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截至1月，倫敦房價已經持續下降了5個月，研究者和房産代理商預計其還會繼續下跌。據最新的皇家特許測量師協會（RICs）報告，倫敦是上個月英國房價唯一下跌的地區，該地區的房價本來一直被當作是房産市場的晴雨錶。

去年夏天末尾，首都一直狂飈突進的房産市場突然間失去了動力。近日，RICs表示，其49%的成員認爲倫敦上個月的房價下跌多于升值。報告還顯示，另有24%的成員認爲未來三個月，房價會繼續下跌。RICs指出，英國的房産市場顯現出一幅“非常混雜的景象”，在蘇格蘭和北愛爾蘭地區增勢凶猛，在其他地區却趨于疲沓。

RICs稱，研究者認爲影響英國房價的因素多種多樣，其中政治的不確定性是最主要的一個因素。據說，大臣秋季陳述中宣布的印花稅改革給英格蘭西南地區和蘇格蘭帶來了增長的動力。印花稅改革使得購買房産價格在937,000鎊以下的人都能受益，改革以後的印花稅更像個人所得稅系統，是一種漸進式的稅收體系。

在各個層次的購買者當中，最受惠的是房價在250,000鎊和500,000鎊之間的買家，現在他們只要繳納3%到4%的印花稅，這比之前的印花稅少了很多。

印花稅的改革有望促進房市的繁榮，特別是由于近期固定房貸利率降到了有史以來的最低水平。然而，迄今爲止，印花稅改革和固定房貸利率的變化對房市的影響還十分有限。

RICs表示，蘇格蘭的房市在蓬勃發展。幾位研究者認爲，在蘇格蘭，印花稅被當地的新的土地和建築交易稅取代，這會促使首次購房躋身于有房一族。

北愛爾蘭的房價增長最爲迅猛，有47%的調查員表示價格在上升。蘇格蘭緊隨其後，有38%的調查員表示當地房價在上升。同時，威爾士有18%的調查員報告房價上升超過下跌。

房産代理商在報告中表示，倫敦買家在聖誕節的平靜之後又回到了市場，但是，他們的心理狀態普遍比之前繁榮時期時更爲謹慎。RICs報告中引用了一位倫敦房産代理商金（John J.King）的話，“現在至復活節期間是一個測試期。賣方還沒做好决定，其喊價普遍在降低。這對買家來說是個購進的好時間。”這番評論受到Curzon Land的格林（Christopher Green）的贊許，他說，“我知道有些賣家準備給廣告價格打20%的折扣”。

在英格蘭和威爾士，僅有2%的調查員認爲未來三個月，房價的上升會超過下降。不過長期來看，調查員們普遍持樂觀態度，有48%的人員認爲未來12個月，房價會再度上揚。

上周，Halifax銀行表示，一月份的房市出現了反彈，在一個月之內小幅上揚了2%，即3800鎊。該銀行的數據還顯示，年度房價也從7.8%上升到了8.5%，雖然該數值仍然低于去年七月份的峰值10.2%。全英平均價格目前是193,130鎊，Halifax預計，今年的房價會繼續增長3到5個百分點。

RICs表示，各個貸方競相提供低利率貸款，將有助于促進房市的增長。去年上半年，倫敦房市的復蘇曾讓許多人感到吃驚，但是進入下半年以後，市場的情緒開始變得謹慎。隨著利率的可能上升，市場還可能進一步緊縮。

市場分析家上周預測，利率在2016年底之前不會上升，然而由于石油價格近期正在緩慢恢復至60美元一桶，這些分析家現在預測明年將會可能發生利率的上升。這意味著英格蘭銀行的通貨膨脹報告將會受到分析家們的仔細端詳，試圖從中搜尋出任何利率可能發生上升的蛛絲馬迹。

RICs的首席經濟學家魯賓松（Simon Rubinsohn）表示，“市場仍然充滿著不穩定性，例如購買力的限制，供應的匱乏，以及大選引起的警惕氣氛。”

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英國權威經濟預測機構CEBR稱，2015年英國房價均會下跌，其中倫敦房價下跌最爲顯著。

這一趨勢與2014年形成鮮明對比，去年全國房價上漲了8.8%。英國經濟與商業研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下簡稱CEBR）表示，加息的壓力、5月舉行的大選、更多的住房供應和外國買家减少等因素，將使2015年房地産市場降溫。

CEBR預測，2015年初，英國房價將下降0.6%。其中倫敦地區房價將呈現五年多來首次下跌3.3%，而其在2014年上漲了16.8%。

CEBR說：“新買家數量减少和住房出售時間延長等迹象表明了房價下降的趨勢。即使5月大選過後，政治和稅收仍存在不確定性，CEBR不認爲選舉之後房價會有所反彈。”

