史上最嚴貸款新政2018年1月正式生效 | 加拿大

要貸款買房的各位可得趁早了,因為不僅利率眼看一次又一次地漲,現在加拿大又再次收緊了住宅房屋貸款,最新的房貸指導原則已於10月17日出台,明年1月1日開始實施,到時候再想貸款買房可就不是那麼容易了。
 
加拿大聯邦金管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已經完成了住宅房屋貸款指引(residential mortgage lending guidelines)的最後一次修訂,再次收緊了貸款政策。新政策可謂是史上最嚴,心疼正在為夢中小屋加班攢錢的小夥伴。
 
要貸款買房的人注意了!史上最嚴貸款新政正式出台 | 加拿大
圖:最新的房貸指導原則已於10月17日出台,明年1月1日開始實施

新政中與我們關係最緊密的改變即是“壓力測試”。此前,只有首付款在20%以下、購買了貸款保險的借貸人才需要進行壓力測試,在新規下,首付款在20%及以上的未購買保險的房貸申請者也必須進行壓力測試。

貸款保險主要是保護放貸方,一般為貸款總額的0.6%-4.5%不等。如果未來借貸人無法償還貸款,貸款保險可以保證放貸方的利益。貸款保險價格高昂,一般一棟$50萬加元的物業,假設首付款$5萬加元,借貸人就需要購買$13,950加元的保險才能貸款$45萬加元。首付款20%以下的借貸人必須購買貸款保險,從去年開始,凡是購買了貸款保險的借貸人也必須進行壓力測試。

根據加拿大央行數據,目前幾大銀行的平均5年貸款利率為4.89%,不過也有不少小銀行和其他渠道提供更低的利率。新規之下,無論是否購買了貸款保險,借貸人都必須要證明如果未來利率上升,他們依舊還得起貸款。借貸人將以5年平均發行利率進行壓力測試(如目前的4.89%),或以比實際貸款利率高出兩個百分點的利率進行測試(以較高者為準)。

要貸款買房的人注意了!史上最嚴貸款新政正式出台 | 加拿大

不過新規不會影響貸款續期(mortgage renewals),新規只對第一次購買物業貸款有效。

TD銀行經濟師Brian DePratto預測新規實施之後,加拿大購房需求將下降5%-10%,在明年1月生效之前很有可能還會出現短期搶房現象。在上一次壓力測試規定實施後的一年間,購買房貸保險的貸款申請下降了4.5%,首付20%以上的房貸申請上升了17.3%。
 
除了壓力測試以外,此次的房貸新規還禁止了“合作房貸(co-lending)”等高風險房貸途徑。新規定還將要求放貸人對他們發放的貸款-價值比(loan-to-value ratio)進行更嚴密的審查,以確保不會發放比房屋基本價值高出太多的抵押貸款。
 
作者: 房珍桂  
責任編輯:Shelly Du
來源: 加拿大樂活網  

灣區房產行情緊俏 東灣三谷成華人購房首選 | 美國

居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來,美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地,高居榜首。無論是出於自己將來養老,還是孩子已經或將在美國深造,或純粹是為了資產安全保持而投資;如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的,那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。

相比中國的北京或者上海,美國房產性價比更高已經不用贅述,除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權,房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等,配套完整。

另外,美國市場成熟、法律公開透明,購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證,只要擁有中國護照,就算不踏上美國本土,也可以通過傳真完成交易,可謂便捷至極。

加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄,世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。

舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示,舊金山領漲加州的房地產市場,而加州則領漲美國的房地產市場。

2017年8月,加州房地產經紀協會(California Association of Realtors)的統計數據顯示,加州獨立屋中位價格漲至565,330美元,與1年前相比漲幅達7.2%,為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋,中位價格漲至85萬6,200美元,與1年前相比漲幅為10.2%。

舊金山主要城市房價中位數及租金指數
圖一:舊金山主要城市房價中位數及租金指數 (Zillow Research)

專家分析,從歷史的角度來看,這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說,經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足,短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。

灣區有一大批世界頂尖的高科技公司,創業人才不斷湧來,經濟發展和人口增長長期持續,必將帶動灣區房地產價格的長期攀升;而目前灣區可使用的土地日漸減少,二手房交易量嚴重不足;隨著近些年亞裔新移民不斷湧入,灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化,也帶動灣區的房價越來越貴。

華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡?

在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中,價格節節上漲、居高不下,那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢?

灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例,可以從中一窺華人買房時的考量重點。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

獨棟屋(single-family house)是獨立的建築,建築圍牆不和鄰居公用,一般為1-3 層樓的建築。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築,以郊區的獨棟屋居多。
圖二: 獨棟屋(single-family house)是獨立的建築,圍牆不和鄰居公用,一般為1-3 層樓。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築,以郊區的獨棟屋居多。

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Sally(化名)一家是典型的灣區華人,30出頭的她,在家中做全職主婦,剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入,一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨,Sally和丈夫想停止租房,買一棟屬於自己的房產。

考慮到孩子就學的問題,Sally希望搬到一個好的社區,購置一座獨棟住宅(single-family house),學區要好、價格合理、離Bart車站近些,預算約為70萬到80萬美元。5年之內,他們不打算搬家。

在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前,Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後,根據市場情況,Charlotte推薦了三個東灣的社區,分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區,進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格,在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願,學區不錯,環境也好,距離Bart車站很近,方便丈夫上班,可謂合家歡喜。

東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲

從上面的例子可以看出,華人家庭大都考慮的一樣,主要就是注重學區、社區價格

東灣三谷地區房價增長分布圖
圖三:東灣三谷地區房價增長分布圖(2017年8月數據,Zillow Research)

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“華人很喜歡東灣三谷(Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville)、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo,”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來,客戶群中約一半為亞裔美國人,Charlotte對於華人的喜好相當了解,“那裡的房價可負擔性比較高,社區、氣候不錯,學區也好,比如在San Leandro,有很多中國超市,一個於2016年新建的全新Kaiser醫院,兩個灣區地鐵(BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特別強調,對於多代同堂的華人家庭,三藩市東灣(San Francisco East Bay Area)是買房、投資的好選擇。

東灣三谷地區是美麗的花園城市,有多個風景優美的國際標准高爾夫球場,有小Napa之稱的紅酒之鄉c市,是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets,以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。

三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心,從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時,到南灣硅谷中心,南到斯坦福大學,北到伯克萊加州大學均為30-40英裡,大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺,還有多個華人超市和大小中餐館。

這裡有全新現代化的大型居民社區,房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適,犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一,依山而建,很多知名人士居住在此。

紅酒之鄉Livermore有小Napa之稱
圖四:紅酒之鄉Livermore有小Napa之稱
Danville的黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一
圖五:Danville的黑鷹區(Blackhawk)是灣區最美的規劃社區之一

這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統,三谷地區9分以上的小學31所,中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位,是全加州硬件設施最好的公立學校。

這裡還有超一流的私立中學The Athenian School,嚴謹的校訓和多元化教學,吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。

和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比,學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房,然而在南灣或在中半島等地,相同水平的房子,至少在200萬美金以上,而且房齡多在40年以上。

這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。

Charlotte說,對於地產買家來說,這裡的新興設施(餐館、購物區)讓生活更加便利,新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間,跨度很大,選擇多多,適合多代同堂的華人家庭,由於租房政策管制較寬松,也適合期望通過房租來長期投資的買家。

責任編輯:Zoe Chan

光大证券:房價創十年新高 但春天還遠未結束 | 美國

美國房價已超危機前高點, 接下來是危機再現還是繼續勇往直前? 房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右,對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時, 我們就認為美國樓市還有很大空間, 這個判斷已經得到印證。 從那時到現在,樓價又漲了 10%,往前看, 美國樓市是春紅褪去,還是春去夏來? 從多方面來看,我們認為,美國樓市總體並無過熱風險,仍有上行空間。

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房價創十年新高  但春天還遠未結束 | 美國

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與危機前不同, 當前美國房貸總體上風險無虞。 居民槓桿危機後大幅下滑,相當於 2000 年左右的水平。 投機情緒也不濃厚, 居民平均支付能力明顯高於平均房價, 斷供比例持續下滑, 止贖房屋數量達到十年低位。 銀行對按揭態度仍然比較謹慎, 儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右, 但仍比次債危機前高 10 個點,房屋空置率持續下行,房屋租售比明顯高於危機之前, 均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放, 加上海外需求較多, 總體需求仍然旺盛。 受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響, 美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%,但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍, 而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據, 其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭,年年增長,近四年半累積達到 1200 億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限,房屋供應不足,尤其是中低戶型。 當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口,技術工人短缺問題依然嚴重。 同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。 成屋庫存也從危機時的 10 個月,下降到4 個月左右的水平, 成屋庫存過剩緩衝區已經消失, 新屋供與成屋銷售之比為 10%左右,遠低於危機前 18%的平均水平。

局部地區樓市有風險,但總體仍有上行空間,為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。 部分海外買家集中的城市, 出現高端房地產市場過熱的風險。 比如, 近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%, 而商業地產銷售量下滑近 50%。 同時住房貸款的提供機構( 房地美和房利美)的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。 但總體而言, 美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制, 未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。 這種情況下,美國金融週期繼續上行,經濟復甦趨勢仍在,貨幣緊縮也有堅實的基礎。 美元反彈,美債收益上行不可避免,時間點近期關注今年底和明年一季度。

 

相關資訊:美國豪宅市場疲軟 但是洛杉磯房價還在蹭蹭漲

(来源:光大证券)

責任編輯:Shelly DU

中國香港房子哪裡貴?一聽樓名就知道!

十六萬港漂在中國香港,你一定見過這樣的樓盤名字…….富豪花園,霸氣外露型,簡單又粗暴,直接又了當:

中國香港房子哪裡貴?一聽樓名就知道!

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中二病犯型——御龍山,話說第二期準備叫啥?乘鳳樓?

高端洋氣型——都會駅……這到底是中文?英文?還是日文?

中國香港房子哪裡貴?一聽樓名就知道!

