西班牙房産投資案例（二）：“房子再便宜，咱都不能要！”

在海外置業投資，問題千千萬萬，但彙集起來最關鍵的問題無非是：如何對房屋的質量把好關？今天我就用自己親生參與的案件與大家分享如何鑒別房屋質量。

2014年的4月，來自于浙江的金先生來向我諮詢全家投資移民方案，他在中國主要從事餐飲業。考慮到其子女的教育和食品安全健康等問題，通過在西班牙經商多年的好友周先生牽綫，决定舉家移民西班牙。

和他會面後，我首先建議他先找住宅再辦理後續的移民事項。金先生夫婦申請了30天的旅游簽證幷且成功延期至50天，有了充足的時間作爲保障，金先生誓要找到自己滿意的未來之家。

在其老友周先生的協助下，金先生首先在馬德裏的La Moraleja區開始了地毯式的掃房考察。兩個星期後，已經看了超過30套別墅的金先生，升級成爲半個“馬德裏別墅專家”。但家中四位成員衆口難調，這30多套別墅中鮮有讓全家都滿意的。

幾天後的一個下午突然接到了金先生的電話，他欣喜地說，終于找到全家人都滿意的房子了，希望能儘快辦理買房手續。大喜之下，我們立即對房屋展開法律調查。金先生看中的是La Moraleja區的一套別墅，房型好，裝修得體，面積爲175.4平方米，自帶24.2平方米的院子。最重要的是，房東熱情地表示願意儘快脫手別墅，幷在價格上給予優惠。經過我們和金先生的對比，百米內相似的別墅價格都要高出其5%－10％左右， 金先生認爲這是難得的機會，所以一再叮囑要儘快完成交易手續。

我方律師與房東Carlos就定金合同的內容和簽署時間進行了磋商，Carlos很配合的和我們達成了共識。根據法律程序，我方律師向房東索要房契進行房屋數據核對。但不知何故，一向配合的Carlos找出各種藉口開始拖延。

律師的職業直覺感到其中可能有問題，于是向房屋所在地的財産登記處索取了該房的官方登記信息。奇怪的事是：根據Carlos提供的房屋面積分布圖，該別墅的面積有175平方米，而根據該地區財産登記處的信息，該房屋的面積僅爲130.70平方米，兩個數據中的面積相差25%，這是爲什麽呢？律師致電Carlos進行詢問。Carlos解釋到：2010年，自己對別墅進行了擴建，在二樓的平臺上搭建了一層樓，所以兩層的房子變成了現在的三層。根據西班牙現行的市政規定，考慮到建築的承重性，房主和鄰居的人身安全，凡是建築擴建都必須向當地政府提出申請，幷附上擴建圖紙，通過政府批准後方能開工，否則屬于非法建築。在我們的堅持下，Carlos拿出了政府的批文，該批文明確指出Carlos 擴建的44.3的面積中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米屬于非法建築，應該在2013年5月前拆除。

隨後，在對相關文件的進一步研究中還發現了另外一個問題：這棟別墅的屬性是（Vivienda de protección oficial），中文譯爲官方保護房，這和中國的經濟適用房有些相似。這種特殊的房源可能大家還不瞭解：它是西班牙在城市擴張時，爲了吸引更多的家庭來本地小區定居，區政府會出臺一些優惠政策，比如子女衆多的家庭自建別墅，政府會給予稅收優惠或財政補助。作爲交換，政府限制這類房屋用于營利目的。因此每次出售，出租前均要申報政府批准，而且房屋的售價要按政府當年的限定價格來出售，不能自主定價，如果買來投資，無疑對未來相當不利。

聽了我們的調查結果後，金先生點頭稱是：“這房子我們不買，再便宜，咱都不能買！”

兩星期後，經過多方尋找，金先生在別處看中自己喜歡的另一處房産，通過了律師調查幷順利地辦理了各項手續。

誠然，買房時都希望能以實惠的價格買到自己心愛的房産，但有時候價格幷不是越實惠越好。像金先生第一次看中的房子，雖然看上去實惠，但實際上因爲沒有按照市政府規定在2013年拆除違建部分，如果被蒙在鼓裏購買此房後，不但要支付一筆拆遷的費用，可能還要面臨市政府的罰款。最鬱悶的是，自己花錢購買的房屋面積將在拆除違建部分後大範圍縮水，幷造成不可挽回的損失。

