房产投资 – Page 7

買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）｜居外專欄

小編每周都催稿，可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣，實在找不到時間寫東西。過去的三周時間，我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易，一個是超低價買的，原價46.9萬元，我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的，開價41.2萬元，我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房，要價37.85萬元，最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興，而我也發現我工作本該有的意義，不是幫客人賣高價，不是幫客人找特低價，而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易，找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准，不管他最終是買賣了房，還是沒有。

這周稍有點時間，我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。

我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話，我對陳女士還是相當敬佩的，好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾，就咨詢買房問題的客人來說，陳女士自己做了好多功課了，真是誠心誠意想買房的。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。

買房定位不明確

最早陳女士像很多移民一樣想買自住房，但考慮到放不下國內的事業，她計劃要1-3年之後才真正登陸，對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看，跟過許多地產經紀，她從西島看到南岸，也看了好學校眾多的NDG，西山，東部，西南角，貴的，便宜的，估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時，我分析了她的情況，考慮她是幾年之後才會來居住，現在買只是因為房價在漲，她希望能保值增值，所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣，可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大，裝修高檔，這樣的房自己不住，但費用大，租金不會太高，所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房，持有這樣的物業，正常報稅，還貸款，在加拿大建立信用，到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣，我們開始尋找投資房。

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投資房比自住房購買更復雜成本更高

其實從地產經紀的角度來說，自住房買賣比投資房要簡單很多，如果從我的工作量考慮，建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的，我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢？

銀行貸款更嚴格：

自住房銀行的貸款額度是可以算出來的，也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民，購買人的收入證明可以從中國出具，銀行是接受的。

但是多套房就不太一樣了，一般銀行不考慮外國的收入證明。

小的物業，如有的銀行辦理6套以內出租房貸款，有的銀行辦理8套以內出租房貸款時，根據房子的收租情況和貸款人的收入情況，貸款額可以是80%到65%不等，和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點，但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。

大的物業，超過8套數，或者裡面有一套是商業用房，哪怕所占面積不到50%，這樣的房都要轉做商業貸款，那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢，就真的不是我們可以自己算出來的，銀行一般要看到房子本身的收益情況，貸款人自己的條件等，根據特別算法，給出貸款額，有的可能只是房價的50%，有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率，現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房，150萬元的價格，最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。

投資房購買成本會更高：

買自住房，買家一般花個驗房費用，一套房根據公寓或別墅不同，價格在300-700之間吧。但是買多套房，驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房，驗房費收到1250元，這還是便宜的，我經手的其他房一般一套至少300元。

另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估，有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費，但一般的費用是100元一套，價格高上幾百萬元的的物業，7000-8000元，甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告，一般商業用房比例大的多套房，或純商業用房，環境測試報告1是肯定需要的，如果買加油站等大型商業，會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2，這個費用一般也在萬元上下，也都是由買家承擔。

如果正式申請辦理銀行的商業貸款，銀行有時還會收取開戶費，申請費等，會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。

所以在買投資房的過程中，出現各種與自住房不一樣的費用，也讓陳女士頗為意外，這些額外的成本給她的預算造成了壓力。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼？我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業，或大型商業房產的的朋友可以與我聯系，一定幫你買到合適的投資物業。

下文繼續：【驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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菲律賓房市今年將迎來什麼新機遇？

2019年，預計菲律賓房地產行業將延續其增長趨勢，並保持良好狀態。這項預測基於調查研究的結果，以及房地產行業領袖仲量聯行所收集的數據。根據仲量聯行的報告，2018年，菲律賓房地產市場的辦公樓、住宅、零售店面和酒店物業銷售額均呈上升趨勢。

辦公樓

針對辦公樓物業在2019年的表現，各機構和去年一樣，再次做出了積極的預測。在供應方面，預計今年辦公樓物業將大幅增加；而在需求方面，菲律賓業務流程外包（BPO），在線博彩業和靈活職場企業的辦公空間占用率預示了樂觀的前景，而開發商也在兌現此前做出的承諾——加建辦公樓。由於租賃需求和投資者收益較為穩定，預計房租將出現上升趨勢，而這將拉高寫字樓開發項目的資本價值。

住宅

由於人們對中高檔住宅的需求十分強勁，預計2019年菲律賓住宅市場將蓬勃發展。目前，中高檔住宅開發項目的預售單元占比已經達到了80%到100%之間。菲律賓業務流程外包和在線博彩企業對辦公場所有較大需求，預計馬卡蒂和BGC商務區的住宅租賃市場也將受益於這類穩定需求的溢出效應。

菲律賓馬卡蒂市中心的高端項目——世紀尖頂大廈（Century Spire）。坐落於世紀之城，精裝修，永久產權。豪華公寓將以五個核心設施為基礎，包括大堂、泳池、酒吧、休閑區和圖書館，所有設計均采用靈巧的觸感和精致的Armani / Casa風格。
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零售

