吃喝玩乐在越南,贸易投资更在越南!

遗珠越南

最近网上有一组越南的旅游景点组图让这个“既陌生又熟悉”的国家再次映入了国人的眼帘,同时也助推了一波赴越南的旅游度假热潮。越南岘港的“佛手桥”近来成了人们口中的“网红”景点。大如“如来神掌”的佛手桥又被称为是“金桥”,桥上的游客们仿佛置身在烟雾缭绕的云层中行走,身处佛手桥之中便可尽情浏览巴拿山的雄伟壮观的景象。

俯瞰佛手桥
巴拿山

当然了,越南可不仅仅只有佛手桥这一处“网红”景点呢,每个地方都各具特色、独具魅力,可谓是一颗遗珠。今天带大家去一览究竟的呢是位于越南东南部的平顺省(Binh Thuan,在胡志明市以东。平顺省内有不少景点,其中海滩尤负盛名。同时该省内还有不少具有考古价值的地方。

平顺的海滩
黎明下退潮的海滩
平顺的海湾港口

越南黄隆度假村

越南黄隆度假村(Hoang Long Resort)位于平顺省潘切市田槟区田汉公社,具体地址是潘切市美奈镇汉田区阮廷诏路152号(152 Nguyen Dinh Chieu St, Ham Tien Ward, Phan Thiet City)。该地产是由黄玉股份有限公司旗下的黄玉(东方明珠)海湾度假和水疗中心投资建设的。目前的项目年限为50年(可延期),总面积达到36241平方米,现营业转让价为8977万人民币。

黄隆度假村
依着绿地傍着海滩的美景
宛如一座世外桃源

中国人在越南

越南现在已经成为中国企业海外投资的一片乐土。由于中国企业愈发趋于扩大对东盟地区的投资经营范围,其中越南已经成为了中国投资者最青睐的目的地之一。2017年中越双边贸易金额超过936亿美元,占越南进出口总额的22%。而今年又看到了另一波增长,仅在2018年前5个月,中越双边贸易额就达到了387亿美元以上,专家预测2018年全年的贸易金额很有可能会突破1000亿美元的大关。

中国商务部数据显示,2018年1月,越南对中国出口商品金额达1亿美元以上的有10类。其中,手机及其零件、电脑、电子产品及其零件以及蔬果位列出口金额的前三。

越南贸易港口
越南的蔬果

投资方面,截至今年四月底,中国在对越投资的126个国家和地区中位居第七位,对越投资项目累计1900个,投资总额超过125亿美元。根据中国企业当前扩大投资范围和转移投资方向的趋势,未来中国对越投资额将会迅速上涨。越南胡志明市工贸局副局长阮黄仕介绍说,截至2018年7月底,中国在对胡志明市投资的98个国家和地区中位列第19位,中国累计对胡志明市投资项目达126个,投资总额接近1.58亿美元。

胡志明市街头

在越南所有的投资项目/投资标的里面,最受欢迎的仍旧是越南的房产市场。一家房地产交易公司透露的数据显示,从今年年初以来,越南的土地价格一直处于稳步上涨,平均上涨了10%至15%不等。而胡志明市郊区的一些地块的上涨幅度则可达到30%。

随着越南房产市场的对外开放,国外机和个人投资资金大量涌入越南。数据显示越南的住宅物业价格正在以每年5%—8%的速度增长。而越南所独具的优势,包括自然资源丰富、劳动力性价比高、生产出口所受限制较少,以及政府扶持力度较高等因素,成为越来越多国外投资者纷纷涌入的原因。

胡志明市中央商务区的美丽夜景

当然了越南丰富多样的美食也成为了不少中国人在此安家的理由。和很多东南亚菜系类似,越南菜通常需要添加许多调味品,在做法上倾向天然清爽。而越南菜的口味偏重,比较酸甜。越南菜给人的印象有两种,一种是价钱比较便宜,菜式大众化且还带有中式的特点。

越南的“春卷”
越南的“火车头米粉”

另一种越南美食则是强调法国式烹调的越南菜。由于越南曾被法国同时,处处都留下了法国文化的痕迹。正因如此,越南菜的口味也受到这个因素的影响,因而有法式越南菜的说法。

法式料理和越南菜的结合

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撰文:俞文

责编:Zoe Chan

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曼谷公寓持续吸引海外投资者入场

泰国房地产协会(Thai Real Estate Association)表示,曼谷公寓市场持续从海外和非房地产行业获取大量投资,许多日本、中国和韩国的大企业也因受到其令人心动的投资回报吸引而纷纷前来。

新建的公寓和正在建设的曼谷公共交通设施

协会主席Pornarit Chounchaisit称,这些投资者都是纯粹的投资者,而且都不是以开发商的身份前来泰国,因为他们按项目而非公司进行投资。

“非房地产从业者和新的外国投资者投资曼谷房地产开发领域,表明泰国房地产开发投资可以产生诱人的回报,”他说道。“五年前有很多日本人来泰国置业,现在日本企业跟随着同胞的脚步,也加入了这个行业。”

Pornarit先生表示,现在的盛况只是开始,因为许多来自日本、中国和韩国的大型开发商尚未进入泰国市场,但他们纷纷表达了自己在泰国发展房地产业务的意向。

“那些已经进入泰国房地产市场的投资者基本都是中等规模的企业。大企业还没来,”他说道。“他们将在成千上万莱(注:泰国面积单位,1莱约等于1600平方米)大小的地块上开发,营造新的城区,而不仅仅是建造一栋大楼。明年他们将涉足基础设施开发领域。”

周三,在泰国证券交易所(SET)上市的泰国总统食品公司(Thai President Foods Plc,TFMAMA),即妈妈方便面产品的制造商兼分销商,将与同在泰国证券交易所上市的开发商阿南达地产公司(Ananda Development Plc)开展合作投资项目。

由持有该公司70%股份的泰国总统食品公司的子公司President DVenture计划建立三家合资公司,包括Ideo Mobi Rangnam Co,Ideo Q Sukhumvit 36 Co和Ideo New Rama 9Co开发三个共管公寓

