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澳洲 | 瑞銀：澳洲房地產價值創新高增速第二

瑞銀稱澳洲房地產價值增速全球排第2位

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瑞士銀行（UBS）調研報告稱澳洲房地產價值創造出新的記錄，且增長速度在調研的全球23個國家中排在第2位。

據澳洲廣播公司報道，瑞銀根據美國達拉斯聯邦儲備銀行所開創的方法（US Federal Reserve Bank of Dallas）計算，發現澳洲房地產價格與人均可支配收入的比例已經上升至1985年調研開始以來歷史最高水平。

瑞銀稱，目前澳洲房地產價值比2003年，2007年以及2010年的峰值還高出7%。

在過去的4年裏，澳洲房地產價值上漲23%，在報告調研的23個國家之中增長速度僅排著新西蘭之後。

不過，澳洲房地產價值比排在第1位的加拿大還低了16%。

瑞銀經濟學家Scott Haslem表示，如果采用“繁榮”指標來衡量發展情況，達拉斯聯邦儲備銀行數據顯示加拿大、盧森堡、澳洲及新西蘭房地產最為“繁榮”。

實際上，加拿大房地產市場已經超過了預示市場泡沫的“臨界值”，而澳洲及新西蘭正向泡沫臨界值靠近。

數據還顯示，澳洲房地產市場在2016年上半年勢頭明顯上升。Haslem稱這是對澳洲政策的警示，從未來金融不穩定性風險方面，住宅地產稅收政策、負扣稅方面需做出重新審視。

（據澳洲新快網）

澳洲 | QBE:未來3年全澳房價下跌悉尼公寓降6.8%

保險公司QBE最新的未來三年住房展望報告顯示，悉尼和墨爾本的房市繁榮期即將邁入終點，悉尼公寓價格有望到2019年降低6.8%，同時，住房的可負擔性也可能有所改善。

保險公司QBE最新的未來三年住房展望報告顯示，悉尼和墨爾本的房市繁榮期即將邁入終點

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據《每日郵報》報道，咨詢公司BIS Shrapnel為QBE編制的年度報告顯示，悉尼房價在經歷2012年的大幅跳漲之後，在過去的三年，悉尼住房房價上揚，將會逐漸趨向平穩，保持在中位價105萬澳元的水平。而公寓價格預計將在截至2019年的三年時間下降6.8%。另外，報告還預測，墨爾本的獨立屋和公寓房價格也將有大幅下降，其中單元房價格有望在三年內下降9%。而與此同時，布裏斯本會出現兩極分化，由於公寓市場供過於求，單元房的價格下降超過8%，而獨立屋的價格上漲6.5%。布裏斯本將會是三大首府城市中獨立屋價格增幅最高的城市。

QBE的房屋借貸機構抵押貸款保險部門的總執行長Phil White表示，未來三年的房價下降是由銀行對投資者的借貸收緊而引起的，這將會減緩投資需求，澳洲房產市場將會出現疲軟，但是對提高購買者的可負擔性會帶來積極作用。預計房屋業主，包括首次購房者將會擠進市場搶占這壹投資機會。

另外，珀斯受礦產投資減少的影響經濟被削弱，使得其在過去18個月的房產中位價降低了5%，而這壹下降趨勢還將持續到2019年6月，預計屆時房價會下跌10%。與此同時，阿德萊德、達爾文和堪培拉幾個首府城市的獨立屋和公寓中位價都將有不同程度的下降。

（據今日澳洲）

澳洲 | 澳洲各城房租季度數據出爐唯有堪培拉上漲

澳洲首府城市房租唯有堪培拉上漲

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墨爾本及悉尼最近房地產銷售市場可能較為火熱，但是其住宅租賃市場並無明顯發展。2016年第三季度，澳洲各首府城市當中，唯有堪培拉房租有所增長。

據Domain報道，2016年第三季度，堪培拉獨立屋房租上漲5澳元至平均每周475澳元，較去年同期增長25澳元。

2016年澳洲首府城市獨立屋平均租金（單位：澳元）

2016澳洲首付城市公寓平均租金（單位：澳元）

悉尼及墨爾本獨立屋房租保持穩定，依然分別保持為平均每周530澳元及每周400澳元。

Domain集團首席經濟學家Andrew Wilson表示，住房租金主要受收入影響，然而目前澳洲工資增長率處於歷史最低水平。此外，住宅租賃市場也不會存在房產買賣市場所享受的低利率刺激。