誰說中國香港是文化荒漠來著,連樓盤名字都取得如此高能!圈妹不看不知道,原來樓盤名字一般由專名和通名組成!

比如“欣榮花園”,“欣榮”是專名,“花園”是通名。換句話說,專名好比樓盤名字,通名好比樓盤姓氏。

在看過中國香港各式各樣滿街的樓盤後,圈妹發現,其實大部分中國香港樓盤命名都是有規律滴!你看是不是這麼回事呢:

大部分樓盤都是通名,早期多為“大廈”、“花園”。市區的單體樓宇多為“閣”、“軒”;高層住宅則為“台”。

大樓盤用“城”;綜合體用“廣場”;區域中心或企業總部用“中心”。

鄰海為“灣”;依山則為“山”。

超高層住宅愛用“峰”

如果只是名字吉祥、著重意境的話,可能什麼特色也沒有。不過所謂“有樓萬事足”,房子的地位在中國香港如此之高,怎麼可能就只有這些常規的種類呢?好多中國香港樓盤的名字,可謂畫風突變、腦洞驚天,而且一聽就知道這地段房子貴不貴!

賺大錢、做皇帝、成神仙……

中國香港人愛講風水,樓盤名字當然也是喜歡大富大貴好兆頭。一開始的開發商還是比較含蓄而樸實的,比如較早的樓盤都是金星閣、銀星閣、寶星閣這類……富貴卻不浮誇。

後來想像就大膽了起來,出現了山水皇帝系列:傲雲峰、萬景峰、翔龍灣、豪景台、君悅華庭、龍心閣……

還有霸氣仙境系列:盛世、君珀、瓏門、海玨、御悅、升御門、御金·國峰……

這哪兒是回家啊,感覺住在皇宮天庭,想架個鼎在家裡煉丹!也許因為中國香港樓高,住在高層感覺騰雲駕霧,再加上港人又愛好吉利,討個好口彩,才會有這麼多邪魅狂狷的樓盤名字!

假裝在歐美

在中國香港,樓盤名是英文已經不是啥新鮮事了,厲害的是英文名還大有乾坤,與中文名相互聯繫,比如日出康城(Lohas Park)。

日出康城前稱夢幻之城,“日出”代表東方、陽光以及朝氣;“康城”則是健康之城及可持續發展,所以英文名才是Lohas(Lifestyle of Health and Sustainability)。

港鐵康城站

不過,好多中國香港樓盤已經不滿足有英文名了,法文名、日文名才是潮流……

比方“都會駅”的第二期“城中駅”,英文名是Le Point。本身“駅”就屬於日式漢字,意為驛站、站點。而Le Point在法文中,也有句號、終點的意思。

就問你高不高端!大不大氣!

同樣的例子還有位於元朗的豪宅御葡萄(La Maison Vineyard)。開發商:能唸得出來,算我輸!

以上五個,一個都不會……感覺語文是體育老師教的!然而按照開發商的說法,這一切都是有寓意滴:

䨇寓,是位於屯門湖安街8號的樓盤。其中“䨇”是“雙”的俗字,意思“成雙成對”,與家人安居樂業之所;英文名為2GETHER。

……感情單身狗還住不了是嗎?哭暈在廁所。

再比如海玨,位於荃灣馬灣,低密度依海而建,實屬豪宅裡的豪宅!

而且還有露台哦,不是那種就能曬幾件衣服的露台哦,是可開數十人燒烤趴的露台!

“玨”是“玨”的異體字,讀“各”,表示兩玉合二為一,實屬高端中的高端,吉利中的吉利。其實圈妹覺得沒差,反正兩個字都不會念,房子也都買不起。

而且這個樓盤英文名叫AnaCapri,即阿納卡普里,一個位於意大利那不勒斯的美麗小鎮。嗯,又是一個假裝在歐洲。

只寫一或八,低調的奢華

這樣的樓盤在中國香港雖然不多,但一說出來就嚇人一跳:一號雲頂、窩打老道8號、書院道8號、農圃道18號、筆架山一號、何文田山一號……

數字一、八都是吉利得不行的數字,何況還以街道為名,一聽就是豪宅啊!圈妹隨手一查,一號雲頂屬豪宅設計,出售價格2150萬,租價則在4.3萬!

而書院道8號則是單棟豪宅,2012年便要價6300萬!

所以真正豪宅都不用寫名字,寫個街道加數字就可以了!

話說,中國香港樓盤名照這個高能程度發展下去,以後打車也可能是:“唔該,請去九鼎至尊豪御享·碧波雪海極目收·鐘靈毓秀·優山美地·La Grande Goldwood。”

(本文來源微信公眾號“港漂圈”,作者圈妹)

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中國香港房子哪裡貴?一聽樓名就知道!

誰說中國香港是文化荒漠來著,連樓盤名字都取得如此高能!圈妹不看不知道,原來樓盤名字一般由專名和通名組成!