曼谷CBD的夕阳

三个共管公寓开发项目都是去年启动的,目前正在施工。除了以上两家泰国公司,日本开发商三井不动产(Mitsui Fudosan)持有三家合资公司余下股份,三井不动产自2013年起与阿南达合作开发公寓。

泰国总统食品是Saha Pathana InterHolding Plc的子公司,而Saha Pathana Inter-Holding Plc是消费品集团Saha Group的投资部门。

2011年,Saha集团与在泰交所上市的开发商CharnIssara Development Plc合资开发Thew Talay Estate——一个位于七岩(Cha-am),地块面积为50莱(约合8万平方米)的海滨楼盘项目,为该集团所有。到目前为止,开发价值已达到72亿泰铢(约合15.08亿人民币)。

上个月末,九州铁路公司(JR Kyushu)在其网站上发布公告,称该公司与泰国开发商AllInspire Development Plc及日本开发商Hoosiers Holdings Co共同成立了一家合资企业,而后者去年刚与All Inspire成立了一家合资企业。

九州铁路公司在一份报告中表示,由于居民收入,城市居民数量和公共交通线路工程量增加,曼谷的住宅需求有所上升。

去年,九州铁路收购了沙马湖景阿索克曼谷酒店式公寓(Shama Lakeview Asoke Bangkok),这是该公司在海外购买的第一套公寓物业。

泰国Bangkok曼谷房产的Ashton Asoke公寓项目由阿南达地产开发集团(Ananda Development)开发,该公寓位于泰国曼谷市宛他那县空堤区素坤逸路162号。已于2017年完工,包括一幢50层的独立建筑,共783个单元房。
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“与外国投资者建立伙伴关系有助于增强企业实力,”AllInspire Development Plc主席兼独立董事Kesara Manchusree说道。这显示了泰国本土企业对于外资地产的普遍积极态度。

来源:Bangkok Post
责编:Zoe Chan

葡萄牙“黄金签证”投资九月环比下降19% 中国投资者占最多

根据最新葡萄牙外籍人士和边境事务办公室(SEF)发布的统计数据,9月,葡萄牙通过向主要投资者快速签发居住许可证的“黄金签证”计划获取的外国投资相比8月份下降19%至3700万欧元,相比2017年同期也下降了5%。

上个月,葡萄牙政府根据这项计划发放了64份许可证,其中有61份颁发给了在当地购买房地产的投资者,这些投资者所购买的物业总价值达到了3390万欧元。在这些物业中,只有总价值低于370万欧元的多处房产需进行重建,而购买这些房产的投资者共获得了10张居留许可证。

还有另外三张许可证是因资本转移而签发的,所涉及交易的资金总额在9月达到了310万欧元。

从今年初到目前为止,该项目所引入的投资金额将近5.93亿欧元,但与2017年的前9个月的累计金额相比下降了19%。

自从2012年10月正式启动葡萄牙投资移民(ARI)计划以来,该国政府在近6年的时间里获得了超过40亿欧元的累计投资,其中有多于36亿欧元的投资来自房地产

这套2室1卫的翻修住宅位于葡萄牙里斯本一栋全面翻新大楼中,临近第五大道交叉路口。公寓已完成翻修,布局合理,功能健全;南北通透,采光极佳。其设计更是无可挑剔,充分体现了设计师的出众品味,显得优雅大方。
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从国籍上看,获得居留许可证的中国投资者最多,为3952人;其后是巴西投资者(590人),南非投资者(262人),土耳其投资者(247人),俄罗斯投资者(228人)。

自该项目启动以来,葡萄牙政府向许可证持有者家庭发放了总共111125份许可证,其中有1810份是今年刚刚签发的。


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来源:The Portugal News

责编:Zoe Chan

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412名中国人投资移民梦碎!10亿美国EB-5项目“胎死腹中”

美国《侨报》报道,曾被视为振兴史坦顿岛北滩的纽约摩天轮计划已被证实告吹,这令逾400名EB-5投资者想借此项目来换取合法移民美国的梦想也随之破碎,而受影响的这数百人中大多以中国公民为主。

10月23日,纽约摩天轮计划最终传出坏消息,其发言人尼克拉丝(Crystne NIcholas)代表发展商极度失望地宣布说,尽管策划多年,但该计划已无法完成。

在史坦顿岛修建摩天轮计划于5年前推出,一家名为CanAm Enterprice的美国EB-5移民公司曾为发展商募集到20600万美元的投资,共有412人通过该公司为该摩天轮计划投资,以期能获得合法移民美国的机会。谁知,该项目的发展商和前承包公司Mammoet-Starneth后来闹起了纠纷并诉至法庭,兴建工程被迫于去年5月停工。

而发展商和承包场在法庭上的缠斗,导致前者每月要面对高达50万美元的开销。为此,做为投资者之一的The Feil Organization机构曾要求市府为该项目提供免税债券,以期能获得资金继续进展该项目。但市长白思豪却拒绝了此建议,导致这个需要10亿美元资金的项目,在仅筹到45000万美元的情况下无法继续推行,最终胎死腹中。

纽约摩天轮计划最终传出坏消息,尽管策划多年,但该计划已无法完成

该项目的失败令透过EB-5投资摩天轮计划想获得身份的412人受到影响。CanAm Enterprice公司发言人23日在深感极度失望时表示,该公司为摩天轮计划筹集到的投资,曾成功制造了符合EB-5要求的就业机会,因此他们认为投资者可继续办理永久居民身份。该公司总裁罗森菲尔德(Tom Ronsenfeld)也宽慰众投资者说,摩天轮计划接近完成,已符合EB-5的移民要求,该公司将和过去一样确保投资者的移民申请继续进行。

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来源:新西兰先驱报中文网
责编:Zoe Chan

居外看点:柬埔寨金边,全球增速最快房产市场的背后

在中国建筑商和购房者的推动下,柬埔寨或将迎来全球增长最快速的房地产热潮。

柬埔寨金边

2016年,中国主席习近平访问金边,旨在扩大“一带一路”倡议的覆盖面。此次访问为金边带来了200多位有意投资大量资金在金边兴建高楼的投资者。

如今,曾在20世纪60年代以法国殖民地时期建筑和现代高棉建筑闻名的金边已经发生了翻天覆地的变化。传统建筑被昂贵的摩天大楼取代,而金边家庭收入中位数仅为11000美元/年。