菲律賓的宏觀經濟環境良好，因此可能會對零售市場產生推動作用，而零售商也可以利用菲律賓人民持續增長的可支配收入。由於實收資本要求較低，而且《菲律賓貿易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放寬，菲律賓的外國投資可能會增加。政府正在圍繞實施《房地產投資信托（REIT）》法規一事進行討論，這可能也會鼓勵投資者把更多資金投向零售市場。

酒店

2019年，酒店行業將保持出色表現。外國酒店運營商可能進入菲律賓市場，並與當地開發商建立合作關系。菲律賓政府正通過加強基礎設施建設以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游業提供持續不斷的支持。根據預測，這些舉措將在2019年對旅游業產生積極的影響，進而推動酒店業的發展。

其他新機遇

2019年將是菲律賓房地產行業迎來新趨勢和新機遇的一年。千禧一代引領的文化轉變帶來了以社區為基礎的生活方式，而這種生活方式將使菲律賓的聯合辦公和共同生活現像變得越發普遍。對聯合辦公空間的需求正在持續上升，這將促使更多的外國靈活空間運營商在2019年擴大其業務規模。

預計WeWork和IWG等已經在菲律賓擴大業務範圍的靈活空間運營商將在2019年進一步擴張。菲律賓還可能出現更多本地的聯合辦公和共同生活空間供應商，他們通常在城市邊緣地區開展業務。這類資產所需要的資本成本較低，因此可以激發投資者的興趣。

物流是另一種資產類型，而預計物流行業將在2019年興旺發展。電子商務公司的出現將為物流部門提供支持，因為這些公司必須完成商品的裝載和運輸。例如，拉扎達與扎洛拉（Lazada and Zalora）已經大幅擴張了他們在菲律賓的業務規模，物流行業將因此而受益。

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毫無疑問，外國和地方政府的政策將在2019年對房地產行業產生影響。例如，在中美貿易戰中，由於美國試圖加征關稅，中國開始考慮購買其他國家的房屋/土地，菲律賓房地產市場因此獲得了一個巨大的機遇。菲律賓政府正在實施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克國際機場擴建、蘇比克貨運鐵路等正在進行的BBB項目推動了克拉克市和邦板牙省等地區的投資活動。政府的基礎設施建設工程也對周邊省份產生了溢出效應。2019年，包容性稅收改革二號方案（Trabaho）和《房地產投資信托》法規開始實施後也將影響房地產行業。

仲量聯行表示，菲律賓房地產行業在2019年的前景依然樂觀。2019年，菲律賓業務流程外包行業對房地產空間的穩定需求，以及新興房地產利益相關者（如技術企業和靈活的空間運營商）不斷增長的需求將繼續對菲律賓的房地產市場產生重大影響。預計2019年該行業還將進一步發展和擴張，這也許會鼓勵投資者加大對達沃、宿務、克拉克、卡加延·德奧羅、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投資。

綜上所述，我們預計菲律賓房地產行業將在2019年繼續穩步發展。盡管2019年大選可能會帶來一些障礙，許多人對包容性稅收改革二號方案的影響抱有擔憂，而且菲律賓經濟特區管理局（PEZA）審批建築的進程緩慢，2020年的房地產行業前景依然相當樂觀。

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來源：Inquirer Business
責編：Zoe Chan

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2019年菲律賓房地產10大發展趨勢

作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

“在2018年前9個月經濟增長放緩的情況下，房地產業仍保持著良好的狀態，辦公樓和住宅等主要板塊在2018年的需求量和供應量均達到了創紀錄的高數值。然而，我們發現房地產業即將迎來多項挑戰，”高力國際菲律賓公司在題為《2019年十大預測：此次競賽以靈活性為名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力國際菲律賓公司稱，影響房市的不利因素多種多樣：在未來12至24個月內，利率上升可能壓低中低收入居民的需求，而通脹加劇也許會進一步削減消費支出。

該機構還指出，執行全面稅制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的規定會引發不確定性。全面稅制改革方案是一項旨在降低企業所得稅稅率並合理調整外國投資者稅收和非稅收優惠待遇的舉措。

高力國際菲律賓公司還補充，其他挑戰包括技術工人嚴重短缺而導致的施工延誤，以及阻礙遍布馬尼拉都會區的重要基建項目的通行權問題。

盡管存在這些挑戰，預計2019年菲律賓房地產業將目睹新的有利因素發揮作用，同時推高各細分市場的需求，促進增長。人們認為，這些新興趨勢將迫使業者適應這些變化，從而更好地適應市場。

