房屋貸款更容易 美國房市2015年繼續“吹暖風”

美國房市將在2015年迎來壹股暖風。

全美房地產經紀聯盟（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun） 向《第壹財經日報》記者提供的最新數據預期顯示，2015年美國房市將健康發展，成屋銷售將上升至530萬棟，超過2013年和2014年的水平。而且美國成屋銷售通常占房屋銷售總量的90%，主導著美國房市。

美國“兩房”下調房貸首付比例，美國房市2015年將繼續復蘇。推薦房源：美國紐約“公園廣場30號”

勞倫斯同時預期，成屋銷售中間價格繼續穩中有升，但是漲幅將繼續放緩。2015年成屋銷售中間價將上升4%，而根據2014年12月公布的數據，去年11月美國成屋銷售中間價格與2013年同期相比上升5%，達到20.83萬美元。而在2013年11月，成屋銷售中間價格同比上升9.4%。

經濟復蘇拉動房市

保羅（化名）去年8月剛在壹家著名保險公司找到基金經理的工作。此前，由於整個基金行業的不景氣，他工作壹直不穩定，甚至在年中下崗。他告訴本報記者，當時，已經和現在的妻子開始談論起婚禮的事宜，失去收入來源後非常不安。然而，讓他高興的是，新的工作非常穩定，工資也超過每年10萬。

“找到工作後，我們的婚禮如期舉行。另外，我已經存了壹些錢，準備今年年中左右買房。”保羅告訴本報記者，“我們目前還住在丈母娘家。希望能早點搬出去。”

雖然去年年初的嚴冬放緩了美國經濟復蘇的步伐，GDP在2014年第壹季度甚至下降了1%，但是隨著天氣的轉暖，美國經濟迅速復蘇。標普首席美國經濟學家貝斯安（Beth Ann Bovino）在給客戶的報告中預測2015年美國的GDP增長將加速到3.1%。

勞倫斯也認為GDP在2015年將加速增長。“880萬個在經濟危機時期流失的工作崗位將全部恢復。我們看到更多的人願意主動辭職追求更高薪的工作。更高的工資和房租將促使美聯儲在2015年上半年加息。但是只要不斷有新的工作崗位產生，我們就不必擔心加息對房屋可承擔性的沖擊。”勞倫斯在提供的研究報告裏指出。

首次購房者回到房市

美國房市最近的最大變化就是，曾經壹度減少的首次購房者在去年12月兩房降低首付要求後回到房市。全美房地產經紀聯盟在去年年末公布的購房者背景調查報告顯示，首次購房者在截至2014年11月時僅占全部購房人數的33%，比2013年下降了5個百分點，使得2014年成為1987年以來比例最低的年度。自1981年以來，每年首次購房者的平均人數占全部購房者的40%。

根據報告，首次購房者的基本形象是平均年齡31歲、收入中位數為68300美元的人群。他們主要購買平均價格為16900美元、平均面積為145平方米的房子。勞倫斯在報告中指出，“47%的首次購房者表示貸款審批過程超出想象的艱難。減少苛刻的信貸條件和降低強制性房貸保險是提高首次購房者比例的必要手段。”

此外，97%的年輕購房者申請房屋貸款。正常銀行會要求購房者提供20%的首付，因為當銀行將房貸打包賣給“兩房”（房地美、房利美）時，兩房要求每個房貸都至少有20%的首付。而首付比例不低於5%的房貸還是有機會在購買私人房貸保險後也打包出售給兩房。但是申請過程非常艱難，對信用分數和文件的要求更高。

而聯邦房屋署（Federal Housing Administration）為低收入者提供擔保，允許購房者用最低3.5%的首付比例貸款，但是房屋價格和申請者的收入根據各地的水平受到壹定的限制，最重要的是聯邦房屋署的貸款擔保也不是免費的。在2014年有35%的首次購房者申請了聯邦房屋署擔保的低首付貸款，與2010年的56%相比有顯著下降。勞倫斯認為與房貸實際壞賬比例相比，聯邦房屋署的房貸擔保費太高了，阻止了首次購房者貸款的願望。

有鑒於此，房利美和房地美在去年12月9日聯合宣布，兩房將接受首付比例最低為3%的房屋貸款，大大降低了首付比例的要求。兩房的主管機構聯邦房屋貸款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾對媒體表示，“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力，我們需要看信貸歷史、收入等，全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。

許多專家預期千喜世代（1978~2000年間出生）的人將逐步取代老去的“X世代”（二戰後出生的壹代）成為首次買房主力。由於二戰後嬰兒潮出生的人在1987~1993年間集中達到生育高峰，千喜世代是美國的人口又壹個小高峰。如今，千喜世代逐步進入首次買房大軍，加上更加容易的貸款將進壹步推高美國未來的房市。

