188A將允許主副申請人自由互換

澳大利亞創業類移民項目實施以來，一直受到投資者的熱捧，至今已經經歷過幾次變政。2015年6月1日，澳洲駐中國香港總領館商業移民部證實重大利好消息：188A將在7月1日後實施新政，188A將允許主副申請人自由互換。

188A新政變革文件中表示，未來188A類別簽證將允許主副申請人在澳洲實現自由轉換。簡而言之，如果主申請人在國內事業很忙，無法兼顧澳洲的生意，那麼配偶可以代替主申請人到澳洲滿足創業要求，完成創業後全家轉永居，順利實現移民和國內生意兩不誤。

 作為世界上最適合人類居住國家之一，澳洲憑藉著優越的人居環境、社會環境以及教育資源，向來是中國投資者投資移民的熱點區域之一，188類投資簽證，更是受到了不少國內投資者的青睞。188A簽證對申請人的資產要求不高，對學歷、英語均無硬性要求，採取的打分模式貼近中國國情，後期在澳洲創業投資方式靈活多樣，滿足要求即可全家快速轉永居，適合國內有經驗的企業主。7月1日後實施的新政即將允許主副申請人自由互換，對於有意申請188A類簽證的人士來說，無疑是一個重大的好消息。

 澳洲投資移民：188A商業創新簽證

 >>澳洲188A的申請條件：

1、身體健康，無犯罪記錄

2、取得州政府擔保

3、主申請人年齡18-55歲，EOI評分在65分以上

4、主申請人有經營和管理企業的成功經驗

5、家庭總資產達80萬澳元

6、持股企業在申請前4年有2年年營業額達50萬澳元(最多2家企業相加)

7、主申請人及其配偶需達到以下持股要求：

·企業年營業額為40萬澳幣以上，要求持股30%或以上;

·企業年營業額為40萬澳幣以下，要求持股51%或以上;

·上市公司，需持股10或以上;

>> 188A簽證轉888永居需滿足哪些條件?

持有188A簽證4年後，滿足以下條件，申請人可以成為澳洲永久居民：

1、獲得州政府擔保

2、申請前2年中，主申請人需在澳洲居住滿12個月以上(維州政府要求2年注滿16個月)

3、主申請人用作申請永居簽證的企業，不能曾被其他人用作申請永居簽證

4、申請時，主申請人已持續直接管理企業2年以上;

5、申請前12個月，主申請人需滿足以下3項條件的其中2項：

(1)持續擁有澳洲商業淨資產達20萬澳元;

(2)家庭總資產達60萬澳元;

(3)至少僱傭2名全職員工(澳洲公民、永久居民或新西蘭護照持有人，家庭成員除外);

6、企業營業額和所有權，申請前12個月主申請人應滿足：

(1)申請人在澳洲的企業營業額達30萬澳幣;

(2)申請人滿足對企業的持股要求，即：·年營業額為40萬澳幣以上，要求持股30%;·年營業額為40萬澳幣以下，要求持股51%;

附註：成為澳洲永居居民後，申請人每5年當中需要在澳洲累計居住2年時間;

 

>>188A項目優勢:

1、快速審批、申請無配額限制

2、資產要求低、投資門檻低

3、自有投資，風險低

4、全世界最適宜居住的國家之一

5、全球頂尖教育水平，7所大學名列全球前100

6、世界最健全福利體系之一

7、一人申請，全家獲移民簽證

8、時差僅2-3小時，零障礙銜接國內生活圈

西班牙經濟增速達3% 房地產業牛市復蘇

目前，西班牙市場上仍有大量低價房源。據西班牙房地產界業內人士介紹，2015年是買房抄底的最佳時機，因此不管是在國內的中國人還是在西班牙的華人都紛紛開始趁勢投資。

國際原油價格的下挫和歐元匯率的下調，對西班牙的經濟增長非常有利。西班牙經濟部長德根多斯說，西班牙的經濟增速“已以豪華遊輪速度在前進”，今年將超過2.5%甚至可達3%。經濟的強勢復蘇將帶動西班牙房地產的火熱。