国际房地产公司莱坊在柬埔寨的负责人Ross Wheble表示,“金边的发展速度令人难以置信。高端公寓供应过剩,目前,房地产销售和租赁市场都出现了放缓的迹象。只有少数的柬埔寨人都够承担如此高昂的房产,而房地产市场要想持续发展,就离不开国内需求的支持。”

一个男人在岸边钓鱼,河对面是一栋在建中的建筑

在中国房地产热潮中赚得盆满锅满的的开发商和投机者在习近平“一带一路”的推动下,寻找愿意提供优质土地以供投资的沿线国家政府,在这一趋势推动下,许多亚洲国家迎来了房地产热潮,金边就是其中的典型例子。

这些项目给所在国造成了问题:这些国家在同意中国开发项目的同时丧失了主导权,导致中国开发商可以随意抬价,并排挤当地居民。马来西亚总理马哈蒂尔(Mahathir Mohamad)禁止外国人在该国购买价值1000亿美元的中国项目(这些项目是前总理Najib Razak批准的)。他后来又表示,外国人可以购买房产,但不能获得签证。

柬埔寨,中国投资项目的势头尚无减弱势头。与中国建立起密切关系的首相洪森(Hun Sen)在7月的选举中再度延长了其长达33年的任期。美国指出这场选举有失公平,因为他遣散了其反对党。

金边万谷湖区一个中资建筑工地的入口

世邦魏理仕数据显示,2018年第二季度,金边高端公寓的平均售价为3200美元/平方米,相比2013年高出60%。地方刊物报道称,Doun Penh商务区的土地价格达到9000美元/平方米,近乎2014年的3倍。

世邦魏理仕数据显示,今年金边公寓供应量预计将翻番,达到超过2万套。柬埔寨作为东南亚第二贫穷的国家,一些获批的开发项目对其而言规模太过宏大了。

广州粤泰集团的港口湾项目在金边河岸建有24座高层建筑,而总部位于澳门的新建业集团(Sun Kian Ip Group)计划投资27亿美元,建设一座133层的双塔世贸中心,该建筑将成为为全球最高建筑之一。

政府还计划投资800亿在金边北部以洪森的职位和生肖命名建立“Samdech Techo Dragon City”(首相龙城)。 

Graticity房地产发展公司在万谷湖的One Park项目

在其他一带一路地区,中国出资的项目已经使中国成为东南亚国家60亿美元外债中近一半外债的债权国。中国已经成为柬埔寨最大的债权国、贸易合作伙伴和投资者。

柬埔寨全国最高经济委员会高级顾问Mey Kalyan表示,柬埔寨欢迎中国的投资,但同时也担心对中国的过度依赖。“我们必须制定战略对中国投资进行管理,以免除后患。我们不能让单一的国家控制投资。”

柬埔寨发展理事会数据显示,2017年,柬埔寨外商直接投资几乎翻番,达到63亿美元。今年早些时候,中国公司承诺投资70亿美元兴建新项目,包括连接金边和西哈努克(Sihanoukville)的高速公路。

海岸城市西哈努克和暹粒省(著名寺庙吴哥窟的入口)也是中国投资者的热门选择。去年,土地管理、城市规划和建设部批准了3000多个项目,总价值达64.2亿美元,是2015年的2倍,当时习近平还未访问柬埔寨。

Wheble表示,“从货币和收益来看,中国投资者十分乐意投资美元经济体,因为这样的经济体更为稳定。但相比之下,他们对资本升值和租金收益就没那么感兴趣了。”​

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柬埔寨大多数新的公寓存量房被中国投资者买下,他们既不住在那里也没有在那里租房,导致一些开发区(如巴萨克河岸高端开发区)建成的高楼大厦陷于诡异的黑暗之中。

当地开发商WorldBridge 国际有限公司的董事长Rithy Sear表示,“中国开发商建成项目后就等着,因为他们不在乎是否会吸引当地买家。”

柬埔寨是巨大的美元经济体,且其政府与中国交好,这为中国开发商在中国外盈利提供了机会。尽管柬埔寨的地价和公寓价格显著飙升,但这与中国相比仍是小巫见大巫。

Rithy表示,“对中国投资者而言,这不过是小菜一碟。”

Wheble表示,尽管如此,市场上还是出现了一些降温的迹象。公寓业主曾经可以在外国人租房市场获得30美元/平方米的租金,但今年,他们不得不将租金降低了40%。开发商开始建造更小、更便宜的项目,或转变已有项目的用途。

Intan Kosem的开发公司建造了拥有13套公寓的Habitat公寓项目。他表示,“我认为公寓市场已经面临终结。市场上的建筑项目太多了。这些项目建成以后,市场将明显供过于求。”

今年,Sino Great Wall国际工程公司以金融危机和“严重的不可控风险”为由中止了价值27亿美元的Twin Tower项目。该项目的所有方Thai Boon Roong集团和Sun Kian Ip则坚持继续执行该项目,并于3月破土开工。Sino Great Wall并没有对电话和邮件询问做出回应。

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同时,金边的高楼大厦不断建立起来。2011年以前,金边还没有超过15层楼的建筑。企业栖身在古老的别墅或店屋建筑中,佛教寺庙和经过20多年建筑复兴于1975年完成的现代高棉建筑交相辉映。

这一改变给金边底层人群带来了变化,成千上万的家庭被迫离开万谷湖地区。万谷湖在被填平以供建设开发项目前,是金边市宗信的一处湖水,其规模曾是中央公园湖的10倍。该项目属于柬埔寨执政党的一名议员。过去十年,该党的势力时强时弱,直到2016年,在一名中国人的资金支持下,才得以重振旗鼓。

 

 

来源:彭博
翻译:LPS

责编:Zoe Chan

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中资过度开发柬埔寨房地产 供过于求租金暴跌

习近平两年前到金边推展“一带一路”倡议时,超过200名中国投资者随行。金边今年新增的公寓单位料将超过2万个。房地产经纪公司主管表示,高档公寓市场已供过于求,销售和租赁也放缓,市场得靠内需支撑,但负担得起公寓的柬埔寨人非常有限。