住房庫存緊張有所緩解

除了貸款難以申請，無合適之房可買也是壓抑房市交易的壹大問題。根據最新的統計，美國2014年年末待售的成屋總共為209萬棟，比上年同期高5%。按照現行銷售速度需要5.1個月能銷售完畢，比上年同期待售成屋相當於4.8個月的銷售量稍長壹些。通常6個月的存銷比被視為健康的房市，短於6個月就表明待售住房庫存緊張。

勞倫斯認為住房庫存緊張是由於房產商信心不足、開工不足所致。根據全美房地產經紀聯盟統計，去年雖然消費者信心指數不斷上升，房產商信心指數卻出現下降。勞倫斯估計2014年新房動工數將僅為100萬棟，而在2015年，新房開工數有望上升到130萬棟。雖然動工數上升30%，勞倫斯認為這還是不能滿足需求的增長。他認為今年貸款條件放寬會激發人們的購房需求，大約需要150萬棟新房才能滿足。

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別大意：加拿大入籍通過筆試還不夠！

即使通過加拿大入籍筆試，也未必能順利成爲公民。一名中國女移民在居住時間庭審複查中，被法官要求口試以測試了解加拿大的程度。她雖然通過了入籍筆試，且居住時間合格，但因口試未通過，入籍被拒。

筆試通過仍會被拒

根據最新一期的《移民彙編》，44歲的申請人王海倫（Helen Han Wang，音譯）2007年2月12日移民加拿大，並于2010年7月9日爲自己和未成年女兒申請入籍。

2011年9月22日，王海倫通過書面入籍考試，之後她被告知要填寫一份居住問卷調查。同年10月，她將完成的問卷遞交給加拿大移民局。

此後，王海倫未收到有關其入籍申請及問卷的任何消息。2013年6月，她給加拿大移民局打電話詢問申請狀態。移民局去信告知她需要出席聽證會，法官會決定她是否滿足居住要求，信中還提到，安排上庭需要24至30個月，屆時申請者會收到通知。信中沒有進一步提到有關聽證會目的和內容。

出庭通知于2013年11月7日發出。通知稱，公民法官需要更多信息才能對入籍申請做決定，申請者必須出席。法官將在聽證會上決定申請者是否符合所有要求，同時他們也要接受詢問，以確定是否有足夠的英文或法語能力，以及充分了解加拿大。

在2013年11月29日的聽證會上，公民法官告知王海倫要進行口頭知識測試。王海倫要求給予時間複習，法官拒絕了她的要求。測試開始後，王海倫再次要求給予時間複習，被法官又一次拒絕。結果，王海倫20分中只拿到6分，未達到所需的門檻分15分。

在聽證會最後，公民法官告訴王海倫她沒有資格使用醫療保險，並讓她停用卑詩省保健卡。同時，公民法官也對她獲取GST/HST和兒童稅收抵免福利提出質疑，她不在加拿大期間一直獲取這些福利，這違反了所得稅法案（Income Tax Act）。

入籍申請被拒理由

公民法官發現，2007年2月至2010年7月5日期間，王海倫至少有1,095天身處加拿大，依據入籍法案（Citizenship Act）第5條（1）（c），她滿足居住要求。然而，申請人不符合入籍法第5條（1）（e）的要求，因此她的申請未被批准。入籍法案第5條（1）（e）要求申請者對加拿大要有一定程度的了解，並且充分知曉公民權利和義務。

公民法官認爲，申請者在聽證會上未能證明對加拿大有足夠的認識，而且不太明白公民的權利和義務。公民法官表示，在2013年11月7日發出的通知中，已明確告知申請者可能進行知識測試，且測試內容基于學習指南《了解加拿大：公民的權利和責任》（Discover Canada:The Rights and Responsibilities of Citizenship）。

王海倫上訴稱，她已順利通過筆試，公民法官沒有權限在庭審中口頭重新測試她對加拿大知識的掌握。因爲入籍法案第5部分要求移民部批准符合所列要求的任何人，一旦申請人滿足所有要求，他或她必須被授予公民身分。

王海倫指出庭通知中對重新測試她了解加拿大程度這一信息不明確，如應指明“盡管你通過筆試，但面試時法官仍會測試你英語或法語，以及你對加拿大的了解，因此你應該複習學習指南《了解加拿大》。”

此外，她認爲聽證會重在查她的居住時間密度，並非了解加拿大，因爲她之前已經通過了筆試。王海倫還辯稱，對已經通過測試者進行重新測試本身就有問題。

公民法官表示，對申請者重新測試，是因爲她不認可之前的書面測試准確反映了申請者的情況。法官對此結論提出兩點原因：其一，她強調申請者提出入籍申請後沒有居住在加拿大；其二，申請者的一些行爲表明她不了解加拿大公民的責任，如申請者不居住在加拿大期間，仍繼續收取GST/HST和兒童稅收抵免福利。

