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才剛進入2018年，就聽說銀行要出臺壹些貸款的收緊政策。引起很多朋友們的關心，2018年的房地產市場、房價的走勢會是怎樣的呢？我們應該采取什麽樣的策略進行投資置業呢？

花開兩朵，各表壹只，我們先從時間軸的角度來說說房價的走勢。其實從真正意義上來講，我們中的任何人都無法準確預測房價的短期走勢。看看那些每天出現在電視裏的股評家們，其業績壹定不會比關註大勢和基本面的投資大鱷好。關於大勢，Daisy黃嵐在之前的諸多文章中已經有所提及：人多的地方需求就旺盛。

安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 的豪宅市場分析表明，多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的，需求持續加上供應短缺，多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。多倫多作為人口的流入窪地，加拿大的經濟引擎，海外留學生全球留學的首選之壹，大趨勢來講是加拿大最值得投資的地區。那麽判斷基本面的依據在哪呢？請看下圖。

上圖中Daisy黃嵐將過去20年大多倫多地區房屋均價配以最經典的指數平滑趨勢。我們可以看出，每年6.4%的房價上漲才是真正的基本面，實打實延續20年的基本面。房價的溫和上漲對國民經濟來說是最健康的，政府和銀行又何嘗不是圍繞這條基礎線來調控房價和經濟的呢？漲多了風險大，踩點剎車；跌多了，加點油，讓經濟保持健康成長。這年均6.4%的復合增長率是什麽意思呢？舉個例子，花100萬買了壹套房子，按照每年漲6.4%，那麽5年後房子價值136萬，按照30萬首付來計算，年均回報可達17%，相當可觀！

從上圖還可以看出，目前政府的政策幹預基本已經擠掉了近2年的房價增長過快的泡沫，近期加拿大就業率創幾十年來的新高，最低工資也適時地調高，加拿大經濟基本面20年來長期溫和上升態勢沒有改變，而且最能反映經濟活力的商業地產壹直以來更是欣欣向榮、屢上臺階，此時房價回歸基礎線，長線平穩增長的預期不言而喻。有讀者會說加息不是會對房價造成影響嗎？我想說：是的，這只是問題的壹方面，而且跟長線投資沒有關系。加拿大央行為何要加息？那是因為經濟基本面持續平穩向好。世界上沒有壹個央行會在沒有經濟基本面支持的前提下憑空加息，所以我們才會看到政府加息周期總是伴隨著經濟增長周期，而政府降息周期伴隨的是經濟停滯周期。在經濟增長周期裏，個人收入提升，房租提升，再加上人口流入對房價構成的支撐和上行的動力是最基礎的。20年來加拿大經歷了三次大的利率漲跌周期，小周期則更多，而上圖20年房價漂亮平滑的增長線充分證明了加息和經濟增長對房價的影響是對沖的，其結果就是房價長線平穩上長。

當然，具體到投資置業，我們需要回到空間軸來分析，選擇的類型、區域，都會決定投資回報的多少。下面，DAISY和大家分享壹下【黃嵐地產榜2017全年平均房價地圖】和三甲區域。

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上圖是2017年大多地區的均價。房價冠軍依然是國王鎮 （King）——這裏大屋雲集，依舊領銜。第二名的Richmond Hill 從2017年5月至今雖然房價有超過20%的跌幅，但2017年均價依然表現不俗，可以是2018年重點關註的撿漏區域。第三名的Oakville壹直以來是中產以上西人的偏愛，好學校又很多，歷史上房價壹直表現不錯，沒趕上去年瘋漲的壹波。學區好，西人比例又高，有很多性價比非常好的房子會出現在2018年的市場上。

上圖是2017年獨立屋的均價地圖和前三名。排名第壹的Toronto Central集著名的三大頂尖豪宅區：跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷與壹身，再加上其包括了多倫多市中心和北約克地區，拿下第壹毫無懸念。

上圖是2017年多倫多及周邊市鎮Condo的均價地圖。構成前三名的C12區、C02區、和C09區分別代表了跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷三大頂尖富人區，成為Condo房價前三甲當之無愧。總體來說2017年的Condo表現十分亮眼，有壹定成分是補漲，還有就是人們越來越傾向於酒店式公寓的舒適和服務品質。至於2018年，自然不會像2017年那麽瘋狂，溫和運行應是大概率事件。