比如“欣榮花園”,“欣榮”是專名,“花園”是通名。換句話說,專名好比樓盤名字,通名好比樓盤姓氏。

在看過中國香港各式各樣滿街的樓盤後,圈妹發現,其實大部分中國香港樓盤命名都是有規律滴!你看是不是這麼回事呢:

大部分樓盤都是通名,早期多為“大廈”、“花園”。市區的單體樓宇多為“閣”、“軒”;高層住宅則為“台”。

大樓盤用“城”;綜合體用“廣場”;區域中心或企業總部用“中心”。

鄰海為“灣”;依山則為“山”。

超高層住宅愛用“峰”

如果只是名字吉祥、著重意境的話,可能什麼特色也沒有。不過所謂“有樓萬事足”,房子的地位在中國香港如此之高,怎麼可能就只有這些常規的種類呢?好多中國香港樓盤的名字,可謂畫風突變、腦洞驚天,而且一聽就知道這地段房子貴不貴!

賺大錢、做皇帝、成神仙……

中國香港人愛講風水,樓盤名字當然也是喜歡大富大貴好兆頭。一開始的開發商還是比較含蓄而樸實的,比如較早的樓盤都是金星閣、銀星閣、寶星閣這類……富貴卻不浮誇。

後來想像就大膽了起來,出現了山水皇帝系列:傲雲峰、萬景峰、翔龍灣、豪景台、君悅華庭、龍心閣……

還有霸氣仙境系列:盛世、君珀、瓏門、海玨、御悅、升御門、御金·國峰……

這哪兒是回家啊,感覺住在皇宮天庭,想架個鼎在家裡煉丹!也許因為中國香港樓高,住在高層感覺騰雲駕霧,再加上港人又愛好吉利,討個好口彩,才會有這麼多邪魅狂狷的樓盤名字!

假裝在歐美

在中國香港,樓盤名是英文已經不是啥新鮮事了,厲害的是英文名還大有乾坤,與中文名相互聯繫,比如日出康城(Lohas Park)。

日出康城前稱夢幻之城,“日出”代表東方、陽光以及朝氣;“康城”則是健康之城及可持續發展,所以英文名才是Lohas(Lifestyle of Health and Sustainability)。

不過,好多中國香港樓盤已經不滿足有英文名了,法文名、日文名才是潮流……

比方“都會駅”的第二期“城中駅”,英文名是Le Point。本身“駅”就屬於日式漢字,意為驛站、站點。而Le Point在法文中,也有句號、終點的意思。

就問你高不高端!大不大氣!

同樣的例子還有位於元朗的豪宅御葡萄(La Maison Vineyard)。開發商:能唸得出來,算我輸!

以上五個,一個都不會……感覺語文是體育老師教的!然而按照開發商的說法,這一切都是有寓意滴:

䨇寓,是位於屯門湖安街8號的樓盤。其中“䨇”是“雙”的俗字,意思“成雙成對”,與家人安居樂業之所;英文名為2GETHER。

……感情單身狗還住不了是嗎?哭暈在廁所。

再比如海玨,位於荃灣馬灣,低密度依海而建,實屬豪宅裡的豪宅!

而且還有露台哦,不是那種就能曬幾件衣服的露台哦,是可開數十人燒烤趴的露台!

“玨”是“玨”的異體字,讀“各”,表示兩玉合二為一,實屬高端中的高端,吉利中的吉利。其實圈妹覺得沒差,反正兩個字都不會念,房子也都買不起。

而且這個樓盤英文名叫AnaCapri,即阿納卡普里,一個位於意大利那不勒斯的美麗小鎮。嗯,又是一個假裝在歐洲。

只寫一或八,低調的奢華

這樣的樓盤在中國香港雖然不多,但一說出來就嚇人一跳:一號雲頂、窩打老道8號、書院道8號、農圃道18號、筆架山一號、何文田山一號……

數字一、八都是吉利得不行的數字,何況還以街道為名,一聽就是豪宅啊!圈妹隨手一查,一號雲頂屬豪宅設計,出售價格2150萬,租價則在4.3萬!

而書院道8號則是單棟豪宅,2012年便要價6300萬!

所以真正豪宅都不用寫名字,寫個街道加數字就可以了!

話說,中國香港樓盤名照這個高能程度發展下去,以後打車也可能是:“唔該,請去九鼎至尊豪御享·碧波雪海極目收·鐘靈毓秀·優山美地·La Grande Goldwood。”

(本文來源微信公眾號“港漂圈”,作者圈妹)

內地人在中國香港買房要注意什麼?

中國香港是中國最為繁華的城市之壹,每年都有大批的大陸人遠赴中國香港置業,他們往往壹擲千金購房,就是為了能夠在這座國際化大都市謀得壹席之地。那麽,內地買家在相關買房要註意哪些問題,下面壹起來了解壹下。

內地人在中國香港買房要註意什麽?

