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學者建議加政府住房補貼助力西亞韓菲裔移民融入社會 | 加拿大

加拿大吸納外來移民的宏大目標給該國經濟帶來了新的活力，也為新移民的融入問題帶來新的考驗。近日，加拿大不列顛哥倫比亞大學的地理學家Daniel Hiebert 在《加拿大城市研究》期刊上發表了對加拿大不同族裔移民的住房擁有率做了細致研究，並建言加拿大政府有針對性的對購房困難族裔例如西亞、韓語族裔及菲律賓裔移民提供住房資助，幫助新移民早日融入加拿大社會。

英國哥倫比亞大學地理學家Daniel Hiebert最近在“加拿大城市研究”（Canadian Journal of Urban Research）冬季刊上的壹篇論文上表示，“首先，移民政策本質上也是壹種房產政策。”

“如果移民的規模發生巨大改變，那麽加拿大的大城市房產市場很有可能會是另壹番景象。對於加拿大最近的移民決策，將移民人數從從2015年的約270,000提高到2020年的340,000，5年內增加7萬移民，這壹政策當然會拉高房產的市場需求，“Hiebert說。

通過研究加拿大不同移民種族在購買房產和出租房產的行為模式，Hiebert得出結論，相對於加拿大本國出生公民，移民的住房購買力當然要高很多。

Hiebert表示，華人移民在溫哥華和多倫多這樣昂貴的城市中的房屋擁有率相當高，程度令人驚訝。“新移民中，華裔的個人擁有房屋的比率特別高：在2006年到2011年期間，每10個華裔移民中，有7個擁有加拿大的自有房產。

研究還發現，華裔移民在抵達加拿大後的幾年內就購買了住房 – 比如溫哥華，整體購房率就高達69％。此外，研究還表明來自東亞的新移民是用在自己國家積累的資本購買加拿大的房產。

來到多倫多和溫哥華的華裔移民中有73%的擁有加拿大的房產。鑒於從中國，中國香港和臺灣到溫哥華的個人移民規模，華裔移民的湧入無疑對兩個加國大都市房產市場產生影響。

Hiebert還深入分析了英國哥倫比亞大學地理學家David Ley的早期報告，並多次提議加拿大企業聯合會要關註快速增長的移民數據和溫哥華和多倫多的高價住房之間的關聯。

Hiebert經過對加拿大統計局這十年來的數據分析之後，認為移民和住房價格之間存在必然聯系，即富裕移民正在擡高加拿大主要城市的住房價格，與此同時，低收入移民卻不得不支付租方費用。

“最近幾年湧入加拿大的移民”無疑對多倫多和溫哥華住房價格的上漲產生了必然影響，也刺激了房產市場。“Hiebert說。 “但與此同時，成千上萬的低收入的新移民卻不得不為支付房租而焦慮。”

而在上個世紀90年代興起持續二十年的移民潮卻並未對當時的加拿大房產市場帶來多大影響，這是Hiebert的另壹個發現。那個時候，來到加拿大的低收入移民或者難民是買的起房的。 “即使是當時全加最昂貴的城市，大多數難民也能夠生存”。

溫哥華地區的住房是加拿大最貴的，Hiebert說：“溫哥華地區個人住房市場壓力最大，三分之壹溫哥華人在住房上的支出超過其收入的30％其次是多倫多，27.6％，蒙特利爾是21.8％）。”

Hiebert在分析不同種族買房意願和能力時發現在溫哥華，白種人的平均房屋擁有率為67.4％，低於非白人種族72%的擁有率。

溫哥華地區華人居民中有八成成年人住在自有屋中，大概規模為23.3萬。而來自南亞地區例如印度等區域的移民中，有75.1％的人擁有自有房產，規模問12.1萬；菲律賓人和南韓人的房屋擁有率為61％，而拉丁美洲人和黑人則為46％。阿拉伯人最低，達到37.3％。

其次，在加拿大三大城市住房困難的群體分別是韓語族裔，和來自伊朗等阿拉伯語系國家的人，他們中的很多人處於頻繁更換租賃房的狀態。Hiebert還表示，“ 菲律賓人的財務壓力看起來最小，因為他們看起來不是很急於買房置業。”

基於上述研究，Hiebert這位地理學教授提出了加拿大聯邦和省政府應該針對不同族裔的加拿大移民的收入情況有針對的“增加住房補貼“以使新移民更好地融入加拿大社會。

來源：《蒙特利爾憲報》

原稿發布日期：2017年12月24日

責任編輯：Lisa Zhu

從科技人力資源來看多倫多樓市 | 加拿大

科學技術是第一生產力，科學技術也是經濟指標裡很重要的基本面…

日前多倫多在世邦魏理仕的年度技術人才城市排名中名列北美發展最快的科技市場。在北美前50個大城市中，排名從去年的12位上升到目前的第6位。結合這一報道和近期一系列多倫多商業方面的消息，Daisy黃嵐想和大家分享一下從科技人力資源角度對多倫多樓市可能產生的影響，先來看一下報道：

根據世邦魏理仕2017年度科技人才評選報告，多倫多是北美發展最快的科技市場，基於其吸引和培養科技人才的能力，多倫多從第12位上升到第6位，主要得益於2015年至2016年科技類就業數量大增，新增了22,500個技術工作崗位。多倫多也是高科技企業經營業務的最具價值的市場之一，而從成本和人才質量來看也是北美高科技企業投資性價比最高的地區。

報告中提到“多倫多在成為世界級高科技人才方面正處於領先地位，特別是在人工智能領域”，過去一年以來，多倫多的技術勞動力的增長速度令人難以置信。從2015年到2016年多倫多新增加的科技工作是紐約和舊金山灣地區新增的總和，這顯示了多倫多的科技產業充滿活力。多倫多每增加4個工作機會中就有一個是科技類工作。科技公司現在占據了多倫多所有現有辦公空間需求的20％以上。”

