房产投资 – Page 17

投资著名度假胜地优质高尔夫度假村，含有带巨大开发潜力的住宅用地 | 澳洲

拜尔戈尔海滩（Balgal Beach）是位于昆士兰的一个海滩社区，备受当地人和斯瑞瓦格（Thuringowa）及汤斯维尔（Townsville）游客欢迎，是贴近自然的度假胜地。这里是人们放下烦扰、享受生活的绝佳之地，一直以来都吸引着越来越多的人前往此处度过美好时光。 Knight Frank有幸代表Airspin Pty Ltd正式出售位于Balgal Beach 的“The Mystic Sands高尔夫度假村”和相关物业。这是一次绝无仅有的珍贵投资机会，千万不要错过。

深受欢迎的度假圣地，高尔夫度假村位置优越

拜尔戈尔海滩是个深受人们喜爱的度假圣地，距离滚石（Rollingstone）仅几分钟路程，位置十分优越，去往那里十分方便。另外这里还提供一流的船坡设施，可轻松前往棕榈岛（Palm Island）群。它拥有一流的沙滩和宽敞的河口，是著名的海滩和河畔垂钓场所。

投资著名度假胜地优质高尔夫度假村，含有带巨大开发潜力的住宅用地 | 澳洲 — 拜尔戈尔海滩（Balgal Beach）是位于昆士兰的一个海滩社区，备受当地人和Thuringowa及Townsville游客欢迎，是贴近自然的度假胜地

这里的度假型物业具有很高的投资价值，能为投资者带来理想的客源和巨大的投资回报。随着这里越来越受人们喜爱，来到这里的人们日益增多，尤其是高尔夫球场一直是大家乐于前往的度假休闲场所，能吸引很多客源。

正在出售的这一高尔夫度假村项目包含几处物业，其中 Mystic Sands Golf Resort神秘金沙高尔夫度假村包括带有：会所、高尔夫球场、保龄球场、游泳池和污水处理计划。另外含有17块发展住宅用地、一个全新的完成的住宅，以及当前DA批准的64土地分割。这些所有物业都包含在您所购买的房产之中，可以灵活运用，具有极大的开发潜力。

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投资美国房市地点很重要专家告诉你哪里房价最“健康”！| 美国

在全美国的大部份地区，住宅需求仍然相当高，但房地产复苏的发展看起来越来越不均衡，复苏的速度将取决於位置。

无论买家购买自己的房产，亦或是投资房市，都会抛出一些现金，某些市场的变化远远超过了几年前的预期。然而，一些最热门的市场正在从“恩典”中脱颖而出。

根据房地产拍卖和分析公司 TenX 的表示，一些经济衰退丶受影响最严重的房地产市场，突然摇身一变成为最健康的。Tampa 和 Florida，在过去十年中，减少了数千家的丧失抵押品赎回权之房屋，现在成为了全美最健康的住宅市场之一。它根据人口和就业增长，失业率和薪资增长等一系列关键因素，以及诸如库存和建筑等行业的特定指标对各地区进行评级。

TenX 的行销主管 Rick Sharga 表示：从经济角度来看，Florida 恢复得很好。我们看到失业人数在这里急剧下降，我们已经看到工作机会增长和薪资增长已经持续了好几年，而且，房屋销售和房屋价格都在稳步上扬。

Florida丶Jacksonville 也根据同样的标准进入前五名。Las Vegas 在名单上的第四名这倒是让市场相当惊讶。这座城市打破了全国最高的房屋法拍率。价格仍然低於购屋热潮高峰的 20％左右，但是，这只会增加该地区的吸引力。

Sharga 表示，我们看到的是人口恢复增长。在房市破产之前，Las Vegas 在美国的人口增长速度最为稳定。而且，我们将看到就业增长。

Dallas 排在第二位，并不令人惊讶，Dallas 没有经历繁荣，但由於其专业和商业服务，保健和休闲产业非常多样化，该地区的就业持续增长。其人口在 2015 年几乎翻了一番。

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点击查看美国房源

另一方面，New Jersey 北部和中部地区的房市皆相当不健康。房价居高不下，工作人口增长乏力。洛杉矶和旧金山正在遭受其他弊病，即负担能力。价格如此之高，库存如此疲软，销售和价格增长的潜力都很低。

