住进美如仙境的Virginia Water,过名流追捧的闲适生活 | 英国

Virginia Water凭借其美丽的自然景色和便利的交通位置吸引了不少名流在此购房。音乐人Elton John,高尔夫运动员Nick Faldo 等都曾在此地购房。这套优雅气派的豪宅,漂亮而独特,拥有幽静葱郁的环境。400平方米的住宅非常宽敞通透,占据1,38公顷的土地,是不容错过的置业机会。

如入仙境的生态环境 交通便利“闹中取静”

位于伦敦西南郊Virginia Water属于萨里郡(Surrey),是英国极富盛名的温特沃斯高尔夫俱乐部(Wentworth Golf Club)的所在地,与圣乔治山(St George Hill)齐名的又一顶级富豪居住区温特沃斯(Wentworth Estate)也围绕这个高尔夫球场而建。

住进美如仙境的Virginia Water,过名流追捧的闲适生活 | 英国
Virginia Water凭借其美丽的自然景色和便利的交通位置吸引了不少名流在此购房
住进美如仙境的Virginia Water,过名流追捧的闲适生活 | 英国
这套优雅气派的豪宅,漂亮而独特,拥有幽静葱郁的环境
住进美如仙境的Virginia Water,过名流追捧的闲适生活 | 英国
400平方米的住宅非常宽敞通透,占据1,38公顷的土地,是不容错过的置业机会
住进美如仙境的Virginia Water,过名流追捧的闲适生活 | 英国
这处豪宅的位置绝对优越,这里靠近伊丽莎白二世女王的官邸,因此还拥有独特的人文环境特色

Virginia Water与著名的王城温莎和皇家赛马会所在地阿斯科特(Ascot)相距很近,温莎大公园(Windsor Great Park)的一端就在这里。Virginia Water之所以得名,也是因为温莎大公园内的“弗吉尼亚湖”就在村中,而“弗吉尼亚湖”的名字据说来自Virgin Queen伊莉萨白一世。如今,您也可以住在这个著名的富人区,享受得天独厚的自然环境之美。

这处豪宅的位置绝对优越,这里靠近伊丽莎白二世女王的官邸,因此还拥有独特的人文环境特色。Virginia Water是深藏于伦敦郊区的一个“富人区”。大的不知所措的庭院以及花半小时才只能走完1/10的中央湖泊就是Virginia Water最大的特色。但最难能可贵的是,尽管地处郊区,但Virginia Water离伦敦市区40分钟车程、离Heathrow机场20分钟、离开大海60分钟车程。

一对小夫妻用58万镑,换了一套价值140万英镑的伦敦豪宅!| 英国

最近……

英国伦敦,这一家三口火了!

因为人家仅仅花费了58万5千英镑,就拥有了价值140万英镑的豪宅

什么情况??!

这家的女主人叫Susi Wilkinson,今年42岁,是伦敦University of the Arts London艺术大学动画制作专业的讲师

2012年,她和男友Rob Harrison就居住在伦敦郊区的一个两居室公寓里。

当时,一起打拼了多年的Susi和Rob准备结婚,准备买一套属于自己的House,组建家庭~

可看来看去,动辄上百万英镑的高价让他们望而却步…

毕竟,他们卖掉现在居住的房子,也只有58万英镑…

而这点钱,想在伦敦市区买一个三室的house,可望而不可及…

但是!

一次偶然的机会,Susi盯上了一个伦敦的停车场!

20170508084907_99635

于是…… 就有了一个大胆的想法!!!

这个停车场位于伦敦Hackney

之前的停车场主人定价£85,000,但很多人都认为这个停车场要价太高,

最终都放弃购买……

但Susi却看中了这个地方,并且提前做了很多工作,还与邻居进行沟通…

经过了慎重的考虑,2013年,Susi和Rob买下了这个停车场……

经过讨论,他们确定了建设总面积在135平米,共三室的别墅方案。

经过八个月的各种申请,他们终于拿到了政府的许可,可以在这块地上盖新房了!

2014年8月,Susi和Rob开始动工

在这原本是停车场的一大片空地上,开始了新家的建设……

同年6月,在新房建设的过程中,他们爱的结晶,儿子Spike出生了!

2015年1月,他们梦寐以求的新家完工了!

整个房子都采用了环保的材料,房间的采光效果也非常棒!

舒适的室外空间

20170508084934_75959

宽敞的客厅

20170508084956_95050

简洁的开放式厨房

20170508085021_42888

通过玻璃门窗增强室内采光效果

夜幕降临时,屋内泛黄的灯光也别有一番韵味

儿子Spike也非常喜欢窗台上的绿色植物

这套新建的别墅耗时半年建设完成,其中购买停车场的费用为8万5千英镑,建筑花费50万英镑,而小两口之前的公寓卖了58万英镑……

也就是说,整套别墅的建筑和买地的成本共计58万5千英镑。

刚刚好!