“對於2019年的菲律賓房地產市場而言，這場競賽將以靈活性為名，”高力國際菲律賓公司強調。

“租戶的強勁需求和不斷變化的偏好讓靈活工作空間進入了人們的視野；住宅開發商正在調整他們的項目，以便滿足離岸博彩業中國員工和當地職業人士的需求；商場運營商變得更樂於接受外國餐飲（F&B）和家居裝飾企業租戶，而且我們還發現零售空間吸收的定義在2019年出現了徹底的改變。開發商還積極收購設施較為健全，位於商業區以外地段的土地，試圖在繁榮的房地產市場上大賺一筆，”高力國際解釋說。

根據高力國際的說法，以下為決定2019年菲律賓房地產發展形勢的十大亮點。

1. 以基礎設施為重點的政府支出將刺激房地產市場

高力國際表示，預計政府執行的前期基礎設施項目計劃將決定馬尼拉都會區內外開發商所采取的戰略。因此它也發現，2019年，馬尼拉以外區域的辦公樓和住宅開發項目的分散化格局也變得越發明顯。

“高力國際認為，房地產企業將更積極地收購呂宋島北部和南部的地塊，並確保它們所在的位置具有戰略優勢，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古納和八打雁更是他們關注的重點區域。政府應通過在2020年至2022年間修建完鐵路、高速公路和收費公路等計劃連通這些省份的項目來支持開發商的擴建活動，”高力國際在報告中寫道。

2. 馬尼拉都會區辦公樓的空置率仍低於6%

高力國際表示，預計到2018年底，馬尼拉的辦公樓空置率將在5%上下浮動。

“我們發現強勁的需求將持續到2019年，而且預計需求會隨著新供應的增加而同步變動。在接下來的12個月裡，高力國際預計開發商將交付近100萬平方米大小的新辦公空間，而售出物業的總面積將達到約91萬平方米。預計到2019年底，空置率僅為5.4%。在2019年即將交付的辦公樓物業中，有約30%已經提前租出，”高力國際表示。

知識流程外包（KPO）行業可以提供健康信息管理、軟件工程、財務和會計等價值更高的外包服務，因此預計該行業將在未來12個月推高辦公樓的需求。谷歌等頂級科技公司開始入駐菲律賓，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包調查中，馬尼拉都會區的排名也有所上升，這些變化也會提振辦公樓的需求。

3. 離岸博彩業務將在馬尼拉以外地區擴大規模

據高力國際觀察，2019年，離岸博彩企業將買下20萬平方米到30萬平方米大小的辦公空間，約占2019年預計售出量的23%。

“我們鼓勵那些規模不斷擴大的新離岸博彩公司繼續在宿務、邦板牙和拉古納尋找落腳點，因為這些地區仍有大量可用的空間，”高力國際在報告中寫道。

“離岸博彩企業不僅需要開闊的辦公空間和居住空間，還必須在當地機場提供中國直飛航班或者可以直接進出馬尼拉地區的城市內運營。這就是這些企業開始關注呂宋南部部分城市的原因之一，”高力國際補充道。

4. 靈活工作空間將實現10%的年度增長

馬尼拉都會區辦公物業市場供應緊張，流動勞動力開始形成一股潮流，企業試圖降低運營成本——這些因素共同催生了另一個辦公物業的細分板塊：靈活工作空間。

“我們發現，目前微型、小型和中型企業不斷崛起，尋求即插即用型辦公室的跨國公司和外包公司大量湧入，而且政府正在進行一系列可能改善國家營商環境的政策改革。在這樣的背景下，馬尼拉的靈活工作空間庫存將在未來三年內每年平均增長10%，”高力國際預測道。

“在未來三年裡，我們認為商場、酒店、住宅樓和職場人士專用宿舍將提供更為靈活的工作空間，”高力國際補充道。

5. 馬尼拉灣地區主導馬尼拉都會區的公寓價格和供應量

2018年第三季度，海灣地區的公寓存量超過奧提加斯中心，成為第三大次級市場。與奧提加斯中心相比，海灣地區可出售的住宅單元數量要多200余套。

高力國際表示，2019年，預計海灣地區已動工的1.5萬套新公寓中，有6000多套新共管公寓將竣工。該公司還預計，到2021年，海灣地區將超越馬卡蒂中央商務區等其他次級市場。

Arbor Lanes位於馬尼拉灣地區塔吉格市（Taguig City）南阿爾卡（Arca South）的東面地區，坐落在34,315平方米的大型混合用途開發項目之中，其完美融合了大自然景觀和建築特色。這是一片發展迅速的中央商務區和生活區，可以通過南呂宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往馬卡蒂市（Makati City），還可以通過C5干道通往博尼法西奧全球城市（Bonifacio Global City）。房價約¥400萬。
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6. 豪華住宅市場依然表現強勁，其房價即將突破每平方米40萬菲律賓比索

