出租 – Page 2

日本的新住房共享法律令業主紛紛退出市場

作者：高橋啟佑（Keisuke Takahashi）

上周日本將已合法化住房共享業務，但這一期待已久的放松管制舉措卻令目前出租房屋的部分業主決定退出市場。

住房共享合法化的新法律（日文為minpaku）於6月15日生效。但截至6月8日，在愛彼迎（Airbnb）和其它日本住房網站上，僅有3,000人申請房屋共享登記，距預計的上萬申請人數量相去甚遠。相關閱讀：【日本出台住房共享法律愛彼迎大量房源下架】

33歲的自由職業系統工程師Taro Hamada（應其要求不使用真實姓名）表示，新法律生效當天，他在東京杉並區的房屋將不再接收寄宿者。Hamada指出，“旅游部門告訴我，共享房屋後，我離開家的時間一次不得超過1小時。我做不到這一點。”

住房共享一直以來都處於日本的灰色地帶。幾十年來，酒店和旅館適用的法律中一直沒有對住房共享作出規定。Hamada表示，“我偶爾會出租房間，就像接待朋友那樣接待租客，但現在新法律出台，我覺得我可能一不小心會違背其中的規定。”

新法律的時間要求是針對住在出租房屋的業主提出的。這意味著，如果Hamada作為非住房者業主進行登記，就無需受這一規定限制。但這對他來說也並不是一個好的選擇。因為這將產生更多的文書工作和額外的費用。

對首次開展住房共享業務的業主而言，他們必須雇佣第三方來管理相關服務（包括處理投訴）。還需要安裝消防探測器，並在疏散路線安裝應急照明。除此以外，還會有建築師前來檢測房屋情況，提供詳細文件證明房屋滿足出租所需的安全要求。

要想滿足新法律的所有要求，Hamada必須提高原本相當低廉的租金（小房間25美元/晚）。而這違背了他開展這一副業的初衷。他表示其房屋很受外國游客的歡迎。他說道，“我這麼做不是為了賺錢。我只是希望房客開心，並通過了解他們獲得樂趣。”

東京大田區的一間房間。在新法律於本月生效前，諸如此類的度假出租房產已經不再對外開放了

新法律還對營業時間做出限定——每年不超過180天，這也打擊了租房業主的熱情。部分市政府還針對僅供自住的區域出台了額外的規定，這進一步限制了新業主進入住房共享市場。

60歲的東京人Ichiro Sato（應其要求不使用真實姓名）在新宿站附近經營著一家咖啡店。在花費2千萬日元（約116萬元人民幣）對房屋進行翻修後，他從去年7月開始對外出租3間房間。從那時起，其房屋入住率一直保持在90%左右。Sato表示，“通過將咖啡店和住宿結合在一起，我希望打造一個可供交流的環境，為這一區域帶來活力。”

但在6月15日新法律生效後，他將不再繼續開展住房共享業務。Sato最近得知他的房屋位於僅供自住區域。當地的法律規定，此類區域的住房只能在周末開展住房共享業務。他指出，“大多數外國游客會在這裡停留超過一個星期甚至更久。他們不會願意租住在周末開放的房屋。”

第三個問題涉及隱私。例如，東京港區要求有意將其房屋登記為出租房屋的業主通過張貼傳單將這一情況告知其方圓10米內的鄰居，傳單內容包括業主的姓名、手機號和地址。一位開展住房共享業務的42歲業主表示，“我為什麼要把我的姓名和地址告訴不認識的人？”這一規定旨在應對住戶對住房共享安全問題的顧慮。但業主表示張貼傳單只會讓小偷有可乘之機。游客白天出門，他們的東西都放在房間裡。

九州大學的法律教授Shinto Teramoto表示，業主沒掙多少錢還要受到這麼多的限制，他們退出市場也是情有可原。他指出，“復雜的手續和規定打擊了業主開啟或繼續經營住房共享業務的熱情。”

法國租客奧雷利安·埃斯塔格（Aurelien Estager）每3個月會來日本一次，或不定期作為譯員來日本出差。他認為新法律規定毫無道理。38歲的埃斯塔格表示，將住房共享業務限制在周末，房客就無法融入當地的社區。

他還質疑要求業主時刻呆在出租房這一規定的必要性，因為“一般來說，游客從早到晚都在外面。”

面對低共享住房登記數量，日本政府顯示出放寬新法律要求的跡像。最初旅游部門要求業主必須呆在家中，甚至租客出門時也要這麼做。但現在，旅游部門表示租客出門期間，業主不必呆在家中。

