居外網特別策劃：7大關鍵字看懂2014海外房産

2014年，中國買家繼續以強勁的購買力“橫掃”海外，國內房産開發商大舉“出海”，僅上半年的投資總額已超過去年全年，預計總額將超過300億美元；而個人買家也同樣表現搶眼，成爲多個國家的頭號買家！且看居外網獨家解讀。

海外置業熱潮將至 “中國海外購房團”迅速掘起

國內最懂房地產的人這段時間都在做同壹件事：加快步伐進軍海外。這自然會引導普通投資者的目光，當廣大投資者紛紛跟隨這些金字塔尖的大亨選擇海外置業時，這股投資浪潮也將越卷越大。

海外置業熱潮將至 “中國海外購房團”迅速掘起

有數據顯示，中國已成為世界第四大移民來源國。截至2013年，中國海外移民存量已達到934.3萬人，23年增長了128.6%。中國已從1990年的第七大移民輸出國上升為第四大移民輸出國。

高資產人士集體出走，隨之而來的便是“中國海外購房團”的迅速掘起。

就在上周，有位客人和我聊起了他的移民初衷，他說，在資產達到壹定量之後，他便開始渴望安全感，而國內的投資環境給不了他安全感。

這並不是個例。在海外置業熱潮的背後，就是中國的富裕階層對國內投資環境的“控訴”。

這其中有壹部分原因是國內相關的法制建設還不夠完善，特別是對私有財產的保護方面。有的時候，壹個政策的推出，會對壹些擁有高額資產的人造成巨大影響。這是政策帶來的不穩定感。

另壹部分原因是，國內的理財和投資渠道較少。不同於歐美，國內的保險、金融等渠道不夠完善、開放。這便是為什麽中國人都喜歡買房子，這種踏實感是無法取代的。

隨著全球信息溝通越來越通暢，去國外置業成為壹種不再神秘的投資選擇。

前幾年，留學生是出國主力軍，現在移民也已經興起，這股熱潮已從高收入階層慢慢蔓延到了中產階級。

現在很多中產階級都開始考慮移民了，他們的初衷多數是為了壹個新身份。可到了海外他們會發現，原來在國外買房子這麽容易，而且性價比這麽高。真的是壹筆非常棒的生意：不過是杭州市中心壹套房子的價格，就能在海外買套房子，還能換個身份。

建議有意向移民的投資者，在置業前必須先搞清楚自己的需求。別人壹窩蜂追捧的，不壹定適合妳。無論是從健康、教育還是養老，每個家庭都應該結合自身的特殊情況和現實條件來制定移民方案。

投資型房貸暴增 專家憂降息後澳洲房市熱爆

過去12個月投資型澳洲房貸價值出現飆升，截至12月底躍升近20%，經濟學家警告這類型房貸在央行意外降息後還將進一步增長。

消費者信心也突然恢復至積極領域，打破籠罩了艾伯特政府12個月的低潮，這一切都歸功於央行將官息降至歷史新低、汽油價格下降和股票回升。

央行2月初以失業率上升和經濟增長缺乏動力為由，將官方利率削減至2.25%。但經濟學家警告，這個決定將導致澳洲本已熱火朝天的房產投資市場變得更加炙手，投資者房貸占總貸款的比例在12月已經擴大至41%。

澳新銀行高級經濟學家坎寧頓（David Cannington）告訴客戶：“投資者借貸一直很充足，今天的數據可能會引起澳洲審慎監管局和澳聯儲（RBA）的興趣，投資者信用增長已經接近‘觸發點’。”

聯邦銀行的執行長納韋弗（Ian Narev）表示，他相信央行上周的降息決定可能是一個“擦邊球”，讓各家銀行在債務成本處於歷史低位時各自承擔責任。

總理艾伯特和財長何基宣布要收緊外國投資法規

財長何基（Joe Hockey）2月11日宣布收緊關於外國人在澳持有農用地的法規，從今年3月起將交易額審查起點從2.52億下調至1500萬。工黨立即對此發出抨擊，稱降低審查起點對於潛在投資者將是一場“手續噩夢”，會迫使他們將投資目光轉向別處，而澳洲農業此時正急需資金。

“如果沒有額外的外國投資，很難想像澳洲能擴大生產，增加食品出口並完全挖掘亞洲這個不斷壯大的消費者市場。但工黨支持增加澳洲外國投資機制的透明度。”影子財長鮑文（Chris Bowen）稱。

綠黨領袖米爾納（Christine Milne）表示，外國投資審查委員會的改革是“正確的一步”，但政府需要做更多工作。

何基沒有宣布關於住房市場外國投資的法規，盡管澳人擔心會被外國買家擠出市場。他承認需要加強執法，“才能保證年輕人不會被高價擠走”。

經濟學家稱澳洲房產投資者的借款現在已經是2011年的2倍，12月的貸款金額飆升了7.2%，全年增長了近20%。他們說央行上周的降息以及下一次降息將令租金回報更加吸引這些追逐利益的人。

