房产投资 – Page 6

怎樣用別人的錢累積你的資產？｜居外專欄

與西方國家相比，許多日本人都很喜歡“存款”。根據日本銀行調查統計局在2018年公布的“與日本和美國和歐洲的公司發行量”相比，美國和歐元區的現金和存款比率在美國為13.1％，在歐元區為33.0％。但就日本而言，這個比率高達52.5％，遠遠超過美國和歐元區。

從這些數據可以清楚地看出，許多日本人將可支配收入用於存款，我國的情況有些類似。

7月6日，中國銀保監會副主席曹宇在青島舉行的2019中國財富論壇上透露，到2018年年底，我國國內生產總值已達90萬億元，全國城鎮居民人均可支配收入達4萬元。到2021年，中國個人可投資資產規模將達到200多萬億元。但現實情況是，中國一直都是儲蓄大國，很多人只會儲蓄，不會去碰其他的金融產品。

在部分金融市場發展較為成熟、資管服務相對活躍的發達國家，居民家庭的金融資產中，現金和儲蓄的比例已下降到13%左右，而資管產品的占比將近四分之一，與其他國家相比，在我國，選擇積極投資擁有較大發展潛力和空間。

存款增加一定會帶來資產形成嗎？

存款的增加代表著可用資金的增加，但存款的增加並不一定會帶來未來的資產形成。

不論是普通存款還是定期存款，通過向銀行存款只能獲得少量利潤，很難以這種方式來達到真正增加資產的效果。對於未來資產形成來說，一味省錢可能還不夠，除存款外，我們都有必要進行積極的投資。

存款與房地產投資的差異

房地產投資是一種眾所周知的穩定的資產形成方法，特別是近年來，對未來經濟形勢有擔憂的年輕女性也開始投資房地產，並且在某些情況下實現了中長期資產形成。

根據國內某售樓平台的數據顯示，2018年，我國女性買家占比達47.9%，幾乎“逼平”男性購房者。暖燈君這就來為大家比較一下存款與房地產投資兩者的優點和缺點。

存款的優點和缺點：存款的一個好處是不太可能減少資產。即使存款人的金融機構破產，但存款保險制度（支付）也保證著存款人資金的穩定性。缺點如上所述，只能獲得少量利潤，資產形成方法不充分。

房地產投資的利與弊：房地產投資是指購買房地產以獲得租金收入（收入增益），或出售房地產以獲得銷售收益（資本收益）的投資方法。買房投資保值已成主流理財方式。

因為住房是人們生活的重要組成部分，以租賃管理為目的的房地產投資的特點是資產形成可以預期且穩定。缺點是投資人可能缺乏有關房地產投資的某些知識和經驗，未咨詢有經驗的不動產管理團隊，盲目投資，造成空室、難以回本等風險。

存款與房地產投資的最大區別在於資產形成結構。在存款中，資產是通過自己的資金累積的，而在用於租賃管理的房地產投資中，資產是通過租戶（租房者）支付的租金累積的。換句話說，是否由“自己支付的錢”或“由另一個人支付的錢”形成資產是二者的區分點。

未來的資產形成是房地產投資

通過存錢積累資金是一種安全的資金來源方式，但同時，積極投資也至關重要。

6月5日，招商銀行與貝恩公司聯合發布《2019中國私人財富報告》，報告顯示，2018年，國內可投資資產在1000萬人民幣以上的中國高淨值人群數量達197萬人，坐擁61萬億人民幣可投資資產，人均持有3080萬。

根據胡潤研究院發布的《2018中國高淨值人群財富管理白皮書》顯示：國內84%的高淨值人群加大了海外資產的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房產投資。

對於中國的財富擁有者來說，海外之所以成為他們離岸配置的因素，主要是因為方便移民或子女留學，接下來依次是資產保值增值、全球資產配置、方便海外業務發展、財富繼承以及養老等等。

誠然，房地產市場在短期內變現能力較弱，但可溢價空間卻是最大的。將房地產加入到資產組合中，可以增加投資組合的多樣性和穩定性，並且由於房地產與普通金融產品的關聯性較低，配置海外房地產可以使得投資組合的風險更加分散，獲得更強的抗壓性。

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錢，真的是一個無解的難題？復盤一個失敗的投資房案例（下）｜居外專欄

【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）】
【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

說起來，陳女士的找房之路真是坎坷。據說在我之前，已經下過3個OFFER，而且每次都是驗過房了，然後就是再談價沒有談成或是銀行貸款沒有下來。所以為了這次買房，她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上，並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為，錢方面已經做了充分的准備了，但是沒想到最後還是因為差了10萬元，沒有辦法買成房子。

錢，難道真是投資中無解的難題麼？

從我自己的經歷和幫很多客人買賣房產的經驗看，錢是投資中最重要的元素之一，但不一定是決定成功的唯一要素。就拿陳女士這次失敗的例子看，其實在這一過程中，我們又好幾個機會可以解決本來錢不夠的問題。

尋找合適的銀行貸款

我之前提過，商業貸款和自住房的貸款很不一樣，難度相對大很多。一般銀行要考察物業本身的收入情況，純收租房看租金收入，物業加生意的房子，像酒吧、旅店、雜貨店、加油站等，就要看生意本身的收入情況，要看財務報表，報稅情況等。各家銀行對商業房的考察標准也是不一樣的，很多帶物業的小生意，像雜貨店，小型旅店等都不好貸款。另外銀行還要考察貸款人本身的情況，是不是有經營同類生意的經驗，是不是還有別的收入等。像我今年賣的一個五間房的小型B&B客棧，雖然是四星級，一年收入10萬元以上，本來銀行同意貸款50萬元，結果一查貸款人，沒有經驗，本身收入很低，結果最後一分錢也沒有貸下來。

