2015年1月新加坡房價趨勢報告

2015年1月新加坡私人公寓交易價格繼2014年12月後再度下跌。交易量受到降溫措施影響持續低迷。自從新加坡政府出台多項房地產降溫措施以來,市場成交量被嚴重影響,2015年1月的成交量尚且不足2013年1月的七分之一。

2011年底以來,新加坡政府不斷出台房地產降溫措施,旨在減緩房價攀升,最初這些措施收效甚微。

直到2013年政府增加額外買家印花稅(外國買家在新加坡購買私人公寓現在需支付18%的印花稅),並且執行總償債率框架(個人總償債率不能超過收入的60%),對市場成交量產生了明顯的打壓作用。

然而,這些降溫措施並沒有改變市場的本質。許多買家暫時選擇持觀望態度,相信降溫措施並不會長久存在。而對賣家而言,他們並不願意因現有政策而貿然降低賣價。因而新加坡房價並沒有人們所期待的那樣產生明顯的回落。

私人公寓市場

2015年1月新加坡私人公寓平均價為$1,181 psf,相較2014年12月下跌了2.4%,而與去年同期相比則微升了1.9%。


租賃市場

而2014年12月的每平方尺每月平均租金相較2014年11月下跌了1.4%,而與去年同期相比則下跌了4.0%。


展望

展望2015年,降溫措施應當不會在短期內被移除。不過,若沒有新的降溫措施推出,市場可能會維持在新的平衡點。

查看大圖

 

 

在英國投資移民法案最終修訂版發布前 投資者該怎麽做?

年前,我受邀參與MAC(英國移民事務諮詢委員會)關于移民法規修改更新的討論會。會議主要探討了繼2014年11月6日起,Tier 1 Investor 英國投資移民漲價之後新政策的實施以及出現的問題,內政部也預計將于2015年4月6日發布相應的新移民法規細則。

Tier 1 英國投資者移民項目的概述

Tier 1 投資者移民項目,是爲非歐洲經濟區的公民開放,使得他們和家人可以通過在英國投資至少200萬英鎊這種方式,來英國居住和工作。

只要他們符合相關的投資要求,幷滿足居留上的額外要求,Tier 1投資者及其家人通常在5年後就有資格申請英國的永久居留權(或兩,三年後,如果他們采取加速路綫之一)。在英國居住滿5年後,包括至少1年的永久居留,Tier 1投資移民有資格獲得英國國籍。

2014116日起Tier 1投資移民項目法規調整

繼MAC在2014年發表的一份報告,英國內政部在11月6日宣布對Tier 1 投資移民項目做一些調整,其中包括:

  • 提高了先前的最低投資門檻,100萬英鎊。現爲200萬英鎊
  • 投資金額的全部都應用于購買在英國正常運營的公司的股票或債務,以及英國國債。而不是先前的75%(其餘的25%可以投資英國房地産
  • 取消了保持投資總市值不低于最初投資門檻的要求

最新變化的問題

在以上的調整宣布後不久,一些實際問題立刻顯現。

儘管內政部意在取消所謂的“補倉”要求,即維持投資的市值不變,可是新的要求仍然變相地達到了維持投資市值的結果。新規定指出,當一個證券被出售時,Tier 1投資者必須以該證券的成本價購買另一個符合要求的證券。

舉例

投資者最初以10萬英鎊買了一支債券,隨後以8萬5千英鎊賣出。那麽這個投資者必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。同理,如果投資者最初以10萬英鎊買了一支債券,隨後以11萬5千英鎊賣出。那麽投資者仍必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。

內政部又提出進一步的要求,即購買新的證券必須在同一報告期內完成。根據以往的移民條例,投資者允許在下一個報告期結束之前對其投資賬戶進行“補倉”。

意見反饋

在MAC的討論會上,一些移民顧問、投資經理和私人銀行對內政部的新條例做了意見反饋。他們認爲新條例過度複雜,很難執行。尤其是投資者在買賣了數次以後,就很難記錄每個證券的購買價,特別是同一個證券在不同的時間以不同的價格買入的情况下,投資者很難確定該證券的成本價。此外,要求投資者在同一報告期內補倉,這可能會迫使投資者在金融市場表現不佳的時候追加投資。

總之,業內人士認爲這些變化將會打擊高淨值人群申請英國投資移民的積極性。此外,投資者可能會采取非常保守的方式來投資,采取“買入幷持有”的策略,從而導致他們100%投資到英國國債。

