澳洲財長秘書弗雷澤（John Fraser）認為悉尼房價飆升是低利率及富裕中國投資者造成的，但這些因素也令全球其它城市的地產變得昂貴。
弗雷澤指出，悉尼港（Sydney Harbour）及其它地區房價暴漲與倫敦及紐約的情況相似。認為原因包括超寬松貨幣政策及資金流出中國的他說：“這是全球現像。”
弗雷澤稱其並不把澳洲房市列為經濟的高風險，他已跟去年宣布打算對向更有風險市場及投資者提供貸款作出限制的銀行監管部門交談過。他說：“我自信它們采取的措施會有效。”
弗雷澤表示，越來越多人意識到，財政整頓是必須面對的局面，不過，當前澳洲經濟的AAA評級很穩固。被問及澳元價格下跌的影響時，弗雷澤暗示只依賴貨幣貶值來刺激經濟是很愚蠢的。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
英國投資移民政策始于1994年，早期只是歐美國家的申請人，近幾年中國的申請人持續增多，目前申請人最多的國家是中國，俄羅斯和印度。2011年4月英國政府爲了吸引高資産人士，實施了新的投資移民政策， 創立了永居的快速通道即申請人投資500萬英鎊，可以三年拿到永居；投資1000萬英鎊，最快兩年申請永居。
目前申請人最多的國家是中國英國投資移民申請需要滿足的條件
依據英國移民法的簽證條例，主申請人年滿16周歲，無犯罪記錄，孩子年齡不能超過18周歲。主申請人名下擁有200萬英鎊或等額其他貨幣的現金，幷且可以將這筆錢投資到英國，即可獲得三年的‘投資移民簽證’，然後續簽兩年，五年之後可以申請永久居留。
申請人擁有幷能够在英國投資不少于200萬英鎊的合格 投資即購買英國國家債券、股票或上市公司，但不包括投資房地産，銀行等金融機構存款。原則是要求資金以最直接的方式形成投資，來促進英國經濟的發展。申請人必須以自己的名義投資200萬英磅，通過離岸機構做出的投資不算合格投資。
其次，要有足够的資金能够維持自身和家屬的生存，不申請英國政府救濟。再者，要有意將英國作爲長期居住地，同時申請人沒有被限制到英國以外的地區居住，但是一旦移民局獲悉申請人的主要居住地在英國以外，申請人的申請將會被拒簽。
對于想快速獲得永居者，也可以走快速通道，例如申請人投資500萬英鎊，最快三年可以申請永居；或者申請人投資1000萬英鎊，最快兩年可申請永居。
申請人的配偶和未成年子女可以作爲附屬申請人配同一起前往英國，可以和主申請人一起獲得英國定居簽證。
另外，需要注意的是居住要求，申請人一年要在英國住滿180天才能申請永居，這條要求對于不少投資移民的申請人是個挑戰。如果申請人五年期間不能滿足居住要求，只要一直保持在英國的投資,其移民居留是可以一直續簽的，直到决定要申請永居的時候再去滿足居住要求即可。
對于投資來源方面的要求是投資資金必須是申請人自有資金，而非任何他方資金。接受贈與的資金或公司股份可以接受，但必須證明這種贈與是合法且真實的，因此，一份不可撤銷的贈與契紙是必要的，內容足以證明申請人對資金有完全的控制權;
申請投資簽證續簽的條件
對于兩百萬英鎊的投資人，三年簽證到期前需要向移民局申請簽證延簽，只要滿足以下條件即可續簽兩年：首先，投資額已按照要求投入，幷會繼續投在英國。其次，一年在英國的居住時間至少有180天。第三，有充足的資金支持本人和家屬的生活，無需領取社會公共福利。
投資移民簽證的優勢分析
此類簽證審批速度快，成功率高。對主申請人無管理經驗和背景要求，也沒有學歷，英語語言和生活費證明等要求。申請人在英國期間，其子女可以獲得英國國立學校免費的中小學教育，而獲得永久居留後享受和英國本地學生同等的大學學費待遇。
另外，投資期間除了居住時間要求，沒有其他投資的法律限制，例如公司創立，稅務或雇傭等。因此，此類簽證適合有意投資英國但又無意創業和經營管理，同時又可拿到英國身份的富裕人士。
中國買家推高澳房價?