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註意事項壹:最好找律師協助

很多內地人都希望能夠買上壹套相中國香港的住房,從此可以在中國香港定居下來。因為中國香港和內地在樓市環境、稅率、銀行按揭等方面有很大的不同,因此買房的流程和註意的方面也有有很大的不同。作為初次置業的內地人根本不瞭解其中的這些情況,因此最好找律師協助。買家在找到心儀的物業並提出購買要求後,要立即聘請律師,以便在他們的協助下進行盡職調查與買賣交易;買房的所有款項必須通過律師轉讓,以留記錄。

註意事項二:資金要充足

要買房首先要準備好足夠的錢,尤其是在中國香港買房更是如此。大家在簽訂買賣合同的前,壹定要先確認財務安排已經到位,如物業估值及可做按揭金額、還款年期及每期款額、按揭的各種費用等。買家最好提前瞭解能否在銀行做到按揭,否則將面臨很多問題。

註意事項三:額外買房成本真不低

大家除了要把購房的錢準備好,還要準備壹筆額外的錢。這是因為大家在購房的時候除了支付樓價外,還需要支付印花稅、申請按揭的費用、律師費、樓宇勘測及估價費用、地產代理費用以及遷居/搬運成本。

目前中國香港均價在十三萬左右,這個價格比美國紐約房價都要高出不少呢!當然如果您是土豪的話,那就不必考慮價格問題,買買買了!但如果您的經濟收入有限的話,那麽還是需要謹慎考慮哦!

(互聯網綜合整理)

“奧克蘭金街”名單十月新鮮出爐 專家分享“金街淘房”秘籍 | 新西蘭

“炒房客”經常聽到一句話:要想高回報,就買最好的街區裡最便宜的房子。事實果真如此嗎?

新西蘭最貴的街區莫過於奧克蘭中區Herne Bay的Cremorne St。根據Homes.co.nz今年十月上旬發佈的房價數據(下同),這條街的房價中位數為655.3萬紐幣,較去年的600.14萬紐幣上漲了50多萬。

在最貴街區買最便宜房是否划算? | 新西蘭

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如果換算成漲幅,相當於Cremorne St上的房價上漲了8.9%,遠高於奧克蘭全市0.8%的漲幅。這似乎確實說明在昂貴街區買房子是筆划算的投資。

再來看“風帆之都”的另一條街:Westbury Cres。這條街上的房價為奧克蘭第四貴,中位數483.7萬紐幣,最便宜的一棟房子售價150萬紐幣。北岸的Minnehaha Ave,房價中位數530萬紐幣,目前最便宜的一棟房子要價164.5萬紐幣。

在基督城,頂級街區沒有低於100萬的房子,除了第三貴的East Stream Lane,有一棟空置的房屋要價68.5萬紐幣。

在惠靈頓,一棟40平方米的Oriental Parade公寓估價18.5萬紐幣,租售皆宜。而相同一條街上的房價中位數為199.5萬紐幣。惠靈頓第二貴的McFarlane St,目前有一棟公寓在售,價格為68萬紐幣。惠靈頓排名第五的Market Lane,房價中位數為199.54萬紐幣,有一套房子售價僅75.5萬紐幣。

新西蘭房產行業協會組織Real Estate Institute首席執行官Bindi Norwell認為,在昂貴的街區上淘便宜房思路正確,但要小心買到糟糕的房源。

“應該考慮到這類房屋是否適合居住,是否需要立即修繕或改建,你是否有時間和能力做這些工作,是否有足夠的人手和錢將房屋修繕到同一街區其他房屋的水平。”她說,對於空巢老人和沒孩子的小兩口來說,有足夠的時間自己動手整修房屋,那麼這種投資就是可行的。

另外Norwell強調,對於買家來說,買房地點可能是選房的唯一因素,這時候就需要為了好地段而在房屋質量上做一些讓步,比如離公司、學校近的房子。

她建議在昂貴街區淘到低價房的買家,一定要對裝修有所瞭解,清楚什麼樣的修繕、裝潢能抓住買房人的心,會讓自己的房子增值。“有時候付出的成本不一定是划算的。”

從整體上看,過去一年來,昂貴街區房價漲幅要超過全國或所在城市的漲幅,而這些街區中相對廉價的房屋漲幅尤其迅猛,說明“在金街淘便宜房”確實是不錯的投資策略。這些社區中,首屈一指的當屬Opotiki,短短一年間房價上漲了43.9%。Waitomo 和Hauraki緊隨其後,房價漲幅分別為33.1%和30.4%。西豐盛灣和南懷卡托房價漲幅分別為30.1%和29.2%。而皇后鎮是房價增速最快的中心城區,年漲幅達到23.7%。

相關資訊:悉尼與墨爾本近半業主房產價值翻倍

(據新西蘭天維網)

責任編輯:Zoe Chan

華人紐約買房回歸曼哈頓 貸款銀行擴展中文服務 | 美國

據最新的美國人口調查局數據,紐約市出生在中國的華人2015年的人口比2000年增加了10萬人,達到了57萬多人,成為僅排在多米尼加之後的第二大移民族裔,而且還有增長的趨勢。而中國人向來把買房置業作為自己人生一大追求,所以,紐約的地產業也越來越重視這個中國人消費市場,這個市場有著與眾不同的特點。

