Tag: 房产投资

加拿大最友好的十城 投資移民前景友好嗎？

2018年賓客評論獎（2018 Guest Review Awards）——booking.com評選出了加拿大最友好的十個城市：卡爾加里（Calgary）、基洛納（Kelowna）、惠斯勒（Whistler）、維多利亞（Victoria）、溫哥華（Vancouver）、哈利法克斯（Halifax）、Niagara on the Lake、渥太華（Ottawa）、魁北克市（Quebec City and）、蒙特朗布朗（Mont-Tremblant）。

那麼這些城市的移民投資情況是否友好呢？讓我們就排名前五的城市來一探端倪：

卡爾加里——加拿大最易就業的城市

線上國際搬家服務公司Movinga一向致力於研究就業對人們遷徙的影響。不久前，該公司發布了最佳機遇之城的榜單，卡爾加裡一躍而成為全球第三大最容易就業的城市，也是加拿大唯一一個躋身世界排名前十的城市。房價低、消費水平適中為卡爾加裡吸引了大量的移民。CBC News近期的一份新聞報道指出，未來50年，卡爾加裡將新增居民達130萬，其房屋需求量將逐節攀升。

根據REIN（Real Estate Investment Network）在2017年發布的報告，未來五年，在加拿大阿爾伯塔省的各大城市中，卡爾加裡和埃德蒙頓的房地產最具潛力。

加拿大抵押貸款及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC) 報告預測，在未來兩年內，隨著卡爾加裡的經濟慢慢復蘇，就業情況持續改善和人口增長，勢必將拉動卡爾加裡的住房需求。報告稱，卡爾加裡住房空置率預計將在2020年下降；來自二級租賃市場的競爭，將使其空置率下降得更快。

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卡爾加裡3臥3衛的新房，163平方米，約306萬元。擁有不同凡響的外觀及內部裝飾，距離步行道，遛狗公園，學校和社區中心，奧林匹克公園，弓河（Bow River）和鮑內斯公園（Bowness Park）僅幾步之遙。距離卡爾加裡（Calgary）市中心約15分鐘車程，靠近碎石小徑（Stoney Trail）和第十六大道，可方便前往市中心任何區域。居外物業編號：44802808

基洛納——房產投資潛力股

基洛納位於奧肯那根（Okanagan Lake）湖畔，是卡爾加利到溫哥華之間的最大城市。知名媒體Western Investor指出，基洛納是加拿大最具房產投資價值的市場之一。

根據The Pad Mapper Canadian Rent Report公布的全加調查結果，基洛納去年11月份一居室月租金達到1280元，環比漲幅5.8%，漲幅躍居加拿大之首。

基洛納奧湖中心區經濟發展委員會（Central Okanagan Economic Development Commission）發布數據顯示，今年該區域常駐人口較去年增加了1.4%；機場旅客吞吐量比去年增加9.2%；戶均收入7.11萬元加幣，繼續了2011至2017年間平均19.5%的增長速度；勞動力市場供給量為1.08萬，比去年增加3.1%；工作機會比去年增加4.1%——其投資潛力可見一斑。

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基洛納4臥3衛的房產，約370萬元。這個理想的單元享有一覽無余的水景，周圍環繞著天然綠色空間，設有2個大型有蓋甲板，可通往庭院。居外物業編號：45518899

惠斯勒——滑雪伊甸園

惠斯勒有緯度高和森林植被多的地理優勢，是世界知名的冬季滑雪勝地，曾協辦2010年溫哥華冬季奧運會。由於空氣純淨、景色宜人，惠斯勒被許多人視為療養勝地。

從溫哥華到惠斯勒的 99號公路，又稱為Sea to Sky Highway，是唯一連接這兩大城市的公路。沿途不僅有連綿不絕的山脈和海岸線，更有各式各樣的湖泊、瀑布、雪山、森林、博物館，為自駕者們所愛。這條海天公路和美國的66號公路共同上榜，被列為世界50個一生必須要去的旅途之一。 

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惠斯勒3臥4衛的房產，223平方米，約1323萬元。位於滑雪項目旁，讓您可以在美麗的惠斯勒全年享受五星級的住宿和設施。在冬季，您可以與家人和朋友一起在燃木壁爐旁度過美好時光，全世界熱愛滑雪的人都會熱衷於此。居外物業編號：43232303

延伸閱讀：【加拿大本地人也湊熱鬧 為了滑雪買度假屋】

維多利亞——度假、退休的天堂 

維多利亞是加拿大最溫暖的城市，也是求學、度假、退休的天堂。維多利亞是標准的花園城市，被稱為加拿大人自己的夏威夷，這裡不僅風光優美、自然條件優渥，而且生活壓力低、物價水平適中、幸福指數高。

維多利亞市內交通井然有序，街上處處流露著英倫風情，充斥著不知名的英式小食，頗有歐洲城市的風貌。

平日裡，維多利亞街頭藝術家、畫師、手工藝人、攤販在港口交錯穿梭，休閑之景怡然自得。

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維多利亞3臥3衛房產推薦看，162平方米，約433萬元。獨特的城市褐砂石聯排別墅與美麗的燈塔山公園隔街相望，步行不遠便可抵達達拉斯路的海洋。 這個小型的21單元綜合體建造，維護和管理得很好。居外物業編號：45248275

溫哥華——加拿大房租最高的城市

CMHC的統計研究顯示，加拿大租房市場供不應求的問題不但沒有緩解， 2018年的短缺問題比2017年更為嚴重，過去一年對租房單元的需求卻增加了5萬個。

加拿大各城市中租房市場待租房比例最低的城市是溫哥華，只有1%的出租房待租，溫哥華也以月租1649加元（約8687元人民幣）成為加拿大平均房租最高的城市。

2018年，大溫哥華地區房市成交量比2017年大跌31.6%，下半年來所有房型房價均呈跌勢。這對於想以低價在溫哥華購房的置業者，以及想用低成本以租養房的人來說，都是探底的好時機。

《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》顯示，加拿大溫哥華為全球置業投資回報最高的城市。作為“北方好萊塢”，溫哥華還吸引了不少明星在此置業或度假，其中包括張柏芝、鐘嘉欣、王祖賢、範冰冰。

