澳洲四大行最嚴房貸率 西太要求投資者首付20%

《堪培拉時報》報道稱,本土最大房貸供應商西太銀行(Westpac)將要求新的地產投資者至少有20%的首期。各銀行正加快抑制飆升的住宅投資者貸款增長。

從7月8日起,西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款的貸款價值比率至少為80%。這是大銀行目前為止實施的最嚴格上限。

澳新銀行(ANZ)也於同一天采用新規定,但比西太銀行的高10%。國民銀行(NAB)上個月就將比率上限定為90%。聯邦銀行(CBA)則已表示,當比率超過90%時,它不會考慮貸款人通過負扣稅的稅務減免。

西太銀行的政策調整是銀行響應監管部門要求的年增幅最多10%而減緩住宅投資者信貸額增長(5月躍升了10.4%)的最新一步。

西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款比率至少為80%

澳洲審慎監管局(Australian Prudential Regulation Authority)去年12月宣布了10%的上限,但官方數據表明今年頭幾個月的增長並未得到緩和,這促使該部門進一步向銀行施壓。

西太銀行一度允許住宅投資者貸款95%。澳新銀行在簡報中指出,如果貸款人能用2套或以上的房子做抵押,而且其中1套是業主自主的,那他們可能還是可以貸款超過80%。

悉尼房貸經紀人伍茲(Andrew Woods)表示,這會讓資產較少的人更難像投資者那樣入市,包括首置業投資者。

他說:“如果你本來就富有,有1套貴重的自主房子,那你的情況不錯。這會排擠可能試圖購買第一套投資房產的非一流投資者。”

審慎監管局的最新數據顯示,西太銀行的投資者房貸額全國最高,達1,509億元。

截至5月的1年裡,西太銀行、澳新銀行及國民銀行這方面的增幅都超出了10%的規定,但它們也發誓未來幾個月要壓低增長。

各銀行5月和6月還采取了許多其它變動,包括降低投資者的利率折扣,以及收緊包銷標准。

2大澳洲房貸經紀行Mortgage Choice及AFG聲稱新貸款中投資者的占比大幅下滑。這可能表明那些變動正在產生作用。

監管部門特別擔心悉尼房市。CoreLogic RPData的數據顯示,投資者在當地房貸中的占比處於新高位,房價在截至6月的1年裡狂漲了16.2%。

AFG的總經理麥基翁(Brett McKeon)表示,如果近期新住宅投資者貸款的跌勢持續下去,應當能幫助緩解悉尼房市過熱方面的擔憂。

部分經濟師相信澳儲行(RBA)可能更傾向於通過降低官方利率來控制投資者的貸款。

7月7日維持2%的利率不變後,澳儲行行長史蒂文斯(Glenn Stevens)聲稱央行正與其它監管部門一同評估並控制房市可能帶來的風險。

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澳聯儲:房價被低估3成 澳洲買房比租房劃算

澳聯儲(Reserve Bank)進行的內部調查發現,盡管坊間擔心房市有泡沫,但澳洲房價被低估了30%,差距為30年來最大。研究稱當前的房價預期既不“異常”也不“荒謬”。

澳洲買房的成本比租房低三成
 
據《悉尼先驅晨報》報道,澳聯儲的高級研究經理Peter Tulip在布裡斯班的澳洲經濟學人會議上發表了關於房市研究的初步結果。他說雖然1年前的房價“定位合理”,但現在“被低估了大約30%”。這一變化主要是因為按揭利率大跌和債券價格變化。
 
過去一年,悉尼房價攀升了16.2%,墨爾本房價攀升10.2%,全國首府城市平均房價增長9.8%。
 
Tulip博士和他的副作者Ryan Fox稱,房價上漲不能說明買房是否比租房更劃算。“我們發現買房的成本比租房低三成。那就是說房價被低估了30%。”
 