高力國際預計豪華公寓需求將繼續處於高位，因為馬尼拉都會區仍然是該區域內租金收益最具吸引力而房價相對較低的地段之一，富裕的菲律賓人、外國投資者和離岸博彩公司對該地段的物業有著長期的需求。

馬尼拉的豪華物業市場規模相對較小，但這類物業的需求在過去幾年內一直保持穩定。與此同時，二級市場上此類項目的租用或購買需求居高不下。

積壓的需求也促使中等收入公寓開發商在馬尼拉海灣地區等新興商業區擴大業務規模，建設高端項目。馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）沿線將修建一個豪華物業項目，預計其物業價格將突破每平方米40萬菲律賓比索（約5.32萬元人民幣）的臨界點。

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7. 餐飲業將進一步主導零售空間的吸收過程

高力國際認為，在未來12個月內，餐飲（F&B）行業依然是吸收馬尼拉都會區零售空間的主要驅動力。這可以歸因於海外菲律賓勞工彙款的持續流入和人民可支配收入的增加，而穩定的宏觀經濟背景也發揮了一定的作用。

據報導，未來12個月內，佰百雞（Popeye’s）、熊貓快車（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外國餐飲品牌將在馬尼拉開設分店，預計這些品牌的活動將推動馬尼拉的零售空間吸收過程。

8. 更多來自家居裝飾或奢侈品零售行業的外國公司在海灣地區開設分店

高力國際表示，考慮到馬尼拉都會區的公寓越來越受歡迎，人們對家居用品的需求將持續增長。在2018年第三季度啟動的開發項目中，開間公寓和一臥室單元住宅項目的占比將近60%。

高力國際指出，自去年年初，填海商業區的預售公寓上市以來，其價格已經上漲了約30%至80%。高力國際稱，這反映了該地區游客和外國投資者的支出情況。

高力國際認為，海灣地區已經發展成熟，可以容納更多高端餐飲、鞋履和服裝品牌了。普拉達、紀梵希和薩爾瓦多·菲拉格慕已經在太陽賭場（Solaire casino）開設了店面。該地區將持續吸引更多高端零售商。在未來12個月內，我們將目睹更多奢侈品品牌在填海商業區開店，”高力國際說道。“在海灣地區，阿塞納購物中心（Aseana mall）等新購物中心即將建成，這為運營商提供了引進奢侈品零售商的機會。”

馬尼拉高端商業地段地塊，面積2.1公頃。
位於馬尼拉的高端主要商業區，靠近馬尼拉灣，主要商業道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近馬尼拉著名的娛樂場所，這是亞洲版本的拉斯維加斯，如岡田馬尼拉，太陽賭場和附近的購物中心，如MOA或亞洲商城。
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2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。

9. 對奎松市更具戰略意義的土地儲備和鄉鎮開發項目

馬尼拉地鐵是政府批准的最高成本項目。按計劃，該項目應於2018年12月動工，並於2022年之前在奎松市建成前三個站點：棉蘭老大道（Mindanao Avenue）、坦當梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力國際認為奎松市將從地鐵建設計劃中獲益，因為有13個車站計劃建於奎松市內。隨著馬尼拉地鐵、地鐵7號線和普通輕軌地鐵站的建設工程不斷推進，我們認為奎松市內以辦公樓、住宅和零售物業為特色的綜合用途項目將變得越來越有吸引力，”高力國際說道。

10. 已整修的基礎設施可以促進宿務休閑娛樂行業

高力國際表示，除了機場翻新和擴建項目以外，其他基礎設施項目也將為農村地區帶來新的機遇，從而推動宿務旅游業的發展。這些項目完工後將刺激人們對宿務都會區（包括宿務市、拉普拉普市和曼達維）走廊外地區物業的需求，促使開發商建設更多酒店和服務式公寓。

高力國際預計，在接下來的12個月裡，房地產公司將采取更積極的方式來開發可用的土地。曼達維（Mandaue）和麥克坦（Mactan）地區將成為開發商關注的重點，因為人們普遍認為這些地區非常適合建設度假型城鎮。

來源：inquirer.net
責編：Zoe Chan

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【圖表】馬來西亞半島城區住宅物業需求全剖析

巴生谷

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在巴生谷（Klang Valley）的房地產行業，聯排住宅的需求占據了主導地位。聯排住宅是成交量最多的住宅物業，占31.6%。跟隨其後的是共管公寓（22%），低層公寓（17.1%），單元公寓（14.7%）和服務式公寓（7.6%）。其他占比較低的物業類型包括半獨立式住宅（2.9%），平房（2.2%），聯排別墅（1.3%）和集群住宅（0.6%）。