根據中國房地產網站居外網最近的統計數據，近年來中國已經成為澳大利亞房地產外國投資的主要來源，預計2015年來自中國投資者的需求將進一步增長。該網站將澳大利亞作為僅次於美國的中國投資者的頂級投資目的地。
英國東英吉利大學（The University of East Anglia）爲學生提供了在課間休息時間“小憩”的場所，以便學生“充電”後，精力充沛，可以更好地應對學業和課業。
東英吉利大學的學生會說，該校的“小憩處”是在英國大學校園中的首個。
這一理念來自于美國的一所大學，一名美國大學生爲學生設計了可以睡一小覺的設施和場所，幷由該校的心理系負責管理。
而坐落在諾威奇市 （Norwich）的東英吉利大學讓學生可以提前預訂40分鐘小睡的時間段，或者可以當天有空位現定。
休息區是經過特別設計的，裏面包括沙發床、枕頭、遮光窗簾、眼罩等設施。
該休息區每天從中午12時到晚上6點之間開放，幷設有CCTV監控錄像。
學生會人員表示，大學繁忙的學習生活使學生缺乏睡眠，因此，這個新設施將能够讓學生有效的“充電”，希望它能帶來“巨大的正能量”。
該學生會人員還說，這樣做學生的警覺率明顯提高，記憶力也增强，最終希望能够取得好成績。
但是，如果有的學生希望能休息長于40分鐘的話，學生會的建議是，還是回家去睡吧。
加拿大移民快速通道(Express Entry)移民系統第三回甄選結果出爐，共發出849張「移民申請邀請」(ITAs)，較前兩回多出9%。合格分數則從818分略降為808分。未獲合格聘書或省提名(PNP)的申請人仍無緣獲邀。
「快速通道」移民第3輪甄選 合格分數降為808分移民部20日公佈快速通道移民甄選系統最新一輪結果，共發出849張「移民申請邀請」，較前兩回的779人，多出9%，合格分數也從第二回的818分略降為808分。
快速通道第三輪甄選，發出849張「移民邀請」，分數降至808分。圖為移民部長亞歷山大。
獲邀者有60天時間向移民部提出移民申請，最快可在半年內取得移民身份，逾期未遞交移民申請書者，邀請函將作廢。
儘管第三回人數增加，分數降低，但獲邀申請移民者全部是已獲合格僱主聘書或取得PNP提名，取得額外600分的申請人，其他僅憑個人學經歷與語言能力進入意願表達(EOI)人才庫的申請人還是無緣獲邀。
從最低分808分來看，扣除額外取得的600分，等於某些獲邀申請移民者在總分600分的「人力資本/配偶因素(500分)」與「可轉換技能因素」100分)」(human capital/spousal factors and skill transferability)中，只能取得208分。
難怪那些學經歷與官方語言能力俱佳，總分高達500多分，卻因無法通過「勞動市場衝擊評估」(LMIA)取得僱主聘書或取得PNP提名者，只能在人才庫中痴痴等待的申請人忿忿不平。
不過移民部長亞歷山大(Chris Alexander)早在快速通道系統實施前就強調，相信未來絕大多數獲邀申請移民者都是無聘書或省提名者。隨著分數不斷下降，從首輪的886分降至第三輪的808分，或許不久的將來就會實現。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，瞭解加拿大房產投資獨家專業解讀。
在英國，隨著一大批經營餐飲行業的移民華人面臨退休、子女不願經營餐館、或者人手嚴重短缺等原因，越來越多的中餐館急需轉型。而這些華人餐館業主所持有的餐館房産，因爲年久老化，市場價格幷不理想。因此如何對中餐館房産進行科學合理的改造，推動不動産增值的同時，帶來最大化的收益回報？
多重因素影響——大量中餐館急待轉型
普通的民用住宅的改造擴建一直都是業主們屢試不爽的增值投資，但中餐館房産的升值改造何以越來越受青睞呢？