最後，總結壹下2018年在多倫多應該采取的投資置業策略：

再次重申，投資不是摧城拔寨，不要期望這個月買了房過幾個月就漲了幾十萬。這種事，碰上了是幸運，沒碰上才是常態。投資是纏綿入骨，集腋成裘的累積。“所有的泡沫將在長線投資中被削減，所有的價值窪地也將在長線投資中被填補”，這是股神巴菲特投資的精髓。在大多數人猶豫的時刻，抓住進場時機，賺最大價值窪地的那壹桶金才是正確的選擇。

居外研究預測大多倫多地區將看到集約化發展，多個大型重建項目齊頭並進，今年房市不會大跌，與多倫多的華人房產經紀黃嵐女士的分析不謀而合。

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責任編輯：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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在上周，我們簡單介紹了一下大多倫多西部Oakville和Etobicoke區域的湖濱社區概況：【大多倫多西部臨湖社區簡介（一）】。除這兩處外，還有一片區域，也是有意選購湖景房的朋友所不能錯過的，那就是密西沙加。

密西沙加的湖濱社區有五個，分別是Lakeview、Port Credit、Lorne Park、Clarkson，以及Southdown。其中，Southdown房源極少，因此也很少被人提及（最後一套上市房源已是2013年的事）。Lakeview的房源也不多，而且一般房屋都比較舊，因此也不是特別引人注目。至於其他幾個社區都是湖景房的熱門區域，這裡甚至有著多倫多最著名的豪宅區。今天就讓我們來看一下這片大隱於市的區域。

Lorne Park——名副其實的豪宅區

Lorne Park覆蓋安大略湖以北、Lakeshore Road以南、Jack Darling Park以東和Richard’s Memorial Park以西的區域。整個社區占地77英畝，地理位置得天獨厚。Lorne Park區域最為人熟知的是兩點。第一是這裡有著密市最好的學區。第二則是它的豪宅。這裡是密西沙加湖畔的高尚住宅區，也是大多倫多地區十大豪宅區之一。

早期的Lorne Park還一度是多倫多富人們休閑度假的場所，時至今日，這裡依舊彌漫著富裕的氣息。社區中獨立屋的比例幾乎達到了100%，價位主要集中在$150 – $300萬的區間，有時甚至會出現$500萬以上的超高價豪宅。

這個社區最吸引人的莫過於它那種世外桃源的氣息，社區內綠化覆蓋面積很高，Lorne Park社區中的許多豪宅就處在整片整片的綠化和古木蒼松之中。社區北面的Mississauga Golf and Country Club是高爾夫愛好者熱衷的打球場地。而且這裡緊鄰安大略，愛好游船的人們可以從這裡出發，享受水面上馳騁的感覺。另外，著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park也是人們休閑放松的絕佳之地。

整個社區多以家庭為主，三十歲以上的人口接近六成並且總體人口60%以上為已婚。這裡的居民普遍學歷比較高，白領的比例超過50%比Mississauga總人口的白領比例高出近一倍，家庭平均收入非常高每家平均有$280,000，是密西沙加平均家庭收入$94,000的3倍。

可以說，從社區居民的收入階層，到整個社區的環境，Lorne Park都能當之無愧的成為密市豪宅區之首。

Clarkson——四通八達的“草莓之都”

Clarkson和Lorne Park常被合稱為Clarkson-Lorne Park區域。Clarkson曾是加拿大的草莓之都。據說開辟了此地的先民，曾引進了大量的草莓，而且還很自豪地宣稱，這裡運出的草莓多過安省任何地方。而如今的Clarkson，尤其是它的湖濱區域，已是密西沙加另一個豪宅彙聚的社區。

這裡的獨立屋比重略低於Lorne Park，但是也達到了90%，價位主要集中在$150 – $500萬的區間。在Clarkson的湖濱區域，家庭年平均收入約為$230,000，其中擁有大專或大學學歷的人超過了50%。這些人大多屬於白領和金領階層，從事商業、金融、教育、醫療、行政、藝術等高級管理工作。