可目前…… 这套别墅的市场价格在140万英镑!!!

都快3倍了好么!

所以,卖掉原先小房子的Susi和Rob只多花了5千英镑,就住进了价值140万豪宅?!?!

结尾提示:

这就是自己动手盖房的魅力?

看起来蠢蠢欲动?

觉得这样的大好事儿怎么自己没赶上?

首先……有那么多时间和精力,去挨家挨户说服邻居们么?

其次……有那么大的风险,要是当地政府不批准呢?砸自己手里一个停车场?

第三……已经有很靠谱的建筑团队和内装团队,来把控所有材料和质量么?

这是个看似美好的故事,但是这一家三口火了!火就火在,这是一个特例!

一个难以企及的特例!

(据英伦房产圈)

创纪录!中国人101亿现金买下伦敦金融城最高楼 | 英国

英国房地产史上第二大单项交易已确认被重庆“李嘉诚”张松桥以101亿元现金拿下。这也是中国有史以来在英国最大一笔房产投资。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

创纪录!中国人101亿现金买下伦敦金融城最高楼 | 英国
奶酪摩天楼

点击查看英国更多精品房源

据悉,被收购的是赫赫有名的伦敦金融城最高楼——奶酪摩天楼,这一举动也惊呆了英媒体。

此次收购的122 Leadenhall Street高46层,面积约5.66万平方米,目前租金年收入约为4.02亿(1英镑约合8.87元人民币)英镑。这座楼因为像西方人常用的奶酪刨,所以又被叫做奶酪摩天楼。

该楼由British Land和加拿大地产公司Oxford Properties共同开发并持有,高224米,2014年建成,建设成本为2.86亿英镑。

英媒称,这笔收购仅次于中东买家2014年11.8亿英镑拿下金丝雀码头汇丰总部大楼的交易。

(据海外网)

不用按揭一次付清 中国购房团成功引起了BBC的注意 | 英国

“听说,你们中国人不玩按揭的?”

“听说,中国的粑粑麻麻还帮买房?”

英国七年,我对这种问题已经习惯性冷漠了。毕竟,中国炒房军团横扫全球,战绩显赫,歪国友人随便翻翻报纸,都无法不注意到王健林买了个大豪宅,中民7.5亿买了法兴银行总部大楼,还有年初拿下“奶酪刨”的张松桥,单笔交易规模之大,导致友人觉得中国人买楼要是没上亿,肯定就是自住跑不了了…

对此,我只想翻一个大大的白眼:你们知道的那几个土豪除以13.7亿,百分比算出来再和我交朋友吧,慢走不送。

当然,这么显而易见的社会现象,BBC自然没放过,这条新闻还是我朋友转给我看的呢:

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

不用按揭一次付清 中国购房团成功引起了BBC的注意 | 英国
BBC:不惧脱欧,亚洲炒房团吃定英国楼盘

点击查看英国更多精品房源

BBC:不惧脱欧,亚洲炒房团吃定英国楼盘

BBC报道,最近两年,亚洲买家对英国市场的兴趣与日俱增,更趁着脱欧时英镑贬值,一举拿下了不少楼盘。2015年,亚洲买家占总投资者的17%,到了去年,这个比例就上升到28%了,整整增加了11个百分点!

不少帮外国投资者购置英国房产的公司,都紧盯着伦敦。对他们来说,伦敦不仅数次入选“全球最适宜居住城市”,更是高净值人士心中理想的避险天堂。

地产专家帕梅拉说,伦敦的地位,目前在欧洲还没有哪个城市能取代。房市就算遭遇政治经济因素冲击,也总是能回到历史水平。

金融城的“地王”卡塔尔,就是看中了伦敦房价的稳定,才在此大量购置资产。卡塔尔控股和Brookfield共同拥有的金丝雀码头投资集团,在伦敦就拥有最大面积的地盘,远远甩开英国政府。

炒地方面,哪国都炒不赢卡塔尔,我们之前还鼓励过读者学学人家怎么选楼盘~卡塔尔政府和投资局除了握有哈罗兹百货,碎片大厦和金丝雀码头的加拿大广场,还通过持股间接“占有”其他资产,比如海德公园一带的不少豪华公寓,都是他们的。