柬埔寨首都金边的许多传统建筑物,已经被高档公寓高楼取代。图为中国发展商在金边开发的一个房地产项目。

近年来在中国资金的倾注下,柬埔寨出现了亚洲最为炙热的房地产开发浪潮,然而过度开发已导致当地市场浮现供过于求的迹象。

中国国家主席习近平2016年10月到金边推展“一带一路”倡议时,超过200名中国投资者随行,兴致高昂地要在金边楼市大展拳脚。

原本以法国殖民时期别墅和1960年代“新高棉建筑”闻名的金边如今已几乎“面目全非”,传统建筑被高档公寓高楼取而代之。

金边今年新增的公寓单位预料将超过2万个。房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)的柬埔寨主管维博说:“在我看来,开发速度令人惊叹。高档公寓市场肯定已供过于求,我们现在看到销售和租赁逐渐放缓。买得起这些公寓的柬埔寨人非常有限,而市场需要内需来支撑下去。”

金边家庭常年收入的中位数约为1万1000美元 ,而高档公寓平均价格如今达每平方米3200美元 ,比2013年贵了60%,绝不是一般人负担得起的。

其实金边公寓的最大买家群是中国投资者,他们既不住在柬埔寨,也不出租公寓,以致一些新的公寓开发区一入夜就漆黑一片。

位于金边最时尚的住宅和商业区中心的服务式公寓,周围有各种餐馆、时尚酒吧和文化景点。总面积197.63平方米的3卧3卫房型售价约¥304万。
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柬埔寨房地产开发商世桥国际公司主席希尔指出,中国开发商“不在乎有没有本土买家”,他们的态度是“建好了再等(人来买)”。柬埔寨的地价和公寓价格虽已暴涨,但与中国相比仍是小巫见大巫。投资柬埔寨不过是中国开发商开辟海外收入来源的途径之一,资金投入对他们而言如同九牛一毛。

公寓租金今年内下滑40%

柬埔寨房市已显露供过于求的迹象。公寓租金原本达每平方米30美元 ,但在供应增多、需求却未能跟上的情况下,租金今年内下滑了40%。开发商开始探讨放弃大型豪华公寓开发项目,改建较小型、价格较大众化的公寓或是干脆把资金投入房地产以外的项目。例如中国神州长城国际工程公司今年宣布退出在金边兴建世界最高双子大厦的计划,理由是这个总投资额高达27亿美元的项目带有融资风险,“不可控风险也较大”。

柬埔寨小型开发商柯索姆说:“我认为公寓市场风光不再。建筑项目太多了,等它们落成的时候,会大量充斥市场。”

金边大兴土木,首当其冲的是贫民。例如原本居住在市中心万谷湖的数千户家庭因湖区填土开发项目而被驱赶。

根据柬埔寨官方数据,该国2017年吸引的海外资金增加近一倍达到63亿美元,而中国连续五年成为柬埔寨最大的外资来源。今年初,中国企业承诺斥资70亿美元投入柬埔寨的新项目,包括兴建一条连接金边和西哈努克市的高速公路。

柬埔寨最高国家经济理事会高级顾问梅凯延指出,柬埔寨欢迎中国的投资,但同时又担心对中资的依赖越来越重。他说:“我们必须制定策略来处理这些投资,以免将来出现问题。我们不能允许单一国家垄断投资。”


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来源:彭博

责编:Zoe Chan

英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心?

城市概述

  • 英国第二大城市,人口与面积仅次于伦敦
  • 连续3年被评为“英国最佳生活质量城市”
  • 2018年房价中位数:公寓2万英镑 独立房20.1万英镑
伯明翰英国的位置

 

随着伯明翰基础设施、商场、娱乐和住宅区的升级,这个英国第二大的城市开始崭露头角,因其可承担的房价成为伦敦的替代选择,也因此成为投资者投资英国的第二选择。本文为《南华早报》相关报道,内有居外网提供的独家数据,为此刊发全文,作为投资参考。

伦敦,伯明翰可是要赶超你了。

租房中介称,原本倾心于伦敦房市的中国香港和大陆投资者现在将投资兴趣转向英国第二大人口城市伯明翰,给该城市带来了一股投资热潮。

伯明翰位于伦敦西北部约202千米(126英里)处。全新的高级基础设施、可承担的房价以及更可观的租金收益为该城市吸引了越来越多的中国香港和大陆投资者。

中国投资者转向英国第二大城市伯明翰,以其可承担的房价成为伦敦住房的替代选择。上图,该市中心正在建设办公、商业、零售综合项目。

低总价高租金  70%买房为投资

第一太平戴维斯香港负责人Gavin She表示,“香港购房者对伯明翰的兴趣始于两年前……此前,他们主要感兴趣的是伦敦。但这几年来,伦敦的房价越来越贵。”去年,Gavin She的团队迈出了100所伦敦的公寓。

这些购房者中的一部分人将伯明翰视为更好的租金收入来源。

他表示,“这些人只是希望拥有一栋房产并获得租金收益,因此他们会考虑伯明翰,因为伯明翰的房价区间在其可承受范围内。该城市一间公寓的价格在200万港币(约174.4万元人民币)到300万港币(约261.6万元人民币)之间。香港的公寓需要花费1,000万到1,300万港币(约872万-1,133万元人民币)。伦敦的公寓则需要700万到1,000万港币(约610万-872万元人民币)。”

伯明翰的房价也处于增长之中:英国土地注册局数据显示,今年5月,住宅房产的平均价格相比去年同期增加了6.9%,达到180,032英镑(约158.8万元人民币)。同期,伦敦住宅房产平均下跌了0.4%,达到478,853英镑(约422.3万元人民币)。

全球最大的中文海外房源门户网站居外网的总裁罗雪欣(Carrie Law)表示,今年前五个月,公司接收到的伯明翰房产询价数量同比增加了65%。该公司建立了一个网络平台,旨在向中国大陆购房者出售世界各地的房产。