根據世邦魏理仕的報告，多倫多也被認為是北美第二大經營科技公司的最便宜的市場。在多倫多經營一家500人的科技公司的估計成本（考慮人才和房地產成本）總計2590萬美元，遠低於最便宜的美國市場俄克拉荷馬市的3390萬美元。即使你消除了加元對美元的折扣效應，多倫多仍然是北美科技公司最具成本效益的市場之一。與紐約、舊金山、和波士頓等主要市場相比，無論彙率如何變化，多倫多在人才和辦公室成本方面仍然相對便宜。

Daisy黃嵐認為，毋庸置疑多倫多已經成為眾多頂尖國際公司的高質量的人才庫，加上加拿大的移民政策，使多倫多能夠從全球吸引最優秀的人才。這和美國舊金山灣區硅谷的發展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美國以外地區，這也是為什麼加州一直以來是民主黨的票倉，因為從硅谷大佬到技術打工仔，都是被長久以來包容的多元的加州文化所吸引。特朗普總統上台後的一系列政策正使得多倫多在人才方面有機會進一步縮小和硅谷的差距。上個月Google谷歌總裁施密特在多倫多湖濱未來城市創新發布會上的一番表述更是實實在在地印證了他對加拿大移民政策的看好和對多倫多的信心：“加拿大是移民之國，多倫多市移民之家，太好了，你們要知道技術是由移民驅動的！我們美國的某人（特朗普）應該好好學學，我真心希望加拿大繼續現在的移民政策… 因為移民將是國家成功和經濟繁榮的基石。”

說到經濟基本面不得不提辦公樓地產，它是商業地產的一類，也最能體現經濟好壞。近年來，雖然資源類企業比較低迷，但受高科技行業增長的推動，多倫多市區辦公樓的空置率在北美各大城市排名中都處於低位，9%，也就是說辦公樓出租率非常飽滿，多倫多辦公樓空置率在2017年第二季度更是達到近年來的最低，從第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企業帶來的是更多的商務旅行和人員流動，這也和多倫多的酒店物業市場產生了聯動。就在10月份，多倫多市中心最具標志性的酒店之一的喜來登中心酒店以3.35億美元創紀錄的價格轉手，這是加拿大有史以來規模最大的單一酒店交易。這家酒店原為萬豪國際集團所有，是多倫多最大的會議酒店，位於多倫多金融中心的一個顯著位置，靠近Bay和Queen大街的交彙處，與市中心30公裡長的地下PATH網絡直接相連。據悉，買方將進一步投資裝修，確保酒店繼續在多倫多市中心占據主導地位，並預計在未來兩年每年業務增長8％。總體來看，多倫多的堅實的基本面正在推動一個高度活躍的酒店投資市場，該市場在2016年的交易額達到了41億美元——這是自從近十年來所未見的規模。截至2017年第三季度，估計有28億美元的交易記錄，多倫多幾乎占了三分之一的數量。

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Daisy黃嵐曾在2016年6月發表過原創的針對宏觀基本面的文章【多倫多房價上漲終極解密】。時至今日2017年底，黃嵐認為加拿大在資源和傳統產業不振的倒逼下正在尋找並已經找到了新的決定性的增長點，那就是移民的開放政策和多倫多作為全球高科技人力資源和高科技產業熱點城市的興起。短期內由於貸款政策的影響可能會讓市場有一段時間的盤整，但從長線來看樓市基本面必定看好。

責任編輯：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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加拿大房市上的海外買家調查壹城市成投資“新寵” | 加拿大

12月20日，加拿大統計局與加拿大房屋按揭公司（CMHC）聯合發佈一項報告，揭示海外居民持有加拿大物業的比例。結果顯示，多倫多及溫哥華擁有住宅物業的海外居民比例不足5%。然而，海外買家所購置物業均比本地居民的物業要貴一些。資料又顯示，各類型住宅物業中，擁有公寓樓的海外買家最多。加拿大統計局相信，這與公寓價格低廉，有人定期管理，且容易打理有關。

據悉，這是加拿大統計局得到聯邦政府撥款後。當即蒐集海外買家置業資料所作出的首份報告。但該數據報告中未包括海外買家來源地。

海外買家喜歡買貴房子

數據顯示，多倫多市由海外居民持有的住宅物業達3.4%，佔總物業價值3%。而溫哥華由海外居民持有的住宅物業則達4.8%，佔物業總值的5.1%。

多倫多市及其鄰近地區中，海外居民持有物業比例，以多倫多市最高，佔4.9%；其餘依次為烈治文山市（3.6%）、萬錦市（3.3%）及喬治娜鎮（Georgina）（2.9%）。

多倫多及周邊地區，海外居民擁有的獨立屋平均價為94.41萬加元，較本地買家買入（均價84.06萬元）高出12.3%；溫哥華海外買家擁有物業平均價為230萬加元，比本地居民160萬加元物業價格，高出43.7%。

此外，公寓市場情況類似，海外買家購置的物業價格均高於本地買家。多倫多市，前者為42.05萬加元；後者為38.5萬加元；溫哥華市則分別為69.15萬加元及52.67萬加元。

由於加拿大統計局與CMHC蒐集數據的方法不同，導致兩者公佈的海外買家擁有公寓比例有差別。前者指多倫多公寓約有7.2%為海外買家持有，溫可華則佔7.9%；後者卻指海外買家在多倫多及溫哥華地區持有的公寓比例各佔2.5%及2.2%。

海外買家轉戰蒙特利爾

CMHC又指，由於安大略省府及卑詩省府先後推出海外買家稅，故令部分海外買家轉移至多倫多及溫哥華以外的市場置業。其中，蒙特利爾市中心及Nun’s Island地區的公寓倍受海外買家追捧。今年1月至11月為止，已有860名海外居民買入當地的公寓樓，較去年同期上升33%。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