好在我和各家銀行商業貸款經紀也都熟悉，當時為陳女士主要找了兩家銀行。因為所要買的樓收租情況不錯，全部出租一年有9萬多。所以有一家銀行早早就明確告訴我們，可以貸款63萬元。但陳女士只有一半的首付款，我們還差了15萬元。我又找了其他一些銀行，有的明確告訴我因為有一個商鋪，不是他們貸款的目標，還有的給的更低。後來又找到了一家銀行，看完資料後告訴我，有兩個空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能貸到我們所需要的資金，哪怕只出租一套，也能多出7-8萬元貸款來。但當時一心想做短租的陳女士執意不同意出租，盡管有好多人等著想搬進去。她本來認為，如果只差15萬元，她可以想辦法湊一湊。但事實是，後來國內的資金越來越難出來，15萬元看著不多，但真沒辦法出來了。

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賣家貸款猶如雪中送炭

在加拿大買賣生意中，賣家貸款是實際操作中一種常見作法。我個人幾次生意買賣都有賣家貸款，說實話，對於賣家肯給貸款，我是非常心存感激的，因為如果沒有賣家的幫助，我們是沒有辦法買下生意，進而經營起來的。賣家貸款一般至少說明賣家對自己的生意是有信心的，知道你肯定能有錢還給他。另外對於賣家來說也延遲了應該交的收入稅，應該是雙贏的。但是並不是每個賣家都願意這樣，特別是現在的賣方市場，賣家不用貸款也能順利賣出去，何必多此一舉？

在陳女士這個案子中，賣家本身並不是生意人出身，一開始並不理解，不能接受賣家貸款這個建議。因為在他們看來，如果有銀行貸款了，他們的貸款就不得不排在第二位，如果真有什麼事發生，他們是沒有機會拿回錢的。但實際上如果找到公證師做好法律文件上，雖然是二級貸款，他的風險也是可以控制的。所以我一有機會，就和賣家經紀灌輸賣家貸款這個概念，告訴他這是一個常見的商業操作，是可以保證他們的貸款。賣家經紀也慢慢接受我的說法，開始松了口。但是驗房還價的那出鬧劇讓賣家很生氣，這個差額給貸款的建議被賣家拒絕。其實就在我們提出第三次再給OFFER時，我已經說服賣家給5萬元貸款了，但還是差了10萬元。在最後一刻，陳女士表示錢在國內很難出來，還是決定放棄了。

要求萬無一失，對地產投資缺乏理性認識

這個跟了3個月的案子最終沒有成交，我想陳女士也許並不認為可惜，因為她已經歷了幾次驗房沒有買的過程，在她看來這是一個學習的過程，無非就是交點驗房費當個學費罷了。但我真得覺得很可惜，這真是一個不錯的投資房產。就在我們決定不買的當天，兩套空著的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要價高了100元。如果陳女士早一點同意出租，那差的15萬元銀行肯定能貸給我們了。問題是，如果不改變一些投資觀念，我覺得不光是驗房費，陳女士還會浪費更多時間和精力，而最終的結果，仍然還是一無所獲。

陳女士反復和我強調要保證她的投資萬無一失，有一點點風險她都不會下手的。我當然能理解她的心情，在一個誰也不認識的異國他鄉投資，那份不安是肯定的，畢竟誰的錢都不是大風吹來的。特別看到了最近微信裡那篇稍有些矯情的《在上海，那些掙扎在溫飽錢上的千萬富翁們！》，我對國內的投資客人也更能理解。

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但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢？

在加拿大，房產投資在所有投資中不是回報最大的，但一直是公認可長期持有的可靠投資。剛來蒙城的陳女士一開始還期望20%的回報率，我就明確告訴她這是不可能的，除非物業帶生意，而且她親自參與經營。在蒙城一個光靠租金收入的投資房很少有超過10%的收益率。這裡也沒有像國內的房產幾十倍快速增值的泡沫，要有真這樣，政府肯定早早下手了，像多倫多和溫哥華那樣出台外國買家稅和空屋稅等各種政策了。但另一方面，這裡面的房產收入又是穩定的，雖然不高，但沒有大起大落，長期持有，一定是保值增值的。如果能理性地評估地產投資的收益，有一點點承擔風險的勇氣，我想這個投資房一定會給陳女士在蒙城的打下一個不錯的基礎。

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驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）｜居外專欄

承接上文：【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）】

昨天還是30度的溫度，一晚的暴雨，今天一早起來就有14度了，這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子，也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小樓），後來她漸漸明確的她想要的房子：

可以合法做短租的；
狀態最好要好一點的，不用再花太多錢裝修；
價格在她的預算之內。

蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣，經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租，確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房，輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的，大量的收入逃稅，沒有長期發展的社區群，只有投資人受益，政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理，最先開始的就是市中心高檔公寓樓，不僅限政府劃片，說明某一片地區不充許做短租，另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定，不許短期出租。

接著是在旅游區，像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區，就明確規定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的，其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站，你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登記注冊，便於監管。從這樣的發展趨勢上看，短租行業的暴利也會受到壓制。

在當時的情況下，陳女士是看到了短租的利潤，希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢，詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度：只要在允許的範圍內就可以做短租，需要向政府及有關協會申請相關執照，按照規定交稅就可以。