目前美国房市最健康的地点:

Tampa
Dallas
Columbus, Ohio
Las Vegas
Jacksonville

目前美国房市最不健康的地点:

Northern New Jersey
Central New Jersey
Long Island, New York
San Francisco
Los Angeles

（据钜亨网）

2016年中国台湾房地产市场回顾 | 海外

2014年中开始，中国台湾的房地产价格逐年下跌，2016年创下15年以来的最低交易量，只有24.5万栋，台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾的房地产市场发展，或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾，预测中国台湾房市未来动向。（新台币对人民币汇率）

中国台湾2016年房产新闻回顾分为“政策面”、“市场面”、“税务面”三大方面。与“政策面”相关的大新闻有4则：

加强建筑物安全。土壤潜势区的公布以及老屋买卖要“健检”这两个消息，受不少老屋主反弹。屋主们并非反对政府公布资讯，而是反对政府公布后，却没有相关配套的补强措施，造成未来买主购买后，衍生后续的追加成本。

加速都市更新

登记制度和全球发达国家接轨。目前的法规与建筑开发的相关法规，形成“日出和日落”条款的配套措施。在目前楼价持续下跌的趋势下，这些条例定必令开发商和地主在进行中的都市更新和合建案中，形成建筑面积缩减和单价下调的双重打击。

“税务面”相关大新闻有3则：

房地合一税出台。2016年起房地合一税正式实施后，套牢了许多投资客，成交量低迷一年多，也许当旧的奢侈税在2017年底“退场”后，投资客才能放手出售。

六市持有税大幅增加。中国台湾6个城市的持有税大幅增加，让买房收租的长期投资者裹足不前。尤其是台北市的新成豪宅，传闻曾有买家因持有税过高，宁愿损失订金也不愿意交屋。台北新落成的豪宅净租金报酬约为1.5%，而持有税超过1%，且不同于西方国家，可以作为收入的扣抵，因此租金所得缴完所得税后，需再扣除持有税，变相剥削业主的收入。

遗产赠予税的增加。当局增加遗产赠予税，使高达十数兆台币的在外资金回流减慢，拖累房地产市场发展。

光看政策面和税务面，看似中国台湾政府的招数打击了房地产市场，但我们却在“市场面”看到了希望。与“市场面”相关的大新闻有四则：

2016年中，板桥建商开了“降价完售”的第一枪。对周边同业和二手房屋开始形成强烈的降价压力，也带领大台北的房价纷纷降价，大大提高当地交易量。

政府推出“以房养老”专案，降低年老业主参与都市更新以及合建分售的意愿，也减少市场供应量，尤其台北市中心的老屋房价，因周边完善的医疗资源与生活机能，呈现“蜗牛步”极缓慢的跌势。

去年中国台湾成为全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地点，这可能是最鲜为中国台湾人知道的好消息，若更多外国人喜欢来台工作，自然对当地房地产业有正面影响。

去年中国香港移民中国台湾人数，首度超过1,000名。随着中国台湾少子化和人口老化影响，中国台湾将于5至10年逐步开放移民限制，为当地市场带来新的购买力。

综观以上10则2016年的房产热搜新闻，政策成为了中国台湾房地产市场快速流动的阻碍，加上政策和税务配套并不完善，民众在购买房屋时，需严谨计算未来财务负担。我认为，若中国台湾政府未来提出更多相关法案时，应先做足全套考量，包括参考房地产开发商、房地产中介平台等供应者，以及房屋买家等需求者的意见，并平衡各方的需要，才能推出更有利市场发展的政策。

至于想投资中国台湾房产的海外买家，建议可先以租屋方式在中国台湾居住一段时间，熟悉中国台湾市场氛围，并确定周遭生活机能与环境与想像中相符，再决定是否购买当地房产。以同属“亚洲四小龙”的新加坡及中国香港为例子，在新加坡出生的人有150万，同时在过去十几年内，增加了近300万移居者，是当地居民的两倍；而中国香港近年也开放予大陆新移民定居，却衍生出不少社会问题，亦影响了当地人的居住环境与质素。相反，中国台湾不论工作环境或人民友善度、医疗资源、生活品质皆不落后于周围东南亚国家，因此中国台湾房地产市场的增长与未来发展，仍然值得期待。

