投資希臘房產 能否實現以房養學 ?

隨著中國人海外置業熱潮的興起,送子女出國留學的熱潮從未消退,兩大熱潮的相互交融,催生了壹種新的投資移民方式“以房養學”。中國有錢人斥巨資在全球各地買豪宅的新聞層出不窮,而如何以最優的性價比來做壹個漂亮的房產投資呢?

所謂“以房養學”,就是學生在海外學習的期間,家長通過購買房產,不但為其提供了更好的生活條件,另外還可以通過租金、房價上漲獲取投資收益。那麽在希臘“以房養學”如何實現呢?

隨著經濟的好轉,投資希臘房產,除了“買房移民”拿綠卡之外,還可以幫妳實現以房養學。

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1、希臘房產未來升值可期

因歐債危機的影響,希臘房產價格總體趨低。而隨著希臘居留身份這壹救世政策影響,房產市場逐漸回暖,未來升值空間很大,而且產權永久,可世代傳承保值。

另外,希臘旅遊資源豐富,每年都接待著數千萬國際遊客,這些遊客多來自附近歐洲國家,如果用來出租的話,收益也頗豐,年租金回報率在3-5%。

最新希臘房價動態:經濟持續復式 希臘房價下跌放緩

2、希臘學習,歐洲通行

在希臘,可以接受免費12年的公立教育;高等教育方面,其處於歐盟統壹的高等教育體系框架之內,分公立和私立,學歷全歐通用;希臘還有以德、法、西語和英語為教學語言的國際學校,絕大多數學校都提供I.B.(國際證書課程),可以免試進入世界上大多數大學深造。

而作為申根成員國,其最大的教育優勢就是,持有希臘居住證明的學生可以在申根國所有大學享受減免學費的待遇。

同時,希臘歐盟與申根國的雙重身份及其在歐洲的重要地理位置,也吸引了國外眾多著名學府在希臘設立分校,如英國的謝菲爾德大學和美國的州立紐約大學。另外還有壹些英國名校如曼徹斯特大學、肯特大學、倫敦大學城市學院等與希臘學校開展合作辦學,為孩子提供更高水平的教育。

3、在希臘如何選取“學區房”

如果孩子尚小,學區房以自住為主,那麽挑選學區房首先考慮的因素是優質的學校。

以雅典為例,雅典東北區域是學校最多的地區,所以很多客戶選擇在此處購置房產並將孩子送入該區域的學校學習,移民的同時,也能讓孩子接受優質的教育。

希臘經濟復蘇,火了房市,還有“買房能移民”的黃金簽證

根據歐盟的預測,在希臘國內消費增加和期待已久的國內外投資金額回升的推動下,今年希臘經濟預計將增長1.92%,而且到2022年之前會維持與此相近的增速。經歷了八年的衰退之後,希臘飽受重創的經濟正在重新煥發生機。

國籍有市有價:全球富豪大亨們是如何購買新護照的?

這是每位典型的21世紀“寡頭”以及眾多千萬富翁的必備之物,即第二張護照,有時甚至是第三張甚至第四張護照。

俄羅斯億萬富翁羅曼·阿布拉莫維奇(Roman Abramovich)經歷了續簽到期的英國簽證延遲後,以色列幫助他擺脫了已經困擾他一周的麻煩,授予他自由國籍,這個國籍通常提供給任何希望搬到以色列的猶太人。

但是,在多達20幾個國家,其中包括歐盟的幾個國家,那些擁有像切爾西足球俱樂部老板財力的人可以出價獲得新的國籍:全球市場的國籍投資項目(citizenship-by-investment, CIP)正在蓬勃發展。

羅曼·阿布拉莫維奇在經歷了續簽到期的英國簽證延遲後獲得了以色列國籍
羅曼·阿布拉莫維奇在經歷了續簽到期的英國簽證延遲後獲得了以色列國籍

這些計劃的具體內容以及成本(從至少10萬美元(約64萬人民幣)到多達250萬歐元(約1,887萬人民幣)不等)可能有所不同,但原則上並非如此:從本質上講,富人投資於房地產或商業,購買政府債券或直接捐贈現金,以換取國籍和護照。

有些國家不直接出售國籍,而是實行通常被稱為“黃金簽證”的計劃,獎勵那些擁有居留許可的投資者,這些人最終可以在5年內最終獲得國籍。

這些項目並不新奇,但正在呈指數增長,受到來自中國、俄羅斯、印度、越南、墨西哥和巴西等新興市場經濟體以及中東和最近的土耳其的富裕私人投資者推動。

第一次推出這些項目是在1984年,也就是在初期的、缺乏資本的聖基茨島和尼維斯(St Kitts and Nevis)脫離英國贏得獨立後的一年。隨著這些項目的緩慢發展,2009年之後,加勒比海上島國的護照持有者獲得了前往26個國家申根區的免簽證旅游。 

對於較貧窮的國家來說,這樣的計劃可能是一種恩惠,使他們擺脫債務,甚至成為他們最大的出口:國際貨幣基金組織估計聖基茨和尼維斯在2014從其CIP中賺取了14%的國內生產總值,其他組織估計這個數字高達國家收入的30%。

加拿大、英國和新西蘭等富裕國家也發現了CIP的潛力(美國EB-5項目每年的經濟價值約為40億美元),但他們更多地是以穩定經濟和安全投資環境的吸引力,而不是以自由流動來出售他們的計劃。