西班牙經濟增速達3% 房地產業牛市復蘇

數據顯示，西班牙購房移民自2013年9月推出不到壹年，全球就有1880人獲得西班牙居留簽證。其中，通過買房拿到投資者簽證的中國投資者就有282人。

加入大歐盟區 自由通行歐洲54國

除了西班牙的移民政策給力，歐盟的概念也是吸引廣大投資人的重要因素。歐洲政治、經濟、教育的壹體化，讓投資人取得壹國身份即可在28個歐盟成員國和26個申根成員國自由通行，旅遊、工作、學習和生活都享受當地人同等待遇。因此，2015年西班牙將迎來買房移民的絕佳時機。

作為歐盟的成員國，西班牙是老牌資本主義強國，國家經濟實力較強，生活環境優越，是典型的冬暖夏涼的地中海氣候，這些對移民者都具有很強的吸引力。據移民專家介紹，西班牙房產的體量較大，房價於2008年達到頂峰後開始下跌，普遍下跌30%—50%，目前市場上有大量低價房源。

從西班牙政府開始正式公布投資移民法規之後，大量投資商、房產商以及希望通過購買房屋能夠獲得移民機會的人士將目光聚集到西班牙房產。馬德裏、巴塞羅那等西班牙主要城市房價均有回暖的趨勢，西班牙不動產市場漸漸復蘇。

西班牙居留簽證範圍擴大 在西工作經商均可獲批

為拉動經濟增長，擴大就業機會，西班牙人民黨於近日在國會二次修正法案中放寬了對居留簽證的限制。這項政策，意味著在西打工者將和投資者壹樣，獲得更加公正的待遇和居住機會。對於出國留學的大學生和在西工作的華人來說，這無疑是極大地利好消息！

西班牙居留簽證範圍擴大 在西工作經商均可獲批

據外媒報道，西班牙外商投資者居留簽證不僅發放給居住在該國的投資人，還提供給在西國工作的外商。投資政府債券、基金或公司股份的投資者，抑或購置超過五十萬歐房產的相關人士均可獲批。這項政策對於有意在西班牙長期工作和購買西班牙房產的投資者來說，無疑是壹個好消息！

日前，西班牙人民黨（PP）在國會二次修正法案中對投資者居留簽證的相關問題做了更新調整。西班牙不僅為居住在西國的外商投資者發放居留簽證，還為在該國工作的外籍人員提供簽證，為期壹年。

此外，政府對投資類型也做了壹定的調整。投資人需保證兩百萬歐國債，其中壹百萬歐股份可投資西班牙任壹類型的實體經濟公司或基金，或是國內金融機構銀行存款。

政府將居留期限由60天延長至壹年。若已購置超過50萬歐元房產而尚未完成相關程序的投資者，可通過提交預約合同和金融機構開具的證明來獲取六個月居留許可。

與此同時，政府鼓勵外商到西班牙發展合作項目，為其提供同類型簽證，且只要滿足相關條件按便可順延二至五年。此外，政府還專門設立了簽證集體辦理機制，為公司因工作需要派遣員工提供便利。

對於因工作原因遷居西班牙的人員，其子女、父母及配偶，均可申請長期居留簽證或許可。

英國王室宮殿下月可租住 租金每月2萬英鎊

住在富麗堂皇的宮殿是什麽感覺？

英國王室提供了壹個體驗機會。英國聖詹姆斯宮壹套帶4個臥室的房子下月將以每月2萬英鎊（約合19.6萬元人民幣）價格上市出租。

英國王室宮殿下月可租住 租金每月2萬英鎊

聖詹姆斯宮建於16世紀，裏面壹些房子屬於安德魯王子兩個女兒比阿特麗斯公主和尤金妮公主以及其他幾名王室成員。王儲查爾斯居住的克拉倫斯宮與聖詹姆斯宮相鄰。

與皇親國戚為鄰是這套房子最大賣點，但也因為這個賣點，不是有錢就能租住。

英國《星期日郵報》援引壹名王室消息源的話報道：“理論上，任何人都可申請，但是所有潛在住戶都要受到安全和背景調查。”出租房子所得將用於補貼維護聖詹姆斯宮的開銷和增加王室收入。

英國房地產業繁榮促 連女王也大賺

據美國CNN網站近日報道，英國房地產業的繁榮促使伊麗莎白二世女王的收入大漲。

英國房地產業繁榮促 連女王也大賺

近日負責打理王室大部分資產的英國皇家財產局(Crown Estate)公布破紀錄利潤。該組織在最近壹個財年的收入再創新高，達到2.851億英鎊，較前壹財年上漲7%。

