦手續，每個人往往還要耗費數千美元，包括律師費、體檢費、預防接種費、證件費等。另外，他們還取消了行程，未能出席重要的婚禮和葬禮，最終卻一無所獲。部分申請人表示，他們或許可以拿回律師費，但是體檢的有效期只有一年。

受影響的很多申請人是持H-1B工作簽證多年的資深高技能人士，其僱主已向勞工部遞交過文件，證明有關職位聘不到合適的美國人。職業移民總配額每年只有14萬個，且每個國家的獲批人數都不能超過7%，中印兩國的申請人往往要等待10年或更久。

在弗吉尼亞州擔任軟件工程師的文納姆巴克（Swaroop Venumbaka）告訴美聯社，為了準備申請，他請了三天假，花了2,600多美元請律師和做體檢。他過去三年都沒有回印度，因為沒有綠卡很不方便。看到9日的移民排期表，他首先想到的是帶四個月大的兒子回去見父母和親戚。而現在，他只能讓妻子帶兒子在年底前回家探親。

33歲的印度籍電氣工程師維克拉姆‧德塞（Vikram Desai）已經持H1-B簽證13年，在美國結婚生子並買了房子。擔任合法移民組織「移民之聲」（Immigration Voice）領導人的他表示：「我們認為自己是未來的美國公民，不是臨時工。」該組織創始人阿曼‧卡普爾（Aman Kapoor）則估計，至少有5萬人空歡喜一場。

現任波士頓大學醫學院教授的森古普塔博士（Sadhak Sengupta）2002年來到美國，2010年提出綠卡申請。他同時在普羅維登斯大學醫學中心負責用免疫學治療腦癌的研究項目，這項研究吸引了來自全球的患者，他已在籌劃創辦自己的生物醫藥公司。但由於H-1B簽證未能更新，目前又無法轉換身份拿到工卡，他正盡一切努力避免在12月離境。

曾任職國土安全部的華府律師梅爾梅德（Lynden Melmed）向《紐時》表示：「這對那些高技能勞工及其家庭是個巨大打擊。」

14位申請人集體提告 要求取消新公告

這起訴訟是集體訴訟，原告計有14名移民代表以及國際醫學研究生工作小組（International Medical Graduate Taskforce），其中也包括兩名中國公民，分別是威斯康星大學數學教授袁泉（Quan Yuan，音譯），以及現居科羅拉多州的「國家可再生能源實驗室」研究工程師王琦（Qi Wang，音譯）。原告律師已在9月30日下午要求發佈緊急命令，以阻止25日新公告的生效。

兩名加州民主黨眾議員佐伊‧洛夫格倫（Zoe Lofgren）和邁克‧本田（Mike Honda）已發表聲明，要求美國國務院解決問題。他們認為，這次改期嚴重損害美國移民系統的穩定性和可預見性，而且在當前美國需要與其它國家競爭外籍高技能人才的情形下改動移民排期，是令人無法接受的事。

《紐時》報導指，這次「臨時關閘」事件對美國總統奧巴馬去年11月宣佈的移民新政而言也是雪上加霜：其有關無證移民的改革方案已被擱置，加快高技能人士的綠卡申請則是另一項內容。有律師界人士表示，綠卡數量統計不清，這動搖了申請人對美國移民體系的信心。

據悉，移民們週四在國土安全部的華府總部前擺放了幾千束花，溫和地表達抗議。因涉及訴訟，美國國務院及移民局均未對此事件發表評論。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）