为什么那么多人向往加州?| 美国

对于大部分中国人而言

美国的50个州显得有点繁多

人们完全记不住它们的名字

更别提搞清楚每个州的位置

但有一个州却是几乎家喻户晓

甚至超过了声名赫赫的纽约州

它就是加利福尼亚(California),简称加州

每一个“与国际接轨”的中国城市都有楼盘用加州的地标命名

(2009-2013年中国移民在美国各州的分布图,颜色越深数量越多,图片源自美国移民政策研究所/MPI)(美国加州有哪些名校?)

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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为什么加州能拥有如此大的魅力呢?

我们需要从它的地理环境说起

加州的地形总体看上去宏伟而简约

西侧为海拔数百到2000多米的海岸山脉

东侧则是更加高峻、峰峦起伏的内华达山脉

两列走势非常相近的山脉

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简约的宏观地形中却蕴含着极其复杂的细节

景观之丰富多样,位列全美之首

全国59个国家公园中加州就占有9个

再加上约300个州立公园

从壮丽的峡谷、陡峭的高山、浩瀚的湖泊

到干燥的沙漠、旖旎的海岸几乎无所不包

东部的内华达山脉(Sierra Nevada)

主要山峰海拔在3000米到4000米

自北向南绵延640余公里

群峰林立、蔚为大观

(从欧文斯谷Owens Valley远眺内华达山脉,摄影师@G. Thomas)

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无数极致的自然景观深藏山间

包括著名的优胜美地国家公园

它以巨大的花岗岩岩体而闻名

与黄石公园并列为美国国家公园双雄

(拍摄于优胜美地特纳亚湖畔Tenaya Lake,从上至下层次极为丰富,摄影师@Ian Shive)

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国王峡谷国家公园(Kings Canyon National Park)

红杉国家公园(Sequoia National Park)

则在内华达山脉中比邻而居

它们都以巨大的美洲红杉树闻名

树高可达93.6米、最大直径超过10米

是世界上现存最大的单一生命体

(摄影师@Jonathan Irish)

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加州总面积的45%被森林覆盖

红杉之外还有黑松、黄松、蓝橡等诸多树种

其中松树的种类之丰富更让其它州望尘莫及

山间林深草密、湿气浓重

穿行群山之中的将军公路(Generals Highway)以陡峭著称

被水汽浸湿之后,更加难以通行

有如一条银带直挂山间

(摄影师@Jonathan Irish)

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惠特尼峰(Mount Whitney)

也位于红杉国家公园之内

它海拔4421米,是美国本土的最高峰

(日出时的惠特尼峰,摄影师@厚汝轩)

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镶嵌在内华达山脉中的太浩湖(Lake Tahoe)

海拔接近1900米、面积达490平方公里

是北美最大的高山湖泊

储水量仅次于五大湖

从翡翠湾(Emerald Bay) 高高的观景台望去

雄伟群山环绕四周、宝蓝色湖水沉静如海

(太浩湖翡翠湾,摄影师@Michael)

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加州西部的海岸山脉(Pacific Coast Ranges)

沿着太平洋海岸南北分布

北部又称为喀斯喀特山脉

它拥有一座著名的活火山沙斯塔山(Mount Shasta)

(图片源自美国地质调查局)

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圆锥形的山体从平原上拔地而起

深嵌在蔚蓝的天空中

海拔4322米,山顶终年积雪

这让它成为加州北部美洲原住民的图腾

(图片源自visitmtshasta.com)

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海岸山脉最广为人知的景观则是

加州1号公路(California State Route 1)

它穿梭在海岸山脉与东太平洋之间

连接加州的两大城市旧金山与洛杉矶

沿途山海相接、海击山崖

(拍摄于门多西诺县Mendocino County,摄影师@Blaine Harrington)

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海岸之外则有一个由五座小岛组成的

海峡群岛国家公园 (Channel Islands National Park)

它距离人口稠密的加州海岸最近处仅30余公里

却仍能保有150多种当地特有的动植物

海水清澈、植被茂盛

是美国本土最具原始野性的岛屿之一

(图片源自visitventuraca.com)

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加州的南部则分布着一块面积高达12万平方公里的沙漠

莫哈韦沙漠(Mojave Desert)

(令人绝望的沙漠公路,摄影师Tumblr账号@wnderlst)

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沙漠中最著名的景观便是“恶名远播”的

死亡谷国家公园(Death Valley National Park)

它是阿拉斯加之外美国最大的国家公园

也是北美大陆的最低点

比海平面还要低86米

死亡谷被群山环绕

其地表平坦且缺乏植被

空气就像身处一个封闭的烤箱被不断加热

这里曾出现过连续5日的气温都在54°C以上

持久的烘烤让死亡谷成为地球上环境最恶劣的地方之一

(拍摄于死亡谷扎布里斯基角Zabriske Point,摄影师@Dave Hodges)

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莫哈韦沙漠的南部有一片分布着大型丝兰植物的地方

约书亚树国家公园(Joshua Tree National Park)