英國皇家財產局業務和資產總值也突破歷史記錄，達到115億英鎊，較上年增長16%。

華裔領頭抗議加拿大高房價 政府回應“投機稅”或將實行

大溫地區的房價確實到了一個“瘋狂漲價”的時代，只要稍稍符合市場價格的房子一出來，就是數個買家湧去出價，以至於出現了高出喊價200萬賣出房子的“頭條新聞”。沒有堅固數據支撐的坊間流言把責任歸咎到華人買家身上，認為是中國投資人、中國熱錢、中國貪官、中國投資移民炒高了房價，有一個白人跟我說，西溫的British Properties乾脆可以叫做Chinese Properties。而在這樣的時刻，西溫苑剛被殺案發生，他在嫌犯名下的多幢豪宅引發了財產歸屬權的官司，造成了社會更多的聯想。

華裔領頭抗議加拿大高房價 政府回應“投機稅”或將實行

就在這樣的時刻，由華裔年輕人夏瀟瀟帶領的抗議高房價示威發生了。在這個關鍵時刻發生的這個數百人的遊行，或許可能成為政府提出某些遏制高房價政策的催化劑。溫哥華市長羅品信率先提出“投機稅”的政策可能性，來回應示威遊行。顯然，剛剛以高價賣掉自己房子的羅品信，是否可以被納入“投機稅”的範疇，也是饒有興趣的話題。因為他的海邊豪宅只買了兩年就及時脫手，賺了將近40萬加元。不管如何，政府提出象徵性的遏制房價高企政策，好像勢在必行。

夏瀟瀟的這場遊行，有兩個方面可圈可點。一是她是來自大陸的移民，她領導的抗議，就不會被別人隨意戴上“族裔歧視”的帽子。或許，不少大陸投資移民或者剛剛買了高價房的華人不滿意她出頭“鬧事”，但是，從另外一個角度看，夏瀟瀟的領頭抗議，至少可以糾正一下主流社會對華人社群“是抬升房價罪魁禍首”的偏見，讓別人知道，許多華人對房價的高漲也是不滿的，這可以大幅度緩和主流社會大眾對華裔社群的抱怨，他們之所以不敢上街遊行，就是怕被戴上“種族歧視”的大帽子。

夏瀟瀟組織的示威抗議猶如洩洪的管道，也讓白人或者其他族裔的不滿者，有了宣洩的可能性。二是夏瀟瀟領導示威的一個切入點是著眼於年輕人，因為一個城市如果不能讓有才華的年輕人“居有其屋”，那這個城市是不可能有遠大前景的。我對夏瀟瀟的領導能力和組織能力相當欣賞，也期待她可以借此參與政治，為年輕人更多的代言。

夏瀟瀟的示威，可以視為向華人房產投資者敲響的警鐘。在自由市場的原則下，房地產的買賣當然是合法合理的投資，美加各地的大富翁，不少就是靠房地產發家的，華人投資者自然不例外。但是，如何在投資房地產的同時，避免讓別人指責是破壞了社會的穩定性，就需要投資者有綜合配套的思考。 

最重要的是，華人投資者要有社區的概念，儘量不要只用“房地產”概念來看自己居住的社區，只追求“增值”，其餘則不聞不問。相反，要對社區從環保綠化到友愛鄰里都有足夠的重視和參與，從而成為大溫地區社區建設的生力軍，這樣自然就能減少別人的反感，培養與其他族裔的友誼，這樣，才能真正防止有人藉“反對房價高漲”來煽動排華情緒，製造排華事端。

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全球優質房屋尺價溫哥華排第九 多倫多領先北京

根據一項地產的分析﹐多倫多及溫哥華的優質房屋價格已打入國際級數之列﹐足以吸引來自世界各地的投資者的興趣。

全球優質房屋尺價溫哥華排第九 多倫多領先北京

溫哥華呎價1369元 排第9位

商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)的報告指出﹐目前多倫多的優質住宅物業的每平方呎價格是1,225元﹐而溫哥華的呎價更加高至1,369元。

