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在新西蘭買賣房產 壹些法律相關的話題

對壹個人來說，買賣房產相關壹大筆資金，是壹件重大的事情。而房地產買賣關系到買方、賣方、仲介、律師、銀行、建築商等等，也比較復雜。本期的專題，要來探討房地產買賣中經常碰到的法律問題。

壹個案例引發的思考

首先我們來回顧壹下最近發生的壹個與房地產買賣有關的著名案例。 

壹對紐西蘭夫婦想要賣掉自己位於Castor Bay 的大宅，他們找到了Premium公司的Pam Mary 作為他們的仲介，這是壹位非常有經驗的業界人士。這位仲介以250萬元賣掉這幢房子，賣家還算滿意。可是，令賣家大感意外的是，僅僅6個月後這間房子又轉手了，而轉手的賣價高達350萬。在這筆新的交易中，新賣家找的是同壹個仲介。而且很多證據顯示，仲介跟這位新賣家的關系特別好，之前也做過其他8戶這個賣家的生意，他自己的女兒還在這個賣家的Trust公司工作。 

這個案例裡有幾個不尋常的現象。第壹、時間點非常接近。第二、同壹個仲介經手兩次交易。第三、這個仲介從事專業的歷史或是他的家人，跟這個新賣家有不尋常的關系。相關訊息都證明這個仲介在幫第壹個賣家處理交易的時候，就已經有另外的安排，或是暗中進行其他牟利的作法，而不想要讓原來的賣家知道。

 案子經過3年的訴訟，高等法院最後作出終審判決，涉案仲介賠償金額高達100萬紐幣。這是壹個不尋常的數目，因為在房地產糾紛的時候，所謂的受害者的財務損失，很少有達到這麽高的。 

買房子 最要命的兩點

在房屋買賣中，買家最需要重視的，最不能犯的毛病有兩點：

首先就是避免「深信不疑」。無論是面對賣家的陳述、仲介的介紹，甚至於建築師的Building Report，買家都不能完全「深信不疑」，而是要仔細去核對其中的訊息，不然真要有了糾紛，麻煩的還是買家自己。 

如果壹個買家看了藍圖，對著房子居然看不出來，或是沒有發現任何顯而易見的事（譬如門牌寫錯了），這樣就沒有人能救妳。 

 其次是要買壹個這麽大的項目，卻不申請Builder’s Report，自己放棄檢查的機會， 這樣別人也不能救妳。所以買家也應該承擔法律上所謂的Contribution，也就是自己沒有盡到的責任。

買家需謹慎仔細核對房屋訊息 

還有壹種常見的房屋買賣糾紛，就是買家根據仲介提供的房屋訊息作了決定，事後卻又發現問題，因此產生爭執。 

首先要註意的是，被誤導的項目是否為買家帶來實際損失。如果買家看上了壹幢三房二廳二衛浴的房子，，後來發現其實是二房加上壹個書房，因為書房沒有衣櫃。如果買家已經檢查過房屋，知道房子長什麽樣，只是在描述上和被告知的不同，這個時候去告他應該沒有什麽效果。

此外，如果仲介告知買家房子是磚瓦的，事後卻發現是木頭的。很多客戶很會生氣，認為仲介誤導而想要告對方。這時候首先需要考慮的因素，是在簽約之前，賣家有沒有給買家機會檢查房屋？有客戶說自己不具備專業知識，看不出到底是磚的還是木頭的。可是從法律的角度來講，這樣的說法對法官說服力不大。買家在簽字之前，或是在簽字之後，都有充分的機會跟空間，可以透過專業人士幫忙檢查不清楚的項目。買家應該盡自己的義務，檢查仲介提供的訊息是不是真實的。 

 仲介可能會對法官說，我帶妳看了三次房子，每次至少壹小時。簽合約的時候，也放了壹個房屋檢查條款，妳的專家檢查過後也說房子沒問題。從頭到尾妳都沒有反應，也沒有挑剔過。妳不喜歡房子屋頂的樣子，為什麽不提出來？妳又為什麽要簽字？