在此建議，買房前一定要尋求專業律師的幫助，認真核對房屋的各項資料，仔細地對房屋的各項背景進行法律調查，規避未來可能出現的各種陷阱和糾紛。

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季律師解析西班牙房産投資

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紐約7號地鐵延伸線貫通曼哈頓西側 推動房市繁榮

7號地鐵延伸項目成功的關鍵在於該線經由紐約最繁忙的交通樞紐──中央車站Grand Central）和時代廣場（Times Square），將曼哈頓西側與整個運輸系統串連起來，它還是高架公園High Line壹端的入口點。

7號地鐵線位於34街哈德遜園區(Hudson Yards)車站的規劃圖

地鐵建設工人們正在紐約地底下加緊趕工，以期完成紐約市25年來首座主要的新地鐵站──7號地鐵線的34街哈德遜園區(Hudson Yards)站。該新站可望讓曼哈頓壹處長期被忽略的街區活躍起來。

紐約交通當局到目前為止已經花了7年時間、耗資24億美元建設7號地鐵線，其主要功能是連結法拉盛與曼哈頓，以及接送觀看紐約大都會與美國網球公開賽的球迷們。而今，這條地鐵線將延伸至曼哈頓11大道，經過曾是惡名昭彰的“地獄廚房”(Hell’s Kitchen)沒落地，那裏還有壹處公車總站和通往新澤西的隧道入口。

這條延伸線工程曾被耽誤。不過，相較於歷時80年的計劃、目前仍在建設的第二大道地鐵線， 7號線的進度己算是快速的。

MTA發言人奧爾提斯(Kevin Ortiz)表示，因火警與保全系統的問題將竣工日期推至2015年四月。MTA同時負責紐約市內地鐵、公車等通勤大眾交通運輸。先前的延誤歸咎於兩座手扶梯機械故障。

哥倫比亞大學歷史與社會科學教授傑克遜 (Kenneth T. Jackson)稱道，這是壹條非常重要的地鐵延伸線，將會寫下歷史新的壹頁。傑克遜教授同時身為紐約市百科大全編輯之壹。

這個項目因前市長彭博的支持而進展順利。他發想的新型融資結構為該項目免掉因尋求聯邦資金而造成的冗長程序。不過也招來壹些批評，認為這個發想將令本地納稅人背負數十年的財政重擔。

新站的建設是哈德遜園區(Hudson Yards)發展的關鍵，這園區將建蓋十幾座摩天大樓、壹座文化中心和公園，以取代曾是殘舊工業樓宇的街區。

根據紐約大都會運輸署MTA估測，截至2025年，哈德遜園區站每日將有20萬名乘客。相較之下，MTA最繁忙的地鐵站時代廣場站，目前每日19.8萬名乘客進出。而整個MTA系統每日運送約580萬名乘客。

藉由新居民與商店的入駐，新車站將可改造鄰近地區。這類似百年前掩埋路面鐵路線的決定，其留下了從中央車站起被煙煤覆蓋的軌跡，改變了曼哈頓的地理樣貌。那條公園大道(Park Ave)，現在是奢華的代名詞。

不過，批評者稱：略過聯邦障礙也意味著失去聯邦援助。紐約市提供給哈德遜園區地產發展商減免高額的物業稅，會成為納稅人沈重的負擔。

非營利機構財政政策研究所(Fiscal Policy Institute)反對彭博的財政計劃。該機構首席經濟學家裴洛(James Parrott)表示：這對於納稅人民來說是個可怕的政策。它正在花費人民的錢，並且會持續二至三年。”