這違背了MAC的建議。移民法規應該鼓勵Tier 1 投資者移民像”普通”投資者一樣,投資于多元化的産品。

內政部諮詢

針對這些反饋,內政部成立了一個工作組,由移民律師、私人銀行家和投資經理來審查新的Tier 1投資移民法規。在工作組的討論中,內政部明確了其投資移民項目的目標:

  • 鼓勵多元化分散的投資策略,而非之前的以國債爲絕對主導的策略
  • 取消了維持投資市值的規定
  • 確保投資者在整個投資期中,持有符合要求的投資産品

修訂提議

經過數次工作組的討論會,以下折衷提案已交付內政部:

  • 引進了維持本金的要求。換句話說,一旦Tier 1投資者將200萬(或500萬,1000萬)投資到了允許的投資産品後,在英國生活期間,所有的本金必需維持投資狀態。

如果一項投資虧本賣了,不應該要求以前項投資成本價購買新的項目。這種情况,應該要求Tier 1投資者以這項投資的出售價來購買新的投資。就此提議,內政部擔心這會影響到投資本金,因此工作組進而又提出,如果一項投資以盈利出售,投資者應當按照出售價來購買新的投資。換句話說,投資者應該把盈利的部分保留在其投資賬戶中用于再投資,而不可以把盈利部分提出。

·         當一項投資被賣出後,Tier 1 投資者應當在下一個報告期結束之前,或者6個月之內,兩者取其近,買入另一項符合移民法規的投資。 

投資本金不能用于支付管理費,交易費或各種交易中所産生的稅賦,這些稅費會使最初的投資本金低于規定的投資門檻。然而,如果Tier 1 投資者在一開始投資超過 200萬 (或500萬,100萬),這些稅費可以從超出投資門檻的部分中支付,前提是超出的部分必需在稅費生成之前投資。舉個例子,如果一個200萬英鎊的 Tier 1 投資者實際投資210萬,那麽10萬英鎊以內的稅費可以從投資賬戶中支付。

·         Tier 1 投資者應該可以從投資賬戶中提取利息和股息收益。

工作組和內政部一致認爲以上的修訂提議合理地權衡了內政部的兩個宗旨:允許Tier 1 投資者作爲一個“普通”的投資者;確保投資者在英國居住的整個期間,維持其投資狀態不變。

接下來的步驟

內政部已經同意接受這些建議,現在需要等部長的批准。內政部因而起草了移民法規草案,由該工作組審查。該小組提出了一些修改,以確保法規草案完全反映他們的建議。雖然,目標是讓這些新規則從2015年4月6日起生效,內政部提出追溯變化到2014年11月6日。

因此,任何在 2014116 之後申請的 Tier 1 投資者,都可以按修改後的法規投資。爲了推動這項工作,內政部已承諾在正常的316日截止日期之前,發布46日的移民規則修改。

內政部還同意進一步參與未來在Tier 1 投資人項目上可能的變化。

個人解讀

·       內政部承諾在2015年3月16日之前會公布最終修訂好的Tier 1投資移民法案。因此筆者建議2014年11月6日之後投資的移民需要注意的是:

1.  在英國居住期間保持其本金 (200萬,500萬或1000萬)投資在內政部所允許的投資清單上。

2.      和老法規不同的是,新法規不再需要Tier 1投資者在投資賬戶的市值低于最初投資門檻的時候,追加本金,即 “補倉”。

3.      如果投資者出售一項投資,他/她必須在下一個報告期結束前,或6個月之內,以出售金額再購買一項新的投資。以避免在市場不景氣的情况下被迫加大投資。

4.      投資本金部分不能用于支付管理費,交易費和交易産生的稅賦。實際操作上,投資者應在投資賬戶中放入超過投資門檻的一部分金額用于支付這些稅費。

 5.      投資者可以從投資賬戶中提取債券利息或股票分紅。

買賣中産生的盈利部分,或叫資本增值部分,必須保留在投資賬戶中用于再投資,而不可以提取出來。

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣,有疑問的讀者也可加【劉律師微信】:LIU07888088168進行探討。

 