不过,最近中国炒房团的迅速崛起,已经有要和卡塔尔争夺伦敦的趋势了。

在英国正式启动脱欧程序之后,英镑汇率大跌,导致中国投资者对英国房产关注度急剧上升。虽然英镑汇率近期已企稳,但较脱欧前仍有约15%-20%的跌幅,这对于中国投资者而言,是一个难得一遇的抄底伦敦房产的窗口期。

根据居外网的数据,最近一年以来,对英国房产的需求已经增加了60%,于是,BBC记者就去采访了居外网的首席运营官Sue Jong。

“其实,我们的主要买家不过就是普通的粑粑麻麻,做点生意,顺便寻求海外投资,伦敦房市又很稳定” Sue告诉记者。

“买家们都是普通的中产阶级,希望移民或者把孩子送出来念书。” 

伦敦教育资源丰厚,生活配置完善,更处于欧洲之巅,这些因素必然吸引了众多前来置业的家长。不过,经过几年“实战”,国内的买家们也聪明起来,借着投资英国房产,一口气把孩子的学费也交了,事半功倍。

比如,王同学想到伦敦来上学,如果高中一直念到硕士毕业,那总共需要8年时间。

在这8年里,他的学费和其他杂费平均为每年5万英镑;8年下来,总共要花40万英镑。

如果他的父母在一开始,就给他在高薪年轻人喜欢居住的区域,比如金丝雀码头,买一套价值70万英镑左右的两居室,他一个人住一间,另一间再出租出去,那么他的父母只需支付25%的首付,也就是17.5万英镑,余下部分用贷款还。

这样,王同学就不必面临房租上涨的压力。并且,由于他身为房东,就可以通过按比例上调房租来赚更多的钱,用来补贴生活甚至交学费。8年之后,按照租金增长比例算,他可以省下8-10万多的房租,然后由于房价上涨,他当初买的这套公寓,价值也应该超过了100万英镑!把房子卖掉,再还清贷款,王同学不仅免费读书,还可以净赚20多万英镑。

或者,如果八年后,王同学打算去其他地方发展,就可以把整套房子租出去,然后在适当的时候卖出。总之,只要在伦敦的黄金地段有套房,就啥都不用愁了。就像文章开头房产专家说的:伦敦,毕竟是伦敦呀。

那么,伦敦以及周边适合投资的片区,除了老梗九榆树(Nine Elms)和金丝雀码头,还有哪些呢?现在就来给大家盘点一下!

Tottenham Hale

不用按揭一次付清 中国购房团成功引起了BBC的注意 | 英国

好啦,第一个就放我家住的地方,真是一点都没有王婆卖瓜呀。虽然这个地方目前还有点low,但是政府已经同意出大力气翻新这个区域,很多快捷酒店已经看上这里,跑过来盖楼了(别问我为啥知道,因为我天天经过)。再来,交通方面,这里更是优势明显,聚集火车,地铁和横贯铁路二期大站,坐拥Victoria这条最快的地铁线,13分钟到金融城,50分钟到剑桥,7分钟到Stratford,15分钟到牛津街,10分钟再到Kings Cross。火车站旁边就有一大块自带健身器材的草地,外加一小片森林,这种地方是很吸引在金融城工作的铂金领啦。

Chelmsford

不用按揭一次付清 中国购房团成功引起了BBC的注意 | 英国

位于埃塞克斯的通勤小镇,30分钟左右可以到Liverpool Street,好学校不少,自然环境也不错,而且火车是Great Anglia的,比其他线路要快。虽然从物理距离来看,Chelmsford距离伦敦市中心比Shenfield和Brentwood要远,但是由于快车班次多,来来往往反而很方便。这个小镇,也很受金融城白领喜欢,而且房价很低廉呢。20-25万英镑就可以搞定一套靠近火车站的Studio,稍事装潢一下租出去,一个月可以赚1000英镑的租金,挺可观的。

Shoreditch

不用按揭一次付清 中国购房团成功引起了BBC的注意 | 英国

伦敦著名的年轻人文化圣地,走十五分钟就到金融城。很多在金融城上班的白领中午都会跑过去买午餐,随便去一家饭店吃饭,门口搞不好都是一个旅游团。在文创产业方面,Shoreditch目前经营的比北部的Camden成功(Camden现在越来越low,都在吃曾经的老本了),不仅逼格有(不少大牌打折店就在那边),而且房价也没有高的离谱。

相关资讯:最受白领欢迎的20个居住热点 西南伦敦占据9位

(据英中时报)

伦敦河景房的优势有哪些?| 英国

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

伦敦河景房的优势有哪些? | 英国
伦敦河景房

点击查看英国更多精品房源

房子“最贵”的配套是什么?

自动停车位?好学校?阳光房?