“詮釋我們的研究結果的另一種方式是調查當前的房價預期。我們的結果表明,現在的預測看起來非常合理。它們不會過分樂觀,也不會異常誇張。
 

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中國股市大跌 投資者湧向澳洲房產

中國股市大跌,投資者們會選擇其他的投資產品,而其中一個會是澳洲房產

據《悉尼先驅晨報》房產專欄報道,專家認為,中國股市大跌,3周內蒸發了3.7萬億,可能會有大批人湧入較為安全的澳洲房市

同時,一些知名房產機構稱,再加上澳元的下降,可能會吸引大批富裕的中國人前來悉尼購房

自從6月中旬以來,上海證券綜合指數下跌了30%——20年來的最大的連續3周的跌幅——一時,社會恐慌四起。

聖喬治銀行(St George Bank)的高級經濟學家Hans Kunnen說:“中國股市大跌,投資者們肯定會選擇其他的投資產品,而其中一個會是澳洲房產。”

彙豐銀行的首席經濟學家Paul Bloxham也同意:“澳洲被視為相對安全的投資地,房產增值機會很大。中國投資者可分散投資。”

悉尼蘇富比拍賣行的一高管Michael Pallier說:“有很多熱錢已經湧出中國股市了。”

7月初Michael Pallier就賣了一些新公寓給中國的買家,也給他們展示了位於悉尼Double Bay地區的價值1380萬澳元的房子,“買家買了房後,又想給自己妹妹買,讓她過來這邊住。”

期房公寓經營商CBRE的總經理David Milton也賣了很多房產給中國投資者,他認為未來情況會更好,“很多中國買家都有澳洲居住權,但是他們的錢從中國賺回來。”

新州房產協會的主席Malcolm Gunning則認為,雖然很多中國熱錢會湧進房地產,但一些投資者會與家人一起合作,在澳洲買現有的房,這是“基於大家庭的考慮”。

他還說,中國股市大跌,會使更多中國人申請500萬澳元的重大投資者簽證,後者可以使他們更快獲得澳洲居住權。這些投資必須是政府授權的,然而最終都會流到郊區的房地產中 ,例如Point Piper和Toorak這些地方。