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溫哥華2臥2衛的房源，106平方米，約560萬元。坐落在歷史悠久的蓋斯鎮，俯瞰北岸山脈，和美麗的海港。房間內有寬敞明亮的開放式概念起居室、用餐室，落地窗和木制家具令這所房子更受歡迎。居外物業編號：44775696

 

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參考來源：booking.com；Real Estate Investment Network；Canada Mortgage and Housing Corporation；居外網
翻譯：FERN WANG
排版：KYRA WANG

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

Ankely論盡中國香港地產，深入解讀市場信息 | 中國香港

Ankely Tam700x300

香港買房慎防自設六大陷阱

香港樓價瘋狂持續攀升已超過10年，近期稍有異樣，市況終於有回調跡像；一手新房以致二手買賣都明顯交投減少，減價速銷手段也開始浮現。今次不是要分析討論樓市變化個中原因，而是要提醒各位朋友在淡市中選購樓房時切記要注意好幾點，以免誤墮陷阱；不要以為討價拿了點甜頭就滿心歡喜，皆因現在才是剛開始的買家市場。【閱讀原文】

 

中國香港房產全知道（五）——港島山頂

之前介紹過香港島的半山區是普遍較為高檔的住宅區，這次讓讀者更深入了解何謂香港最高端的真正豪宅。上世紀盤踞山頂的都是地位顯赫的名人、大班、領事，基本上居於太平山的都是上流社會人士、港府高官以及外國使節等專有權利。依山而建全是低密度房屋，夾帶著洋房和獨立式別墅，環境清幽亦是其特點之一。【閱讀原文】

 

中國香港房產全知道（四）——新界西

八十年代以先香港新界仍主要為鄉郊地區，人煙較稀少，住屋大部分都是二三層樓高的村屋，隨市區土地不足，發展不斷向北推進，早期發展主力是以興建公共屋邨為主要目的，時至今天，新界已擔當新市鎮重要角色。新界分東、西兩區，而新界西的兩大市鎮就是屯門和元朗。【閱讀原文】

 

中國香港房產全知道（三）——港島西半山

所謂半山區泛指香港島中環以上及至太平山山頂之間的住宅區統稱，這帶普遍是較為昂貴的高尚住宅區，而當中再細分為中半山和西半山。隨著時代發展，重建項目陸續上馬，西半山的維港景觀已續步被密麻麻新蓋的高樓阻擋，真正能獲得開揚海景的單位實在越來越少，所以必須要選擇處於較高置位的物業為首要條件，才有機會不被遮擋景觀，最保障的做法還是親身實地考察。【閱讀原文】

 

中國香港房產全知道（二）——港島南區

中國香港仔、薄扶林屬中國香港島南區，可利用中國香港仔隧道往返灣仔至黃竹坑，出口位置黃竹坑收費廣場分兩條路線；一面是通往壽臣山、淺水灣、赤柱方向，另一面則直指中國香港仔。通往中國香港仔之先會途經黃竹坑。這帶曾經是聚結輕工業及公營房屋的小區；現時所見已是海洋公園，而以往的工廠大廈已陸續改建成三四星級酒店，發展成為一個全新的旅游區。【閱讀原文】

 

中國香港房產全知道（一）——港島西區

為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標，不用漫無目的四處尋覓，特意為大家淮備此《中國香港房產全知道系列》，逐區介紹其特性和現有盤源情況。頭炮先為大家帶來《中國香港房產全知道之一 —— 港島西區》。港島西區即上環以西沿海一帶，隨著港鐵港島線全線通車，令區內面貌急速改變，地產發展商加快重建物業，豪宅項目紛紛進駐。【閱讀原文】

 

尋找中國香港一手新房的第二途徑——“即簽盤”

在中國香港要選擇一手房，大部分人的眼球都聚焦在“樓花”。通常發展商一旦取得同意書就會趕快在短期內，策略性地安排抽簽或招標向公眾發售物業的部分單位亦或全數，有些項目開售不到一星期甚至一兩天就全盤沽清。有沒有想像過買一手房，除了要親身到樓盤開售現場跟別人爭先恐後，還要等排隊、等抽簽、等運氣之外，其實也可以考慮一些在地產發展商手上尚未出售的“即簽盤”，部分更是落成不久實時可入住的現樓。【閱讀原文】

 

為什麼一眾國內名人都愛選購中國香港豪宅？

自從2006年“中國香港優秀人才入境計劃”推出，經此已取得中國香港身分証和居留權的名人多不勝數。除了“優秀人才計劃”下的卓越人士，基本上他們都有住房的需要外，由於種種不同的原因，就連百億富豪也紛紛在中國香港買房子。中國香港——一個彈丸之地，有甚麼吸引力讓一眾名人選擇投資在這裡？試看一些例子。【閱讀原文】

 

中國香港保持房地產投資六大優勢

近十年中國香港抵御過不少風風雨雨：2008年經歷環球金融海嘯，2015年中國股災，期間又曾經發生來港大陸同胞和港人在民生上出現矛盾衝突，幸好未有動搖本土經濟基礎。中國香港另一經濟命脈股票市場，亦由08年一直保持平穩，隨著2014年滬港通和及後16年尾深港通開通，恆生指數又再向上發力。這就是自由經濟魅力所在！說及基本利好因素可以分六個層面研究。【閱讀原文】

 

中國香港出租物業必須的10條知識

在中國香港購置物業欲作長線投資，出租住宅物業將涉及許多法律程序和財務安排，業主須了解本身的權利和責任，確保整個投資過程如魚得水。今天我會詳盡講解在中國香港出租物業必須具備的10條知識，包括訂定租金、委托持牌地產代理、樓房交收、租約和報稅等。【閱讀原文】

 

投資中國香港物業前需先了解“潛在價值”

以往傳統豪宅皆指富豪貴宅，必定是位處高尚住宅區。地價以港島區最高，繼而九龍再者是新界。時至今日豪宅的定義已完全改變，雖然豪宅始終依舊存在，但地點已經缺乏了絕對識別的指標性，只怪中國香港地少人多，幾乎可見的土地都被用作建房，久而久之這類一線房的旁邊總會多了些較次等的“豪宅”，甚至居屋或者公屋；所以單憑地址又豈能貿然定奪該處的價值！【閱讀原文】

