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日本经济学家谈中日房价：两国情况都令人担心 | 海外

2017年5月，今年是中日邦交45周年，凤凰财经研究院学术委员川村雄介经济学家到访凤凰财经并接受了凰家会客厅专访。

其中议题是关于中国、日本两国的高房价情况。川村先生表示，日本也同样经历了房地产的泡沫，中国目前也在经受着高房价这种困扰，有人认为是一种泡沫，也有人认为中国可能能够消化目前这种状况，特别是在大城市，因为需求还是比较旺盛的原因，那日本的过往经验对于中国有哪些借鉴作用呢？

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川村先生表示，中日两国在经济发展方面有很多相似之处，比如出口方面，此外日本在房地产泡沫方面也有惨痛教训。但是，两国在不同的管理制度下，市场经济的基础也不一样，政府对宏观经济的管理力度也不一样，日本对房地产泡沫的这种惨痛这种教训借鉴意义也会不一样。

日本房价泡沫共计四年时间非常短暂

川村表示，其实对于泡沫经济理解，可能中日两国学者和专家理解是不一样的。从整体来看，日本方面认为，中国目前房地产发展一定是存在泡沫的。毕竟日本曾经经历过泡沫经济这样一个时期，他本人也是感同身受。

川村表示，在1987年到1988年大约日本泡沫经济逐渐形成，到了1992年是泡沫经济破灭，其实只是短短大约四年时间。从泡沫经济产生到泡沫经济破灭，这个时间是非常短的。

但是回过头来看一看我们中国，中国其实在十年之前已经有专家在提出中国房地产已经出现了泡沫，但是到目前为止中国还没有出现像日本上世纪90年代初这个泡沫经济破灭情况出现。为什么会有这样一个情况出现呢？

日本认为中国房价存在泡沫但破灭缓慢

我认为是中国政策起到了很大的作用，在当时日本的政府也是决定让泡沫进行破灭之后再修复。

打个比方也就是说比如说泡沫经济就像一个气球一样，那日本政府先把气球吹大，然后再让这个气球爆炸，但是目前中国政府所做的措施是想让中国的经济软着陆，先把气球逐渐把气放出去，这样能让中国泡沫它破灭之后对中国经济没有产生太大的影响，

但是目前其实城市地区它的房地产是有刚需的，但从实际供求关系来看，不动产在发展的过程之中有人想买房，有人想卖房，有可能很多人是进行买房进行投资，所以这个需求很难去界定是不是刚需，所以目前房地产价格他的与实际是否相符我们还要用时间进一步去看待。

中日都存在房价两级分化未来管理是重中之重

对于中国的房地产走势相对来说有一点担心的是，像日本一样：大城市地区，如中国的上海、北京、重庆还有沿海地区等一些主要城市政策方面已经打出了很多牌，但是每一次打出政策牌之后它的效果其实可以说是与预期是相反的，价格反而会上涨。

目前日本东京二十三区是日本东京中心地区，二十三个区它的土地价格也是在持续上升。特别是在日本东京二十三区有一个环线地铁线它是叫山手线，这一地区之内山手线之内房地产不停地在价格上升，并且这四五年已经又重新出现了泡沫的产生。

同时另外一方面是日本的乡村他产生出了反泡沫，乡村偏远地区的价格不升反降这一点也是让日本非常担心的。

相信在中国今后城市房地产价格上升的同时，如何来帮助地方房地产价格保持一定的发展，也是重中之重。

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（据凤凰国际）

在美国买卖房子，外国人和本地人待遇大不同

一、外国人vs美国本地人，购房差异有多大？

外国人：非美国居民的外籍人士。

本地人：指有美国绿卡或美国籍的人。

购房资格无限制

从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。

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房屋类型基本无限制，纽约的合作公寓除外

从房屋类型来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，但在纽约，有一种房屋类型，对国外投资人限制较多，就是合作公寓(coop)，由于审查严苛，一般外国人不会购买。

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房贷资格：外国人的房贷制度更严苛

海外投资者在美国买房能贷款吗？当然可以！一般来说，海外买家的贷款首款相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美元。而且海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。>>>详细

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出售房产：都需要缴纳资本利得税外国人还需要预扣

联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制，但是对他们出售房地产则有专门规定。根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。>>>详细