她指出,“我们公司三分之二的伦敦购房者在伦敦买房是用来自己居住。但伯明翰购房者中仅有四分之一是出于这个目的购房的。”她补充表示,这反映了购房者对伯明翰作为投资市场的期待。

总部位于香港的房地产中介和开发商FMI公司面向香港人出售伯明翰“The Curve”项目下的1卧至3卧公寓。该公司的销售负责人Stanley Cheung表示,过去一年,该项目公寓的房价增长了5%左右。

伯明翰“The Curve”全新的一卧室公寓。 点击查看房源信息

他表示,“这与该城市去年4%左右的年均增长趋势相近。这些购房者中70%是出于投资购房,而其余的则主要是为其孩子在伯明翰读书而置房。”

全面升级 从工业城市到潜力之都

伯明翰是18世纪世界上第一台蒸汽机的诞生地,享有深厚的工业文化底蕴。投资者对其兴趣的增加得益于政府对老区的振兴发展,以及大公司认识到其降低办公成本的潜力。

第一太平戴维斯国际住宅部负责人马克·艾略特(Mark Elliott)表示,“一直以来,伯明翰都给人的印象都是一个惨淡的工业城市。但现在政府对其进行大规模的内部重建升级,对大型火车站及进行维修,并建设了全新的购物中心。

艾略特补充道,“预计在基础设施、餐饮、购物、娱乐和住宅区等方面还将投入更多资金,投资金额可达数十亿英镑。”

2016年底,伯明翰市政厅颁发了一份发展蓝图,旨在对市中心14英亩的土地进行再开发,预计将建成建筑面积达30万平方米(323万平方英尺)的新建筑以及2000栋住房。该项目的投资金额约达5亿欧元。

另一增强伯明翰投资吸引力的主要原因是该城市在建的高铁项目。

这条伦敦-伯明翰高铁快线计划于2026年底建成,届时伦敦与伯明翰之间的往返时间将从81分钟大大缩短至49分钟。第二期项目计划在2033年将线路拓展至曼彻斯特,以将曼彻斯特和伯明翰的往返时间从128分钟缩短至68分钟。

高素质人口迁移 首选伯明翰

2015年,汇丰国际银行宣布在2019年年初将其英国非投资银行业务的总部从伦敦移至伯明翰。新总部将落户伯明翰市区21万平方英尺的新建筑中,可容纳2500名员工。

艾略特表示,“企业及其员工在伯明翰工作和生活的成本更易承担。”他补充表示,汇丰银行的这一举动和花旗银行在2016年将其在香港的总部从市中心移至东九龙一样,是旨在降低成本,提高员工的工作环境。

18个月前,会计和咨询公司普华永道也宣布在2019年年中落户伯明翰市中心在建中的全新One Chamberlain Square大楼,一举拿下该大楼共15万平方英尺的面积,以作为其1400名员工的工作场所,并可能另接受1000名新员工。

BBC和卫报在对英国国家统计局的数据进行分析后得出,2014年中期至2015年中期,约6000人从伦敦搬至伯明翰。2015年中期至2016年中期,这一数据增加至6400人。

这两大时期,离开伦敦而移居其他英国城市的人口中,选择伯明翰的人数最多。

艾略特表示,“对我们而言,伯明翰比曼彻斯特更具有吸引力,因为其房价要低得多……伯明翰尚未得到完全发展,而且还靠近伦敦。这个城市颇具潜力,且房价出于可承受范围内……而伦敦虽然美丽而独特,但房价却很贵。”

 


原文:南华早报

翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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兵败南半球?投资澳洲失败的六大原因|居外专栏

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在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%,澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间,低价类房产价格上涨了1,517%,中价类房产上涨580%,高价类房产上涨432%。也就是说,30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力,低价类房产价格涨幅最高,如今房屋的可负担性正逐年降低,但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情,这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而,仍然有许多海外投资者在兵败澳洲,未获得可观的投资回报,更有甚者遭遇“滑铁卢”颗粒无收。

当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何成功的走出去,是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因,并找出避免同类失误的解决办法,以助力中国投资者转败为胜,赢在澳洲。

1. 项目调研不充分

凡事预则立,不预则废,中国投资者走出去也不例外。当前,绝大多数投资者在进行海外投资时缺乏充分的可行性研究,存在很强的主观盲目性。调研不充分主要是指对影响投资项目成功的各种条件是否具备没有穷尽或判断失误,从而导致决策失误,投资失败失利,例如法律调研、商业调研、社会环境或自然环境调研等等。

2015年,来自中国成都的张先生投资澳洲昆士兰北部的一处农业项目,看中的便是该项目区域的面积庞大,而单位均价较低,很好地满足了国人对于“土地”所有的青睐。但张先生在投资前的可行性研究时,并未注意所投农场地域的气象条件,导致投资失败。投资后来发现农场所在地常年多雨,薯类农作物无法晒干,而机器烘干成本太高,最终不得不放弃该农场,另行选址。

中国投资者在澳投资前对项目进行全面的可行性研究极其重要。建议中国投资者进一步增强风险意识、困难意识,在自己全面调研的同时聘请专业的国际国内商业和法律等服务机构进行全方位的深度可行性研究,对影响项目成功的全部必要条件和要素进行罗列并重点分析评估,否则,一旦投资失败,后悔莫及。

2. 尽职调查不充分

在投资者对于项目本身的调研通过之后,强烈建议聘请相关服务机构对投资项目与转让方进行深入尽职调查。中国投资者因尽职调查不充分、不到位,或者在尽职调查阶段风险判断失误而失败失利的案例也不少。

2006年,中信泰富在澳洲收购了20亿吨磁铁矿资源开采权的Sino-Iron项目。收购后,该项目就像一个吞钱的机器,项目投资预算最初为25亿美元,五年后该项目投入已接近71亿美元。最后中信在总结该项目成本升高的原因时,投资前“尽职调查报未充分、详尽”赫然在列。

3. 政府审批风险估计不足

境外投资中因不能获得政府批准或担心不能获得政府审批而终止失败的案例不在少数。FIRBForeign Investment Review Board) (澳大利亚外国投资审查委员会)主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。根据澳大利亚的外国投资制度,海外投资者在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批,得到FIRB审批之后才可进行投资。

