2015年加拿大房價還漲得動嗎？

2015年剛到，加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成為年末的熱門話題。

雖然還沒有到12月份的最後壹天，但加拿大房地產協會（CREA）最新的年度預測顯示，2014年加拿大房價將增長6%，至405，500加元（約人民幣（6.2198, 0.0050, 0.08%）220萬元）。

個別熱門城市漲幅驚人，溫哥華的房產均價早已超過80萬加元，多倫多房產均價達55萬加元，卡爾加裏均價達46萬加元。而根據Teranet National Bank房價指數，過去五年加拿大房價累計已上漲了27.2%。

但與之對應的，加拿大央行（Bank of Canada）的2014年下半年金融系統評估報告表達了對房產市場的擔憂。央行認為，目前加拿大的房價已經被高估10%至30%，給購房者帶來了巨大的房貸壓力，也成為當前加拿大經濟面臨的最大風險。

如果從經濟的角度分析，推動房價上漲的因素，主要是收入、就業、利率、住房供應和人口增長幾個方面。

過去幾年加拿大房市上揚，超低利率是主要推手。加拿大央行維持1%的基準利率已超過4年之久。

人們付更高價格買房，而不考慮自己的收入，“壹不小心”就貸多了。但過高的家庭債務水準(相對於可支配收入)使得房地產市場更容易受到失業率升高和加息的影響。

央行報告顯示，目前大約12%的加拿大家庭處於嚴重負債水平，其債務/收入比高達250%。

考慮到加拿大目前的通脹率為2.4%，創2012年3月以來最大升幅，壹旦利率恢復正常化，還款壓力上揚，而薪資與其他收入又不可能突增，這種對立必將對房市產生重大沖擊。

住房供應量和人口增長情況則是供求關系的兩端。假設2015年加拿大將接受26萬到28.5萬個新移民，而住宅開工率預計為18.49萬套（根據加拿大按揭房屋公司CMHC的預測數據），那麽新移民的湧入的確可以給房產市場帶來促進作用。

但這裏面有個問題：高企的房價即便對於部分富有的新移民而言也已是天價，這些新來者中有多少能轉化成有切實消費能力的購房者，來消化這些新建房？

而且，新移民主要登陸在大城市及經濟中心，比如大多倫多和大溫哥華地區，這些地區有可能呈現壹定程度的“供不應求”，但在其他地區，房市表現已明顯呆滯。

仍然以CREA的數據進行分析。雖然全加2014年的房屋交易量增幅預計將達到5.1%，但列入統計的10個省中，有4個省錄得年度跌幅，1個省持平，另2個省增幅僅為0.8%和1.8%，真正對全國增幅起貢獻的，其實只是BC省（14.5%），阿爾伯達省（9.3%），安大略省（3.6%）。

而從價格方面來說，雖然全國的漲幅達到6%，但仍有2個省（新斯科舍省、新不倫瑞克省）錄得跌幅，領跑的也仍然是安大略省（6.3%）、BC省（5.2%）和阿爾伯達省（5.0%）而已。

再以安大略省為例。雖然大多倫多地區和哈密爾頓市行情火爆，但是只要過了東部邊界，行情立刻走低，渥太華貴為首都，也擺脫不了庫存過多、銷售疲軟的態勢。

壹直以來，這種地區差距都存在於加拿大房產市場，只是近幾年，因為各地經濟環境、發展潛力、人口增長預測等因素的差異，被進壹步放大了而已。相比大城市，郊區、小城鎮事實上找不到房價上漲的強有力支撐，因而也並不存在普遍性的狂熱。

經歷過上次加拿大房市風暴的業主，有句意味深長的評價：“房價怎麽漲上來的，就有可能怎麽跌回去。”

再看看加拿大歷史上曾經歷過的房市風暴。80年代初和90年代初，房產價格快速上漲，媒體大量報道人們對房地產的各種癡迷，那些沒搶到房、錯過了買入機會的人捶胸頓足，後悔得無以言表。這些都是資產泡沫化的典型特征，而結局無壹例外都是深幅回調。

壹些曾經歷過上次風潮的“老業主”冷眼旁觀這幾年的房市，有句意味深長的評價：“房價怎麽漲上來的，就有可能怎麽跌回去。”這跟咱們中國人說的“出來混，總歸要還的”，倒是有異曲同工之妙。