幾十年前,中國人在紐約的落腳地是曼哈頓的下城華埠,後來發展到布碌崙的日落公園和班森賀以及皇後區的法拉盛。即便在911以後的十幾年裡,華埠裡中國人擁有的房屋數量在不斷下降,但是比例還是當地居民中最高的。據地產雜志《The Real Deal》的統計,在2016年9月,華埠的348個租賃公寓樓中,62%的房主是亞裔,這個數字比2002年的53%增加了9個百分點;而在法拉盛,同樣時間段的亞裔房主比例從22%增加到了28%;在日落公園,雖然沒有中國房屋主的數據,但是1988年中國移民僅有3000人,根據“布碌崙美人協會”(Buooklyn Chinese-American Association)的數據,到了2013年中國人口已經達到了12萬8千人。

近年來,由於大量中國人通過EB-5移民美國,以及美國對中國人開放10年簽證政策,越來越多的中國人來紐約生活,這讓中國人在此的買房地點也發生了變化。為中國客戶服務的地產公司納瑞國際地產公司(Nareig International Realty)的經紀人林莉蓮(Lilian Lin)對記者說,現在中國人買房主要集中在曼哈頓中城、上西區、法拉盛、長島和布碌崙中心。“他們喜歡新的房源、高樓層的外觀美觀的房子。”她說。“而且他們喜歡買有名的地段,或者地點非常好的小區……總而言之中國人舍得花錢買自己喜歡的房子。”

如果說原來的中國人是從曼哈頓下城的華埠向外區擴擴展的話,現在的趨勢正好相反,是從外圍回到曼哈頓,購房價格自然也水漲船高。Extell開發集團在“曼哈頓廣場1號”(One Manhattan Square)和在威廉斯堡的Oosten工程,目標客戶都是中國的中高階層家庭,房子起價就是100萬美元。

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有地產經紀表示,在紐約購房的華人,正在從外圍回歸包括中國城在內的曼哈頓
有地產經紀表示,在紐約購房的華人,正在從外圍回歸包括中國城在內的曼哈頓

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購房方式越來越主流

如果說原來中國人買房是以多現金、不貸款、多找華裔經紀人的話,隨著下一代年輕人的成長,語言障礙的消除,中國人的買房方式也日趨美國化。

這種變化是雙方面的。林莉蓮說:“美國當地的地產公司也見識到了中國人買房的能力和潛力,他們更願意投資,想方法開發那些與中國人更近接觸的營銷渠道,以此給中國客戶帶來更大的方便。”

除了中國社區自己的多如牛毛的地產中介公司,紐約市大的經紀公司越來越在中國人的市場中占有主要地位,如納瑞、蘇富比、柯克蘭、道格拉斯-艾麗曼以及凱勒威廉都是其中的佼佼者。

幾十年前,美國的銀行只收中國人的存款,卻不給他們貸款,中國人只能成立自己的社區銀行。但是現在,中國人不可阻擋的購房大潮讓美國和國際主流的金融機構也參與向中國人貸款業務。比如富國、摩根大通和TDBank都有中文服務。

不管中國人的經濟條件如何變化,或者是在文化上也有不同程度的美國話趨勢,但是有一點是不變的,那就是中國人骨子裡“安居樂業”的置業熱情。據一項2003年公共政策學者的研究,中國是世界上房產所有權比例最高的國家,高達80-90%之間,而平均美國人的持房比例只有65%;而在美國,美國華人的房產持有率比白人高出18%。

在未來10年內,中國人到紐約買房的人會更多。”林莉蓮說。“因為中國富有人群不斷增加,買房保值是多數有錢人的投資首選;紐約又是國際一線城市,所以我說,中國人在紐約買房前景非常看好。”

(互聯網資訊綜合整理)

居外看點:亞洲哪個國家買房最便宜?並非泰國越南!| 海外

我們不會僅僅因為便宜而推薦買房(或任何其他資產),疲軟的未來前景會降低房產的當前估值,為此,房價會比較低。

反之亦然。因為房價已經處於高位,並不意味著不會繼續上漲。例如,新加坡公寓的價格約為中國香港類似公寓的一半。這兩地均為領先的金融中心,而新加坡的生活水平更高。

因此,有人認為在新加坡買房很合算,即便房價高得離譜,均價達到1.4萬美元/平方米(合1,300美元/平方英尺)。

最佳策略是,注重整體價值。問問您自己,租金回報率是不是足夠高,房子有無升值潛力。不要只是一味想檢便宜貨。

說了這麼多,有些房地產市場兼具低房價和高價值的雙重優勢,這種情況並不多見。讓我們來看看買房最便宜的幾個亞洲國家。

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菲律賓是買房最便宜的第三大亞洲國家

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第三名: 菲律賓

對於房地產投資者來說,菲律賓是買房最便宜的第三大亞洲國家。馬尼拉購買共管公寓只需花費約3,000美元/平方米。

過去幾年來,菲律賓群島的房價經歷了一波牛市。自2010年以來房價翻了不止一番。幾乎已經檢不到便宜貨了。目前的房價遠遠超出當地人能夠負擔的水平。

不僅如此,相較於東南亞地區的其他國家,菲律賓市場的估值過高。例如,曼谷的共管公寓均價僅比菲律賓高幾百美元/平方米,但泰國人的收入水平比菲律賓人高3倍以上。

您只需往下看,就能找到更好的例子。

不過,我們可能不會看到菲律賓房地產市場崩饋。因為該國是東南亞地區經濟增長最快的國家之一,2016年經濟增速高達驚人的6.9%。外國尤其是中國投資者有助於吸收該國的超額需求。