至少有24個國家願意為那些在他們國家投資商業、房地產或政府債券的人提供新的家園。

一些國籍投資計劃中最有名和最便宜的就是在加勒比海地區,可以以少達10萬美元的價格獲得護照。

《衛報》圖像。選定的國家;為了進行比較,每個系列都換算成美元

許多公司的專家,如Henley and Partners、CS Global and Apex(現在專門從事CIPS以及在線和在飛行雜志上宣傳他們的服務)說道,與阿布拉莫維奇不同,為了立即前往有關國家,他們的客戶很少購買國籍。

對大多數人來說,收購代表著一項保險政策:隨著民族主義、保護主義、孤立主義和對全球金融不穩定的擔憂不斷升溫,該行業成為全球政治和經濟不確定性的有效晴雨表。

但是並非沒有人批評CIP。例如,馬耳他受到了來自布魯塞爾和其他歐盟國家一直對其計劃的不滿,這項計劃由Henley and Partners實行,根據IMF的統計,在2014推出這項計劃後的3年裡,有800多名富裕人士獲得了國籍。

批評人士說,這項計劃破壞了歐盟國籍的概念,造成了潛在的重大安全風險,並為不透明收入來源的富裕人士(例如來自俄羅斯)提供了一條可能的途徑,以避免在本國的制裁。

其他幾個CIP因欺詐而被調查,而平等倡導者越來越多地爭論道德問題:當那些弱勢群體必須等待他們機會時(在很多情況下,他們會被拒絕),那麼自動向超高財富淨值人士授予國籍就是錯誤的行為。

加勒比海

加勒比海地區有最著名和最便宜的CIP計劃,那裡氣候溫暖、投資需求低以及要求不高的居留義務,一直廣受歡迎。目前,有5個國家提供CIP,經常提供前往歐盟的免簽證旅游,並在最近削減了價格吸引投資者,因為自從去年颶風席卷後,這些國家正在尋求資金以幫助他們重建。

聖基茨島和尼維斯,現在向颶風救援基金捐贈15萬美元(約96萬人民幣)就可以獲得護照,而在安提瓜、巴布達島和格林納達已經將其費用削減到10萬美元(約64萬人民幣),與聖盧西亞和多米尼加一樣。

歐洲

幾乎一半的歐盟成員國提供某種投資居留或國籍計劃來獲得珍貴的歐盟護照,這通常使得可以在150到170個國家間進行免簽旅游。

馬耳他的國籍出售計劃需要捐贈67.5萬歐元(約510萬人民幣)給國家發展基金,並購買35萬歐元(約264萬人民幣)的房產。

塞浦路斯,需要在房地產、股票、政府債券或塞浦路斯商業投資200萬歐元(約1,510萬人民幣,盡管新護照的數量在受到批評後每年將被限制在700個)。

保加利亞,花費50萬歐元可以使您獲得居留,並且在兩年內花費大約100萬歐元(約755萬人民幣),加上一年的居留可以快速使您獲得國籍。

投資者可以獲得居留,從而獲得長期國籍(通常在5年後),並通過相關的語言和其他測試——在拉脫維亞需要65,000歐元(股票,約49萬人民幣),在希腊需要25萬歐元(房產,約189萬人民幣),35萬歐元或50萬歐元(房產或小企業投資資金,約378萬人民幣),或在西班牙需要50萬歐元(約378萬人民幣,以房產的方式,並且您必須等待10年才可以申請國籍)。

世界其它地方

泰國每年提供“精英居留”套餐,每年需要花費3,000美元至4,000美元(約1.9萬至2.6萬人民幣),最多20年居留,以及健康檢查、溫泉療養和政府機構的VIP對待。

EB-5美國簽證,特別受中國投資者的青睞,費用在50萬歐元到100萬美元(約378萬至640萬人民幣)之間,這取決於投資類型,並給予綠卡居留,最終可以獲得護照。

加拿大於2014取消了其80萬加元(約394萬人民幣)的聯邦投資移民計劃,但現在有為“創新的初創企業”提供的類似居留計劃,以及區域計劃,如在魁北克地區,需要花費超過1,100萬加元(約5,422萬人民幣)。

在澳大利亞需要投資150萬澳元(約730萬人民幣),淨資產達250萬澳元(約1,217萬人民幣)可以居留,最終獲得國籍,

而新西蘭則受到硅谷類型企業的青睞——需要投資高達1,000萬新西蘭元(約4,870萬人民幣)。


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來源:英國衛報
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

希腊調查中國公民“刷卡購房”交易

許多中國公民在中介安排下,使用信用卡購買雅典房產以獲得“黃金簽證”,此類行為可能同時違反中國和希腊的相關法規。

希腊央行正在調查中國公民的一系列不尋常交易,這些人用信用卡在雅典購買房產,加入了這個歐盟國家蓬勃發展的“黃金簽證”計劃。

一位央行官員表示,信用卡購房交易是通過希腊兩家領先銀行——希腊國家銀行(National Bank of Greece)和歐洲銀行(Eurobank)——進行的。

這些交易由總部位於雅典的房地產公司Destiny Investment Group安排,該公司向海外買家兜售希腊首都的公寓和別墅,起價為25萬歐元(約合197萬人民幣)——這是黃金簽證計劃所要求的最低房產投資。