不過，來自實體經濟方面的樂觀預計或許是對加拿大房市的壹個支撐。雖然加拿大的出口以能源業產品為主，但2014年有所轉折，非能源產品出口增加，預計2015年這壹趨勢還將繼續。

如果加拿大GDP在2015上漲2.5%，就業率及工資水平呈現良好的發展態勢，那麽將對整個房產市場起到積極的推動作用。但如果實體經濟得不到持續改善，則房地產泡沫危機將明顯化，住房市場冷卻與衰退速度之快，或達到20年來前所未有的程度。

以能源重鎮卡爾加裏為例。石油業的蓬勃發展吸引了很多人來到這裏，從而刺激了對房屋的需求，然而，現在原油價格已經比今年夏季下跌了大約四成，對當地的就業也產生了壹定的沖擊，預計新的壹年裏更多的人將持等待觀望態度，而不是急著下單。

另壹個常被房市樂觀主義者強調的外部支撐因素則是海外投資者尤其是亞洲投資者的避險需求。

對很多投資者而言，在溫哥華或多倫多購置壹處房產，是壹種“保險”而非單純的投資，目的是用來抵禦本國或有的金融風險，做全球範疇的資產配置。不過這種趨勢也越來越多地引起了當地民眾及政府的不滿，未來政策制定者可能會采取更多“擠泡沫”的步驟，讓市場逐漸失去動力。

如果用壹個詞語來形容加拿大房市，“參差不齊”可能比“形勢壹片大好”更合適，而“軟著陸”或許是政府與民眾樂見的最佳結局。

在決定投資或者投機加拿大房市之前，城市規模、就業情況、居民收入、金融環境，甚至全球經濟的異動，都值得購房者深入研究，細細琢磨。

 

 

澳媒稱澳洲或將外資購房申請費提升至1500澳元

澳洲地產商則提出了不同的意見。房產門戶網站Juwai的總裁就指出：「過高的購房申請費用將嚇跑海外買家。」

此外，地產開發商崔古柏夫(Harry Triguboff)表示：「上述法律的變更完全是毫無必要且愚蠢的決定，這無異於擺出不歡迎的架勢，阻止海外投資者來澳投資。」

加拿大房主要小心：你的房子究竟值多少？

買家和賣家握手成交時，才能確定一所房子的真正價格。但是，在買房或賣房之前，抑或是在交地産稅時，人們還是需要一個價格數據來作參考。這個價格是多少，不同的人會給出不同的答案。

你的房子究竟值多少錢？

通常，如果一所房子的挂牌價低于評估價，你會立即懷疑這個房子是不是有什麽問題。其實，對不同的人或機構來說，同一所房屋會有不同的價值，而且房屋的評估價與真正的市場價可能會相差好幾個百分點。

房産經紀估價：$$$$

房産經紀的工作就是讓一所房子的價格賣得盡可能地高，因此從房産經紀那裏所知道的房屋價格可能是最高的。

房産經紀可以從房源西悉尼服務商MLS（Multiple Listing Service）那裏獲取公衆不可能看到的資料，並且一直關注著房地産市場中的最新消息，盯著各處的樓盤，與買家溝通信息，並與其他經紀交流。

綜合所有這些信息，並考慮該地區類似房屋的價格以及市場行情後，他們會給出他們認爲可能達到的最高價錢。

業主估價：$$$

房主對自己的房子通常是充滿信心的。在賣房以前，房主會做一些功課，閱讀與房地産相關的報刊，查看這些報刊上所列的房源，對自己的房子處于什麽價位有一個估計。不過，即使是同類型的房屋，也會有細微的差別，所以業主根據模擬進行的估價可能偏高。另外，有些房主想賣舊房換新房，因此新房的價格也可能對房主的評估造成影響。

銀行：$$

銀行作爲放貸者，對房子的估價比較保守，這樣一旦貸款人最後不能償還貸款，房子需要被出售的話，他們也比較容易拿回自己的錢。

當房子的要約價被買家接受之後，在大多數情況下，銀行會派出評估員查看房屋，並確定這個房子是不是真的值這個成交價。如果評估員認爲房子的實際價值大大低于成交價，那麽買家不得不從其他途徑籌措資金，融資也完全可能落空。

BC物業估價署（BC Assessment）：$

對房屋最保守的估價來自于政府自營機構——BC省估價署。BC省估價署負責對全BC省兩百萬套私有房産進行估價，不會漏掉1元錢的價值。因爲基于這個評估標准，每個市政和稅務機關可以收取相應的房産稅。