蒙特利爾的中國買家已上漲至21% | 加拿大 — 蒙特利爾市中心及Nun’s Island地區的公寓倍受海外買家追捧（圖片來自於居外網真實房源，物業編號：34659642）

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升幅雖大，但海外居民擁有當地公寓比例僅達1.5%。據悉，這些買家中有21%來自中國，17%來自法國，28%來自美國。CMHC首席經濟師杜根（Bob Dugan）表示，蒙特利爾不僅房價偏低，且經濟也十分強勁，所以吸引了無數海外投資者。

加拿大地產協會的數字則顯示，多倫多及溫哥華的房價指數由2005年1月至2017年11月止，分別上升145%及173.7% 。單在過去3年，多倫多及溫哥華的房價也分別上升超過40%及60%。

來源：加拿大頭條

責任編輯：Shelly Du

多倫多房市紅火結束2017 公寓同比價格狂漲16.4%！| 加拿大

根據多倫多地產協會最新的報告，在過去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地產交易。這一數字較之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，則下降了13.3%。新上線房源於11月達到14,349套（棟），相比去年11月增長了37.2%。

地產協會主席Syrianos表示， “我們看到，今年秋季，GTA居民的購房需求正在逐步上升，而且還超過了正常的季節性趨勢。與當初溫哥華所經歷的情況類似，安省公平住房計劃，和海外買家稅所造成的影響正在減弱。更重要的是，即將於明年1月生效的新的抵押貸款規範，也將促使一些家庭加快他們的購房決定。”

根據地產局的數據，房價指數(HPI)綜合基准價格在2017年11月較去年同期上漲了8.4%。與去年同期相比，所有房屋類型的均價下降了2%。這很大程度上是因為相對於去年11月，今年11月的獨立屋銷售所占的比例較小。在價格增長方面，高密度住宅類型的價格漲幅仍然是一馬當先。與2016年11月相比，公寓的均價成兩位數上漲。

多倫多地產協會市場分析部主任，Jason Mercer 表示：“市場中各個部分的變化情況是不同的。根據今年春季對消費者購房意願的調查，我們依然相信，目前Townhouse和Condo市場的供求情況要比‘獨立屋’和‘半獨立屋’市場，來的更加均衡。我們將在明年1月底發布更多關於2018年消費者意向的信息。屆時多倫多地產協會，也將發布第三個‘年度市場回顧及展望報告’。”

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區11月獨立屋交易3,131宗，數量上較去年同期減少19.1%。獨立屋均價$996,527，較同期下降了5.8%。在交易數量上，多倫多市為812套，均價$1,276,184。數量和價格均居於全市之最。位於西部的皮爾區634套，數量上名列第二。

在皮爾區，11月獨立屋均價為$897,500，其中Brampton售出352套，數量為全區最多，但均價最低，僅$776,280。密西沙加售出227套，位於第二，但均價最高，為$1,060,211。Caledon

僅售出獨立屋55套，均價$1,001,753。

Halton區11月售出獨立屋398套，均價$1,050,176。其中Oakville售出138套，均價$1,438,656，兩者均位居第一。Burlington售出110套，均價$871,879，均位於第二。Milton售出96套，均價$841,998。Halton Hills僅售出54套，均價$790,683。

半獨立屋

半獨立屋方面，整個大多地區11月共成交741宗，數量上同比下降6.2%。半獨立屋均價$730,668，同比上升1.2%。

多倫多市共售出半獨立屋267套，均價為全市最高，為$904,711。

皮爾區共售出半獨立屋277套，數量上居全市第一，均價$638,927。其中Brampton售出最多，為158套。但均價最低，為$610,699。密西沙加售出量第二，為109套。但均價最高，為$679,543。Caledon僅售出半獨立屋10套，均價$642,230。

Halton區僅售出半獨立屋39套。Oakville售出8套，均價最高，為$719,037。Halton Hills僅僅售出2套，均價第二，為$628,450。Milton售出19套，數量上最多，均價第三，為$627,521。最後是Burlington，售出10套，均價僅$555,100。

Condo鎮屋

整個大多地區11月售出Townhouse共計558套，較去年同期減少9.3%。Townhouse均價$627,700，較去年同期上漲4.8%。

多倫多市共售出Townhouse 184套，均價$632,713，為全市第一。

西部的皮爾區共售出Townhouse 191套，數量上位居全市第一，均價$515,587。其中密西沙加售出142套，均價$540,345。Brampton售出49套，均價$443,837。Caledon沒有交易記錄。

Halton區11月僅售出Townhouse 67套，均價$525,580。其中Burlington在數量和價格上均位居第一，售出數量為28套，均價$575,525。Oakville在數量和價格上均位居第二，數量為22套，價格為$519,700。Milton售出10套，均價$458,039。Halton Hills售出7套，均價$440,771。

Condo公寓

11月大多倫多地區售出Condo共計2,210套，數量上較去年同期減少7.9%。但Condo的價格比去年11月卻狂升16.4%，達到了$516,965。

多倫多市占據了11月Condo交易數量的三分之二以上，達到了1,606宗，均價為$555,396，同樣為全市之首。

皮爾區售出condo 298套，均價$386,182。其中密西沙加售出247套，均價$394,806。Brampton售出51套，均價$344,420。Caledon沒有成交記錄。

Halton區11月共售出Condo 87套，均價$443,687。其中Oakville售出32套，均價$459,918，價格與數量均位於第一。Burlington售出31套，均價$455,565，數量與價格僅次於Oakville。Milton售出23套，均價$408,083。Halton Hills僅售出一套，價格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均價$698,436。

多倫多市共售出97套，均價$1,002,904。皮爾區售出142套，均價$599,580；Halton區售出114套，均價$646,377。

皮爾區中，Brampton售出最多，為100套，均價$572,286，為全區最低；密西沙加售出26套，均價全區最高，為$688,990；Caledon售出16套，均價$624,881。