2016年4月,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)以“国家利益”为由,否决了大康牧业拟3.7亿澳元收购澳洲畜牧业公司Kidman公司80%股权的申请。几个月后,澳大利亚财长Scott Morrison也以“国家利益”为由,也叫停了中国国家电网约100亿澳元收购该国电网公司Ausgrid的交易。

不少海外投资者认为FIRB对于个人的对澳房产投资批准率为100%,绝不会被“卡”住,从而并不担心购房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”(以FIRB批准为条件)的关键条款。请注意FIRB对于个人的对澳房产投资批准率从没有100%,FIRB在审批时会着重审查一项投资是否能够提升经济活动且促进生产力提高或技术革新,那么这种投资一般被判定为不与国家利益相违背的。FIRB考量海外人投资申请时,主要评估的是以下几点:

  • 国家利益,投资会否影响到澳大利亚保护其安全和发展模式的能力。
  • 竞争议题,投资会否直接或间接导致竞争市场发生扭曲。
  • 对政府政策特别是税收以及政府关心的议题比如环境造成影响。
  • 对澳大利亚社会以及经济是否造成不利影响。
  • 投资者的性,投资者是否有明确的商业目的,或投资行为是否受到充分明确的监管和监控。

4. 未聘请相关律师或聘请律师不专业

在澳洲,律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业投资还是住宅投资,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。因此,在海外投资的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。

实际上律师的业务十分广泛,不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同,并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务,而且不同州的地产法律也有所不同。在海外投资过程中,买方律师要告知买方相关的法律权利义务,在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

5. 居间人误导

中国投资者投资海外项目往往有居间人牵线搭桥。居间人为收取佣金或类似报酬,往往可能会有夸大项目收益,促成交易的心理。中国投资者未能正确把握和处理与居间人的关系,也很有可能遭遇投资风险。

据《悉尼晨锋报》报道,自2014年9月份到现在,在悉尼地区至少有10名房地产经纪人被指控诈骗,并且被吊销了工作执照。目前,这种情形在新州房产界屡见不鲜。过去两年来,超过360万澳元被新州的房产经纪人骗走,他们用来支付赌博、毒品、机票和各种娱乐方式的账单。

因此,中国投资者为了保护好自己的投资安全,必须学会正确处理与居间人的关系,挑选合适的居间人。因此,请注意以下几点:

  • 对居间人提供的信息都要进行验证,不可轻易相信,一旦发现居间人提供的信息不实,立刻终止合作;
  • 不能让居间人完全掌控投资项目,要直接或间接与交易对方进行沟通;
  • 居间人报酬,争取根据项目节点和经营业绩确定并分期支付,切忌一次性支付;
  • 佣金协议或类似协议中明确居间人的义务,并设定完成时间节点以及逾期违约责任。

6. 税务问题

一般来讲,海外投资者在澳洲被视作“非税务居民”。对于非税务居民来说,他们只需交纳在澳洲境内所赚钱财的税。例如一个中国人在澳洲买了一处投资房,就需要在澳洲申请税号,然后每年在澳洲申报关于该投资房的收入。

投资房产主要有两种收入。一是持有房产时期的房租收入,一是卖房产时的资产增值收入。这两个收入相对独立,纳税时有不同的计算尺度。从来没有被出租过的房子,卖的时候增值了,只要在定义上是“投资房”,也同样需要缴纳增值税,除非房子一直是纳税人的自住房。

另外,税局征税的对象是房产所有者。所以即便房产的出资者是所有者的父母或亲朋好友,房子的贷款在其他人名下,依然不会改变税赋。当然,如果买房的钱是从海外借来的,则应保留凭证。只要借贷明晰,海外利息同样可以入账。

作为海外投资者,在澳洲纳税的时候的主要弊处在于:

  • 无法适用当地居民/公民的免税额度
  • 无法适用当地居民/公民的50%的资产增值税减免
  • 需要缴纳海外人额外印花税/土地税

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房子不够卖 对海外买家意味着什么? | 美国

2017年,美国房地产被一件事情给困扰着:持续走低的库存量。从2008年次贷危机爆发后,美国一直努力从低迷经济中走出来。2012年,房价终于开始触底反弹。但刺激房价猛涨的,并不只是强劲的购房需求。

房产信息网站Redfin在今年一月份发布报告称,2017年底,美国在售房屋数量较上一年同期骤降17万。该机构的经济学家预测,低库存的现状会在2018年继续,并且将连续第四年影响美国房地产市场走势。

线经纪人们已经感受到实际影响

“我们并没有足够的房子去销售,有时候一套刚挂牌的房子,不到1周就卖出。”Alain Pinel负责国际业务发展的负责人Michi Olson对界面新闻说。他们的业务主要集中在旧金山和硅谷一带,近一年里,这里的市场状况可以用疯狂来形容。

一处房产平均3个潜在买家?“我们这一地区绝对不止。”Michi惊呼起来。据这位经验老道的经纪人透露,最夸张的时候,曾有一处房产有40位竞价者。“我们不得不和一线销售人员说,不要再推销这处房产了,我们真的没办法处理。”

对开发商和经纪人而言,低库存似乎一点儿都不影响他们的生意,得益于高涨的价格,他们还能拿到更高的销售佣金。但这似乎忽略了另一点,跟不上持续上涨的房价,买家的购买力最终疲软,最终导致市场需求的萎缩。

库存量不足背后的逻辑

是什么造成了今天美国房地产市场的严重短缺?开发商们的确不够努力。根据美国商务部在去年12月16日公布数据,美国新屋开工数据和营建许可数据仍不及预期。

但即便开发商们再勤奋,新房占市场供应份额有限。而已有房屋数量减少才是重要原因。其中,有几个关键因素影响着二手房供应。

一些具备中等购买力的“一套房”家庭被挤出市场。因为中等价位的房产和更高一级的房产之间的价格差异逐渐拉大,当这群人想要换大房子时,发现自己根本买不起。于是,更多人宁愿待在现有房子里,使得流进市场的房产数量降低。