公民預算委員會CBC主管Charles Brecher也認為：從短期看來，紐約市必須為它補助津貼。

為了延伸交通線，MTA開挖了1.5英哩(約2.4公裏)的隧道，從西26街第11大道到時代廣場。這個車站將占據1,212英尺長，相當於369公尺。

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全球商業地產投資趨勢：倫敦、紐約、東京、巴黎最吸引人

世界經濟論壇（World Economic Forum）於1月23日發布的壹份研究報告顯示，全球房地產直接投資量已恢復到2014年經濟衰退前的榮景，預計在5年內全球房地產的直接投資金額將高達1兆美元，而美國壹線城市的商業地產投資額在2014年壹年內就增加了66％。此外，英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍。

英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍

全球房地產投資將持續增長

拜強勁的世界經濟發展之賜，2014年全球房地產總直接投資金額估計達7,000億美元，這個數字自2006年之後就不曾再超越過。世界經濟論壇的研究預測，今年世界經濟將成長10～15％，到2020年的房地產直接投資金額將達1兆美元。

世界經濟論壇表示，全球投資市場好轉歸因於以下幾點：投資委員會制定更趨嚴苛的承保標準與更多的審查制度，讓舉債經營的現象減少，同時抵押資產的凈值增加。此外，來自亞洲與新興市場的資本湧入，再加上因低利率和新的監管環境吸引更多的法團投資者（institutional investor ）等，都是讓房地產前景被看好的原因。

30個主要城市掌握全球總投資量的50％

在過去10年裏，全球30個城市共吸引到5兆美元的商業房地產直接投資金額，這個數字占總金額的壹半。在2014年的排名中，美國是吸引最多商業地產直接投資的國家，共有18個城市入圍；而歐洲占6個城市。

在美國，壹線城市（如：紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山、華盛頓和波士頓）的商業地產投資額在2014年增加了66％，而全美整體商業地產市場的平均值是37％。

2014年吸引最多商業地產直接投資的全球前10名城市分別是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 東京
  4. 巴黎
  5. 洛杉磯
  6. 波士頓
  7. 舊金山
  8. 芝加哥
  9. 華盛頓
  10. 悉尼

2014年，最吸引商業地產直接投資的城市還有多倫多、墨爾本、達拉斯、中國香港、美國加州聖荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥爾摩、首爾、費城、休士頓、亞特蘭大、都柏林、聖地亞哥、丹佛、鳳凰城、邁阿密、柏林以及西雅圖。

2013年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 東京
  4. 巴黎
  5. 洛杉磯

2012年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 巴黎
  4. 東京
  5. 洛杉磯

“超級大交易”

讓倫敦、紐約、東京和巴黎勝出

倫敦、紐約、東京以及巴黎這4座城市在2014年的商業地產直接投資額就占了全球的19％。從2012～2014年3年的排名中，因為存在“超級大交易”，所以讓倫敦、紐約、東京和巴黎能夠坐擁江山、穩固不動，壹直名列全球前4大商業地產直接投資金額最高的城市。

在倫敦，“超級大交易”有2個：分別是全英最昂貴的地標辦公大樓——“小黃瓜”（The Gherkin）和匯豐銀行（HSBC）辦公大樓。據悉，“小黃瓜”於去年的開價是6.5億英磅（約9.74億美元）。

紐約的“超級大交易”是“華爾道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交價為19.5億美元；在東京的“超級大交易”是鄰近東京火車站附近的“太平洋世紀大廈”（Pacific Century Place），去年的開價是16億美元；而巴黎的“巴黎香榭麗舍大街萬豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成為當地的“超級大交易”，去年的交易金額是4.68億美元。紐約和巴黎這兩地的酒店買主皆來自亞洲。

市政透明、房價穩定與科技雄厚

二線城市也吸引投資者

在北歐，中型城市的房地產投資也很熱絡，如德國的杜塞爾多夫（Dusseldorf）、漢堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奧斯陸和哥本哈根等城市也吸引了許多企業租戶和投資者，因為這些城市的市政透明、房價穩定、科技雄厚還有環境方面等指標都不錯。

