房产 – Page 38

加拿大驗房的範圍

房屋買賣置產是人生的一項重大投資，因此很多買家在買房之前，多會詢問驗房師有關驗房的範圍及疑問。每個行業都有其行規及執行業務範圍，筆者是加拿大房屋檢驗師學會的所屬驗房師，因此驗屋的範圍均依照學會的章程驗房。

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一般說來，不論是獨立住房、城鎮屋、公寓大樓及商用房屋，一次基本的驗屋大致包括以下10項目︰

1. ROOF(屋頂)︰包括屋瓦現況、遮雨版、煙囪、天窗、屋頂通風管及金屬防水片。要是房頂太傾斜、太高等情形，不許可上去房頂時，會儘可能將樓梯靠在屋檐上檢驗房頂。

2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外牆面現況、檐溝排水、屋檐透氣版、落水管、門、窗、前後門廊、露台、擋土牆、基礎外牆現況、地面排水現況等。室外部份所需檢驗的項目比較繁多。

3. STRUCTURE(結構系統)︰包括內外牆是否龜裂、梁、柱、基礎是否滑動、屋頂構架是否變形等。

4. ELECTRICAL(供電系統)︰包括配電箱(卸下電箱蓋檢查內部電線、斷電器現況)、電燈、室內外插座及電路是否接線正確安全。

5. HEATING(暖氣系統)：包括地熱系統、暖器爐、熱水鍋爐、熱水器、壁爐、熱水散熱器、牆角電熱器、送風及迴風管道、廢氣排煙管等。

6. COOLING(冷氣系統)：包括室內外機現況、壓縮機、散熱風扇、管線絕緣、接水盤及排水管排水是否良好。

7. INSULATION/VENTILATION(室內保溫及通風系統)：包括室內保溫現況、閣樓、矮層空間(Crawl Space)及浴室通風現況。

8. PLUMBING(給水及排水管道系統)：包括檢查給水及排水管道是否漏水、獨立水閥是否漏水、排水管排水是否緩慢、室內外水龍頭水壓是否正常、浴室洗浴設備及磁磚現況、馬桶是否鬆動有漏水等。

9. INTERIOR(房屋內部)：包含內牆是否滲水、天花板是否有水痕、門窗是否變型有結露現象、樓地板是否傾斜由雜音、矮層空間是否潮濕滲水等。

10. APPLIANCES(電器用品)︰包含家裡的各類固定的電器(例如爐頭、抽油煙機、廚餘攪碎機、洗碗機、洗衣機、烘衣機等)是否工作正常。

由以上可知，一次完整的驗屋包含房屋的所有方面，這對於買家而言，是最好的方式來了解自己將要購買的房子。那麽，是不是有了驗屋就萬無一失呢？答案是否定的。客觀來講，驗屋的目的，是評定房屋的一個基本概況和工作現況，包括房屋各系統設備是否能正常工作。其檢查過程以目視為主並配合專業檢驗儀器為輔，再依據驗房師的豐富專業經驗判斷，一般一次驗房須約2～3 個小時(依屋齡、面積及現況而定)。在驗房過程當中，如果室外下雨、房頂積雪、房屋剛刷新油漆及室內擺設的傢俱和堆積的雜物等都會影響阻礙檢查，因此要求驗屋師在這麽有限的時間做到面面俱到，找出每一個問題，是不合實際的。況且有些隱藏性的問題是有季節性的，只有在冬季或夏季才會產生出來。因此大家要有這樣的心理準備，完整的驗屋不是一個保證，也不可能給顧客任何保證。但驗屋卻是一個以最少的花費，且能有最大程度了解房屋現況的最好途徑。驗屋就像作全身身體檢查一樣，醫生作完檢查後可全面性的，了解自己身體的機能，如果發現有問題，再找專科醫生就醫。

有些顧客也常問筆者說，驗房有沒有包含在牆內及樓板下的現況等。房屋檢驗是在現有的現況環境下執行，因此是不可能完美無缺的，其檢查之範圍是有受限制的。以下的內容是一般驗屋範圍所不包含的 (除非顧客與驗房師另有約定)，提供給讀者了解：