隨著2020年東京奧運會的來臨，度假出租房屋的需求將顯著增加。

居外推薦日本房源：大阪浪速區新築民宿

這次介紹的大阪民宿，是已取得當地政府認證的合格旅館，擁有合法牌照，沒有普通民宿最多180天的營業限制，是民宿投資者的最好選擇。

建築面積：51.74平方米
房型：全和風裝修的二層二房
特色：以取得合法牌照標准來建築及設計的獨棟，以付款建築的形式興建，
買家支付房款後開始動工，可介紹民宿管理公司代管
交通連接：JR環狀線蘆原橋步行6分鐘，千日前線桜川站步行8分鐘
房屋價格：3,280萬日元（約192萬元人民幣，已包括了土地及建築費用）
物業編號：38558787 點擊查看房源信息

查看居外網上更多日本合法民宿房源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

原文：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

日本出台住房共享法律愛彼迎大量房源下架

去年日本政府通過了“民泊新法”，對日本愛彼迎（Airbnb）的就業納入規範，屋主每年可將其房屋出租房客180天，民眾可向地方政府提出申請，而詳細規定會交由地方政府自行訂定，然而在6月1日，日本政府宣布任何尚未達到注冊標准的房源將於6月15日取消所有預訂住宅Airbnb認為6月1日的公告與“指導計劃”相違例背。

法院將於6月12日裁決是否必須從愛彼迎上刪除未注冊的房源，該部分房源占日本愛彼迎總量80％以上。日本將很快實施一項法律，要求愛彼迎住宅等租賃業務向日本政府注冊，從而促使48,000多家日本的愛彼迎房源被移除，以及最早開始於下周開始取消預訂。

據日經新聞稱，由於日本“住宅宿泊事業法”的修訂，今年春天發布的62,000多條日本房源已經減少至13,800個目前，日本的法規要求房東登記其房源，並將租期限制為每年180天。6月1日，愛彼迎被命令於截止日期6月15日前取消未注冊住宅的預訂。

愛彼迎表示：“因此，預定在6月15日至6月19日期間抵達日本的客戶，若該預訂的房源沒有許可證，則將被取消。除非政府變換其立場，否則我們將自動取消任何沒有獲得許可的預訂房源，並全額退款（在抵達日期前的10日之內）。”

關於對此事件的聲明，愛彼迎表示日本政府的此項舉措令人吃驚。6月1日的公告與日本旅游局先前公布的“指導計劃”相違背。“非常令人失望的是，經過多次討論，包括今天的會議，日本旅游局仍不願意執行原先的指導計劃，或者做出合理的妥協來保護前往日本的旅客，”愛彼迎方說道。

對於愛彼迎來說，這不是第一次由於其可能存在的對社群和可用住宅的不利影響而受到審查。日本的政策限制遵循了法國巴黎的注冊制和120天租金限制。法院將於6月12日裁決是否必須從愛彼迎上刪除未注冊的房源，該部分房源占日本愛彼迎總量80％以上。延伸閱讀：【全球Airbnb類房東請注意短租面臨更嚴格監管】

值得稱道的是，愛彼迎計劃透過所謂的“日本旅行響應計劃”來支持受影響的旅行者。1000萬美元的基金將用於支付被取消預訂的客人“基於突然發展的意外和不可避免的費用”。受影響的客人還將獲得全額退款，以及愛彼迎體驗服務的100美元優惠券。受影響的客人必須透過電子郵件向愛彼迎提交相關收據副本（如酒店住宿和航班改簽費），以便在兩周到四周內得到補償。

住房共享服務迅速發展，經常遭遇法律問題。日本的上述情況是該服務困難日益加大的最新例子。愛彼迎預計，隨著房東取得營業執照，掛牌量將恢復。預計2019年日本舉行橄欖球世界杯和2020年東京奧運會期間住宿需求將高漲。

更多相關居外資訊：

居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源，也是華人海外留學和移民的專業向導。歡迎點擊查看居外網上日本在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢日本房地產的投資機會。

來源：inside.com.tw
責編：Zoe Chan

馬尼拉房產租賃市場價格以及如何出租等問題 | 菲律賓

首先，價格。目前有幾個中心區的房租價格都比較高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁邊這幾個區域，壹個28平左右的單間，帶家具的，租金在2萬到2萬5披索，相當於RMB三千多壹個月。壹個兩房差不多5萬皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些壹室壹廳的高端樓盤可租到1萬RMB壹套。

管理費，每個月的管理費可以是租客出，也可以是房東出，這個都是體現在房租價格裏面的。如果妳長期不在菲，那就讓租客出，這樣租客每個月去交費，不用操心。
中介收費：如果妳自己找不到租客，可以讓中介去找。

壹般是收取壹個月的租金。大的地產公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租賃中心，客戶買房之後可以把房子委托給公司的租賃中心，具體收費每家公司不同（大部分與市場價類似，即每年收取壹個月）。