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二、中国VS美国房地产，到底有哪些差异

各个国家由于房产环境、法律制度不同，买房时的面临的各项问题也不尽相同。作为当下热门的海外置业投资地——美国，受到越来越多国人的青睐。那美国在房产制度、房贷政策、产权性质等方面有哪些不同呢？居外网整理了中美房产的十个不同点，一起来看看吧！>>>详细

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中国投资者购买美国房地产的五大误区

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新西兰时差_新西兰与中国时差

新西兰是全球最早进入新一天的国家之一，新西兰位于国际日期变更线上，比格林尼治标准时间（UTC +0）快12个小时。那么新西兰与中国时差有多少呢？

美国中产阶级住的房子是这样的！看完你还能hold住吗？| 美国

美国人生活在富足和自信的心理状态中，笔者在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯，真实的看到的情况，相信那只是国内人的幻想。

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这是附近一个美国居民小区的房子，属于中产范围，比这差的房子也有。据说美国的房子在不同的城市也是价格不同的，没有见过的自然不能说，仅就看见的简单介绍一下。

这是一片小区，一户独立的一个小楼，地下室，一楼，二楼共三层。二楼四个房间，一楼有大小客厅，餐厅，楼上下各有卫生间。楼前后各有的绿地，可以做花园等。

一个车库可以放两部车。很多居民都是把车放在外边一部，估计是平时用的，也许冬季都放在库内。整个建筑面积(不包括花园绿地)我估计应该在3004平方吧。

环境好的没有办法说了。

这样的房子在这里大约是203万美元，但是每年需要交纳2万美金的房地产税。

另外这里的买者绝大部分是居住，很难升值投机。如果是出租，估计连一年的税金也收不回来。

对照国内的房价，国内的价格不是一般的高。

美国人生活在富足和自信的心理状态中，笔者在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯，真实的看到的情况却并非这样，相信那只是国内人的幻想。对于这样的生活，不要说政府没有力量改变，恐怕大众的心理和文化也没有办法改变。

这是美国的邮箱，邮递员把报纸扔到门前就可以啦，不要以为这是垃圾袋。房子就坐落在这样的环境里。

中美房价最新数据对比看完之后你还能Hold住吗？

旧金山湾区洋房

美国商务部数据显示，2011年12月份美国新房(别墅)销售中间价为21.03万美元，折合人民币130万元，美国的新房(独立别墅)指的是什么样的房子呢？美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。

这样计算出来，美国住房(别墅)的单价折合成人民币大约6500元/平方米。

另外美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算，美国是按照使用面积计算的，而且，诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子(这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明)。即便这样，还没有考虑前后院，美国住房的前后院也是不算入面积的。

这样计算出来，美国住房(独立别墅)的单价折合成人民币大约3500元/平方米。

另外，还有四点不同

其一，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。

严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话，差距就更离谱了中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。

其二，中国的房子不包括土地，相当于一次缴纳了70年的租金，而美国的房子是包括土地的，永远归其所有。

其三，中国的是毛胚房，美国的是精装修房。

其四，美国的住房质量和品质更好，美国的住宅平均寿命是80年100年，而中国是30年。

在中国，许多普通人，用花费毕生心血积累的财富，换取的是价高质次的商品房。

美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房，房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比，但有院子，可以种花草，是一片属于自己的世界。

而且，位置稍远一些的房子，几万美元的照样舒适地令人感慨！在洛杉矶的时候，笔者开车去看一位朋友，跟随导航仪进入了一个同名的街道，那里居住的是中低收入者，一套住房的价格也就4万美元左右，院子美化得花园一般。

正因为美国的房子品质好价格低，所以，才有那么多的官员、商人，悄悄地在国外买房，心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活，基本上都是“一去不复还”。

最聪明的当属开发商，他们一边说中国的房价低，美国的房价高，一边又悄悄地把财富转移走，去国外买房。

据一位开发商职业经理人估计，至少超过一半的有实力的开发商，把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。

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（据移民帮）

新西兰和中国的时差是多少 | 海外

位于大洋洲的新西兰是很多人向往的纯净之国，这里大自然和动植物的和谐生态环境是最佳居住之地。新西兰是适合度假的，这里是最接近自然的国家。如果您有去新西兰旅游的计划，或许会有疑问，新西兰与中国时差是多少？