這樣的呎價已讓溫哥華及多倫多躋身於全球貴屋城市榜之列﹐分別排第9位及第11位﹐比北京、羅馬及米蘭都要高﹐但與榜首的倫敦、中國香港及紐約則還有很大的差距。

倫敦優質住宅呎價是3,636加元﹐高踞榜首之位﹐中國香港則以3,545加元排第2位﹐而第3位的紐約的呎價也破3,000加元的關口﹐達到3,272元。北京在多倫多市之後﹐排第12位﹐呎價為1,151加元。

根據這家公司的資料﹐全球優質寫字樓的租金則以中國香港最貴﹐每呎238加元﹐而多倫多則排在第12位﹐每呎租金為63加元。

加拿大世邦魏理仕的全國研究主管摩亞(Ross Moore)表示﹐加拿大已出現了有分量的地產﹐不動聲色的登上了國際的地產榜上。

他指出﹐購買物業的理由多不勝數﹐但其中一個是要為資金尋找出路。

人們把資金調離中國﹐調離俄羅斯﹐之後便挑選投資的國家﹐以能把財富分散。

他進一步說﹐人們希望子女在加拿大接受教育﹐所以想購買房子供他們居住。

世邦魏理仕的研究發現﹐世界各地的市場均正受到海外買家的影響。

不過﹐對海外投資者推高一些市場的屋價的消息﹐國際貨幣基金會的專家也曾進行研究﹐所得的結論是沒有足夠的證據支持這個說法。

與此同時﹐加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)不久前首次披露加拿大共管公寓由海外投資者擁有的比率﹐指出最高的3個城市分別是多倫多、溫哥華及蒙特利爾﹐但幅度只是介於2.4%至1.5%之間。

世邦魏理仕的報告在談及海外買家方面﹐特別提及多倫多和溫哥華對希望過豪華生活的退休人士具吸引力。

研究報告表示﹐退休人士是新的大屋換細屋族群﹐希望改變生活方式。這些人基本上是空巢長者﹐打算把大屋換成可以提供豪華生活設施的城市公寓。

據該報告指出﹐這些人已經在加拿大出現了一段日子﹐而多倫多及溫哥華兩地的豪華共管公寓愈來愈受他們的歡迎。

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溫哥華獨立屋月均上漲6萬元 專家預測樓市漲或勢將趨緩

溫哥華獨立屋房屋市場持續紅火，有地產專家稱目前溫市西區獨立屋樓價每個月平均上漲6萬元，主要原因仍然是供不應求。不過專家認為等到本地買家「恢復理智」後，部分地區樓價上漲的速度應會放緩，但西區則會繼續漲不停。

溫哥華獨立屋月均上漲6萬元 專家預測樓市漲或勢將趨緩

「現在樓市非常瘋狂。」大溫地產局西區董事格伯(Colette Gerber)表示，目前溫哥華西區獨立屋的基準價，平均每個月會上升6萬元。她以目前最紅火的溫西登巴區(Dunbar)為例，稱這個每天平均賣出4間房屋的社區，5月平均樓價已經上漲6.8萬元。

格伯透露，多人下單爭搶同一間房屋時，數小時內便能將樓價推高數萬元，而這種情況目前在溫哥華市非常普遍。她稱不僅是西區，上周六東13街近菲沙街(Fraser St.)的一間老房屋，也引來3名買家爭搶，最後以181萬元成交，比開價高出22萬元。另外兩星期前在溫東蘭菲高地(Renfrew Heights)的一間房屋，同樣引來8名買家出價，兩天後便以156萬元成交，比開價高出14萬元。

格伯強調，當樓市瘋狂到一個程度後，本地買家便會恢復理智，這種搶樓的狂熱屆時便會結束。她稱目前溫市部分地區已經出現一些微小的徵兆，例如較少人爭搶且掛牌房屋一兩個星期仍未成交。不過，她認為西區一些紅火的社區，樓價仍然會因為房屋供不應求而持續上漲。

第一信用合作社(Central 1 Credit Union)高級經濟分析師Bryan Yu指出，溫市獨立屋目前的成交與掛牌比率(sales-to-listing ratio)超過30%，明顯還是賣方市場。他稱目前溫市的房屋供給面仍然非常緊張，樓價看不出有任何下跌的跡象。