租金如何收取：大部分是客戶需要支付壹年或者半年的支票，也可以是押二付壹，這個看妳們怎麽談。

點擊查看更多真實菲律賓房源

壹般出租的房子都是要帶家具的，尤其是這種高檔公寓，因為租客大部分是外國人，很少有人會租房的時候買這麽多的家具。不過菲律賓的公寓在交房的時候是裝修好的，客戶只需買家具即可，甚至有些房子是帶家具的。交房的時候墻，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，廚房有櫥櫃。而且基本上臥室會帶有壹個衣櫃。

房子買了之後好出租嗎？只要是中心位置，妳的定價符合市場範圍，那就沒問題啦。

再次說到地理位置。位置，房子裝修，樓盤新舊都是影響價格的幾大因素。位置越中心，租金越高，隔幾條街的房子可能租金相差很大，比如Makati，並不是整個makati的租金都很高，可能中心地區2萬5，偏壹點的街道同樣房子只要1萬，這個差距是很大的。

如果打算買房出租，壹定要了解清楚那個樓盤的房子能租到什麽價。

幾個黃金地段：

Makati：圍繞Ayala大街步行可到的距離

Ortigas：這裏有個寫字樓區，這附近都可以

Mall of Asia：離mall of asia步行可到的距離或者開車10分鐘內，距離附近賭場近的地方

The fort：整個區域都還可以，價格差不多，當然高爾夫景觀的會更好。
另外還有壹些較小的片區也有寫字樓集中的地方，但相對來說，以上幾個區域的租金是最高的。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹）菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

排版：Shelly Du

在曼尼托巴省買房省錢升值快，精美河濱住宅的租客都替您找好了 | 加拿大

作為加拿大中南部著名的陽光之都，曼尼托巴省（Manitoba）越來越受到來自於世界各地投資者的追捧。在加拿大多倫多以及溫哥華整體的房市已經趨於飽和的情況下，不少的投資者把目光轉向曼尼托巴省——那裡物業價格不貴，但升值空間很大。居外為大家帶來一套精美的2層裝房產，地處河濱地區的優雅社區的大塊地皮上，帶有漂亮景觀和郁郁蔥蔥的花園環境。當我告訴您現任業主賣房後仍然渴望租住這裡，您就知道這套房子是如何深受喜愛了。

**投資熱地曼尼托巴：人口增長快，房產性價比高，升值空間大**

曼尼托巴省位於加拿大中心地區，素有“加拿大陽光之都”的美譽。2017年9月加拿大統計局的數據顯示，曼尼托巴省的整體失業率下降至4.9％，為全國最低。曼尼托巴省的房價隨著投資環境的優越性，得到了較高的漲幅。

來自Peg的數據顯示，2005-15十年期間溫尼伯房屋平均價格的漲幅高於加拿大全國水平

曼尼托巴省省會和最大城市溫尼伯（Winnipeg）的房價雖然在2005-15十年內飆升了103％，溫尼伯依然是全加拿大價格最實惠的區域市場之一（見下圖），曼尼托巴省的房產因其性價比高已經成為投資熱地。

眾多的投資者看重於該地區作為加拿大交通樞紐的地理優勢，大量的選擇曼尼托巴省購房置業。現階段曼尼托巴省的人口數量已超過128.2萬人口，房產的供求需求非常高，在曼省投資置業房地產，未來的增長空間不言而喻。

典型的溫帶大陸性氣候以及優質的曼尼托巴大學和溫尼伯格大學也得到了眾多海外投資家長的高度認可，優質教育資源也是很多人選擇居住在此的原因。如此看來，曼尼托巴省地區的房價未來獲得驕人的漲幅也是大勢所趨。

河濱環境擁有花園美景，占據優越便利位置

住宅是帶有爐火池和河水噴淋系統，令這裡生態環境很好，擁有可以俯瞰河流的大庭院和使用大型復合材料的屋頂平台，在這裡可以飽覽迷人的景觀，私密性極佳，讓人心情舒暢。附加超大3車位帶來了生活便利，周邊交通也很便利，附近有雜貨店、學校、公園、餐館、市中心和大學。對於有孩子的家庭來說，也是很不錯的選擇。

這套房產於2014年翻新，至今維護的相當好，這裡共有4間臥室，3間全浴衛生間，1間半浴衛生間。另外建有1間鋪有實木地板的正式餐廳和1間休閑餐廳區，正式餐廳和休閑餐廳都可以欣賞河景。大廚房有很多櫥櫃、燃氣灶、餐具室和大型獨立操作台。廚房俯瞰大型家庭活動室，這裡可以待客和舉辦大型聚會。

另外宅內擁有優雅寬敞的家庭辦公室、正式起居區，大型入口區還帶一個宏偉的樓梯，美麗的陽光房使這個住宅顯得獨一無二。其他主要設施包括實木樓層，加熱瓷磚樓層和豪華地毯。整體設施都非常精美，帶來愜意的現代生活方式。這裡的娛樂空間也非常豐富，地下室是全精裝的大型娛樂區，有台球桌、浴室，還有大量的存儲空間。全精裝地下室面積達4,000多英尺。整體設計專業合理，濕吧可俯瞰大型住宅和劇院區，提供更多娛樂選擇。