中国位于东八区，新西兰则在东十二区，时间差是4个小时。而到了夏令时，则还要拨快1小时。新西兰的夏令时是从每年10月的第一个星期天到翌年3月的第三个星期天。

就早晚来说，是中国的时间比新西兰时间晚，比方说中国是晚上时间八点时，新西兰就已经是零晨十二点了。

（互联网综合整理）

新西兰的时区与时差 | 海外

新西兰是全球最早进入新一天的国家之一，新西兰位于国际日期变更线上，比格林尼治标准时间（UTC +0）快12个小时，也就是说它比北京要早4个小时。新西兰与中国时差：每年9月底10月初至次年3月底4月初新西兰进入夏季，时钟调整为为夏时制，在夏令时计算时，比处于UTC+8的北京快5小时。

在夏令时的情况下，如果北京时间是下午13：00的话，新西兰就是18：00；而从每年的4月初到9月底，新西兰进入标准的UTC+12时间，北京时间如果是上午10点的话，新西兰将是下午14点。

从中国大陆及中国香港、中国台湾地区起飞的航班，一般都为北京（中国香港）时间下午或晚上起飞，经过一夜的飞行，于第二天清晨到达新西兰。

例如，纽航从上海起飞的航班一般为晚上10点出发，第二天清晨6时左右到达奥克兰国际机场；当您从国内到达新西兰的时候，您国内的亲朋好友还在香甜的睡梦中（夜间2点）。

所以，当您从国内来到新西兰旅游的时候，一定要注意时差问题，下飞机对手表、手机上显示的时间进行调整（+4冬季、+5夏季）是非常必要的，以免在旅游中出现不必要的麻烦或错过重要的活动。

（互联网综合整理）

创纪录！中国人101亿现金买下伦敦金融城最高楼 | 英国

英国房地产史上第二大单项交易已确认被重庆“李嘉诚”张松桥以101亿元现金拿下。这也是中国有史以来在英国最大一笔房产投资。

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据悉，被收购的是赫赫有名的伦敦金融城最高楼——奶酪摩天楼，这一举动也惊呆了英媒体。

此次收购的122 Leadenhall Street高46层，面积约5.66万平方米，目前租金年收入约为4.02亿（1英镑约合8.87元人民币）英镑。这座楼因为像西方人常用的奶酪刨，所以又被叫做奶酪摩天楼。

该楼由British Land和加拿大地产公司Oxford Properties共同开发并持有，高224米，2014年建成，建设成本为2.86亿英镑。

英媒称，这笔收购仅次于中东买家2014年11.8亿英镑拿下金丝雀码头汇丰总部大楼的交易。

（据海外网）

各国年轻人是否和中国一样背负房产枷锁？| 海外

衣食住行，人生四事。这其中，房子的比重越来越大，尤其在年轻人的世界。比如中国，20来岁的年轻人纷纷挤进买房队伍，不惜做“房奴”也要买套房子。那麽中国之外的国家，年轻人是否同样背负着房产枷锁呢？我们来看一下。

美国：年轻人房贷首付超低

美国年轻人买房都是找银行贷款。

所以信用分数和收入很重要。美国人的信用分数是从第一张信用卡开始算的，你的任何贷款（包括学贷丶车贷等），都和这个分数紧密相关。总的来说，信用分数越高，贷款利息越低。