因为过于干旱

只有强大的约书亚树和其它少数植物可以在此存活

2008年一场罕见的暴风雪袭击该地

加州大学的一位教授居然拍摄到了百年一遇的奇景

约书亚树、岩石、积雪以及丝丝白云通通倒映水中

(摄影师@Ian Parker)

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约书亚树国家公园再往南

还一个著名的咸水湖

索尔顿湖(Salton Sea)

它是加州最大的湖泊

面积高达2.1万平方公里

(摄影师@DENNIS R. DIMICK)

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峡谷、高山、森林、湖泊、海岸、海岛

加州的任何一处美景都值得独立成篇

更何况它们能汇聚一州之内

后来的好莱坞一发不可收拾

逐渐发展成了全世界最著名的造梦基地

这便是加州梦的第三阶段

娱乐之都

(影视中的洛杉矶是世界上毁灭次数最多的城市)

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而加州梦的终极阶段

则在后工业时代迎来最为强势的崛起

1951年

斯坦福大学的弗雷德·特曼教授(Frederick Terman)

利用大学里富余的土地

建立了世界上第一个依附于大学的科技园区

硅谷(Silicon Valley)正式诞生

加州拥有全美最好的大学教育体系

包括斯坦福、加州大学伯克利分校、加州理工等等

可以为高科技公司提供源源不断的人才

加州华人、印度人等极其多样的人口构成

也为加州带来巨大的创新活力

谷歌、苹果、Facebook等一个个科技公司在硅谷崛起

硅谷则成为全球顶级科技人才的梦想圣地

(硅谷早期的科技公司分布图)

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这是一片不断拥有全新机会的土地

也是一片会奖励勤奋和聪明才智的土地

一代代农民、工人、电影人、企业家、科技精英

在这里创造了他们的光辉岁月

现在的加州已经是美国经济最发达的州

也是美国百万富翁家庭最多的州

有最棒的风景

有最棒的梦想

加州就是这样令人向往

(据CREC订阅号)

一年鲸吞273亿美元美国房地产!“美国豪宅第一夫人”张手迎接中国买家 | 美国

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对中国消费者来说,美国房地产将继续成为一项颇具吸引力的投资——无论是居住在美国还是中国的购房者。事实上,来自美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,NAR)的一份国际投资报告显示,2015年4月至2016年3月,45%购买美国住宅房产的外国购房者来自中国。(在这份NAR报告中,中国购房者包括来自中国大陆、中国香港和中国台湾的购房者。)

NAR高级副总裁兼首席经济学家Lawrence Yun解释称,“中国购房者已连续两年在购房数量和金额上蝉联榜首,共计购买了价值273亿美元的美国住宅房产,占这一时期售出的美国住宅房产总价值的26.7%。”中国购房者的购买规模超过排名位列其后的四个国家(加拿大、印度、英国和墨西哥)的总和。

我在2010年来过中国,我是第一个以工作身份来到中国的比佛利山庄(Beverly Hills)房地产经纪人。这是一次非同寻常的经历。我在北京召开了一场新闻发布会,向中国消费者介绍加利福尼亚州的房地产。因为这次新闻发布会,我被126家媒体称为“美国豪宅第一夫人”,我倍感荣幸!

我在北京的一家画廊见到了他们的赞助人,用投影仪给他们展示了一些位于加利福尼亚州富人区的精美豪宅的照片。我还与科威国际不动产(Coldwell Banker)280家中国办事处的代表进行了谈话。我在中国香港见到了华美银行(East West Bank)的老朋友,也是我的潜在客户。我非常喜欢上海。

从那以后,我有幸与许多中国购房者合作。有些游客专程来美国买房,有些借着旅游的机会来买房,顺便逛一下众星云集的比佛利山庄精品店。

中国购房者和美国购房者一样,在选择房源时都希望与具备优秀技能和专业知识的房地产经纪人合作。移民、纳税、房地产、贷款和其他法规方面的专业知识有助于交易的顺利进行,增进与国际客户的关系。在团队中讲普通话的经纪人的帮助下,我能够为这些客户提供他们向往已久的各类房地产投资选择。有些中国购房者希望把家安在家人、朋友或工作地点附近,有些希望寻求投资机会或者购买度假屋。许多中国购房者都希望为他们在美国上学的孩子买房,我非常熟悉从小学到大学各个阶段的学校,能够在这方面为他们提供很大的帮助。(我强烈建议,此类家庭应寻求专业的美国教育顾问的建议。)

比弗利山庄和洛杉矶西区(Westside)有各种类型的房产供购房者选择。从共管公寓到宫殿般宏伟壮丽的豪宅,总有一款能够满足购房者的需求、预算和对家的想象。比如,我们的一位中国客户花费6,850万美元购买了一栋36,000平方英尺的豪宅Palais des Anges,这栋豪宅位于比佛利山庄日落大道(Sunset Boulevard)。