英國央行（Bank of England）的最新信貸情况調查發現，2014年第四季度申請抵押貸款的人數减少。2014年1月份的購房抵押貸款數量爲76611份，達到74個月來的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，與1月時相比减少了22.9%。

抵押貸款經紀人表示，央行的數據證實了2014年末房地産市場有所降溫。抵押貸款公司SPF Private Clients首席執行官Mark Harris說：“目前的房地産市場需求减少，達到自2008年第三季度以來的最低水平，購房出租的數量也有所减少。”

潜在購房者發現大多貸款商都不願意再提供90%的貸款額度，或接受貸款對收入的高倍數。

CEBR還指出，今年房價全面下跌的情况也發生在其他的經濟體中。哈利法克斯銀行（Halifax）表示，一旦大選前的平靜一過，房價在2015年將上漲3%至5%。調查團體—— 皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱Rics）也表示，英國房價將上漲3%，但倫敦地區保持不變。

IHS環球透視公司（IHS Global Insight）的經濟學家Howard Archer指出，在過去2個月內房地産市場的急劇降溫的現象將很快結束。他說：“購房者對房地産興趣的减弱即將觸底，之後將會在有限的程度內回升。除印花稅改革之外，另有許多因素支持房地産市場的回升，如消費者信心提升、就業率增加、抵押貸款較低利率等。尤其是英國央行也指出，到2015年底未必會采取加息行動。此外，收入增加將成定局，我們期望在未來幾個月內會逐步獲得提升。在這樣的背景下，我們預測2015年房價將上漲約5%。”

哈利法克斯銀行表示，印花稅改革能幫助更多的首次購房者接受2015年房地産市場的情况。首次購房者在2014年享受了房地産市場的繁榮，去年購房者數量增加了22%，即32.65萬人，相比2013年增加了23%。

與2014年相比，首次購房者購買的房産平均價格增加了9%，達到17.187萬英鎊。但首次購房者的首付額與去年同期相比减少了7%，降至2.9218萬英鎊。

哈利法克斯銀行的抵押貸款主管Craig McKinlay說：“經濟現狀的改善和就業水平的提高，極大地增加了首次購房者買房的信心，使得在過去的2年中購房者數量顯著增加。”

北愛爾蘭的拉恩（Larne）是英國房價最低的地區，首次購房者的平均購房價格爲8.0793萬英鎊。而倫敦卡姆登區（Camden）是英國房價最高的地區，首次購房者的平均購房價格爲61.4315萬英鎊，是該地區平均年收入的11.4倍。

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2014年英國房價尤其是倫敦的房價上漲速度遠遠超過預期，而現階段其漲幅速度已逐漸放緩。進入2015年，英國的房産將呈現何種走勢？不妨聽聽英國各大房地産機構是如何預測的。

據英國最大的房地産按揭貸款機構Halifax銀行統計，截至去年7月，倫敦和英國東南部紛紛取得了兩位數字的上漲——10%。此外，英國其他的地區也出現了自金融危機以來的最快增長速度。進入2014年下半年，房價漲幅有所放緩。但是據Halifax的數據顯示，去年11月英國的平均房價爲186,941 英鎊，年平均漲幅爲8.2%。

那麽，2015年影響英國房市的重大因素有哪些？2015年房價又將會如何變化呢？

2015年房産市場中最大的挑戰是什麽？

對2015年房産市場造成影響的因素有很多。今年5月的英國政府換届大選會是一個非常大的不確定性。它將提高貨幣市場中大規模融資的成本，進而拉高抵押貸款利率。

此外，大選的結果也是另外一個影響因素。高端房地産市場將受到工黨提出的“豪宅稅”影響。該黨計劃對價值超過200萬英鎊的房産每年額外徵收一定比例的“豪宅稅”。

另一個因素則是財政部大臣喬治·奧斯本在去年年底提出的印花稅改革方案中，該方案顯著加大了對“豪宅”的徵稅力度。

但是對2015年房市來說，這些幷非都是壞消息。絕大部分買家將會受益于新的印花稅政策。根據奧斯本先生提出的新政策，任何購買房價在937,500英鎊以下房産的業主將少支付一定比例的印花稅。而這部分人群占據了全部購房者的90%。

抵押貸款經紀公司SPF Private Clients的首席執行官馬克·哈裏斯表示，印花稅的變化將爲今年的春季提供一個較爲緩和的氛圍，但是受大選不確定性的影響，房産市場將保持低迷直至5月大選結束。