當然，這並不意味著估價署每年會派人上門估價。雖然他們有評估員，但如果這樣做人手顯然不夠。評估署有個巨大的數據庫，包含來自于市政、省府、房地産局及其他相關機構的大量數據。

當年房屋的評估價通常爲前一年7月1日的價值，評估時考慮的因素包括：可使用的面積、房齡、占地大小、臥室和衛生間的數量、房屋狀況和質量、格局、天井或露台、附屬建築物如車棚或車庫、視野和景觀、交通與噪音、學校及小區設施。

BC房屋評估署通過批量分析房屋的銷售資料來爲某一小區性質差不多的房屋確立市場估價。基本上與買家搜尋房源時所做的事情差不多，比如說買家常會考慮，“這個房子內部狀況比較好但是離大馬路太近；另一個房子小一點，但是所在的位置比較安靜而且地下室也裝修好了” 。

大部分估價上升是因爲房地産市場的整體變化。如果你所在的小區去年突然變得比較受歡迎，去年的成交量比前年多很多，那麽今年的評估價格就會反映這種變化。

如果市場變化過于極端，政府就會介入給估價設限。2009年就曾發生這樣的事，因爲某些地方的房價相比于2008年的高峰跌了超過10萬。

房屋的估價也可能因爲做了某些改建而變化，比如，改變房屋的面積或是房屋的有效房齡可能會使房屋升值。

我的房子到底值多少？

想要正確客觀的了解自己房屋的價格，就要了解上述各種評估途徑的利弊，綜合考慮。

你可以通過BC物業估價署網站的e-valueBC工具（http://evaluebc.bcassessment.ca/default.aspx）獲得房價。你只需輸入自己房屋的地址，就可以查到房屋的估價，但要記得這是去年7月1日的價格。

也可以多找幾個地産經紀和他們談談。他們非常了解本地的房産市場，也通常有自己的方法來確定一所房屋的價格。可能你會得到幾個不同的答案，但都在相近的範圍。同樣地，不同的經紀有不同的銷售策略，挂牌價也會有差別。

和不同的經紀交流，能幫助你更正清晰的認識自己的房價，也可以取多種結果的平均值或中位數作參考。

你還可以找經過加拿大估價協會（Appraisal Institute of Canada，AIC）認證的估價師，他們能提供比較公正的房屋當前市場價。估價師通常由放貸者、律師事務所、投資者和其他需要准確的不動産價格的人雇用。你可以通過AIC的“Find a Real Value Expert”工具（http://www.aicanada.ca/find-an-appraiser/）查找評估師。

如果你想知道詳細的的房屋當前價值，也可以查找放貸機構和房産專業人員所用的資料。Landcor資料公司（Landcor Data Corporation）的不動産估價報告通常29.95元一份，還包括當前市場行情。通過這份報告，你可以了解該不動産的曆史、估價、所在地區的市場趨勢等等。Landcor公司利用BC估價署的數據庫及其他數據源，並有其獨特的方法來分析這些海量數據。

當然，也不妨和鄰居、朋友、親戚多交流一下，獲得多樣動態的房産信息。

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美元走強之後 中國香港樓市為何反而大漲?

盡管2014年美聯儲退出量化寬松，美元也大幅度走強，但國際資金並沒有從中國香港樓市撤離，去年樓市累計升幅達13.3%。可見，美元升值的沖擊並非很可怕。這也為觀察內地樓市，提供了很好的窗口。

美元走強之後 中國香港樓市為何反而大漲?

據路透社報道，中國香港差餉物業估價署昨日發表數據稱，去年12月全港私人住宅樓價連續9個月上升，按月漲1.3%，繼續刷新紀錄。2014年全年樓價延續6年升勢，累計升幅達13.3%，高於2013年7.7%的漲幅，也跑贏同期恒生指數，自2009年以來累計漲幅達到1.65倍。

老實說，看到這個數據，確實嚇我壹跳，因為前年，中國香港金管局總裁陳德霖預測中國香港房價未來幾年要跌兩成，原因是美聯儲退出量化寬松，資金流出中國香港，令中國香港房價承壓。可事實呢？美聯儲已經退出量化寬松了，現在都在嚷著加息，而中國香港房價不跌反升，搞得陳德霖表示要推逆周期措施，來控制中國香港房價過快上漲，以確保銀行體系穩定。