伦敦,要是一套房拥有泰晤士河河景,可谓是“钻石级“的配套。

最近的一个研究报告指出,河景的配套,能给伦敦的房子增加最高97%的溢价。

1. 河景房售价

平均来说,伦敦的一套带有伦敦塔桥(Tower Bridge)风景的房子价格在128.5万英镑左右,而位置差不多的,不过没有河景的房子的平均价格只有66.7万英镑而已。

最大的价格差异存在于Borough区,河景房和非河景房的差价达到了93%。

其次是Shad Thames区域,一套河景房的价格大概在145万英镑左右,比非河景房的76.7万多出了89%;

在South Bank区域,河景房的平均价格为136.7万英镑,高出非河景房85%(73.75万英镑)。

2. 河景房租金

除了售价租金也跟河景息息相关…

租房的人当然愿意为了个好的河景房付更多的租金

在Shad Thames区域一套有河景,如果加上一点塔桥和St Katharine Docks的景色的话,房租高达730英镑一周。

这已经比相同区域 没有河景的房子贵了240英镑每周,差不多贵了一半……

算下来,租户为了这个河景,每年要多花费1.2万英镑。

而在South Bank区域,有河景的房子每周的平均租金在710英镑,比没有河景的房子平均租金(495英镑)要高出43%。

另外,在Borough区域,为了河景房,租客们也愿意多支付39%的租金,即680英镑每周的河景房租金,488英镑每周的非河景房租金。

对此,报告作者James Hyman表示:

“对于伦敦这样拥挤的城市来说,有个阳台,并且能在阳台上看看到泰晤士河,可以算是非常奢侈了。而对于South Bank来说,那里的河景房的风景可以说是最好的,这也是为什么相对来说河景在这里会有如此高的溢价。”

3. 哪的河景物美价廉?

那如果预算没有那么多,没办法在这种市中心买到核心河景房呢…

大家们已经把目光投向了伦敦的东边。

泰晤士河那么长,除了中心区域那一段,别的地方的河景房同样也受到了买家和租客的青睐。

当然,东边的这些区域,差价就没有那么夸张了。

在Wapping区域,河景房和非河景房的差价在42%;而Limehouse和Rotherhithe区域,差价为33%。

在Isle of Dogs和Canary Wharf区域的差别就只有25%和19%。在Rotherhithe能买到现在平均价格最低的河景房,一套房的平均价格大概在50.5万英镑。

租房者亦然。

在Wapping和Canary Wharf居住的租房者愿意多支付30%和29%的租金,就为了那一眼泰晤士河景。不过在Rotherhithe,差距降到了21%;

Limehouse的河景房,只需多付15%的租金而已。

而在Isle of Dogs,多支付6%的租金就可以租到有河景房的屋子了。

4. 临河河景房

临河的河景房也对房价和房租价格有提升因素。

在South Bank和Isle of Dog,如果能在靠近河岸的地方买到河景房,需要花费平均939,375英镑,比非河景房高出57%。租金方面,这两个地方的周平均租金为585英镑,比非河景房多23%。

在伦敦,河景房都是非常受欢迎的,但紧挨着河岸边上的河景房就更稀缺了。

James Hyman表示:

“因为伦敦泰晤士河河岸的可建筑面积很小,所以在河边的河景房是非常少的。”

而这也可能是Canary Wharf和Isle of Dogs的河景房跟普通房屋的差距不大的原因—作为金融中心,这里的摩天大楼林立,看到河景的房子其实非常多。

不过如果能在这两个地方住在靠在河岸边的河景房,就要付出比较大的代价了。

相关资讯:法律问答:结婚后多久可申请配偶签证?| 英国

(据英伦房产圈)

伦敦高端房市价格触底反弹 脱欧后前景光明 | 英国

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

伦敦高端房市价格触底反弹 脱欧后前景光明 | 英国
2017年第一季度,伦敦高端住宅市场房价下跌的速度显著减缓,这或许是房价触底后回升的早期迹象

点击查看英国更多精品房源

市场环境

2017年第一季度,伦敦高端住宅市场房价下跌的速度显著减缓,这或许是房价触底后回升的早期迹象。

今年第一季度伦敦黄金地段所有高端住宅的价格平均下降0.3%,2016年第四季度时的降幅为2.2%。尽管如此,目前的房价与2014年时的峰值相比仍低6.1%。

印花税改革确实是房价下降的一大推手,此外还有其他因素影响伦敦住宅市场。

中心市场

海外买家的增加促使资本利得税和遗产税升高,这些也对伦敦市中心房市产生了影响,导致买家利用英镑疲软获利的热情降低。

除税收改革影响之外,英国脱欧导致的不确定性也加剧了房价下跌的速度。主要是由于公投后伦敦经济并未出现显著衰弱,未知的未来令人踌躇。

高端市场的房价在一个季度内下降了0.8%,相较于前6个月4.8%的降幅,速度大幅减缓,比2014年峰值低13.2%。即使是房价在1000万以上的顶级市场,价格变化也趋于稳定。