 

中國香港房價高不可攀 謹慎應對按揭花招

近幾年中國香港發展商銷售一手房時，每每都會引入旗下的財務機構提供一按或二按作為招徠，因為財務機構身分不受金管局規管，毋須依照措施指引行事；例如按揭成數、貸款年期、利率、還款方案均可自行定奪。試過有發展商曾經一度提供按揭貸款高達樓價123%，但很快即被金管局勸吁叫停。可是積極的發展商又怎會輕易罷休！【閱讀原文】

 

認識中國香港樓市歷年“辣招”

近年中國香港政府推出的壓抑樓市措施都被稱之為“辣招”，這跟中國香港人慣用廣東諧音有關，取其與“辣椒”同音同義之意，辛辣味道既非所有人能受得住，又有不同強烈程度之分，正好是形容壓抑措施的強弱招數。讓我為大家解讀中國香港樓市近年的降溫措施及成效。【閱讀原文】

 

英国脱欧带来议价空间 成为欧洲房地产投资首选

欧洲人可能对英国的政治没有太多考虑，但他们仍然锺情于她的房地产。

据一项针对管理超过5000亿英镑房地产的高管进行的一项调查显示，即将脱离欧盟的英国成为明年主要欧洲投资者抢购商业地产的首选目的地。超过五分之一的受访者表示英国将是他们的首选，由去年只有约12%大幅上升。当时德国是他们最喜欢的目的地。

自2016年英国退欧公投以来，英国最优质房地产的价格基本持平。因此，英国已经变得比法国和德国等市场便宜。近年来随着买家涌入，收益已经萎缩；加上英镑贬值的影响，使外国买家的投资更便宜，帮助了英国市场在长期的政治和经济不确定性面前保持了极大的弹性。

“英国作为2019年欧洲市场首选的结果很有意思，这表明很多人认为其定价很有吸引力，” 莱坊欧洲区董事总经理克里斯贝尔（Chris Bell）说。这家总部位于伦敦的房产代理公司根据对155名投资者的回应进行调查。

英国脱欧=议价空间
欧洲投资者表示英国房地产是2019年的首要目标


居外推荐英国房源：伦敦泰晤士河畔‘滨江千禧’（Upper Riverside）

‘滨江千禧’是七个居住区之一，为您提供世界级一流的海滨生活。此房产由五栋设计风格一致的独立建筑组成，项目诚邀世界顶级建筑设计事务所SOM倾力设计，其代表作包括上海金茂大厦和世界第一高楼——迪拜哈利法塔，此房产必将为伦敦的天际线地标增添一抹亮色。

‘滨江千禧’坐落于泰晤士河畔，毗邻知名的英国雷文斯本大学（Ravensbourne University）和创意工作区（Design District）。建筑外观采用阶梯式棱镜玻璃设计，映照着河面的粼粼波光，楼下设有咖啡厅和餐厅，四周环绕着全新景观和步道。室内采光充足，可将城市景观和泰晤士河美景一览无余，另外还配备共享天台花园、餐厅、酒吧及自然景观等元素，为您打造新式河滨生活理念。

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原文：彭博
编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

越南國內房地產市場備受全球投資者矚目

作者：世邦魏理仕（CBRE）東南亞區域總經理VIKRAM KOHLI 

在討論全球最具活力的新興市場時，人們很難遺漏越南。人數越來越多，錢包越來越鼓的越南中產階級推動了強勁的經濟增長。越南人口主要由受教育程度較高的年輕人組成，而且人口規模正在不斷擴大。在如此理想的人口基礎之上，越南的城市化進程正在快速推進，這預示著這個國內生產總值（GDP）增長率居世界前列的經濟體將繼續蓬勃發展。由於越南的經濟發展勢頭十分強勁，世界銀行預測該國2018年的GDP將增長6.8%。

這樣光明的前景自然引發了全球投資者在越南蒸蒸日上的國內房地產市場上一展身手的興趣。

工人在河內的一個建築工地工作。 越南房地產市場的外國投資逐年增加。

2017年，越南股市的表現優於其他所有的亞洲國家。2018年，越南成為全亞洲第二大零售市場。有趣的是，越南目前的吸引力大多來自其光明的前景。自2015年以來，我們所目睹的大宗並購交易都是由那些投資於房地產開發土地的人發起的，而酒店、公寓和辦公樓投資者也非常活躍。這表明，湧入越南的大量資金都將用於長期投資。

在過去三年裡，外國投資者往越南房地產市場投入的資金逐年攀升。來自新加坡、日本和韓國的開發商尤其青睞市中心和地鐵站周邊地區的可開發土地。當地開發商通常以優化土地購置和項目管理決策為前提，與外國開發商簽訂合資協議。

伴隨對商業地產的強烈需求到來的是相對的供應短缺，而在胡志明市和河內的主要零售和辦公專用物業市場上，供應短缺問題尤其普遍。

2016年第二季度，胡志明市的A級物業租金為每平方米35美元（每月，每平方米的均價）。到了2018年第二季度，A級物業租金已上漲到43美元/平方米，其增幅高達23%。

在過去兩年中，河內的寫字樓租金也經歷了類似的增長。越南辦公物業市場上的國際企業逐漸占據更多優勢，這導致正在開發的區域被迫容納數量過多的租戶。然而，辦公樓的建設進展令人欣慰——2018年下半年，大量A級辦公物業將進入市場。

另一個創造了強勁需求的領域是住宅物業市場，而這一細分市場為該國經濟注入了進一步增長的動力。一個有力的證據是，今年首次公開募股（IPO）規模最大的企業是一家豪華住宅開發商，而新加坡主權財富基金GIC剛剛收購了該公司的部分股權。

來自新加坡、中國香港和中國台灣的投資者對服務型公寓和共管公寓市場表現出了極大的熱情，購房出租物業市場上75%的買家都來自這三個地區。

整體而言，外國買家參與的交易在所有成功住宅物業交易中所占的比例高達50%。這說明外國投資者不僅打算來越南開展業務，還決心把資金留在這裡。這也可以解釋為什麼胡志明市的房價在過去兩年內暴漲了15%。