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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若导演英达“美国外汇案”发生在澳洲？深度解析“蚂蚁搬家”及合规建议 | 澳洲

1、隐瞒交易+拆分现金=蚂蚁搬家？英达可能因此在美国面临最高10年刑期

2月，中国著名导演，宋丹丹前夫英达在美涉嫌洗钱被捕的消息引起万众瞩目，他将以涉嫌“故意瞒报金融交易（Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement）”和“拆分现金交易（Structuring）”两项罪名而被起诉。目前，英达已承认“刻意规避申报要求和进行现金拆分行为”的指控，而康乃狄格州法院也将在2017年5月11日对英达进行宣判，因此他将面临最高刑期10年以及最高50万美元的罚金。

根据美国《银行秘密法案（Bank Secrecy Act）》规定，银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款，均需要上报。为了绕过相关部门的监控，拥有美国绿卡且在中国取得海外收入的英达在2010年3月到2011年12月之间“人肉”从中国向美国携带了63万美元现金，每次携带3万到7万美元现金，远超过中美两国海关规定的可携带现金数额且未向海关申报。此外，英达在2011年4月到2012年3月之间的先后将46.4万美元拆分为50次，分散存入了自己和妻子在4家银行的6个账户，并且每次金额都低于1万美元。

然而，英达多次在30天内密集地存入每次均低于1万美元的重复存款行为仍旧引起了银行和相关部门的注意，因此银行申报了此可疑活动，并声明其外汇海外收入的行为有存在牵涉“逃税”、“洗钱”或其他犯罪活动的嫌疑。

2、多部法规齐下！中澳两国严查不正当海外汇款（附澳洲“蚂蚁搬家”真实案例）

首先，针对不正当、不合法外汇与洗钱等犯罪行为，中国反洗钱监测分析中心与澳大利亚交易报告分析中心于2016年11月签署了《中澳关于反洗钱和反恐怖融资金融情报交流合作谅解备忘录》。据此，中澳双方将基于互惠原则在涉嫌洗钱和恐怖融资及其他相关犯罪的信息收集、研判和互协查方面开展合作，对海外汇款展开严密监察。

此外，根据《2015税法修正案》与由经合组织和非经合组织G20国家共同制定《2016年通用上报标准》，各国领导人承诺其税收机关将依据标准交换金融账户机密信息。澳洲国税局将可获得澳洲公民的海外账户信息，如投资收入、资金余额等，以核查其是否就海外收入报税。作为交换，澳大利亚银行与金融机构也将收集外国居民账户信息，上报于澳洲国税局，转报予外国税务机关。

于此，任何大额的或非常规的海外汇款，或者财富转移, 均将有可能被澳洲国税局毫无保留地监管与调查。典型的例子是，纳税人若在过去几年内有收到海外汇款但是并未申报纳税的，会收到澳洲国税局的通知，要求纳税人在28天内给出合理解释。如果未能在规定期限内给出合理解释，这些汇款金额将被认定为纳税人的海外个人收入，并被要求补税和拖延缴税的利息罚款和不正确缴税的失职罚款。

澳洲华人“拆分现金交易”真实案例：

2016年3月，19岁中国学生Yi Feng因涉嫌帮助他人处理超过400万澳元的赃款而被澳洲警方拘捕，并将面临判刑。从2014年7月份开始，Yi Feng就持着旅游签证来到澳大利亚，并带着装满现金的袋子奔走于联邦银行及西太平洋银行设在澳全境的各个分行之间，将405余万澳元通过68笔交易先后存入十几个不同的账户中，每笔存款从2万澳元到8万澳元不等，并且都以诸如“奥斯切安信托公司”或“乔治谢投资有限公司”等意义不明的账户名字存入。

然而，Yi Feng向警方承认，自己仅是按照他人指示来处理现金，但却从未询问过这些现金的来源。尽管此案仍在审理当中，但可以预见的是Yi Feng将面对巨额的罚款与最高长达10年的牢狱之灾。

3、深度解析“蚂蚁搬家”禁令及合规建议

2016年底，中国外汇管理局强调中国将坚持个人年度五万美元购汇政策不变，并且发布了新规：个人换汇不得再用于境外购房及投资，并出台了“七不准”政策，其中不得“境外买房”，“证券投资”等规定让很多打算在澳洲投资置业，移民生活的华人朋友 “不知所措”。