在巴生谷搜索量最高的建築類型中，共管公寓和酒店式公寓的搜索量占比為26.6%，而聯排住宅、連鎖式住宅和聯排別墅的搜索量占比為14.2%。接下來是單元公寓和低層公寓（7.5%），而半獨立住宅和平房的搜索量占比為5.6%。住宅用地的搜索率最低，僅為0.8%。

聯排住宅交易量最高的地區是巴生谷，有1500筆交易，而滿家樂（Mont Kiara）在過去12個月內售出的共管公寓數量最多，共達成了428筆交易。

對於面積介於1501至2000平方英尺之間的住宅，其中間價格隨地區的變化而變化：巴生谷為54萬令吉，梳邦再也（Subang Jaya）為85.4萬令吉，蕉賴（Cheras）為72萬令吉，哥打白沙羅（Kota Damansara）為91.5萬令吉，敦依斯邁花園（Taman Tun Dr Ismail）為150萬令吉，甲洞城市園（Desa ParkCity）為170萬令吉，孟沙（Bangsar）為180萬令吉。

面積介於1001到1250平方英尺之間的共管公寓交易中位價格也隨地區變化：在蒲種（Puchong）、舊巴生路（Old Klang Road）、莎阿南（Shah Alam）、斯裏八打靈（Shah Alam）、蕉賴和斯裏肯邦安（Seri Kembangan），這類物業的價格在42萬至45萬令吉的範圍內變動，而在武吉加裏爾（Bukit Jalil）、梳邦再也、阿拉白沙羅（Bukit Jalil）、八打靈再也（Petaling Jaya）、達瑪斯（Dutamas）、滿家樂、敦依斯邁花園、洞城市園和孟沙等地區，共管公寓的價格為50萬至100萬令吉不等。

共有90%的買家在巴生谷購買了面積低於2000平方英尺的聯排住宅，有70%的買家購買了價格低於70萬令吉的聯排住宅。同時，在共管公寓方面，有85%的買家購買了面積低於2000平方英尺的公寓，70%的買家購買了價格低於75萬令吉的公寓。

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馬來西亞3大城市房產投資

“東海岸鐵路”與“大馬城”這兩項“壹帶壹路”標誌性項目重啟，意味著中馬關系再度回歸“合作共贏”的正軌！壹年前由馬來西亞政壇“變天”引發投資者的憂慮已風消雲散！對國內買家來說，這意味著又可以放心地到馬來西亞，目前為數不多的“投資窪地”去買房、投資了。

尋找“令和”新時代下的投資機遇

“令和”新時代下投資日本房產的多項利好，包含2020東京奧運會帶來的經濟效益，日本移居政策帶來的人口增加等，讓居外網帶妳解讀日本房產投資新機遇。

新加坡與中國投資者引領美國學生住房市場

報導摘要：

分析人士指出，美國學生住房市場成為熱門的主權和養老基金選擇
歐睿信息咨詢公司數據顯示，2008至2018年期間，美國外國留學生數量增長近半，達到918000人

據《南華早報》報導，美國學生住房市場外國投資的增長反映了美國大學海外留學生數量的增加。

總部位於倫敦的房地產資本分析公司數據顯示，新加坡是美國學生房產的最大投資國，2016至2018年間的投資額達到50億美元。

其余國家遠遠落後新加坡。其中，德國位列第二，投資額達3.731億美元。巴林位列第三，達到3.421億美元。法國位列第四，達2.01億美元。

中國大陸和香港位列第五，投資額達到1.431億美元。

截至2019年3月的第二個星期，學生住房市場獲得投資1.965億美元，其中，荷蘭貢獻9310萬美元，中國大陸貢獻5510萬美元。

美國法律公司Polsinelli房地產服務部門負責人丹·弗蘭尼根（Dan Flanigan）表示，“目前真正熱門的是學生住房。過去10至15年間，高質量學生住房的質量和需求量顯著提高。”

在高回報率的吸引下，投資者紛紛湧入學生住房市場。大部分投資者認為即使在經濟低迷時期，學生住房在穩定學生數量和強大市場需求的支持下，也能夠保值。

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歐睿信息咨詢公司數據顯示，2008至2018年間，美國大學的留學生數量增長近半，達到918000人。

世邦魏理仕資本市場學生住房主任賈克琳 ·菲茨（Jaclyn Fitts）表示，美國1/3的留學生來自中國。

他指出，“此外，中國中產階級的壯大還會進一步推動美國大學中國留學生數量的增加。”