值得註意的是，愛爾蘭首都都柏林從2013年93名躍升到去年的24名，辦公大樓租賃方面，在過去壹年裏是全球增長速度最快的城市。

世界經濟論壇提到，美國的二線城市，如：費城和邁阿密，來自美國國內的法團買主增加，但是海外買主似乎對這些城市不感什麽興趣。世界經濟論壇估計，今年美國二線城市的商業地產交易量將增加，因為有更多資產出售。

世界經濟論壇還說，2014年大部分亞洲的房地產熱錢集中在東京、悉尼、墨爾本、中國香港以及首爾等市場。但是因整個地區的透明度較低，在亞洲的二線城市能吸引到的資金更少。近年來，中國開發商正積極拓展海外市場，主要以倫敦、紐約、舊金山、多倫多和悉尼這幾個城市為主。

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美國房價走勢分析：123年來美國房市的歷史和規律

美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的壹年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第壹次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

那麽美國的房價在壹個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪裏來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖壹，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了壹百多年。壹般的常識是房地產是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。

美國123年扣除通脹後的房價歷史（資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學）

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於壹個多世紀以前的1895年。

總結壹下，美國過去壹百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是壹個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。

美國房價會漲多快？

圖壹表現出美國房市的兩個規律。第壹，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平 均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖； 這兩個因素對房價的影響是相反的。

除了看通脹調整後的房價，另外壹個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。

如圖二所示，在1960年第壹季度到2013年第壹季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第壹季度的2.98%，下降比率達38%。

美國房租、房價對比（數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學）

如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像壹只市盈率很高的股票，要麽相對於房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要麽相對於房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。

那麽到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）發表了壹篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了 房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年後很快下降。到2006年末， 房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”

後來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。

個別城市的房價歷史

那麽美國的壹線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧壹下美國壹些大城市在80年代末以來的房價歷史。

紐約實際房價
波士頓實際房價與通脹率

洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹後的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成壹塊錢，那麽到2013年紐約房價在扣除美國通脹 後剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；其間經歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產於1996年宣 布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到 2006年達到頂點的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。

類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.08元，相當於扣除通脹後以每年0.3%的速度增長，其間也經歷了和紐約壹樣 的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.12元，相當於扣除通脹後以每年0.46%的速度增長；如果在1988 年初把舊金山的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.29元，相當於扣除通脹後以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，壹個重要原因是矽谷造 富的驅動。

洛杉磯實際房價與通脹率圖
舊金山實際房價與通脹率

結語

希望讀者能夠記住這樣幾個規律：

美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

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中國富豪3400萬澳元拿下悉尼地塊 澳洲買地大計陸續有來

中國實業家馮海良（Feng Hailiang）已經進軍澳洲房地產市場，在悉尼內西南區拿下一大塊住宅開發地塊，並打算在城市各地收購更多土地。

馮海良通過他的海亮集團（Hailiang Group），以3400萬澳元拿下了位於墾思區（Campsie）Canterbury路一塊4416平方米的地塊。該公司計劃投資7087萬澳元在這個地塊打造一個混合用途的開發項目，其中包括至少200套公寓，並設有商業及零售空間。這個開發項目將通過融資和一些新債務來籌措資金。

悉尼內西南區的Robbo零售店將由中國富豪開發成混合式住宅

據說馮海良的身家為17億美元（21.4億澳元），54歲的他在中國富豪榜上排名第90位。海亮集團是中國最大的銅管和鋁合金制造商之一，該公司一直在積極向房地產開發和農業領域拓展。坊間盛傳它還盯上了西澳Kununurra附近18萬公頃的Legune Station。

海亮集團通過在中國香港上市的子公司發布媒體聲明，稱它“看到澳洲的房地產市場在蓬勃發展，認為現在是抓住機會探索國際房地產市場的好時機”。

去年中國在澳洲商業地產的投資翻了不止一番，超過25億澳元。

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在法國租房需支付哪些維修費？

房客在簽署租約後，一般按現狀入住。當原來的門鎖不能確保安全時，房客可在入住之前要求房東安裝防盜門或防盜鎖。在入住之後自行更換門鎖的房客，最好事先告知房東，幷說明更換門鎖的原因。由于在更換門鎖之後，往往無法恢復原狀，因此需要告知房東，今後在搬遷時，門鎖不再更換。