房地产将继续成为最安全的投资方式之一。亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询集团(Rosen Consulting Group)近期开展的一项研究预计,中国购房者在美国房地产上的投资金额到2025年可达500亿美元。我和负责南加州豪宅市场的同事都非常乐观,我非常期待明年能够与中国购房者分享我对于加利福尼亚州房地产的了解。

每年秋季,全美最大的房地产经纪协会官方网站Realtor.com将发布豪宅指数。豪宅指数根据房价、销售量和豪宅市场吸收能力和周转率来确定和排名美国顶级豪宅市场。该指数涵盖277个县和63个大城市地区,在各个层面上生成指标和排名。10月的报告显示加利福尼亚处于强势地位。【阅读原文

 

名人富豪御用星级经纪人Joyce Rey专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县 | 美国

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导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛县。(旧金山房价走势

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县| 美国
旧金山湾区地区分布

地区界定

下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度上升9.8%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县| 美国
索诺玛县房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少17.6%
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索诺玛县房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为74天
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索诺玛县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为99.69%
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索诺玛县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为57.88%
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索诺玛县房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

受高价位房产销量的刺激,索诺玛县第四季度与2016年整体的房产销量与去年持平。售价300万美元或以上的房产销量接近去年的两倍。同时,售价低于100万美元的房产储量持续降低,限制了销售活动的进一步发展。

但是,该地区房价不高,有助于维持对房产的需求。买家数量充足,且部分房产能以高于要价的价格出售,与去年情况保持一致。价格实惠的房产储量不足仍然是个问题,同时也导致房价的上涨。在旧金山湾区,索诺玛县的房产增值率最高,特别是价格相对实惠的房产。

市场统计数据

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县| 美国

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县销售的最接近房价中位数587,000美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县| 美国

  • 1743 Northstar Drive, Petaluma, CA 94954
  • 3 室/3浴/1,467 平方英尺
  • 售价:587,500美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县出售的售价最高的房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县| 美国

  • 5024 Montgomery Drive, Santa Rosa, CA 95409
  • 3 卧/5浴/4,297平方英尺
  • 售价:6,000,000美元

前景预期

近期抵押贷款利率的增加,以及围绕新一届政府施政的不确定因素,可能会阻碍2017年第一季度的房产销售。但是,索诺玛县的房价相对不高,这会成为一项有利因素,继续吸引旧金山湾区的购房者。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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中国热钱正流入南加州葡萄酒产区 | 美国

多年来,中国热钱资助了很多美国的开发项目,如今,中国投资者正将目光转向一些较少涉足的领域,南加葡萄酒产业就是其中之一,而该行业也希望能吸引到更多的中国投资人。

据《洛杉矶时报》报导,20年多年前,刘大卫(David Liu)通过向美国出口金属片而挣下第一桶金。2008年金融危机时,他在美国买下了数千套缴不出房贷的公寓,之后将其出售大赚了一笔。如今,刘又瞄准了下一个投资目标,特美谷(Temecula)地区的葡萄酒庄,这是中国投资较少涉及的行业。

“12橡树”葡萄酒庄

特美谷比起北加州的纳帕谷(Napa Valley)要小得多,但纳帕谷离洛杉矶太远了。而距离特美谷20分钟驾程之内的南加居民至少有2千万人,且目前葡萄酒的质量也比以前有了较大提升。

刘大卫预计特美谷因为临近洛县、橙县和圣地亚哥县,将迅速成为一个规模更大、吸引品酒家及游客的葡萄酒产区

刘现在是美国公民,奔走在中国和美国之间。他在河滨县购买了700英亩荒地。他在这块地方建了一个葡萄酒度假村和一个叫“12橡树”(临时名称)的社区,该社区包括一家酒店、一个酿酒厂、一个会所以及多幢价值数百万美元的住宅,其中许多都是专为客户定制的,周围环绕着私人葡萄园,这些住宅将在当地出售,同时也对中国买家出售。

这整个项目的开发,正当从中国来的资金从南加的洛县和橙县地区转向内陆帝国之际。内陆帝国的土地和房产更便宜,当地酒厂价格也远低于纳帕谷的酒厂。

南加主要葡萄酒产地约有40个酒厂。“12橡树”是南加葡萄酒区由中国资本支持的5个重要项目中最大的一个,计划在2019年开放。

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特美谷(Temecula)地区的葡萄酒庄
特美谷(Temecula)地区的葡萄酒庄

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Avensole酿酒厂

其它四个项目中,一个是Avensole酿酒厂,为前电影剧作家及诉讼律师力顿(Sheldon Lytton)创立的山顶资产,他找到了一群中国EB-5投资者,帮助建立了现在的生意。