我在中國香港沒有物業，也不打算在中國香港購置物業，但壹直對中國香港房價高度關註。原因是，從美元升值對人民幣資產價格的沖擊來看，中國香港是最好的觀察場所。境內資產價格也好，人民幣升貶值也好，因為有匯率管制，難以得到真實的市場檢驗，大家吵得莫衷壹是，公說公理，婆說婆理。中國香港沒有港幣彙率管制，美元可以自由進出，又毗鄰深圳，其房價和境內壹線城市有壹定的比價效應。某種意義上，可以把中國香港房價理解成境內壹線城市房價，在自由匯率下的壹種模擬。現在中國香港房價在美元大幅升值的2014年不但沒有跌，反而漲得很歡，我不知道那些認為人民幣要崩盤的同誌們對此作何感想，因為按照他們的邏輯，中國香港房價即使不跌個稀裏嘩啦，至少也不該這麽漲。

當然，也存在壹種抽象假設：如果人民幣不是匯率管制，中國香港房價沒有了後盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民幣匯率穩定的管制，才會有中國香港金融的穩定。這樣壹般地、抽象地談談是可以的，但問題是，它沒有現實性，因為人民幣的現實就是管制匯率，而且在壹定時期內，看不到它變成自由浮動匯率的可能。我們討論問題，得從現實出發是不是？

人民幣匯率在當前確實是壹個敏感話題，可以從多個角度來討論，但無論從哪個角度，誇張地、單邊地推導，將美國經濟和美元加以神化是不可取的，那種認為美國經濟和美元絕無依傍、壹騎絕塵地直奔大繁榮、大升值而去的神話模式，基本上都是在嘩眾取寵。美國人自己都不買賬，因為美元大升值對他們來說，感受並不那麽美妙。據報道，華爾街的投行們目前最痛苦的壹件事，就是美元升值對企業盈利的影響，客戶們要求投行把那些受匯率影響比較大的公司剔出來。而美國財長日前在國會聽證會上的證詞，也表達了這樣的意思：美國經濟雖牛，但不可能作為全球經濟的唯壹增長引擎，“不可能獨撐大局”。那麽要問了，如果全球經濟不行，美國能獨善其身嗎？未必！我認為那種在全球經濟壹片哀鴻時，美國經濟還能夠壹騎絕塵的看法，是不合乎經濟邏輯的。因為美國經濟和美元不是相互加強的正循環關系：美國經濟走好雖然能讓美元走強，但美元壹味走強，卻並不能促進美國經濟壹定走好。

全球經濟已不再是過去美國壹家獨大的格局，而是美國和中國G2雙頭格局，或者說是“利益攸關”地妳中有我、我中有妳。因此，美國獨大時美元獨升所引發的劇烈跨境資本流動，有望不再重演，至少，不會像以往那麽劇烈了。這個觀點能否成立，還需要進壹步觀察，但從目前的中國香港房價來看，部分印證了這壹觀點。我不贊同這樣的觀點：如果沒有人民幣做後盾，中國香港房價在美元如此升值的情況下，還能如此漲升。反過來，中國香港房價在全球多種貨幣對美元大貶值的2014年，還能有兩位數的上漲，恰恰也表明了人民幣的堅挺，不是完全沒有市場支撐的。

 

贏過港股 中國香港房價去年漲13％

中國香港官方近日發布的數據指出，去年12月中國香港的私人住宅價格持續創下新高，全年漲幅達到13.3％，不但大贏同期恒生指數1.3％的升幅，也是房市連續第6年上漲。

贏過港股 中國香港房價去年漲13％

中國香港差餉物業估價署公布的初步數據顯示，到去年12月為止，中國香港私人住宅價格已經連續上升9個月，壹般住宅與100平方公尺以上的大面積住宅房價漲幅在12月都有所減緩。而12月的住宅租金行情也繼續上揚。

中國香港住宅2014年的房價累計上漲13.3％，上漲速度快於2013年的7.7％，也勝過同期恒生指數1.3％的漲幅。而從2009年以來，中國香港住宅價格已經連6年上漲，累計漲幅達到1.65倍。