2008年次贷危机前，美国年轻人买房需要付的首付超低，甚至有零首付的现象，银行贷款批得也容易。现在银行谨慎多了，首付也提高了，一般为5%-20%。

虽然买房不难，但35岁以下的美国人中，房屋拥有者比例并不高。

美国讲究年轻人经济独立，没有来自父母的资助，同时也不怎麽存钱，还要还各种贷款，加上近几年经济发展缓慢，买房真的不容易。

而那些能存下钱的人，也不一定就想买房安家。因为美国投资渠道众多，而且买房容易养房难，租房各种省事……种种原因，造成了美国年轻人买房比率较低。

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澳洲：买房压力小，购房比例也不高

澳洲年轻人大多对房子没有特殊情结。

家里能给准备房子最好，没有的话租一个，有地方住就行，不一定非要买。大多都是年纪比较大有家庭孩子的人，才考虑买房。

对於在澳洲工作的年轻人来说，买房最大的障碍是攒够首期，一般是20%。目前澳洲属於利息极低时期，而租金又极高，交房之後贷款利息基本上已经低於房租。

总体来说，澳洲年轻人只要工作稳定，尤其双方都工作的年轻夫妇，买房压力比国内年轻人还是小很多的。

英国：年轻人首次购房向父母寻求资金

调查显示，英国大约三分之二的首次购房者，都曾向父母寻求资金帮助。

这一方面凸显出英国本土人对楼市繁荣的担忧，另一方面也体现出英国年轻人当下的生存状态和买房困境。

近几年，英国房价年涨幅高达10%，放贷标准自2008年金融危机以来不断收紧，银行要求购房者缴纳更多首付。英国抵押贷款机构Halifax访问20-45岁人群的调查报告显示，63%的购房者从父母那里寻求了资金帮助。

当前，作为普通白领的英国人面临的购房困境，主要有房价高企丶年轻人信用额度低丶与亚洲投资者竞争，以及在城市交通和城乡差别中做选择等问题。这与中国当下年轻人的购房困境颇为类似。

加拿大：年轻人攒够首付就买房

加拿大目前有1/5的家庭，必须用其税前收入的30%支付房贷。随着利率水平的提高，他们负担房贷的能力还在不断削弱。

在加拿大，除非特例，很少能在大中型商业银行找到首付低於20%丶还贷期超过40年的房贷。这是为了避免冲动型购房，避免过高的房贷金融风险和房地产泡沫。

加拿大房屋产权是永久性的，但每年要交0.5~1%的物产税。

60万美元左右的房子，一般要交5000美元/年的房产税。如果按70年丶3%利息算，也要交100多万美元的税，够买一套更好的房子了。

所以，加拿大年轻人的买房处境跟中国年轻人其实也差不多。贷款买房是主流，拿现金买房的事情在中国人到来之前都是闻所未闻的。

他们首付并不需要攒很多钱，只要有工作，每个月慢慢还即可。尤其是房租还很贵，跟房贷不相上下。这种情况下，能攒够首付的，基本都会考虑第一时间买房。加拿大年轻人一般要1/3到1/2工资还房贷。

新加坡：年轻人买房无压力，政府照顾

新加坡政府对於低收入家庭购买组屋，有各种政策照顾，会根据具体情况给出最高4万新币的补贴。

年轻人组屋买得跟父母近，也是政府考虑的情况。符合收入条件的年轻家庭，买新组屋跟父母做邻居，政府补贴1万新币。有了这补贴，买个30万左右的组屋，首付基本就没问题了，三十年贷款，月供使用公积金就可以。

组屋是销售给家庭的，也就是说，单个年轻人不可以购买，年轻人要购买组屋必须先结婚。

新加坡年轻人只要有正当工作，买房甚至可以不用掏一分钱（当然这是很极端的情况，不过确实有）；然後住几年卖掉，还可以赚上一笔。

中国：年轻人买房只能“啃老”

随着房价不断飙升，中国大学生难以承担毕业后经济压力的现状，已经越来越普遍。

年轻人工作后时间不长就要面临着结婚丶成家的问题，住房消费因此成为他们最大也是压力最重的支出。

目前，中国年轻人买房或多或少都要靠父母补贴，少则几十万，多则数百万。

韩国：年轻人买不起房

韩国与中国相邻，连房地产的问题也类似。

从2014年4月份起，被称作韩国房地产价格风向标的首尔江南地区住宅每坪的价格已经突破3000万韩元（1 坪等於3.3平方米，1美元约合970韩元），接近6.5万人民币每平方米。

因此，男方的父母都会拿出多年的积蓄给儿子买房。家长没钱或兄弟多的年轻人就只能选择租房了。

法国：年轻人挣钱也不买房

法国的房价情况如何，法国如何控制国内楼市？

在法国工作的中国人郭斌介绍：“我每个月都有住房补贴，在法国不用买房子，不值得。像我住的房子，25平方米，价格2万欧元左右，买了也没升值潜力。而且外国人买了以後只能居住，离开法国房子必须卖了。所以很多人都不买房子。”