越南最大開發商Vingroup在胡志明市的第一個重大項目——Vinhomes Central Park。該項目位於胡志明市中心最黃金的一個地段，以公路、水路、鐵路等便利交通系統連接到城市最重要區域。Vinhomes Central Park結合了出色的設施，干淨的生活環境，五星級標准的家庭服務和繁榮社區。
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由於越南政府正在努力放寬對外國控股上市公司的限制，越南未來的發展大有可期。這會讓越南經濟結構變得更加多元化，同時鼓勵外國投資者購買商業資產—— 從而提高人們對房地產的額外需求，促使越南的經濟增長率進一步超越其他評級同為“BB”的國家。

考慮到越南的發展歷程與中國相似，您可能會忍不住猜測越南的需求可持續性和整體經濟活動將如何變化。

與其他發展中國家相比，越南值得誇耀的一項差異化特征就是其財富分布相對均勻。為了理解投資者傾向於留在越南的原因，我們需要進行逆向思考。

越南政府已公開表示要提高生產率，同時降低交易和物流成本，因此越南企業將享受到更優越的待遇，它們對投資者的吸引力也將隨之上升。這樣的環境不僅可以吸引獨立的公司和項目，還能吸引更廣大的市場。人們對信貸緊縮和地緣政治不確定性的擔憂依然存在，所以很容易看出越南經濟在短期內有所放緩的原因。然而，由於中美貿易緊張局勢升級，企業已紛紛將生產線轉移到東南亞以規避嚴苛的稅收政策。

越南是服裝和電子產品的主要出口國之一，它已經享受到了中國轉移低成本制造業帶來的好處。此外，從2015年越南房地產市場復蘇後的情況來看，市場偶爾進行調整有利於長期的發展。

我們只需要看看今年由境外資本支持的那些大規模交易（主要是辦公、住宅和零售物業開發用地交易）就知道外國投資者對越南這顆亞洲新星的熱情有多麼高漲了。


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【越南放寬外國所有權限制 迎來收購狂潮】


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來源：商業時報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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越南房市火熱 外資插旗

越南房地產近來行情火熱，海外投資人紛紛到此插旗，相中當地中產階級增加、經濟成長亮眼和都市化發展。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞區域總監柯利撰文表示，“荷包日益飽滿的中產階級”，帶動越南經濟繳出全球最快增速，愈來愈多年輕的受教育族群加速都市化，也構成有利條件。世界銀行預期越南國內生產毛額（GDP）明年將成長6.8%，更助長全球投資人胃口，想在越南蓬勃成長的房市插旗。

過去三年，越南地產市場海外投資人顯著成長，來自星、日、韓偏愛市中心土地；在地開發商，常在能優化獵地等決策，與海外開發商結盟。

商業區物業開始供不應求，這個現像在胡志明市及河內特別顯著。胡志明市A級商辦的租金，從2016年第2季的每平方公尺35美元，至2018年第2季時漲到43美元，漲幅達23%。另一個創造堅實需求的是住宅區塊。

來自星、港、台對酒店式公寓最感興趣，在投資出租市場占75%。海外買家占成交住宅交易案50%，意味不僅來開業，也讓資金常駐。使得近兩年胡志明市頂級房產價揚15%。

The Gateway在2區Thao Dien地區，周圍設施齊全，附近商場，超市僅幾分鐘步行路程。附近有多個國際學校。小區內也有各種設施，有泳池、健身房、BBQ、小區花園。靠近河內高速，近地鐵1號線。交通方便，距離CBD 僅10分鐘路程。
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2018年第四季度房地產成交量或將猛增

2018年第四季度房地產市場成交量有望創今年新高，同2017年第四季度的交易量相比大福增長。越南房地產經紀協會副主席阮文訂日前在2018年第三季度房地產市場情況報告發布會上作出了上述判斷。

阮文訂表示，2018年第四季度，越南全國房地產市場呈現蓬勃發展的態勢。據行內專家預測，價格不會出現太大的波動，並同2018年第三季度相比增長約0.5%~1%。

第四季度樓盤產品競爭已趨向更多樣化。剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長。與此同時，越南經濟被預測將繼續穩步增長。此外，隨著美中貿易戰爭的惡化，使大量外資湧入越南市場。另外，第四季度往往是一年中單個季度僑彙收入最高的，而同證券、黃金、外幣等投資形式相比，房地產被視為最好的投資渠道。

2018年第三季度，河內市和胡志明市兩大市場呈現穩步增長速度。投資商繼續加大對房地產的投資力度，大量樓盤陸續投放市場。本季度，上述兩個城市以十分合理的產品結構向市場投放了2萬多套產品。

河內市和胡志明市的樓房價格同第二季度相比較為穩定，成交量多達1.3萬套，使吸收率達到了63.5%,其中大部分是剛需購房者，並未出現泡沫市場的跡像。

在河內，中端產品占54%，而在胡志明市高端產品占優勢，為40.5%，中端產品占36.5%。盡管如此，本季度，度假地產供貨量和成交量均呈下降之勢。

越南房地產經紀協會建議暫不開展新的度假房產項目，而應著力加快項目建設進度並早日投入運營，為投資者增添信心。


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來源：經濟日報、越通社
責編：Zoe Chan

跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

在“壹帶壹路”政策的帶動下，眾多沿線國家大多開啟了新壹輪的基礎建設熱潮，機構投資者在海外的大步伐邁進，令不少個人投資者也開始關註壹帶壹路區域的投資機會。為此，居外網特意準備了“跟隨居外網去壹帶壹路國家看房”專題，帶大家走入沿線國家，發現投資商機，第壹站選擇的是東南亞國家菲律賓。

菲律賓華僑Thomas是名馬尼拉的房產經紀人，在他的印象中，馬尼拉房市上出現了大批中國買家似乎是壹夜之間發生的。 早在2016年時，菲律賓的華人購房者還只是零星出現，但自2017年開始，中國大陸買家便日益增加，成為當地最重要房地產投資者。為何投資者會選擇菲律賓馬尼拉這樣壹個稍顯“臨近卻陌生”的城市，馬尼拉的房市情況到底如何？我們壹起去探訪壹下。