在法國租房需支付哪些維修費？

除非事先得到房東同意，否則房客因其需要而安裝防盜門不能要求報銷。事實上，當搬遷時，房客常爲更換門鎖給房屋帶來的增加值要求房東給予補償，或要求將補償從其他費用中扣除。但房東幷無相關的法律義務，因爲根據1987年8月26日的87-712號法令，門鎖的更換屬局部維修，應由房客支付費用。該法令確定的應由房客支付的局部維修保養還包括：

門窗開關件、合頁、門把手、搭配、插銷、螺栓和挂鈎。

損壞的玻璃和油灰

遮光簾、百葉窗、提拉繩、滑輪和百葉片

鎖和門閂、鑰匙和其它小部件

欄杆、螺栓、銷鍵

未列入以上名單的維修由房東支付。

根據1986年12月23日法令第18條，公共面積的局部維修也可由房客在物業費中攤銷，包括：

房客所享受的直接服務;

房屋常用件的保養費

租約費

電梯間維護費 (電梯按鈕、門合頁、門鎖、關門機件、電梯滑槽、門欄安全裝置和光電裝置)

樓梯平臺維護費（電動或氣動門、門鎖、門把手、門鈴）

房客還應購買包括維修門鎖在內的住宅防盜險。

房東可根據前一年或上個季度的物業費收取上述費用的預付款，幷在年底根據向房客提供物業費清單結算全年費用。

房東的義務是提供處于良好使用狀態的住房幷支付非局部維修的費用。必要時，雙方可就約定相關維修由房客承擔，相關費用從租金。該協議需注明：

-房客所需進行的維修

-相關費用從租金中扣除

-免除租金的期限

房客提前搬走時所獲得的補償

中國開發商大力進軍澳洲兩大城市 每宗交易以十億澳元計

大連萬達集團近日加快了海外擴張的步伐，計劃出資10億澳元重新開發悉尼海港的一處地標性建築。這只是近日來，中國房地產開發資金大量進入澳大利亞大城市的縮影，而悉尼和墨爾本更是海外投資商們競逐的主要目標。

悉尼中心商務區的金田大樓被萬達集團高價收購

據《金融時報》報道稱，王健林執掌的萬達集團同意支付4.15億澳元購買悉尼中心商務區的金田大樓（Gold Fields House）。這一地處海港附近的建築物，此前由黑石集團所有。這家美國私募股權集團2011年購入該物業，當時主要是通過購買Valad房地產集團而獲得了該物業的所有權。

萬達宣稱，計劃將這座大樓起名為“悉尼一號”（Sydney One），花費10億元將這幢大樓和附近的建築物開發成8.5萬平方米的綜合物業，185米高的五星級萬達文華酒店也將設立在這裡。

公司表示，“萬達集團認可這座建築物所在的位置，希望創造一個綜合使用的開發項目，包括一個五星級酒店，豪華居住房產和零售物業。我們希望創造悉尼的一個新地標。”

這是萬達集團進入澳大利亞的第二大投資項目，去年集團斥資9.7億元收購昆州黃金海岸的寶石（Jewel）酒店和公寓。

除了在澳大利亞投資以外，萬達宣稱還計劃在倫敦、馬德裡和芝加哥建設五星級酒店。萬達集團是中國最大的商用房產開發集團，一共運營超過100家購物中心。

澳大利亞近日成為了中國房地產開發商的投資重點目的地，這裡的政治穩定，人口增長迅速，房價也穩步上漲。悉尼和墨爾本兩大城市的房價最近一年上漲了超過10%。

中國綠地集團也正投資15億元在墨爾本和悉尼進行房地產開發，希望建設悉尼最高的居住用高層建築和一個賓館。福星惠譽房地產集團旗下的Starryland公司正花費5億元在悉尼的巴拉瑪打進行開發。

最新的研究數據顯示，中國海外投資金額大幅上漲。萊坊國際集團稱，中國海外投資額從2009年的6億美元增加到了2013年的120億美元。這些資金的投資目標集中於三大市場——美國、英國和澳大利亞。