另外，對於房子的要求陳女士也有了一些變化，不再只在乎低價格，而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜，狀態都不好，要大修，她認為裝璜一下就升值，還是值得的。但是就像我告訴她的一樣，裝修不僅費時費力，而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房，價格也許要高一點，但是可以從銀行貸款啊，省心省力，可能沒有裝修的增值，但是只要出租收益高，就已經達到了投資目的。畢竟，翻新出售增值又是投資房的另一個方向了，也不是說兩者只能選一個，但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀，找個狀態好，後續麻煩少的房子，應該從長遠看是更合適的。

最後當然是價格，太高買不起，太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況，定位在150萬元上下。

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明確目標顯然事情就好辦一些，我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找，基本上看遍了這個區所有的可能的房源，別說，還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後，還有沒有買成。這其中有天意，但我現在回頭看看，還是有很多人為因素造成的。

其中驗房後大幅還價，咄咄逼人，惹惱賣家是重要一環。

我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4個STUDIO，加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時，賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了，但我們可以參觀，也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源，都不是很理想。這是我們最後約看的一個，而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望，但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子，但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建，做出來很有現代感敞開式單室公寓，非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下軟裝，就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER，陳女士還是一等再等一個月時間，在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意，讓賣家擔著租金的損失，同意讓其中兩套房空著，等我們這個OFFER進行。

價格在一來一回就談定了，接下來就驗房。沒想到，驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明，這裡的行規是，如果有重大意外問題發生，如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現，結果出現會嚴重影響房子價值的問題，才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老，地基有問題，賣家已經做了維修工作，換上一部分鋼結構支撐，花了3萬多元，這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要維護，這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後，這些問題又被驗房師提及，認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像，需要重新換鋼結構，房頂要換（賣家聲明中說明房頂沒有換過），下水道排污系統最好重新做處理等等。

我們做過很多次驗房，年代老的房子都會有問題，驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的，但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價，還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的，這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格，它是建於房子現狀談的價格，賣家之前就告訴你這個舊房頂，你也同意了價格，現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解，想試試，提出還價10萬元。

本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗，請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季，驗房師來驗的時間已經挺晚的，出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊，當時我們沒有時間等了，只能在最後一天提出要求延期，但是賣家不止一個，還不全在國內，要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的，對方經紀已經告訴我了，延期沒有問題，但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了，她曾經有過幾次驗房的經歷，都在驗房後還價不成沒有買的，最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買，賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法，她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER，然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的，賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER，對第二個OFFER 也並不理會。

說實話，這個結果我已經想到，也勸過陳女士不要這個咄咄逼人，影響下面的談判，畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來，還有一個條件尚沒完成，不是沒有退出的可能。另外就是想還價，在驗房基礎上的還價必須要有理有據，合情合理，有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益，不接受我的提議。

這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因？我下期再接著聊。

（未完待續）

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居外網CEO解說美國樓市怪像：大中型機構拋售個人投資者接盤

報告中提到，大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰，之後便一路下滑；而小型投資者則與之剛好相反。居外網董事兼CEO羅雪欣展望，如果年底前降息將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。

撰文：吳將

美國房地產數據公司CoreLogic的最新研究表明，美國投資者對於房地產的購買熱度居高不下。2018年，投資者花在購買房屋上的資金創20年以來的新高。

不過值得注意的是，統計數據顯示，這種增長的動力並非來自大型機構買家入場，而是受到大量中小型房產投資者的推動，其中不少投資者都是剛需房的買家，尤其在租金回報率相對較高的城市、地區，這類情況特別明顯。

小型投資者湧入房市

CoreLogic的研究顯示，2018年美國投資者將11.3%的資金投入了房地產市場，這是該公司自1999年進行這項統計以來的最高紀錄，不但高於2017年的11%，也高於上一個高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，當時的美聯儲還堅守零利率，並在施行量化寬松（QE）的貨幣政策。

CoreLogic在報告中提到，持有100套以上房產的大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰（投資占比約24%），但之後便一路下滑，截至去年底已不足17%；與之剛好相反的是，持有房產不超過10套的小型投資者自2013年起開始逐年加大了對房地產的投入，到2018年末時的投資占比已從2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房產的中型投資者，其情況與大型投資者類似，當前在房地產上的投資占比為22.7%，較2009~2011年期間的近30%大幅下降。

此外，2018年投資者在剛需房上的投入比例高達20.3%，遠高於對中、高端房產的投資（分別為7.8%、6.3%）。

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如果結合去年全球金融投資環境來看，小型投資者在房地產上加碼的做法可謂是“歪打正著”。據德意志銀行統計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別，其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統計以來最糟表現。

但房地產市場卻是個例外，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在2019全球房地產展望報告中指出，去年的發達國家市場，除了澳大利亞、加拿大、瑞典等國之外，其他國家的房產價格均呈上漲趨勢，2018年加息4次的美國均價也上漲了5%。

投資者更傾向在東部買房

CoreLogic的研究還發現，投資者更傾向於在美國東部買房，其中購房率最高的10座城市有8個位於東部（底特律、費城等），而只有兩個在西部，分別是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷馬城。

相反，美國房產投資活動最不活躍的五個城市全部位於落基山脈以西，其中四個城市都在位於加利福尼亞州——美國房價最貴的地區之一。

至於為何不同地區的投資熱度差異如此之大，CoreLogic在報告中稱，投資者買房最優先考慮的通常都是投資（租金）回報率，而房價較高的地區，由於市場溢價過多，租金回報率往往不會太高，市場也會比較平淡。