堪培拉目前擁有澳洲第二低的住宅空置率，僅0.8%，去年同期為1.2%。

Bright Partners地產公司Craig Bright表示，堪培拉可租賃的住宅數量明顯減少，而政府部門的返聘又大大增加了租賃需求。

數年前堪培拉政府部門大力裁員後，租賃市場空缺逐漸由私營公司的需求填補，政府的刺激計劃也有壹定幫助。

雖然堪培拉獨立屋房租有所增長，但是公寓租金或許會有所下降。原因在於在今年前7個月，堪培拉區域公寓開發批準數量居澳洲第二高的位置。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 稀缺性水濱空中別墅：盡情飽覽無敵水景，打造豪華舒適空間

三面環水的悉尼內西城區Drummoyne，坐落在Iron Cove與Five Dock Bay兩個內港灣之間的半島上，是悉尼擁有最優美水景的城區之一。這個在售的水濱空中別墅，帶有一個專用的船排，內部豪華精美，坐擁無敵水景，是一處出類拔萃的優質親水住宅。

坐擁無敵水景，自帶私家船排

這是一套市面上很難找到的4居室戶型水濱空中別墅，為投資者打造出了卓爾不凡的生活化環境，而且自帶私家船排，非常珍貴。這套佔據公寓樓整個樓層的精品空中別墅，位於緊俏的「St Tropez」公寓樓內，宛如該公寓樓這顆皇冠上的明珠，必定受到買家的追捧。

澳洲 | 稀缺性水濱空中別墅：盡情飽覽無敵水景，打造豪華舒適空間 — 這個在售的水濱空中別墅，帶有一個專用的船排，內部豪華精美，坐擁無敵水景

住宅所在的Drummoyne位於悉尼市中心5.2公里的西面，這個郊區非常受人歡迎，這裡生活方便，又充滿迷人的度假風情，遠離一切喧囂，十分宜居，舒適愜意。從這裡乘車去CBD市中心也方便。當地房市行情看漲，越來越多人來這裡購置房產，使得該地區的房產升值潛力很大。

這處住宅可以令人飽覽漂亮的水景，真正享受獨一無二的親水生活方式，在自家門口就能欣賞無敵風光。除了享受生活便利，這裡同時也享有幽靜的氛圍，私密獨享，與繁忙的都市生活截然不同，可以徹底令人放鬆身心。

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澳洲 | 買家註意！“先租後買”模式成買房新陷阱

澳洲房產難支付，“先租後買”受害者增多。

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據Domain報道，壹項新報告顯示，那些想通過先租後買（rent-to-buy）協議來實現買房夢的人有可能成為這種營銷模式下的受害者。

先租後買的模式壹般是這樣的：買家同意壹個膨脹的物業價格，然後支付市場租金（或高於市場租金）及“選擇費”。如果租客試住壹段時間後決定購買，那已付的租金將轉為購房首付金。但買家對於物業並沒有合法的所有權。“選擇費”至少在壹定程度上取決於購買價。關鍵問題在於，買家如要買房，須要在租約到期前和銀行再貸款。

然而，那些簽署了先租後買協議的租客是幾乎不可能再貸款的。消費者行動法律中心（Consumer Action Law Centre）對此表示，至今仍沒有成功的案例出現。這類人財務風險通常非常高，而且買家在法律保護這壹塊嚴重不足。

在賣方的融資計劃中，買家要同意膨脹的物業價格，然後支付定金和分期付款等，在某些情況下，買家還會獲得首次置業者購房補貼。賣方融資協議期限通常為兩到30年。然而，買家須在幾年內再貸款，而且還會面臨類似先租後買壹樣的障礙。

來自消費者的行動法律中心的《邊緣住房：從維州以及其它地方收集而來的10個賣主融資與先租後買之間的案例》（Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.）。報告詳細介紹了先租後買計劃中出現的種種情況，但賣點都是相同的：“輕松容易擁有房產”，“不通過銀行就能買房”等等。

其實，賣方融資這方面的失敗案例非常多。很多買家在房子上支付了大筆錢，到頭來卻發現無法完成買房夢，最終不得不退出這樣的買賣協議，並且失去壹切。

通常會采用這種方式購房的人多數是因為信用記錄不良、沒多少收入和存款或者不具備申請抵押貸款的條件。因此，他們通常被中間人推出的先租後買的廣告所吸引。這些中間人會許諾幫助買家在沒有錢或者有很少錢的情況下買到房。