老舊的中餐館升值改造的主要原因有：
另外，衆多華商勤儉持家善于理財投資的特點，很多早期移民的華人已經營了不止一家的餐館或店鋪，逐漸面臨退休後如何處理餐館店鋪的抉擇。但是，選擇簡單地將餐館店面轉讓的方式，收益率和升值改造後轉讓或繼續經營的收益相對要低很多。
于是，最近幾年，越來越多的華人餐館業主開始選擇將自己的餐館房産改建成多套住宅，在帶來穩定租金收益的同時，房産本身的價值有了大幅度提升，而且管理經營的成本和精力明顯减少，成爲退休後的一部分穩定收入。另外，改造後的房産運營業務，更容易被子女們所接受，成爲一部分可繼承可持續的家業。
還有一個因素，最近一些年，餐館行業的競爭格外的激烈，尤其是大型連鎖的集團式運營的餐館，對傳統餐館的衝擊很大。很多華人的中餐館同樣也受到了衝擊。好在很多中餐館所在的位置很好，無論是改建成多用途的房産還是改成住宅房産，潜力都非常巨大。
而且，通過華人餐館的改造，無形中對周邊餐飲業的良性發展會起到促進作用，從而增加社區的綜合發展，爲改建後的房産出租和固定資産增值帶來推動作用。
最近幾年，餐館改建成住宅的趨勢非常明顯。即使餐館所在的街區大部分物業都是商業用途，從我們的經驗看，改建成混合用途的房産的增值空間也很大。因爲我們在保留樓面的商業用途的同時，將樓上的部分改建成多套出租房産。
如何規避改造風險
餐館增值改造的好處要大過可能帶來的弊端。餐館業主在改造前唯一需要深思的是，從餐館一旦改成民用住宅，放弃餐館的A3牌照，如果有一天又想改回餐館牌照， 就會費一些周折。當然了，當地政府也會考慮到這處房産曾經做過餐館的歷史，因此重新申請餐館牌照的難度幷不是太大。這個可能的風險也包括改建的成本浪費。
針對這種可能出現的周折，我們往往會建議餐館的業主保留餐館牌照的樓面部分，而改建後面後半部分和樓上的空間，作爲出租房産使用。
還有，爲了做到房産使用面積最大化，從而帶來的收益最大化。需要對周邊住房的供需關係進行深入的市場調查。比如在大學附近學生比較集中的地區，建議 將房産整體改造成學生公寓；在置業白領比較集中的區域，建議在保留餐館樓面的同時，大部分改建成單身公寓或一居室的戶型；對于家庭聚居區，兩居室或三居室的公寓更爲合理。
在承建的過程中，一定要考慮未來五到十年甚至更長遠的市場趨勢和用途， 这會爲业主的收益最大化。
由于目前倫敦出租房産的缺口高達20%-25%，市場供不應求的局面嚴重。尤其是這幾年大量來自東歐的有一技之長的移民，他們大多數有固定的工作穩定的收入，對出租房的需求量很大。
再者，改造後的房産還可以供應給轄區政府，作爲政府廉租房使用。轄區政府廉租房的房租和政策等方面也會有一定的優勢。
總體而言，餐館改造是一項非常值得的投資舉動。僅僅從固定資産增值一項，就能給業主帶來豐厚的回報。我們有好幾項改建，固定資産的增幅很容易翻倍。
最後需要强調的是，在涉及到餐館改造、房産擴建或者牌照種類變更等不太確定的事情上，建議各位餐館業主一定要向有經驗的專業人士諮詢，進行全面評估後再做决定。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀
如今住在紐約市皇后區也需要皇室般的充足預算了。
房地產公司Douglas Elliman近日發布的報告顯示，皇后區的租金在過去一年瘋漲30.7%，增長速度遠遠超過布碌崙和曼哈坦。
該報告的數據指出，皇后區一套公寓在1月的租金中位數(median)為2839元，只比布碌崙公寓在同月的租金中位數少61元。