力顿是在5年前拜访特美谷山谷的,当时他立即被这里起伏的丘陵所吸引。2013年,他买下了当地一块占地22英亩的酒庄,开始制造自己的品牌酒Avensole。

在开张前,他先要对酒庄进行翻新,他找到一位华裔美国客户做设计顾问。这名华裔客户帮他联系了5名EB-5项目的中国投资者,这些投资者现在拥有酒庄一半的股份。Avensole现在有16英亩的葡萄园、一家餐厅、一个品酒室、一个供婚宴和65名员工活动的会所,设计中还结合了中国风水的概念,保护财产不受损失。

力顿说,没有EB-5的资金,他自己是无法做到这样规模的。他在开张自己酒庄前,对中国文化知之甚少,最喜欢的中国食品也不过是美国食品的变种。

而现在,74岁的力顿正在设计一品以中国商标为主打的葡萄酒,他按时将酒庄的报告送给中国的投资者。他还打算在酒庄建一个直升机平台,吸引富裕的中国参观者。

对特美谷的更多投资

特美谷由中国投资者支持的项目还有计划中的Europa村,一个集民居、酒店、酿酒厂、会所于一体的开发项目。该项目从100 名EB-5中国投资者那里获得了6000万美元的注资。

外国资本还进入了特美谷酿酒商支持的一个计划,这些酒商打算在2020年前将当地的酒厂数量翻一番,达到100家以上。这次扩张将会大大刺激当地的旅游业发展。据最新统计数据,2015年,旅游业给当地带来了7亿美元收入。

从中国政府开始加强资本管制以来,来自中国的投资已经开始放缓。但专家说,从长期来讲,中国公司和投资者会持续在海外置产。

更多酒厂和投资,将帮助特美谷洗脱葡萄酒品质不佳的名声,这种变化可能会吸引更多最初本来打算前往圣芭芭拉和Paso Robles的品酒家。

特美谷首席房地产经纪人Terri Delhamer说,与纳帕和索诺玛(Sonoma)相比,特美谷就像个婴儿。但是,当地正在吸引了更多的资本和投资。更多钱进来,就有更多资金投入提升酒的品质,这会帮助特美谷赢得信誉。

中国人乐于投资

对许多中国投资者来说,他们不仅获得了签证机会,还获得了拥有加州葡萄酒乡一片土地的殊荣。

当Rancon集团开发公司主席斯蒂芬森(Dan Stephenson)去中国为Europa村招募投资人时,有许多投资者都是第一次接触洋酒。虽然反腐导致中国的酒销售有所下降,但作为上流阶层的消费标志,高档葡萄酒依然很受中国消费者欢迎。

斯蒂芬森说,这些中国投资者并非菁英中的菁英。他们不知道法国葡萄酒和加州葡萄酒之间的差别,有几个人听说过纳帕谷,但是他们不知道特美谷。

现在,特美谷吸引中国资金更容易了。当地许多酒店和商场已经通过EB-5项目获得了投资,数十户房产被卖给了海外中国买家

当地一家由前胡桃市长林恩成(Joaquin Lim)创立的教育公司正在安置数百名来自中国的付费学生。该公司将学生们安排进入茉莉塔(Murrieta)和特美谷的公立学校,并为学生及其他客户提供住处。林恩成正在和中国第三大住房开发商Country Garden协商在茉莉塔建一家酒店。

互联网资讯综合整理

美国加州之谜:限制越多 房价越泡沫 | 美国

尽管早在10年前,大名鼎鼎如谢国忠者便坚定地看跌中国地产价格,但中国地产价格却以一轮比一轮剧烈的上涨,让经济规律、经济学家一次又一次的被啪啪打脸。时至今日,已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌,依旧众说纷纭。

只是,泡沫在破灭之前,就像是“房间里的大象”,绝大多数人都不愿意承认它的存在。

不过,就在10年前,另一个国家的房地产市场曾经从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中,个中的惨痛经验,却着实值得今天的中国予以警惕——那就是美国

2008年的美国金融危机,根源就在房地产市场的泡沫破裂。不过,无论是学界还是大众,随着时间的推移,大多将目光盯在次贷危机和金融创新的风险之上,却逐渐忽略了房地产市场存在的问题。倒是斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔,借用《纽约时报》两位作者的话,指出了危机的本质:“房地产,一贯是引领经济走出衰退的引擎,这一次却一反常态,似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败,而其影响将可能会持续数年才得以消退”。

显然,索维尔是在提醒大家不要忘却房地产市场的这次“大溃败”,而以史为鉴地重新梳理出一套楼市合理的运作机制。也因此,进一步地,这位奥地利经济学派的代表人物,为大众撰写了一本经济学通俗读物:《房地产的繁荣与萧条》。

限制政策越多,房价越高

在这本书里,索维尔详细阐释了2008年金融危机之前,美国房地产市场是如何产生泡沫的。

首先,索维尔发现,危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。的确,美国房地产的繁荣与萧条是一个全国性问题,但是问题的根源却趋向于集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如,从2003年到2004年,美国全国房价的涨幅为13%,但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州,和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。尤其是加利福尼亚州沿海岸,一直都是全美高房价的最大市场,也是房价涨幅最快的区域。在美国房地产市场处于巅峰状态的2005年,全美房价涨幅最大的十个区域全部位于加州