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你絕對應該投資澳洲商業房產的五大理由

澳洲房產投資者考慮從住房房產轉向商業房地產時,都會問同樣的問題。商業房產投資者顧問克裡斯朗(Chris Lang)列出了以下很有說服力的五大理由。

商業租賃期趨向於三年到五年之間,往往還可以更長。這意味著較少的租約變化,有一個更可預測的收入來源。

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理由一:租戶的租期更長

多數情況下,住房租客的租期按月計算,也許是6個月,幸運的話也許是一年。

而商業租賃期趨向於三年到五年之間,往往還可以更長。這意味著較少的租約變化,有一個更可預測的收入來源。

理由二:房東擁有更大的控制權

當住房租戶想在租約到期之前離開,他們只需要找到一個合適的替代租客,然後將租約轉過去即可。從那時起,由新租客負責租金及履行租約的剩余期限。

而商業租戶從事著經營活動,他們出售所經營的業務時,也需要房東同意他們的租約。

真正的區別在於,如果新商業租戶在支付租金上違約,房東還可向前商戶追討,因為商業租約屬商業合同,由法律規定強制執行。

理由三:不需要額外的支出

通常情況下,住房房產可提供5%的毛租金回報。房東還需要支付市政費和稅金、保險、維修等,到年底算下來淨回報率約為2.5%至3%。

商業房產取決於其位置和類型,每年能有約5%至9%的淨租金回報。因為商業租戶在租金之外,還需要支付各種建築方面的支出,使房東獲得真正的淨租金回報。

理由四:商業租戶負責維護房產

如你所知,如果公寓房的廁所出現問題,租戶會要求房東找管工來維修。而商業租戶由他們自己迅速解決這類問題,以免影響他們的業務。

此外,商業租戶比較在意房產的整體外觀,房產在商業租戶的照顧下保持著最佳狀態。

因此,無論租約是否有要求,大多數商業租戶定期維修並重新粉刷房產,以保持一個良好的企業形像。

理由五:租金支付更有規律性

大多數出租住房由個人租用,因此,支付租金方式往往是現金、個人支票或直接轉款,往往不能定時。

而商業租戶正在運行一個企業,他們將每月的房租視為一種常規的費用。一般被設置為自動周期付款,也可以在期約中指定這種做法。

從底線上來看,住房投資者往往不得不面對不同的個人。而在適當的商業基礎上的商業投資者,可以開始享受與商業租戶更可預見的長期合作關系。

難道這聽起來不是一個更好的安排嗎?尤其是當你能夠購買一套兩臥室的公寓房,而同樣的價格可以購買一套小型辦公室的時候。

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韓國結婚移民者首超15萬人 約四成系中國媳婦

據韓聯社報道,據韓國法務部出入境外國人政策總部17日消息,去年韓國的結婚移民者首次超過15萬人,達到15.0865萬人,但同比增幅降低到1.6%。

結婚移民者從2009年的12.5087萬人增加到2010年的14.1654萬人,增長12.2%,但2011年和2012年的增幅分別同比僅增加2.1%和2.6%,增速大幅縮小。

有分析認為,結婚移民者增幅放緩是因為有關跨國婚姻的受害案增加,給人們敲響了警鐘,而且有關當局加大了監管力度。跨國婚姻中介數量也從2011年的1679個減少到去年的512個。

截至去年底,從結婚移民者性別來看,女性占85.4%,為12.8826萬人。從結婚移民者的國籍來看,中國人最多,達6.24萬人,其後依次為越南人、日本人和菲律賓人。

跨專業學子如何選擇日本留學專業

很多孩子赴日留學,都面臨著選專業或跨專業的問題。今天,老師為大家介紹一些日本目前熱門的大學專業,為大家的在校學習,畢業後的職業規劃提供參考建議。

跨专业学子如何选择日本留学专业
跨专业学子如何选择日本留学专业

1.建築學專業

建築學,從廣義上來說,是研究建築及其環境的學科。在通常情況下,以及按其作為外來語所對應的詞語(由歐洲至日本再至中國)的本義,它更多的是指與建築設計和建造相關的藝術和技術的綜合。因此,建築學是一門橫跨工程技術和人文藝術的學科。建築學所涉及的建築藝術和建築技術、以及作為實用藝術的建築藝術所包括的美學的一面和實用的一面,它們雖有明確的不同但又密切聯繫,並且其份量隨具體情況和建築物的不同而大不相同。經過9.0級地震的考驗,日本的建築學在世界上聲名鵲起。面對多次強震仍完好無損的日本房屋,不得不讓人們對日本建築學科的科學性和嚴謹性肅然起敬。未來幾年,全面重建對建築人才的需求可想而知。因此,日本的建築學專業在未來幾年乃至幾十年裡將成為炙手可熱的專業學科。

菊竹清訓,川添登,大高正仁,槙文彥,安藤忠雄,丹下建三,樹野藤武,佐藤武夫,前川國男,岡田新一,伊東豐雄,黑川紀章,丹下憲孝,還有山崎石在世界建築界都頗有威望。

2.現代物流專業

流管理是指在社會在生產過程中,根據物質資料實體流動的規律,應用管理的基本原理和科學方法,對物流活動進行計劃、組織、指揮、協調、控制和監督,使各項物流活動實現最佳的協調與配合,以降低物流成本,提高物流效率和經濟效益。現代物流管理是建立在系統論、信息論和控制論的基礎上的。

其畢業生主要面向工業生產企業、交通運輸企業、貨物運輸企業、倉儲企業、郵電、航空、建築、商貿、以及其他公共事業單位,從事貨物運輸組織管理、配送管理、物流信息技術運用與維護、倉儲管理、物流設施的操作、企業物資採購、客戶管理等崗位的工作。

物流在中國目前處在起步發展階段。物流概念主要從兩條途徑引入中國,一條途徑隨市場營銷理論的引入從歐美傳入,另一條途徑是從歐美經日本傳入中國。日本的物流研究和物流教育發展迅速,並且在世界物流領域佔有重要的一席之地。鑑於高效、便捷、低成本的物流體系對一國經濟與產業發展的重要意義,日本於1997年制定了第一部系統化的物流政策《綜合物流施策大綱》,並於2001年全面修訂, 在物流政策的演進中以提高國家和產業的國際競爭力為目標、以量化指標為導向等六個基本特徵貫穿始終,構成日本物流政策內容的鮮明特徵。