除了學區優異和豪宅眾多這兩個類似於Lorne Park的特點外，Clarkson還有著許多不同之處。最顯著的一點是，Clarkson的交通比Lorne Park方便了不少。

在Clarkson的湖濱區域，街區整齊方正的規劃使得內部與外圍的交通相對方便。在公共交通方面，Lakeshore 湖濱大道和Clarkson GO火車站使Mississauga Clarkson Lakeshore交通便捷,，著名的Erin Mills Pkwy (Southdown Road)和Clarkson Road是該街區的兩條縱貫線, 相對而言, Mississauga Clarkson Lakeshore 街區在一定程度上要比位於“桃花源”中，且大路不通的Lorne Park更能凸現出交通優勢。

而在環境上，兩處也有些微的差別。雖然同樣森林環繞，植被茂密，但沿著Lakeshore湖濱大道兩側則保留了老街生活元素，而且酒吧、餐廳，和咖啡都極具歐洲風情。銀行超市等服務也給社區的生活提供了便利。因此，雖然同是隱秘林間的豪宅區，但在Clarkson，走出林間的桃花源，還有歐洲風情的美景。

• 學區

Lorne Park和Clarkson的湖濱區，都位於密西沙加著名高中Lorne Park的學區之內。在最新的安省公立中學排名中，Lorne Park高中在全省740所學校中位居88，在密西沙加位居前10。它不僅是皮爾區僅有的五所擁有天才班 (GIFTED PROGRAM) 的高中之一，同時設有Extended French法語教學課程，此外還有足球、橄欖球、長曲棍球和棒球等強項運動，在本地頗有盛譽。

Port Credit——湖濱的像征

Port Credit可以說是密市湖濱區域的像征。密西沙加著名的Port Credit’s Lighthouse，以及密市湖濱最好的港口Port Credit Harbour Marina都位於此處。豐富的歷史文化和旅游資源使Port Credit East自然成為密西沙加最適宜自住和投資的高端街區之一。

而在投資置業方面，面向安大略湖，且更傾向於商業和旅游的Port Credit與位於其北部的Mineola社區一起構成了密市湖濱的另一個豪宅區。

Port Credit-Mineola區域，是一個非常成熟的社區，生活的居民也都收入頗豐，房屋質量、社區環境和治安是不能和一般社區同日而語的。社區居民普遍人口穩定，71%以上成為已婚家庭，區內白領占到60%以上。社區內基本由獨立屋組成，只有極少量的半獨立屋。寧靜祥和的社區氛圍再加上自然賦予這裡的獨特風貌，讓居住在這裡的人們都有休閑享受自然的氣質。

Port Credit-Mineola區域的豪宅多以重建的豪華獨立屋居多，價位也越走越高，不少房屋都以超過300萬。重建的房屋更有時尚的氣息，更能迎合現在人們的口味，不僅從環境還是房屋本身都有足夠的優勢能吸引到一批又一批的高端買家。有些房屋能深達200多尺。

特別值得一提的是Port Credit的學區。這裡的Port Credit高中不僅是整個大多地區排名前50的名校，而且還是皮爾區僅有的同時擁有SciTech 和Strings 兩項培養學生特別技能課程的學校。

Lakeview——新舊交替的地方

相比其他幾處，Lakeview 社區的戶型更為多樣，獨立屋、鎮屋，和Condo都比較齊全，只是上市的並不多。在為數不多的上市房源中，以獨立屋居多。它們中的多數都是房齡在三四十年左右的平房，價位在 40-80 萬之 間。不過偶爾也能看到上百萬，甚至開價兩三百萬的房屋。