住在這裡應有盡有十分方便，此處距離2所大學、溫尼伯市中心和機場不到25分鐘路程，出行不用花太多時間。這裡也非常適合家庭居住或出租，能為你帶來理想的租金收入。目前的出售價格包括許多家具物品，如果買方希望將其作為租賃物業，業主願意留下並租用，可以與業主進行具體的協商。

這套河濱大宅有升值潛力，有眼光的投資者一定不會錯過。欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/38588211.htm，或致電居外熱線400 041 7515查詢。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約經紀人Manny Atwal提供

文字：吳潔
排版 & 責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

泰國新租賃法：誰從中獲利，誰蒙受損失 | 泰國

泰國將推出新租賃法，對於租金、保證金、租期終止通知以及公共設施費的明確規定應受到各方的歡迎。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

點擊查看居外網上2,600多套泰國在售房源

2月16日《皇家公報》（Royal Gazette）的一則通告引起了許多人的恐慌，包括遍佈泰國全國各地的出租房產的公寓業主、開發商和運營商。它詳細說明了政府將會頒布一項法律，從5月1日起計畫將住宅租賃轉變為合同管制業務。（泰國清邁購房）

雖然新租賃法將為租戶們提供更多保護，以免遭受不合理的租賃條款，但是出租人擔心，這會讓他們更難與不配合的租戶們協商。此外，開發商們則擔心新租賃法可能會嚇跑想購買公寓用來出租的投資者。

首先，我們應該清楚地知道，新租賃法只會影響一些個體投資者或企業單位，因為他們將位於一幢或不止一幢樓的至少五個物業單位出租給個人居住。該法所涵蓋的物業類型不僅限於公寓，還包括出租供居住使用的房屋和其他類型的房產；宿舍和旅館除外，這兩種均受單獨的法律約束。

在新法律提出的許多條款和限制中，仲量聯行（JLL）確定了最可能使出租人擔心的三個方面：

1、房東不得索取超過一個月的押金和一個月的保證金

按金作為租戶在繳納租金、房屋損壞以及未支付水電費方面的責任擔保。目前，出租人通常要求租戶支付定金和保證金，金額分別相當於兩個月的租金和一個月的租金。

一個月的按金應足以保證出租人能在租賃合同結束時收到最後一個月的租金。然而，在有些情況下，租戶無法支付超過一個月的租金，或有些租戶在租賃合同期滿後未能如期遷出，但這種情況比較少見。

2、出租人有權在合同期滿前終止租賃合同，但必須提前在預計的終止日期前至少30天告知租戶

新租賃法應該更清楚地向出租人說明，他們有些人誤認為出租人無權在租賃期滿前終止合同，如果提前終止租賃合同，將會沒收租金和押金。

3、出租人不得規定超過公用事業機構設定的水電收費標準

這一條新規定應該最受租戶的歡迎，特別是許多經營者自行設定公寓公共設施收費標準，而這些可能因不同的經營者而有所差異。在大多數共管公寓樓和一些公寓中，如果水表不是由公共事業機構直接提供的，公共設施收費標準可以根據共同所有人和法人委員會之間的協議來確定。新的監管條款應有助於提高租戶在支付公共設施使用費上的透明度。

還有許多其他限制或條款可能會使出租人擔心，但仲量聯行更傾向於讓法律專家來討論這些規定。例如，新法律將要求出租人在合同中清楚描述允許出租人終止協議的各種重大違約情形。

居外精選泰國房源：曼谷SUKHUMVIT 87

產權類型：永久產權
地址：Sukhumvit主路, 臨近威爾士國際學校（Welsh International School）
使用面積：18,752平方米（建造中）
BTS車站：距離BTS ON NUT 站400米，BTS Bang Chak站450米
層高：淨高4.65米，上層層高約2.1 米
建築定位：25層高端公寓
停車位：148個
單元數：372
主要設施：花園泳池，屋頂花園，大堂，健身中心
裝修風格：斯堪的納維亞（Scandinavian）風格內裝
開盤時間：2018年
完工時間：2021年2月
均價：約為160,000泰銖（約32,200元人民幣）/平方米
居外房源號碼：38303927