上訴被駁回

2014年12月10日上訴法官駁回王女士的入籍被拒上訴。受理上訴案的法官倫尼（ Justice Rennie）認爲，公民法官有權在聽證會上口頭測試申請人對加拿大知識掌握程度。

倫尼認爲，在這個案例中，公民法官有充分的理由進行複查，申請人在申請期間有134天不在加拿大，而她的丈夫從未在加拿大居住過，並在2012年失去永久居民身分。王海倫雖然在2011年9月22日進行入籍測試，且完成居民問卷調查，並聲明是真實的。但法官注明，2011年9月17日，申請者在上海。此外，問卷中關于離開加拿大的天數及原因中，注明“度假321天”，這足以成爲重新測試的原因之一，因爲不在加拿大近一年，不是度假。

公民法官在結論中表示，申請者自2010年7月5日遞交申請後，就沒有居住在加拿大，之後僅回加拿大總共不到6個星期。因此，申請者與加拿大、加拿大的機構、人民、價值觀和傳統失去接觸，爲了證明申請者滿足掌握知識的要求，因此必須進行測試。

多倫多法律事務評論員馮志強表示，他認爲公民法官在程序上沒有用過頭的條例，由于審理個案的公民官不滿意申請者的背景，因此需要在法庭上審核，且申請人事先已接到通知，她並不能以不清楚爲藉口。

馮志強表示，碰到要求出庭做安全檢查並不罕見，例如華人姓名變成拼音後有很多重名，有些有犯罪記錄，因此並非通過筆試就萬事大吉。

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紐約20萬平價房選址 法拉盛四地入選

紐約商業和勞工聯盟(Business and Labor Coalition of New York, BALCONY)4日舉辦「平價屋論壇」，從市府政策和城市經濟發展的角度探討紐約市乃至紐約州的「安居」和「樂業」問題。目前，法拉盛的羅斯福大道、大學點大道、北方大道和西法拉盛被納入平價屋的建設選址地點之一，未來發展讓人拭目以待。

紐約市長白思豪將加快平價屋開發納入2015市情咨文，市民滿懷期待

紐約市存在巨大的平價屋缺口，一是源於低收入人群的增加，二是房價上漲。統計數據顯示，紐約市的房屋租金上漲速度遠遠高於居民收入，有300萬居民的房租占其收入的一半甚至以上，住房形勢相當嚴峻。同時，紐約市人口從上世紀初期的340萬人猛增至810萬人，人口大量增加導致城市居住空間逐漸飽和，抬高地價。

市長白思豪提出的十年新建及維持20萬間平價屋的計畫正是針對上述問題，探討解決方案。市房屋保護和開發局(HPD)局長賓茵(Vicki Been)表示，紐約市2014在平價屋建設方面建樹良多，至少新建和維護了1萬7300間平價屋，幫助低收入和耆老解決了住房問題。她承諾，未來將繼續興建平價屋，緩解紐約市住房緊張的問題。

賓茵表示，平價屋政策有助社區經濟發展。首先，開發商興建樓盤需要聘用建築工人，創造臨時工作機會，如果是商用綜合體還可提供更多就業崗位。以建築工人為例，他們在施工期間都會在建築工地附近吃飯或消費，雖然金額並不大，但對於以小商業繁榮著稱的法拉盛來說，不少小餐館都因此受益。其次，樓盤建成後也可以起到活化周邊經濟發展及促進街道建設的作用，從總體上提高社區的生活和工作環境質量。

不過，曼哈坦區長高步邇(Gale Brewer)指出，平價屋仍然對社區環境產生負面影響，如何維持平價屋遠比新建項目更具挑戰性。「窮人門」(Poor Door)就是隱憂之一，住在大樓一般公寓和平價屋的居民分別在不同的大門出入，在一定程度上影響社區的安定。

曾申請法拉盛馬其頓廣場平價屋受挫的華裔袁女士就表示，馬其頓廣場平價屋地處法拉盛中心，地理位置方便治安好。「對面就是109分局，周邊有華人超市和餐館，而且一個路口就到7號地鐵方便又安全。位置這麼好的平價屋屈指可數，但是無奈申請的人實在太多。」

紐約商業和勞工聯盟主席戈登(Lou Gordan)指出，平價屋的選址問題既是機遇也是挑戰。平價屋屬於公共福利項目，中心區的地皮價格、工地維護等各項成本昂貴，要建設平價屋實屬不易。但如果採用政府與開發商或投資方合作的形式，則更有機會。加入商業的操作模式對平價屋的開發和建設大有裨益。