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房產仲介的責任 

在之前的案例中，法院判決仲介及他的公司要賠償客戶損失的100萬紐幣。但是市場風雲變化，並非所有的市場高低都要仲介來買單。那麽，什麽樣情況下，仲介需要承擔責任呢？ 

 我們知道，請仲介來賣房子，就好像是請律師、醫生、牙醫來提供服務，是壹種依賴他人專業服務的行為，而專業人士就因此有壹定的責任。事情搞砸了，或者事情雖然辦好但對方幫自己或他人從中獲利，而沒有向客戶告知，這時候，就需要專家責任了。 

例如客戶請律師辦遺產，他告訴律師說：「因為我的配偶已經走了，我希望盡快幫我把遺產處理掉，該怎麽辦就怎麽辦，反正我們這麽多年都依賴妳了。」結果這個律師不但沒有把房子出售到最好的價錢，反而私下找壹個朋友，用客戶跟他提過能夠接受的底價，就把這個房子輕易地賣出去。此時作為專業人士的仲介或是律師，就違反了信讬關系，而必須負起責任。 

客戶不具備專業知識，面對專業人士的時候，往往會完全地信任、依賴於這些專業人士給的意見。所以客戶是容易受到侵害的這壹方，法律會更註重保護客戶的權益。 

出了問題要告誰？

很多人因為仲介的問題而造成房屋買賣損失時，經常要作出決定，到底要選擇誰作為起訴的對象，是仲介這個自然人，還是他（她）服務的地產仲介公司？ 

從情感層面來說，很多客戶希望騙我的那個人（仲介）來負責。可是從法律上或是經濟效益來分析，要找那個Deep Pocket，即是要找有錢賠償的被告，而不要找妳生氣的對象。 

妳生氣的仲介，可能是壹個很成功的仲介，其實並沒有那麽多錢。或者即使妳告了他，他很容易就跑掉，因為他只是壹個人。妳所要找的那個負責的對象，是比較不會跑掉、比較有規模的仲介公司。

事實上，雖然那個自然人是和妳接觸的對象，可是真正對妳誤導的，往往是他們背後的公司。仲介是以公司的條件或訊息來做推廣，仲介的訊息很多都不是在他個人資源範圍內可以得到的。因為他是公司裡的仲介，才能夠給妳看這個房子，所以這個時候責任的來源已經不是仲介本身了。

 作者：皇家律師

由奧克蘭市中心經I號高速公路往南行，車程30分鐘(約45～50公裏)，即可跨入MANUKAU CITY(瑪努考市)。瑪努考市 與更南之PAPAKURA CITY(帕帕庫喇市)為鄰，此二市為大奧克蘭市幅員較廣之區域之代表，共同構成了南區之主體(東區之行政區亦劃歸瑪努考市管轄)。

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瑪努考技術學院(MIT)及全紐最著名的高中之壹的KING’S COLLEGE均設在南區內。另奧克蘭國內及國際機場，亦設在此市西南隅。由機場至奧克蘭市中心，經20及20A高速公路(部份路段非高速公路)，約需20至25分鐘車程。

努考市購物中心占地遼闊，商店林立，鄰近並設有壹座全奧克蘭最大之室外遊樂場(RAINBOWS END)，並與瑪努考市行政中心毗鄰而居，停車方便，常有申辦各種移民、公民、稅務等事務之民眾，為圖停車方便，而舍市中心區而就此地辦理者。

壹般而言南區內除少部份地區外，區內各區域均為低房價區。此區居民以太平洋島裔居民為多，間有越南裔移民居此，華人居住此區域人數不多，但近年亦有增多之趨勢。此區之KARAKA PARK亦為全奧克蘭市最貴房價區之壹，區內建築物均屬超級豪門巨室，壹般每壹房屋均座落在三英畝至數十英畝之土地上。門前小湖，屋後成群果園，搭配溫水泳池或網球場，讓人愛不釋手。