點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

對房地產業的影響

對於租戶來說，新法律的目的是為他們提供更多保護，從而有助於他們放心地做出租賃決定和加快交易過程。

預計該租賃法不會嚇跑那些正準備在泰國購買房產以獲得租金回報的投資者。另一方面，投資者更應該感到安慰的是，租賃安排的最終指南將會出台。

由於租戶將受到更多保護，出租人將採取更加謹慎的方法來篩選潛在租戶以及介紹租戶的代理人。

法人和物業管理人員都需要瞭解租賃法律的變化，因為共同業主和租戶通常都會向物業管理人員提出疑問。儘管如此，必須明確指出的是，法人和物業管理人員都不負責租賃管理，而是物業所有人與其有關租戶之間的租賃合同起作用。如果對新租賃法或租賃協議有任何疑問，請僱用或諮詢合格的律師事務所。

然而，無論是出租人還是租戶，都必須遵守公寓的每一條章程、登記規則以及條例。同樣可取的是，雙方在訂立協議時應瞭解這些規則和條例。

原文：Bangkok Post
翻譯：LSP
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

愛爾蘭步入“租賃時代” 政府多管齊下解決住房短缺 | 愛爾蘭

房地產和投資管理公司仲量聯行（JLL）愛爾蘭分公司最近發表報告，預測2018年全愛爾蘭商業和住宅房地產市場情況，認為愛爾蘭即將進入“租賃一代”（Generation Rent），未來四成至五成愛爾蘭人口將租房住。報告中說：“為保持現有生活水平，20至30歲年輕人願意妥協繼續住在租屋裡。”

對於投資者來說，仲量聯行認為愛爾蘭2018年房地產市場交易額可達20億歐元，今年將有更多“成熟買家”進入市場。JLL愛爾蘭首席執行官莫蘭（John Moran）說：“普遍共識是（2018年）愛爾蘭各行業將繼續穩定，房地產市場也將回歸到更‘正常’水平。需要記住的一點是，房地產是一個周期性的投資，不過到目前為止我們仍處於良性利率的環境。當然我們也不能忽視住房危機的負面影響，以及愛爾蘭的國際競爭地位。”

查看居外網的愛爾蘭房源

根據愛爾蘭中央統計局的數據，2017年10月愛爾蘭公寓價格同比上漲了9.9％（通脹調整後9.3％）; 同期房屋價格同比上漲7.6％（通脹調整後7％）。

為解決首都住房緊張問題，都柏林市議會和地產開發商O’Cualann Cohousing Alliance聯手合作，將在城市北部巴裡芒（Ballymun）地區推出一批低價房屋，開放商表示這套以三居室為主的新房價格將普遍在20萬歐元以下。

據悉，這批新型經濟適用房（Affordable Housing）兩居室的價格範圍為14萬至15萬歐元；三居室16萬至17萬歐元，四居室價格在19.9萬至21.4萬歐元。

為了讓住房價格降下來，擁有地皮的都柏林市議會不僅將每套房屋土地價格從市面上的20,000至30,000歐元降至1,000歐元，而且免除了每平方米86.4歐元的開發稅。

負責房屋建設的建築公司O’Cualann Cohousing Alliance表示：“我們希望能提供大約32套三居室房屋，起始價格為19.8萬歐元，也希望能推出類似價格的兩居室和四居室房屋。”公司預計今年夏天開始施工，第一批住戶預計將在2019年春季入住。

據悉，都柏林市議會和開發商還計劃在巴裡芒（Ballymun）興建約66套經濟適用房。

根據至今的公開信息，想要購買新型經濟適用房的居民，收入不能超過規定上限，具備10%的首付能力，並能獲得余額貸款。

住房部長墨菲表示，O’Cualann建築提供了“極好的模板”，從此他開發了一個新的全國經濟適用房計劃

去年11月，愛爾蘭住房部長墨菲（Eoghan Murphy）曾表示，正在敲定新型經濟適用房計劃的最後細節，最終結果遲遲尚未公布。事實上，兩年前政府財政預算案中已經引入了該計劃，但相關體制一直未建立。

另外，愛爾蘭政府的“重建愛爾蘭房屋行動計劃”（Rebuilding Ireland Housing Action Plan）通過彙集政府和個人資金，投入7,000萬歐元購置了370多套閑置房屋，大約能在2020年之前提供1,600套社會福利房。

居外網愛爾蘭精選房源：

100萬歐元移民愛爾蘭——社會福利房項目下的都柏林的2臥1衛新房。通過購買指定數套房產，出租給政府，簽訂回購協議。3-6個月獲得綠卡，5年後回購商按原價回購。

點擊查看這套居外網房源的更多信息，或直接致電 400-041-7515 詢盤

原文來源：《愛爾蘭時報》( The Irish Times)
責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中國香港公屋4月起加租8% 9月加推租援政策 | 中國香港

據中國香港《大公報》報道，中國香港房屋協會轄下逾3.2萬個公屋租戶將於4月1日起加租8%，每戶每月多繳40至600多港元不等。為舒緩對低收入家庭帶來的租金壓力，中國香港房協推出租金援助計劃，困難戶可申請免租壹半。富戶政策也將於9月同步引入，但只適用於新簽約租戶，入住10年後才開始每兩年申報資產。這次是中國香港房協四年來第三次公屋租金加價8%。