“另外房租也非常便宜。法国对房租控制很严，建了很多廉租房。如果没有房子，还是刚工作的，拿着收入证明就可以去申请了。可以领补贴，也可以住廉租房。”

“在法国，年轻人挣钱都消费了，像旅游等。”郭斌说道，“这几天我的住房补贴发下来了，每个月172欧元。我租的房子是25平方米，月租金300欧元，我一个月的工资是1500欧元，这个收入在保障范围内，所以有住房补贴。”

日本：没有学区房，房贷零首付贷款压力小

整体上来说，日本的年轻人可以用收入的不到1/5来供一套150平米土地，楼上楼下120平米左右的小楼，当然是没什麽压力。

除了东京市中心的房子特别贵一些，想要拥有一套自己的住房并不困难。

但大多数日本人并不急着买房，人年轻的时候有各种可能性，可能会换工作，也可能被派到其他城市工作，租房住更方便些。

房租并不怎麽贵，同样除了东京以外，不比京沪贵多少。就算租不起还可以申请租金和其他成本（给房东的礼金押金等等）相对便宜的公营住宅。

日本租金水平稳定很多年了，法律也保护租房者利益，房东单方面提出涨房租不给就请租户离开的事情不会发生，租房没什麽不便。而相对自由的户籍制度，也令学区房的概念并不存在，包括结婚，女方并不会要求男方一定提供住房。

所以日本人通常会选择人到中年事业有成的时候择址买房，开始经营人生的下半场。

（据北京新浪网）

2017年中国启动CRS，美国未加入——美国房产将迎来哪些变化 | 美国

CRS是什么?

CRS(Common Reporting Standard) ，即“共同申报准则”。2014年，经合组织(OECD)发布了《金融账户信息自动交换标准》，旨在打击跨境逃税，标准中即包含“共同申报准则”(CRS)。

2017中国正式启动了CRS，但应认识到这已超越税务范畴。

CRS和之前的信息交换规定有什么区别?

目前，世界上有大约3000多个关于双边税收的协定，其中绝大多数都包含情报交换条款。但是，这些情报交换是根据申请进行，并非自动完成，申请时需要提供涉税的证明材料，所以实践中作用非常有限。而CRS将是自动的、无需提供理由的信息交换。

CRS的运行机制什么样?

举例来说，中国和新加坡采纳“共同申报准则”(CRS)，中国税收居民在新加坡金融机构拥有账户，则该居民的个人信息以及账户收入所得会被新加坡金融机构收集并上报新加坡相关政府部门，并与中国相关政府部门进行信息交换，这种交换每年进行一次。理论上讲，中国税务部门将掌握中国税收居民海外资产（具体形式见下文）的收入状况。

哪些类型的资产信息将被交换?

存款账户
托管账户
现金值保险合约
年金合约
持有金融机构的股权/债权权益
既购买保险、股票、基金等金融产品，甚至在有双边协定的国家开户，必须申报税务情况。

中国CRS时间表：《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》

2017.1.1开始

对新开立的个人和机构账户开展尽职调查；

2017.12.31前

完成对存量个人高净值账户（截至2016年12月31日金融账户加总余额超过600万元）的尽职调查；

2018.12.31前

完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。

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自2016年开始，英国附属及海外殖民地需要将英国居民及其公司所开设的金融账户信息自动搜集报送到税务部门。其所涵盖的离岸群岛包括我们最常见的“避税港”如英属维尔京群岛、开曼群岛、百慕大等等。

很久以来，瑞士作为一个拥有全球最严格银行保密法的国家，吸引并管理着全球众多富豪的资产。然而这样森严的大门还是被税务合作撬动了。自2008年以来，瑞士银行业爆出各种因隐匿客户资产逃避纳税义务而受罚的案件，迫于压力，瑞士决定从2010年10月1日之后新签订或新修改的税收协议的情报交换条款采纳经合组织标准，在信息交换的领域做出了重大让步。这还不够，欧盟希望瑞士银行业能够更加主动的提交客户金融信息。因此，从2011年9月开始，瑞士陆续与德国、英国、奥地利等几个欧洲国家签订了双边性的 “魔方协定”。