不管怎洋,菲律賓房地產市場(或者至少馬尼拉房地產市場)的未來發展會更加這度。這是一種低房價並不等於便宜貨的情況。

 

精品項目-橡樹灣(OAK HARBOR)

橡樹灣第三棟樓ASTON正式開盤,神一洋的地理位置,瘋了一洋的銷售速度,直線上升的房價,只剩這新開盤的100來套了。針對富有的目標人群,豪華大護型,馬尼拉灣海景,賭城核心區域,升值潛力無窮無盡。

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項目優勢:

  1. 集菲律賓五家最大的開發商之力,傾力打造的未來亞洲最大休閑娛樂城MBR(MANILA BAY RESORT)。OAK HARBOR橡樹灣海景公寓就坐落在其核心地帶。
  2. 商場、賭場、旅店、度假村、海鮮城、小吃街,全在你的周圍,讓你每日都能生活的如度假一般。
  3. 海景,落日——一杯香檳,一張長椅,一片沙灘,一輪落日,還有什麼比這更吸引人的時刻,來迎接夜晚的來臨。
  4. 全馬尼拉最低價(不到2萬人民蔽一平米)的海景公寓,加上其獨特的地理位置,升值潛力無窮無盡。

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第二名: 馬來西亞

馬來西亞首都吉隆坡的房產均價僅為2,000美元/平方米左右,但該國是東南亞最富庶的國家之一——事實上僅次於文萊和新加坡。

原因何在?非常間單,吉隆坡的高樓大廈如雨後春筍般拔地而起,目前已經出現庫存過量的情況,租金回報率也低至驚人的3%左右。因此,沒有人真正想在馬來西亞做房東。付出太多,但回報寥寥。

吉隆坡擁有引人注目的建築景觀,但沒有多少馬來西亞人能夠負擔得起閃閃發光的全新共管公寓
吉隆坡擁有引人注目的建築景觀,但沒有多少馬來西亞人能夠負擔得起閃閃發光的全新共管公寓

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不僅如此,馬來西亞林吉特是亞洲表現最差的貨蔽之一。自20世紀80年代以來,下跌的大宗商品價格和疲弱的出口導致該國貨蔽跌倒了最低水平。這意味著,以大多數外蔽計,現在在馬來西亞買房更便宜了。

不過,馬來西亞房地產市場的長期前景較好。強勁的人口增速將有助於讓這個僅有3000萬人口的小國到2040年達到4000萬人口。再加上城市化和逐漸增強的購買力,將最終創造出更多高端房地產需求。

您是否介意再等一等,等待房價和租金回報率上漲?這是個人投資抉策。但馬來西亞的人口狀況表明,這洋的時代遲早會來臨。

 

精品項目-The Sentral Residences

坐落在吉隆坡中環廣場的高級公寓,擁有非常卓越的地理位置,全方位的吉隆坡雙子塔和湖賓公員綠化區景觀。周圍的高檔社區更是讓人興奮,成熟設施為您提供各種所需。項目開發包含2 棟 55 層標志性套房,48 個豪宅單位,5 層地下停車場。單位面積274 平方米 – 377 平方米。永久業權。設施包括50 米寬無邊式泳池、空中俱樂部、觀景平台、迷你居院、多功能廳、連接 Platinum Sentral 的廊橋等。

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吉隆坡中環廣場的藍圖研發於著名建築師黑川紀章博士設計的“城中城”概念。 這是一個高達 11 億令吉的發展項目,是世界級的公共交通樞紐,展示了它在生活、工作和娛樂環境中的卓越連接。

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第一名:柬埔寨

柬埔寨是亞洲房價最低的國家。該國首都金邊頂級住宅的價格還不到1,000美元/平方米。

請注意,我們說的並不是金邊的全新高層共管公寓。以僑民為目標的柬埔寨房地產信息關注這些共管公寓。但此類共管公寓價格高昂、空置率高,不受當地人歡迎,轉售價值不高。

年代更加久遠的店屋公寓建造於柬埔寨殖民時期,是該地區最佳的購房選擇。這些公寓中既有急需翻修的,也有達到五星級標准和配備奢華裝修的。

這些公寓可能已有幾十年歷史,但它們非常堅固,且位於搶手地段
這些公寓可能已有幾十年歷史,但它們非常堅固,且位於搶手地段

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為何柬埔寨的房價如此便宜?與馬來西亞不同,該國沒有出現供需不匹配的情況。柬埔寨買房便宜,只是因為該國是亞洲最不發達的國家之一。