擁有自己的房子是現代澳人的夢想。然而，隨著各主要城市的房價不斷飆升，房子的可負擔性也越來越惡化，人們買房的夢想越來越遙不可及。據今年發布的壹份報告顯示，針對不可負擔性對全球86個主要市場進行調查，悉尼和墨爾本的難以負擔性分別排名第二和第四。因此，這也看出人們為了實現買房夢往往會陷入壹些買房陷阱中。

目前，此類營銷手段仍然處在法律的灰色地帶，最好的辦法是阻止消費者進入這些交易中，讓公眾意識到這是陷阱。或者采取必要的積極法律幹預。此外，《公司法與澳大利亞證券和投資委員會法》（Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act）對其他形式的金融建議實施嚴格的規定，而這些交易也不應該例外。還有，為確保符合國家標準和對違規者實施制裁，承辦商應根據國家信用法規獲得牌照。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 維州學生2020年破百萬政府增開4校

隨著孩子長大，墨爾本多克蘭區（Docklands）的家長越來越擔心了。

孩子壹旦達到學齡，他們就只有兩個選擇——搬家，或者每天在早高峰時間長途跋涉去其他地方的學校上學。

教育部長參觀小學。（《時代報》圖片）

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據《時代報》報道，維州政府計劃新建4所學校，以緩解州內學位緊張。

政府周二宣布，“未來數年內”，將在多克蘭和北墨爾本各建壹所小學，在漁人灣（Fishermans Bend）建壹所小學、壹所中學。

政府還將購置地皮，擴建艾爾伯特公園學院（Albert Park College）。

多克蘭的家長呼籲開建新校已有15年時間。各界政府都作出類似承諾，壹直以來已經進行了3次調研。

北墨爾本家長表示，由於學位緊張，孩子們都要擠在教室裏面，“享受的空間還不如散養家禽”。部分學生抱怨身體酸痛，因為教室座椅不夠、只能坐在地上。

教育部長梅裏諾（James Merlino）表示，多克蘭的新學校最為先進，可在壹兩年內開始招生。政府已經確認了5處備選校址，將會在6個月內進行購買。目前尚未清楚建校成本書目，但政府表示將會列入預算優先項。

梅裏諾表示，不排除采用公私合營的形式。其余3間學校也已經進入規劃。

梅裏諾表示：“墨爾本和維州的入學率在飆升。我們了解到了市區的壓力，墨爾本和部分偏遠地區城市都出現了大規模增長。”

到2020年，維州學生數量將達到100萬名。未來5年內，學校需要再吸收9萬名學生。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 悉尼奧林匹克公園大開發! 15年內新增1萬戶

新州政府近日公開宣布，將建設壹條橫穿悉尼奧林匹克公園的新地鐵線路，以支持當地擴建項目，包括開發新住房和商業用地。政府在民眾中廣征民意，希望獲得支持。

據《悉尼晨鋒報》報道，周壹，新州規劃廳廳長Rob Stokes和體育廳廳長Stuart Ayres 公布了壹份奧林匹克公園區域的最新藍圖規劃，其中包括了建設45層高樓的新提議。這份藍圖規劃目前正在進行社區咨詢，當中並未包含地鐵線路的具體信息，如線路所經具體位置和建設時間。

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上個月，費法斯傳媒曾披露，政府規劃部門正在研究建設從市區到Parramatta的地鐵線路的可行性，途經站點可能包括奧林匹克公園和Rozelle周邊地區的Bays Precinct 。但是，規劃中原本提議的，建設壹條從Parramatta經過奧林匹克公園到Strathfield的輕軌線計劃很可能會被取消。

在周壹的奧林匹克公園最新藍圖規劃的新聞發布會中，Stokes對新輕軌或地鐵線路的建設時間未作回應，但是證實，政府正考慮建設地鐵線路的方案。Stokes表示：“我們會考慮每個改善公共交通情況的機會，包括地鐵、輕軌、渡輪、公交線路和現有的火車站等各種交通方式。”政府表示，將開通壹條新的公交線路穿過新落成的Bennelong Bridge並直通火車站。