哈裏斯補充道：“一旦大選結果公布，我們預計一部分在2014年積攢的需求將逐漸在今年內得到釋放。”

加息也將對房産買家造成影響。一旦英國央行决定調整目前0.5%的低利率，那麽貸款成本將增加。儘管經濟學家們對于英國央行將于何時加息意見不一，但是絕大部分專家預計，央行不會再等很久。

專業機構如何預言2015年房産市場？

• 預算責任辦公室（Office for Budget Responsibility）

財政部的預測已經上調了早前對于未來五年內價格的預測。現在的預測爲，2015年上漲7.4%，2016年上漲5.9%,2017年上漲5.8%，2018年上漲5.1%，2019年上漲3.8%。

該部門表示，總體來說，截止2020年第一季度，房價將上漲31.4%。

但是，如果考慮上通貨膨脹這一因素，增幅將顯得頗爲溫和。相對于2007年金融危機，實際房價增長8.8%，房價與收入的比增長爲9.5%。

• 英國皇家特許測量師學會(Rics)

Rice 預測，在2015年英國各個地區將迎來一個較爲緩和的房價上漲，平均漲幅爲3%。該學會表示，西北、東南、West Midlands、約克郡以及亨伯賽德郡（Humberside）將出現最大漲幅，達5%。然而倫敦房價會出現低迷。雖然在復蘇初期表現良好，但是倫敦房 産市場無論在定價還是活動方面都需要“喘口氣”了。

• 資本經濟學會Capital Economics

地産經紀學家馬修·普安頓表示供給和需求將大體上達到平衡，因此房價漲幅終將在未來幾個月內歸零。他補充道，2015年一些地區將出現溫和的下跌。

但是由于貸款利率低，工資上漲以及一些迹象表明貸款機構將增加貸款量，他幷不看好房價在任何一個區域內會出現持續下跌。

• IHS Global Insight

該機構英國和歐洲首席經濟學家霍華德·阿徹認爲，經過一個溫和的增長期，在2015年年底，房價將出現5%這樣一個穩定單幷不顯著的漲幅。

他表示，受最近新出臺的印花稅曾策影響，大部分買家都將得到實惠，此外，就業形勢良好，收入增加以及低貸款利率都將對房地産投資市場産生積極作用。

然而，與之息息相關的因素還有：不斷加大的房價與收入比、貸款機構收緊房貸的政策，以及英國央行很有可能在2015年加息等。

• Halifax

貸款機構預計，在去年7月房價出現約10%的漲幅後，2015年全英範圍內房價將出現3%-5%的增幅。該機構還表示，與2014年初相比，供給與需求關係將有所改善。

今年可能出現的加息以及縮减的承載力將成爲抑制房屋需求量的重要因素。而5月份的大選也造成極大的不確定性，使得2015年前幾個月房地産市場呈現相對穩定的狀態。

• 第一太平戴維斯Savills

地産經紀公司預測，全英範圍內房價將上漲2%，蘇格蘭地區將出現最高漲幅，爲3.5%。

房價經過一段强勢上漲後，承載能力的限制以及貸款調控已經開始放緩，這些因素利率上漲共同作用，將限制未來的發展空間。

“倫敦，已經經歷了最爲强烈地房價上漲，未來也將最容易受到影響，因此我們認爲2015年的房價將維持現有水平，未來5年內的總漲幅也僅爲10.4%，爲全英範圍漲幅最低的區域，”第一太平戴維斯表示。

• 萊坊國際Knight Frank

萊坊國際預測，2015年英國房價最高漲幅爲3.5%，但是他們同樣認爲倫敦地區房價將維持不變，直至2016年出現4.5%的漲幅。

“我們堅持認爲，歷史高位的定價和承載能力的制約都將限制未來的房價增幅，尤其是在逐漸進入一個合理的價格增長周期後，”萊坊國際表示。

消費者對未來房市信心幾何？

據Halifax最新發布的房産信心報告，消費者對房價的信心已跌至2013年的最低水平。

受訪者中，對未來12個月持積極入市態度的消費者與持觀望態度的消費者相比，高出了25%。這一比值與2014年9月時的調查相比，增長了14%。換言之，認爲未來12個月是一個購房好時機的消費者數量出現了增長。

與之相對，認爲未來12個月是適合的賣房市時機的受訪者與持相反態度的受訪者相比，高出了近14%，該比值與2014年9月進行的調查相比下跌了5%。

如果Halifax的這個報告有參考價值，那麽2015年將是一個不錯的購房時機；但對于賣房者，或許還要三思。

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