曾几何时,加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代,加利福尼亚州沿海的房价才逐渐抬高,从此领跑全国。到2005年,在旧金山湾区,一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加利福尼亚州各市县中,购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅

这些房价过高的区域究竟有什么特别之处?索维尔发现,惯常的观点——收入上涨、人口增加,都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加利福尼亚州的房价已经数倍于全国平均值时,该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。而人口增长方面也很难支撑前述的理论,因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长,与全国增长的幅度大体持平,甚至于像加利福尼亚州帕罗奥图市这样的地区,在这一时期的人口数量还退减了8%,但房价同期却上涨了近4倍。

事实上,造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算,在芝加哥,每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元,在圣地亚哥这一数字为285,000美元,在纽约约为350,000美元,而在旧金山则接近700,000美元!这也就解释了,何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。

既然,是土地价格差异导致了不同地区间的房地产价格的不同,那么或许我们还会继续提问,为什么各地区间的土地价格差异会如此之大?另外,为什么加利福尼亚州的房价会在20世纪70年代出现暴涨?该州的土地供应量显然不可能在这个时期发生巨大的变化。对于这两个问题,索维尔尖锐地指出,“变化真实的发生了”,但它“是一种政治性的变化”。

考察历史可以发现,正是在20世纪70年代,加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规普遍禁止在开阔地上建房,目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此,这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下,加利福尼亚州开始出现越来越多的“空地”,土地资源被人为造成一种稀缺状态,这自然就推动了土地价格的上涨,并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。

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加利福尼亚州房价的涨幅一直都数倍领先于全国
加利福尼亚州房价的涨幅一直都数倍领先于全国

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加利福尼亚州的现象很好地解释了为何部分地区的房价会突然“腾飞”的现象。索维尔指出,同样的土地限制政策,自20世纪70年代开始,从加利福尼亚州沿海岸各县广泛地传播到全国各地,一直延续到多年以后。而不管土地政策在何年、何地颁布,当地房地产价格都应声飙升,无一例外。针对全美各县的调查证明,那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻,往往伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。

当然,禁止在开阔地上建房并非唯一的限制法律或政策。在美国各地出台的各项限制发展政策中,还包括区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。而在一些地区的司法体系中,规划委员会拥有绝对的权力裁决建筑的许可与否,这也使得该委员会的存在直接导致了房地产成本的增加。

行文至此,我们大致能够理解美国房地产市场不平衡的“繁荣”背后的逻辑:出台了由一系列限制政策组成的城市发展管理计划的地方,房价往往格外“繁荣”,通常就是全国平均水平的数倍,而“缺乏管理”的城市的房价,事实上仍可被大多数民众承受。调查显示,在一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭,可以150,000-200,000美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米的优质“中产阶级”住宅,而在那些拥有10-15年发展管理计划的城市,同样的房屋将耗资300,000-400,000美元,如果发展管理计划延长到25年或更久,那么同质的房屋价格将达到500,000-1,500,000美元之间。例如,从没有过任何区块划分法规的休斯顿,市里一幢价格155,000美元的房屋,在土地政策“无穷无尽”的圣琼斯价格会超过百万美元。

金融“创新”给房价泡沫推波助澜

土地限制政策导致美国部分地区的房价“腾飞”,另一方面,索维尔也发现,在这个过程中,脱胎于房产“创新”金融的各种新奇融资手段,也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。

索维尔提到,所谓的房产“创新”金融,就是通过各类金融工具来降低购房门槛,使得低收入者或无力购房者,也能够加入到购房大军之中。这些“创新”金融产品包括:零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。值得注意的是,在房屋净值贷款中有一种产品叫做“再融资兑现”,简单来说,就是当市场利率重新向下调整的时候,贷款人将重新以新的贷款来代替旧贷款。在低利率时代,类似“再融资兑现”的工具自然颇受欢迎,但当利率重新步入上行轨道时,这样的工具却会直接刺破金融创新的泡沫——随着偿还能力的失去,贷款人的违约率也大幅提升。在某种程度上,“再融资兑现”这一工具似乎让我们看到了“庞氏骗局”的影子。

表面上,上述这些金融“创新”是房地产市场繁荣的结果。但索维尔却指出,这背后也暗藏着“政府之手”。他强调,21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流,并取代传统的贷款原则和标准,是得益于银行及其他信贷机构的授权。更重要的,正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准,才推动了信贷机构的授权冲动,以至于房地产金融“创新”泛滥。

2002年,乔治·W·布什总统敦促国会通过了《美国梦首付款法案》。该法案明确,将给予那些低收入有意购房者以首付款补贴。此后布什继续敦促国会通过立法,允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。在这样的背景下,其他政府部门也开始放松抵押贷款的要求。在政府的力推下,传统的信贷产品急剧萎缩,创新性的弹性信贷标准的抵押贷款则开始飙升。低收入者凭借着政府的“帮助”实现了购房梦,但房产金融创新却在朝着泡沫的大路上狂奔。