投資菲律賓房產的3個理由

據英國經濟學人智庫發布的“2017年中國海外投資指數”顯示，菲律賓的排名由2015年39名躍升為2017的28名，攀升速度驚人，隨著“壹帶壹路”的開展，相信菲律賓會成為越來越重要的投資目的地。

 

“人口紅利”和“基建需求”助力菲律賓經濟騰飛

在大規模推進基礎設施建設和內需增長的背景下，菲律賓經濟在過去的十年裏迎來黃金飛速發展期，連續六年保持GDP增速超過7%。 據菲律賓國家統計局1月23日公布數據，2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%，達到政府設定的6.5%-7.5% 的預期，略低於中國同年6.9%的經濟增速。

制造業、貿易、房產、租賃和商貿服務業成為菲律賓經濟的主要驅動引擎。菲律賓繼續成為全球增長最快的經濟體之壹 。相對於其他國家，菲律賓經濟擁有2大獨特優勢：巨大的人口紅利和龐大的基礎設施投資需求。按照世界各國的經驗，持續穩定的社會環境和經濟發展，必將帶動當地房地產的蓬勃發展。

菲律賓人口過億，平均年齡僅26歲，擁有75%的勞動人口，成為該國經濟可持續發展的核心力量。依托大量的會講英文的年輕人口，短短十年，菲律賓成為世界最大的商業服務外包中心，刺激了經濟增長，拉動了對住房和寫字樓的需求。 根據下壹個政府工作規劃，菲律賓政府將在2017年到2022年的六年間投資8.4萬億比索（相當於六年間投入1.4萬億人民幣）進行基礎設施建設，巨額基礎設施投資將刺激經濟，有可能令菲律賓經濟以每年平均7%的增速增長，預計每年為菲律賓增加100萬個就業崗位。

菲律賓房市現狀：房價穩定增長的投資窪地

眾所周知，菲律賓擁有超過1000萬的海外務工人員，海外務工人員的收入源源不絕地匯入菲律賓，支撐了當地經濟發展，並帶來了充足的買房需求。早在2015年，菲律賓外出務工人員的匯款總額就超過285億美元。此外，近年來當地經濟的騰飛也促進了房地產的繁榮發展。2017年，馬尼拉金融中心區和馬卡蒂（Makati）中央商務區的整體房價已經大漲7.91%，均價已超過2萬人民幣每平方米。

不過，即便增幅不小，菲律賓首都馬尼拉的房價在亞洲國家主要城市中仍是偏低的，處於價值窪地。

總價低投資回報率超7.5% 中國大陸普通買家都能投資

經濟快速發展和旺盛的市場需求，造就了超值的租金回報率，據居外網獨家合作夥伴環球房產指南數據顯示，馬尼拉的平均租金回報率超過7.5%，且空置率低於8%。 據馬尼拉房產經紀人介紹，當前非菲律賓國籍投資人可以花50萬人民幣在馬尼拉買壹套用於出租的公寓，每月租金可達4000人民幣，年租金收入相當於房款總價的10%； 若是短租公寓，查詢airbnb上馬卡蒂中心區的價格，壹臥或兩臥公寓間夜價在170元人民幣至420元不等。 相比中國北京上海租金收益率已經為負的城市而言，這樣的投資在匯率穩定情況下， 吸引力不言而喻。

居外提示投資風險：盡管菲律賓的經濟和房市擁有較大的增長空間，但對於中國買家來說，也存在壹定的變數，其最大風險為地緣政治風險。中菲兩國關系在2016年杜特爾特總統上臺後，兩國關系才迅速好轉、進入當前良性的發展階段，中國資本和民間投資者也隨著“壹帶壹路”而來。但這樣良好的合作局面有可能隨著菲律賓領導人的更叠而面臨挑戰，這也是經濟學人智庫將投資菲律賓的風險定位為較高程度的重要原因。

此外，菲律賓經濟高度依賴對外貿易和外國機構貸款，匯率波動等因素也不容忽視。

 

10個關鍵字了解菲律賓房市

2012年起，隨著菲律賓經濟持續好轉，其房價也隨著進入穩定、快速的上漲態勢。盡管如此，相對於中國香港、新加坡等亞洲發達地區，菲律賓房價還處於較低水平，有著很大的成長空間。

 

1、外國買家無限購

在菲律賓買房，對於外國買家沒有身份要求，遊客也可以買房，基本上擁有護照即可。至於限購，大體與東南亞其他國家如泰國的規定類似，體現在：

1） 外國買家只能買公寓，不能購買土地和別墅；

2） 同壹個樓盤裏，外國買家的購買的單元數量不能超過40%

 

2、永久產權

永久產權，外國買家和本地人壹視同仁，可以永久持有。

 

3、小房型適合出租，無公攤面積

在馬尼拉，公寓的房型較少，主要分出租為主的小房型和自住為主的大房型。26-35平米的小房型（買房-出租的主力房型，面積雖小，但廚、衛俱全）；超過60平米的大戶型。註意，在菲律賓，銷售的面積都是實際面積，沒有公攤，且是精裝修的。

 

4、主要城市房價相當於國內二線城市水平

菲律賓不同地區的房價差別很大，整體房價水平較低。不過，在中國買家最為集中的馬尼拉都會區，其房價近兩年來漲勢迅猛，壹些適合投資的區域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房價都多在2-3萬人民幣/平米。

 

5、租金回報率高

目前，在馬尼拉的外國投資者較為集中的區域例如馬卡蒂中心商務區 Makati CBD、歐提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相當可觀，壹般來說，28平米帶家具的公寓每月租金相當於3000多人民幣，兩房的話，租金翻倍。如果是高端房產，租金就更高。為此，只要選中了需求旺盛的熱門區域，都能獲得超過8%的租金收益率。

 

6、付款方式10：10：80

目前菲律賓壹手樓盤以期房居多，常見的付款方式為10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然後在交房前的24個月內支付另外10%，最後壹次性支付尾款80%。壹般建議采取美元現金到當地換匯、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中國銀聯宣布全面落地菲律賓，但在菲律賓只有部分銀行取現時免收手續費，國內直接匯款成本較高，不建議使用。

 