中國房地產開發公司2014年對於悉尼和墨爾本的投資可以和對於倫敦和紐約的投資相提並論。報告還宣稱，澳中自由貿易協定的達成，加快了中國投資資金進入澳大利亞房地產市場的步伐。

萊坊國際亞太區資本市場主管布魯克斯（Neil Brookes）表示，今日的投資者更關注長期的可持續回報率。“中國投資者面臨的主要因素在於政府的政策變化，國內市場疲軟，以及海外市場的高回報率等。

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中國土豪出手750萬美元 再次刷新悉尼豪宅紀錄

中國大陸買家以超過750萬的價格買下這處澳洲房產

這處位於澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂貴房產刷新了Pymble區的房價紀錄，以超過750萬的價格賣給壹位經外國投資審查委員會（FIRB）批準的中國大陸買家。

這處悉尼房產位於電報路（Telegraph Road），占地5100平方米，賣家是純種馬的主人Jackie和Tim Hughes，他們是Photon集團的創始人、前執行總裁。房子被英式花園環繞，有壹個果園、網球場、泳池和壹間2臥別墅。

該悉尼豪宅上壹次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，當時的售價為469萬元。隨後房子被美化翻新和擴大，Hughe夫婦在2012年首次通過壹家房產中介掛牌出售該房產，理想要價是1000萬元。去年年初，另外壹家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的銷售工作，指導價為780萬元。Curtis證實這是這個城區的新紀錄，但拒絕透露具體售價。

Pymble之前的房價紀錄是725萬，在2010年創下，當時投資銀行家Greg Bundy出售了他5595平方米的喬治亞風格豪宅。

 

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澳洲國慶日普天同慶 約1.6萬澳洲移民入籍

堪培拉舉行澳大利亞國慶慶祝活動

1月26日澳大利亞國慶日，不僅全澳有很多地方舉行了慶祝活動，世界上的一些地方也有澳人舉行慶祝。燒烤和沙灘上的板球是澳人們喜歡在國慶日進行的活動。今年的國慶日有大約來自152個國家的1.6萬人參加了在各地舉行的333個入籍儀式，正式加入澳大利亞國籍。

在首都堪培拉有25人參加了升國旗儀式。儀式由澳總理艾伯特舉行，地點位於堪培拉的格裡芬湖，儀式上鳴槍21響，有表演戰鬥機從空中飛過。在這次澳大利亞國慶日升旗和入籍儀式上，來自15個國家的25人成為了新的公民。雖然是新西蘭人，但長期居住在澳大利亞的居民歐科納（Taryn O’Connor）是第一個從總理手中接過公民紙的人。他說：“我決定正式成為澳大利亞公民。”

印度出生的婆羅薩（Anil Dayva Prosana）一家也於當日在堪培拉入籍。他說：“這真是無與倫比的榮譽和極大的喜悅。”澳大利亞各地也展開了慶祝國慶的活動，有游泳比賽、吃蛋糕競賽和抽皮鞭比賽等。

在昆州當地人在圖文巴（Toowoomba）開展了抽皮鞭學習課程，在陽光海岸開展了吃肉派比賽，在Mooloolaba海灘的水域還開展了希望衝擊世界紀錄的“最長排充氣人字拖”比賽。有來自118個國家的超過4000居住在昆州的人士，在國慶日成為澳大利亞公民。

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馬來西亞“第二家園”計劃 參與者中國人最多

馬來西亞旅遊部部長納茲裏2013年11月26日在國會下議院表示，“馬來西亞第二家園”計劃自2002年推介到今年8月爲止，共吸引了兩萬余名外國人士在大馬定居。

納茲裏指出，參與這項計劃的人士來自122個國家，其中來自中國大陸的參與者最多。“馬來西亞第二家園”計劃正在健康執行中。

他透露，中國共有4187人參與，其次是日本2880人、排在第三的是孟加拉2603人、第四是英國2016人。

記者在吉隆坡中國銀行馬來西亞分行遇見正在辦理“馬來西亞第二家園”相關手續的來自中國廣東的唐先生。他表示，吸引他來馬來西亞定居的原因是天災少且溫度適宜；國土綠化面積高，空氣佳等。