Halton區中，Oakville售出47套，數量居於第一，且均價遠高於其他地區，達$712,185。Milton銷售數量次之，為68套，均價$597,548。Burlington售出17套，均價居於第二，為$613,584。Halton Hills售出8套，為全區最少，且均價最低，為$585,800。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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全球Airbnb類房東請註意短租面臨更嚴格監管 | 海外

Airbnb等民宿出租平台近年來發展地風生水起，可謂風靡全球。不過，在不少歐美國家，想通過出租民宿賺錢可並非易事，弄不好還會招來高額罰款。

西雅圖市議會12月11日通過短期租房規定，進一步限制房東以賓館的形式將房屋進行短期出租。新規定要求以Airbnb為主的短期租房平台的新房東們最多只能出租兩套房屋。

除了租房數量的限制外，房東還需要為出租的房屋申請租房許可證。但如果已經是短租平台上的房主，針對不同情況，有不同的豁免政策。在法規出台之前，市議會和Airbnb進行了多輪商討，目的是在保證常住人口擁有足夠的租房房源的同時，房屋持有者們能將多余的房間短期出租，以獲得一些收入。

北美各城市對短租市場的管理不同。美國芝加哥和新奧爾良等城市允許市民將第二套間用作短租，但包括紐約、波特蘭在內的其他城市則立法禁止。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

有西雅圖市中心的高科技高層住宅建築——NEXUS，擁有遼闊的城市景觀（聯合湖和國會山）。一、二、三居室公寓以及空中閣樓，價格區間從100萬到300萬美元不等（點擊圖片查看房源信息） — 有西雅圖市中心的高科技高層住宅建築——NEXUS，擁有遼闊的城市景觀（聯合湖和國會山）。一、二、三居室公寓以及空中閣樓，價格區間從100萬到300萬美元不等

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目前，加拿大溫哥華、多倫多、法國巴黎和德國柏林都已出台法規，收緊了對短租市場的管制，在新加坡甚至已經有人因違反出租條例被訴至法院，而墨爾本預期也將步此後塵。

溫哥華

11月14日，加拿大溫哥華市議會正式通過短租房立法，規範管理市內以Airbnb為首的短租市場。具體管理章程預計將於明年四月推出。

溫市府此次立法規定，市內屋主或租客只可將自身的主要住宅投入Airbnb等短租平台，非主要住房不予短租；短租房間內最多只能接納兩名成年人。此外，出租者需向市府申請執照並繳納一次性申請費54加元，於其後再每年上繳執照費49加元；租房廣告中必須標明執照號碼。

值得一提的是，溫哥華最新通過的短租房立法中，含獨立出入和廚房、衛生間的地下室套房、後巷屋等“第二套間（Secondary Suite）”，是被禁止參與短租。

根據新法，被發現未持執照但在短租平台上刊登廣告的市民，將被處以每條廣告最高1,000加元的罰款。

溫哥華市府於今年四月預估稱，市內目前約有6,000套通過短租平台運作的短租房，其中大部分集中在溫哥華北部。在通過的新法下，約七成掛牌短租套房將能繼續留在市場上，而有約1,000套短租房將被撤下。

延伸閱讀：【溫哥華新規：Airbnb房東需額外牌照及繳稅】

多倫多

與溫哥華並駕齊驅的熱點房市多倫多，上周剛剛提出了短租房立法草案，相較而言，雖然多倫多的短租房牌照申請費高達千元，但卻開放了單獨單元（即第二套間）。

12月7日，多倫多市議會通過短租新規，將要求短租經營者申請牌照，要向市府登記。不登記的話，短租網站就不能登廣告，在Airbnb上出租時，必須有登記號。同時禁止通過Airbnb等平台短租第二套房。

市府規定，業主短租必須登記，每年交50元的年費，最多短租3個房間。也可以整房短租，每年最多短租180個晚上。

對於想做短租的個人，市府規定，可以是房屋的業主，也可以是租客，但只能是短租主要住宅，而且只能是1個主要住宅。

對Airbnb這樣的短租平台， Airbnb和VRBO等平台要一次性支付5,000元費用，預訂一晚交給市府1元。

巴黎

目前，Airbnb平台上提供6.5萬套巴黎住房的短租服務。而據法新社報道，到目前為止其中僅有1.1萬套公寓已經登記。

巴黎市政府官員向法新社表示，他們已經要求短租平台Airbnb及其他競爭平台遵守新規。巴黎市長辦公室已將約1000套公寓標記為未向市政府登記的狀態，責令Airbnb將其出租信息下架。

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從12月1日開始，如果出租人想在某個在線短租平台上掛牌出租公寓，則必須向巴黎市政府登記，便於政府官員更輕松地追蹤這些公寓房以審查其是否遵守新規，如出租人在一年時間裡短租公寓的總天數不得超過120天等。根據新規，出租人需在Airbnb平台上出示登記號碼。

柏林

德國柏林也在2016年5月頒布規定，短租房屋必須要向政府申請特別許可，否則，擅自將住房作為短期公寓出租屬違法行為。雖然這並不是說完全禁止屋主將房屋短期出租，但要求業主和從業者申請特別許可，否則就將面臨高達10萬歐元的罰款。

新加坡

在新加坡，私人住宅是不能短期出租的，如果要出租，租期必須在三個月以上。事實上，這已經是放寬的期限了。今年2月，新加坡國會通過規劃（修正）法案，明文規定新加坡私宅的出租期不得少於六個月。今年6月底，條例被修訂，私宅的最低出租期縮短至三個月。

12月5日，就有兩名新加坡人因違反該條例，在Airbnb上短期出租房屋而被訴至新加坡國家法院。兩人各面對四項控狀，指控他們出租的4套公寓少於條例所規定的最少租期。如果被判有罪，兩人可能面臨20萬新元（約合人民幣98萬）的罰款。據報道，兩人5日通過代表律師，已向法官表示願意認罪。