7、無外國買家額外稅費

在當地買房，沒有特別針對外國買家而設立的稅費，與本地人買房時支付的稅費是壹樣的。購買新房和二手房所需支付的稅費大概如下：

買新房：有12%增值稅VAT（壹般包括在房價裏），不需支付中介傭金（由開發商支付）

買二手房：買家需支付1.5%的過戶費（賣家支付6%的增值稅和中介傭金）

 

8、流程大概3個月左右

無論本地人還是外國買家，在菲律賓買房的流程大同小異，很簡單，但過程會比較長，大概需要3個月左右。

買新房：選地段、和銷售壹起看房，付定金、兌換貨幣 ，付款簽合同，開發商辦理房產證。

買二手房：找到房源，聯系中介，看房，談好價格，付定金，兌換貨幣，付款簽合同，中介會幫忙辦理房產證過戶。

 

9、外國人貸款需要工作或退休移民簽證

外國買家如果沒有菲律賓的工作簽證或SRRV（菲律賓特殊退休移民簽證Special Retiree Residence Visa，簡稱 SRRV），基本沒辦法貸款，有工作簽證壹般可以最高貸款70%，年限最高10年，利率與本地人壹致。

 

10、投資熱點區

當前，中國買家多集中在菲律賓首都-馬尼拉都會區，而在占地面積超600平方公裏、人口超過1000萬的馬尼拉都會區中，最受中國買家喜愛的投資區域也多集中在老牌金融中心馬卡蒂中央商務區 (Makati CBD)、馬尼拉大都會區的浦東新區博尼法西奧環球城（BGC）、新興金融區歐提加斯中心 （Origas Center)、交通物流中心帕塞市 （Pasay）等區域。

延伸閱讀:菲律賓十家收入最高房產開發商排行榜

 

中國買家最喜歡的4個菲律賓房產投資熱區

菲律賓房產投資熱區

1、菲律賓傳統金融中心馬卡蒂 （Makati ）

馬卡蒂（Makati），馬尼拉都會區城市之壹，是菲律賓傳統的金融中心，匯聚了全菲律賓最多的大型銀行和跨國公司，菲律賓最大的證券交易大廳就位於馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）。當地還是不少外國使館所在地，為此各方面條件都比較成熟、便利，馬卡蒂也被稱為馬尼拉都會區的主要文化和娛樂中心。

2、博尼法西奧環球城 （BGC） 新興金融和中央商務區

位於馬尼拉都會區城市Taguig內，是新興掘起的新金融和中央商務區。該區域距離市區約11公裏，過去曾是軍事用地，1995年起，經歷了“浦東大開發”式的全面開發，今天已成為以金融、商務、住宅於壹體的蓬勃新區，吸引了眾多外資企業、投資者。

3、新興金融區歐提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律賓國內僅次於Makati CBD的商業中心區域，面積約250公頃，位於都會區Pasig市內， 地位相當於浦東陸家嘴金融區。區域內擁有眾多高檔辦公樓、商業中心和五星級酒店，如亞洲開發銀行（ADB）總部、菲律賓證券交易所總部。相對於傳統金融中心Makati，Ortigas的寫字樓租金相對便宜，且環境更為整潔、安全，為此也最受菲律賓當地的跨國企業歡迎。

4、 交通物流及政治中心帕賽市Pasay

帕塞（Pasay）緊鄰馬尼拉市區，位置極佳，是是尼諾·阿基諾國際機場（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，為此成為菲律賓重要的交通和物流中心。區域內匯集了菲律賓航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企業。此外，Pasay還是菲律賓重要政府部門如參議院、外交部（DFA）、菲律賓國家銀行等所在地。

查看帕塞市房源

 

投資案例： 35萬人民幣投資馬尼拉 上海白領在菲律賓看房買房全紀錄

馬尼拉當地盛行的出租房實景——僅20多平米，卻廚衛俱全，每月租金超過3000元人民幣。

俗話說，“早起的鳥兒有蟲吃”！2016年來，菲律賓房價的異軍突起，讓國內壹些嗅覺靈敏的投資者發現了菲律賓馬尼拉房市的投資機遇、並快速付諸行動。網名為“眉眉木木”的上海白領就是其中的壹位。

該網友在上海經過多年打拼，終於有了存款，無奈房價太高難以承受，所以在朋友的介紹下，了解到了投資馬尼拉的機遇：成本不高，50萬人民幣就夠；租金高，壹年的房租約為房子市價的10%，外國人買房手續簡單且不限購！為此，他毫不猶豫地開啟了赴馬尼拉看房、買房的旅程。<詳細>

 

在撰寫本文過程中，得到菲律賓華僑-當地房產經紀人柯勝益Thomas的協助和支持，在此表示感謝！

 

圖片設計:YUAN

文字： Vincent Xie

編輯：HY

【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列（上）| 加拿大

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買房，最重要的是什麼？

Location？錯。

是Future Location！對於購房者來說，對現有社區和地段有一個全面的了解固然重要，但在買房時對未來的遠景規劃了然於胸，必然會幫助您在選擇房產的時候更加有的放矢。希望【黃嵐地產榜：多倫多市政規劃2041詳解系列】能夠幫助讀者在買房時做出利益最大化的選擇。

Daisy黃嵐將會與您分兩期詳解最新出爐的多倫多市政規劃2041，您可以看看在多倫多未來規劃的藍圖中，哪些樓盤，或者說未來哪些位置的樓盤會受益。說起“多倫多市政規劃2041”，可能很多人並不了解。該規劃由多倫多市政府主導，協調數十個政府相關部門經過數年的論證、咨詢、公眾聽證，力圖為目前經濟繁榮、人口不斷膨脹的多倫多市中心未來20~25年的發展勾勒出一個清晰的藍圖。我們將看到一個更加宜居、交流互通、繁榮、綠色的國際化大都市。所以說，如果我們把此規劃比作多倫多的“雄安大計”和“一帶一路”一點不為過。本期Daisy黃嵐主要就規劃的“區域定位”和“經濟”二部分對讀者朋友做一個介紹，下期將聚焦於“社區生活”、“交通”、和“綠地”等方面的闡述，請關注。