與之相反，人口較多，同時均價較低的城市的房產交易量則往往要高很多，比如購房率排在第一的底特律，據美國住房聯合投資公司Unison近日發布的一份報告顯示，底特律房價中位數僅51233美元，而當地人均月收入的中位數28617美元，買房並不用承擔太多經濟壓力。

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當然，除了租金回報率之外，投資者還會考慮未來房屋增長潛力、當地空置率、房產稅等因素。報告還稱，通常一個供不應求的房地產市場尤其能吸引資金流入，因為投資者普遍認為，投資一個供應不斷減少的市場，遠比一個供應持續增加的市場更安全。

降息預期將為房市推波助瀾？

盡管美聯儲在6月的議息會議上並未宣布降息，但美聯儲主席鮑威爾極為鴿派的表態，已讓市場對於美聯儲年內降息的預期空前放大。

這一點從美國最大的房地產抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房貸利率上就可見一斑。當前30年期的固定房貸利率為3.84%，低於一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前為4.04%；5年期的平均浮動利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow經濟學家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押貸款利率基本持平，但在大西洋兩岸兩大央行相繼唱“鴿”之後，抵押貸款利率料將繼續下滑。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）總裁兼首席執政官布魯克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由於降息預期大增，不少人選擇暫時撤回了房貸申請，希望之後會有更低的貸款利率。他稱：“盡管上周的貸款申請量下降了4%，但再融資率比一年前增加了79.5%，購買活動也增加了4%”。

對於房市而言，降息可以直接降低投資者的投資成本，這無疑是一個不容忽視的利好因素。

全球海外中文房產平台居外網董事兼CEO羅雪欣女士在接受第一財經采訪時表示：“美國房價近年來一直穩定上漲，但去年以來，由於按揭利率上升而遇冷。今年上半年美聯儲關於年內利率不變的信號，已經讓樓市有回暖跡像，如果年底前降息，則將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。

佛羅裡達州邁阿密海灘開發項目，為一棟5層精品建築，其中四個單元為復式住宅單元，設有2間臥室+書房、辦公室或第三間臥室；2.5間浴室；3處露台；每個住宅單元設有2個車庫空間，且設有開放的電梯。房價約¥680萬。
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她還稱：“以前，在美國買房，一處房源會有好幾個潛在買家競爭，買方經紀人要使出渾身解數才能幫客戶拿下看中的房子。隨降息而來的樓市升溫，這種現像料會重現。我們預料到2020年上半年，美國樓價上漲速度會高於2018年的增幅（4%），但還不至於超過2017年（增幅7%）。”

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

菲律賓房產投資黃金時代

經濟快速發展、人口紅利大、房租高回報，這是現在海外買家看好菲律賓房市的3大理由！作為投資者投資菲律賓的首選城市，在大規模開展基礎設施項目建設的情況下，房市也有了新的變化，房價在漲、更多區域值得關註！

德國柏林計劃“凍結房租”5年！居外網CEO料對中國買家影響低

柏林房東未來五年內不得提高房租，如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。居外網董事CEO羅雪欣表示，中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值，因此拋售房產的可能性不大。

撰文：吳將

歐債危機之後，德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒，房價漲幅引領全球，房租也水漲船高，這引起了當地租戶的諸多不滿。

德國總理默克爾也於近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲，“我們必須使用法律作為監管工具，否則事情將越來越失控。”

出於各方面壓力，當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議後，來自左派黨（Die Linke）的建築行業參議員隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的規定達成共識，10月前將出台正式法案，最晚將於2020年1月1日開始施行。

根據隆普舍宣布的新規，柏林的房東們未來五年內不得提高房租，除非對房子進行（必要的）重新裝修。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

租金上限

根據柏林市政府的信息，盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行，但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租，該法案將追溯到今年6月18日，即新規公布當日。換句話說，柏林的房東在6月18日之後，就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規，房東每三年最多可以提高房租20%。

這項“租金上限”的規定將持續5年，影響柏林150萬套出租住房，涉及200萬人，約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對於所有現有的房租合同，柏林市政府稍後將公布租金的法定上限，如果房租約定超過了上限，則必須降低。

如果房東對住房進行必要的修繕後重新出租，則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米；如果房東想進一步漲價，則必須向有關部門申請。此外，如果房東的經濟狀況極為困難，也可以申請上漲房租。

對於違反上述條例的房東，最高將被處以50萬歐元的罰款。

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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）區一位名為羅尼什（Frank Rönisch）的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱：“上周五，房東剛剛把我的月租漲到430歐元（3328元人民幣）。盡管這聽起來並不是很多，但房東在漲房租的同時並未對房間做出任何修繕，包括那扇已經破損很久的大門。”他表示，很高興市政府即將出台房租限制法案，並認為這是對租客的一種保護。

不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

柏林-勃蘭登堡商業協會（UVB）會長安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上漲並不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

對於中短線的炒房者來說，柏林市政府的這項新規恐怕不是什麼好消息，盡管新規只是限制房租上漲，並未直接對房產進行限購或限價，但投資者的熱情料將受到影響。

另一方面，德媒認為，同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福（黑森州）政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

德房地產巨頭股價聞訊大跌

房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司（Deutsche Wohnen）股價在2008年金融危機爆發後一度跌破3歐元/股，但此後便一路飆升，今年最高時一度高達44歐元/股，漲幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出後，該公司股價大跳水，短短數日之內就下跌了20%，跌破35歐元/股。

安辛克表示，新規將讓機構投資者對柏林望而卻步，“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱：“由於房租上漲被嚴格限制，修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔，這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為，柏林的建築業將遭到重創。

柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩（Maren Kern）對市政府的新規也十分失望。他表示，政府應該鼓勵翻修老舊建築、興建環保住房，而不是限制房租，新規將打擊房地產行業，使新建住房項目大幅減少。

作為柏林市議會的反對黨，基民盟（CDU）柏林的黨團代表德雷格（Burkard Dregger）不認為市政府的新規有助於緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示，新規讓那些長年沒怎麼漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”，他們現在想漲也沒有機會了。

投資者躊躇不前

德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出：“（對於房租上漲）沒有完美的解決方案，很多人都希望生活在市中心，但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租，未必有多大的效果，反而會讓投資者感到害怕，使新建的（住房）項目失去吸引力。”

事實上，如果和倫敦、巴黎相比，柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區（Prenzlauer Berg），一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元（11600元人民幣），價格僅為倫敦櫻草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時表示，“今年前5個月，買家通過居外網咨詢柏林房產的次數，比去年同期增加了68.6%，但環比去年下半年略有下降，預計今年整體的詢盤量將於2018年持平。”

羅雪欣表示：“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比，柏林的房價還比較低；當然也有買家看中的是出租回報，因為德國家庭的租房率比較高，租房周期也長。”

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對於柏林市政府出台的新規，羅雪欣認為：“如果這項政策最終得以落實，意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響，因此拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

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原文來源：第一財經
責編：Zoe Chan

買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）｜居外專欄

小編每周都催稿，可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣，實在找不到時間寫東西。過去的三周時間，我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易，一個是超低價買的，原價46.9萬元，我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的，開價41.2萬元，我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房，要價37.85萬元，最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興，而我也發現我工作本該有的意義，不是幫客人賣高價，不是幫客人找特低價，而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易，找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准，不管他最終是買賣了房，還是沒有。

這周稍有點時間，我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。

我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話，我對陳女士還是相當敬佩的，好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾，就咨詢買房問題的客人來說，陳女士自己做了好多功課了，真是誠心誠意想買房的。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。

買房定位不明確

最早陳女士像很多移民一樣想買自住房，但考慮到放不下國內的事業，她計劃要1-3年之後才真正登陸，對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看，跟過許多地產經紀，她從西島看到南岸，也看了好學校眾多的NDG，西山，東部，西南角，貴的，便宜的，估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時，我分析了她的情況，考慮她是幾年之後才會來居住，現在買只是因為房價在漲，她希望能保值增值，所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣，可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大，裝修高檔，這樣的房自己不住，但費用大，租金不會太高，所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房，持有這樣的物業，正常報稅，還貸款，在加拿大建立信用，到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣，我們開始尋找投資房。

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投資房比自住房購買更復雜成本更高

其實從地產經紀的角度來說，自住房買賣比投資房要簡單很多，如果從我的工作量考慮，建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的，我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢？

銀行貸款更嚴格：

自住房銀行的貸款額度是可以算出來的，也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民，購買人的收入證明可以從中國出具，銀行是接受的。

但是多套房就不太一樣了，一般銀行不考慮外國的收入證明。

小的物業，如有的銀行辦理6套以內出租房貸款，有的銀行辦理8套以內出租房貸款時，根據房子的收租情況和貸款人的收入情況，貸款額可以是80%到65%不等，和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點，但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。

大的物業，超過8套數，或者裡面有一套是商業用房，哪怕所占面積不到50%，這樣的房都要轉做商業貸款，那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢，就真的不是我們可以自己算出來的，銀行一般要看到房子本身的收益情況，貸款人自己的條件等，根據特別算法，給出貸款額，有的可能只是房價的50%，有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率，現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房，150萬元的價格，最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。

投資房購買成本會更高：

買自住房，買家一般花個驗房費用，一套房根據公寓或別墅不同，價格在300-700之間吧。但是買多套房，驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房，驗房費收到1250元，這還是便宜的，我經手的其他房一般一套至少300元。

另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估，有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費，但一般的費用是100元一套，價格高上幾百萬元的的物業，7000-8000元，甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告，一般商業用房比例大的多套房，或純商業用房，環境測試報告1是肯定需要的，如果買加油站等大型商業，會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2，這個費用一般也在萬元上下，也都是由買家承擔。

如果正式申請辦理銀行的商業貸款，銀行有時還會收取開戶費，申請費等，會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。

所以在買投資房的過程中，出現各種與自住房不一樣的費用，也讓陳女士頗為意外，這些額外的成本給她的預算造成了壓力。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼？我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業，或大型商業房產的的朋友可以與我聯系，一定幫你買到合適的投資物業。

下文繼續：【驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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菲律賓房市今年將迎來什麼新機遇？

2019年，預計菲律賓房地產行業將延續其增長趨勢，並保持良好狀態。這項預測基於調查研究的結果，以及房地產行業領袖仲量聯行所收集的數據。根據仲量聯行的報告，2018年，菲律賓房地產市場的辦公樓、住宅、零售店面和酒店物業銷售額均呈上升趨勢。

辦公樓

針對辦公樓物業在2019年的表現，各機構和去年一樣，再次做出了積極的預測。在供應方面，預計今年辦公樓物業將大幅增加；而在需求方面，菲律賓業務流程外包（BPO），在線博彩業和靈活職場企業的辦公空間占用率預示了樂觀的前景，而開發商也在兌現此前做出的承諾——加建辦公樓。由於租賃需求和投資者收益較為穩定，預計房租將出現上升趨勢，而這將拉高寫字樓開發項目的資本價值。