1.房屋檢驗並不包括檢查隱藏在牆內、地板下或天花板下之問題與缺點，包括電線、結構、水管和保溫材料等，這些都是隱藏在正常下所不能到達的地方。

2.房屋檢查範圍並不包括隱藏在牆內、地下及天花板上對有人體有害的物料。

3.房屋檢驗並不會負責或評定房屋內的空氣品質。

4.房屋檢驗不會檢查或不負責有關埋藏在地下的油槽、污水處理槽或汽油槽。

5.房屋檢驗不包括以下的範圍：私人的供水和排水系統、游泳池、熱水浴缸(hot tub)、警報系統、室內對講機系統、自動洒水系統和太陽能系統等。

在驗屋的過程中，會根據您的房子給予相關的保養常識及維護注意事項。因為房子的維護和保養至關重要，它直接影響到房子的品質與使用年限。

（據加國安居）

購買加拿大房產為什麼要驗房？

根據一項調查顯示，目前在購買加拿大房產時，至少有超過50%的投資者會僱傭專業的驗房師對房產進行驗收。驗房的重要性正被越來越多的買家所認可和接受。但不可否認的是，仍有一部分買家並不十分重視驗房環節，自己查看一番就草草了事。那麼，購買加拿大房產到底為什麼要驗房呢？

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專家介紹，購買加拿大房產時，買家擁有100%的驗房權利，驗房是房產投資最基本的保障。舉例來說，如果買家在驗房後對房產並不滿意，可以在不提供任何理由的條件下放棄購買，並拿回全部定金。唯一的費用，就是付給驗房師的驗房費。再比如，買家在驗房的過程中發現某些問題，有權要求房主對這些問題予以解決，或者以此為依據要求房主降低已經訂好的買賣價格，視實際情況決定是否購買。

下面讓我們通過具體事例來說明驗房的重要性。首先，驗房一般是從室外開始，要檢查屋頂、外牆、電線和電燈及電掣、地基、露台及其他有關的東西。一棟房齡超過40年的獨立別墅，外牆明顯出現了問題，戶外的電掣也並沒有安裝受保護的安全自動跳掣。木外牆由於缺乏保養和油漆，出現明顯的損壞和裂縫，要馬上更換和油漆，而外牆不同材料相接的地方也出現裂縫，都要進行封閉保證不會讓雨水滲入。而後院陽台的木材及防水膠面出現裂縫和霉爛，為安全考慮要馬上更換，而且欄杆比較低，只有36寸而不是現在要求的48寸，如果家裡有老人或者小孩，最好能換成48寸高的欄杆。

相比室外，室內的有些問題更容易被忽略。例如，二樓的樓梯並沒有扶手，對於老人和孩子來說很不安全，很容易引起意外。而樓上房間的走廊內，天花板並沒有安全的煙霧感應器，這也是極危險的疏忽。當火警發生時，煙霧感應器應在第一時間發出警報，所以現在新建的房屋必須在睡房門前安裝煙霧感應器，並且定期測試。除此之外，車庫內電箱的通道被大量雜物阻塞，不能檢查和開關，這是極大的隱患。依照安全的建築規範，電箱附近3尺範圍內不能防止雜物，以便在緊急時可以馬上切斷電源。最後，在閣樓內的屋頂上發現有一點點發霉的跡象，這要特別注意，要找出發霉的原因到底是通風不足還是屋頂漏水等。如果是通風不足，就要馬上加強閣樓的空氣流通，否則可能影響居住者的身體健康。

（據互聯網綜合整理）

房市變了天：買家可提條件賣家屋前門可羅雀 | 加拿大

加拿大皇家銀行的高級經濟學家霍格（Robert Hogue）在上月的報告中寫道，毫無疑問的是，省府所實施的新政策——包括仿效BC所采取的針對海外買家征收15%轉讓稅的做法，已經開始發揮作用，如果有人告訴他，說多倫多的房市已經進入買方市場，他一點兒都不會奇怪。