中國香港金管局總裁陳德霖日前曾表示，房市交易活躍而且有上漲跡象，如果房市持續升溫，會考慮推出逆周期措施以確保金融系統定。

中國香港官方為了抑制房價，曾在2013年宣布調高買賣房屋的印花稅率，將200萬港元以下的住宅印花稅率將由原本的100港元上漲到成交價的1.5％，大幅提高房屋交易的成本，使得房價在去年壹度下滑，不過在市場資金充裕的情況下，房價反而出現大幅反彈。

中國香港在今年1月時，宣布暫停壹項已經實施了11年的外國投資移民中國香港方案，該方案壹共為中國香港吸納了2,058億港元的境外資金。而對於暫停投資移民的理由，中國香港行政長官梁振英則表示中國香港不缺資金。

不過對中國香港當地民眾來說，房市的兇猛漲勢卻加重他們的購房負擔。根據人口統計國際住房負擔能力調查，2014年中國香港的房價中位數是當地收入中位數的17倍，冠絕全球，也創下該項調查11年以來的新高紀錄。

 

謹慎再謹慎！加拿大買房時必須核查的文件

對多數人來說，買房也許是你今生最大的一筆投資，因此再怎麽謹慎也不爲過。

在加拿大買房時注意核查哪些文件

當然，請專業驗房師檢查房屋是常識之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望驗房報告顯示房屋沒有任何瑕疵。你只需關注是否有損害將來居住及房屋價值的大問題，如建築材料劣質、老化或建築結構不當等。

當你看好了房子，就開始下offfer。接下來就需要仔細審核、查看相關文件，這是買房過程中至關重要的一步，這些文件包括：

  • 公寓商品房管委會（Strata council）的會議記錄，其中收集了過去1～2年內大大小小的會議內容，詳細寫明了國內所有房産交易過程出現的問題及糾紛。
  • 必須要求賣主出示Information Certificate (Form “B”) ，這是管理委員會出的，一定要最新的。裏邊涉及如下內容：
  1. 大樓或小區存在什麽問題，發生過或可能發生什麽問題，除房屋維護費用之外，房屋管理公司可能會征收何種附加費。
  2. 房屋賣主是否欠管委會錢，有沒有其它人對大樓或小區提出過法律訴訟？如果有，你可以看到起訴書複印件。
  3. 産權關系是否具法律效力。
  4. 房産交易過程中或以後，大樓的某些制度是不是會改變？
    • 查看房管管理公司的現行條例，對于入住者有何要求。
    • 了解房屋管理公司的當前財務狀況，這樣可以知道在房屋出現狀況需緊急維修時，公司是否有足夠資金。
    • 查看已注冊的房屋規劃，有關房屋修正條款及一些針對買主的限制條款等，因爲有些房屋會限制買主的自由使用，如不可以用作商業用途等。
    • 查看房屋說明報告（Property Disclosure Statement，通常我們簡稱爲PDS），此報告由賣主填寫，賣主有義務告訴買主他所知道的任何關于房屋的問題。對于報告中提到的所有問題，你都應當交由代理商做詳細核查。
    • 注意房屋保修的相關信息。
    • 建築大樓外部檢驗報告。

如果上述文件都不存在什麽問題，您就可以放心貸款。之後再進行驗房，交定金，最後找律師或公正人辦理剩余手續。

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美國好學區房價高 家長也為學區房頭疼

對於美國每個學齡孩子的家長來說，談起學區特別是學區房，都會心有戚戚然。為便於管理各個區域內的公立中小學，由州政府教育局批準，每個州都會成立數量不等的學區，美國稱為獨立學區。

跟中國家長壹樣，美國家長也為學區房和美國房價頭疼。推薦房源：美國伯克利大學學區房

美國的所謂學區並不是指壹大片房子，而是壹個類似於NGO組織但同時帶有壹定獨立性和管理職能的第三方機構，有些類似我們的區縣級教育局，同時又有著獨特的運作模式。

在美國，教育的權限是下放到各個州的。每個州根據自己的情況確定本州青少年的受教育年限，制訂教育大綱，並進行每學年的統壹考試。德克薩斯的義務教育年限就定為12年，時間為6歲到18歲。0到5歲時，家長們只能自己掏錢讓孩子上私立學校，稱為Kid　Garden，類似於我們的幼兒園。6歲時，孩子們就可以進入小學，開始接受政府全包式的公立教育。首先上壹年Preschool，類似於學前班，再加上5年的正式小學教育後小升初入讀6—8年級，類似於我們的初中。然後初升高，讀4年高中，9-12年級，這4年期間修滿24個學分便可高中畢業申請就讀大學。