首次购房者因此迟迟进不了场。因为已经拥有“一套房”的买家不愿换房,中等房价的房产量下降。价格受供应量影响而上涨,第一次购房者的置业梦也因此被耽搁。这在美国南部和西部非常普遍。房产网站Trulia曾在2016年发布过一个分析报告,他们发现在2012-2016年间,全美起步房库存已下降了80%。圣迭戈和在圣安东尼奥最为夸张,起步房库存量缩减近86%。

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房子不够卖 对海外买家意味着什么? | 美国

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去年是次贷危机过去10年,在美国大谈经济复苏的局面时,还有一点也被忽略。对已置业的大部分美国人来说,经历一轮市场暴跌之后,损失还没有完全恢复过来。他们在观望着市场行情,等待手里的房产升值。而直到去年第一季度,美国平均房价才涨到接近次贷危机之前水平。

天平另一端:被动的买家

在牵引房价变动另一端的是旺盛的需求。过去一年,市场体现出几种典型的“症状”。

在美国热门区域,竞价购买已习以为常。“即便是通过我们筛选的买家,他们也需要竞价,谁出价更高,才能最终成为业主。”在Michi所在的旧金山,挂牌价在20-50万区间的房产,一般卖价都要高出许多。

“我们曾在Sunnyvale接受一幢4房普通的House,最终卖出价要比挂牌价贵出近80万,仅仅是因为它离苹果的新园区只有1英里的距离。位置!位置太重要了。”

海外买家成为最受卖方喜爱的竞争者。开发商们清楚的知道,本地购买力不足以支撑市场,富裕的海外投资者才是希望。

据Michi介绍,以前在硅谷和旧金山地区的房产,主要的海外买家来自加拿大、中国、英国、印度和墨西哥。“但现在,中国买家非常有竞争力,他们还时常拎着现金出现。”

美国房产网站Zillow曾发布过相关数据,中国买家过去一年在美国房地产里花了270至300亿美元。他们关注的房价中位数也高于平均水准。“中国人平均成交约90万美元,而墨西哥和印度买家对40万美元的房子更感兴趣。我们这区对它们而言,太贵了。”

房子不够卖 对海外买家意味着什么? | 美国
硅谷房地产

热门标的高攀不起,一部分投资者转向房价低廉的市场。

“以前很大一部分人会在拥有学校的大城市购置物业,比如洛杉矶、迈阿密、旧金山等,但现在去中西部的人也多起来。尽量学校数量和规模不大,但这些地区房产库存量充足、社区环境好,价格相对能承受。我们看到,买家对目的地的选择更加多元化了。”Berkshire Hathaway HomeServices(后简称BHHS)国际事业部的高级副总裁Peter Turtzo对界面新闻说。

犹他州的经纪人Erin Olson也证实这一点。这里离西海岸并不远,科技巨头们Adobe、eBay,和亚马逊正在评估这里是否适合建造新园区。“在盐城湖,房价还是可以负担的,从20万到100万不等。相比加州,真的要便宜许多。以前最大的海外买家来自南美,但现在中国投资者更多。”Olson认为,类似被远低估的市场在美国还有不少。

需求扩散未必会持续,理性的投资人仍然会在意租金回报率等“硬指标”,这是房价便宜但租房市场惨淡的地区无法提供的。无房可买的另一重尴尬是,当价格高出承受能力太多,买家们不再疲于追逐价格,需求将锐减。

这种影响已经显现。据Redfin的数据,去年年底买家的看房请求虽然较上一年同期增加16.7%,但出价次数却同比减少5.6%。

卖家们的“勤奋”

卖方们并没有因为“无房可卖”而因此懈怠,相反,意识到库存低可能造成的消极影响,开发商和经纪人们在想方设法寻求解决方案。积极开拓海外市场成为一种策略。

巴菲特旗下BHHS早早将目标转向海外投资者。为瞭解海外买家,他们给经纪人提供一项专业内部培训“the Certified International Property Specialist”,教授有关拉美、亚洲、欧洲、中东等国家的特色文化,以及在这些国家本地人的买房习惯性流程是怎样的。“你需要适应客户,而不是应该让他们来适应你。”Turtzo解释说。

海外市场的渠道推广则是另一个重点。而对它们来说,找到目标客户的过程未必容易。特别是在中国市场,“信任”感往往成为促成交易的重要因素,塑造品牌知名度是关键。

无论是BHHS,还是Alain Pinel都意识到:线上和线下平台同等重要。Michi称,她已经连续9次参加在中国举办的高端奢侈房产展会LPS,而BHHS在去年也加入参展方队伍。该展会从2010年开始,已经在中国举办17届,每年从全世界飞来的开发商和经纪人都会卖力兜售自己的项目。

线上平台则帮助海外开发商和经纪公司更快建立品牌。去年5月,BHHS与房源搜索平台Juwai.com建立合作。“我们不可能把4万个房源信息面对面带给中国买家,但互联网可以。”Juwai的CEO罗雪欣认为,这是海外房地产企业的聪明之处。“他们一方面期望能促进销售,但也期望通过展会这种线下方式,增加人与人的接触。将线上流量更好地变现。”

Turtzo认为,他们也期望让中国买家意识到自己需要经纪人的帮助,特别是在市场竞争激烈的现状下。“如果买家非常认真的想要购房,他/她必须很快做出决策。今天市场上有10处物业,但可能明天就只剩1处,并且还有三位买家一同竞争。没有人帮助,机会很快就溜走。”

 

来源:界面新闻

责任编辑:Shelly Du

 

中国投资者的过节新方式:出国看房

越来越喜欢出境游的中国人能把任何节日变成假期,一小撮投资者们也玩出新花样:不止旅游,顺便看看当地的房子,寻找更多投资机会。

房产搜索平台Juwai.com近日发布一份《2018出国旅游调查》,调查发现在有海外房源搜索行为的群体中,有92%的人计划在2018年出国旅行,而有购置物业打算的人占到77%。在有购房计划的群体中,60%打算在度假目的地购买。而在刚刚过去的春节长假中,可能就有25%的受访者已经实践了看房计划。另有受访者表示,他们将在夏季或国庆黄金周出国看房。