這些房屋通常集中在Lakeshore湖濱大道邊上，而且往往是翻新重建後的新屋。可以發現，這些房屋的造型和它們的鄰居有著顯著的區別，外形非常具有現代感。

• 學區

Lakeview社區有兩所非常優秀的高中，分別是Cawthra Park，和Gordon Graydon紀念高中。

Cawthra Park 高中建於 1972 年，雖然不是安省百強，但也是密西沙加很有特色的一所高中。該校的校訓就非常特別：“Learning the art of Living…Living the art of Learning”。的確，這所高中是皮爾地區藝術項目培訓中心。學校裡近四分之三的學生參與了這個項目，學習音樂，舞蹈，戲劇藝術和視覺藝術。學校在每年秋天和春天分別有音樂和戲劇表演，家長和孩子可以欣賞到類似“音樂之聲”的精彩音樂和“羅密歐與朱麗葉”一類的經典戲劇。這所以藝術見長的學校，吸引了許多孩子前來就學。

Gordon Graydon 紀念高中是密西沙加的老牌高中。該校最有名的課程是 IBT 課程，即是國際商業和技術課程。而且它還是皮爾區南部唯一一所提供 IBT 課程的學校，許多其他社區的學生不惜乘坐校車來上課，加上學校重視學生的體育和藝術修養，促使其教學水平逐年提升。學校在去年菲沙排名中名列42 位。

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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在大多倫多西部，頗受華人購房者鐘愛的區域通常有三個，多倫多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮爾區的密西沙加（Mississauga），和荷頓區的奧克維爾（Oakville）。而這三個區域都有一個共同點——它們都有不少臨靠安大略湖的社區。美麗的湖景既為這些社區帶來了宜人的風光和閑適的生活，也令當地的湖景房成為了頗受購房者追捧的熱點。今天，就讓我們來看一下位於這三個區域的臨湖社區分別都有些什麼特色。

奧克維爾：優質學區 + 優質社區

在奧克維爾，臨靠安大略湖的社區共有四個，它們分別是Bronte West、Bronte East、Old Oakville，以及Eastlake。除了地處湖濱，環境優美之外，它們還分享著一個共同的特點，就是它們分享著幾個整個荷頓區，乃至整個大多地區最優質的學區。

• 一流的學區

Oakville Trafalgar：安省第四、Halton第一！

在最新一期的安省公立學校排名中，Oakville Trafalgar榮登荷頓區公立高中的榜首，並且還在整個安省排到了第四位的佳績。而Eastlake社區以及Old Oakville社區中Sixteen Mile Creek以東的部分，恰好就位於Oakville Trafalgar的學區。

老牌公立名校：Thomas A Blakelock

Old Oakville社區中Sixteen Mile Creek以西的部分，以及Bronte West和Bronte East，則位於另一所名校Thomas A Blakelock的學區。這所學校在最新一期的公立學校排名是72，雖然它的名次不如Oakville Trafalgar這樣醒目，但在奧克維爾也一樣位列前十，排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock還是一所老牌名校。它是奧克維爾第二所公立高中。自1957年學校迎來第一批學生開始，學校就一直擁有良好聲譽，也獲得了社區各界不少資助。最讓學校自豪的三個專業方向分別是：藝術文化、能源以及信息科技。在這三個專業的學生可以直接提前學習專業相關技能，以及能夠獲得機會前去相關單位實習，為以後的順利就業奠定良好基礎，獲得寶貴經驗。

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小富豪的搖籃：Appleby私校

除公立學校外，在Old Oakville的湖濱，還坐落這全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立於1911 年，是一個歷史悠久的私立學校。也是加拿大唯一一所入選全球20大精英寄宿名校的學校。它位於奧克維爾的西南部，安大略湖畔。占地59英畝，環境十分優美。

在學生教育上，學院采用的是對學術、體育、藝術和社會服務綜合能力的平衡，並針對學生特點進行精心的全方位規劃，通過創新和以學生為中心的教學理念，積極鼓勵和發掘高中學生的求知欲和創造欲。

學校畢業生有超過90%進入了他們首選的大學，其中包括知名學府如：耶魯大學、哈佛大學、牛津大學、多倫多大學和麥吉爾大學等。

• 優質的社區

奧克維爾是本身就是加拿大著名的“富人區”，根據去年的統計數據，奧克維爾的家庭年平均收入是155,532加元，位居加拿大第二。而位於湖濱的幾個社區更是如此。比如位於Oakville Trafalgar學區的Old Oakville和Eastlake社區，家庭年平均收入分別超過了32萬元和36萬元。也因此，這片區域可謂豪宅林立。在Eastlake社區，獨立屋的比重超過了90%。在Old Oakville，獨立屋也占了大半。而在Old Oakville湖濱，更是集中了許多面積很大的超級觀景房，可謂是公寓中的豪宅。