黃金簽證計劃於2013年希腊金融危機最嚴重時期推出,目的是增加稅收收入並遏制房地產價格大幅下跌。

希腊雅典2臥2衛房產出售,所在的Kolonaki區是雅典的高檔住宅區,也是最為時尚的街區。這裡博物館、畫廊、高檔商店比比皆是。房價為29萬歐元(約¥224萬)。
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希腊央行展開調查之際,激進左翼聯盟黨(Syriza)領導的資金緊張的政府正在辯論要不要將該計劃擴展至其他投資,如希腊主權債券和在雅典證交所上市的股票。

一位銀行業高層表示,中國買家使用信用卡進行了250多筆房地產交易,“有可能違反了中國的資本流動規定和希腊賴以簽發黃金簽證的法律”。

“這不是一件小事,但調查將確定是否發生了任何非法行為,”上述人士表示。

今年前9個月,逾9000名非歐盟公民及其家屬獲得了可延期的五年居留許可,而2017年全年為6200人。據希腊移民事務部介紹,今年的簽證獲得者有一半是中國公民。

南歐多個歐盟成員國實行黃金簽證計劃,其中包括西班牙、塞浦路斯和葡萄牙,這些計劃都要求非歐盟公民投資超過30萬歐元才有資格獲得居留許可。

Destiny從前述兩家銀行獲得了具備漫游功能的信用卡終端,供中國買家在希腊購買房產。上述銀行業高層表示,該公司把幾個終端發至北京,為此類交易提供便利。

身為雅典知名商人的Destiny創始人埃萬蓋洛斯•帕帕埃瓦傑洛(Evangelos Papaevangelou)否認有任何不當行為。

帕帕埃瓦傑洛在一份聲明中表示,這些交易是合法的,理由是它們獲得了擁有終端的銀行和發卡機構的批准。在希腊國家銀行提出要求後,Destiny於9月停止了這類交易。

中國房地產投資者現在需要通過銀行向希腊律師和公證人轉賬,由其代表他們完成購房。

希腊首都雅典

去年,中國國有銀行卡網絡中國銀聯(China UnionPay)明確禁止使用銀聯信用卡和借記卡購買房產。中國分析師表示,在官方數據中歸為海外消費的中國人境外支出,有很大一部分其實是偽裝的資本外逃,包括境外房地產投資。

歐洲銀行的一位主管表示,只發生了“少量”不尋常交易,之後該行的內部監測系統就觸發了合規負責人的檢查。該行在今年5月要求Destiny停止使用其終端讓中國人士購房。

希腊最高法院已下令反腐檢察官對這些交易展開另一項調查,以確定是否發生了洗錢活動。

據當地房地產公司稱,多數黃金簽證申請人都是中國的中產階層投資者,他們利用雅典旅游熱潮,購買可以作為假日住宿帶來短租收入的房產。希腊的簽證法律規定,購房只能通過銀行轉賬或支票進行。

“我們並不是為中國超級富豪提供服務,我們的投資者是富裕的中產階層城市居民,他們想要一個歐洲落腳點,以便憑他們的黃金簽證前往西歐,”雅典一家小型房地產公司拒絕透露姓名的老板說道。“25萬歐元將讓他們買下一套看得見雅典衛城或愛琴海的三室公寓。他們認為這是一個有吸引力的機會。”


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來源:FT中文網

責編:Zoe Chan

“黃金簽證”爆發 十年間開放國家數量翻了七倍

歐洲的“黃金簽證”政策已經推出十年之久,其間累累碩果,棘手問題也一一浮現。

截至現在,歐洲一半以上的國家都提供“黃金簽證”,而在2008年,只有直布羅陀、英國和摩納哥三個國家,十年間20個國家加入並壯大了這支隊伍。

“黃金簽證”是指簽發國允許外國人通過投資置業等方式獲得本國居留許可,滿足一定的條件之後可以獲得公民身份。與其他項目相比,“黃金簽證”更加便捷,快速,且能保證資金安全。

歐洲各國最開始開放“黃金簽證”的原因是為了吸引投資緩解經濟危機帶來的壓力。一般來說,“黃金簽證”的條件在房產投資、高風險和新興行業投資,社會福利基金投資和金融投資的區間內。這些舉措同時對一個以上的行業市場做出貢獻。比如希腊的房產投資項目,不僅刺激房產消費,還帶動當地旅游業。2017年旅游業為希腊經濟貢獻350億歐元,比實施前的2012年上漲23%。

事實證明,“黃金簽證”帶給歐洲的經濟益處是巨大的。過去十年,歐盟通過“黃金簽證”計劃吸引了約250億歐元的外國直接投資、6000多名新公民和近10萬新居民。而且,越來越多的投資人對“黃金簽證”計劃感興趣。

Henley &Partners的2017-2018年度《全球居留權及公民身份項目報告》表明,葡萄牙黃金居留權項目連續第三年榮冠全球最佳居留權項目。葡萄牙的“黃金簽證”官方名稱為“投資行動換取居留權” (Residence Permit for Investment Activity),允許非歐盟國家公民在葡萄牙通過房地產或金融投資的方式獲得居留權。