日本政府震後的首要任務即迅速恢復經濟,從大力的物流政策來看,無論是震後國力支持還是市場經濟的硬性需要,物流專業必定成為又一熱門專業。

3.旅遊管理專業

旅遊管理是隨著經濟的發展而興起的一門新興學科,屬於工商管理下的二級學科,有龐大的發展空間和發展潛力,隨著國際經濟的全球化,旅遊業更加繁榮,因此對旅遊的管理要求也隨之提高,現在開設旅遊管理專業的學校也很多,對專業能力和素質也有一定的要求。

旅遊管理又分為旅遊企業管理、旅遊開發與旅遊市場營銷、會展服務與管理、旅遊文化、旅遊經濟等學科。小泉首相上台後推出的「觀光立國」的國策延續至今,《21世紀初期的日本旅遊業振興戰略》其重點就是發展入境旅遊和推動國內旅遊。中國是日本的近鄰,也正逐漸成為日本的主要客源之一,「觀光立國」的戰略大大加快了搶奪中國旅遊市場份額的步伐,並採取了放寬簽證,增加辦事處,加大在中國的宣傳力度,與中國旅行社積極合作等措施。

以漢語為母語的中國留學生,在熟練掌握日語並熟悉日本當地風土人情後,能夠很快加入中日國際導遊的行列,職業前景看好。再加上中國學生通常擁有勝日本人一籌的英文背景,以及中日兩國文化的相通性,無論在學習還是在就業上都具有其他國家學生不可比擬的優越性。

4.環境學科

環境工程是研究和從事防治環境污染和提高環境質量的科學技術。環境工程同生物學中的生態學、醫學中的環境衛生學和環境醫學,以及環境物理學和環境化學有關。由於環境工程處在初創階段,學科的領域還在發展,但其核心是環境污染源的治理。環境學科是朝陽學科,學科內容主要包括水體污染控制、生活用水供給、大氣污染控制、固體廢物處置、噪聲污染控制,還有放射性污染控制、熱污染控制、電磁輻射控制等。

日本是環保大國,政府對環保問題日益一直非常重視,日本企業的環保觀念也在發生變化。許多企業開始從過去被迫遵守環境法規到現在自覺地加強環境保護。人們逐漸認識到,環境保護問題不僅影響全局,也決定整個國家的的生死存亡。2010年,與環境有關的市場規模將從現在的15萬億日元增加到37萬億日元,就業人數會從現在的64萬人增加到140萬人。日本經濟計劃廳預測,到2020年,環境產業將是日本經濟增長的重要支柱之一。重視環保已經成為日本舉國上下共同關心的大問題。

5.動漫專業

日本動漫專業是日本大學及專門學校傳統的優勢學科,是動漫產業中較大的一部分,概括的說,它是指圍繞著動畫這個價值中心,由各個產業部門本身以及產業部門的各個經濟活動形成的經濟領域。這個詞組由三個關鍵詞組成:日本、動畫和產業。日本動漫對日本社會的影響非常深遠,幾乎所有當代日本人都受到過漫畫的影響,如同20世紀50年代到80年代的連環畫(小人書)對中國人的影響一樣。而且,隨著社會的發展進步,日本漫畫也隨之變化,持續影響著一代又一代人。日本動漫產品的創作者和消費者之間有良好的互動,一部新的動漫作品多數會經過漫畫試刊的檢驗過程,如果市場反映不好,就會修改甚至最終放棄。因此,創作者很清楚產品推出和市場認可二者間的風險關係,形象可愛、貼近人性、成為偶像、深入人心是多數動漫創作者追求的目標。

眾所周知日本是動漫大國,由於動漫產業鏈較長,若計算其他相關衍生產品,已經成為了日本的第二大盈利性支柱產業。據日本一家網絡媒體介紹,實際上廣義上的日本動漫產業已經佔日本GDP十幾個百分點。由此可見,動漫產業在日本的地位之重,對優秀動漫人才的需求直切。

6.經濟學科

經濟學是現代的一個獨立學科,研究的是一個社會如何利用稀缺的資源生產有價值的物品和勞務,並將它們在不同的人中間進行分配。經濟學主要進行三點考慮:資源的稀缺性是經濟學分析的前提;選擇行為是經濟學分析的對象;資源的有效配置是經濟學分析的中心目標。其首要任務是利用有限的地球資源儘可能持續地開發成人類所需求的商品及其合理分配,即,生產力與生產關係兩個方面。