當然，這12年裏，很多美國孩子也會選擇就讀私立學校。但是，除了少數有特色的名校外，美國的私立中小學與公立學校相比，並無明顯優勢，而且費用高昂。之所以選擇私立學校，很大程度上，是因為房產所在學區的質量不行。

為便於管理各個區域內的公立中小學，由州政府教育局批準，每個州都會成立數量不等的學區，美國稱為獨立學區。學區有著獨立的職能和作用，並像公司壹樣，經營著本區域內的公立學校。以德克薩斯州為例，我們來看壹下美國學區房的特點。

其壹，學區擁有獨立管理權。目前，整個大休斯敦地區就被分為16個獨立學區。壹個學區就像壹個小社會，除了市政府之外，學區雇的人員是最多的，包括教師和行政管理人員，還有大量的後勤人員。值得壹提的是，美國的警察有很多種，在自己的區域範圍內各管壹攤，校警也是其中壹個警種。由於近年來校園槍擊案頻發，每個中小學都配有大量的校警，每天持槍上崗，維護校園安全。

其二，學區擁有獨立經營權。學區的主要資金來源為州教育局的撥款，基本占到總支出的40%至45%，然後最大的進項就是學區內住宅所繳納的房產稅。美國的住房買的時候看起來價格不高，但每年都要根據房產市值繳納壹定比例的房產稅，其中繳納給地方的部分就包含相當比例的學區稅，這個有些類似我們的教育附加費。在德克薩斯州，每個市收取的房產稅不同，壹般來說，小城市和學區壹般的房子收取的房產稅比例也低。休斯敦的獨幢別墅壹般售價為20多萬美元，在普通學區，這幢獨棟的房產稅會在3000美元左右，而學區好、生活環境較好的地區，這項稅就會達到8000美元以上。

美國的公立學校和私立學校在硬件上幾乎是沒有差別的，很多時候，公立學校因為享受政府撥款，硬件設施可能還要更好壹些。教師的教學質量差別也不大，所拿到的工資也沒什麽差別。而且，壹旦孩子進入了公立學校，只要壹離家，孩子就像進入了保險箱，早晚會有校車接送，中午會在學校就餐，家長們壹天都不需要再為孩子的事情操心了，出了任何事情都由學校負責，還可以省下私立學校高昂的學費和生活費。哪怕是收入還不錯的中產家庭，也會精心算計壹下，盡量在合適的好學區內購買住房，然後送孩子進公立學校。

如此壹來，折磨我們國內年輕父母們的學區房難題，對美國父母來說，也是壹樣壹樣的啊。如何選擇？聰明的華人自有辦法。壹位經驗豐富的過來人介紹了他在德州選學區房的訣竅，壹句話：看數字！數字有三：壹是學校的統考及格率。美國的孩子並不像我們想象得那樣輕松愉快，每學年末，他們也要參加全州性的各門課統考，每個孩子的成績雖不排名也不公布，但學校的總體及格率是要廣而告之的，並會成為新生家長選校時的首要參考指標。二是學區內享受免費或半價午餐的孩子的比例。如果出身於低收入家庭，公立學校的學生可以申請半價甚至免費午餐。美國人認為，低收入家庭的父母由於更多時間要忙於生計，會相對忽視孩子的教育，孩子會更加頑皮或不好管理。所以，這個比例不能大。三是種族的比例。盡管德克薩斯尤其休斯敦是全美最國際化的地區，沒有壹個種族包括白種人的比例超過50%，但在普通美國人心目中，白種人多的區域才算富人區，房價高，學區也必然好。亞裔和其他族裔的精英階層也慢慢會聚集到這樣的區域內。特別是亞裔，既聰明又勤奮，而且普遍重視孩子的教育，學區中亞裔孩子的比例也成為近年來很重要的考量指標。

可憐天下父母心，中外皆然。

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泰國公寓為何吸引中國人投資？

泰國經濟在各個領域保持著活力， 其中房地產業最為突出。在物業穩定增值的情況下，投資泰國公寓能得到高額的回報，這壹巨大商機吸引了壹大批中國投資者目光。

泰國公寓為何吸引中國人投資？

從過去10年的統計數據來看，曼谷、芭堤雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。中國投資者將目光投向泰國公寓，至少有三組計劃於2015年在曼谷東部推出三個價值50億泰銖的項目，這些項目大多臨近附近的便利公共交通設施。除了曼谷，中國投資者有興趣在芭堤雅，華欣和清邁，自己的同胞最喜愛的目的地進行公寓投資。