住宅

由於人們對中高檔住宅的需求十分強勁，預計2019年菲律賓住宅市場將蓬勃發展。目前，中高檔住宅開發項目的預售單元占比已經達到了80%到100%之間。菲律賓業務流程外包和在線博彩企業對辦公場所有較大需求，預計馬卡蒂和BGC商務區的住宅租賃市場也將受益於這類穩定需求的溢出效應。

菲律賓馬卡蒂市中心的高端項目——世紀尖頂大廈（Century Spire）。坐落於世紀之城，精裝修，永久產權。豪華公寓將以五個核心設施為基礎，包括大堂、泳池、酒吧、休閑區和圖書館，所有設計均采用靈巧的觸感和精致的Armani / Casa風格。
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零售

菲律賓的宏觀經濟環境良好，因此可能會對零售市場產生推動作用，而零售商也可以利用菲律賓人民持續增長的可支配收入。由於實收資本要求較低，而且《菲律賓貿易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放寬，菲律賓的外國投資可能會增加。政府正在圍繞實施《房地產投資信托（REIT）》法規一事進行討論，這可能也會鼓勵投資者把更多資金投向零售市場。

酒店

2019年，酒店行業將保持出色表現。外國酒店運營商可能進入菲律賓市場，並與當地開發商建立合作關系。菲律賓政府正通過加強基礎設施建設以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游業提供持續不斷的支持。根據預測，這些舉措將在2019年對旅游業產生積極的影響，進而推動酒店業的發展。

其他新機遇

2019年將是菲律賓房地產行業迎來新趨勢和新機遇的一年。千禧一代引領的文化轉變帶來了以社區為基礎的生活方式，而這種生活方式將使菲律賓的聯合辦公和共同生活現像變得越發普遍。對聯合辦公空間的需求正在持續上升，這將促使更多的外國靈活空間運營商在2019年擴大其業務規模。

預計WeWork和IWG等已經在菲律賓擴大業務範圍的靈活空間運營商將在2019年進一步擴張。菲律賓還可能出現更多本地的聯合辦公和共同生活空間供應商，他們通常在城市邊緣地區開展業務。這類資產所需要的資本成本較低，因此可以激發投資者的興趣。

物流是另一種資產類型，而預計物流行業將在2019年興旺發展。電子商務公司的出現將為物流部門提供支持，因為這些公司必須完成商品的裝載和運輸。例如，拉扎達與扎洛拉（Lazada and Zalora）已經大幅擴張了他們在菲律賓的業務規模，物流行業將因此而受益。

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毫無疑問，外國和地方政府的政策將在2019年對房地產行業產生影響。例如，在中美貿易戰中，由於美國試圖加征關稅，中國開始考慮購買其他國家的房屋/土地，菲律賓房地產市場因此獲得了一個巨大的機遇。菲律賓政府正在實施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克國際機場擴建、蘇比克貨運鐵路等正在進行的BBB項目推動了克拉克市和邦板牙省等地區的投資活動。政府的基礎設施建設工程也對周邊省份產生了溢出效應。2019年，包容性稅收改革二號方案（Trabaho）和《房地產投資信托》法規開始實施後也將影響房地產行業。

仲量聯行表示，菲律賓房地產行業在2019年的前景依然樂觀。2019年，菲律賓業務流程外包行業對房地產空間的穩定需求，以及新興房地產利益相關者（如技術企業和靈活的空間運營商）不斷增長的需求將繼續對菲律賓的房地產市場產生重大影響。預計2019年該行業還將進一步發展和擴張，這也許會鼓勵投資者加大對達沃、宿務、克拉克、卡加延·德奧羅、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投資。

綜上所述，我們預計菲律賓房地產行業將在2019年繼續穩步發展。盡管2019年大選可能會帶來一些障礙，許多人對包容性稅收改革二號方案的影響抱有擔憂，而且菲律賓經濟特區管理局（PEZA）審批建築的進程緩慢，2020年的房地產行業前景依然相當樂觀。

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來源：Inquirer Business
責編：Zoe Chan

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2019年菲律賓房地產10大發展趨勢

作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

“在2018年前9個月經濟增長放緩的情況下，房地產業仍保持著良好的狀態，辦公樓和住宅等主要板塊在2018年的需求量和供應量均達到了創紀錄的高數值。然而，我們發現房地產業即將迎來多項挑戰，”高力國際菲律賓公司在題為《2019年十大預測：此次競賽以靈活性為名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力國際菲律賓公司稱，影響房市的不利因素多種多樣：在未來12至24個月內，利率上升可能壓低中低收入居民的需求，而通脹加劇也許會進一步削減消費支出。

該機構還指出，執行全面稅制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的規定會引發不確定性。全面稅制改革方案是一項旨在降低企業所得稅稅率並合理調整外國投資者稅收和非稅收優惠待遇的舉措。

高力國際菲律賓公司還補充，其他挑戰包括技術工人嚴重短缺而導致的施工延誤，以及阻礙遍布馬尼拉都會區的重要基建項目的通行權問題。

盡管存在這些挑戰，預計2019年菲律賓房地產業將目睹新的有利因素發揮作用，同時推高各細分市場的需求，促進增長。人們認為，這些新興趨勢將迫使業者適應這些變化，從而更好地適應市場。

“對於2019年的菲律賓房地產市場而言，這場競賽將以靈活性為名，”高力國際菲律賓公司強調。

“租戶的強勁需求和不斷變化的偏好讓靈活工作空間進入了人們的視野；住宅開發商正在調整他們的項目，以便滿足離岸博彩業中國員工和當地職業人士的需求；商場運營商變得更樂於接受外國餐飲（F&B）和家居裝飾企業租戶，而且我們還發現零售空間吸收的定義在2019年出現了徹底的改變。開發商還積極收購設施較為健全，位於商業區以外地段的土地，試圖在繁榮的房地產市場上大賺一筆，”高力國際解釋說。