2015年1月加拿大房價趨勢報告

1月份加拿大房價較上月下跌1.1%,均價為401,143加元。加拿大樓市在新年伊始有所降溫,但過去壹個年度仍然增長了3.1%。

在銷量方面,1月加拿大房屋銷售量進壹步下滑,主要是由於阿爾伯達省和薩斯喀徹溫省的房地產市場降溫。CREA)公布的數據顯示,在全國範圍內,1月份的房屋銷售量比去年12月下降3.1%,與2014年1月相比,今年1月的銷售量下降2%。

值得註意的是,加拿大央行和IMF今年先後表示了加拿大房價已經被嚴重高估,但是隨著全球經濟漸漸恢復活力,以及利率“正常化”,市場仍能向著“軟著陸”方向發展,因此我們認為加拿大房地產後市仍將穩步發展。

此外投資者應註意,加拿大的房市降溫應該區別對待,比如在華人最多的多倫多和溫哥華,房價依然堅挺。

查看大圖

2015年1月最新美國房價走勢

1月份美國房價略有下跌,較上月下滑0.4%,與1月份相似,刨除掉季節性因素,整體仍保持平穩態勢。本月美國房價的均值為179,500美元,同比增長5.4%。

值得註意的是,中國買家最為關註的幾個都會區房價全線下跌,但跌幅都不大,洛杉磯都會區表現最為弱勢。與上個月全線上漲的態勢形成鮮明對比,加之成交狀況不甚理想,還是顯示出了美國房地產復蘇仍不穩固。

在成交方面,美國1月成屋銷售總數年化482萬戶,創去年4月來新低。美國1月成屋銷售環比大跌4.9%,西部地區跌幅最大。而當月房屋庫存上升0.5%至187萬套。美國各類舊房銷售中間價約為每套19.96萬美元,同比上漲6.2%。

總的來說,由於房屋供給偏少,以及房價漲幅超過通脹速度。盡管低利率吸引了很多潛在買家,但是由於缺乏足夠的庫存,不少買主推遲了購房決定。

在其他房價指數方面,美國12月S&P/CS20座大城市房價指數同比+4.46%,預期+4.30%,前值+4.31%。具體到各個城市,所有20個城市房價12月份均同比上漲,其中舊金山上漲9.3%居首,邁阿密上漲8.4%其次,漲幅最小的芝加哥上漲了1.3%。

查看大圖

 

 

競爭太激烈 華人老師在加拿大大學不好混

要想進入北美大學做教師,除了必須擁有博士學位,當然最好是美國、加拿大或歐洲名牌大學的學位,同時還要有三位學者強有力的推薦信及豐富的教學經驗。其次是人脈,即能夠拉到項目,找到錢。如果找不到錢也不大可能獲得終身教授。第三,說國外人際關系簡單,那是相對而言。大學裏的關系相當重要,有關系網才能發文章,發文章還必須發到位,如果文章發不到位,會影響到日後搞科研拉項目。有這幾個條件擋路,華人在北美大學的教師之路注定不會一帆風順。

競爭太激烈 華人老師在加拿大大學不好混

臨時工一樣的大學講師

晚七時,課進行到一半,坐在第一排的一位年長女學生突然走上講台挽住教授胳膊,教授面露尴尬對學生:“抱歉”,然後輕輕扶著這位老學生重新回到坐位。課繼續進行……這一幕發生在多倫多一所大學的“環境研究”專業的課堂上。

當我站在100多人的教室後面時,他正在講台上來來回回,他在踱步。周圍的學生告訴我說這是他講課時的常態,也是他一天中僅有的健身時間。(後來他對我說,他只能在同一時間進行這兩件事,好在講台足夠長。)

他是一個思維慎密的學者,很久以來,事業與生活在他身上進行著雙重博弈。學生們稱他爲查理黃。查理黃是長著東方面孔的一位華裔學者。而課堂上的年長女學生是他患有輕度癡呆症的太太。多雪季節,他帶著一頂優雅嵌灰邊的黑色禮帽,穿同樣灰色長衣,腳踩黑色平底短靴,緩步走過綠草坪時,很像電影中的男主角。

查理黃在這所大學裏有一份說不清是part-time還是full-time的工作,他是這所大學環境專業的講師(lecturer)。查理黃告訴我,北美大學所有的職位都會比中國大學同等職位高一級別,講師相當于中國大學裏的助教(AssistantProfessor),雖說高一級別,但北美大學的這一職位意味著臨時性、輪候式、不穩定。查理黃全天侯盯著郵件,聽到召喚就來上課。