延伸閱讀：【新加坡嚴打非法租房容易犯哪些規？】

墨爾本

Airbnb網站的數據顯示，自5年前Airbnb進駐墨爾本至今，當地已有超過1.2萬個住宅用於提供短租服務，使墨爾本成為全球排名前20的短租城市。這些住宅集中在中央商務區（CBD）和內城區，每晚的平均價格為139澳元。

Airbnb短租房的激增帶來了諸多問題，促使維州政府收緊相關法律。居民們投訴租客造成了擁堵和噪音，並對建築公共區域造成了更多損耗。公眾也擔心，在墨爾本房地產價格高昂，買房和租房難的情況下，如此多的住宅被用於短租，會使人們更難找到地方住。

維州的一個議會委員會發現，與維州短租市場相關的數據十分不足，而且Airbnb公司也沒有遵從要求提供相關數據。該委員會建議政府對該市場加強管理，對短租房東收取更高的物業費，要求有多個出租房或一年內房屋出租超過90天的房東向政府注冊。

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互聯網資訊綜合整理
責任編輯：Zoe Chan

聯邦按揭新規實施一年對加拿大房市影響幾何？| 加拿大

根據加拿大按揭及房屋公司CMHC（Canada Mortgage and Housing Corp）發布的最新報告，在聯邦政府推出新規之後，截止9月30日，今年第三季度按揭保險比去年同期減少47%：第三季度有67,915套物業的業主購買按揭保險，而去年同期則有127,991套。

為了遏制過熱房市及過高房價，聯邦政府於2016年第四季度推出新政策，所有首付不足20%需申請按揭的買家都必須購買保險，而加拿大銀行必須給所有購買保險的買家進行壓力測試（stress test），看他們在利率升高的情況下是否仍然具有支付能力。

CMHC表示，第三季度按揭保險總量之所以下降了47％，主要是交易型業主和投資組合業務量下降。CMHC在報告中說，由於物業買賣及再融資量減少，交易型業主減少了13,966個單位，即30％。而因於市場價格調整以及增加資本的要求，投資組合的交易量則減少了50,388個單位，即90％。

CMHC負責保險業務的副主席Steve Mennill表示，按揭保險總量的下降是對聯邦實施新政策的自然回應，因為從去年第四季度以來，加拿大業主的按揭保險量一直呈現穩定下降趨勢。

Mennill同時認為，聯邦新政對首次購房族有較大影響，盡管不至於將大批首次購房族“拒之門外”，但無疑令這批人的購買力下降。不過他堅持認為，這是新政實施之後的正常現像，是新形勢下的新的正常水平，自信對房地產市場沒有太大的負面影響。

CMHC還在其季度報告中稱，若與一年前相比，該機構抵押貸款保險組合的質量有所改善。此外，第三季度的總拖欠率為0.30％，低於一年前的0.32％。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

今年第三季度加拿大按揭保險比去年同期減少47%。圖為居外網上出售大多倫多地區列治文山的一套5臥5衛學區房（點擊圖片查看房源信息）

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新規實施之初業界看法兩極

聯邦政府的按揭新政策從去年10月開始實施，當時地產業界對實施新規看法兩極：有的認為新政將引起樓市劇烈震蕩，不僅給首次購房族帶來很大影響，而且可能令房屋交易量大跌；也有專家認為，新政也許會對房市有些影響，但影響輕微，尤其是兩大熱點地區多倫多及溫哥華的經濟和房地產市場強勁，足以阻止新政帶來的衝擊。

多倫多一家地產咨詢的公司（The Wealthy Homeowner）的分析師Ross Kay曾經表示，這是一個根本性的變化，北美沒有地方這麼做過，這將對房地產市場帶來很大衝擊。目前加拿大房屋市場正處於轉折點，因此按揭政策變化將引發樓市的“全面調整”（full correction）。

這位分析師還說，決策者的初衷是要遏制火熱的房市，但這個政策難以讓房市軟著陸，首當其衝的將是那些首次購房者，他們很多人在新政之下會止步不前，導致全國平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市場遭受的打擊最大。

加拿大皇家銀行（RBC）首席經濟學家Robert Hogue則表示，聯邦收緊房貸的新政策不致於令樓市大跌，但預期交易量會減少，樓市變冷。

也有業界人士對實施按揭新規表示樂觀，稱這並非房地產的“世界末日”。如多倫多著名開發商和地產經紀Brad Lamb就認為，新政對房地產整體影響不大，以多倫多為例則只會對公寓市場，而且是低端公寓市場造成些微影響，主要是價位在$250,000-$350,000之間的公寓。

他還表示，多倫多的房市有就業的強力支撐，加上本市出租房短缺，因此不必對新政過於擔憂，即使受到影響的公寓市場，也是部分低價房屋，對無管理費的公寓基本沒有影響。

他也承認新政或許對首次購房族有些影響，但不會將大批首次購房族“拒之門外”，他預期這些人多數不是選擇退出房市，而是調低期望值。

來源：The Huffington Post
翻譯：加國無憂
責任編輯：Zoe Chan

【黃嵐地產榜】多倫多市中心Condo一線湖景掠影 | 加拿大

在全球各大城市，海景、湖景、江景房都是保值增值的資產品種，不論是自住還是投資，其稀缺性毋庸置疑。本期【黃嵐地產榜】獨家整理發布2017年1月至今多倫多市中心Condo一線湖景掠影，希望幫助您對湖景房有身臨其境的體驗和了解。

Daisy黃嵐對與多倫多市中心一線湖景房的定義是：位於西至Bathurst、東至Don Valley Pkwy，Gardiner Expressway以南的一線湖濱段，其南向沒有或基本沒有其他建築物遮擋，有良好的安大略湖視野。由於稀缺，2017年1月以來，符合條件的湖景房成交僅20來套。