根據調研數據，多數的平價屋住戶多為中低收入者，包括收入占地區收入中位線60%的人士，而年收入低於2萬6000元的四口之家入住平價屋的比例非常少。這令很多迫切需要的平價房的低收入人群利益受損。布碌崙中心區的平價房就因此慘遭閒置。申請者的家庭收入要達到2萬至4萬元之間，否則不符合資格。如果平價屋沒有租出去，市場價格的公寓單位就不能招租，開發商或投資商難以回本及盈利。

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加拿大央行降息 將給加拿大房市火上澆油？

加拿大中央銀行1月21日意外地宣布再度降息後，引發人們對經濟的擔憂，這兩天加元彙率狂跌、股市猛漲。央行坦言，油價大幅下滑讓經濟增長變得不明朗，是這次降息的主要原因。

央行減息或令買家提早入市

有地產經紀認為﹐加拿大中央銀行今次減息0.25厘﹐樓市方面最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

據明報報道﹐壹般的首次買房人士資金不多﹐而且負擔能力有限﹐對他們來說﹐這次的減息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐擁有較大面積的房子。預期會有買家利用這次減息的機會提早入市﹐當中包括了首次置業人士。

減息無疑是樓市的壹個好消息。不過買家還是要量力而為﹐因為利息不會壹直持續在這樣低的水平﹐所以還是要註意本身的負擔能力。目前加拿大經濟形勢不樂觀﹐利息雖然減了﹐但大家的收入的增長並不大﹐而且房價已經高企﹐所以減息也不會對樓市帶來特別大的刺激效果。

此外不排除利率掉頭回升的可能性﹐但估計在半年內不會再有變動﹐因為中央銀行需要時間來觀察減息後的整體經濟形勢。

加拿大央行本次降息，最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

五年定期貸款利息預期創新低

有房貸經紀估計﹐隨著加拿大中央銀行突然把隔夜利息調低﹐五年期的定息房貸的利率可能會創新低。

業內人士Brian Matthey稱﹐如果目前的情況不變﹐五年期的房貸利息可能會下調至2.69厘。他補充稱﹐這個利息還未計算優惠。

根據房貸行業的壹般做法﹐客人如果講價﹐壹般可以獲得折扣﹐最後所取得的利率因而會比廣告中公布的利率為低。

房貸經紀Gord McCallum相信五年期的定息房貸的利率可能會刷新歷來的低位。他表示﹐如果五年期的定息房貸利率調低至2.5厘﹐他不會感到意外。

總理支持央行:加拿大經濟好得很?

加拿大總理哈珀星期四下午在安大略省聖凱瑟琳市說，加拿大經濟的基礎很牢固，完全經得起石油價格下跌帶來的沖擊。加拿大仍然會在2015年消滅赤字，達到財政平衡。他表示，聯邦政府的財政狀況確實受到原油價格的影響，可能不得不動用壹筆備用資金來達到財政平衡。他對加拿大央行降低基準利率的決定表示支持，並讓他的聽眾相信，加拿大的經濟和金融政策使這個國家成為全世界最穩定的經濟體，他所領導的政府將繼續創造就業，支持企業創新，幫助制造業發展，並且不會增加企業的稅收負擔。

由於低息刺激加拿大房市壹直高燒不退，如今再次降息，有人擔心會給房地產市場火上澆油。不過業內人士表示，壹旦市場失控，政府會出手幹預的，只不過要看時機而已。

大銀行收緊房貸 次級市場占有率增

加拿大房貸市場的次級放貸商所占的市場比率創了歷來的高位﹐被指會增加樓市的風險。

次級貸款市場的主要參與者是有別於大型銀行的放貸機構﹐目前所涉及的貸款﹐只占全部房貸的2.2%。

以這個比率來說﹐壹旦發生違約問題﹐應當未足以對樓市造成任何嚴重的結構性損害﹐但它們的市場占有率已顯著增加。

根據加拿大帝國商業銀行世界市場(CIBC World Markets)利用加拿大統計局的資料編制的數據顯示﹐在過去的壹年﹐這些另類的放貸商所批出的貸款額增加了25%﹐但同期間總體的房貸額只增加了4%。

美國樓市崩盤及在2008年經濟衰退﹐次級貸款被指是部分原因。他補充稱﹐次級貸款是健康運作的市場的壹個正常環節。在美國﹐次級貸款曾經占市場5%﹐壹直持續了40年都沒有出事﹐但當增高至33%時﹐問題就來了。

本國的大銀行追隨聯邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的樓市降溫政策﹐因此需要收緊貸款條件﹐以致非銀行的房貸機構獲得更多的發展空間。

由於有更多的房貸申請不獲銀行接受﹐房貸經紀會把這些申請轉介給包括了Home Capital Group等的非銀行的貸款公司。

 

 