根據高力國際的說法，以下為決定2019年菲律賓房地產發展形勢的十大亮點。

1. 以基礎設施為重點的政府支出將刺激房地產市場

高力國際表示，預計政府執行的前期基礎設施項目計劃將決定馬尼拉都會區內外開發商所采取的戰略。因此它也發現，2019年，馬尼拉以外區域的辦公樓和住宅開發項目的分散化格局也變得越發明顯。

“高力國際認為，房地產企業將更積極地收購呂宋島北部和南部的地塊，並確保它們所在的位置具有戰略優勢，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古納和八打雁更是他們關注的重點區域。政府應通過在2020年至2022年間修建完鐵路、高速公路和收費公路等計劃連通這些省份的項目來支持開發商的擴建活動，”高力國際在報告中寫道。

2. 馬尼拉都會區辦公樓的空置率仍低於6%

高力國際表示，預計到2018年底，馬尼拉的辦公樓空置率將在5%上下浮動。

“我們發現強勁的需求將持續到2019年，而且預計需求會隨著新供應的增加而同步變動。在接下來的12個月裡，高力國際預計開發商將交付近100萬平方米大小的新辦公空間，而售出物業的總面積將達到約91萬平方米。預計到2019年底，空置率僅為5.4%。在2019年即將交付的辦公樓物業中，有約30%已經提前租出，”高力國際表示。

知識流程外包（KPO）行業可以提供健康信息管理、軟件工程、財務和會計等價值更高的外包服務，因此預計該行業將在未來12個月推高辦公樓的需求。谷歌等頂級科技公司開始入駐菲律賓，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包調查中，馬尼拉都會區的排名也有所上升，這些變化也會提振辦公樓的需求。

3. 離岸博彩業務將在馬尼拉以外地區擴大規模

據高力國際觀察，2019年，離岸博彩企業將買下20萬平方米到30萬平方米大小的辦公空間，約占2019年預計售出量的23%。

“我們鼓勵那些規模不斷擴大的新離岸博彩公司繼續在宿務、邦板牙和拉古納尋找落腳點，因為這些地區仍有大量可用的空間，”高力國際在報告中寫道。

“離岸博彩企業不僅需要開闊的辦公空間和居住空間，還必須在當地機場提供中國直飛航班或者可以直接進出馬尼拉地區的城市內運營。這就是這些企業開始關注呂宋南部部分城市的原因之一，”高力國際補充道。

4. 靈活工作空間將實現10%的年度增長

馬尼拉都會區辦公物業市場供應緊張，流動勞動力開始形成一股潮流，企業試圖降低運營成本——這些因素共同催生了另一個辦公物業的細分板塊：靈活工作空間。

“我們發現，目前微型、小型和中型企業不斷崛起，尋求即插即用型辦公室的跨國公司和外包公司大量湧入，而且政府正在進行一系列可能改善國家營商環境的政策改革。在這樣的背景下，馬尼拉的靈活工作空間庫存將在未來三年內每年平均增長10%，”高力國際預測道。

“在未來三年裡，我們認為商場、酒店、住宅樓和職場人士專用宿舍將提供更為靈活的工作空間，”高力國際補充道。

5. 馬尼拉灣地區主導馬尼拉都會區的公寓價格和供應量

2018年第三季度，海灣地區的公寓存量超過奧提加斯中心，成為第三大次級市場。與奧提加斯中心相比，海灣地區可出售的住宅單元數量要多200余套。

高力國際表示，2019年，預計海灣地區已動工的1.5萬套新公寓中，有6000多套新共管公寓將竣工。該公司還預計，到2021年，海灣地區將超越馬卡蒂中央商務區等其他次級市場。

Arbor Lanes位於馬尼拉灣地區塔吉格市（Taguig City）南阿爾卡（Arca South）的東面地區，坐落在34,315平方米的大型混合用途開發項目之中，其完美融合了大自然景觀和建築特色。這是一片發展迅速的中央商務區和生活區，可以通過南呂宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往馬卡蒂市（Makati City），還可以通過C5干道通往博尼法西奧全球城市（Bonifacio Global City）。房價約¥400萬。
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6. 豪華住宅市場依然表現強勁，其房價即將突破每平方米40萬菲律賓比索

高力國際預計豪華公寓需求將繼續處於高位，因為馬尼拉都會區仍然是該區域內租金收益最具吸引力而房價相對較低的地段之一，富裕的菲律賓人、外國投資者和離岸博彩公司對該地段的物業有著長期的需求。

馬尼拉的豪華物業市場規模相對較小，但這類物業的需求在過去幾年內一直保持穩定。與此同時，二級市場上此類項目的租用或購買需求居高不下。

積壓的需求也促使中等收入公寓開發商在馬尼拉海灣地區等新興商業區擴大業務規模，建設高端項目。馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）沿線將修建一個豪華物業項目，預計其物業價格將突破每平方米40萬菲律賓比索（約5.32萬元人民幣）的臨界點。

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7. 餐飲業將進一步主導零售空間的吸收過程

高力國際認為，在未來12個月內，餐飲（F&B）行業依然是吸收馬尼拉都會區零售空間的主要驅動力。這可以歸因於海外菲律賓勞工彙款的持續流入和人民可支配收入的增加，而穩定的宏觀經濟背景也發揮了一定的作用。