拆分交易（蚂蚁搬家）？小心被拉入“黑名单”！

为了规避外汇管理局对每个人一年汇款不能超5万美元的限制，汇款者最普遍的做法可能就是拿出“蚂蚁搬家“的精神，请亲友帮忙，借用他们的身份证/外汇额度以不同人的名义汇款。但需要注意的是，外管局严格执行“分拆汇款”禁令，更设下“黑名单”，违规者将被剥夺两年合计10万美元换汇额度。

根据外汇管理局的规定，以下三种行为，将被界定为个人分拆结售汇（蚂蚁搬家）：

5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
合规建议！外汇与存款时的注意点：

各家银行都有权利也有义务提报客户的可疑行为，否则如果真的案发，负责业务经办的职员也会面临刑责，同时银行也不可将此报告行为告知客户。所以，请切忌做一些容易引发银行职员怀疑的外汇行为，比如：

频繁发生大额交易，且与过去或目前的生意或工作不符；
许多资金用成百成千成万整数转移，多次按小额资金累计的巨款进行转账、取现、存款交易，并与自己的纳税记录和目前的经济规模不符合；
许多小额资金从海外转入后，被全部或大部转出或交易，并与客户的生意或历史不符;
没有正当理由或没有申报接受、发向海外的汇款；
紧记“英达外汇案”与一万美元的敏感额度。

综上，规避相关外汇审查风险的最好办法即是按时且真实的申报财产的合法性，并交纳相应的税务。因此，在汇款、存款或收款时，无论是个人海外收入，或是他人赠予的财产，请切记保留可以证明财产合法性与正当来源性的相关证据，适时请寻求律师的专业建议与协助，以此完善并加强相关证据的证明力。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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来洛杉矶寻找奢华栖息之所，享受澄净的阳光天空！| 美国

都市之中的诗意栖居在哪呢？来洛杉矶Parkside社区吧！寻一处奢华丶便捷而充满活力的房屋，享受在阳光下自由奔跑，尽情呼吸的感觉，想想就觉得美妙。更何况这里还有优质的教育资源丶方便的交通网络丶发达的公共区域设施……随时浪漫，随时接地气，理想中的生活莫过于此。

Parkside社区：百分百完美的美式住宅典范

Parkside社区坐落于洛杉矶橙县，是一个拥有灿烂阳光丶清新空气丶绿色草地的地区。如果你看过“橘子郡男孩”，更是会对这个地方有着莫名的好感。Parkside社区就位于橙县交通最为便捷的地方，却又坐拥一份私密的幽静。

这个最新建成的豪华社区有着低廉的HOA费用，零建设税费，让住房成本降到最低，这在高档住宅中可不多见。另外，建筑商额外花费时间金钱打造的私密性的社区入口—24小时电子监椌大门，低调大气，确保了每户住宅享受安全的私人空间。当然，优美的自然环境，丰富的娱乐公共设施，泳池丶SPA等，豪华美式住宅的标准，都在这里得到一一实现。

丰富的公众设施：Parkside社区本身的公共设施非常丰富。比如Cove娱乐休闲中心拥有一个宽敞的户外烧烤空间，一个面积巨大的游泳池，SPA中心，还有一大块郁郁葱葱的大草坪，可以举办活动丶与狗狗玩耍等，让公共空间充满交流丶娱乐的可能。

优美的自然环境：橙县本身就是一个拥有丰富自然资源的地方。假如你喜欢健身，这个社区更是你的绝佳之选。不远处就是知名的Whiting Ranch野外公园，可以在这座巨大的公园内跑步丶骑自行车等等，充分享受运动的乐趣。

优质的教育资源：想让孩子上全美顶尖的大学？这个梦想在Parkside社区可以轻松实现。Parkside学区全美排名前10%丶备受尊敬的Saddleback Valley 联合学校区域，有很多优质的教育资源可供选择。比如，El Toro高中被三次授予“加州最优秀高中”的称号；Serrano中学则是美国“杰出蓝带学校”。从这里出发，让你的孩子展翅高飞吧。