霍格在報告中說，多倫多房市已經進入了預期的市場價格調整時期，因此買方和賣方都開始了新的角力：由於擔憂房價進一步下滑，賣家急於在此之前把房子盡快賣出，並且不希望買家大幅砍價，力圖能夠賣出好價錢。但買家則開始變得淡定，寄希望於價格進一步下跌，因此不願輕易出手。

看來霍格一個月前的預測正在變成現實，多倫多的房市正在向買方市場轉變，現在買家和賣家的角色已經悄然發生變化：買家不僅可以很輕易地在市中心買到心儀之屋，甚至還可以提條件，而賣家屋前則是門可羅雀，掛牌之後竟然長時間無人問津，再也不敢叫低價以召來買家搶offer。

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39歲的多倫多婦女Cindy Sampson對CBC新聞網表示，她和丈夫一年前就開始買房，但去年夏天他們到處碰壁，不知參加多少次open houses，看過多少房，但市中心的房子一掛牌，就有數百人搶房，大家好像都瘋了，把那房子的價格抬得一路飆升，他們根本不敢出手。殘酷的現實讓她和丈夫一度放棄在多倫多市中心買房的想法，考慮是不是到漢密爾頓（Hamilton）去買。

她說她和丈夫駕車到漢密爾頓看了幾套房，最終都下不了決心。原因是那裡的房子雖然負擔得起，但畢竟路途遙遠，他們還是不想離開多倫多，於是決定再等一等，看一看。

他們的耐心得到回報：就在上周，他們在理想的地方找到理想的房子，而且一舉成功，想不到下了一個offer就成了，Sampson說她高興得跳起來，多虧當時忍了一忍，終於修成正果，否則就成了漢密爾頓居民，現在肯定腸子都悔青了。

Sampson也說，真是三十年河東三十年河西，想不到一下子就變天了，現在是買家高興賣家發愁。她說她的好幾個朋友都在賣房，但把牌子掛出去之後根本無人問津， open house時門可羅雀，更沒有人下offer；其中有的朋友還在等，也有的干脆把牌子卸下，不賣了！

皇家地產的主席兼CEO Phil Soper（下圖）也對CBC說，現在房市確實轉了風向。以前買家根本不可能向賣家提條件，比如說驗房。去年這個時候好多買家為了搶房都放棄了驗房，而現在買家不僅在交易價格上可以和賣家討價還價，還可以提條件，要求賣家先驗房，自己再去辦按揭手續。

Soper表示，去年這個時候賣家在經紀的操作下故意叫出低價以吸引盡可能多的買家來搶，料想他們現在不敢這麼做了。一旦再故伎重演，吃虧的可能是賣家自己了，相信他們不會做搬石頭砸自己腳的傻事。

Soper說，可以預期的是，無論加拿大的房市，還是多倫多的房市，都會逐漸回復正常，也就是說，逐漸走向買賣平衡的市場。以後很難見到一窩蜂搶offer的場景，買家賣家都會更加理性。以後也再難見到房子今天掛牌，明天就賣出的情況，其實房子掛牌2-3個月才賣出原本是正常情況。

他還說，房屋銷量下滑並不是壞事，這是房市走向健康及可持續的表現，當然這對買家可能更為有利。從總趨勢來看，今年下半年房價漲幅會減緩，但仍將有小幅度上升，這對賣家也是有利的。

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（據加拿大家園）

2017前半年樓市再創紀錄 | 澳洲

為了趕在房價漲幅放緩之前出手，許多業主都在近期將房屋掛牌出售，因此最近壹段時間墨爾本和悉尼在售房產數量達到了兩年來的巔峰。

悉尼墨市雙創新高

Domain的數據顯示，今年上半年，悉尼共有16,370套房屋掛牌拍賣，而2016年同期的數字僅為12,708，同比增長29%，比2015年的15,486套增長5.7%。墨爾本的情況也相去不遠，共有18,175套在今年上半年掛牌拍賣，相比去年同期的16,083套增長13%，比2015年同期的16,486套增長10.2%。