外伦敦市场

2016年第四季度,外伦敦高端房价下跌2.3%,随后至今一直维持较为平稳的态势,意味着目前的房价水平低于2014年峰值的2.7%。

尽管利率极低,大部分英国国内市场仍受到抵押贷款规则的约束,意味着贷款者必须达到借贷所要求的收入比率限制条件。最明显的结果就是卖家不得不调整他们的预期。

有证据显示,许多卖家纷纷通过降价来引诱购房者回归市场,尽管目前市场对价格依旧十分敏感。

交易额

根据LonRes给出的数据,2016年第四季度,伦敦市中心价值超过100万的高端地产交易额有所提升,到2017年,交易额与2015年同期持平。

2017年3月的月交易额达到12个月以来最高,购房者的置业热情击败了印花税改革带来的打击。

发展前景

伦敦高端房地产市场因印花税增加而有所调整。预计未来2年的房价将持续保持稳定,市场也将逐渐适应交易额居高不下的趋势。第五十条已经启动,英国脱欧带来的长期不确定性意味着,房地产市场会随着脱欧议程和谈判的变化出现短期波动。

伦敦作为世界金融中心的地位对于今后的长期发展至关重要,假如部分城市将逐渐衰落,但伦敦仍将保持现在的地位。此外,伦敦对于科技城市的发展也将使其获得长远的发展空间。

相关资讯:到底该不该等到大选后买房卖房?| 英国

(据英中时报)

伦敦拟建“裸”屋 缓解房市危机 |英国

伦敦市长萨迪克汗(Sadiq Khan)准备赞助新一代“裸”屋建造,来缓解伦敦房市危机,这种“裸”屋的出售价格比一般房屋的价格要低40%。

这种公寓没有分割墙,没有地板,也没有墙面涂料,只有基本的结构而没有任何装饰。厨房也只有一个水槽。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

伦敦拟建“裸”屋 缓解房市危机 |英国
“裸”屋内部布局,图片来自 OMMX architects

点击查看英国更多精品房源

这种类型的房屋销售价格在150,000到340,000英镑之间,而伦敦目前的平均房价为580,000英镑。

这种“裸”屋概念的公寓已经在伦敦北部Enfield三个地点的22套公寓中进行了实验。克汗已经给这种公寓的建造提供了50万英镑的奖励,他表示,这将是伦敦建筑未来的发展方向。如果成功,还会有另外七个地点会建造这样的住宅。

非营利开发商Naked House的创始人之一楚福特(Simon Chouffot)表示,“这种公寓的核心概念是,去除那些人们在第一套住宅中并不需要的那些东西。人们需要的是适合他们所用的住宅。我们可能向人们提供他们能够买得起的住宅,他们只要自己动手完成一点工作就可以。”

这个开发团队是一群年龄在三十岁左右的年轻人,他们发现自己在伦敦根本买不起房。

“我们都是租房一代,我们与房市危机一同成长。”37岁的楚福特说,“我在伦敦东北部工作,不过在那里根本买不起房。所以,我不得不在Regent运河的一条船上过生活。我们区域的平均收入是40,000镑,不过如果想要购买一套住宅,你的收入要能达到170,000镑,两者之间差距巨大。”

他表示,“裸”屋比一般标准的新住宅的建造成本要低15%,因为这种房屋各方面的设计都很基本。

他说,“像水槽和浴室这样的功能性单位,这种住宅是会有的,但这种住宅不会有内部分隔墙,也不会有固定的咖啡机这种一般的房屋建造商会提供的玩意。”

相关资讯:英国房地产投资指南

(据英中时报)

英国提前大选:对英国留学、海外投资的影响分析及走势预测 | 英国

Annie-700x190-20160119

英国首相梅姨在复活节开工之后宣布了一个令全世界惊讶的消息: 英国将在6月8日提前举行大选。英国保守党政府此前多次强调不会在2020年前举行大选,此番却突然变卦,分析人士普遍认为,这是梅姨与保守党政府精心策划的一场好戏哪,实则起到“一石三鸟”之效——让梅姨真正成为“民选首相”、让保守党在议会赢得更多议席、让英国之后的脱欧谈判更加顺畅。

英国首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)
英国首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)