英國廣播公司(BBC)援引葡萄牙政府稱,這一計劃共為葡萄牙吸引了約39億歐元的投資額。這種非主流式吸引外資行為對葡萄牙房地產市場帶來了不小的影響。2017年,葡萄牙的房地產銷售量上漲25%-30%。葡萄牙專業經紀人協會主席Luis Lima認為,這波上漲主要得益於外國投資者。

不過,與房地產的效果相反,外國投資對葡萄牙經濟的刺激性並不明顯。因為投資者偏向於選擇房產投資的形式,而不是為當地創造就業機會或是購買金融資產。2017年葡萄牙移民局通過黃金簽證項目共吸引了8.44億歐元的投資,其中7.7億歐元來自房產投資。BBC統計得出,只有0.2%的投資者選擇創造就業機會,而95%的投資的方式都是購置房產。

在歐洲所有的“黃金簽證”項目中,希腊是吸引投資移民最多的國家。僅在2018年上半年,希腊就發放了近3000張“黃金簽證”,數字相當於葡萄牙在過去兩年裡發放的“黃金簽證”總額。希腊於2013年推出“黃金簽證”項目。只要投資當地25萬歐元以上房產或建築,就能申請5年居留許可。

投資人的熱情直接盤活了資本的流動,給希腊帶來實實在在的好處。根據希腊銀行的數據,2018年1月,外國資本流動飆升超過205%。這是過去幾年裡,漲幅最大的一次。

火爆的旅游市場和房地產市場也體現了希腊經濟情況在好轉。希腊的國際游客人數從2009年的1490萬飆升至2018年的3200萬人次,經歷了旅游業的小高潮。而希腊的房產投資市場也是繼續被看好。2018年前八個月,雅典房地產交易數量的年增長率高達60%,而且這項指標還在持續上漲。

希腊雅典4臥2衛的房產,位於市中心的Neos Kosmos區域,近衛城等景點。交通便利,距離Neos Kosmos地鐵站只有80米,步行2分鐘。周圍餐館、超市、銀行等配套設施齊全。只售約¥266萬。
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“黃金簽證”計劃為外國公民提供了獲得歐洲居民身份的便利途徑,也打開了各個國家吸引外資給經濟注血的通道,但隨之帶來的是一系列的問題。

國際反腐研究機構透明國際(Transparency International)警告說,盡管房地產洗錢屢見不鮮,但是“黃金簽證”會讓此類行為的頻率呈幾何級數上升。歐盟國家保密“黃金簽證”接受者的身份,沒有充分審查財產來源,也不公開投資的具體細節,公眾並不知道資金將用於何處。在信息不透明的情況下,“黃金簽證”可以幫助一些官員和前官員跨境輸送非法資金。

除了洗錢之外,“黃金簽證”還可以充當出逃途徑。投資客的目的不一定是成為歐盟永久居民,也可能是將歐洲留作自己的“避難所”。

隨著拒絕買賣護照和居留權的呼聲越來越高,歐盟對各國實行的黃金簽證計劃開始進入緊鑼密鼓的調查和限制環節。BBC盤點各國的“黃金簽證”後發現,該政策的趨勢是附加條件越來越多,投資門檻越來越高。


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投資機會。

 


來源:界面

責編:Zoe Chan

25萬歐元換簽證 希臘黃金簽證背後究竟能給全家帶來什麽?

希臘25萬歐元“買房移民”的黃金簽證政策推出已久,如今在國內市場逐漸受歡迎,成為國內買家的熱門選擇之壹。居外網將從剛成功申請該簽證的實例出發,為大家介紹為何這麽多人開始喜歡希臘黃金簽證?

申請者切身感受,黃金簽證讓妳自由通行歐洲

今年的暑假在張琳看來開始的真是格外早。 6月15日孩子們終於放暑假了, 40歲的張琳決定帶著壹家老小四口先去巴黎和普羅旺斯度個假,慶祝壹下兒子考上上海名牌小學和自己寶貝女兒十歲的生日,再順道去趟希臘,考察壹下“黃金簽證”和希臘房市。

無奈,盡管全家都是上海戶口,開車到法國上海簽證中心也不過半小時,張琳還是擔心她的簽證是否能夠在出發前拿到,更別說法國總理正好本周在中國訪問,使領館的工作人員有多忙可想而知。

只能在繁忙的工作之余去辦材料的張琳在出發前1個多禮拜,終於辦齊了所有的申請材料, 立刻就約了時間遞交了全部的“申根”簽證申請材料。

再過8天,她訂好的俄航就要壹大早出發飛往歐洲了。法國簽證中心的辦事速度也是歐盟國家裏屈指可數的高效,焦慮的張琳還是拜托了單位裏外事辦的同事去打招呼希望能加急處理。焦慮的壹禮拜過去,終於在臨行前壹天的周壹中午得到手機通知,她可以去拿粘好了“申根”簽證的護照了,心裏還在盤算日程安排的她,真心希望這是自己最後壹次為了家人的“申根簽證”而焦慮。

這次的歐洲之行的後半段她特意安排了壹段希臘行。如果壹切順利的話,明年的夏天再帶著全家去歐洲過暑假的話,張琳全家應該已經拿到希臘的“黃金簽證”,相當於希臘的永居身份,可以自由出入26個歐洲申根國家了,雖然要入希臘國籍還等再等7年,但這壹張“希臘永居”的小黃卡片,能給愛旅行的張琳壹家省去多少麻煩可想而知。