世邦魏理仕亞太全球資本市場執行主任世邦魏理仕亞太區全球資本市場執行主任蕭以文（Yvonne Siew）表示，學生住房是熱門的主權和養老基金選擇。

新加坡政府投資公司去年以11億美元收購了美國24處學生房產，共13666鋪床位。

到達大學年齡的人口數量預計至少在2040年前還將持續增長，這一趨勢確保了學生住房市場需求量的穩定增長。

蕭以文指出，美國擁有全球200所頂尖大學，英國位列其後。

波士頓地區擁有哈佛大學，麻省理工學院，衛斯理學院，波士頓大學，東北大學，麻省大學，布蘭迪斯大學等。圖中這套波士頓3臥1衛的房產現正在居外網上出售，土地面積364平方米，房價約¥402萬。
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盡管貿易戰導致部分中國學生難以獲得在美國學習的簽證，但貿易戰的整體影響並不大。

兩個中國學生社團在微信上發文稱，過去一年，約100名中國學生遇到了簽證推遲的問題，導致其學業受到影響。

蕭以文表示，“美國大學的排名及其代表的教育質量是學生選擇在該國留學的動因。”

她還指出，因為學生居住區的居民主要是青少年，因此折扣力度通常比其他類型的房產要強。

她說道，“如果你在美國擁有一套房產，但人身在3萬英裡外的國家，你是無法真正了解當地的情況的”，並補充表示投資者應當選擇可信的合作伙伴來開展這一業務。

第一太平戴維斯表示，美國的學生房產如果沒有得到適當的管制將會存在極大風險。

第一太平戴維斯國際住宅房產部主管馬克·艾略特（Mark Elliott）表示，“我們不會主動向客戶推銷學生住房。這類房產享有5%至9%或10%的高收益，但一旦進入市場就很難退出，難以轉手。”

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來源：南華早報
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國學生公寓大爆發投資價值幾何？

撰文：傅士鵬

脫歐重壓下，英國房地產市場正在經歷一場前所未有的變局。

過去大熱的寫字樓、商鋪等資產突然遇冷，長租公寓、學生公寓、物流地產、酒店等資產順勢崛起。

在這幾個大熱的資產類別中，長租公寓和學生公寓最受投資者追捧，吸引了各大主權基金、保險公司、甚至個人投資者湧入。

今天文章的主題是英國學生公寓投資，主要分為市場概況、投資價值、風險點三個部分。

英國學生公寓概況

眾所周知，教育和房地產一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，這幾年發展勢頭極為迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類別。

值得注意的是，本文所講的學生公寓不同於學校內的宿舍，指的是開發商特別為學生開發的私營學生公寓（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA），位於學校周邊，允許個人投資者購買。

目前英國在校大學生人數達到170萬，由於學校內的宿舍供應嚴重不足，且一般只為大一新生提供校內宿舍，大約70%的學生要自己解決住宿問題，其中大部分會選擇這類學生公寓。

上圖數據顯示，英國今年為學生提供的專用床位數僅56.8萬張，約為170萬總學生人數的三分之一，供應嚴重不足。

供不應求意味著有利可圖。

數據顯示，從2015年開始的最近三年，每年投入英國學生公寓市場（PBSA）的資金都在45億英鎊以上。

2018年，包括加拿大房地產公司Brookfield、新加坡主權基金GIC、美國私募基金Tristan Capital Partners在內的大資本紛紛出手，買進英國學生公寓資產。

另外，在2018年，那些原本就已經非常成熟的英國本土學生公寓巨頭，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在資本市場的幫助下不斷擴張。

2018年2月，在英國學生公寓市場擁有最多床位的Unite Student成功在公開市場融得1.7億英鎊，且接受了新加坡主權基金GIC的注資。拿到資金後，Unite Student宣布將在倫敦、牛津、伯明翰繼續開發更多的學生公寓。

截至2018年底，英國各大學生公寓運營商總共持有290,570張床位，比2017年增加了18%，顯示英國本土機構同樣在加碼投資。

統計顯示，2019年將會有大約60萬間學生公寓在英國完工，平均每間公寓價值8.7萬英鎊。

到2019年底，英國整個學生公寓市場規模將達到530億英鎊，比之2018年的505億英鎊，還要增加25億英鎊。

為何投資英國學生公寓？

英國學生公寓市場之所以能吸引這麼多資金，並在近幾年迎來大爆發，主要還是因為其獨特的投資價值：

1. 脫歐意外助推英國留學產業

最近英國房市受脫歐衝擊很大，經常有讀者讓我預測未來房價走勢，而每次分析到最後，都會講到英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。

英國的教育，包括中小學的私立教育、大學的高等教育都非常強，而且因為悠久的歷史和長時間的信譽沉澱，擁有很強的壁壘，即很難被其它國家突然替代。

在最近的兩項排名中，英國被2019 US News評為世界最佳教育國家，在所有國家中名列第一，美國位居第二。

在QS 2018最佳留學城市的評選中，倫敦首次高分勝出，位列第一，成為全球最適合留學的城市。

最近英國面臨脫歐，但其留學產業卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐後英鎊大跌導致留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。