加中來回跑的終身教授

多倫多downtown,晚七時,我與馬振中會面。他的語速極快,要集中精神才會跟得上。他從溫莎坐火車趕來,此次來多倫多是爲國內“清華大學在加國舉辦的“第兩期國際高級工商管理總裁班”授課,目前他是 加拿大溫莎大學商學院終身教授,管理與組織系主任,博士研究生導師。

溫莎大學商學院終身教授馬振中

他告訴我,其實他剛剛從國內回來,短短兩星期往來于國內四座城市:北京、上海、廣東、 天津,幾乎每兩天輪換一個城市,他的健身訓練和遊泳同時在時差中進行,我問他怎樣進行?他說睡不著就去酒店健身房,即便在零晨。

大學老師的門檻有多高?查理黃原本最想進入的是加拿大倫敦的西安大略大學,當年他曆盡周折兩年也沒能進入,有幾次都是超過100多人申請一個職位……馬振中博士透露另一個重要門道:“一般情況下,只有在大學裏有位置時,才有重新招新人的可能性”。

大學裏的“終身”究竟有多重要?

查理黃的社交能力似乎不算差,不過與本地白人或印度人相比他申請項目研究經費非常難,不只是語言文化或人際關系方面的問題,一些說不清的原因總是牽纏其中,就在兩個月之前我與他聯系采訪事宜之後,他的合同即將終止,而與此同時,他卻得知獲得Assistant professor(助理教授)的資格,這消息于他而言,簡直就是天降喜訊。

查理黃博士畢業後進入這所大學,先做lecturer(講師)長達五年。這個職位包括協助教授批改作業和輔助學生做各種作業,也包括講課在內。查理黃說, 講課本身並不害怕,開始學生不到50人,後來超過100多人,不用母語對話筒講課,還要力戒口語表達,面對各種膚色的外國學生,單就講課這一項,他的壓力持續有兩年多。

爲能聽懂各國學生口音,他花錢請一個本地加拿大搞播音的專業人士做家教,還特意利用學生上門提問題的辦公室作爲自己談話時間(Office hours),有意糾正發高聽力。

查理黃的太太也許是這所大學最老的女生,她是一個輕度的癡呆症患者。

如果不是他們互相攙扶著走出教室她也許會徑直走到對面小河中央,如果不是在同學目光的護送和他溫柔控制下她很可能大聲唱起歌來。醫生說若能在親人照料下也許活很久。查理黃的職位是可以承擔太太住院和看病賬單的大部分,剩下的一部分則由聯邦 醫療保險承擔。

盡管雙重保險,查理黃還是想親自照料太太。 如果爲了掙錢,他也許不會拚命留在大學裏。查理黃喜歡這個大學職位,雖說清貧,雖然他獲得的助教資格過于漫長。查理黃是通過極爲嚴格的考核後才得以進到這個位置。

幾年前,查理黃只能教初年級課程,講師的職位也就是客座教授,只爲學生輔導,只上課,不搞科研,並且不 算在學校教師的體制內。他的文章被拒5次才得以刊登在指定專業學術刊物,也正是因爲這篇文章他才得到這個助理教授職位。這些學術刊物是經由專業委員會嚴格 篩選分類出來的,根本沒有空子可鑽。

這個助教職位覆蓋他多年來的全部辛苦,當然,他的終極目標是終身教授。權威機構數據顯示,全加拿大高校教授白人占87%,其他是少數族裔,華裔占4%左右。而在前些年,好多認識查理黃的華人朋友說他是走入主流社會的人,不過 學校裏的洋面孔占絕大多數,暗自欣喜之後,他還是不太好意思對那些機修工或油田工人和伐木工人說出他的年薪,當然現在不同,不過,助教如果變成終身助教或 往上升一級還需要有更艱辛的路要走。

馬振中博士現在已經拿到終身職位。他說,從助理教授到副教授要有6年左右的時間,每年都要評估,3年終期評估,到第5年時可以開始申請。助理教授也有終 身,副教授也有終身,“終身”是北美大學學術自由和思想獨立的基本條件,如果沒有終身職位制度,那些發表不受社會歡迎學術觀點的教授很有可能被解雇,轉而會爲保住飯碗盡全力取悅于上級或公衆。

北美大學之所以能留下真正的人才或者說但凡博士畢業都想進入大學的原因就是由于有這個重要原因:學術自由度。因爲, 終身教授制度能保證學界知識分子獨立思考精神、自由批評空間,充分發揮高等教育對于整個社會的批評功能。持有“終身”的人,即表明你是具備這個潛力在大學 裏一直工作到老,生活到老,教學到老,安穩到老。