日本是亞洲唯一的發達國家。國內市場大第三產業比較發達,加工貿易興盛,製造業也比較強。特別是工業技術在世界上屬於高水平,在眾多領域之中,是其他發達國家和開發中國家的典範。經濟學教育也早已自成體系,形成完善的教育系統。本政府對於教育事業的關注度和重視度也非常高。然而隨著日本「少子化」趨勢日趨明顯,日本經濟要保持持續發展,最有效的方法便是大量引進外國優秀人才。從以往的經驗來看,在日本學習經濟學的學生無論回國還是繼續留在國外普遍都有良好的發展。

 

 

股市大跌 預料中國香港樓價高位反覆

港股今曾急跌逾二千點,短期會對中國香港投資者造成心理影響,樓市觀望氣氛轉濃,料影響本月物業成交量,料較上月減少50%,物業代理首當其衝。但由於物業屬長線投資,部份對股市失望的投資者,或將轉投物業市場,不排除會引發棄股換樓潮。如股市跌勢持續,最壞影響至金融體系,屆時樓價亦少不免被波及。1

但於三辣招箝制下,物業市場欠缺炒風,亦沒有過度借貸,跳樓貨欠問,金融風暴極其量影響一手開價及二手業主叫價。即使引發樓價下跌,相信亦相當輕微。

中原地產聯席董事黃良升指出,希臘公投之後,市場憂慮希臘債務危機惡化,而且內地A股大跌,拖累本港股市向下。恆生指數(HSI)今日2015年7月8日收市報23,516.56點,與上週五7月3日的26,064.11點相比,三日累計下跌2,547.55點或9.8%。

本週恆指的調整幅度,比2011年及2008年的調整為少。2011年歐債危機期間,恆指由2011年4月的23,720.81點高位,下跌至2011年9月的17,592.41點,五個月累計跌幅25.8%。另外,2008年金融海嘯,恆指由2008年4月的25,755.35點,急跌至2009年2月的12,811.57點低位,十個月累計跌50.3%。

股市大跌,預期中國香港樓市觀望氣氛轉濃,成交減少,料樓價在高位反覆,不會轉勢向下。本港樓市健康發展,市場沒有過度炒賣,沒有過度借貸,沒有過度建設,所以樓價難以大跌。估計2015年7月的中原城市指數(CCI)約143點,料樓價將在140點上下反覆企穩。

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英鎊匯率走強 鼓勵海外投資

FXcompared公司日前發布了壹項研究,分析了驅動英鎊買家們海外投資的主要因素。其中英鎊匯率走強是當前的最主要因素,46%的受訪者都想借此機會在海外投資房地產。由於看好經濟前景和海外購房出租投資,23%的被訪者考慮在未來12至18個月購買海外物業。

“隨著歐元走弱,很多英鎊買家將獲得投資海外房產的前所未有的機遇。”FXcompared總經理丹尼爾.韋伯(Daniel Webber)說,“在接下來的12到18個月,我們可以看到住宅及商業房產的投資者將主要集中於歐洲主要國家,如西班牙、葡萄牙、意大利和法國。”

英鎊匯率走強 鼓勵海外投資

 

英國優質房產推薦

其它主要影響包括更容易獲得抵押貸款(22%);20%的受訪者表示保守黨贏得大選是投資海外的重要因素;而約16%的人表示英國印花稅和房產稅的改革是主要因素;能夠提取養老金(14%)和海外有更好的按揭產品(12%)。

至於什麽樣的房產最令投資者感興趣,近兩成的人希望在同壹個地點投資多套房產,另外近兩成的人認為沿海地點提供最佳的投資回報。

好天氣仍是考慮海外投資的主要因素,48%的人認為生活方式是壹個主要賣點,42%的人覺得房產的交通需要便利,1/4的人專註於更大的房產,21%的人希望該地段有良好的增長前景。

新加坡第二季房地產拍賣數目大增但成交率極低

今年新加坡第二季的房地產拍賣單位比去年同期多了近一半至180個,不過買賣雙方的理想價格差距卻讓成交率只有3.9%,分析師預測,接下來新加坡房產市場上將會出現更多拍賣的單位。1點擊查看更多新加坡房產