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很多朋友會有一個誤解，認為多倫多市中心就是多大附近。其實此“規劃”所定義的多倫多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、東起Bayview、西至Bathurst的面積為17平方公裡的區域。該區域並不大，面積只占大多倫多地區3%，但其經濟、工作機會、稅收貢獻、和新項目開發數量都不容小覷，占到整個大多地區的30%至50%，該地區的經濟體量和重要性對整個大多地區而言絕對是“引領地位”。

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正因為有著如此的“引領地位”，所以多倫多市中心就像北上廣深的市中心，吸引著人才、技術、資本，源源不斷彙聚於此。多倫多市政府預計：從2016年到2041年，選擇在多倫多市中心居住的人口將增加一倍！家庭數和就業機會也必將隨之增加。

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在下面的市中心預計人口增長圖中，越紅的區域到2041年的人口增長越大。這對我們發現潛在高增長區，作出投資市中心Condo的預先布局有不小的借鑒作用。我們可以看出，靠近安大略湖的南部地區基本全線飄紅，多大附近，地鐵沿線也是不小的增長區。

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再看多倫多的天際線，現在從安大略湖向北看，您看到的天際線是這樣的。

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多倫多的天際線設計從來不是隨便塗鴉的，她是經過一代一代規劃人員精心設計的。未來您的的樓盤會不會進入多倫多未來的天際線呢？讓我們來看一圖關於“規劃”的功能區劃分和樓宇高度原則。

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在區域功能定位方面，我們可以從下圖看出將來區域功能更加明顯，除金融區、健康科學區、政法區、和省會功能區之外，新規劃的金融區擴展部分值得引起投資者的注意（此處應有掌聲，劃重點了）。金融區這樣的高端商務區的擴大及其輻射效應勢必讓附近公寓價格水漲船高。附近樓盤值得重點關注。

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零售商業體現了多倫多中心城區的品味和生活便利性，不同風格的商業街構成了多倫多豐富多彩的網狀商業圖。下圖是2041年主要零售商業街規劃示意圖。

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下期Daisy黃嵐繼續和大家分享該規劃中的“社區生活”、“交通”、“綠地”、以及“湖濱開發”的部分。【閱讀全文】

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK

居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK

美國：對於買房來說，交易稅所占的比例是最大的，而律師費的差別非常大，特別是在紐約市，律師費比壹般城市都高出很多。產權保險壹般為房屋價值的0.3%-0.5%。其他費用各地區差距不大，壹般控制在2000美金以內。此外，美國買房的中介費是由賣家支付。

需要註意的是，在美國買房時，壹次性支付的買房費用比例最少，但買房後，還需要支付大約0.5-2%的房產稅。這也是壹筆不小的支出。

想要瞭解更多，可點擊：美國各州房產稅壹覽表

 

澳洲：在澳洲買房費用，除去房子的價錢之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。其中印花稅是買房稅費中的大頭，征收比例因州而異。

想要瞭解更多，可點擊：

澳大利亞新南威爾士州（New South Wales）房產印花稅征收標淮

澳大利亞西澳州（Western Australia）房產印花稅征收標淮

澳大利亞維多利亞州（Victoria）房產印花稅征收標淮

澳大利亞昆士蘭州（Queensland）房產印花稅征收標淮

 

英國：在英國買房，主要的費用包括聘請律師的費用、印花稅、中介的費用三部分。其中印花稅是最為重要的房產交易稅，也是數額最大的費用支出。通常在房產交易完成的30天內繳納。值得註意的是，英國房產印花稅的征收標淮並非固定不變的，而是不定期更新，以下是最新的征收標淮。英國房產交易稅是多少？

居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK

加拿大：在加拿大買房稅費包括13項，其中有壹筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。妳需要繳納多少稅完全取抉於妳購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可點擊：加拿大買房稅費

 

新加坡：在新加坡購置房產，印花稅是最主要的交易稅費，在目前降溫措施影響下，18%的稅率會對很多買家造成抉定性的影響。使外國人購房與本地人不再同等待遇，除要繳納固定的約3%印花稅外，海外人士和以公司名義購買任何新加坡住宅，必須支付3%+15%的額外買方印花稅。

居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK

想要瞭解更多，可點擊：新加坡房產投資費用詳解

 

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英國擬對海外買家增稅 華人房產投資者遇變數

因為脫歐決定沒有阻擋海外投資者不斷加速到英國投資房地產的趨勢，英國梅首相提出再提高海外投資者1%-3%的印花稅。

這個對越來越多人不住在英國、但到英國買房或者投資英國房產的華人投資者會有什麼影響？

英國首相特裡莎·梅在ABBA音樂聲中手舞足蹈登上保守黨2018年會。她再增加海外投資者未來購房稅的提議有吸引本國年輕人的意圖

｜英國市場吸引力

英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點，特別是在過去幾十年裡，不論對英國本地人還是外國人，買房者一視同仁。這是它吸引全球投資者的一個重要原因。

因為中國大陸樓市價格已經處於世界前列，在全球經濟大形勢變化、資產價格瘋漲已經成為歷史之際，中國大陸投資渠道有限，投資英國成為一種潮流，淨資產人群都爭做國際房東。

由於英國大城市住宅沒有跟上人口和經濟發展的“剛需”，英國城市房產近20年增值明顯，租金回報率高。不僅是商業地產，加之留學、移民等需求，居民住宅也是中國大小投資者關注和投資的重要區域。

過去幾年裡，中國萬科、碧桂園、綠地、恆大等等大開發商紛紛以不同方式投資英國的商業和居民住宅房地產市場。在倫敦市場一些資產價格已經在5年裡翻倍的情況下，很多華人投資者又將目光轉向曼切斯特等其它城市。中國最大的海外房產網居外網的CEO羅雪欣表示，2018年1月華人買家對曼城房產的詢價比前一年猛增255.6%。

英國決定因為脫歐兩年後，海外投資者對英國房地產投資卻呈不斷加速的趨勢

｜脫歐反漲？

2016年英國全民公投決定脫歐，在此前後，很多反對脫歐的人士預測英國一旦脫歐將遭遇金融風暴，包括房價將出現大跌，金融機構紛紛逃離倫敦。

但兩年多後，倫敦作為國際金融中心之一的地位不僅沒有被說德語為主的法蘭克福和說法語為主的巴黎取代，相反的是，以亞洲投資者為代表的巨量國際資金相繼湧入倫敦等英國市場，特別是倫敦的房地產市場。