多倫多是座大學密集的城市,每所大學授予終身教授的標准也微有差落,一些基本要求也不盡相同。首先要在校全職工作超過6年以上,其次要在全球或有名望的大 學出版社出版一本或兩本專著,第三要在本領域權威或頂級學術雜志上發表5篇以上文章,並且必須要有知名專家和知名教授肯定你的學術成果,同時,還必須得到 學生的普遍擁戴和專家評審委員會一致通過,全心全意地爲本系、本學校和校外社區盡職服務。

除此硬性規定,看不見的隱性因素和潛在規定,比如種族、性別、院 系政治和人際關系,關礙重重,任何一個環節的忽視都會前功盡棄。學校裏也有一些感覺渺茫的53歲就去領取退休金離校的。查理黃對自己未來“終身”的地位持肯定態度,他說他一定會掃除達到頂峰的所有障礙,拿下這個鐵飯碗,到那時,人生就是百事百順,生活便是衣食無憂。

回國好還是留下好?

實際上,像馬振中博士這樣作爲一個管理100多人的管理組織系主任在北美華裔中並不占多數。據馬振中博士講,回到國內大學真正學管理專業的人其實不多,而是純理科專業的居多,拿不到終身回國能拿到一官半職也不錯,照樣能成就事業,只是個中酸楚自知不言罷了。

查理黃自從做助教後,漸漸與一些國內同行斷了聯系,甚至是師出同門的博士同學,一並丟掉原本那一層傳承,當然這並不是普遍意義人們所想的那樣,而是國內同 行感興趣只是北美大學裏的各種雕像Logo和特色建築,或人文氣息或和校園學生活動招貼、草地休閑等等,無論高下之分,而是對話角度或平台産生變化。

在北 美大學體系中,個人能力與學術水平完全不是一回事。個人能力要求你的ppt要做得漂亮逼人,你要在大小學術圈子裏的口碑要超出一般,你的社交效果要能放大 你的學術水平。你的聰慧要在相關領域成果剛露面立即有靈光轉換,你要能在數據上把握確鑿使評審點頭進而使文章迅速發表全球刊物。

查理黃自謙地表示,自己生 存能力一般般,學術水平雖說可以但不據一流,他只剩下笨人的努力和執著,何況身邊還拖著個“最老的學生”。他說無論如何他都會在這所大學裏堅持下去,他喜歡這裏的氣氛,學校裏的本科生基礎數學能力普遍弱于中國同等學生,但研究生階段獨立研究能力普遍高于中國同 級別學生,甚至能獨立講解全課程,搞編程的更是邏輯思維能力超強。

體系龐大的副教授、不同類別的助教、批改作業者組織,教授和助教提供的課外答疑時間,相 關院系,學生宿舍,學生內部裏的“學習班”“解題班”和各類名目繁多的“小組”等,一種氛圍造就課題執行驚人的效率。查理黃以上海留學生身份來加拿大讀書,從中國重點高中重點大學死磕到北美碩士博士讀下來直到進入這所大學,卻發現原來精神原子彈暴發地在此

學術狂人是大 學裏的博士學者和教授們,他們格格不入的學術偏執狀態時時讓人擔心過勞死隨時發生在身邊。一些艱深大部頭的學術文獻能立即讓一些學者們有攻克它的主人心 態,其間自然不乏産生學界領袖,學術方向就此生成,這種氣息必然影響其下學生。查理黃說他就是愛上這樣的大學。

這種環境中産生的“學霸”把學術放在第一位,不這樣就會轉爲邊緣人或出局,所以通常是200多人爭一個終身教授的職位並不希奇。這種“學霸”與上述的“個人能力”會不會發生矛盾呢,事實上,一個“學霸”必然要有與他相匹配的能力才會成爲學界領袖。查理黃生活中穿梭在教學與家庭之間。通常情況下,早餐在背景音樂“狂沙萬裏行”中進行,同時他要准備下午四五點的晚餐,他爲她准備好換洗衣服和一條化纖褲 子(雙腿的褲管都能自動拉開),另外還有紙尿褲,他扶她上洗手間,他爲她刷牙洗澡。