德意誌銀行：加拿大房價被高估63% 稱冠全球

最近加拿大的銀行股價紛紛跳水，這跟投資者看空加拿大樓市有密不可分的關系。

近日德意誌銀行（Deutsche Bank）發表環球樓市報告稱，加拿大房價被高估了63%，是全球高估樓價國家中的冠軍。並指由於加拿大國民的負債額高，令到加拿大「處於嚴重危機」。

上述是德意誌銀行的國際首席經濟分析員斯路傑（Torsten Slok）發出的研究報告，他認為若加拿大樓價與國民收入作出比較，樓價被高估了35%;若與租金比較，更是高估了91%。

他指加拿大的另1項問題是國民的家庭負債額極高，若以占收入的比率計算，已升至較美國高出五成。德銀曾於1年前指出加拿大於全球高估樓價國家中稱冠，昨天的評估更是再進壹步。

德意誌銀行稱，加拿大房價被高估了63%，是全球高估樓價國家中的冠軍。

加拿大中央銀行也認為加拿大樓價被高估，但只認為高估了10至30%。

《經濟學人》雜誌（The Economist）於近年壹直認為加拿大樓價被高估，認為若與國民收比較是高估了32%；若與租金比較則是高估了75%。

德銀的報告，有解釋加拿大「處於嚴重危機」的7大原因：

  1. 當美國國民的家庭債務自2008年經濟大衰退後逐漸減少時，加拿大國民的家庭債務若以占收入的比率計算，是歷來最高，並較美國國民負債率高出五成。
  2. 加拿大住宅按揭信貸市場已經放緩，對樓市是項壞消息。
  3. 加拿大國民的各種債務齊齊慍升，包括信用卡貸款?按揭貸款及個人借貸，但收入增長速度則極之緩慢。
  4. 加拿大的住宅房屋建築量於近10年的增長不高，但柏文單位建築量則急升。
  5. 加拿大的最大樓市市場多倫多，於近數年的新屋動工及竣工量都放緩。
  6. 溫哥華市於近數年的新屋動工及竣工量保持平穩。
  7. 加拿大去年有7%勞工是於建築業工作，倘若樓市大跌，對整體經濟會有重大影響。相對而言，美國則只有4%勞工是於建築業工作。

澳洲挪威樓價被高估50%

此外，德銀的上述報告稱 ，澳洲及挪威的住宅樓價也被高估了50%，其中例如澳洲新南威爾斯省Wollongong市的樓價，若以樓價中位數與家庭收入中位數比較，較美國紐約市更貴。

不少國家的中央銀行曾推出經濟政策，希望減少樓市泡沫的危機，例如英國，中國香港及星加坡。

高盛的經濟分析員Hui Shan去年曾估計，推出的政策能每年降低1%信貸及樓價增長。

德銀的報告又指美國的樓價是較歷史的平均數低5%。

英國樓價被高估38%

由於英國政府鼓勵買家付較低首期，上述報告指英國樓價被高估38%。

 

加拿大新投資移民計劃你知道多少？

2015年1月28日起，加拿大渥京根據新風險投資移民試點計劃（IIVC）正式接受海外投資移民申請。能爲加拿大投資200萬元的海外富翁可以申請。該計劃接受申請截止日爲2月11日，或到500個申請名額滿員爲止。

加拿大移民部長亞曆山大（ 右）稱，希望通過新的投資移民計劃，吸引海外富翁，推動加拿大經濟增長。圖爲亞曆山大祝賀加拿大新公民

渥京去年12月宣布該最新投資移民修訂法，著重吸引能在加國投資200萬加元的海外投資者，希望他們能推動國內經濟增長。

根據這一試點計劃，渥京雖稱會最多接受500個申請，但最終只批准60個申請人，讓他們及其家庭獲得永久居民簽證。有政府消息人士稱，這60個名額是新計劃的第一步試點，以查看效果。這個名額今後有可能會增加。

根據新投資移民計劃，申請人必須承諾爲加拿大商業發展銀行（BDBC）旗下的BDC資本管理的一個基金提供15年200萬元的非擔保投資。

渥京表示，政府會用這筆基金對增長潛力巨大的國內創新公司進行投資，政府會根據投資表現定期將收益轉給投資移民。

據悉，移民部長亞曆山大在聲明中說，風險投資移民試點計劃的目的是吸引能極大造福加拿大國家經濟、能更好融入加國社會、並對加國長期繁榮和經濟增長作出貢獻的海外投資移民。 

此前的投資移民貢獻太小

渥京希望，新修訂投資移民法會比老投資移民法（IIP）産生更大作用。老投資移民法規定，投資移民以償還貸款形式對加拿大國內經濟投資80萬元，無需滿足多數經濟類移民計劃所規定的技能和能力要求。