且不論歐洲俄國中東等其它地區的投資者對倫敦市場的投資，也不論前兩年或數月前中國投資者的大手筆，僅9月份中港投資者的表現可說明倫敦市場的吸引力：中國建設銀行在倫敦交易所發行10億美元債券反響熱烈、中國再保險近10億美元收購英國一保險公司、香港新鴻基10億英鎊買進地產開發項目、復星國際收購英國皇家交易所大樓、李嘉誠長子李澤鉅准備將英國資產公司在倫敦上市，等等。

與此同時，美國公司的投資也令人注目，包括股神級別的美國金融投資家沃倫·巴菲特近日宣布，他也看好倫敦的房地產市場，已經和英國合伙方簽署協議設立倫敦地產機構。

脫歐給英鎊帶來不確定性

｜房地產門檻

英國城市規劃法律嚴格限制亂開發，規定必須保留公園、綠地等公共用地，像倫敦這樣的英國大城市保證了綠色發展的環境，但同時住宅開發跟不上人口和經濟增長”剛需”的情況越來越嚴重。這也是投資者看好英國房地產長遠發展的最重要因素。

但是，對遭受2008年金融危機打擊後經濟不振、工資不漲的英國本地年青人來說，外國投資者蜂擁而至、房價上漲不止並非好事。在倫敦租房價格也不斷上漲的情況下，很多購買倫敦住宅的投資者人都沒有來過英國，買房子就是為了出租，其中華人投資者不少。

有評論人士指出，從政治上來說，在備受英國選民關注的保守黨年會前，梅首相提出再提高海外投資者印花稅的建議，是為了吸引國內選民、特別是年輕選民的支持。

這次梅首相建議加的稅，針對的是未來要在英國購房但人不住在英國、不給英國政府交稅的海外機構投資者和個人投資者。對於已經在英國購房，或居住在英國的外國人或英國人毫無影響。

另外，有統計說，如果對海外買家新增1%的印花稅，將會為英國帶來每年4000萬鎊的收入；如果新增3%的印花稅，將每年給英國財政增加1億2000萬鎊的收入。這對需要資金的英國政府來說誘惑很大。

從宏觀角度看，隨著各國利率上升，全球房地產市場也開始進入了調整期。在一些國家和地區房地產市場進入拐點之際，英國政府也擔心今後本國的房地產市場泡沫越來越多，所以給未來新到的房地產投資者設限，也可能有未雨綢繆之意。

此外，多國的房地產市場事實證明，你越限制，卻越有人要買，而且是要趕在新稅落實之前買。因此也有評論人士認為，在新政落實前，不排除可能出現一波“搶房潮”。

居外推薦倫敦房源：摩天塔（Principal Tower）

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｜時間的考驗

但如果英國政府未來繼續提高對海外投資者英國購房的稅收，勢必會對未來房地產買家造成影響。

對海外買家再增稅能否實行？這有待於首先是執政的保守黨黨內取得多數共識。然後也要得到議會其它黨派的支持，最終得到議會批准後才能形成政策。

也就是說，在靴子（政策）落地實施之前，投資者尚無需繳納可能新漲的稅收。

目前英國各方共識尚不明確，但倫敦金融城的反應最快，英國上市的大型地產公司股價次日應聲下跌，6億英鎊隨即蒸發。這也就是對這項提議非正式投出了自己的一票。

另外，英國脫歐日期不斷迫近而英國與歐盟能否達成協議尚無法逆料，對市場來說，最大的一個不確定因素將是英鎊的彙率，這將也是對未來華人投資英國收益的重大決定因素。

 

來源：BBC中文網
責編：Zoe Chan

受雅典吸引的房地產投資者日益增多 當然包括中國人

雅典市中心的房地產投資熱潮絲毫沒有消退的跡像，因為中國人、土耳其人、俄羅斯人、以色列人以及希腊人都在不斷購買當地的公寓，而他們的目的就是把這些公寓變成像愛彼迎（Airbnb）和HomeAway等平台上推廣的短期租賃房產。

俯瞰希腊首都雅典的房地產

今年前八個月，雅典物業登記處（Athens Property Register）發現房地產交易合約數量的年增長率高達60%，而在此期間，這項指標還在持續上升——今年前五個月的年增長率僅為50%。2017年度的增長率為18%，而2016年的增長率為27.7%。

外國投資者爭相在雅典購買公寓的理由很多，但主要還是因為這裡的置業成本較低。自2009年以來，雅典的房價平均下降了44%。然而，上述投資者的主要目標是那些價格下跌幅度高於平均跌幅，在某些情況下甚至接近55-60%的房產，而這類房產的房齡通常都高於30年，因此需要進行大規模的翻新。

至關重要的一點是，如果將雅典與其他條件類似而愛彼迎業務蓬勃發展的歐洲城市進行比較，則人們會發現在希腊首都購買房產的成本要低得多，而且未來的資本收益更為可觀。因此，投資者不僅可以將這些房產用於短期租賃，還可以將其轉售以獲取豐厚的利潤。

希腊雅典2臥2衛房產出售，所在的Kolonaki區是雅典的高檔住宅區，也是最為時尚的街區。這裡博物館、畫廊、高檔商店比比皆是。
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9月發布的租金數據顯示，雅典市中心房產的平均日租金為51歐元，而入住率高達70%，這意味著業主每月可以獲得900歐元的租金。到目前為止，雅典市中心物業的租金幾乎從未超過每月500至600歐元。

當然，現在許多房東會大幅提高租金。在游客較為集中的區域，租金上漲現像尤其常見。泛希腊租戶保護協會（Panhellenic Association for the Protection of Tenants）表示，最近出現了一波驅趕房客的浪潮，那些沒有即時繳納租金的租戶也受到了影響。

這些因素都對物業價格有提振作用。希腊央行的數據顯示，截至今年第二季度，房價同比增長了0.8%。


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來源：ekathimerini.com
責編：Zoe Chan

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