沒課在家時,他用一條粗繩把她的一只手系在自己的皮帶上,她會坐在他腿 上撕扯書稿,他會重新謄寫。他定期料理家中雜事,與醫生溝通。爲保證都能睡個好覺,他放她到花園,她會提著一箱子垃圾爬上來。她偷藏他的書,他甚至要花幾 小時找出。一個星期前,她躲在角落偷笑,他從壁櫃底翻出她囤積的大量糖果,于是他們開心地相擁入睡。

只有當她坐在他的課堂上,她與正常人沒什麽兩樣,她還 是有著迷人的笑容和苗條的身材,還是舞會上舞到最後的那個人。簡單生活簡單追求,學者查理黃一邊在鍵盤上敲論文,腦海中閃現小魚、小蝦似的靈光,他擡手彈太太一個響腦殼,隨後親親太太的手,轉身拿一杯涼啤酒就著清風 明月猛喝,窗外草坪上孩子們的足球玩得正歡,園子裏小狗和松鼠互相調笑,酒精上頭,查理黃湧出新想法立即輸入計算機,丟下計算機衝衝上樓看上五百頁書,去趟洗 手間聽聽音樂,伸個長長的懶腰,環顧一眼整潔的房間,看看身邊傻呆呆女孩兒,查理黃突然躊躇滿志了。

否決查理黃觀點最傷人的方式是說他“太學術”。因爲他不能全部參與各類型學術會議,不能常與鄰居或朋友會面,也不能去其他國家或城市搞學術研究聽講學。焦 慮仍然對于查理黃是長久的,不過,有時,他倒認爲焦慮會讓他保持清醒或更新,查理黃遊走在煎熬和品嘗小快樂中,他想保有尊嚴。

浏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大,了解加拿大房産投資獨家專業解讀。

加拿大多倫多獨棟價格突破100萬元

多倫多房價差距不斷拉大:雖然公寓價格下降,但是獨棟的房價卻急劇攀升。

加拿大多倫多獨棟價格突破100萬元

多倫多地産局公布的最新數據顯示,多倫多獨棟的平均價格已經超過了$1 million,而公寓的價格在不斷下跌。

今年2月份,多倫多獨棟房屋的均價爲$1,040,018,比去年同期相比上漲了8.9%。與去年2月份相比,大多區的房屋總銷量增加了11.3%,表明民衆對住房需求的增加。

其中,郊區905區的房價也有較高上漲,獨棟的均價達到$694,285。

但形成鮮明對比的是,公寓的價格在不斷下跌。雖然公寓銷量增加幅度高達12.4%,但是公寓的均比一年前降低了0.9%(達到$369,655)。

數據表明,面對供過于求的局面,多倫多房地産開放商放緩了新公寓的建造步伐。

905區的公寓價格比去年上漲了10.9%,達到$322,055。多倫多市區和郊區之間的差距不久將消失。

由于通勤路線附近土地不足、新的開發原則要求建造高密度住房,所以開發商不斷放慢獨棟建造速度。

多倫多一年新建的獨棟數量減少到10000幢左右,而10年前的數量是它的兩倍。

浏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大,了解加拿大房産投資獨家專業解讀。

加拿大多倫多老宅區700呎平房104萬賣出

多倫多地産局最新一期的月報指出,雖然二月份本市遭遇了數十年難遇的極寒,但是房地産市場出乎尋常地火爆,市內獨立屋單月均價首次突破百萬元大關。

加拿大多倫多老宅區700呎平房104萬賣出

僅僅是月報和數據,不免有蒼白。下面的這個房子,則能清楚的讓我們認識到現在的多倫多房地産市場有多麽狂熱。

本市Leaside社區(Eglinton 以南,Bayview 和 Laird 之間,一個著名的老住宅區)朗姆西路(Rumsey Rd)228號,宅基地(lot)25.5×140英尺,房屋使用面積787平方英尺(73.1平米)。這樣一幢比很多公寓單元還小的平房,在加拿大的二 線城市,即便是在市中心,價格也不過30到40萬。

那麽,它在多倫多賣多少錢呢?