根據藍圖規劃，奧林匹克公園區域在未來15年內將新增1萬套房屋，新入住2.35萬人口。政府還希望在這片區域開發新的商業用地，盡管在租戶的吸引方面尚存在困難。另外，還將在此地建設新校。根據Stokes的說法，人們將有更多機會來此居住、玩樂和工作。Ayres表示，政府將確保這塊地區的房屋數量是目前的10倍，就業崗位也達到目前的10倍。

據悉，該項新的藍圖規劃將於11月11日周五公示。

（據今日澳洲）

澳洲 | 悉尼落選”理想投資地” 購房者轉戰布市買房

壹份最新的調查顯示，只有1/10的投資者認為悉尼是澳洲投資買房的理想城市。專家們稱，悉尼的房價太貴，就連房產投資大亨都嫌貴，轉而去昆州買房。

據Domain網站報道，澳洲房產投資專業人士協會（PIPA）調查了1000名房產投資者。研究發現，悉尼房價在經歷數年的飛漲之後，其房產市場已經不再是投資者們的首選了。但是，人們對房產投資的興趣並未因此而減。相反，有71%的人依然認為現在是投資房產的大好時機。

只有1/10的投資者認為悉尼是澳洲投資買房的理想城市

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調查顯示，多數投資者優先選擇在布裏斯本買房。在最具吸引力的投資城市排名中，布裏斯本排在第壹位，有50%的受訪者支持；墨爾本排在第二，支持者為20%；而阿德萊德和珀斯分別贏得的支持率為9%和4%。澳洲房產投資專業人士協會的主席Ben Kingsley表示，1/3的投資者說，借貸政策的調整對他們造成了影響，使得他們放棄了原有的投資計劃，而58%投資者依然在過去的壹年時間裏尋找房產投資。

Kingsley表示，房產投資者變得愈加精明。他們中很多人持續關註悉尼和墨爾本兩大房市之外的市場，有些他們瞄準的市場已經達到循環周期頂峰。盡管投資者也擔心布裏斯本的房源供應過剩，但是布裏斯本對投資者們來說仍具吸引力，原因是其可負擔性和增值潛力。

在最具吸引力的投資城市排名中，布裏斯本排在第壹位，有50%的受訪者支持

Buyside房產投資專家Josh Masters表示，投資者們壹直很看重可負擔性。如今，悉尼的房產已經到達前所未有的高價，對投資者來說甚至難以企及。

根據Domain集團的統計數據，悉尼的房產中位價達到了1,021,968澳元，即使是公寓中位價也達到了669,830澳元的高價，比布裏斯本521,915澳元的房產中位價還要高。

Kingsley表示，很多精明的投資者開始在布裏斯本選房，有些還在黃金海岸、 Newcastle和堪培拉等城市選房。對於那些能負擔悉尼高價房產的投資者，他們的首選之地為Redfern, Surry Hills 和Randwick等地，因為這些地區需求量大，且具有良好的增值前景。

（據今日澳洲）

澳洲 | APRA大力調控澳洲樓市銀行收緊放款條件

由於監管機構加大力度打擊僅付息產品，西太平洋銀行（Westpac）三個月以來第三次調整按揭產品，收緊投資住房貸款放貸條件。

西太平洋銀行將投資房地產貸款僅付息期限上限調低到10年。

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據《澳洲金融評論報》報道，由於海外買家及壹手買家驟減引發需求萎縮，固定利率住房貸款貸款機構趁勢湧入房地產市場，監管機構7月開始推出利率上調、按揭回收、成本增加和條件收緊等壹系列措施。

西太平洋銀行將投資房地產貸款僅付息期限上限從15年調低到10年。

此外，12年期固定利率投資住房貸款及類似低憑證核貸產品已被取消。新措施同時適用於所有特殊借方交易組合。

按揭經紀人，即借方及貸款機構的中介機構，表示大部分貸款機構已經收緊貸款條件及特別折扣。

房地產金融機構Foster Ramsay Finance負責人蘭西（Christopher Foster Ramsay）表示，過去6周，部分貸款機構調整邊際折扣並收緊借貸條件，“停止大幅攻占市場份額。”

澳洲審慎監管局（APRA）最新的每月銀行數據顯示，截至8月底，住房貸款總量上升0.5%，年增長率升至6.4%，超過通脹及工資升幅。

其中，自住房貸款升約6%，總量增加60億澳元；投資貸款升約0.35%，總量增加18億。投資貸款比例目前占到35%。

西太平洋銀行投資組合升幅最大，增量25億；其次是聯邦銀行（CBA）。

金融咨詢機構Digital Finance Analytics負責人諾斯（Martin North）表示，監管機構憂慮壹旦市場逆勢而動，借方償還本金存在困難，因此正在“努力壓制”貸款機構，迫其收緊僅付息貸款。