所以,整体来看,在次贷危机前发生的这场美国房地产市场的繁荣和衰退,背后似乎始终都有政府的影子。无论是不同地区间的不平衡,还是房地产金融领域五花八门的创新工具,无一不都是政策引导的结果。而这恰恰证明了,大多数政策制定者并没有真正理解房地产市场的运行逻辑。

正如索维尔所指出的那样,“不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段,关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误”。多数人认为,自由市场不支持可承受的房价,因此,政府的干预和投资必不可少,唯有如此,老百姓才可能安家置业。但发生在美国的事例却证明,事实与我们所构想的恰恰相反:政府以限制的方式大量干预房地产市场的地区,房价往往呈现遥不可及的状况,而在房地产市场被政府“忽视”的那些地区,房价在家庭收入的占比甚至持续下降。也同样,正是在那些房地产过分“繁荣”的地区,房产金融创新的方式和花样也最多,房地产市场呈现出的投机性也最强;反之,那些缺少过度管理的地区,房地产市场却甚少呈现出投机性,市场也稳定得多。

中国能吸取多少教训?

尽管,索维尔在书里分析和批判的危机前的美国房地产泡沫,有着特殊的国情因素,但对照今天的中国却不由得让人生出某种“共鸣”。事实上,正是在土地市场的严格管制下,“面粉贵过面包”的问题已经成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市场在行政干预下产生的价格扭曲,传导至房地产市场,使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”。这样看来,索维尔描述的“限制导致飞涨”的现象在中国也同样存在。

另一方面,在购房者的刚性需求面前,房价下跌预期又难以出现,金融机构以及其他中介机构也同样产生了工具创新的冲动,去撮合购房者和卖房者取得交易。与美国当年的繁荣时期一样,2016年中国房地产市场也一度出现了诸如“首付贷”之类的新型融资工具,这些产品在本质上与美国曾经兴盛一时的“零首付贷款”并无二致。

这样来看,今天中国房地产市场的一些问题,危机前的美国也都发生过。也因此,索维尔的建议或许也对我们有着重要的参考意义。作为奥地利学派的信徒,索维尔自然是提倡减少政府干预,而建议相信市场的力量。

当然,我们应当承认,在有些方面,索维尔对政府的警惕和排斥或许有些过头。例如,无论政府的动机如何,改善低收入者的居住条件还是有其合理性的。但我们也应看到,他对房地产市场过度“繁荣”背后的逻辑梳理,的确值得深思。起码有一点他是对的:政府干预会增加市场的不确定性。

所以,回到我们的房地产市场,想要真正理顺“面粉和面包”的关系,疏导地产价格走向稳定,可能最根本的还需要廓清一个老问题:那就是市场与政府的关系。而最根本的,如何减少政府干预给房地产市场带来的不确定性,恐怕才是避免楼市泡沫最好的“药方”吧。

(据经济观察报)

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷(独栋房产)| 美国

700x1902导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是位於旧金山湾区南部,高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷,别称硅谷独栋房产。(旧金山房价走势

旧金山湾区分布图
旧金山湾区分布图

地区界定

我们在硅谷地区的房地产市场包括下列城镇:阿瑟顿、洛斯阿托斯(不包括县级区域)、洛斯阿托斯山、门洛帕克(不包括美国101东部)、帕罗奥图、波托拉山谷以及伍德赛德。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度下降1.2%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少8.4%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为39天
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为101.40%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为47.54%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

经过萧条的夏秋两季,硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是,该地区仍然是两个市场。

第四季度,在房价中位数平均为150万美元的地区,房产销售活动增加,这一状况与前几个月相反。虽然销量回升,但买家仍然抱有谨慎态度,且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多,导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比,高于要价出售的房产数量下降得更加明显,特别是高价位的房产。

相反,与去年同期相比,今年第四季度中,房价较为实惠的地区销量减少。但是,由于市场上的房产数量不足,销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区,房价比去年有明显的攀升,可见需求量仍然非常旺盛。

市场统计数据

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国

中档房产

太平洋联合公司第四季度在硅谷销售的最接近房价中位数2,617,500美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国

  • 1086 Eastwood Court, Los Altos, CA 94024
  • 4卧/3浴/2,565平方英尺
  • 售价:2,676,000美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在硅谷出售的售价最高的房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国

  • 275 Atherton Avenue, Atherton, CA 94027
  • 3卧/3浴/2,650平方英尺
  • 售价: 6,700,000美元
前景预期
 
虽然硅谷高价位房产的销量增加,但围绕着新一届政府施政的不确定因素可能会暂时制约该地区,特别是对风险投资的相关活动。但是,价格实惠的房产数量明显增加,以及对这类房产的强烈需求,将有助于推动市场活动。
 

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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加州三市为全美最具竞争力房地产市场 | 美国