Parkside社区紧邻多条洛杉矶主要的高速公路，电车站在15分钟的范围内，基础设施建设非常齐全

便捷的公共交通：交通是检验一个住宅的重要条件。Parkside社区紧邻多条洛杉矶主要的高速公路，电车站在15分钟的范围内。繁华的商业中心，大型的购物商场，亚洲超市和有机超市也可以方便寻觅，电影院，John Wayne机场也在可接受的到达范围内，基础设施建设非常齐全。

Parkside拥有三种房屋建筑类型：

Lexington at Parkside：简洁优美的美式建筑类型。三层楼设计，拥有充分的采光设计，可以让橙县的阳光洒遍家里的每个角落。它的面积在2,500－3,700英尺，4-6间卧室设计，主卧的户外景色更是让人赞叹。Lexington的楼梯和屋顶设计都拥有开放性的设计空间，提供让房屋主人进行再创造的可能，满足不同主人的审美需求。

此处紧邻Parkside的Cove娱乐休闲中心，离Lake森林运动公园也非常近，这个公园内有很多儿童课程和丰富的自然环境，是孩子们与大人进行户外活动的钟爱之地。

Lexington的建筑设计简洁优美，面积在2,500－3,700英尺，房型有4-6间卧室

Lexington紧邻Parkside的Cove娱乐休闲中心，离Lake森林运动公园也非常近

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——东湾 | 美国

太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动。包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是阿拉梅达县（Alameda County）/东湾（East Bay）市场。（旧金山房价走势）

房市要点一览

房价自2015年第四季度上涨7.7%

房产储量自2015年第四季度上涨15.3%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为24天

房产售价与要价的百分比为114.51%

线下交易的房源百分比为76.43%

房产均价为608美元/平方英尺

东湾2016年最后一个季度仍然延续了前几个季度的状态，销量走低，房价渐涨。第四季度的销售量比去年同期略有下降。房产储量几乎岿然不动，导致买家选择的余地非常有限——特别是价位较低的房产市场。买家数量与可售房产数量的不平衡使东湾房价的上涨速度高于旧金山湾区的其他地区。

高价房产市场经历过疲软之后，与去年相比，第四季度售价在200万到300万美元的房产竞争略有提升，售价高于要价的房产数量增加。同时，与2015年相比，买家提供的溢价降低，特别是针对高价房产。

中档房产

太平洋联合公司第四季度东湾阿拉米达县销售最接近房价中位数980,000美元美元的房产s所在地

6305 Melville Dr, Oakland, CA 94611
3室/2浴/2,170 平方英尺
售价：$980,000

高端房产

太平洋联合公司第四季度在东湾阿拉米达县出售的售价最高的房产。

70 Stonewall Rd, Berkeley, CA 94705
4卧/6浴/4,283平方英尺
售价：$3,350,000

前景预期

相对于旧金山湾区的其他市场，东湾仍然是性价比较高的选择，尤其是考虑到该地区靠近交通与就业地。雄厚的经济基础将确保未来一个季度旺盛的需求量，但房产储量紧缺以及抵押贷款利率提升的压力可能会阻碍房产销量的增加。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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悉尼Goulburn街59号：独占市中心铂金地段，不容错过的投资机会 | 澳洲

对于投资者来说，投资澳洲房产可拥有稳定的收益和广阔的增值空间。在国内房产调控趋紧的大背景下，投资澳洲房产显得更具优势。悉尼是中国人投资澳洲的首选城市，尤其是市中心的房产升值潜力很大。仲量联行和高力国际在市场上引以为傲地推出一个值得关注的物业——悉尼 Goulburn 街59号。这是一个不容错过的机会，可以买到一处位于悉尼中央商务区核心位置并已经获批多用途开发的房产。如此优越位置的机会千载难逢，千万不要错过。

仲量联行和高力国际在市场上引以为傲地推出悉尼 Goulburn 街59号，位于悉尼中央商务区核心位置，并已经获批多用途开发的房产

千载难逢的投资机会，市中心未来升值潜力更大

悉尼是澳大利亚新南威尔士州首府，宜居的环境、优越便利的生活条件，丰富的教育资源，都使得这成为宜居之地，房产也始终受人青睐。悉尼市中心接壤港口和公园，餐厅和画廊星罗棋布，是宜居的好地方。其南北轴贯通北面的环形码头与南面的中央火车站，东西轴则从以风景闻名的绿地公园区（包括海德公园、禁苑、皇家植物园及东面的悉尼港的农场湾），延伸至情人港与西面的西部干道高速公路（Western Distributor）。悉尼中心商务区摩天大楼与各类建筑林立，区内建造了数个零散的公园，如温拿公园（Wynyard Park）与海德公园。