經濟復式,讓希臘黃金簽證更受歡迎

歐盟國家推出黃金簽證的當然不止希臘壹家,此前最受歡迎的是拉脫維亞的買房得黃金簽證永居項目在2013年至2016年期間,並發出去5000多張。而被國人更加熟知的是西班牙和葡萄牙的黃金簽證項目。 盡管投資門檻是四個國家當中最低的 (25萬歐),但希臘的吸引力直到2017年該國經濟增長速度被 IMF報出了2.8%, 穆迪標準普爾也提高了對希臘的評級,希臘的“黃金簽證”價值才被更多國人所認同。

(數據源:拉脫維亞國籍移民事務辦公室、SEF、Caracuel Abogados, 希臘經濟發展部)

根據華語全球房源搜索平臺居外網的數據,今年1月至5月,居外網詢盤希臘房源數據逐月環比上升,僅5月詢盤量就環比上升30%。毫無疑問,很多壹部分房產買家是沖著“買房移民”黃金簽證而來,由此可見,希臘黃金簽證開始在國內投資者中逐步被接受、受歡迎。

居外網獨家數據

雅典土地註冊局在今年1月到5月,接收到的房屋交易合同數量比去年同期增長了49.2%。為了鼓勵海外投資者的投資來推動存量二手房的交易,希臘政府針對2006年以前的房源給出了特別的優惠交易稅率3.09%,而2006年之後的次新房交易稅則高達24%。正因如此,大多數去投資買房申請黃金簽證的中俄以的富裕人士更傾向於選擇2006年以前的二手房,也相應促進了希臘房屋裝修行業的景氣度。

左手綠卡,右手出租獲利,黃金簽證讓妳壹舉兩得

雅典長盛不衰的旅遊魅力讓希臘成為最受歡迎的旅遊目的地之壹,為此帶來了旺盛的租房市場!2017年是希臘旅遊業發展具有裏程碑意義的壹年,統計數據顯示,2017年希臘遊客人數高達3016萬,連續4年增速超過7%,預計2018年還將增加200萬!值得壹提的是,由於國內已開通直飛希臘的航班,2017年赴希臘的中國遊客達12萬人次,同比增長35%!

由於沒有移民監的要求, 大多數中小型華人投資者在希臘買房後直接進入黃金簽證的申請流程時,同時也將房源掛在 AirBnB 上做短租民宿出租給遊客。目前在Airbnb 這類互聯網短租平臺上掛牌的雅典房產高達7000套!對於大部分申請者來說,選擇希臘黃金簽證,除了歐洲自由通行的簽證外,還可以立刻享受房產出租帶來的高收益(凈收益可達5-7%),而日益增長的遊客數量就是最好的保障!

居外網的上十家希臘房產經紀公司和開發商當中,有壹家叫做 G Construction 的雅典房產建造商而轉型的房產經紀。這家有40年歷史的房產經紀創始人Fotis Gazepidis 於去年9月份開拓了新業務,將自家的雅典房源掛在了居外網上。 “我們裝修改造二手房幫著其他的經紀商賣了6套以後,覺得這個生意不錯,幹脆我們也開起了經紀業務,同時提供 Airbnb 代運營的業務”。

雅典房產界人士表示,投資者對雅典市中心的興趣,尤其以 Koukaiki, Plaka, Monastiraki, Neos Cosmos, Mets, Keramikos, Metaxourghio, Gazi, Pangrati 和 Exarchia 的房產都被看好。外來的國際投資者相信房價還會漲,這將導致今後的出租回報率降低。而希臘央行的數據顯示今年1季度雅典的房價只是同比下跌0.1%,  為10年以來最少降幅。

高性價比國際學校,希臘的另壹個吸引點

澳洲霍可家房產中國區總經理王沛告訴居外網, 在這些去希臘投資的華人家庭當中,也有不少是沖著雅典的國際學校去的。雅典有七八知名的國際學校主要是分布在雅典北部的富人區和南部的海濱區,例如聖凱瑟琳(St Catherines),和聖勞倫斯 St. Lawrence等。

這些學校的生源主要來自於希臘當地中產以及富人階層,和歐洲其他國家通過黃金簽證到當地上學的外籍人士家庭的孩子。“這些國際學校的第壹教學語言是英語,大部分第二語言是希臘語,像聖勞倫斯竟然也開辟了中文作為第二語言。學費從壹年級到12年級從7000歐元到14000歐元壹年不等,跟國內某些國際學校來相比的話,價格更有優勢”。

 

作者: HY

責編:VX

 

希臘“買房移民黃金簽證”3個常見問題

2018年7月5日,第三期“居外說”順利在網上舉行,居外網聯合業界人士共同為國內用戶做了希臘買房移民“黃金簽證”政策的講解,並回答了網友的回答。以下是現場網友提問,共大家參考。

Alexander Varnavas, 希臘Varnavas 黃金簽證投資移民律所合夥人

問題壹: 第壹次去希臘看房的時候需要淮備什麽? 開銀行賬戶流程如何?