渥京承認，研究表明根據老投資移民法吸引來的投資移民，與其他經濟移民相比，不太可能長期在加國居住，對加國經濟和稅收貢獻很小。

此外，老投資移民法極易被鑽空子，多有欺詐，因此被批評人士嘲諷爲“拿錢買加拿大身份”。

老投資移民計劃在2012年因積案太多而被喊停。因取消許多積案，一些等候多年的中國海外投資移民申請人因此聯合將聯邦政府告上法庭，但去年6月敗訴。

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加拿大房屋買賣的十大禁忌

對于大多數人而言，買賣房屋算得上是人生要做的重大選擇，抉擇錯誤後果嚴重，除了金錢上蒙受損失，更能導致心情不好，甚至影響到後續的生活。如何能避免買房賣房少犯錯呢？安大略省房地産協會指出了10大錯誤，只要大家能加以避免，就能增加成功的幾率。

加拿大房屋買賣十大禁忌

禁忌１：讓情感淩駕于理智之上

很多時候，人們會與那“一見傾心”的房屋不期而遇，就非常想傾其所有買下它，但這時千萬要保持冷靜，最重要的是別忘記你到底有多少預算，超負荷買房是大忌。而且也萬不可爲了與其他買家搶offer就忘了驗屋這一購房必不可少的環節。

禁忌２：雇傭第一個遇見的經紀

房地産經紀在買賣房屋過程中起到關鍵作用，這一點大家都是十分清楚的，但如果你需要聘請一位經紀，不要操之過急，見到一位就馬上定下來。多接觸幾位，從中選一個才是明智的，另外了解其他人與這位經紀打交道的經曆也非常有用，會幫助你作出正確的選擇。

禁忌３：不以書面形式列出你的所需

有時候，你的所需如果僅以口頭交流的方式讓經紀知道是遠遠不夠的，必須以書面的形式把所需全部列出來，如此經紀才好不遺漏什麽重要事項，或也好以此做深入的溝通協調。

禁忌４：不認真閱讀文件和合同

有時，買家或賣家爲了圖快（別耽誤了買賣）就在沒閱讀過的文件上簽字，這一做法會招致嚴重後果。如在賣方與經紀簽訂的合同中，常有“holdover clause”，意思是在某一特定時期，房屋在沒有經紀的參與情況下若售出，還是要給經紀傭金。如果作爲賣方，你根本沒細看條文，那麽依據此合同約定，你還是要支付經紀不菲的傭金，雖然房子是你自己賣出去的。

禁忌５：想當然以爲買房就是買全部

有的買家看中一處房屋，會想當然地認爲屋中的設施如冰箱、洗衣機等包含在房價中，其實不盡然，賣家搬走時常會將這些電器帶走。連屋內外的保安系統也只是短期租給你，你要不買，賣家會拆除的。所以，要想“買的明白”就需以書面寫明房屋的售價具體包括哪些細項。

禁忌６：時常忽略“牆內乾坤”

進到一處房屋，我們很容易被廚房的大理石台面和室內簇新的硬木地板所迷惑而忽略了對于牆內重要的設施的檢查。其實，密封、電路走線、水管安全等是隱秘的“乾坤”，如果不了解清楚就作出購買決定，事後常常叫苦不叠。所以一定要咨詢經紀，這些結構和對象更新的情況。裏和面一致，才值得下手。

禁忌７：時常忽略“室外洞天”

人們常說，買房買的是社區，這句話道出了物業真正的價值。每個社區都有獨特的氛圍和氣質，而一天當中氣氛也不盡相同。所以不妨安排多個時段到房屋所在社區走走，找些住在那裏的居民聊聊，逛逛附近的市場，親身實地感受居住環境，如果滿意再做購買決定不遲。

禁忌８：忽略房屋“背景調查”

人們還常說，每座房屋都是一個故事。但這個故事有好有壞，購屋前你不一定了解的很清楚。它是否是大麻屋、油罐有無拆除、發生過凶殺案沒有，這些影響到房屋價值的因素請務必調查清楚，途徑一是通過上網查詢房屋的曆史，二是委托經紀進行調查，三可以向房屋的鄰居打聽，確切地講，房屋的“背景調查”這一環節不可遺漏。