今年的2月8日(星期天),這所平房挂牌出售,叫價79.9萬元。雖然現在在多倫多市內獨立屋很吃香,但是這種微型房,宅基地也小,挂這麽高的價格,是不 是有些離譜?對此,經紀人麥克馬斯特(Ernie MacMaster)信心滿滿地表示:“這房子地段好啊。交通方便,離科學館又近……叫價80萬不算過分。”

可是,接下來發生的事情仍讓這個資深經紀大跌眼鏡。

就在挂牌的當天,多倫多遭遇了雪暴,可竟然來了100多號看房的人。由于房子太小,容不下那麽多人,于是麥克馬斯特只好在門口扯了一根繩子,每10個人一 組放進去看房。看著門口幾十號人排著隊站在大風雪中,麥克馬斯特實在過意不去,就又貼了一張大字報:“謝謝您的耐心等待”……

第二天雪是停了,但是極寒又來了,氣溫陡降至零下二十多度,可竟還是來了幾十個來看房的人。麥克馬斯特算算,幾天下來已接待了近200個來看房的客人。這位資深經紀難掩喜色:來了這麽多潛在買家,爆發搶offer大戰是肯定的了,傭金那自然水漲船高。

僅僅四天過去,這個微型房就易手了,成交價105.1萬元,比叫價高了25萬元之多。賣方經紀的傭金比例一般是2.5%,這意味著麥克馬斯特額外得了6千多塊錢。

多倫多地産經紀帕薩利(John Pasalis)表示,房市在隆冬二月出現如此火爆的行情不算罕見。在每年頭兩個月,市場內的買家數量很高,可是挂牌量卻居于年內的最低點。特別是今冬天 氣著實糟糕,這也讓很多賣家推遲了挂牌的計劃。市場內存貨量減少,造成了今年二月房市異常火爆。

受供小于求的影響,今年二月大多倫多地區的房屋均價已達到59.6萬元,年同比增長7.8%。在市內(即416地區),買家對獨立屋的需求異常強勁,可挂 牌量卻比去年下降了8.7%,這帶動市內獨立屋銷量在今年二月年同比大增16.9%,均價勁漲8.9%至104萬元。其結果就是,上文中的那種微型房屋, 都能賣出百萬元的高價來。

要知道,多倫多房市的高潮期並不是隆冬二月,而是春、夏兩季。看到這裏,相信很多人心中升起了一個大大的問號,二月房市就已經這麽火爆,那麽今年春夏的行情會怎樣? 

浏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大,了解加拿大房産投資獨家專業解讀。

倫敦房價連年上沖 成犯罪分子洗錢最佳工具?

倫敦市長約翰遜說,國際犯罪集團和團夥已設立人頭公司的方式在倫敦購買房地産作爲洗錢工具。

倫敦地區房價連年上沖,成爲了犯罪分子心中洗錢的最佳工具,不但保本而且還可以擴大收益

推薦房源:倫敦3臥4衛新房的房産

他呼籲英國政府提高向價值200萬英鎊以上住宅所徵收的“豪宅稅”。

有報道說,大倫敦地區內有36000多個房地産的擁有者是設立在英國海外屬土的所謂境外公司,這些公司的背景與資料難以爲外界所知曉。

例如一家在英屬維京群島的公司可以購買英國境內的房地産,但是無需披露實際擁有者的身份。

而反腐敗組織“國際透明”所發表的報告則是說,倫敦西敏寺區內有1/10的房地産是登記在外國公司名下的。

負責打擊大倫敦地區犯罪的蘇格蘭場則承認,他們目前調查涉嫌貪污腐敗或者不法所得的倫敦房地産總價達到1.8億英鎊。

連續攀升

倫敦房價連年上沖,成爲了犯罪分子心中洗錢的最佳工具,不但保本而且還可以擴大收益。

例如在倫敦北部的主教小街(Bishop Ave)就有一棟售價1400萬英鎊的豪宅,這棟豪宅的主人被指稱是現在正面臨俄羅斯、法國、烏克蘭、哈薩克斯坦等國引渡要求的阿布列亞佐夫。

被這些國家指控掏空公司資産的阿布列亞佐夫宣稱這棟豪宅不是他的財産,但是經過英國調查單位抽絲剝繭,查清了整個境外公司金錢往來的脉絡之後,英國的高等法院裁定阿布列亞佐夫是實際的買家。

據稱雖然洗錢很少被英國司法當局起訴,但是也有一個實際案例,就是曾經在尼日利亞擔任州長的埃伯利,他在任內將當地的石油收入歸爲自己所有,不法所得達到數百萬英鎊。

2012年,英國刑事法庭判定埃伯利詐欺和洗錢罪名成立,警方調查的資料顯示他在倫敦北區擁有一棟價值兩百多萬英鎊的豪宅,另外還在倫敦西區擁有一間價值不菲的公寓樓。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國,瞭解英國房産投資獨家專業解讀

全美十大宜居城市榜單出爐 妳想住哪兒?