泰國房價較中國香港或新加坡相比並不高，中國、歐美、日本人士希望買在泰國公寓的人數正在增加。根據泰國政府的統計，泰國房產近壹半是由外籍人士持有。並且，目前有180萬的外國退休人士在泰國生活。投資泰國公寓對中國投資者非常有吸引力。

泰國環境優美，山青水秀，加上國際壹流的醫療服務，低廉的物價水平，令泰國成為越來越搶手的退休目的地。泰國法律規定，年滿50歲的外國人即可申請長時間居留泰國的養老簽證。

泰國具有優質的教育條件，在泰國居住可以解決孩子的教育問題。同時，外籍人士和泰國人壹樣，擁有泰國房產的永久產權並可傳宗接代（無遺產稅），受法律保護。

 

加拿大換房手續必讀：那些年我們一起追過的貸款

如果由于生活需要，在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款並解除抵押的問題。加拿大的華人移民中，很多人在生活穩定之後會考慮生兒育女，或將國內的長輩接過來一起生活。家庭人口或life stage的變化，使人最先想到的就是換房問題。如果原有自住房産尚有按揭貸款余額，則需要小心處理，否則有可能計劃難以實現。下面就換房過程中一些常見的財務安排給大家介紹一下。

詳解加拿大買賣房過程中的貸款安排

買和賣房産的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將原有房産的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

例如，A將房産出售給B，A還有按揭貸款余額20萬，如果B願意接手A的貸款，並且符合貸款條件，則可以接手A的貸款，A提前解除貸款合約沒有罰款。我們稱這種做法是“assumable” “可讓渡貸款”。換房過程中，如果交接兩處房産在同一天，財務安排會更加經濟一些，但操作起來有一定難度，而且有風險，一旦其中一筆交易出現纰漏或延誤，則會影響另一筆交易，弄不好會搞得自己homeless，無家可歸。

如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作爲首付款用于買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。

如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要挂牌出售的房産，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房産“視作”出租用房，並派評估師評估租金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。

例如：新房按揭貸款和其他支出總計每月4200元，家庭每月稅前收入1萬元;舊房預估租金2250元，銀行按照租金收入市場價的80%來計入個人收入，即1800元;原按揭貸款和原房産其他支出每月1600元，用收支抵減法計算，即，完成購房交易後，每月總支出4200元，總收入12000(10000+1800-1600)元，家庭償債能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合銀行的貸款標准。如果不使用抵減法，使用直接法，完成購房交易後，償債比例爲(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合銀行貸款標准。消費者自己很難搞清銀行的標准和計算方法，因此，在打算換房之前一定要咨詢清楚。每個銀行計算的方法和標准都不一樣，BMO使用的是租金收入抵減法，因此，對換房的消費者來說，財務上的安排更容易些。

如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不足，則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房産之後結余較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。

例如，原房産售價30萬，尚有貸款余額18萬，買新房首付款8萬元，新房房價45萬元，新按揭貸款24萬，屋淨值額度12萬，過橋貸款1萬元，新房房屋貸款總計37萬元，買房交割日8月1日，賣房交割日8月20日。借款人在8月1日將首付款8萬元交給律師，銀行將全部貸款37萬放款給律師，從而完成買房交易。8月20日完成買房交易後，借款人將過橋貸款和房屋淨值額度項下的提款全部歸還銀行，借款人從即日起新的貸款余額只有按揭貸款24萬，備用房屋淨值額度12萬。上述例子中忽略了交易費用未計，因爲首付低于20%需要購買按揭貸款違約保險，因此房屋淨值額度與按揭貸款的總金額爲房價的80%。

換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常見的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即，前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待，銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。

本文試圖說明換房過程中的一些常見問題處理方法。每個消費者的財務狀況和未來打算都不同，如果打算換房，建議先咨詢銀行，再動手操作。

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移居泰國的6個理由

泰國是距中國最近、文化最為相通的國家之壹，因而多年以來就存在不少中國赴泰移民。近10年來的這股移民潮被壹些學者稱為“第三次移民浪潮”。那麽，中國移民為什麽要移民泰國呢？