英镑上演深V反弹 买定梅姨获胜

货币汇率的涨跌一直是市场对待政治动向的态度的最直观最迅速的测量仪。在这场临时讲话前一小时,当时传闻四起,英镑兑美元大跌0.5%至1.2514;而就在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑的市场反应是“卖谣言、买事实”,从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位。

与此前脱欧公投、触发里斯本条约50条后英镑狂贬的反应相比,此次提前大选相同的是“政治的不确定性”,不同的是“市场的信心”。

在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位
在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位

脱欧公投至今已经过去了将近一年,不确定性渐渐散去,梅姨领导下的保守党政府在脱欧谈判中也向民众显示出了强硬、不妥协的态度,让舆论和市场都大大增加了对英国未来发展的信心。目前的普遍观点是,保守党在大选中获得大胜的可能性较大,而梅姨将在大选后继续担任英国首相。就在上周公布的一项YouGov民调显示,目前英国保守党的支持率达44%,工党23%,自由民主党12%。因此英镑的强势回升也正是显示了市场的乐观态度。

虽然也有一些声音表示不能对英国提前大选的结果盲目乐观,就像谁都没想到英国会脱欧、川普会当选美国总统一样,梅姨会不会成为下一个信心满满发动脱欧、铩羽而归失意退位的卡梅伦呢?但是个人认为这种概率是极低的,英国目前需要铁腕梅姨驱除阻力、带领政府与欧盟谈判出一个对英国最有利的脱欧条件,上下一心,继续巩固英国经济在欧洲领头羊的地位和优势。

以下大选后预测分析,基于梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相的前提。

英国提前大选后 英国留学走势分析和预测

  1. 文法学校将复兴

文法学校出身的梅姨自上任后一直大力倡导复兴文法学校。2016年9月,扩建文法学校的计划最初由梅姨公布,她认为公立文法学校的“分数选拔制”,有利于改变贫穷家庭出身的学生的未来。现在的教育体系使得有钱家庭才能买得起离优秀公立学校最近的“学区房”,彰显了教育不公、贫富差距拉大的社会现状!2016年11月,英国财相菲利普哈蒙德在公布秋季预算报告时,宣布未来四年里,将每年拿出6千万英镑扩建文法学校,到2020—2021年,一共花费2.4亿英镑用于支持扩建英国文法学校。

一旦梅姨通过大选,复兴文法学校的计划将会实施
一旦梅姨通过大选,复兴文法学校的计划将会实施

可是这个提议遭到了英国反对党工党的猛烈质疑。因为这项计划压根没有出现在2015年首相大选时的保守党宣言里。即便在保守党内部,也有不少反对的声音。

那么可以预见的是,复兴文法学校的计划一定会出现在每一提前大选时的保守党宣言里,一旦梅姨通过大选,那么该计划的实施将不再有阻碍。

  1. 公立学校财政不足的现状将继续

公立学校财政不足的情况已经被大众诟病,财政不足造成的学校人员裁减、课程压缩等现象此起彼伏,越来越多的公校转而寻求家长募捐的形式来强化财政。虽然社会一直在像英国政府呼吁提高英国公立学校的财政拨款,但是一直得不到切实的回应。笔者听到在伦敦某公校任教的老师的亲身证言,作为数学老师,她一个人要教这个学校从7年级到11年级的全部班级的学生,一共好几百人,每周除了密集的课程安排,还要批改每一个学生的数学作业,疲惫不堪,更别提能够记住每一个学生的姓名和学习状况了!笔者也听到从家长方面的反馈,孩子在伦敦家附近的公校上学,每次去开家长会询问老师孩子的学习进度,老师都只有一句话“还不错”,别的就没有了!还是同一个原因,师生比太大,老师哪有精力照顾到每一个学生呢。

英国公立学校财政不足,师生比大
英国公立学校财政不足,师生比大

可以预测,梅姨也许会在大选宣言里公布对公立学校财政扶持不均衡问题的解决方案,或者未来将新建多少所免费学校的计划,但是却无法从根本上解决目前公校财政严重不足的现状。

与此同时,反对党目前也在抓紧时间制定教育改革方案。比如工党,目前公布出来的教育改革方案包括给所有公立小学学生提供免费午餐,对私校学生征收学费的VAT(增值税)。不过这些政策被真正实施的可能性微乎其微。

  1. 低龄留学英国的人数将迅猛增长

近几年来英国低龄留学渐成热潮。尤其是脱欧公投之后,英镑汇率的下降造成实际学费便宜了,一方面是打了折的学费,一方面是全球最顶尖的寄宿私校教育,更是促使了大批的海外家庭将孩子送来英国私立学校留学。在海外学生群体中,尤其以中国学生居多,在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍。