中國香港房協每兩年審視壹次出租屋租金，這次是2010年以來連續第五次加租。中國香港房協解釋，加租是因為工資及維修保養開支上升，房屋老化也增加經營成本，原要加價14%，才可令收支平衡，但考慮到影響及經濟狀況，壓低加價至8%。加租後，公屋平均月租約2,150港元，平均每戶加租159港元。相比之下，私人住宅的租金要貴上幾倍。根據差餉物業估價署的統計數據，2016年在中國香港島租住壹套40平方米的公寓，月租金達到16,600港元。

中國香港房協將於今年4月1日起調升轄下20個屋邨租金8%，3.2萬個出租單位受影響 — 中國香港房協將於今年4月1日起調升轄下20個屋邨租金約8%，3.2萬個出租單位受影響

查看居外網上過千套中國香港在售房源

為照顧經濟困難戶，由9月1日起中國香港房協將推出租援計劃，入息與資產符合規定的住戶，可申請免租壹半。由於現無掌握租戶的入息及資產數據，暫未能評估受惠戶數，但估計主要是老人家庭。資料顯示，中國香港房協有20%租戶是“單老”或“雙老”家庭，扣除約1,000個已領取綜援的住戶，預計有4,000多戶可望受惠。

中國香港房協並跟隨中國香港房委會引入富戶政策，但只適用於9月起新簽租約的住戶，中國香港房協行政總裁黃傑龍解釋，中國香港房協的出租單位不受中國香港《房屋條例》規管，故無法要求租戶申報入息及資產，新租約將加入條款以落實富戶政策。除了新入住租戶，租約轉換給非戶主配偶的租戶也會受富戶政策影響，現有租戶則不受影響。

中國香港房協富戶政策跟隨中國香港房委會框架，租戶住滿十年便需申報入息及資產，其後每兩年申報壹次，其間如果家庭狀況有變，例如轉換戶主或增加18歲或以上家庭成員，則需提早每兩年申報入息及資產。富戶租賃將決定於是否在中國香港持有住宅物業、入息與資產超額情況，繳付壹倍半或雙倍租金，甚至需遷離單位。

舉例九龍油麻地駿發花園壹個面積逾50平方米的出租單位，4月加租後，月租逾8,200港元；租戶若是富戶，而需繳交雙倍租金，月租升至逾1.6萬港元。

同屬九龍區的尖沙咀河內道18號高層公寓，實用面積604平方遲，設有壹臥壹浴，擁有開揚維港景觀，家俱配套齊全

點擊查看這套居外網房源的更多信息，或直接致電 400-041-7515 詢盤

來源：中國新聞網
排版：Zoe Chan

中國買家海外購房開始註重租金收益空置比減半 | 海外

外媒稱，過去6個月將所購海外房產空置的中國人比例接近減半。

《澳大利亞金融評論報》網站11月6日發表文章稱，瑞銀證據實驗室最新調查顯示，過去6個月，將所購海外住宅空置的中國人比例下降近一半，原因是對租金回報的需求使得更多房主將住宅出租。

這家投資銀行針對3000多名中國內地買家的最新一次半年度調查顯示，購買海外住宅並將之空置的中國買家比例從3月的25%降至8月的14%，盡管聲稱自己在海外購房僅僅是為了臨時使用的中國買家比例有所上升。

點擊查看居外網超過50個國家的優質房源

上述報告作者之一、瑞銀集團全球地產業務負責人基姆·賴特說：“這可能反映了收益對投資者的重要性提高。”

最新調查還表明，與6個月前相比，因北京對資本轉移的嚴厲態度而取消購買海外房產的人數在減少，而加快或推遲購買海外房產的人數正在增多。

上述報告稱：“有點令人驚訝的是，資本管控收緊並未嚴重影響中國買家在海外購房的意願，盡管與6個月前相比，目前資本管控影響了更多中國買家。”

過去6個月，全款購房買家——使用自己的積蓄或在家庭和朋友資助下購房——的比例提高至近三分之二，而從中國國內銀行貸款的買家比例有所下降。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

點擊查看居外網2,000套泰國房源

上述調查顯示，在仍在發展中的中國人海外購房市場上，與此前受青睞的目的地（如新加坡、加拿大、美國和澳大利亞）相比，過去6個月東南亞目的地（尤其是泰國）的受歡迎程度有所增加，這可能是因為這些市場正大力投資於基礎設施，而且住宅價格較低且租金回報更高。