事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生只占到英國留學生總數的6%，非歐盟學生才是英國留學的主力。

上圖看出，歐盟學生只占到很小的比例，非歐盟國際學生才是大頭，過去10年間增長了69%。

數據顯示，盡管受到脫歐影響，在2018/2019年的申請季中，從歐盟申請來英留學的學生依然增加了約3.4%，非歐盟的留學生增加約11.1%。

UCAS最新調查數據顯示，在所有非歐盟國家中，中國留學生增長最猛：目前已經有超過11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。

脫歐公投以來，因為擔心來自歐盟的經費減少，英國許多大學都增加了對非歐盟國家的錄取人數，其中倫敦大學學院、曼切斯特大學、愛丁堡大學、考文垂大學的留學生人數都超過了1萬人。

聯系美國在特朗普上台後逐漸收緊對中國學生的留學政策，英國一下成了最大的受益國，由於中國這個最大生源國的助推，赴英留學的國際生數量水漲船高。

國際生，特別是非歐盟國家的國際學生，是英國學生公寓市場絕對的租住主力，他們因為信息不對稱，更願意為安全系數高的學生公寓買單。

總結來說，英國留學產業本來就非常發達，這兩年因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策，更是意外迎來第二春。

2. 供不應求導致投資回報率持續走高

上邊的分析看出，學生公寓是難得被脫歐利好的英國資產。

在供應一端，脫歐帶來的不確定性會造成新開工或正在籌備中的開發項目融資困難，導致新建學生公寓項目工期延長，加劇學生公寓供不應求的局面。

左圖為2017/2018學年-學生公寓租金預測上漲情況，右圖外圈為正在開工建設的學生公寓套數，內圈為能完工的套數。

長年供不應求的局面，也進一步推高了英國學生公寓的投資回報率。

EGI發布的數據顯示，截至2018年9月，英國學生公寓的資產價值比上一年增長了6.5%，租金也同步上漲了3.4%，平均的年度總回報率達到了12.3%。

租金方面，由於國際留學生數量持續上升，2018/2019學年英國學生公寓的租金平均上漲了2.26%，其中巴斯的漲幅最大，達到了3.81%。

其余學

澳洲房價持續下滑15個月是時候抄底了嗎？

根據國際清算銀行的統計，在過去50多年裡，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍，並且一直處於上漲周期，沒有出現過連續三年的下跌。

但自2018年以來，情況發生了明顯的變化，根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。據海外房產中文平台居外網提供的數據顯示，2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20%。居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示，由於受到一系列的政策限制，購房人士對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。

澳大利亞房地產市場正在經歷罕見的回調期，那麼當地房產還值得投資嗎？

購房政策收緊導致房價跳水

2008年金融危機之後，大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價不斷飆升，2011年～2017年，每年平均漲幅約8～9%。以房價最高的悉尼為例，當地房屋價格中位數曾一度接近100萬澳元（最新彙率：1澳元=4.87元人民幣）。相比之下，澳大利亞統計局數據顯示，悉尼平均年薪還不到9萬澳元。

為了抑制失控的房價，減少高家庭債務帶來的信貸風險，澳大利亞近幾年來實行了多項調控政策，比如提高首付標准和貸款審批門檻。此外，由於20%的購房者來自海外，海外買家因此也成了調控政策首當其衝的對像。

據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎，與此同時，這兩個州針對海外投資者的限制也最多。

在新南威爾士州，外國買家的印花稅是當地買家的一倍，達到了8%。另外，外國業主的年度土地稅附加費從0.75％提高被到了2％。維多利亞州的情況也類似，外國買家的印花稅為7%，當地買家只有3%。不僅如此，2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的“幽靈稅”，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。

一系列針對外國投資者的“限購”政策，的確起到了立竿見影的效果。FIRB數據顯示，2017年，住宅市場的外國投資者申請數量下降了三分之二，僅有13198例，2016年同期為40149例。同時，2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65％。

外來資金流入的減少，雖然有效地減少了房市泡沫，但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行1月公布的一份調查結果顯示，2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。

同時，澳大利亞房產價格也出現下跌。根據不同機構的估算，2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5~6%，而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本，去年的跌幅甚至超過了10%。從成交量看，據房屋產業協會（HIA）的數據，去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7％，僅為4622套，創下2001年以來最低值。

2019年：抄底？還是觀望？

惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在其1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中稱，2019年澳大利亞房產將進一步下跌，不過跌幅較2018年會略有減緩，約為5%；而悉尼與墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢，最大跌幅或達到兩位數。不過，考慮到澳大利亞依舊穩定的GDP增速和強勁的移民淨流入量，該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉。