現在就讓我們一起來欣賞一下它們都有怎樣的湖景享受吧。

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加拿大新移民收入創新高安省最能留住新移民 | 加拿大

加拿大統計局發布的最新數據顯示，加拿大新登陸移民的收入明顯提高，其中通過經驗類別進入加國的移民一枝獨秀。

今年早些時候新公民在渥太華宣誓就職。加拿大統計局的數字顯示，最近加拿大移民收入比以往更高。

統計局按2016年人口普查數據算出的結果是，2014年登陸的移民，2015年的工資中位數是24,000加元，這是自1981年以來的最高紀錄。

出現這一結果的一個重要原因，被認為是加拿大2008年啟動的經驗類別移民計劃（CEC），該計劃主要吸引留學畢業生移民，要求在加拿大高等院校畢業後，在加拿大合格的職業工作滿1年。也就是說，這些移民登陸時，可能已經在技術領域工作了超過1年。

統計局的報告稱，新移民登陸後面臨著不同的挑戰，比如海外資歷認證、官方語言能力等。雖然隨著時間推移，移民的收入會增加，但總還是低於加拿大出生的人。按2016年人口普查估計，加拿大出生人口2015年工資中位數是36,000元，移民人口是35,000元。

不過，留學畢業生可能沒有其他類別移民遇到的挑戰。統計數字顯示，2014年通過經驗類別登陸的移民主申請人，2015年的工資中位數是53,000元。

經驗類別移民數量在不斷增加，按人口普查涉及的人群，2013年，這類別移民的報稅人數是3,660人，2014年增加到12,150人。

相比之下，2014年登陸的省提名及技術移民，在2015年的工資中位數分別為37,000元和26,000元。

不同的省份，不同的工資差距：
2015年移民和非移民收入中位數（從最大到最小的工資差距排序）

移民收入逐年增長

統計數字顯示，移民的工資隨著在加拿大居留的年數增加而增加。2005年登陸的移民，2006年的工資中位數是17,600元，5年後增加到25,000元，10年後增加到32,000元。

所有類別的移民收入，都呈現類似的走勢。例如，2005年政府援助難民1年後的工資中位數為7,800元，5年後增加到16,000元，10年後是21,000元。相比之下，私人資助的難民，登陸後1年後的工資中位數是19,900元，5年後是23,000元，10年後達到27,000元。

移民來源地不同造成的收入差別仍存在，比如2005年登陸的移民中，來自歐洲和美國的移民在2015年的工資中位數分別是50,000元及51,000元，來自東亞的移民只有30,000元。

並不是所有的移民都平等：
2015年加拿大移民的平均收入

加拿大65歲不退休人口破紀錄

2015年，加拿大65歲或以上的人口，有近五分之一還在工作。核心年齡（25歲至54歲）人口的就業率反而降低了。

按加拿大統計局周三發表報告， 65歲或以上的人口中，有19.8%的人稱，他們在2015年曾經工作，其中男性25.7%，女性14.6%，幾乎是1995年時的2倍。2015年全職工作的長者，比例高達5.9%，是1981年有此人口數據以來的最後高記錄。

統計局稱，長者就業增加對加拿大很重要。從2006年至2016年，65歲及以上的加拿大人增加了36.6%，而15至64歲的人口只增長7.7%。

不過， 25歲至54歲的人口在同期的就業在走下坡路。男性全職工作的比例，從2005年的63.3%下降到2015年的56.2%，是1980年開始有記錄以來的最低點；女性全職工作的比例，從46.4%下降至43.7%。

工作年齡新移民就業率反增

從2006年到2016年，加拿大的就業率從62.6%下降到60.2%。不過，登陸5年內的新移民中，25歲至54歲人口的就業率，從2006年的67%上升到2016年的68.5%。期間加拿大出生人口及移民超過5年的人口的就業率都稍有下降。

這10年間，加拿大勞工市場的移民比例從21.2%上升到23.8%。在多倫多人口普查區，移民已占勞工市場的一半，排第二的溫哥華達到了43.2%。

2016年的全國就業率情況，最好的是草原省份。按人口普查區排列，就業率最高的分別是薩省的裡賈納（66.8%）、薩斯卡通（66.5%）和亞省的卡爾加裡（66.5%）。安省的溫莎和彼得伯勒（Peterborough）是4個排在最後的普查區之二，就業率都是55.3%。

全國三大人口普查區的就業率都略高於全國平均水平，分別是溫哥華的61.8%、多倫多的61.2%及蒙特利爾的61.0%。

不過，最能留住新移民的省份，變化不大。

移民保留率按省分排名
（在登陸五年後仍然居住在一個省的移民的百分比）

原文來源：CBC News
責任編輯：Zoe Chan

附加稅之後，正確切入多溫房市的姿勢是什麼？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大溫哥華地區對外國投資者征收15%附加稅後的第14個月，市場迎來新常態，獨棟別墅市場平淡，公寓市場火熱。受到公寓價格飆升的影響，溫哥華整體房價又回到再創新高的軌跡。而加稅6個月過後的大多倫多房市，大體上也在沿著溫哥華房市的復蘇軌跡前行，除了獨棟別墅之外，其他房型恢復加稅前的走勢似乎也指日可待。

投資建議

溫哥華：經過一年多的調控，獨棟別墅目前維持供需平衡，房價將難大漲，想投資獲利的買家需謹慎選擇；而買家大力追捧的公寓市場板塊，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，目前來看投資回報潛力仍在，但在加拿大央行持續加息預期下，公寓價格還有震蕩空間，投資者可擇機在加息信號明確動搖賣家信心後進場。

多倫多：就銷量占庫存比數據而言，獨棟別墅板塊短期內房價將有小幅回升，於剛需買家而言，該板塊短期內存在入場良機；而雙拼、聯排和公寓市場房價在未來幾個月可能會在合理範圍內加速增長，重回賣家市場區間，投資者亦可重新調高這幾個板塊的回報預期。