就像旅行需要提前做好攻略一样,顺便看房也得早早安排。调查发现,计划海外购房者中,49%将会安排约见国外经纪人,大部分计划约上两个或两个以上的代理商看房。他们看房的目的也并非全为了投资。如果孩子在海外留学,父母们为毕业后子女安居乐业而早做打算,看房也就在情理之中了。

在目的地选择上,美国仍是最受欢迎的国家。26%的受访者打算在这里看房,其次澳大利亚。值得关注的是,亚洲国家也在主流看房序列之中。

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中国投资者的过节新方式:出国看房
数据来源:Juwai.com

假期出国看房并不是新鲜事儿。从2008年美国经历次贷危机,紧接着欧洲经济普遍不景气之后,海外房产就一直被是做低估的价值标的。在这十年里,一线海外经纪人们也感受到中国投资者的热情。他们在试着学会适应中国买家的需求和习惯。

过节看房的中国买家

计划看房的中国买家通常会提前1-2个月与当地经纪人联系。他们会将时间安排得较为紧凑。“大多数人可能还要去观光购物,时间有限。”美国兰登湾地产公司总裁Mike Lovullo对界面新闻说。在Lovullo看来,春节看房现象从十几年前就开始了。

看房者通常是为在附近上学的孩子来物色房产。“离学校近、又安全的两居室是他们最喜欢的户型。”Lovullo说。

加拿大的经纪人也证实了这点。“有时家庭也会改变看房计划,他们会选择在夏季来看房。主要时机很大程度上取决于买方孩子的上学计划。”加拿大Engel & Völkers Toronto Central公司经纪人及销售顾问Jennifer Chan评论。

学区房的位置是看房者最在意的关注点,其次是房屋类型。据Chan介绍,加拿大高等教育资源分布使得买家会多关注在西部大学、滑铁卢大学、多伦多大学和约克大学附近的物业。而当子女开始找工作之后,看房者的偏好也相应变化。“对于刚上学的孩子,父母会购买新的公寓房。许多家庭决定让孩子毕业后留下来,导致他们选择联排别墅和独立屋。”

Lovullo发现,首次看房者数量不少,占五成以上。“这几年人数有所增加,可能是因为留学生数量越来越多。”

除了为孩子看房,投资也是看房者的目的之一。这在东南亚看房者中尤为明显。

2013年因为看好泰国房产市场,刘炜去芭堤雅创办乐思置业房产经纪公司。这四年里,他发现中国买家多为投资性客户,少数人买房用于自住以及养老。

他们在假期看房时,也会选择热点楼盘、市区以及中心区域项目。“30平左右的一室一卫户型最受欢迎,大多数人都比较关注收益率。”因为中国买家对泰国房产市场兴趣渐长,经纪公司还会提供接送机服务。

风水、户型和朝向的执念还在

从业已经43年的Joyce Rey是美国豪宅销售圈里的“老司机”,她曾在2010年就在北京与一家艺术画廊合作,兜售位于比佛利山庄的豪宅。“我大约12年前第一次注意到中国买家,这是一个非常重要的市场。”在Rey看来,每到新年期间,看房的中国买家数量就会增加。而且,他们还有一些特殊偏好。

“中国人喜欢新建筑,最好是能拎包入住,因为他们没有时间或专业知识去接受房屋改造的挑战。”Rey还发现,中国买家会很注意数字,包括地址和门牌号,风水大师经常被邀请到现场,判断房屋的能量流。

这些对房子的“执念”偶尔超出经纪人们的想像。英国世嘉置业创始人Sally Wang从2013年开始接触国内买家,她发现如果按照传统中国人对房屋的偏好,要在伦敦寻得一处合适的物业太难。伦敦有些旧宅是三角型,而中国买家会更喜欢方方正正的户型。

朝向问题也很令人头疼。伦敦纬度高,在夏天,日照时间最久的是朝西的房屋,而在中国买家眼中,坐北朝南的房型才算完美。另一些执念也与“迷信”沾边。 一位买家曾因得知所看物业门口有一座二战纪念碑取消了看房预约。“这是当时伦敦最好的项目,但买家们觉得很不吉利,我们甚至连车都没停,直接开走看下一处楼盘了。”Wang对界面新闻说。

在对房屋执念上,Chan总结了中国买家的一些心态,她认为:如果物业仅被买来作为一种投资,那么买家往往会放弃这些风水迷信;但如果是用于自住,这些“迷信”仍然适用,它会间接影响买家的居住体验。

买不买?说不准

对看房者而言,过节看房所需做的功课并不少。但即便假期再长,也不会超过两周以上。看完房要不要出手,也面临不确定因素。Lovullo发现,有些买家下决定很快,但仍有一些看完房后需要更长时间做决定。各地不同的市场状况和限制性政策也将决策过程拉长。

美国并没有限制海外购房者的政策,但复杂的交易流程时长困扰Rey:“我们常在细节问题上来回沟通,或许这个领域还需要更多对文化差异更懂行的专家。”

而在加拿大,大温地区和多伦多的政策令海外买家望而却步。Chan认为:“买家经常抽假期来检查房屋和看房,但因为他们大多数人都是第一次购房,而外国人税又高达15%,这影响了许多购房者的最终预算。”

在泰国,目前对海外买家的政策限制主要集中在土地和别墅购买,以及贷款不便上。刘炜认为,最终买家是否能做决定,除了对物业满意程度和自身情况考虑,还取决于买卖双方的信任感。

“通常,立即买房的客户很多是国内已经做了‘功课’,假期过来对楼做进一步考察确认;或者是老客户推荐,信任基础比较好。观望者则一般与我们的前期沟通并不多,也在货比三家。”

Wang曾发现,一些开发商和经纪人为了促成交易,竟告诉买家在英国买房的印花税只有5英镑。“这种现象真的存在, 也需要改善。”

从资产价值来看,买房非小事。对看房者而言,无论是节假日看房,还是在国内做“功课”,充分瞭解信息是前提。

 

来源:界面新闻

责编&排版:Shelly Du