悉尼 Goulburn 街59号独占市中心优质地段，稀缺性更使其未来升值潜力相当巨大，能为投资者带来丰厚的回报

这里已经获得了混合用途开发申请的批文，批准的建筑面积29,546平方米；并且 98%已经出租给 AAA 级的州内和政府租户

地理位置的选择在你投资房产时起到关键作用，因为这与你个人的经济状况和愿意承担的风险水平密切相关。澳大利亚悉尼房产投资规则最关键的一点就是——在市中心而非远郊地区进行投资。Keyhole房产投资公司的总经理Melissa Opie说：“悉尼 Goulburn 街59号”如今为您带来独一无二的投资机会，它独占市中心优质地段，稀缺性更使其未来升值潜力相当巨大，能为投资者带来丰厚的回报。

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墨尔本期房税收优惠取消长期空置住宅将要收税 | 澳洲

近日，澳大利亚维多利亚州州长Danial Andrews公布了最新的未来维多利亚州大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政，其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收，奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助，同时将取消期房印花税优惠，征收住宅空置税，以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房，租的起出租房。

本地居民购房租房优惠政策增加

其具体帮助本地居民（主要是维多利亚州居民）多项措施大致如下：

针对60万澳币以下住房首次置业，免除印花税，75万以下有印花税折扣；
在边远地区购房首次置业优惠奖金加倍；
州政府直接和首次置业购买者作为共有人共同购买房产以帮助首次置业者承担购房费用；
通过更快的规划审批提高房产供应；
通过租赁法律改革以及鼓励提供长期租赁选项等地为租房者提供更多更好更稳定的租赁机会；
为本地居民提供更多的公共住宅支持并为无家可归者提供更多居住帮助。

投资者购房税收优惠减少

上述种种优惠和帮助，除了利用已有财务资源，维多利亚州政府要借助于有关税收调整获取额外财政收入，其中包括重要两个税收增加，但是都会对单纯房产投资者予以挤压和约束：

目前在维多利亚州购买期房，购买者仅仅只需要按照签署合同时土地价值为基本税基征收印花税，会节省大量的印花税。维多利亚州政府为了确保该优惠仅仅适用于真正需要房屋居住者，将从‪2017年7月1日起实施新政，该税收优惠将不再适用于投资者，仅会适用于a 将来会将购买的房屋自住的购买者；或者能够满足首次置业优惠税收政策的首次置业者。2017年7月1日前签署购买房产合同的将不受此限制。

针对很多投资者空置持有房产以等待资产升值，一个全新的税种，住宅空置税，会征收以便减少在墨尔本内城和中城区空置房率。该住宅空置税会针对一年内空闲超过6个月多住宅征收，税率为房产价值的1%，每年征收。该税总会从‪2018年1月1日起征收。当然该政策会考虑将拥有合法理由的房产，比如休闲度假屋，市区工作通勤用公寓，遗产，以及临时需要在海外的本地居民拥有的房产等等，排除在外。

上述两项税务调整，维多利亚州政府预计会获得大约9.2亿澳币以上的额外的财政收入，将用于上述针对本地居民的税务优惠或者资金帮助。

澳大利亚普亚律师事务所（Prudentia Legal）创始人和合伙人之一，普亚律师事务所上海代表处首代王斐律师就此新政分析如下：

澳大利亚维多利亚州政府从2015年开始断断续续增加了对海外人士购买维州房产的印花税和土地税，以期限制海外投资，保证本地供应，控制本地房产。但是其中对于期房购买印花税以土地价值而不是以房产价格征收印花税的优惠海外人士一直都能享有。

目前墨尔本针对购买现房的公寓海外人士大约需要支付海外人士的房价7%的印花税加大约房价5.5%左右的共计大约房价12.5%左右的印花税（可能根据房价不同税率会相应调整）；但是针对期房公寓由于土地价值较低，海外人士需要实际需要支付的大约为7%海外人士印花税和根据土地价值征收的相当于房价0.5%左右的印花税，大约总计为房价的7.5%左右。