而皇后區的租金之所以大漲，也與長島市(Long Island City)大舉修建高端奢華房地產有關。「Douglas Elliman」租房部主任賽瑞佛威克（Luciane Serifovik）表示：“皇后區的房價開始與布碌崙不相上下，這是我記憶中有史以來第一次。漲幅真的很驚人”。
皇后區所有公寓中，三臥公寓的租金漲幅最大，中位租金增長46.2%，兩臥公寓的漲幅則為19.8%，一臥公寓為14.4%。而在紐約市其他地區，房屋租金也仍在穩步上升。曼哈坦公寓的中位租金在上月達到3250元，比前一年增長5.9%。
不過曼哈坦小戶型公寓的租金漲幅依然強勁，這也多是因為潛在買家因信用緊張而選擇先租房再等待一年。
房地產公司「CitiHabitats」的總裁馬林(Gary Malin)說，「房地產市場競爭日益激烈，也有部分原因是此前的需求被壓制。隨著假日季結束，尋找公寓的買家也都在1月回到市場，全力找房」。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。
由美國市場研究公司Demographia公布的第11份《全球住房負擔能力調查》出爐，榜單覆蓋了9個國家或地區378個城市地區房地產市場，其中中國香港居榜首。
據報道，這份全球性住房調查報告的統計者利用“房價收入比”衡量住房可負擔能力水平。房價收入比是用壹個城市的中位房價除以中等家庭年收入總值而得出。
全球房價排名 中國香港居首作為世界房價排名第3貴的城市，悉尼2015年房價收入比為9.8%，高於2014年的數值9。這也是悉尼在Demographia公司公布調查報告11年以來，最差的住房可負擔能力評級。
據報道，其他國家在住房可負擔能力評級方面也差強人意。2014年住房可負擔能力最強的主要都市地區在美國，房價收入比為3.6，屬於“中度負擔不起”。加拿大和愛爾蘭被評為“嚴重負擔不起”，房價收入比均為4.3。此外，日本的房價收入比為4.4、英國為4.7，而新加坡為5.0。澳大利亞有33個“極度負擔不起”房地產市場，在所有受訪國家中數量最多。
在所有378個房地產市場中，屬於負擔得起的市場共有98個，其中88個在美國、5個在加拿大、3個在愛爾蘭，還有2個史無前例地出現在澳大利亞，位於西澳大利亞皮爾巴拉地區的Karratha小鎮和西澳大利亞Kalgoorlie小鎮，房價收入比分別為2.6、2.8。
全球10個可負擔能力最差的房地產市場：
1 中國香港
2 溫哥華
3 悉尼
4 三藩市
5 聖何塞
6 墨爾本
7 倫敦
8 聖地亞哥
9 奧克蘭
10 洛杉磯
瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀
上周四，我們參加了一個由開發商Wesgroup贊助的“紅色講座”。超過600多名大溫地産經紀人參加此講座。贊助商邀請了四位來自世界各地的地産專家來談談他們的市場還有他們對大溫地區地産市場的看法。他們帶了這四位專家，去看了贊助商開發的項目: 新西敏市的Brewery District、溫哥華的River District、還有其他開發商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位專家在紅色講座談到的話題:
Josh Flagg – 美國電視真人秀的洛杉矶百萬經紀 (Million Dollar Agent LA)。喬希談到在洛杉矶幫助很多名人買賣物業。他現在正在賣一間1.5億美元，曾經是知名歌手Cher擁有的房屋。他還談到洛杉矶有比較多的獨立屋需求，公寓則比較乏人問津。他認爲溫哥華房價目前低于實際價值。
Alan Child – 長期在中國香港的全球性地産顧問公司主席。艾倫談到中國香港實施物業買賣的“印花稅”來減少炒樓，所以現在中國香港的地産活動幾乎停止。但是中國香港目前還是全世界最負擔不起的城市。