回答嘉賓: Alexander Varnavas

不用淮備,說實話,剛到希臘的時候需要提交生物 ID信息, 第壹次來多是為了來看房,如果看到合適的房產想要進入下壹步,可以將後面的事情委托給律所來作為他們在希臘的代理人。只要帶好護照,就好。隨後他們就可以回中國,將其他材料搜集齊,開壹個銀行賬戶,再把其他需要的材料集齊就好。

在希臘,壹些銀行是允許拿到授權的律師為外籍人士遠程開立銀行賬戶的。律師可以代表申請人來開設銀行賬戶。但我們還是會需要聯絡中國的客戶,需要他們提交壹些希臘這邊需要的材料,整個流程結束後,指定律師可以代理客戶完成付款, 當整個流程結束以後,我們會聯絡客戶,請他們安排壹個合適的時間來希臘,結束過後就開始黃金簽證的申請過程。”

隨著房市的復蘇,很多外國投資者都對投資希臘的房產感興趣,而雅典毫無疑問地成為了首選目的地,圖為雅典常見的公寓實景。

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 問題二: 買房額外所需要淮備的費用大概要多少?

回答嘉賓:澳洲霍可家房地產集團中國區董事總經理 王沛

“首先在交易買房子的過程中有壹個交易稅,我剛剛提到過,如果是2006年之前建造的房子就有3%的交易稅,2006年之後就會有24%,那可能海島上買房又會有不壹樣的交易稅。

那麽第二部分呢,就是每年的持有稅,其實希臘的持有稅非常低,它是房產價值的0.1-0.9%,而這個房產價值是有房產機構統壹評估的,並不是妳購買時候的價值,它會根據多種因素來評估妳計稅價值,然後來算出來再按0.1%到0.9%計算。

所以如果房價是25萬歐的話,可能持有稅只有不到1000歐元,所以還是不是像其他有壹些發達國家,比如美國它的持有稅就比較高。

那麽在租金收入所得稅上,2018年開始希臘嚴格執行租金收入所得稅,它是分階梯的,第壹個階梯是0到12000歐元,以下是15%,然後1.2萬到3萬五的話是35%,在往上的話會有更高,它是按照每壹個階梯來遞加征收租金收入所得稅,那麽如果我們算起來的話,如果能夠獲得12000歐元以上的租金回報,其實回報率也是相當高了,所以呢,也是應該交壹些稅了。

如果房東客人自己去去希臘可能住壹個月,那麽自住那個月的租金就會沒有收入了,所以它的總稅收基數也會降低,那麽在銷售階段還需要交15%的增值稅,希臘的稅賦在歐洲來說不算高。

 

問題三: 有哪些坑,需要中國的黃金簽證申請者註意別踩上? 

回答嘉賓1:Alexander Varnavas

由於現在有很多外國投資者都對希臘的房子感興趣,不光只是中國人,所以市場上有不少標價過高的房產,或者說有貸款方面的問題, 這些對於申請黃金簽證的投資者而言會有不少問題。

但黃金簽證的投資者如果找到自己的獨立律師,就可以不用擔心,只要他們找到壹個在希臘能夠好的在法律上的代理人, 應該就可以避開這些問題。

 

回答嘉賓2:澳洲霍可家房地產集團中國區董事總經理 王沛

“希臘的房產法算比較健全,大多數的都是私人永久產權,當然也會有壹些特殊的壹些產權,比如說可能有壹些是屬於教會的,那麽他可能就不屬於這個私人的永久產權。但是在我們目前大多數客人購買的房產,絕大多數應該說都是以就是私人產權的形式來購買。

實際上希臘的25萬歐元買房移民並不局限於買私人產權的房產,如果您是在某壹個比如說跟房產相關的開發項目裏擁有相當於25萬歐元的股份,理論上法律上也是符合這個移民的要求的,所以它的範圍還是比較寬泛的,但是我們當然會建議客人還是盡量買產權比較清晰的房產,這樣可以可能會更放心壹些。”

 

作者: HY

責編:VX

 

 

“買房移民”讓南歐成為新選擇 希臘走俏吸引中資超2.5億歐元

過去幾年以來,不少受到歐洲危機重創的歐洲國家用以“自救”的一大手段就是向非歐盟公民提供“買房就能移民”的機會,有跡像顯示,這頗受中國人的青睞。

這些被稱為“黃金簽證”的項目的最大賣點就是,非歐盟公民只要在該國投資一定數量的金額(以房產投資為主,另有金融資產的投資),那麼投資者和其家屬皆可獲得居住許可,可在申根區內免簽、自由流動,到期後可以續簽或者轉為永久居住許可。

歐洲多國借投資移民“吸金”超百億歐元

南歐國家中最早推出“黃金簽證”即房產投資移民項目的是葡萄牙,投資門檻為50萬歐元,據該國移民局公布的最新數據顯示,自2012年10月推出該政策以來,截至2018年2月28日,共發放了5,876張“黃金簽證”,其中中國人達3,709人,占比超6成,為第一大群體,巴西以507人位列第二。總計吸引買房金額約達33億歐元,另吸引了超3億歐元的其他投資。在5,876張“黃金簽證”之外,還向這些移民的家人發放了簽證,總數達9,861人。

希腊自2014年推出“黃金簽證”項目以來,接收的中國人占比超4成,為第一大來源地。據希腊企業局(Enterprise Greece)最新公布的截至2017年底的數據顯示,自推出以來,該國總計發放了2,305張“黃金簽證”,其中中國人為1,011人,排名第二的俄羅斯人為395人。另外還向2,525名中國家屬發放了簽證。若按照其25萬歐元的投資門檻計算,那麼中國人自2014年以來,至少向該國投資了超2.5億歐元(約合人民幣近20億元)。