根據澳大利亞國民銀行2017年第三次季度調查，在澳大利亞購買住宅的外國買家占比約為8%，其中中國買家占其中一半。

居外網作為全球最大國際房產平台，為全球華人提供超過50個國家、480萬套真實房源，包括投資房、國外學區房、移民房產等各類物業。

來源：中國新聞網
責任編輯：Zoe Chan

智能科技如何提升物業管理的操作效率？| 美國

科技正幫助物業管理者達到以前不可想像的操作效率。在從出租、住戶保留到維修的一系列領域中，新工具都在提升物業管理的操作。

總部設於芝加哥的業主管理公司（owner-operator）瓦特通（Waterton）的應用創意總監艾瑞克·波特（Eric Potter）指出，在眾多前景光明的新科技中，有一項是高級分析平台。盡管傳統系統擅長挖掘具體的網絡流量，但總是存在一些盲區會歪曲顧客的全面體驗，波特解釋道。現代系統能夠收集更多數據，采用開放源和專用數據設備，並結合復雜的機器學習算法，“從而更好地理解公寓住戶，以及理解操作中涉及到精確至顆粒層面的各種因素。”

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

在蘭特拉城堡置業公司的力嘉塔·斯隆湖邊社區（Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community），住戶可用密鑰卡進入例如健身房之類的控制區域

因此，業主能夠更好地對提升住客體驗的投資做出決定，“而非只依賴直覺和經驗，直覺和經驗總是有層出不窮的偏見和問題，”他補充。

瓦特通公司總部距離芝加哥的技術中心——芝加哥塊鏈中心（The Chicago Blockchain Center ）只有一個街區，這也讓該公司關注了另一項快速發展的相關技術。這種名為“分布式分類帳”的技術是跨多個站點進行數據共享和同步的數據庫。

“在多戶住宅，能夠即時使用不論任何名目的100％防欺詐分類賬，將讓業主管理公司人員迅速知道，誰搬進了他們的房子，轉租者是什麼樣的人，進行更好的背景調查等等。”波特解釋道。

物聯網一體化

第三方物聯網服務的發展繁榮也利於提升多戶住宅的管理操作。產業業主和物業管理人員已經早就意識到智能家庭技術對吸引和留住住客的影響，現在他們也發現了物聯網這個高級應用能夠提升操作效率。位於紐約西沙芬（Suffern）的蘭特拉城堡置業公司（Castle Lanterra Properties(CLP)）的創始人及執行總裁艾力·雷德（Elie Rieder）觀察道，物聯網曾經只是一個讓住戶控制他們的居住環境的平台，現在成為多戶住宅物業管理人員最重要的操作工具。

在其位於丹佛的擁有369套產業的力嘉塔·斯隆湖邊社區（Regatta Sloan’s Lake）中，有著大量的零售商店，這要求物業管理人員嚴格控制公寓的出入，CLP公司最近投資建設了電子安全系統——銀河系統，該系統能讓物業全天候遠程控制樓房和相關便利設施的出入。住戶使用密鑰卡進入大樓、自己的寓所、所有的公共區域以及住戶專用停車場。

機智的物業管理人員還使用智能科技來提高與住戶的交流。“在線門戶網站是我們和住客即時交流的一種方式，他們可以選擇自己任意的平台進行交流，可以在電腦、平板或者智能手機上操作。”馬克·杜拉克維克提到，他是位於芝加哥的第三方管理公司卡司管理服務（Kass Management Services）的主管。

在降低開銷的同時，科技方案也幫助業主和管理人員解決無數的操作難題。

CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖邊社區安裝了銀河系統，可遠程控制樓房和相關便利設施的出入

查看居外網美國房源

加利福尼亞州千橡市漢斯置業公司（Hanes Properties）的運營總監布萊恩·漢斯（Bryan Hanes）從產業管理軟件AppFolio獲益匪淺，該軟件能夠處理租賃、會計、保養以及其他事務。他高度欣賞該產品簡化了租賃流程的雙向短信功能。該公司之前主要靠電話以及郵件跟進潛在租戶的拜訪，AppFolio的短信功能“大幅度提高了溝通，讓我們能夠跟他們全方位溝通並完成交易”。漢斯說。

廣告空房也簡化成了點一下鼠標的事兒。“即使房間仍然住著人，你也可以在廣告裡包括該房的細節，照片、視頻、以及根據模板建立的房間描述，”他解釋說，“一旦你得知現租客的任何停租通知（或暗示），只需要點一下鼠標，廣告就能發到20個不同的租房網站上。……AppFolio還能自動整理出（該房）何時租出並撤下廣告。”

CLP公司也開始使用一個叫做Rentlytics的產品。雷德介紹，該產品基於房地產和整個投資組合捕捉、維持及分析數據。它能夠整理出諸如物業保養、建築翻新等日常活動對其整體的財務表現的影響，包括收入、單位租金、設施花銷、租賃到期管理以及淨收益，也表示出了與預算的差異。