在美國,因為職業和生活等因素在不同城市和州之間搬家不是什麼稀奇事兒。如果你想在美國尋找一個安全、工作機會多且休閒生活豐富的城市作為居住地的話,下面這個榜單值得你參考:專門進行排名報導的媒體「Telegraph Today」總結了全美10大最宜居城市排行榜(排名不分先後),哪些城市是買房居住的首選呢?

1. 檀香山

以旅遊業為主的經濟,美好的天氣和海灘,誰不想住在夏威夷?夏威夷是哪個國家的?

夏威夷檀香山被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:檀香山4臥4衛別墅

2. 明尼阿波利斯

對於家庭來說,這個城市犯罪率極低,並且有很好的教育系統,此外房價也很合理。

明尼阿波利斯被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:明尼阿波利斯4臥4衛住宅

3. 俄克拉荷馬市

這是全美為數不多的就業市場仍在穩步增長的城市之一。此外,這裡的天氣也不錯,民眾之間也很友好。

俄克拉荷馬市被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:俄克拉荷馬4臥3衛別墅

4. 博伊西(Boise)

愛荷華州首府博伊西是個小城市,但這裡卻有不錯的職業發展機會。此外,如果你是個熱愛戶外運動的人的話,這個城市是不錯的選擇。

博伊西被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:博伊西5臥4衛房產

5. 西雅圖

雖然老是下雨,但西雅圖是美國平均教育水平最高的城市,這裡超過50%的民眾有本科或本科以上學位。

西雅圖被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:西雅圖學區別墅

6. 奧古斯塔(喬治亞州)

這裡的自然環境十分寧靜,而且房價和生活開銷水平極低。因為靠近亞特蘭大,所以這裡的就業情況也不錯。

奧古斯塔被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:奧古斯塔4臥2衛住宅

7. 聖地亞哥

聖地亞哥是個富裕的城市,這裡只有13%的人口在貧困線以下,此外,適宜的天氣也是人們選擇搬到這裡來的重要因素。

聖地亞哥被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:聖地亞哥5臥3衛別墅

8. 奧斯汀(德州)

多元化的文化,絕佳的空氣質量以及多個高科技公司的湧入,使得奧斯汀的受歡迎程度在近幾年內飆升。

奧斯汀被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:奧斯汀4臥4衛豪宅

9. 奧馬哈(內布拉斯加州)

奧馬哈是全美最科技化的城市之一,此外這裡人口密度低,而且經濟也在蓬勃發展。

奧馬哈被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:奧馬哈2臥2衛住宅

10. 波德(科羅拉多州)

科羅拉多州的經濟向來不錯,此外,在波德還有許多休閒活動等著你,比如滑雪。該市的生活成本很合理,適合大家庭居住。

波德被評為全美十大宜居城市之一,推薦房源:波德5臥2衛住宅

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國,瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

 

 

悉尼生活質量冠澳洲 全球排第10

一份最新全球調查將悉尼評為澳洲生活質量最高的城市,稱悉尼的生活質量在全球排名第10。雖然墨爾本是澳洲最出色的藝術和音樂文化聖地,但在生活質量方面,悉尼的老大地位依然無法撼動。

美國美世公司(Mercer)最新發布了《2015年城市生活質量調查》排名,悉尼被評為澳洲城市中生活質量最好的城市。悉尼在美世的這個排名中連續第二年排名全球第10位,墨爾本上升1位至第16位。

這項調查分析了全球230個城市的數十個生活標准因素,包括犯罪、健康、水質、氣候、基礎設施、交通、政治穩定性等等。

其他排名較前的澳洲首府包括珀斯(22)、阿德萊德(27)、堪培拉(30)和布裡斯班(37)。

鄰國新西蘭的主要城市排名比澳洲更靠前。美世將奧克蘭的生活質量評為世界第3,而首都威靈頓則排名第12位。

悉尼被評為澳洲生活質量最高的城市

全球生活質量10佳城市:

  1. 維也納
  2. 蘇黎世
  3. 奧克蘭
  4. 慕尼黑
  5. 溫哥華
  6. 杜塞爾多夫
  7. 法蘭克福
  8. 日內瓦
  9. 哥本哈根
  10. 悉尼

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。