美国房地产公司Redfin发布的最新报告显示,在房源不断减少以及房价不断飙升的现状下,加利福尼亚州圣荷西成为全美最具竞争力的住宅房地产市场

据《圣荷西信使报》报道,Redfin的这份报告是对今年3月份的房地产数据进行分析得出。报告分析称,今年3月圣荷西(San José)69.6%的售出住房成交价超出上市价,这一比例位居全美第一。按照同样的标准,全国第二大最具竞争力的住宅房地产市场旧金山(San Francisco),该市3月份有66.7%的售出住房成交价超出上市价。名列榜单第三的是奥克兰(Oakland),3月份有65.9%的售出住房成交价超出上市价。

美国侨报网引述加州房地产中介公司Sereno Group创始人丶首席执行官特拉帕尼(Chris Trapani)说,造成这种现状的原因在于供求关系。他说:“住房房源紧张导致买家之间的竞争愈发激烈,房价就会随之不断上涨。”特拉帕尼指出,春季是房地产市场的周期性旺季。进入春季以来,买家数量不断增加,然而房源仍然处于历史低位,因此,在旧金山湾区南部房地产市场出现成交价超出上市价的现象极为正常。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

在美国加利福尼亚州佩塔卢马一个房地产新区3月27日挂起的广告牌子
在美国加利福尼亚州佩塔卢马一个房地产新区3月27日挂起的广告牌子

点击查看美国加州房源

特拉帕尼说,大部分出现“成交价超出上市价”的是150万美元(209万新元)以下的房子。

事实上,“成交价超出上市价”也是一个全国性的趋势。根据Redfin的数据,3月份美国在售房屋数量同比下降13%,房源数量连续第18个月下降。

与此同时,全美房价同比上涨7.5%,房屋中价达到27万3000美元。3月份成交的住房中,近五分之一(19.1%)的房屋在两周内进入交易阶段,其中21.7%的房屋成交价超出上市价。

全美房地产市场中,从上市到交易用时最短的是丹佛西雅图,仅需8天时间。列在后的是奥克兰圣荷西,分别平均需要13天和14天。

湾区房地产市场的供不应求,有目共睹。圣荷西3月份在售房源同比下降25.9%,房屋中价上涨11.3%,达到95万7000美元。在旧金山3月份在售房源同比下降14.2%,房屋中价上涨8.2%,达到118万5000美元。而在奥克兰,3月份在售房源同比下降12.7%,房屋中价上涨11.6%至65万美元。

(据联合早报)

加州房价高估?下跌风险小 | 美国

橙县纪事报》(Orange County Register)报道,华尔街信贷审查机构惠誉评级(Fitch Rating)、及按揭保险业务销售商Arch MI最近公布的两份报告,欲透过追踪房地产指标与其他经济指标的变化,来衡量区域住房市场的稳定性。

加州市场而言,这些研究得出了截然不同的结论。惠誉断定,加州是全国房价最被高估房市之一,然而Arch MI评定,加州并非房价下跌风险最高的地方。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

报道指:加州房价高估?下跌风险小
报道指:加州房价高估?下跌风险小

点击查看美国加州房源

若深入探讨这些报告如何衡量加州房市,根据一个政府衡量标准来看,加州第四季的年涨率为6.7%,相比全国涨幅仅0.4%。

惠誉在2016年底评定加州房屋价格被高估5%至9%,相比全国“可持续性”的房价定义为高估5%至低估5%之间。

依据惠誉的标准,加州是10个房价被高估的州之一,另外4州的高估情况与加州相同,包括佛州、夏威夷州、俄勒冈州和犹他州。亚利桑那州、北达科他州、内华达州和德州的高估情况更严重,达10%至14%。爱达荷州最糟,房价被高估15%至19%。

但Arch MI认为加州的价格下跌风险低于标准,在未来两年是“最小”或贬值2%,而全国房价的下跌风险则达4%。

审视惠誉的10个房价高估情况最严重的州,及Arch MI的房价下跌风险最高的前8个市场,你会发现只有一个重复:北达科他州,该州经济受到能源价格急剧下降的严重打击。

就大都市地区而论,洛杉矶橙县市场和旧金山湾区被惠誉列为房价高估5%至9%,但并非Arch MI的高风险地区。

而惠誉的11个房价高估都市地区中,只有迈阿密的房价下跌风险比其他地区还高。

可见,两份报告虽然结论看似相反,但就加州而言其实点出的是同一个现实:经济发展和就业增长推高房价,同时对房屋可负担性带来压力。

(据星岛日报)

一块美国加州湾区充满潜力的土地,“助推”财富的指数级增长 | 美国

世界上最有价值的东西是什么?当然是土地。由于土地总量的限制,加上地球人口的不断增加,土地的价值正越来越受到人们的重视。“比黄金还珍贵”说的就是土地。想要让自己的财富呈指数级增长,当下最有效的“捷径与坦途”就是投资土地。比如这块位于美国加州旧金山湾区、带永久产权的优质土地,可以建造超过200个公寓单位,净利润可超过2,200万美元,投资安全,回报可期。