移居泰國的6個理由

1、因為生活方式和生態環境

吸引他到泰國的不僅僅是新的商業機會，也有些人是喜歡泰國的生活氛圍和環境：相比國內的很多城市，清邁都要更為幹凈整潔，空氣質量也更好。當然，也因為這裏已經成為國際性的旅遊城市，有各種風格獨特的咖啡館、餐館和旅遊項目，壹些“小資”就是因為生活方式和生態環境的因素住在了清邁。

考取泰國的留學生相對容易，而泰國高等院校也樂於招收留學生，泰國的學費也較歐美國家低許多。另外，泰國的生活成本比西方國家低，就業崗位也不少，因而吸引了大量中國青年移民。考取泰國的留學生相對容易，而泰國高等院校也樂於招收留學生，泰國的學費也較歐美國家低。

2、生活消費低福利好，到這裏養老不錯。

對中國大城市和西南地區的中產階級來說，以後到清邁養老似乎是個不錯的選擇，這裏的生活消費要比中國大多數省會城市低，四季長夏，事實上，歐美人退休後到泰國養老已經有將近二十年的歷史，即便是普通藍領、白領退休也可以用歐元、美元退休金在泰國過更為舒適的生活。我記得2008年去泰國還驚訝於芭提雅的歐美老男人數量之多，後來發現，在曼谷、清邁同樣有為數不少的退養人士。

泰國政府規定超過50歲就可以辦理養老簽證，可以呆壹年以上，只需要每年去當地移民局報到壹次。即使獲得壹年的簽證，也可以有很多方便的變通辦法，比如簽證快到期就坐汽車去臨近的柬埔寨等國進出壹次，再辦壹下簽證即可。很多不到50歲但在泰國長期居住生活的歐美人也是如此處理。

只要妳是泰國公民，不管是小小的壹次感冒還是十萬火急的大手術，去任何壹家公立醫院救治只收30銖手續費(即6元人民幣)，其他壹概不收。可見，泰國雖然相對於中國是個小國，但福利上卻不比中國遜色，

3、有更多的商業機會和多元的環境。

相比周邊的柬埔寨、緬甸、老撾，泰國更為發達，基礎設施更好，而且民風較為開化和溫和。新移民到曼谷、清邁、芭提雅、普吉這樣的大城市和旅遊城市的比較多。三十年來有將近三十萬臺灣商人到到泰國“打拼”，從事旅遊、加工業、農業等各種產業。近年中國內地商人接踵而來，多是西南臨近地區的冒險家，其中不少人似乎更喜歡到柬埔寨、緬甸、老撾這種剛開放有爆炸性成長和暴富機會的地區開拓與中國有關的生意。

近幾年來，兩國政府間持續“中泰壹家親”的友好關系，給商業帶來了空前機遇。現在，與中國有關的商貿推介會、投資簽約會在泰國屢見不鮮，許多新移民利用在國內的知識，到泰國發展生意。

4、移民泰國性價比高。

超大都市的中產階級似也都“不安於室”，懷著對霧霾的無助和對未來的不確定感尋找方向。就目的地情況而言，東南亞或許只能算次優的選擇，但畢竟好抵達、離中國近，算是性價比合適還有點心理安全感的壹種選擇吧。

5、不限制生育，生男生女都壹樣。

泰國因為人口極少，所以政府不限制人民的生育量，在這裏，妳就是生個4胎5胎也絕對正常，正因如此，這裏沒有中國那麽嚴重的”重男輕女”現象，畢竟“機會”多多嘛。

6、可以自由信佛修行

泰國是個佛教國度，所以在這裏出鏡頻率最高的人就是僧人。在中國，壹般都很少有人帶發修行，即使有，也需要很嚴格很苛刻的條件。但在泰國，妳完全摒棄這壹點。中國人和泰國人的”修行觀”完全不同。如果有人在中國出了家，那肯定認為是得了什麽抑郁癥或受了什麽大的傷害，那他們家的祖宗可能就要被人笑話了。但在泰國出家卻截然相反。他們經常把出家當作是舒緩壓力和調節心情的壹種渠道，而且妳可隨時出家隨時還俗，絲毫不會遭到別人的白眼。

不過，近兩年來，由於泰國局勢的動蕩，也讓很多想去泰國旅遊的華人都處於觀望的態度，至於移民，就更要謹慎考慮了。