多倫多與溫哥華，這兩個最受投資者歡迎的加拿大城市，正在演繹著投資者與政府之間一場精彩的博弈。從2015年開始，同時受到剛需人群與投資者熱捧，這兩地房價急速攀升。大溫哥華房價在2016年5月至8月間的同比增幅維持在驚人的30%左右，幾乎成為了世界上房價增長最瘋狂的地方。旨在緩解越來越差的住宅可負擔性與越來越大的房市的泡沫風險，當地政府決定出台干預，從2016年8月開始對外籍購房者征收15%的附加稅。無獨有偶，同樣的故事情節又在大半年後發生在了多倫多。2016年12月開始，大多倫多地區房價同比增幅連續超過20%，安大略政府也從2017年4月份開始對大多倫多地區的外籍購房者加收15%的附加稅。現在，距溫哥華加稅已經過去一年多，多倫多市場也已經在新的形勢下調整了半年多的時間，調控後多溫房產市場發生了什麼變化？房價是否真的下降？這兩地房市在未來又將如何前行呢？

加稅14個月後，溫哥華房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外國投資者在購買大溫哥華地區房產需多繳納15%的稅費。這一舉動導致短時間內市場風雲突變。很多人紛紛急著將房子掛牌脫手，庫存大增。由於當時政策具體影響未明，市場觀望情緒嚴重，買家數量也迅速減少。瞬間的供大於求導致溫哥華房價也應聲下跌。根據加拿大房地產經紀人協會數據，大溫哥華地區房價指數從加稅後第二個月開始連續5個月環比下跌。不過圖1中我們也不難發現，加稅實施半年之後，市場房價就開始找到新的平衡點，並在之後增幅穩定，在加稅7個月後已經重拾加稅前的房價增幅。不過與加稅前相比，整個房市的格局還是發生了比較大的變化，一直以來最受投資者青睞的獨棟別墅受到了最大的衝擊。經過加稅過後的獨棟別墅市場，成交量大幅縮水，房價單月增幅也從之前高於8% 穩定至目前的2%左右。反觀受到剛需支撐的公寓市場，除了加稅之後的一小段激烈反應期，走勢基本平穩，目前公寓價格環比增幅已經回到加稅前水平，高於獨棟別墅房價漲幅。

圖一：大溫哥華區房價指數環比變化

查看居外網的溫哥華房源

那麼如何判斷接下來市場怎麼走？是不是已經進入了一個新的穩定期呢？

海外房市術語wiki：

讓我們來看看一個房市關鍵指標：銷量占庫存比。計算銷量占庫存比例的方法是用當月成交量除以可供售賣的活躍房源數量。買家對房屋的需求決定了成交量，而賣家的總體數量與對市場的預期則造成了供給，也就是活躍房源的波動。市場上活躍房源中能夠成交的比例越大說明房市熱度越高；反之如果只有一小部分的活躍房源可以得到成交，則意味著市場較冷淡。

按照加拿大各大房地產協會的定義，當“銷量占庫存比”大於20%的時候，市場即進入賣家市場階段，房價出現上升的動力。而當這個比例低於14%，買家在市場上有較大的話語權，房價也將面對下行壓力。14%到20%中間這個範圍的市場可以看做是一個穩定區間，房價不會發生太大的變動。從圖2中我們可以看到，加稅以前整個溫哥華房市的庫存都能很快被賣出，無論別墅或公寓都處於賣家市場的範圍，買家對於價格沒有太大的話語權，想買房就要立刻搶。而經過了加稅這一政策的調整，獨棟別墅的銷量占庫存比已經來到了新的區間，市場處於平衡區域。聯排別墅和公寓則在經歷了一定打壓之後反彈回到了賣家市場。說明政府加稅的目的已經基本實現，頂端市場的投機泡沫被擠出，很多買家從獨棟別墅這一市場撤出，或選擇觀望，或轉投聯排與公寓市場。相對便宜的聯排與公寓市場的反彈則代表了強勁的市場剛需與較為理智的投資行為。

按照這樣的形勢預測，溫哥華獨棟別墅處於平衡市場，房價將大體維持現在水平；在受到買家大力追捧的公寓市場，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，恐將再次帶來過熱擔憂。

圖二：大溫哥華房市銷量占庫存比

加稅後的多倫多房市——溫哥華重演

隨著溫哥華房市進入新的穩定期，讓我們將目光轉向剛加稅不到一年的多倫多地區。同溫哥華一樣，多倫多房市也經歷了加稅之後短暫的劇烈調整期，但如果以溫哥華的現狀來預測，多倫多房市接下來的走勢似乎也比較清楚了。

圖三：多倫多和溫哥華整體房價指數環比變化

按圖3所示，房價指數走勢上來看，溫哥華整體房價在加稅後第六個月開始反彈，並在之後逐漸加速，直到穩定在目前2%左右的環比增幅。而多倫多房市對於加稅的反應與溫哥華幾乎如出一轍，只是反應幅度更加劇烈。2017年9月，也就是加稅後的第五個月，多倫多房價指數環比下跌0.6%，跌幅較之前已經明顯縮小。雖然加稅對多倫多房價影響要比溫哥華來的更大，但是多倫多整體房價反彈預計也會在接下來幾個月內發生。

於溫哥華類似，目前多倫多房市無論別墅還是公寓市場都在經歷著劇烈的調整。從圖4的銷量占庫存比來看，大多倫多地區四種戶型的住宅在2017年3月的銷量都紛紛高於當月的活躍房源，這意味著市場上的房源尚不足以維持一個月的需求，其中雙拼別墅與聯排公寓的房源只能滿足一半的市場需求，火熱程度可見一斑。從4月加稅開始，這四種房型的銷量占庫存比開始急速下降，3個月後就已經進入了相對穩定的階段。多倫多房地產經紀人協會2017年10月的最新數據來看，當地獨棟別墅市場經過幾個月的調整已經穩定地處於賣家市場跟平衡市場邊緣，近期房價預計將基本持平，環比漲跌幅度都會比較小。另外三種房型已經有明顯的反彈趨勢，從銷量占庫存比來看，都已回到了賣家市場的區域，房價將很快進入持續上漲的通道。