这块土地坐落于美丽的旧金山湾区,海沃德城市,共有4.7英亩的建设用地
这块土地坐落于美丽的旧金山湾区,海沃德城市,共有4.7英亩的建设用地
这块位于美国加州旧金山湾区、带永久产权的优质土地,可以建造超过200个公寓单位
这块位于美国加州旧金山湾区、带永久产权的优质土地,可以建造超过200个公寓单位

黄金地理位置:坐落于风景优美,交通便利的旧金山湾区

这块土地坐落于美丽的旧金山湾区,海沃德城市,共有4.7英亩的建设用地,居于经济繁荣的重要枢纽。美国加州素来是风景优美,人们心向往之的理想居住之地。四季温暖如春,阳光明媚。除了最大程度地亲近自然外,交通与商业也很发达,是一个人文、商业、自然结合得最为完美的地方之一。

加州的旧金山湾区,更是华人移民美国,最为理想的居住之地。生活方便,资源丰富,交通发达,工作机会也比其他地方要多,因此,房屋买卖非常火热,供不应求。这里流传着一句话,“在湾区,就算是有钱,也可能买不到房”。

土地最重要的是“位置”。这块地产位于海沃德城繁华的Mission Blvd,紧邻Bart快车站(快车站是海沃德城很多居民每天需要经过或搭乘的车站)。附近交通更是异常便利,离旧金山市中心仅为30分钟车程,离Palo Alto也仅有30分钟距离。

土地最重要的是“位置”。这块地产位于海沃德城繁华的Mission Blvd,紧邻Bart快车站
土地最重要的是“位置”。这块地产位于海沃德城繁华的Mission Blvd,紧邻Bart快车站
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图一
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图一
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图二
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图二
这块地产的旁边,有一个200多套公寓的建筑群正在紧锣密鼓地开发中
这块地产的旁边,有一个200多套公寓的建筑群正在紧锣密鼓地开发中

热闹的市口永远不愁生意。这块地产的旁边,有一个200多套公寓的建筑群正在紧锣密鼓地开发中。街对面则是350套公寓的生活区,早在去年完工时已经全部售完。可以想见,未来这一区域将是非常热闹与繁荣的生活居住区域。

加州Fallbrook豪华庄园:坐拥优美自然环境、带有极大开发潜力 | 美国

秋溪(Fallbrook)位于加州圣地亚哥以北约50英里, 是著名的鳄梨之乡,这里环境优美,安静惬意,是令人舒心的安居之地。这套房产位于Fallbrook绵延起伏的丘陵之中,坐拥得天独厚的自然美景,是北部圣地亚哥最具特色的庄园之一。

加州FALLBOOK豪华庄园:坐拥优美自然环境、带有极大开发潜力 | 美国
秋溪(Fallbrook)位于加州圣地亚哥以北约50英里, 是著名的鳄梨之乡,这里环境优美,安静惬意,是令人舒心的安居之地

充满异域风情设计新颖独特,坐拥优美环境远离一切喧嚣

这套住宅为您带来理想的世外桃源般的生活,远离喧嚣,体验度假般的风情。这里十分私密,无人打扰,独享森林绿化、草坪、花园与泳池,尽享休闲的生活节奏,是理想的家庭式豪宅。这里的度假氛围十分迷人,让人彻底放松,并且有足够的空间来进行各种精彩的娱乐活动,离开忙碌紧张的都市生活。

通过盛大的西班牙拱形入口进入,欢迎您来到这里,逃离繁忙的城市生活的喧嚣。这个西班牙风格住宅面积14,125平方英尺,散发着温暖,优雅和气派奢华。极为宽大舒适的空间,让人仿佛来到一处人间天堂,这里完全是属于你的个人空间,尽情享受天伦之乐、好友相聚,度过美好时光吧。

加州FALLBOOK豪华庄园:坐拥优美自然环境、带有极大开发潜力 | 美国
这套房产位于Fallbrook绵延起伏的丘陵之中,坐拥得天独厚的自然美景,是北部圣地亚哥最具特色的庄园之一
加州FALLBOOK豪华庄园:坐拥优美自然环境、带有极大开发潜力 | 美国
这套住宅为您带来理想的世外桃源般的生活,远离喧嚣,体验度假般的风情
加州FALLBOOK豪华庄园:坐拥优美自然环境、带有极大开发潜力 | 美国
这里十分私密,无人打扰,独享森林绿化、草坪、花园与泳池,尽享休闲的生活节奏

大宅的设计充满西班牙独特的风格,异域风情让人流连忘返,而每一处细节都经过了精心打造,营造了非凡的品质。这里带有一个充满趣味的门厅,建有家庭房、起居室,而豪华厨房和用餐区作为中央娱乐空间密切相连。住宅内的每个房间都有一个特定的用途,包括从墨西哥带来的工匠制造出新颖独特的空间。