Stephen Hurford – 倫敦領先開發咨詢和營銷公司主席。他認爲溫哥華地産和倫敦或俄羅斯比較，價錢還是偏低。他說倫敦當地人購入新的物業非常困難，高于60% 新開發物業會先銷售給海外買家。現在他們政府要求任何新的開發項目，需要提供35% 的低收入社會住戶，必須分散在物業中而且無法被分辨。
Brendon DeSimone – 紐約地産經紀和全國媒體CNN指定地産專家。Brendon談到紐約布中央公園周邊90%都是合作物業 (Co-op) 。合作物業每個業主擁有該業物的部份股份，而且可以選擇用任何理由不讓誰住在這棟樓裏。因此，外國買家非常難買到合作物業。如果外國投資者想在紐投資，唯一的選擇就是購買普通公寓，一房最低起價爲100萬美元。現在很多人選擇搬到布魯克林，因爲那裏價格比較便宜，而且還可以看到樹和天空。
四位專家全都認爲，溫哥華如此美麗的城市，房地産的價值還是被低估。
以目前的市價, $328,000可以在溫哥華市中心買到一個18年水泥大樓、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押貸款，每月供貸支付$1241.80。而現在這個公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在溫哥華市中心買到一個全新水泥大樓、537平方尺的一房公寓。
那麽，關于溫哥華地産是全世界第二困難付擔的數據是如何算的？ 付擔能力是由房屋價格中位數除以家庭收入中位數來計算。2014年第三季度，溫哥華中位屋價爲$704,800，家庭收入中位數爲$66,400。而在舊金山雖然有較高的價格中位$744,400美元，但他們的家庭收入中位也較高爲$81,200美元。如此算下來，舊金山較高的房價反而比較容易被當地居民所負擔。
爲了因應這個問題, 溫哥華政府開始獎勵開發商建造低收入社會住戶. 尤其是溫哥華市中心，越來越多的新開發項目都會融入低收入社會住戶。但不像倫敦，我們的社會住戶通常僅限于建築物的較低樓層，或是有分開建築，而且通常不會超過10%(倫敦規定35%)。
浏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，了解加拿大房産投資獨家專業解讀。
美國許多媒體告訴年輕人，那個城市有許多大學畢業生、最高薪資和最多就業機會；但是，如果拿近來各城市年輕人的平均年收入與1980年代去比較，會發現多數城市年輕人所得並未增加，並且有很大改變，加州北部的聖荷西和舊金山年輕人平均所得比30多年前要增加不少，但若幹工業城市就有薪資“退潮”的情況。
《大西洋月刊》（The Atlantic）最新壹期刊出由專欄作家德瑞克-湯普森（Derek Thompson）所撰的壹篇比較美國近年各大城市年輕人所得的專稿，若以2013年和1980年兩個時期，美國年輕人所得最高的十二個大城市（人口超過45萬人）來比較，兩個年份的前十二名城市都依舊在列，但名次增減與薪資差異極大。
首先列出2013年美國年輕人平均所得最高的十二個城市及各該城市年輕人平均年薪，分別如下：（括孤內為該市在1980年名次及當年的平均薪資）
從這項調查報導可以發現在北加州的聖荷西與舊金山年輕人平均所得大增，都歸功於高科技業的旺盛發展，而在密西根州福林特、底特律兩地，因汽車工業衰敗，年輕人平均薪資大跌，可以從上述統計得知這壹趨勢。
整體而言，今天美國年輕人的平均所得，除了少數地方成長之外，多數呈現衰退情況，是美國社會壹個重大警訊。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。