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2017前半年樓市再創紀錄 | 澳洲 — 最近壹段時間墨爾本和悉尼在售房產數量達到了兩年來的巔峰

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匯豐：未來壹年半房價或腰斬

從去年以來，準備放售拍賣的物業數字壹直增長，部分原因在於2016 年初的房市表現不佳。經歷了2015 年最後壹個季度出人意料的慘淡之後，許多買家在第二年初都選擇靜觀其變，導致當時的兩大首府城市房價下跌，平均拍賣清盤率從當年9月季度的73.4%跌至62.1%。

上周，匯豐銀行預測未來18個月中，全國房價漲幅將遭遇腰斬，使得許多賣家開始未雨綢謬，在房市低迷之前將名下房屋脫手。

目前的數據顯示投資者的胃口也在縮減。5月，由於各大銀行紛紛收緊放貸條件，物業投資貸款增幅創下9個月新低。

多重因素

Domain首席經濟學家Andrew Wilson表示：“今年，墨爾本和悉尼兩個城市的房地產都迎來了春天。隨著去年利率降低，房市迎來了反彈，去年年底市場非常強勁，但也可能已經達到頂峰了。”

入市物業數量增加的壹個原因是，利率的降低並沒有像兩年前那洋擴大買家的需求。2015年2月和5月，澳儲行兩次降息之後，利率為2%，去年5月和8月又兩次降息，將現金利率降到1.5%。無疑都大大刺激了買家的胃口。

此外，季節性的數據和新州維州本月降低印花稅、首次置業者豁免的措施，都讓手握可負擔房屋的賣家作出了出售的準備。

CoreLogic研究員Cameron Kusher稱：“針對首次置業者的低價房屋可能現在就會進入市場了。”該公司數據也證明，更多賣家希望進入市場。悉尼新掛牌出售房屋數量較去年增長16.4% ，墨爾本6.8%，但比起2015年還是略有不及。

Kusher 稱：“新掛牌的房屋數量上升，尤其是悉尼和墨爾本，可能證明了賣家急於進入市場，已經接近或者達到了高峰期。賣家希望在春季之前進入市場，因為春季房市通常不太景氣。

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（據澳洲新快網）

多倫多房屋銷售跌15% 換屋者降價求售舊居 | 加拿大

有經濟師指出，加拿大安省省府今年4月宣布的房屋政策變化，令金馬蹄及大多倫多地區內不少買家采取觀態度。

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多倫多房屋銷售跌15% 換屋者降價求售舊居 | 加拿大

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根據加拿大房地產協會(CREA)最新發表的統計數據，全加各地在今年6月透過多重放盤系統(MLS)成交的房屋銷售量與今年5月相比下跌了6.7%，是自從2010年6月以來的最大跌幅，主要歸咎於大多倫多地區在今年6月的房屋銷售量大幅下跌了15.1%。

上述統計數據顯示，加拿大在今年6月的房屋銷售量較去年同期下滑了11.4%;較今年5月下滑了6.7%，與今年3月的高峰期相比更是下跌了14.1%。這是7年來的按月最大的跌幅，而且是連續3個月下滑。

上述統計數據還顯示，在全加各地約70%的房地產市場，在今年6月的房屋成交量與今年5月相比均有所減少，但跌幅最大的還是大多倫多地區。至於大金馬蹄地區及其周邊的房地產市場、卑詩省的低陸平原、京士頓、滿地可和魁北克市的房地產市場，在今年6月的房屋成交量均錄得下跌。

對此，加拿大房地產協會的總經濟師Gregory Klump說∶「安省政府在今年4月底宣布的房屋政策的變化，很顯然已促使了大金馬蹄地區的很多買家采取退壹步的做法，並對房屋市場將如何消化政策的變化進行評估。」