和购买悉尼的房产比，由于悉尼期房征收全额印花税，海外人士购买悉尼期房大约需要支付房产价格8-9%左右的印花税，而在墨尔本购买期房大约7.5%左右，相差不多而且墨尔本房子期房税收还会少点。这个行政一旦实行，就意味着购买墨尔本期房公寓需要支付房价大约12.5%，税率远超过悉尼的税率，可能会对墨尔本海外购房者有一定影响。但是由于墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼仍然比较低，其绝对印花税支付数额可能还是比悉尼购房要缴纳印花税要低，所以即使其新政实施，和悉尼房产购买相比，海外购买者还有有一定吸引力。

该新政将于‪2017年7月1日起施行，意味着此前日期签署购买的房产还会按照旧政策（即大约房产价格7.5%左右的税率征收），此日期后签署的购买合同将按照新政策，即房产价格低12.5%征收。所以如果有需要，必须尽早签署合同，避免额外税收。

此政策王斐律师估计对买地建房，购买土地的情况基本没有影响，都是根据土地价格征收。

住宅空置税本身是对的，强制并鼓励房东将房产推向出租市场以便提供更多租赁房屋。这也是投资者本身明智投资，在资本增值获利之上额外获取更多价值的一种方式。已经拥有墨尔本房产的海外购房者要积极将房产出租以避免该税。当然有人说我就租不出去怎么办？我们相信如果有证据证明积极按照市场价格出租但是一直无法出租成功，应当可能获取一定免除权利。有人说要证明是自己的度假屋想避免该税，我们认为如果长期不去澳洲在自己购买房产中居住，可能比较难以证明是度假屋。此中情况下还不如直接想法出租，还能获得收益，还能避免税收。

（额外的话：原澳大利亚普睿德律师事务所经中国司法部审批将更名为澳大利亚普亚律师事务所，原澳大利亚注册Prudentia Legal没有任何变化，只是翻译名称此后会有改变。我们将近期推出详细信息说明，敬请期待。）

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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在美国买房的30%中国人认为：房产比黄金更值得长期拥有 | 美国

《2016年中国购房者海外趋势报告》数据显示，2016年中国人海外购房目标国家中，美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.7%。其他位列前四名的国家依次是澳大利亚（19.37%）、加拿大（13.89%）和日本（13.16%）。

从国人海外购房目的看，理财成为主用途，“资产配置，分散风险”成为高净值人群海外购房的主要目的，考虑占比高达51.8%;其次才是自住，约占比38.3%；考虑未来移民，选择购房的占比约7.8%。

调查显示，30%购买美国房产的中国人认为，房产比黄金更值得长期拥有。他们热衷于在以下美国的城市置业，前五名依次为：休斯敦（28%）、洛杉矶（24%）、旧金山（21%）、纽约（19%）、奥兰多（4%）。（休斯顿房价走势）

休斯敦位居前列与其房价低、涨幅快和环境好等因素息息相关，多数国人去休斯敦置业都是出于前期理财、后期自住的考虑。要知道，休斯敦的一套别墅总价也不过20多万美元。

由于澳洲教育资源丰富、环境宜居，2016年澳洲小学生留学签证开放，加速中国人进行澳洲置业。调查显示，去澳洲购房的大部分是30-40岁高净值人群，除了资产配置和金融杠杆等因素，23%的购房者是为孩子留学读书。

日本因其地缘近、总价低、租金高，以及国内往返便捷等多种因素而成为不少工薪阶级的首选。报告显示，中国人购买日本房产的预算多在人民币60万-120万元之间;相比北京和广州，上海人更喜欢购买日本房产，占比高达37%。

值得一提的是，日前仲量联行、胡润等多家机构，也发布了国人海外房地产投资的相关报告。多家报告显示，2016年中国海外房地产投资再创新高。数据显示，去年中国买家对境外房地产的投资总额达到330亿美元，82.4%的中国买家将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场。

受到国内购房成本飙升和在海外有个落脚之处的渴望推动，中国人正加速购置海外房产。从悉尼、温哥华等热门地区到休斯敦、泰国芭堤雅海滩和马来西亚新山市等价格较低的楼市，他们的触角延伸之远前所未见。

（据中国经济时报）

欧洲长期投资首选——德国 | 海外

在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

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