據報導，未來12個月內，佰百雞（Popeye’s）、熊貓快車（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外國餐飲品牌將在馬尼拉開設分店，預計這些品牌的活動將推動馬尼拉的零售空間吸收過程。

8. 更多來自家居裝飾或奢侈品零售行業的外國公司在海灣地區開設分店

高力國際表示，考慮到馬尼拉都會區的公寓越來越受歡迎，人們對家居用品的需求將持續增長。在2018年第三季度啟動的開發項目中，開間公寓和一臥室單元住宅項目的占比將近60%。

高力國際指出，自去年年初，填海商業區的預售公寓上市以來，其價格已經上漲了約30%至80%。高力國際稱，這反映了該地區游客和外國投資者的支出情況。

高力國際認為，海灣地區已經發展成熟，可以容納更多高端餐飲、鞋履和服裝品牌了。普拉達、紀梵希和薩爾瓦多·菲拉格慕已經在太陽賭場（Solaire casino）開設了店面。該地區將持續吸引更多高端零售商。在未來12個月內，我們將目睹更多奢侈品品牌在填海商業區開店，”高力國際說道。“在海灣地區，阿塞納購物中心（Aseana mall）等新購物中心即將建成，這為運營商提供了引進奢侈品零售商的機會。”

馬尼拉高端商業地段地塊，面積2.1公頃。
位於馬尼拉的高端主要商業區，靠近馬尼拉灣，主要商業道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近馬尼拉著名的娛樂場所，這是亞洲版本的拉斯維加斯，如岡田馬尼拉，太陽賭場和附近的購物中心，如MOA或亞洲商城。
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2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

9. 對奎松市更具戰略意義的土地儲備和鄉鎮開發項目

馬尼拉地鐵是政府批准的最高成本項目。按計劃，該項目應於2018年12月動工，並於2022年之前在奎松市建成前三個站點：棉蘭老大道（Mindanao Avenue）、坦當梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力國際認為奎松市將從地鐵建設計劃中獲益，因為有13個車站計劃建於奎松市內。隨著馬尼拉地鐵、地鐵7號線和普通輕軌地鐵站的建設工程不斷推進，我們認為奎松市內以辦公樓、住宅和零售物業為特色的綜合用途項目將變得越來越有吸引力，”高力國際說道。

10. 已整修的基礎設施可以促進宿務休閑娛樂行業

高力國際表示，除了機場翻新和擴建項目以外，其他基礎設施項目也將為農村地區帶來新的機遇，從而推動宿務旅游業的發展。這些項目完工後將刺激人們對宿務都會區（包括宿務市、拉普拉普市和曼達維）走廊外地區物業的需求，促使開發商建設更多酒店和服務式公寓。

高力國際預計，在接下來的12個月裡，房地產公司將采取更積極的方式來開發可用的土地。曼達維（Mandaue）和麥克坦（Mactan）地區將成為開發商關注的重點，因為人們普遍認為這些地區非常適合建設度假型城鎮。

來源：inquirer.net
責編：Zoe Chan

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【圖表】馬來西亞半島城區住宅物業需求全剖析

巴生谷

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在巴生谷（Klang Valley）的房地產行業，聯排住宅的需求占據了主導地位。聯排住宅是成交量最多的住宅物業，占31.6%。跟隨其後的是共管公寓（22%），低層公寓（17.1%），單元公寓（14.7%）和服務式公寓（7.6%）。其他占比較低的物業類型包括半獨立式住宅（2.9%），平房（2.2%），聯排別墅（1.3%）和集群住宅（0.6%）。

在巴生谷搜索量最高的建築類型中，共管公寓和酒店式公寓的搜索量占比為26.6%，而聯排住宅、連鎖式住宅和聯排別墅的搜索量占比為14.2%。接下來是單元公寓和低層公寓（7.5%），而半獨立住宅和平房的搜索量占比為5.6%。住宅用地的搜索率最低，僅為0.8%。

聯排住宅交易量最高的地區是巴生谷，有1500筆交易，而滿家樂（Mont Kiara）在過去12個月內售出的共管公寓數量最多，共達成了428筆交易。

對於面積介於1501至2000平方英尺之間的住宅，其中間價格隨地區的變化而變化：巴生谷為54萬令吉，梳邦再也（Subang Jaya）為85.4萬令吉，蕉賴（Cheras）為72萬令吉，哥打白沙羅（Kota Damansara）為91.5萬令吉，敦依斯邁花園（Taman Tun Dr Ismail）為150萬令吉，甲洞城市園（Desa ParkCity）為170萬令吉，孟沙（Bangsar）為180萬令吉。

面積介於1001到1250平方英尺之間的共管公寓交易中位價格也隨地區變化：在蒲種（Puchong）、舊巴生路（Old Klang Road）、莎阿南（Shah Alam）、斯裏八打靈（Shah Alam）、蕉賴和斯裏肯邦安（Seri Kembangan），這類物業的價格在42萬至45萬令吉的範圍內變動，而在武吉加裏爾（Bukit Jalil）、梳邦再也、阿拉白沙羅（Bukit Jalil）、八打靈再也（Petaling Jaya）、達瑪斯（Dutamas）、滿家樂、敦依斯邁花園、洞城市園和孟沙等地區，共管公寓的價格為50萬至100萬令吉不等。

共有90%的買家在巴生谷購買了面積低於2000平方英尺的聯排住宅，有70%的買家購買了價格低於70萬令吉的聯排住宅。同時，在共管公寓方面，有85%的買家購買了面積低於2000平方英尺的公寓，70%的買家購買了價格低於75萬令吉的公寓。

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