他又說：「利率在近期的調升可能導致購買房屋的急迫性進壹步削弱，令壹些買家在他們預先獲得批準的房屋按揭利率過期前退出市場。與此同時，壹些買家因早前已購買了房屋，但尚未將現有的房屋賣出，為了避免同時撼負兩間房屋的按揭貸款，不得不降低待售房屋的叫價。」

上述統計數據還顯示，加國各地在今年6月透過多重放盤系統(MLS)新掛牌上市的待售房屋數量較今年5月減少了1.5%，主要歸咎於大多倫多地區在今年6月新掛牌上市的待售房屋的數量與創下歷史紀錄的今年4月和5月相比有大幅的減少。而在大金馬蹄地區的其他市場，亦看到新掛牌上市的待售房屋數量的減少。

與安省政府在今年4月宣布壹系列冷卻房地產市場的新政前相比，大金馬蹄地區待售房屋的庫存量從今年2月和3月的0.8個月，驟增至今年6月的2.5個月。加拿大房地產協會的統計數據還顯示，加拿大在今年6月非季節調整的全國平均房價為504,458元，與去年同期相比僅上漲了0.4%。

不過，如果將大多倫多地區和大溫哥華地區這兩大最活躍和最昂貴的房地產市場排除在外，加拿大在今年6月的全國平均房價是394,660元，與非季節調整的全國平均房價相比，降低了超過10萬元。

針對大多倫多地區房地產市場的現狀，有華裔地產經紀指出，每年的7月和8月原本就是房屋買賣的淡季，原因就是本地主流社會的人士大多利用璁假的時間外出度假。

他指出，由於房屋按揭貸款利率在近日調升，加上省府在今年4月出臺了壹系列冷卻房地產市場的新政，不少潛在的買家已暫時退出了房地產市場。

他說：「不少人持觀望態度，改為租房居住，導致房屋租賃市場熱火朝天，租房搶柯化的情況比比皆是。市中心靠近大學的出租單位非常緊俏，就是其他地區的出租單位也能很快租出去。」

該經紀預期，大多倫多地區的房地產市場到今年9月之後可能會有轉機，買賣交易將會重新活躍起來，房價也可能開始回升。

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（據加拿大家園）

嫌三亞太貴中國購房者開始看向泰國 | 海外

屢創新高的房價和多重限購限貸措施正把內地與中國香港購房者推向泰國等東南亞市場。

泰國大型開發商尚思瑞（Sansiri）國際業務主管Cobby Leathers 7月17日對21世紀經濟報導記者表示，來自海外購房者（主要是中國香港與內地投資者）的需求大幅拉動了該公司今年上半年銷售的增長。

據該公司提供的數據，上半年來自中國香港和內地的客戶已購入524個單位，占其海外市場收入的71%。該公司上半年錄得34億港元總銷售額（以預售金額計），其中8.5億港元來自海外買家。其中中國香港買家貢獻了3.5億港元的銷售額，預計全年將達7.5億港元，較去年全年有25%的同比增長；而內地買家相信會有更佳表現。

房地產服務商高力國際上月發布的一份報告也顯示了內地投資者對越南、泰國、柬埔寨、印尼等“一帶一路”東南亞海上航線市場表現出越來越濃厚的興趣。該機構表示，內地投資者全球資產配置需求強烈，但歐洲、美國、澳洲等地區的地產投資機會越來越局限，因此他們的眼光逐漸轉向亞洲市場。

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泰國房產“入場費”相對較低

據Tradingeconomics.com綜合泰國銀行（Bank of Thailand）數據，目前泰國整體房價水平較五年前增長約24%，且波動相對較小，租金回報率更高達逾5%。

從事市場營銷行業的李先生不久前因工作關系被外派到曼谷，並剛剛買下一處大樓公寓。他對21世紀經濟報導記者表示，大約3.5萬元至4萬元每平米就能在曼谷市中心買到中等偏上的大樓公寓，而永久產權、精裝修、物業配套設施完備，和曼谷優質便宜的醫療資源，也都是吸引他的因素。