長期可負擔

可負擔型住房的管理者也從使用高級技術工具方面獲益匪淺。例如，公司老板卡洛琳·卡西裡（Caroline Caselli）說，可負擔型住房的管理人員使用了在線應用平台Haven Connect，更容易管理物業的租賃、與申請人交流以及自動化管理等待名單等。“管理人員減少了行政負擔，提高了公司監管，而且申請人也不必再打電話來確認他們的申請狀態或更新資料，”她說。

Haven Connect的顧客包括C&C公寓管理、Palo Alto房產公司、HIP房產以及加利福尼亞州的聖卡洛斯市（San Carlos）。

像機器學習和人工智能這樣的工具也在物業維護方面取得重大進展。波特說，隨著現成可定制的人工智能方案數量不斷提升和傳感器成本不斷下降，非技術公司可以獲得所需的工具來創建與財富500強制造企業相媲美的復雜的、具有預見性的分析平台。例如，這可以幫助公司確認空調機組故障的平均時間。

物聯網傳感器的平均成本，包括主動和被動傳感器，從2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年，這些傳感器幾乎可以免費使用。“這是一個只會被想像力局限的領域。（只有想不到，沒有做不到。）”他指出。

Motionloft公司的傳感器能夠測量交通情況，幫助業主和物業管理人員優化維護和安全問題

位於舊金山的Motionloft公司生產的傳感器，可以區分人、汽車和自行車，為業主和管理人員提供數據，以測量通過其物業的交通量。據Motionloft公司的合伙人丹尼爾·馬拉克（Daniel Malak）說，這有助於管理人員優化維護和安全操作，並建立一體化的步行空間。

為控制垃圾，芬蘭的Enevo公司將傳感器安裝於垃圾箱上，與技術連接起來，以產生以前無法獲取的廢物流數據，從而洞察每棟物業的廢物產生情況。垃圾箱裝滿之後就會被收集，既提高了效率，也減少了成本。

波特說：“是直到最近，新興的分析平台和物聯網平台才能同時被物業管理公司采用的。”

相關專欄文章：【新創科技對房產業的衝擊與機會】

原文來源：Multi Housing News
發表日期：2017年11月19日
責任編輯：Zoe Chan

居外調查：加拿大買房華人超一半都會考慮可出租性 | 加拿大

你知道嗎，中國人在投資加拿大房地產時，有超過一半人會關心房屋是否租得出去。
居外網（Juwai.com）和蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）最近的一份聯合調查報告，這一比例達51%。

據BuzzBuzzNews報道，居外網北美銷售負責人Byron Burley說，不管他們是否有計劃將房屋出租，中國買家都想要了解房屋的可出租性，因為這是房屋質量的一個指標。

Burley說，很多中國買家覺得，成熟的社區提高了房屋的可出租性。區內學校的質量，安全系數，以及交通便利，都是他們在加拿大購房時考慮的因素。

至於其他考慮因素，包括每平方英尺的價格，接受調查的79%買家把這一項作為主要考慮的因素之一。

居外網北美銷售負責人Byron Burley早前接受BNN“House of Money”的采訪 — 居外網北美銷售總監Byron Burley早前接受BNN“House of Money”的采訪

中國買房群體的變化

Burley說，媒體一直關注中國買家購買豪華物業，現在情況已經不同。前幾年，很多買家來自中國香港、北京和上海，動輒百萬元。現在，你看到的是來自中國小城市的父母們，他們不算很有錢，但是想要為子女在加拿大買下一處房產，交易價格在幾十萬左右。

這些家庭可能因為預算金額較小，會考慮溫哥華以外的市場。此外，去年夏季卑詩省政府針對大溫哥華市場推出15%的外國買家稅，以及溫哥華的房價已經太高，中國買家被迫考慮其他市場。

他說，中國人對加拿大房地產的投資正在全國範圍增長，卡爾加裡、維多利亞和蒙特利爾等城市，對於想投資，在溫哥華又買不起的買家來說，變得更有吸引力。

與此同時，新建房屋一直受買家親睞。而買家對二手房的興趣也有增加，這是因為買家的預算低了，往往二手房的價位較低。

最後，如果是家中有上學的孩子，離學校近仍然是許多買家最看中的因素。有47%的受訪者將此列為購房時考慮的一個重要因素。去年，共有13萬2300名中國學生入讀加拿大的學校和學院，比2015年增加了10%。

居外網總裁羅雪欣（Carrie Law）表示，從世紀之交開始，來加拿大留學的中國學生每年都在增加。此前已有報道稱，盡管加拿大溫哥華和多倫多先後推行15%的外國買家稅，但是教育機會繼續吸引著中國買家來加投資。

蘇富比國際房地產的加拿大房源推薦：

安大略省卡利登（Caledon）的莊園大宅

阿爾伯塔的私人湖畔豪宅

安大略省漢密爾頓的歷史豪宅

魁北克蒙特利爾的現代化水景公寓

責任編輯：Zoe Chan