這種情況可能不會持續太久。柬埔寨的年經濟增速超過7%(預計一定會進一步提高),是全球經濟發展最快的國家之一。游客人數、外國投資和出口均持續增長。

同時,投資者還可以從8%-10%的租金回報率中獲利。就這一點而言,非常值得我們靜待良機。

 

精品項目-新梁基廣場(SINA PLAZA)

5A+寫字樓級別,樓高共計37層。A棟為寫字樓,B棟為寫字樓+公寓酒店。

項目優勢:
1. 位置絕佳:地理位置絕佳,處於柬埔寨首都金邊核心區,堪比北京CBD國貿;
2. 美元資產:柬埔寨是亞洲唯一美元不動產交易國度,非CRS國,屬於美元資產配置;
3. 稀缺資源:金邊高檔寫字樓房源供不應求,目前唯一在賣A級寫字樓項目;
4. 產權:永久建物,世代相傳;
5. 增值迅猛:金邊地價每年10-20%遞增,增值空間巨大;
6. 付款靈活:可全款或分期付款,均可在國內支付(RMB);
7. 功能齊全:金邊唯一的多功能大樓:集會議、餐飲、健身、娛樂於一身。

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寫字樓售價:125-340萬人民幣
酒店式公寓售價:88-136萬人民幣
綜合收益:20-30%
交付時間:2020年底

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東京房價真會降嗎?| 海外

東京房價近年一路飆升,平均房價超過了6,000萬日元,是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有業內人士表示目前東京房價已到頂,之後將進入回落局面。房價下降與否,2018年之後日銀利率是否上調是個看點。

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東京房價真會降嗎?| 海外

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近十年金利變動直接影響房價

在正常的經濟環境下,金利變動會直接影響房地產走向。近期,《現代週刊》雜誌引述日本房地產著名評論人士神淳司的看法表示,觀察了30多年東京圈房地產市場的變動情況,在近十年中,房價走向受到來自利率變動的影響尤為明顯。

神淳司表示,除去雷曼金融危機的特殊情況,從泡沫經濟崩潰後,房價變化很敏感地與金利變動呈現明顯的反向變化。當銀行金利上調時,房價就會下跌;反之則上升。

他舉例表示,自從2013年黑田東彥出任日銀總裁後,出台了負利率的超大規模的金融寬鬆政策。受此影響,包括房貸利息在內的銀行貸款利息降到了有史以來的最低點,投放到金融市場的貨幣流量每年以80兆日元速度猛增。其中,流入房地產市場的資金也是格外滋潤。投資買房出現火爆升溫,房價在短短兩年中一路飆升,催生了目前局部的住房泡沫。

日銀總裁任期滿後將是房價轉折點

神淳司強調稱,日銀總裁黑田東彥將在2018年3月迎來任期的結束,連任的可能性極小。當初黑田立下的“超大規模緩和金利,實現物價指數上漲2%”的目標幾乎難以實現。同時負利率政策帶來的負面效果逐步顯現出來,2018年4月接替黑田的新總裁繼續維持負利率政策的可能性非常小。

同時歐美央行的利率都在分階段上調,日銀單方面強行維持負利率難以支撐。因此,2018年日銀的利率政策如何調整將是房地產市場走向的風向標。

神淳司認為,2018年之後的利率被上調的可能性極大。同時認為,對於房地產投資者來說,房地產收益率5%將是判斷是否進行房地產投資的參考點。

收益率5%是個分界點

神淳司說,數據顯示房地產個人投資主要集中在1億至10億日元的物業上,從實際操作來看,收益率5%是盈虧的分界點。因為在目前的負利率金融政策下,投資房的銀行房貸約為2%。一旦日銀上調利率,保守的估計,投資房貸利率將上升至4%左右。

房地產業界多年的數據顯示,房價控制在年收入的5倍以下被稱為是最安全的購房計畫,但是目前房價上升中,達到年收七八倍的房子也被人們接受。在低利率的金融政策下,火爆投資催生出房價不斷上漲。

如果日銀的利率上調,即使把房貸利率控制在3%以下,作為安全購房的參考指標將被推升至年收入的6倍台階,這將加大購房者的經濟壓力,造成需求減少,最終帶來房價下跌。神淳司表示,對於利率是否上調的問題,在今年年末將會嗅到明確的走向,屆時需多加留意。神淳司還說,造成房價下跌的另一個原因是對出租房的過多投資。

他表示,目前電視新聞中也多次提到了對出租房的過度投資的問題。自從2015年1月推出了繼承稅的修改法案後,相同價值的話,現金繼承稅遠高於房地產繼承。此政策的推出時期與日銀的負利率出台的時期重疊。在此背景下,出於節稅的考量。有錢人投資房地產的增長速度增大,出現了少有的出租房的投資、修建。

神淳司表示,投資明顯過熱,目前房租面臨降價的壓力。特別是東京圈之外的二三線城市,這類出租房的空閒率增大,長期出租不出去,降房價的壓力日趨增大。在此情況下,出租房市場的困境自然會影響到售房市場,帶來樓市房價的下跌。

相關資訊:日本居民最想住哪裡?東京吉祥寺排名第一

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