禁忌９：認爲“口頭約定”也算數

通常，人們還是重視“口頭約定”的，但前提是不出事。一旦有了爭端，“口頭約定”是不算數的。所以買賣雙方最好將過程以筆頭形式加以記錄，以防後患。

禁忌10：對交易涉及費用嚴重低估

從物業過戶費、物業保險費到驗屋費乃至律師費或公證費，房屋交易牽扯的花費全加起來可不是一筆小數目，能否有能力支付，事前須做好心裏准備和財務上的安排。

總之，買賣房屋，乃大事一樁，須謹慎從事，最重要是，一定要找到靠譜的專業人士幫助。

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3分鍾帶你看懂加拿大房屋買賣需要交接的費用

買房在辦好貸款之後，除了首期付款，還有哪些費用呢？

加拿大房屋買賣所交費用

一般我們建議你最少還要准備出相當于房價1.5-2%的錢才能保證房屋買賣成交。這些費用包括：

  • 土地轉讓稅（Land Transfer Tax）

加拿大各省的土地轉讓稅不一，但都是根據房屋的買價來訂的。在安省，土地轉讓稅計劃公式如下：$55，000以內按0.5%算，$250,000以內按1%-$275算，$400,000以內按1.5%-$1525算，$400,000以上按2%-$3525算。如$500,000的房子土地稅:$500,000X2%-$3525=$6475。在安省首次置業者如果購買新房，大多免交此費。

  • 産權調查費或業主名稱保險費（Land Survey Fee or Title Insolence Feel） 

很多銀行都要求律師提供近期的産權調查報告，這個報告通常的費用是$600到$900之間。但目前不少銀行也同意律師用業主名稱保險來取代産權調查報告。業主名稱保險費大約是$225.00。

  • PST 

如果你首期付款不到25%，你需要購買CMCH或G.E的貸款保險。保費是加在銀行給你的貸款裏的，但PST必須在你交接日一次付清。

  • GST 

舊房買賣沒有GST,新房買賣需要付G.ST，有些新房的房價裏已包括了GST（GST included），有些房價是沒包括GST（Plus GST）。你一定要看清楚。同時律師費也要加GST。

  • 律師費 

通常的律師費是在三、五百到八、九百之間，商業樓宇更多。有的律師會給你一個全包的價格,大約$1000-$1300.

  • 政府注冊費及雜費 

其中包括産權注冊以及貸款注冊等，雜費，包括稅務，水、電等調查費，複印、快件等費用。

  • 交接費用調整（Closing Adjustments） 

這些通常包括地稅，學校稅，水、電費，Condo管理費等。在交接日之前的費用由賣家付。如賣家預先多付的買家要退還。

  • 利息調整（Interest Adjustments） 

再說，如果你貸款選擇同供款銀行定在交接日之後的一個月開始自動提款。假設你是在月中交接，銀行通常的作法是要求你在下個月第一次正常付款前，先補齊中間這一段時間的利息。

  • 火險（Fire Insurance） 

在交接月之前，你必須買好火險。Condo管理費裏已包括火險你可以不買。火險的費用高低取決于物業的大小、類別，每個保險公司計算出的費用也不盡相同。 

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號外號外：央行意外降息，安省年輕人蜂擁購房

上月21日，聯邦央行意外宣布將基准隔夜利率從1%下調至0.75%，令加國各大銀行展開新一輪的降低按揭率的大戰。雖然降息至今僅短短的半個月，但是已經開始影響本國房市。特別是安省和大西洋省份的年輕一代，在降息的刺激下加快了買房的進程，這意味著這些地方的房市將在今年迎來新一輪的高潮。

央行意外降息，安省年輕人蜂擁買房

據滿銀(BMO)最近公布的一項調查顯示，在央行宣布降息之後，有近一半的接受調查者表示，他們計劃在5年內購買房屋;而15%的人表示，銀行下調按揭貸率，有利于他們更早實現自己的購房夢。

在各年齡層的加拿大人中，對央行降息反應最熱切的是千禧年一代(Millennials，指1980年至2000年出生的人士)。雖然他們已經背負著比父輩更沈重的債務，但是仍有75%的人表示打算在5年內置業，而超過20%的人則表示，降息縮短了他們購房的時間表。

從地區來看，安省和大西洋省份的潛在購房者的入市欲望最爲強烈。除了降息之外，油價下跌也讓這兩個地區的居民受益頗多，從而降低了入市的門檻，有20%的人表示會抓住這次的機會置業。

阿省和魁省的居民購房意願則最弱，只有12%和13%表示會抓住降息的機會入市。前者是因爲油價暴跌影響了當地的就業和經濟，令他們在今年對購房變得更加謹慎。對于魁省而言，當地的高空置率(vacancy rates)和新建公寓供過于求，都讓許多潛在的首次購房者轉向租房市場。

滿銀高級經濟師加蒂埃利(Sal Guatieri)表示，鑒于原油價格下跌對加國經濟産生重大的負面影響，央行可能會將低利率維持更長的時間，甚至進一步降息，這無疑將給本國的房市再添一把火。即便在溫哥華、多倫多等房屋難以負擔城市，其房市可能也會借著降息而迎來新的高潮。

另一方面，業內人士也提醒潛在購房者和准備趁著低息升級房屋的人士，不要因爲稅率低過度擴張債務。特別是在溫哥華和多倫多這兩個都會區，前者家庭的住房成本已超過家庭稅前收入的83.6%，而後者也達56.3%之多。