澳洲和加拿大2017年7月1日起后将把所有在澳在加的中国人财产信息交给中国。所有非澳洲加拿大公民（只要你不拿澳洲加拿大护照的！包括：留学生，旅游者，访问人员，持绿卡枫叶卡的移民）在澳洲加拿大投资股票，以及银行开户和余额，个人资产细节和个人信息等情况都会披露至中国相关部门！

至2017年9月，将有包括英属维尔京群岛、百慕大、开曼群岛、巴巴多斯等54个国家地区承诺进行第一次金融账户信息交换，2018年9月，又会有包括中国香港、巴拿马等47个国家地区承诺进行第一次金融账户信息交换。中国是属于第二批，即从2018年9月实行第一次金融账户信息交换。同时在不同时间进行交换的国家还有冰岛，印度，以色列，新西兰……

可以说，CRS的推出对普通工薪阶层而言没有任何影响，但为何在高净值群体中泛起波澜？因为有海外账户。

举例来说，我国公民在法国某金融机构开有一个金融账户，在法国就会被认为是非居民金融账户，该账户信息就会经由法国金融机构报送至法国税务机关，然后交由我国税务机关，由我国税务机关识别是否已为该账户资产报税，如果没有则要进行追缴。简言之，中国CRS出台，意味着中国税收居民的海内外账户将会更加透明化，单纯通过海外账户避税的可能性会进一步降低。

这种可能性会有多低呢？目前已有101个国家（地区）承诺实施，中国个人及其控制的公司，在这些国家或地区的银行账户信息，将会自动呈报给中国税务机关。

值得注意的是美国并未加入与中国相关的CRS计划中，因美国并不属于OECD发布的已经签署或者承诺签署CRS的国家或地区，被列为非CRS参与国，其通过FATCA法案实现金融账户涉税信息交换。与中国相关的CRS影响的是100多个签约国的非税务居民，影响范围更为广泛。有些人即使不需要根据美国FATCA上报财务账户，在CRS下，就需要上报！

但海外资产配置主流的美国房地产投资，不属于CRS交换信息行列。

2017年，美国房产将迎来哪些变化

美国《财富》认为海外投资者将会一如既往地来到美国投资房地产。

2017年，中国正式启动了CRS全球征税计划。

在全球汇率波动、特朗普频发行政令、英国“脱欧”启动等多重因素的影响，国际经济环境正在经历着巨大的变革，人民币的购买力也在持续下降，配置海外房地产已成为众多国人应对资产荒的首选。

而美国并未加入与中国相关的CRS计划中，海外资产配置主流的房地产投资，也不属于CRS交换信息行列。因此，在非CRS国之一的美国进行置业投资，已成为当下中国高净值人群在CRS全球征税时代调整全球资产布局的首选。

没错，仍然是美国

第一，美国宏观经济对房地产是利好的，失业率创新低，最低到了4.6，这是美国历史上没有的。

第二，是美国房地产投资收益率和10年期国债利率利差基本保持稳定，无风险收益上行趋势尚未影响到房地产投资收益率。

第三，美国商业成为全球投资的主要标的。在2016年前三季度投资中，跨境投资有47%投向了美国，这说明世界资本对美国很青睐。我们中国资本的选择余地非常大，但总体来说，也是把美国作为自己的首选地。

未来几年，美房地产将持续反弹

《财富》每年都在年初预测未来的房地产投资趋势，今年也不例外。不过与过去几年不同的是，《财富》认为美国房地产将会在未来持续反弹，并出现五大趋势。

1、利息上涨

《财富》认为投资者对这件事情大可不必惊慌，据预计，30年的固定利率将不会超过4.3%，这对大部分选择30年固定利率贷款的房地产投资者而言是个利好消息。

2、贷款额增加

尽管美息上涨，但不妨碍抵押贷款的政策在未来将会继续宽松。联邦住宅管理局将会沿用奥巴马政府在2015年开启的政策——对第一次购买房屋的买主降低费用。

3、更多新屋被建设

这几个字恐怕是投资者最爱看到的，2016年整体房屋建设比2015年还高出了5个百分比，同时在2017年可预计的高收入、宽松贷款以及市场需求会继续刺激房屋制造商加大建设新房的资金投入量。