“投資者每個月都借126億，而自住型業主也只借186億。”聯邦銀行經濟學家沃克曼（Michael Workman）稱。

聯邦銀行2月11日報告其上半年利潤暴漲至46.2億，它作為全國最大借貸商，錄得了強勁的收入增長。但該銀行警告，信心低迷是一個“嚴重的經濟威脅”，它呼吁政府出台“一個清晰的長期計劃”，幫助澳洲在礦業繁榮結束後能夠繼續昌盛。

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澳洲房產總值近5.4萬億 高端房產今年看好

5,399,951,800,000.00元——這個天文數字就是澳洲所有住宅的總值，也難怪澳人對房價如此痴迷。

如果位數太多眼花繚亂的話，可以概括為54,000億或5.4萬億，隨您喜歡。但不管怎麼說，它就是藏在鋼筋混凝土及其所在土地裡的巨大財富，相當於澳洲一年所有工資收入總和的八倍，而且僅過去一年就激增了4,070億元。

澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）日前公布了去年第四季度各地房屋數量、均值及總值的數據：

另一方面，地產中介麥克格拉斯（John McGrath）直言不諱地指出，悉尼房市高端板塊方面還沒有發生太多改變，但情況可能有所不同。對悉尼高而不穩的房價造成嚴重打擊的全球金融危機過後，許多人都有這種看法。

麥克格拉斯說：“我預計高端市場今年的表現會很好，這得益於來自海外的資金增多，金融服務及銀行業持續得到鞏固，外籍人士的回歸及澳元的貶值。”

McGrath Mosman的數據顯示，悉尼下北岸（Lower North Shore）去年12月錄得6,030萬元的銷售額，同比狂漲167%。

麥克格拉斯擴大了“藍籌股”，尤其受中國有錢人歡迎地段的預期範疇，將悉尼東邊的郊區納入其中。他說：“中國人對澳洲房地產的興趣依舊高漲，但下一波潮流將由印度引領。與中國一樣，印度的中產階級不斷擴大，和澳洲的貿易不斷增多。”

根據澳洲移民部的數據，2013財年有20%的移民來自印度，印度在澳洲的私人商業投資增幅已經超越了中國的。麥克格拉斯說：“2008年至2013年期間增長了75.7%，中國只有41.7%。”

麥格理（Macquarie）的調研則顯示，經過顯著增長後，淨海外移民出現緩和的初步極限，最新數據表明年增幅從2013年年中的峰值下滑3%至23.15萬人。但該公司也指出，按歷史標准來看，移民增幅仍高企，比13.3萬人左右的30年均值高出74%。

麥格理說：“穩定水平的淨海外移民持續成為需求的主要推動力，因為相比其它形式的人口增長，例如新生兒，新移民有更急迫的住宅需求。”

麥克格拉斯承認，雖然去年的交易量增多，但價格增幅卻不明顯。記錄顯示，其公司去年有17筆交易的價格超過700萬元，比前年多出4筆。

去年有5筆交易超過3,000萬元的派珀角化（Point Piper）近期又有2處房產被掛牌出售，包括CMC Markets及City Index前CEO特魯（David Trew）的海濱豪宅。其妻子於2009年花費2,500萬元買下這棟三層高，上世紀二十年代Hardy Wilson設計的住宅。

去年12月底RP Data公布的一份報告羅列了截至去年9月的一年裡各首府城市房屋中間價最高的郊區。部分數據如下：

中國人對澳洲房地產的興趣依舊高漲

推薦房源：澳洲昆士蘭黃金海岸4臥4衛的房產

悉尼

  1. Centennial Park – 549.4萬
  2. Point Piper – 542.7萬
  3. Elizabeth Bay – 483.4萬

墨爾本

  1. Toorak – 292.2萬
  2. Kooyong – 210.4萬
  3. Canterbury – 210萬

布裡斯班

  1. Teneriffe – 152萬
  2. New Farm – 125.9萬
  3. Ascot – 123.5萬

堪培拉

  1. Forrest – 215.1萬
  2. Red Hill – 137.2萬
  3. Yarralumla – 132萬

珀斯

  1. Peppermint Grove – 374.1萬
  2. Dalkeith – 255.1萬
  3. Cottesloe – 186.7萬

阿德萊德

  1. Springfield – 164.2萬
  2. Medindie – 148.6萬
  3. College Park – 147.6萬

霍巴特

  1. Battery Point – 81.8萬
  2. Sandy Bay – 65.9萬
  3. Tolmans Hill – 62.2萬

達爾文

  1. Larrakeyah – 128.9萬
  2. Fannie Bay – 112.5萬
  3. Bayview – 108.9萬  

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