自2012年主流國家移民政策相繼提高門檻以來，許多過去的冷門移民項目迎來春天。就連東南亞小國馬來西亞，也吸引了部分投資者的關注。在網絡上，關于馬來西亞“第二家園”計劃的廣告和網站衆多，深圳辦理該項目的移民中介公司也在逐漸增加。國內某地産公司發起的馬來西亞“第二家園”購房計劃就宣稱：30萬元，全家可獲馬來西亞居留權，拿到10年期綠卡，可享受馬來西亞國民的大多數待遇。

不少投資人驚呼，難道馬來西亞也變成了移民天堂？

馬來西亞並非“買房送國籍”

其實，該宣傳並不意味著在馬來西亞買房子就能送國籍，但購買房子後，地産公司會幫助客人申請馬來西亞“第二家園”計劃，能拿到居留權成爲了該公司推銷其馬來西亞項目的一大亮點。

據了解，“第二家園”又稱MM2H計劃，前身爲1987年推出的“銀發計劃”，2002年才正式更名，申請對象也不再局限于退休老人，而是擴大到21歲以上的外籍人士。

嚴格來說，該計劃並非移民項目，因爲成功申請者並不能拿到馬來西亞的永久身份正式入籍，但是會獲得長達10年的居留期並且可以終身更新，同時可享受馬來西亞國民的大多數待遇。作爲一個旅遊國家，馬來西亞推出“第二家園”計劃的目的是鼓勵外籍人士在當地居住和消費，促進發展經濟。

“第二家園”計劃的申請較爲簡單，申請人證明在中國的銀行擁有50萬馬幣（約100萬元人民幣）以上的存款，月收入超過1萬馬幣（約2萬元人民幣）即可申請，一般二三個月就能辦妥。

申請成功後，申請人需要在馬來西亞銀行存入30萬馬幣（約65萬元人民幣），第二年可取用一半用于在馬來西亞的購房、醫療、子女教育等消費。50歲以上的申請人存款要求減半，可以取用的存款爲5萬馬幣。申請人的配偶、60歲以上的父母及21歲以下的子女可以隨行。而從目前市場行情而言，移民中介辦理該項目所收取的代理費及一些相關費用大概需要3萬~5萬元人民幣。

小項目填補主流項目空缺

不過，這樣的項目對于中國投資人是否真的有吸引力？

據“第二家園”計劃公布的官方統計數據，從2002年至2012年11月，共有20328人申請成功，來自亞洲國家的投資人占了76.14%，其中中國投資人爲3562名，占17.5%。

數據顯示，雖然該計劃的申請總量一直都不算大，可以說是默默無聞，但其從2011年起迅速增長，大有“鹹魚翻生”之勢。2010年的中國申請人僅爲154人，2011年卻猛增至405人，2012年1~11月爲705人，占總量的22.6%。

加拿大、新加坡等傳統移民項目的不斷收緊，是馬來西亞這種投資小、辦理快的小項目能展現出魅力的主要原因。相比動辄幾百萬、上千萬元的移民項目，幾十萬元就能解決的馬來西亞項目對部分中等收入人士而言顯然更爲實際。

“在我接觸的客戶中，一半人是看中了那邊的投資環境，先買房投資，然後才順便辦理了‘第二家園’。三分之一的人是爲了子女的教育，作爲以後升學歐美的跳板。剩下的客戶，主要以度假養老爲主。”一位移民顧問說，像馬來西亞這樣的項目並不屬于主流，但卻在一定程度上滿足了移民人群的多樣化需求，填補了主流項目收緊後的空缺，未來這類項目仍會有較大的發展空間。但不論選擇什麽項目，投資人一定要充分考慮清楚自身的需求，對在異國他鄉投資、居住可能面對的問題做好心理准備，對當地環境進行實地考察，盡量在事前控制風險。