對飽受高房價困擾的中國香港和許多內地一線城市的居民來說，泰國的房價可以讓他們松一口氣。在曼谷市中心Si Lom地鐵站附近（類似中國香港中環、上海的陸家嘴或北京的國貿地區），記者在泰國房屋信息網站ddproperty.com簡略搜索發現，一間實用面積93平方米的兩室大樓公寓（Condominiums）掛牌價2650萬泰銖（約合532萬元），這在當地已經是豪宅級別。在泰北的旅游城市清邁，36萬元就能買到一處33平米的公寓。

尚思瑞主席Sretha Thavisin說，在尚思瑞眾多物業中，價格介於100萬港元至350萬港元的大樓公寓最受買家歡迎。據帝皇地產執行董事陳卓明介紹，曼谷的大樓公寓總體上以一室、兩室的中小戶型為主，而曼谷之外的城市更加便宜，這使得泰國整體房產投資’入場費’較內地一線城市與中國香港低許多。該公司在中國香港為尚思瑞提供代理服務。

內地及中國香港赴泰購房者主要為投資及養老

陳卓明介紹，他2012年開始逐漸介入泰國地產代理業務，一開始是順應中國香港一些銀行家的投資需求，後來越來越多中產家庭也開始赴泰國買房，典型的中國香港赴泰國購房者是40歲左右的中年中產人士，買下後出租以獲得投資回報；不過近兩年來中國香港樓價不斷攀升，政府不斷推出’辣招’也無濟於事，更多了一些’上車無望’的中國香港年輕買家，他們有未來赴泰國居住的考慮。

對內地購房者來說，養老需求也是一個重要考量。陳卓明說，目前內地購房者增長很快，大部分上海和深圳的客人基本上是以投資為目的，而因為氣候因素，北京及一些北方地區的購房者，會選擇環境優美、消費低廉的地區購買度假房或是養老房，“一些客人跟我說，’三亞已經太貴了，還不如買去普吉島呢’”。

Cobby Leathers對21世紀經濟報導記者表示，泰國政府已計劃在未來幾年大幅擴展該國的鐵路、高速公路網路及其它核心基建，相信包括“中泰鐵路”在內的“一帶一路”合作項目帶來的經濟發展和人口輸入，也將對當地樓市起到長期支持作用。

（據北京新浪網）

外國投資人持有英國房產比例今年來到只剩5% | 英國

根據新的研究數據，海外房產買家正在離開英國的房地產市場，尋找更友善的投資環境，這顯示在英國擁有房產的國外投資者人數已經下降到新的低點。

房地產公司 Countrywide 在 7月17 日公布的研究報告顯示，只有 5％的英國房屋的屋主是外國人，比 7 年前的 12％下降了一半以上。

在調查的 9 萬間房屋中，倫敦的跌幅最為明顯，其中外國屋主的比例從 2010 年的 26％下降到今年的 11％。

倫敦投資者人口從 10 年前開始發生轉變。亞洲人現在構成了倫敦最大的投資客群，而歐洲屋主的比例在過去 7 年中已經從 39％下降到 28％。

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自英國去年六月份的脫歐公投之後，英鎊下跌吸引了一些海外買家，但經濟和政治的不確定性有增無減，英國的懲罰性稅收更讓投資客膽寒。

去年四月份，投資者在購買第二套房屋時會被徵收 3％的印花稅。根據 2016 年 Rightmove 的估計，購買一間平均售價 518511 英鎊 (677442 美元) 的倫敦公寓，房主將再支付 31481 英鎊的稅款，而不只之前的 15926 英鎊。

Countrywide 的研究主管 Johnny Morris 表示，外國投資者的稅額穩定增加，以及市場預期倫敦房市價格漲幅不大，皆導致了外商投資的下滑。

英國政府也推出了一些旨在遏制海外投資者的措施，海外投資者經常被指控為漲價的元凶，並協助首次購房者。

（據鉅亨網）

外國人在美購房創新紀錄中國人連續四年霸 | 美國

一項最新市場統計數據顯示，截至3月底的12個月內，外國買家在美國的房產投資額達1530億美元，創新紀錄。其中中國人的購置量最高，總額達317億美元。

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據CNBC援引全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的統計數據報導，12個月內的房地產交易較2015－2016年同比增加49%。