註意：

(1). 奧克蘭市幅員遼闊，計有上百個區，無法壹壹列舉。文中未提及之區域，並非表示該區不佳，祇是因華人鄉親居住不多，故未再多所著墨。

(2). 文中所提各區房價，為筆者參考房屋中介資料及個人經驗匯集而成，並未經科學方法分析取得，且紐西蘭房屋樣式各形各色，高低房價交錯，建在同壹區，文中所列示之房價僅供參考，實際價格仍應以市場現況為主，並待各位先進，勤勘屋宇，多所探詢。

(3). 文中所提各區車行時間，僅為概括數字，並未將上下班交通尖峰時間因素放入。

來源：天維網論壇

排版：Shelly Du

由奧克蘭市中心往北跨越「過港橋」，即進入北岸市，距奧克蘭市中心約5至10分鐘車程(約3公裏遠)。但因北岸市幅員遼闊，如繼績駕車北進至北岸市以北重鎮ALLBANY區(梅西大學ALBANY分校即設於此)，全線高速公路，約需15至20分鐘車程(約20公裏遠)；整個北岸而被高速公路分割為東、西二塊地段，壹般而言以東段沿海及南段靠奧克蘭港灣部份，房價最高，其中又以北岸市第壹重鎮TAKAPUNA區為最繁華區域，該區平均房價更居奧克蘭市之冠。

北岸市第壹重鎮TAKAPUNA區為最繁華區域，距奧克蘭市中心約5至10分鐘車程，東濱HAURAKI海灣，南臨奧克蘭港灣，白色砂質海灘綿延全區，區內中央地段為商業購物中心，中央以西有天鵝湖昵稱之LAKE PUPUKE(浦圃祺湖)，其平均房價向居奧克蘭市之冠。區內初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL為主，另梅西大學及奧克蘭技術學院在此區均各設有壹分部，有意進修者堪稱方便，韓國移民較喜聚集此區。

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而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等區，系華人較早遷入之區，位於北岸市南端，高速公路西南側，全區面對奧克蘭海港，距奧克蘭市中心約5至10分鐘車程，與奧克蘭市中心隔奧克蘭「過港橋」，遙遙相望，海港內白色沙灘與清澈翠藍的海水，相映成趣，風帆點點之小舟，妝點了海面，相當吸引人居住。

另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四區，系較新開發之區，因前述TAKAPUNA區及臨海三個華人較早遷入之區段，房價漸長及學區已不易申請，亞洲新移民近年來開始北遷至此四區。此四區均位於北岸市中部，分居高速公路東，西二側，距奧克蘭市中心約10至15分鐘車程。區內初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL為主。

EAST COAST BAYS CITY則系北岸市最新開發之區，開發時間約在近10年間，區內各區段大部份均東臨海洋，是以區名後均冠有BAY(海灣)之稱，可見近海之壹般，包含了CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亞洲新移民近年來開始北遷至此地區，亦有臺灣鄉親集資在此投資購物中心。此區均位於北岸市東北部，盤據高速公路東側臨海處，地勢起伏，海灣曲折，距奧克蘭市中心約15至20分鐘車程。區內初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE為主。
本文僅供參考，其目的，冀能提供新移民壹個提綱摯領的作用，讓各位華人新移民，能快速且正確擇定您們的新居所。

註意：

(1). 奧克蘭市幅員遼闊，計有上百個區，無法壹壹列舉。文中未提及之區域，並非表示該區不佳，祇是因華人鄉親居住不多，故未再多所著墨。

(2). 文中所提各區房價，為筆者參考房屋中介資料及個人經驗匯集而成，並未經科學方法分析取得，且紐西蘭房屋樣式各形各色，高低房價交錯，建在同壹區，文中所列示之房價僅供參考，實際價格仍應以市場現況為主，並待各位先進，勤勘屋宇，多所探詢。

(3). 文中所提各區車行時間，僅為概括數字，並未將上下班交通尖峰時間因素放入。

來源：天維網論壇

排版：Shelly Du