4、中级城市崛起

经济复苏的最大受益者自然是像纽约、洛杉矶这样的美国一线城市。除此之外，美国中级城市如奥兰多、迈阿密也受到了人们的追捧。

5、吸引外来投资者

海外投资者进入美国投资房地产的趋势是不可逆转的，《财富》认为海外投资者、尤其是来自中国的投资者将会一如既往地来到美国投资房地产。

（据宅天下）

美媒称美投资移民恐生变：中国投资者“赶末班车” | 美国

美媒称，北京房地产高管刘西玉(音)2016年承诺向加州的一个房地产开发项目出资50万美元(约合344.73万元人民币——本网注)，希望获得EB-5投资者特别签证，这样他和家人就可以更多地待在美国了。现在，在一系列欺诈和职权滥用丑闻之后，美国总统特朗普发誓要收紧移民政策，开展新的审查，这促使数以千计像刘西玉这样的中国申请人寻求在更严格的规定落实到位之前获得签证。

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美国《纽约时报》网站4月28日刊登题为《美移民政策恐有变，中国人慌忙申请“黄金签证”》的报道称，中国富有家庭，近年来急于通过EB-5项目获得绿卡。2016年的大约1万份投资者签证中，有3/4都被中国公民获得。这个项目有时被称为“黄金签证”，已经帮助美国的酒店、高速公路、赌场和其他项目吸引了数以十亿计的美元。

报道称，但它也引发了对滥用的担忧，包括4月洛杉矶一起5000万美元(3.45亿元人民币——本网注)欺诈案的调查，这个案件涉及100多人，其中包括中国公民。

该项目让特朗普面临两难困境，一方面他誓言要收紧移民政策，另一方面他也渴望促进就业的增长。

在中国，很多签证申请人都希望特朗普从商业角度审视这个问题。他们说自己赞成特朗普收紧移民的政策，但他们表示要把重点放在非法移民而不是投资者身上。

来自北京的企业家李静(音)在两年前申请了投资移民签证，她表示，美国让非法移民留下，却把通过合法手段寻求签证的中国投资者拒之门外，这很不公平。

李静在乔治亚州的一个高速公路项目中投资了50万美元以便获得绿卡，以便与她正在该州一所军事院校学习的儿子在一起。她说，中国城市的房地产市场很繁荣，所以人们出售房屋并用这些钱来投资比较容易。

“最重要的是孩子的教育，”她说。“中国的父母愿意付出任何代价，来为下一代提供力所能及的最好东西。”

报道称，EB-5项目成立于1990年，它允许外国人及其直系亲属在美国申请永久居留权，但他们需要在农村地区或失业率高的地区投资50万美元，至少产生10个工作岗位，或者也可以选择在其他区域投资100万美元。这个项目非常受欢迎，以至于积压了2万多份申请，最长要拖五年绿卡才能批下来。不过很多中国人说他们愿意等。

23岁的魏驰(音)两年前因雇主无法办理工作签证而申请了EB-5签证。他父母来自中国南方城市广州，他们提供了50万美元，让他在华盛顿投资了一座公寓大楼。

报道称，魏驰是一名管理顾问，现在靠留学生签证留在纽约，他说：“我现在所能做的事情就是等。”

一些立法者也担心，EB-5项目以农村地区的发展为代价，令大城市获益——鉴于特朗普在农村地区获得的政治支持，分析人士指出，他可能会对这个说法很敏感。

报道称，有些人建议不要取消该项目，而是将投资的最低金额从目前的50万美元提高到135万美元(约合930.76万元人民币——本网注)。其他人则认为应该鼓励在农村投资，为他们留下一部分签证。

特朗普政府对该项目的未来仍然保持沉默，不过一些分析师认为，鉴于他在房地产业方面的背景，特朗普可能会支持该项目。

“这可能是他们唯一愿意接受的移民项目，”康奈尔法学院的移民发教授史蒂芬·W·耶尔-勒尔表示，“如果设计得当，它可以为美国工人创造就业机会。”

律师表示，由于预计特朗普政府会修改这个项目，过去几个月里，来自中国投资者的申请数量出现了飙升。

北京移民律师顾欧文(音)说：“很多人担心这将是他们获得更好交易的最后机会了。”

房地产高管刘西玉表示，他将继续等待签证，但他说：“如果特朗普总统真的想把美国放在第一位，他必须让中国投资者走进门。

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（据参考消息网5月2日）