今年1月份的實際情況完全符合惠譽的預測。2月1日，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示，澳大利亞房市持續低迷，全國住宅均價環比下跌1.0%，較2017年10月最高時回調了6.1%。

持同樣觀點的還有AMP資本投資公司首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）。他認為房價還會進一步下跌，直至2020年，比房價最高時或回落20%。不過他並不認為房地產會發生全面崩盤，因為這波回調主要是因為監管機構的調控政策，並非加息或經濟衰退所引發，而調控政策可能會隨著政府的更迭而改變。

事實上，面對持續下降的房價，澳大利亞政府相關部門並非完全無動於衷。去年12月，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布2019年1月1日起，取消對提高貸款標准的銀行發放只計息住房抵押貸款的限制，並表示該政策作為一項2017年的臨時限制措施“已經達到了目的”。澳洲聯儲副主席德貝爾（Guy Debelle）也曾發出警告稱，在房地產市場低迷期間，大銀行不應過度限制貸款，否則可能嚇退借款人，對經濟造成負面影響。

此外，盡管當地房價暫時沒有回暖的跡像，但租金收益率卻不降反升，即租售比仍在上漲，這也從一個側面反映了當地房市並非表面看上去的那麼“冷”。根據CoreLogic的數據，2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%，與2017年的3.6%相比有所上漲。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%，同比都在上升。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。
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其他的利好因素還包括，根據澳洲聯儲預計，2018年、2019年的經濟增長率都在3％以上，高於2017年的2.2％。同時，住房貸款利率仍舊維持在低位，2018年9月的住房貸款平均標准浮動利率為5.3％，平均折現浮動利率為4.55％，基本與2017年同期持平。

羅雪欣對第一財經記者表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。

她認為，由於受到一系列的政策限制，購房者對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。她表示：“中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣”，一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所松動，積累已久的需求就會迅速爆發。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

居外發布：泰國成為2018中國買家最喜愛的海外買房目的地

1月22日，曼谷 由居外網及泰國房產平台聯合主辦的“泰國房產國際研討會”今天在曼谷隆重召開，來自泰國房產行業的專業人士和從業者一起參與了本次盛會。居外網CEO羅雪欣女士率居外團隊參與並做了主題為“Why Chinese loves to buy in Thailand?”的主題演講，跟大家分享了近年來中國買家的對泰國房產的轉變，用數據描述了中國買家轉向泰國房產的大趨勢！

根據居外網Juwai.com的數據，2018年泰國房產市場吸引了越來越多的中國買家詢盤，總數第一次超過其他國家，泰國成為2018最受中國買家喜愛的海外買房目的地！居外網是中國最大的國際房產平台，每個月吸引310萬中國買家用戶。

在居外的用戶詢盤數據中，2016年泰國在所有國家中排名第六，2017年上升至第三，並最終在2018年成為最受中國買家喜愛的買房目的地。

就投資總額而言，我們預計，2018年大約有15,000套曼谷新公寓被出售給中國大陸和香港的買家，占泰國首都所有外國買家購買量的一半左右。按照每套新公寓價格500萬泰銖（約合107萬人民幣）計算，中國買家購買的泰國房產總價超過750億泰銖（約合23億美元）。可以看出，盡管中國買家對泰國房產的詢盤總數領先於其他國家，但按房產價值來算，排在第四。

具體到泰國各城市的選擇上，中國買家對曼谷的興趣領先於其他城市。不過，長遠來說，目前曼谷的吸引力正受到當地高污染的威脅，可能會影響到外國買家的選擇。畢竟，中國買家到海外置業，空氣和生活質量是重要的原因之一，他們可不想在海外也碰到類似國內這樣嚴重的空氣污染。

居外網CEO羅雪欣Carrie Law表示，我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅項目，集生活方式與投資前景與一身。當然，一些外部因素，如北京的資本管制政策和中國國內缺乏合適的投資機會，導致了中國買家紛紛到泰國尋求投資機遇。

她補充說，泰國目前正在進行的基礎設施建設，讓中國買家對泰國長期經濟潛力充滿信心，有助於堅定他們的投資決心！

關於居外網

居外網是中國首屈一指的海外房地產門戶網站，也是騰訊的獨家海外房產合作伙伴。居外網的中文用戶月度數量高達 310 萬，網站上展示的房源分布世界各地 90 個國家，共280 萬套。居外網已連續兩年被中國電子商務協會評為中國一流海外房地產網站，並因其在創業公司中的卓越表現而榮獲著名的《紅鯡魚》雜志全球卓越初創企業 100 強大獎（Red Herring Global Top 100 Award for excellence in startups）。公司主要團隊設在上海和香港。居外在美國、菲律賓、加拿大、馬來西亞、泰國和澳大利亞均設有團隊。如需了解更多信息,請點擊 www.juwai.com 。