本地銀行貸款專家表示，根據以往的經驗，房主最好將每月住房成本控制在家庭稅前收入的32%以內，這包括房貸、水電煤氣、管理費及物業稅等。鑒于居高不下的房價已讓加國許多家庭的住房負擔遠超過這個水平，尤其是一些都會區，因此皇家銀行的建議是一般家庭的住房成本不要超過家庭稅前收入的42.6%。

一個好消息則是：滿銀調查還發現，由于現在商業銀行並沒有很大幅地降低按揭率，所以大約有一半的受訪者表示打算利用低利率盡快償還現有債務，而不是背負更多新債，因此這次降息對本國家庭債務的影響可能並不會太大。

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法國房産投資中不可或缺的人物——公證人

法國公證人是向國家宣誓過的公務員，按自由職業者的方式獨立執業。他們爲購房者擬定的購房合同要嚴格遵循法國的各項法律法規，幷且受到國家的管理，以便給予法國本地投資者以及外國投資者最安全的保障。

公證人制度在法國盛行已久，距今已經有近兩千年的歷史，擁有不可取代的地位。尤其是在房産交易過程中，他們負責從法律的角度保障房産交易的安全。他們的職責主要在以下三方面：

  • 公證人負責確認房産交易中各方的資質以及房産交易金額。
  • 公證人確定所提供的各項房産交易信息均符合法律規定，不存在欺詐現象，同時確定房産交易過程中將不會産生利益衝突。
  • 公證人負責將購房者的意願正式化，幷且保障投資者可以與他們的承諾緊密相連，這樣可以提高交易各方的信任程度。
  • 負責擬定購房合同

同時，公證人的另一項任務是保障房産交易合同的內容是公正、公平的，沒有任何一方會受到損失。因此，公證人從法律的角度保障了投資者的各項權益，購房者可以放心的長期將自己的儲蓄投資到一項被國家法律認可的項目中。

此外在房産交易過程中，公證人在一定程度上擔任了投資顧問的角色。購房者先與房産經紀人接觸，確定購買某項房産的意願，下面公證人就需要完成以下幾方面的顧問任務：

  • 公證人可以幫助投資者制定投資方案
  • 確定該項房産的投資價值
  • 負責投資交易過程中的所有法律手續
  • 收集所有必要文件以便擬定購房合同

另外，房産轉售也需要由公證人全權負責法律事宜：

  • 公證人負責確保房産轉售可以儘快結束，幷且以合理的價格出手。
  • 如同以上所述的公證人在新房、一手房的購房過程中的角色一樣，他們也需要負責房産轉售過程中所有的法律及稅務手續。

爲了完成在房産交易中的不同任務，公證人將會根據任務的性質收取一定的費用，也就是我們所說的公證費。

  • 新房和一手房交易：公證費用爲2.5%-3% 的房産含增值稅售價

綜上所述，我們便可以知道，公證人在法國房産市場的任何一種類型的房産交易中都是必不可少的。對于中國投資者來說，這是與國內購房非常不一樣的一點，一定要注意。

在法國購置新房和一手房的交易程序是怎樣的？畢竟購買新房的公證費用會低很多，手續也相對簡單。以下我來簡單介紹：

1、與法國的職業房産經紀人接觸，選擇心儀房産項目

2、與房地産商簽署房産預定合同，將選定的房産預留，幷且向公證人的監管賬戶匯定金

3、房地産商將您簽好的預定合同寄給公正人

4、當公證人收到預定合同和定金後，開始準備購房合同

5、公證人進行相關法律程序，向購房者解釋購房合同內容，爭得雙方同意

6、如果購房者同意購房合同中的所有條款，對于外國購房者可以選擇兩種方式簽署購房合同：

  • 第一種是直接來到法國公證處簽署
  • 第二種如果本人不方便來到法國，可以在國內的法國駐中國大使館簽訂授權委托協議，授權法國公證處代購房者簽訂購房合同

7、購房者付房款以及公證費：

  • 期房：一期房款約爲房産含增值稅總價格的18%-19%+公證費（約3%）
  • 現房：支付實際售價减去定金的價格+公證費（約3%）

8、公證處收到付款後，向購房者郵寄購房合同原件。至此，購房者正式成爲法定業主。如您購買的是期房，業主則需要繼續根據公證處的付款通知分階段付清餘款。

法國的公證人是購房者與開發商之間的一座法律橋梁。在法國購買房産，一切都是在公證人和法律的監管之下，程序更加透明、公正。可以更好地避免日後購房者與開發商有可能産生的矛盾，更加安全、可靠。

注：文中所涉及的數據爲指向性的，供參考，如有變動，以實際法律規定爲准。

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威廉解析法國度假地産投資市場

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