地中海島國塞浦路斯在2013年推出了投資移民項目,據塞浦路斯通訊社今年2月底報導,自推出以來已發放了3300張簽證,若按照該項目的投資門檻200萬歐元(可投房產和金融資產等)計算,該國至少吸引了66億歐元的投資。

另據西班牙媒體報導,該國 “黃金簽證”項目(房產投資的門檻為50萬歐元,還可投資其他金融資產)自2013年起推出的前3年,已吸引22億歐元左右的資金,其中72%的資金流入了當地樓市。中國人為第一大群體,共有714名中國人獲得了“黃金簽證”,投資金額近7億歐元。

去年以來希腊投資移民在中國走俏

“從早期的塞浦路斯,到葡萄牙希腊,現在匈牙利馬耳他等都相繼推出了投資移民項目,主要分兩類,也就是國債和房產投資,最早推出‘黃金簽證’項目的是葡萄牙,再後來是西班牙,但希腊的門檻最低,只要25萬歐元,特別是從去年下半年開始,國內對於投資希腊的興趣突然出現爆發性增長。”上海邦移出入境服務有限公司海外移民專家劉建宇對21世紀經濟報導記者表示。

國內投資人對希腊的房產興趣度增長顯著。據中文海外房產平台居外網提供的數據顯示,今年第一季度,該平台的希腊房產詢盤量較前一季度增長171.2%,較去年同一季度增長117.6%。第一季度塞浦路斯房源的詢盤量較前一季度上漲64.3%,較去年第一季度上漲76.9%。而葡萄牙西班牙的興趣有所降溫,今年第一季度對西班牙房源的詢盤量較前一季度上漲7.7%,但較去年同期下降47.2%。第一季度西班牙房源的詢盤量較前一季度上漲38.8%,但較去年同期下降10.6%。

“今年以來,希腊成為最受中國買家關注的購房移民目標國。在中國買家看來,希腊購房移民項目是目前歐洲國家最實惠的投資移民項目,而希腊經濟的逐漸復蘇,希腊房價尚處於低谷。”居外網CEO羅雪欣女士對21世紀經濟報導記者表示。

有國內投資人向21世紀經濟報導記者表示,此前花費25萬歐元在希腊雅典市中心買了一套房子,而選擇希腊的一大原因就是該國房產可能是全歐洲最便宜的;另外全家都因此獲得五年期居住許可,未來還考慮出租。

“希腊房產走熱的原因有幾個,一個是25萬歐元的低門檻,可以取得身份,還可以有租金回報、房產增值回報。另外,相較其他的‘黃金簽證’國家,比如葡萄牙,經過那麼多年的投資移民,房價已經漲了不少了。”劉建宇說。

亦有業內人士對21世紀經濟報導記者表示,希腊的項目條件較為寬松,對於資金的審查不及一些傳統移民國家那般嚴格,“歐洲可以刷卡買房,可以先交一個定金,然後再慢慢地轉。”有業內人士透露。

居外精選南歐房源:希腊埃雷特裡亞(Eretria)的8臥7衛豪宅

無論您是在尋找靠近雅典和大海,可以跟親朋好友一同享用的鄉村豪宅,還是長、短租回報都同樣出色的投資房產,這就是您的最佳選擇。

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一邊澳洲、加拿大和美國等傳統移民國家的投資移民有收緊之勢,另一邊有希腊、西班牙等南歐國家相繼推出投資移民項目(國債/房地產),盡管兩者之間的移民人群可能有所不同,但據了解,也有欲投資移民美國但因無法忍受漫長的排期,而選擇先投資移民南歐的中國人。

“美國的EB5項目一直以來供不應求,申請越積越多。去年提交的申請的排隊時間平均為8年,最近進一步拉長至了10年。因此出現了一些案例,比如,有些人在美國或者加拿大提交了投資移民申請,但因為排期太長,所以先做一個希腊的房產投資移民項目,獲得申根身份,一般半年多就可以拿到辦好。總體來說,現在辦理歐洲項目的,還是資金實力不是特別雄厚的人群。” 北京蘭台律師事務所投資移民團隊合夥人來源對21世紀經濟報導記者表示。

要注意高溢價、稅收和政策變動等問題

不過,有希腊律師此前對21世紀經濟報導記者表示,在希腊買房要注意高溢價的可能性和較高的賦稅。另有業內人士向21世紀經濟報導記者指出,在歐洲買房存在中介利用信息不對稱、賺取高額差價的案例。

除此之外,這些歐洲投資移民國家的政策也存在變動的可能性。

“匈牙利之前的國債移民計劃很火爆,最初的門檻是25萬歐元,第二年就漲到了30萬歐元。不過該項目已於去年3月31日停止,4年多時間接收了7,000-8,000個家庭。另外,近期的變動是塞浦路斯將要限制投資移民的數量,將設置700名的年度上限。” 劉建宇說。

另外,國際貨幣基金組織(IMF)曾於2017年提出了對塞浦路斯樓市的警告,IMF認為該國的投資移民項目對當地房地產復蘇發揮了重要的作用,但已看到了擴張過度的端倪,建議將投資移民與房地產進行剝離。另據塞浦路斯當地媒體近日報導,該國的財政部長宣布將把年度名額限制在700名,另外將對項目改名,還會加強相關調查。