房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)的報告指出,今年上半年在新加坡房產市場上公開拍賣的房地產單位總數同比增加39%或99個單位至355個,第二季的拍賣單位同比則增加了45%,其中71.7%是業主本身拍賣,28.3%是非業主拍賣。

萊坊董事兼拍賣部主管李秀萍指出,拍賣單位有所增加是因為在疲軟的房地產環境中,投資者持有資產的壓力越來越大,因此想通過拍賣的方式把資產脫手。

然而,雖然拍賣單位總數增加,但是第二季成交單位卻只有七個,成交率從今年第一季的6.3%下降至3.9%,其中被抵押權人抵押逼售(mortgage sale)的拍賣單位成交率從18.5%減少至9.5%。第二季拍賣交易總額也大幅下滑,從第一季的3580萬元減少72%至1000萬元。

李秀萍表示,6月學校假期是拍賣市場的傳統淡季。此外,買家的交易形式也有所改變,越來越多潛在買家趨向在拍賣結束後才通過安排私下交易,其他潛在買家則只會在看到所期待的價格出現時才出手,這些都是造成拍賣成交率減低的原因。

七個成功拍賣的單位當中,五個是住宅,其中一個是位於惹蘭柬埔寨路(Jalan Kemboja)的兩層樓排屋,以225萬的價格成交,其餘四個都是被抵押逼售的公寓單位。另外兩個成功拍賣的單位是兩座工業房地產,成交總額為320萬元。

拍賣工業房地產單位 比第一季增85.7%

第二季的新加坡房地產拍賣亮點在於工業房地產的拍賣單位比第一季增加了85.7%至39個單位,這是近兩年來第一次有超過30個工業資產在市場上拍賣,主要因為市場上的新工業房地產項目完工後,提高了工業空間的供應量,持有分層地契(strata-titled)工業空間的業主在租賃市場面對挑戰,難以理想回籌出租手上單位,拍賣便成了投資者出售工業房地產的另一個管道。

萊坊的報告也指出,小型住宅單位的拍賣在第二季出現增加的趨勢,一房和二房式單位環比增加28.6%至27個單位,鞋盒單位也繼去年第四季後再度捲土重來,有四個鞋盒單位拍賣,其中三個是抵押逼售。

李秀萍表示,市場上非有地住宅單位的空置率高達8.3%,小型單位的屋主越來越難維持以租金還貸,債權人於是把無法償還房貸的單位拍賣逼售以恢復貸款組合以減低風險。

在面對新住宅項目推出市場和疲弱租賃市場的雙重打擊下,她認為鞋盒單位將會成為投資者眼中更弱的房地產投資選擇。她並預測下半年房地產拍賣會熱起來,更多投資者會想要拍賣手上的資產,買家也會更積極出手,而被拍賣逼售單位預計在今年底會達到200個。

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2015第一季度 新西蘭房價指數亞太第二高

根據全球物業顧問公司Knight Frank發佈的最新亞太地區房屋價格指數,新西蘭2014年和2015年第一季度的房價增幅僅次於公寓價格瘋狂的中國香港,超過馬來西亞澳洲。分析認為,奧克蘭火熱的房地產市場,推高了新西蘭的房屋價格指數

新西蘭房價指數亞太第二高

Knight Frank表示,今年第一季度所調查的11個國家中,6個國家出現房價上漲。根據預測,新西蘭與澳大利亞、中國、印度、印度尼西亞、日本韓國泰國等國家寬鬆的貨幣政策,將對房價造成影響。

報告指出,中國香港、泰國、印度、悉尼和北京等地的土地供應問題造成了房價的變動。但新西蘭不在此列。

這些數據發佈於Knight Frank今年6月的《亞太住宅評論》(Asia-Pacific Residential Review)。該公司發佈的房屋價格指數是這些國家央行降息的參考。

Salt Funds Management公司執行董事Matthew Goodson本月對奧克蘭房市泡沫的潛在結果提出警告。他說,確鑿的證據顯示,信貸融資的房地產泡沫一旦破滅,其後果是可怕的,不接受歷史教訓的人必將重蹈覆轍。

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