在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍
在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍

吸引海外学生来英读书的不仅仅是打折的学费、顶尖的学术教学,还有优质的寄宿生活、丰富多彩的课外活动及素质教育。举个例子,大名鼎鼎的哈罗公学目前在北京、中国香港、曼谷等地都开设了分校,但是哈罗北京一年的学费高达30多万人民币,还不包括住宿费,笔者认识的好几位孩子在哈罗北京就读的家长,都在积极计划不久之后将孩子送来英国的寄宿中学读书。且不说教学质量、校园环境、寄宿水平等等的差异,这个费用足够抵得上在英国读书的学费加上寄宿费了。

对于中东富豪们来说,他们比中国家长更早认识到英国私立教育的优势,还有毕业后能够申请到英国、美国顶尖大学的几率的增加。

但是另一方面家长也应该看到,英国的中小学教育并没有像高等教育一样商业化运作,且大部分私立学校都会控制国际学生的比例不超过20%,且在国际学生群体中尽量维持生源的多样化,因此可以接纳中国小留学生的比例还是有限的。

英国提前大选后 海外投资走势分析和预测

中国高净值家庭近几年来越来越意识到将家庭资产做全球配置、用来分散风险保值增值的重要性。而投资手段最受青睐的还当属房产投资。

英国自去年6月脱欧公投以后,受政治不确定性因素影响,英镑汇率跌了,造成英国房产实际价格便宜了,于是出现了被海外买家抢购的疯狂局面。

中资机构纷纷领跑英国房产投资。其中在2016年6月28日,也就是公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司(Magnificent Hotel Investments)就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店。成为了第一个在英国确定脱欧后出手扫货的海外投资商。

公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店
公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店

随后,北京首都开发控股(集团)有限公司最近斥资逾2亿英镑购入 Pinsent Masons 律所在伦敦金融城的总部30 Crown Place。紧接着,总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate。

总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate
总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate

今年3月,有“重庆李嘉诚”之名的张松桥,其旗下的中渝置地以10.2亿英镑(约合人民币85亿元)收购伦敦天际线成员Leadenhall Building,该项交易或成为英国自2014年以来交易额最高的单宗地产买卖。

中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building
中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building

就在前不久英国正式启动脱欧程序前夕,中东国家卡塔尔承诺将在未来三五年内向英国注入50亿英镑(432.5亿人民币)的投资,显示对英国经济前景的信心。

对于住宅房产来说,脱欧公投后的成交量也是一路飙涨。而梅姨宣布英国提前举行大选,对于英国的房地产市场而言影响不大。根据英国在线房产平台eMoov对1000名房产买家卖家进行调查显示,57%的卖家和59%的买家将继续他/她们的房产交易,不受英国提前大选的影响

若梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相,那么预计保守党政府将实践此前增加英国房产供应量、改变目前房产供不应求局面的计划。保守党政府将会施压那些已经拍得地的开发商来加快新房建设的速度,如果不开发让地闲置的话,可能会面临被当地政府重新回收的风险。个人认为,此政策的实施显然能够推动开发商积极作为、减少囤地升价和奇货可居的行为,但是英国尤其是伦敦的房产市场供不应求的局面很难在短时间内被扭转。作为国际一线大城市,伦敦房产市场的涨跌幅度真实理性地反应市场波动,对比国内一线城市的价格优势越来越明显,对比美澳等其他国家,房产投资的准入和维护成本更低,因此未来将吸引更多的海外投资者来到伦敦投资。

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国房地产投资指南

自2009年以来,越来越多的海外投资已经进军伦敦房地产市场。国际投资已从纯粹的商业投资或购置私人用的高端住宅发展为向有“增值机会”资产的投资。国际投资者们正在寻找零售业、写字楼、酒店和住宅开发领域的投资机会。作为伦敦发展促进署长期商业投资法律咨询合作伙伴,英国泰乐信律师事务所的房地产团队拥有数十年丰富的行业经验。针对房地产整个购买程序中的各个方面,此份报告通过专业分析和解读,将围绕为何英国是一个具有吸引力的投资对象,以及如何进行房地产投资来探讨。

为什么投资英国房地产?