怡陶碧谷：豪華Condo，和舊屋翻新

說起地處多倫多西南角的怡陶碧谷，這似乎是一個相當低調的區域。相比奧克維爾，多數華人買家可能對怡陶碧谷的關注程度也要少上許多。然而也正是這份不事張揚的特色，給怡陶碧谷增添了一份別樣的魅力。在怡陶碧谷，臨靠安大略湖的社區有三個，分別是Long Branch、New Toronto，以及Mimico。湖濱區域的愜意和悠閑，也在這裡體現的最為明顯。

• 鬧中取靜的湖濱田園

怡陶碧谷綠樹繁茂，鳥語花香，有許多在多倫多名聞遐邇的“林中社區”。而坐落在湖濱的三個社區更是如此。社區一面是多倫多著名的Lake Shore區域。成蔭的綠樹和碧綠的草坪，隨著曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏，星星點點，鑲嵌進蔚藍色的湖水。其湖景之美，在多倫多可謂難得一見。

而在這三個社區的另一面，則是大片植被豐茂的公園。尤其是Humber河沿岸，每年夏天郁郁蔥蔥，漫步其間自然別是一番愜意和情趣。所以每周末，你都能在公園和樹林間看見人們在燒烤或露營，還有孩子們在自自由得奔跑嬉戲。

更為難得的，是這片悠然愜意的世外桃源並非是一個與世隔絕這地。作為多倫多主干道之一的Gardiner高速公路貫通其間，僅十余分鐘即可到達多倫多市中心。而再更靠北一些的位置，就是多倫多西區最重要的兩個公共交通中轉站Kipling和Islington車站。由此，這三個位於怡陶碧谷的社區，足可謂是一片鬧中取靜，而又四通八達的湖濱田園。

• 舊屋翻新的重鎮

雖然地處湖濱，但在Lakeshore以南的很多獨立屋價格其實並不是特別高，不少獨立屋的價格都在60-80萬之間。不同於奧克維爾，這裡以一些小型的獨立屋為主，而且房齡很多都比較大了。隨房齡和保養程度的差異，不同房屋價格各異。但總體來說價格都偏低。

也正因為這個原因，許多人選在這裡購房，隨後再原地翻建一棟自己理想的房子。而經過翻建後的房屋往往又會比入手時的價格高出不少。因此怡陶碧谷的湖濱三區也就成了獨立屋舊房翻建的重鎮，同時也是許多購房者買房投資的首選之地。無論是投資還是自住，這裡都是一個比較理想的選擇。

• 還有超豪華的Condo！

說起湖濱豪宅，大家很容易想起奧克維爾那些大面積的湖濱獨立屋。但其實在怡陶碧谷，也有著不少豪宅，只不過它們大多都是豪華的Condo。

這些豪華的condo大多矗立在湖濱，其面積要比多倫多市區的Condo大得多，甚至單套面積就不遜於獨立屋。而且這些房屋通常視野極佳。從中遠眺，不僅能看到碧藍如玉的安大略湖，更可以望見多倫多市區堪稱絕美的天際線，可謂是天水之間的豪華居所。

由於地處湖濱，這些豪華公寓，都將呈現絕美的景觀，作為設計的重中之中。通常它們都會配有大面積的觀景陽台，這樣不僅能彰顯了房屋的大氣華貴，更是能讓身在陽台上的人，隨季節、天氣和心境，選擇專屬於自己的最完美的觀景位置，和最心儀的湖濱美景。

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以上是奧克維爾和怡陶碧谷湖濱區域幾個社區特點的簡單介紹。相比之下，密西沙加的湖濱社區也是頗有特色的。具體密西沙加的湖濱會有一番怎樣不凡的景像，我們留待之後再說。

後續文章：【大多倫多西部臨湖社區簡介（下）】

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