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加元匯率降低 買加拿大度假屋成旅遊新模式

據地產市場報告指出，由於加元匯率低企，吸引海外買家投資加拿大度假屋。超過40%國民認為，如果能夠負擔購買度假屋，便會打消夏季出外旅遊的念頭，在加國優美的環境中享受假期的樂趣。

加元匯率降低 買加拿大度假屋成旅遊新模式

由ReMax發表的加拿大優閒物業市場的年度報告指出，海外買家看准加元匯率低，在本國投資購入度假屋，特別是安省的墨斯穀加（Muskoka）、卑詩省威士拿（Whistler）、溫哥華島西岸旅遊勝地吐芬奴（Tofino）、海洋省份的希迪亞克（Shediac）及愛德華皇子島。

當中有不少交易並非海外買家，而是加拿大人撤走國外所得，把資金投入本國市場。ReMax副總裁撒賀表示，2008年美國房地產市道低迷，當地的度假屋拋售，加國人士趁機購入，過去幾年已增值不少。如今加元匯價低，他們乘勢在本國買下夢想的度假屋。各省的度假屋市場非同樣暢旺，例如亞省及紐省等銷售及價格仍然呆滯。

墨斯穀加、威士拿、卡瓦薩斯（Kawarthas）、哈裏伯頓（Haliburton）及華沙加（Wasaga）等地的度假屋市場中位價格及銷售每年均有增長，當中彼德堡和卡瓦薩斯的中位價格上升27.9%。

41%寧願留加拿大度假

從另一個針對地產經紀及公司調查發現，近一半地區的買家計畫部分或全時間出租他們的度假屋，這個趨勢以安省及卑詩省最為普遍。調查顯示，三分二受訪者寧願在度假屋消磨長假期，比前往大城市度假更好。41%的人表示，如有足夠經濟能力在度假屋市場投資物業，他們將會在每年夏季的假期，放棄前往外地旅遊的計畫。

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本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場（6月25日）

 

《金融時報》：中國買家引領美國置業潮　擲金多美國人兩倍

 根據全美房地產經紀人協會報告，從房屋單元數、美元金額和交易價格方面看，中國人是迄今為止美國最大的房地產海外買家。截至今年3月底的一年裡，中國赴美購房者的平均支出是美國購房者的3倍多，平均每套房支付83.18萬美元，加拿大人、印度人、墨西哥人和英國人平均花費均低於該水平。約70%的中國購房者更采用全部現金的支付方式。【閱讀原文】

 

中國香港《南華早報》：大選落幕  英國房價創新高

英國最大房產網Rightmove消息顯示，英格蘭和威爾士地區的平均住宅報價創下歷史新高，原因是5月英國大選結束，計劃征收更高豪宅稅的工黨意外地被保守黨打敗，購房者重新湧入市場。5月10日至6月6日期間，英格蘭和威爾士的平均房屋報價為294,351英鎊，按月上升3％，按年上升4.5%，房價在未來五年或上漲四分之一。【閱讀原文】

 

新加坡《PropertyGuru》： 全球房產市場最低迷地區 新加坡榜上有名 

全球房地產調查報告指南（Global Property Guide）最新調查報告顯示，新加坡已經成為世界上五個最低迷的房地產市場之一。2015年第一季度，新加坡房價同比下降了3.45%，這是該地房市連續第六個季度出現下滑，環比下降幅度為1.12%，緣由是需求和供給雙雙下降。2015年第一季度，新加坡經濟溫和增長了2.6%，高於第一季度2.1%的增長，預計今年增長率將為2%—4%之間。【閱讀原文】

 

美國《福布斯》：外國房產投資者如何改變了加拿大的天際線？ 

多倫多是加拿大的迪拜。多倫多開發商建造了97處住宅摩天大廈，比北美其他任何城市都要多。過去5年的開發商們瘋狂地建造摩天大樓，似乎沒有盡頭。多倫多的房屋供應有限，導致房價急升。2015年3月，多倫多房價同比上升10%。溫哥華也同樣如此。在這個摩天大樓並不常見的城市，共有5個新豪華住宅大樓正在建設中。2014年，溫哥華西區房產的外國買家占比約25%至30%，大部分都是來自中國。【閱讀原文】