房产投资论坛最近的一份报告“英国房地产市场的规模和结构:十年的变化”发现,英国商业地产股票的价格在10年内增长了11%,已达6470亿英镑。报告指出,海外投资者成为最大的单一类型的投资者使他们的市场占有额加倍,占总投资的四分之一或者说是3640亿英镑中占880亿英镑。例如海外投资者在伦敦金融区的写字楼市场居主导地位,占投资总数的56%,成为伦敦西区及市中心写字楼最大的所有者,拥有市场上总资产三分之一的股份。

>>>英国置业百科英国购房流程|英国房贷申请|英国房产税费

uk01伦敦作为一个全球化的城市,无论其经济、文化还是社会都处于国际领先地位。伦敦对涵盖所有行业(从零售业到技术行业,再到保险业、金融服务业等)的主要企业都具有吸引力。这些企业在投资合同契约上的保证和他们在伦敦地产的租赁协定条款,都有助于创造市场投资价值。此外,预计伦敦市的经济在未来20年内将显著发展,外国投资者将每年投资4万多套住宅单位来保持其增速。英国政府一直支持国际投资者来到伦敦和周边地区进行投资,相对于欧洲其他国家和城市,英国法律和税收体制相对公开透明,且没有通过立法增加整体税收负担的传统。

自二战以来,英国的房地产行业一直具有周期性。根据这一特征,投资者需对投资类别、资产定位、资产所在地、租约方的履约能力以及整体时机的把握有所掌握。以往国际投资者关注在伦敦市中心具有核心战略意义的地区投资,如梅菲尔区(Mayfair)。如今,各国投资者正广泛扩展其投资范围至伦敦西区、新金融区、码头区等新兴潜力市场,以保证投资收益。海外投资人应雇佣当地具有资质的专业机构作为投资向导,提供尽职调查,帮助审核、报告环境和分区、规划事项以及项目开发所需的许可、授权、审批、沟通等专业帮助将是非常重要的步骤。

在英国房地产收购时的融资

当考虑在英国进行房地产收购融资时,贷方通常会期望满足一系列条件,例如贷方在提供贷款之前通常要求借款人满足其他的条件,包括贷方收到符合要求的资产估值、建筑调查报告、保险报告、产权报告/产权证书以及董事会决议、董事证明书和法律意见书等。在大多数情况下,不管限定特殊目的机构(SPV)是在英国还是海外设立,贷方都会要求在SPV的全部已发行股本上给予抵/质押。另外,贷方将与SPV之间签订一份贷款协议,其中包含SPV必须遵守的承诺, 这包括如何管理房地产, 房产租金的收取以及SPV自身的运营和其他一些事项等。

uk02
英国的税收制度和海外投资者的福利

目前英国房地产市场对海外投资者在很多方面非常有吸引力,不仅因为其始终如一的财务业绩,还有对投资者有利的税收制度所创造的机会,以及引入外国资本的稳定市场需求。英国房地产税收制度,在发展的同时,为海外投资者提供了众多优势,如紧密的组织结构和对细节的关注。例如凡是非英国居民投资者收购英国商业房产用于投资,该房产的后续处置赚取的资本利得通常不属于英国税务范围。这与英国居民投资者相比具有优势,后者处置房产的资本利得必须缴税。

因此国际投资者有三点需要注意:

·  属于商业地产投资而出售资产所得收益不征收英国税务。

·  投资性房地产的租金利润征收20%所得税。

·  能够使用投资者的负债融资减少应税利润。

英国税收制度如何影响房地产企业?

英国税法对于房地产投资以最终目的为区分。以收购为目的,即为了以租金收入和资本增值(通常称为“投资”)的形式获得中长期回报,或以房地产的再销售或开发为目的投资(通常称为“交易”)是区别对待的。

广泛来说,海外投资者在英国做房地产买卖(交易),若该行为是在英国的一个固定营业地点或“常设机构”进行,该交易将会受英国税收的管辖。而税收内容和形式则需要密切关注交易活动的具体事实和情况(无论是通过翻新或建造来开发房地产,还是仅仅为了短期利润“转变”资产)。建议通过当地专业机构进行咨询。

uk03
相比之下,海外投资者所持有的投资型(投资)商业地产的资本利润一般不用缴纳英国税款(不管业主在英国是否有固定的营业场所)。值得注意的是,此行为下住宅地产的分析是不同的。海外投资者拥有的投资性房地产的收入(如租金)利润一般只需按照英国所得税的基本利率(目前为20%)缴纳。这种租金在向英国税务机关提出申请后, 可以在没有扣除英国预提税的情况下支付。

近来,英国税收制度大幅度改变,对某些住宅地产的所有者将征收更高的税费。需要注意的是自2015年4月起,所有非英国投资者住宅房地产业主将必须缴纳房产出售所得的资本收益的英国税款,但重要的是,这些新法律一般不适用于商业地产投资。因此投资者是投资商业还是住宅,建议向当地专业机构进行更多了解。

(据伦敦发展促进署,由Taylor Wessing LLP供稿)