希腊政府或將很快調整其投資移民項目,據希腊當地媒體5月中旬報導,該國的經濟部長計劃對該項目進行改革,一大重點就是投資標的不再局限於房產,將擴展至其他合格的資產類別,包括上市的債券和股票等。

 


來源:新浪網

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

受雅典吸引的房地產投資者日益增多 當然包括中國人

雅典市中心的房地產投資熱潮絲毫沒有消退的跡像,因為中國人、土耳其人、俄羅斯人、以色列人以及希腊人都在不斷購買當地的公寓,而他們的目的就是把這些公寓變成像愛彼迎(Airbnb)和HomeAway等平台上推廣的短期租賃房產。

俯瞰希腊首都雅典的房地產

今年前八個月,雅典物業登記處(Athens Property Register)發現房地產交易合約數量的年增長率高達60%,而在此期間,這項指標還在持續上升——今年前五個月的年增長率僅為50%。2017年度的增長率為18%,而2016年的增長率為27.7%。

外國投資者爭相在雅典購買公寓的理由很多,但主要還是因為這裡的置業成本較低。自2009年以來,雅典的房價平均下降了44%。然而,上述投資者的主要目標是那些價格下跌幅度高於平均跌幅,在某些情況下甚至接近55-60%的房產,而這類房產的房齡通常都高於30年,因此需要進行大規模的翻新。

至關重要的一點是,如果將雅典與其他條件類似而愛彼迎業務蓬勃發展的歐洲城市進行比較,則人們會發現希腊首都購買房產的成本要低得多,而且未來的資本收益更為可觀。因此,投資者不僅可以將這些房產用於短期租賃,還可以將其轉售以獲取豐厚的利潤。

希腊雅典2臥2衛房產出售,所在的Kolonaki區是雅典的高檔住宅區,也是最為時尚的街區。這裡博物館、畫廊、高檔商店比比皆是。
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9月發布的租金數據顯示,雅典市中心房產的平均日租金為51歐元,而入住率高達70%,這意味著業主每月可以獲得900歐元的租金。到目前為止,雅典市中心物業的租金幾乎從未超過每月500至600歐元。

當然,現在許多房東會大幅提高租金在游客較為集中的區域,租金上漲現像尤其常見。泛希腊租戶保護協會(Panhellenic Association for the Protection of Tenants)表示,最近出現了一波驅趕房客的浪潮,那些沒有即時繳納租金的租戶也受到了影響。

這些因素都對物業價格有提振作用。希腊央行的數據顯示,截至今年第二季度,房價同比增長了0.8%。


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來源:ekathimerini.com

責編:Zoe Chan

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10月起希腊放寬銀行提現和海外彙款額度

10月1日起,希腊將放寬銀行賬戶現金提款限制的資本管制,允許更高的海外彙款額度。3年多前由於市場擔心希腊會離開歐元區並且導致賬戶被凍結,因此希腊強制執行提現限制以防止銀行擠兌和資本外流,希腊財政部在周三(9月26日)的新聞稿中公布了這一消息。

同時還提高了海外資本流動的上限:希腊人將能夠在海外提取國內銀行賬戶高達5,000歐元(約合5,793美元)的現金。

允許從希腊彙款到其他國家的歐元或外幣數量從3,000歐元(約合3,476美元)上調至10,000歐元(約合11,588美元)。“這遠遠超過現在大多數希腊人銀行賬戶的存款余額”,希腊財政部官員早些時候指出。

作為經營活動的日常彙款,商人和公司被允許每日每筆交易向海外彙款限額從40,000歐元(46,352美元)提升到高達100,000歐元(約合115,878美元)。

據稱,政府希望向潛在投資者發出積極信息。8月20日先後3次總計3260億歐元(3835.8億美元)的國際救助計劃結束,由歐盟的三駕馬車 – 歐洲中央銀行 – 歐洲穩定機制(EU-ECB-ESM)和華盛頓特區的國際貨幣基金組織(IMF)提供借款,這些機構多年來一直在監測希腊經濟走勢。此舉是在該國擺脫上一輪救助計劃後一個月推出,是希腊經濟走向復蘇的關鍵標志。

希腊經濟逐步走向復蘇

最初,賬戶持有人每天只能提取60歐元(約合70美元),未提取的額度將不會滾動到下一天。這導致銀行取款機外排起了長隊,一些銀行在最初幾天還為沮喪的客戶提供茶點。

希腊在2010年被迫要求提供國際救助貸款,當時它的信用評級一再被降級,因為它誤報了關鍵的財政數據,私人投資者拒絕以希腊政府負擔得起的利率放貸。

希腊愛琴海新裝修3臥3衛110平米公寓,售價224萬人民幣
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盡管8月21日救助計劃結束,緊縮政策仍然存在,失業率仍在歐盟最高,略低於20%,而希腊的信用評級遠低於投資等級,這意味著它的國債利息很高。

該國的財政仍受到其歐洲債權人和國際貨幣基金組織的嚴格審查,後者將發布季度進展報告。如果這些報告證明利好,希腊將在未來4年內從其歐洲債權人持有的希腊國債的回報中獲得48億歐元支持。


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文:Adam Chen

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