“西太平洋銀行的借貸業務發展勢頭良好，不需要僅僅發展長期利率或者低憑證核貸產品。”

監管機構最近進行調整，放寬現金準備，為銀行減輕了發展定期儲蓄的壓力。

包括阿德萊德銀行（Adelaide Bank）在內的其他貸款機構也準備宣布調整僅付息自住房貸款。

阿德萊德銀行準備將所有自住房貸款的僅付息期限上限從10年調低到7年。

8月，阿德萊德銀行調低了房貸組合Flexi First Option Home Loan的折扣。該組合包括本息支付、僅付息及投資貸款產品。

澳洲聯邦銀行也在8月調低了壹手房貸款申請折扣。

聯邦銀行同時下調了自住房及投資房地產貸款組合折扣。客戶如未留意附加細則而在定期結束時調整貸款的話，可能會受影響。

基準利率期限從2年上調至3年，而返還利率，即折扣期限後的應付款項，有所增加。

根據原有本金及利息標準，借方在2年中支付3.75%的固定利率，利率隨後恢復到4.1%。

根據周二開始實施的新規定，借方在3年中支付3.75%的固定利率，利率隨後恢復到4.19%。

聯邦銀行上月還宣布將首次貸款折扣每年調低0.2%，削減1,250澳元的再融資退稅以及調整自住房及投資住房貸款固定利率。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 悉尼房市難入春:待拍數量銳減畸形推高清盤率

最近悉尼的房產中介表示，悉尼的房產拍賣市場並沒有和天氣壹樣進入春天，現狀就是購房者無房可買，中介也無房可賣。Domain集團的首席經濟學家還表示今年悉尼可拍賣房產的庫存量，和去年相比只能用“崩潰”形容。

據Domain網站報道，最近悉尼內城區Newtown的壹位房產中介Duncan Gordon倍感受挫，他說雖然大家都盼著開春後悉尼會有更多可售的房源，但是迄今為止這種情況並沒有發生，“我們這個區的房產庫存水平下降了30%，而且整個悉尼的房產庫存量都在下降。”壹般往年情況來看，10月長周末之後的第壹個周六是房產拍賣數量最多的壹個周末，但是本周末只有650處房源參與拍賣，去年這壹數字為1020。

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Gordon還說，由於缺乏可售房源，9月悉尼房產拍賣市場的清盤率非常高，“全悉尼200多個區都創下了100%的清盤率。”這是因為大家都在哄搶數量有限的房源，其中今年9月平均每周有591處房產拍出，去年同期這壹數字為853。同時悉尼的平均房價也從去年的115萬澳元上漲到了今年的128萬澳元。

其中，在今年9月，悉尼的獨立屋銷售有200多個區的房產拍賣清盤率達到了100%，比如就包括內城的Newtown、Balmain和Drummoyne，北海灘的Beacon Hill, Cromer和Balgowlah，上北岸的Beecroft, Lindfield和Thornleigh，南區的Jannali and Kingsgrove ，Canterbury Bankstown的Picnic Point，不過上面所提及的這些區，其中壹半的區在9月的房產拍賣市場中，只有壹處獨立屋掛牌拍賣。

而9月裏，悉尼的公寓銷售有100個區的房產拍賣市場的清盤率達到了100%，同樣也是有壹半的區9月裏只有壹處公寓掛牌拍賣。其中東部沙灘的Coogee是表現最好的，不僅是清盤率100%，同時還是有9處公寓掛牌銷售。而附近的Kensington表現緊隨其後，清盤率100%的同時，有8處公寓掛牌銷售。其他壹些表現還不錯的區集中在下北岸，分別是Lane Cove (7)， Neutral Bay (7)，Cremorne Point (5)，Kirribilli (5)，Naremburn (5)。還有其他壹些區，如西北區的Epping (5)，東區的Kingsford (5)，以及南區的Miranda (5)。

Domain的首席經濟學家Andrew Wilson表示，和去年相比，今年悉尼的房產拍賣數量只能用“崩潰”來形容，而且所有跡象都表明，“悉尼房產的價格和清盤率都保持在壹個較高的水平”。

（據今日澳洲）