與同樣處於加稅後六個月（2017年2月）的大溫哥華房市相比，大多倫多不同房型間的市場分化並沒有那麼明顯。目前多倫多別墅市場的表現要好於溫哥華，而公寓市場的表現則比同期的溫哥華市場要冷清一些。這在一定程度上是因為溫哥華的獨棟別墅與公寓房價差距要遠遠大於多倫多地區。大溫哥華區獨棟別墅的均價要達到公寓均價的3倍左右，而在大多倫多，獨棟別墅價格一般只有公寓的2倍多。當市場受到15%附加稅擠壓的時候，買家購買的房子越貴，需要額外支付的成本就越高，也就會有更多的買家選擇較便宜的房型。相比溫哥華獨棟別墅市場受到的嚴重打擊，多倫多的獨棟別墅並沒有跌入買家市場，其他房型的市場也在穩步前行，但尚未迎來加稅前的火熱行情。

從目前的銷量占庫存比來看，多倫多獨棟別墅處於平衡市場與賣家市場的邊緣，房價預計仍會有小幅回升；在日漸回暖的雙拼、聯排與公寓市場，賣家市場的抬頭趨勢明顯，房價很可能在未來幾個月開始加速增長，但漲幅將處於合理範圍。

圖四：大多倫多房市銷量占庫存比

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市場不穩定因素仍在——加拿大央行加息與貸款限制

不過，加拿大央行連續在7月與9月兩次加息，銀行借貸利率已經隨之上升。目前加拿大經濟指標良好，大部分媒體與行業預測今年還會有第三次加息。走高的房貸利率必定會影響一部分觀望者的入市時間。加拿大財務機構主管辦公室（OSFI）最新出台的貸款限制政策要求從2018年1月起將加息壓力測試的範圍從低首付購房者（20%一下）跨達到所有房貸申請者，以證明可他們在未來繼續加息的市場環境下也依然具備償還能力。這一舉措可能會將一部分置換房買家擋在市場以外。相信一部分買家會趕在再次加息與明年新的壓力測試實行之前簽訂合約，這會對之後的市場活動與房價產生一定負面影響。一旦加拿大央行連續加息，受剛需買家歡迎的公寓和聯排市場可能會受到更大影響。在這樣的情況下，多倫多房市所需要的復蘇期可能就會長於溫哥華市場的7個月了。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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【黃嵐地產榜】多倫多地鐵沿線公寓Condo尺價榜 | 加拿大

投資置業，價格是頭等需要考慮的大事。那麼，投資公寓的每平方英尺價格為什麼會有不同呢，地鐵各站點區域的公寓尺價到底分別是多少呢？今天DAISY黃嵐就來與您聊聊這個話題。

從目前的數據看，多倫多公寓空置率接近歷史最低點，僅為0.1%。現在熱門地段租房難，已經是一個不爭的事實。地鐵沿線公寓受青睞的最大因素就是，交通相對便利，現金流強大。9月份33 Yorkville兩日售罄的場面更是讓Condo市場火上澆油。

之前，黃嵐分享過地鐵沿線租金榜，本期【黃嵐地產榜】繼續獨家發布地鐵沿線公寓呎價3D鳥瞰。Daisy黃嵐選取的是2017年1月至9月的地產局成交數據。采集的是每個TTC地鐵站方圓一公裡內的成交價信息。請先看圖（紅柱越高，尺價越高）…

通過上圖我們可以看出：目前Condo尺價超千元的地段無一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融區U型地鐵沿線（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地帶），其中富豪區的Rosedale玫瑰谷站，以及緊鄰高端商業街的Bloor和多大的Bay站，連同Museum站更是摘得三甲位置，尺價分別在1301加元、1231加元、和1221加元。地段對於Condo保值增值的重要性不言而喻，這裡的地段的意思並不僅限於地鐵沿線。在Condo迅速上漲的時期可能地段的優勢地位並不十分明顯，但如果Condo市場進入平緩期，那地段的價值就一定會凸顯出來。

市中心的Condo當然含金量比較高，而其他地鐵沿線區域也各有特色。

往北一點的中城區Yonge和Eglinton一帶，高科技產業聚集，著名私校林立，也是高端人士喜愛的地區，房價相對金融區有優勢。規劃中的東西向新地鐵線將使這裡成為繼市中心後又一個兩條地鐵線的交彙地。潛力很大。目前尺價在 800 ~ 900加元。

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北面地鐵沿線北約克（North York）地區是中產亞裔（華人，韓國人…）偏愛的地區，這裡交通、購物、餐飲等生活的各方面都很方便。隨著大多倫多地區的向外擴張，這裡可以說是大多倫多真正的物理中心，到大多倫多哪裡都方便，十分宜居。尺價800 ~ 850加元。

北約克地鐵東向延伸線（尺價600左右）和旺市（Vaughan）剛剛落成的地鐵延伸線（尺價600左右）。特別值得一提的是旺市作為多倫多市的衛星城在市政建設方面經常投入大手筆，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由於地鐵的連通正在形成產業聚集，生活便利，通勤時間可承受的新熱點地區。

再有就是西邊的怡陶碧谷（Etobicoke）地區中產聚集，族裔均衡。由於產業發達，工薪上班族在這裡購買Condo方便實惠，從圖中可以看出怡陶碧谷核心區的尺價在850加元左右。

東邊地鐵沿線的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地區是華人的老聚居區，Condo不算很多，尺價700出頭。

最後附上多倫多地鐵總覽圖，方便讀者對照和不時之需。

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新規實施之初 業界看法兩極

移民收入逐年增長

加拿大65歲不退休人口破紀錄

工作年齡新移民就業率反增

加稅14個月後，溫哥華房市新格局已形成

加稅後的多倫多房市——溫哥華重演

市場不穩定因素仍在——加拿大央行加息與貸款限制

新規實施之初業界看法兩極