在房屋數量和交易額方面，外國人在美國的購買量攀升至歷史最高水平。外國買家占現房總銷售額的10%，占總房產交易數量的5%。買家共購買284,455套房屋，比上年增長32%。

在美元升值而導致房產價格上漲的情況下，美國房地產市場對外國人新的吸引力顯示美國是全球金融市場的避風港。

中國人購買的房產數量連續四年領先，12個月間的交易額為317億美元。而中國人購買一個家庭房屋的平均價格從以前的93.7萬美元降至78.2萬美元，但是總購買數量從2.9萬套增至4.1萬套。

其次是加拿大、英國、墨西哥和印度。俄羅斯買家僅占1%。

去年加拿大人所購買房產額增幅最大，交易總額達到190億美元。

雖然川普頒布在美墨邊界築牆管制非法移民的行政令，但是在美的墨西哥人的購房數量比去年同期增長一倍，排名第三。

佛羅裡達、德克薩斯和加利福尼亞三個州對吸引的國際買家數量最多，占總交易的一半。

新澤西和亞利桑那州的交易量也進入排行前五名行列。

（互聯網資訊綜合整理）

加息後樓市會跌嗎？炒房客說：認真你就輸了 | 加拿大

近日加拿大央行出臺加息政策，試圖戒斷長期以來國民對低利率的依賴，基準利率增加了0.25%，提升至0.75%，而且極可能繼續提升利率。對加拿大的老老少少而言，長期養成的借貸習慣會壹朝改變嗎?

近幾年，Lynsey Foster和其丈夫在安省南部購置了三套住房，央行加息的政策壹出會不會影響到這個家庭的選擇呢?

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Foster壹家屬於典型的在十年低利率環境下成長起來的壹代加拿大人，借錢容易，利率又低。28歲的Foster是壹個地產經紀，她對房產市場的認識和低利率政策促使小家庭加大投資力度和範圍，在股票和共有基金之外，其家庭投資組合更加多元化。

多倫多大學行文經濟學研究中心的聯合創始人Claire Tsai認為，習慣的改變是以觀念的轉變為前提。利率提升壹兩個百分點不足以改變民眾的行為習慣。

為了應對2008年的房市崩盤和全球經濟衰退，加拿大央行、美聯儲和世界其他國家央行紛紛調低利率，該政策持續近十年，利率保持在1%左右，旨在刺激經濟發展。

2009年央行基準利率僅為0.25%，壹年後開始逐漸加息，但從未超過1%。2015年，加拿大央行為了應對能源行業的不景氣，連續兩次降息。

對加拿大人來說，低利率已經成為生活中的新常態。上周加息後，利率仍然維持在較低水平，尤其是與過去相比：在上世紀90年代，利率高達8%以上;80年代更是曾經超過10%。

漢密爾頓的抵押貸款經紀人Brian Hogben說，人們關注加息，但是當他們發現加息只影響壹部分人而不是所有人之後，他們就沒那麽在意了。之前選擇固定利率的人也關註加息，不過後來發現這壹政策影響不到他們。不過，他還是建議買房者繼續采用可變按揭方式。

BEworks Inc.的經濟學家Jason Stewart認為0.25%的加息是壹個訊號，但是這個政策會持續多久還未可知，造成的影響程度也尚待觀察。畢竟，對加拿大央行而言，讓基準利率回歸歷史高位會是非常棘手的事。

十年的低利率政策和不斷躥升的房價造就了加拿大有史以來最大規模的負債激增。截至3月底，住房債務與可支配收入比已達到166.9%，接近歷史記錄。加拿大統計局表示，這意味著加拿大人每壹加元的可支配收入就對應有$1.67的債務。

如果利率增長過快，或者房屋持有者無法支付房貸，央行的加息就可能引發抵押貸款違約、金融不穩定和經濟困難。

上周三央行加息後，加拿大六大銀行紛紛將最優惠貸款利率從2.7%上調到2.95%。最優貸款利率的增長帶動了房屋凈值信貸和可變按揭借貸成本的增加。

Ivey Business School的金融助理教授Amos Nadler說，如果人們預期到更大的損失，那麽還是趁早行動為好。

總體而言，上周的加息不會對消費者行為產生大的影響。經濟行為最主要的動因是恐懼，現在人們並沒有那麽害怕。

26歲的Jacob Jackson今年4月份剛剛入手壹套漢密爾頓的房產，他預計到利率會增加，所以辦理了五年期固定利率抵押貸款。

Jackson和他的伴侶住壹層，將另外的部分出租出去，租金正好覆蓋了每月的按揭、地稅和房屋保險。目前Jackson正在考慮用存款付清本金或者用這些錢買股票。

文章開頭提到的Foster女士，既是地產經紀也是投資者，她對自己的投資非常滿意，三套房產都是20%的首付比例，總價壹共不到$800,000，其中壹套已經售出套利。

Foster表示，“我們仍會繼續購置房產，采用可變利率，每月支出的金額會比之前多$48，對我們來講不算什麽壓力，所以我們不會退出房地產市場。”

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（據加拿大家園）

四個英國房地產投資成功項目分析（下）| 英國

上文提到，買方經紀人與傳統的房產中介不同，前者會根據客戶的需求為您量身定制提供真正有投資價值的房產項目。經過多年在英國房地產投資的實戰經驗，再加上與各大房地產中介、開發商、金融服務公司及律師事務所等的密切合作，我們累積了不少成功案例，會一連兩篇跟各位居外用戶分享。

項目三、擴建別墅9個月，房產增值25%

2016年底我們幫一對夫婦找到一座位於大倫敦西南方向Banstead, Surrey的四個臥室加一個洗手間的獨棟別墅。由於房子比較老，結構又不合理，但是地段比較好最後成交價750000英鎊。買的時候我們就計劃好了一旦項目成交，就馬上向政府申請擴建。

我們協助客戶拿到了建築許可後就開始了為期9個月的擴建工程。我們計劃把這套別墅套內面積由原來的約200平方米擴大65%到330平方米，然後根據他們自己的要求再多建4個洗手間，而且擴建了閣樓。

擴建的預算是450,000英鎊，我們估計工程結束後這棟別墅要值150萬英鎊，也就是說增值25%。

項目四、在倫敦找到租金回報率7%的別墅，短短5年價格已經快翻倍，信不信由你

這座兩居室的連排別墅離著名的溫布爾登網球賽場非常近，在倫敦屬於品質高尚的生活圈。2012年購買時只花了27萬英鎊，短短5年時間現在的市場價格已經快翻倍了（據統計，倫敦市場平均每10年價格翻一倍）。

別墅非常適合單身的白領或者年輕父母和一個小孩居住，因為它附近不但有非常便利的生活設施，包括超市，購物中心，甚至還有兩個電影院，而且集中了倫敦包括國王中學等幾所最好的學校。別墅離最近的地鐵站步行只需3分鐘，而且周圍有包括火車，地鐵，電車，公交車等多種交通設施可以自由選擇。

別墅有兩室一廳一廚一衛，外面還有個小花園和露台，雖然室內面積不足50平方米，但是麻雀雖小，五髒俱全。剛買的時候裡面的裝修比較過時，在更換了暖氣，粉刷了牆面，安裝了全新的廚房工作台後整個別墅煥然一新，業主決定拿來出租，目前每月租金回報在1500英鎊左右，回報率近7%。由於英格蘭現在基准利率處於歷史最低位的0.25%，所以貸款利率只有不到3%。每月租金除了償還銀行房貸以外還剩余幾百英鎊，業主目前已開始尋找另外一套類似的投資項目。