房产 – Page 44

布里斯班租金最高的区是哪里？| 澳洲

据Domain网报道，布里斯班租房最贵和最便宜城区榜单出炉。独立屋租金方面，朴伦威尔（Pullenvale）、布鲁克菲尔德（Brookfield）和远至桑佛德谷（Samford Valley）等城区是布里斯班租房最贵的地方，每周租金高达870澳元；最便宜的地方则是东伊普斯威奇（East Ipswich）和伊普斯威奇（Ipswich）。

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单元房租金方面，布里斯班最贵的是距市中心以东10千米的凯灵达（Carindale）。单元房租金排名前五的城区分别是：凯灵达、布里斯班市区、特内里费（Teneriffe）、纽斯特德（Newstead）和布林巴（Bulimba）。

单元房租金便宜地方则是伊普斯威奇（Ipswich）和鲍卧（Booval），中位租金均在300澳元以下。

Domain在季度房租报告中公布了这些数据。数据显示，布里斯班的整体租金中位数基本和上个季度持平，但空置率略有下降。

房产中介公司Ray White的布林巴区中介道格拉斯（Tanya Douglas）称，凯灵达租金高昂是典型的供需所致，这里的租房供应非常紧张：“虽然没有多少家庭住在凯灵达，但那里的设施齐全，应有尽有，因此租房市场非常火热。”

凯灵达还有两所中学。“可能在其它地方你要租房出去时，要不断打广告，但在这里不用，因为人们的需求很强烈。另一项推动凯灵达租金上涨的原因在于房子质量好。”

道格拉斯表示，西布里斯班各区的房租一般较高，吸引了不少喜爱农场的富有租房者。但农场区（New Farm）和阿斯科特区（Ascot）等地大多是自有住房者，比较少人租房住。

（据澳洲新快网）

在澳洲買房前，如何做好房屋檢查？

Part 1 關於澳洲房屋檢查8個問題

1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)？

在澳洲置業，尤其舊的House，Townhouse和Unit，買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查？

Private Sale買的房子，Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後，馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子，贏了Auction的買家，要無條件履行合同條款，所以Auction之後房屋的任何建築問題，就只能接受了。如果覺得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢？

一般在300-500澳元左右，當然房子大小差異，價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間？

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果？

一般Building Inspector做完檢查之後，馬上就會打電話和買家溝通，說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale，可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告？

看Building Inspector的具體情況，一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長，看不懂怎麼辦？

可以和Building Inspector聯繫，讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題，我可以解除合同麼？

如果你的合同裡有：Subject Building Inspection條款，就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況：

A、合同保證買家滿意，那麼只要買家指出不滿意的問題，就可以解除合同；

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候，才可以解除合同。這種情況，如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題，但是賣家不同意，就比較麻煩，需要法庭判定了。

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告，也許您會認為價格昂貴，不值得去做，但等到發現問題的時候，你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則：

▪ 檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可／執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告，您還可以參與他們的檢查工作，從而馬上得到一些建議，例如一次翻修所需的大概金額，您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500，但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340－600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內，例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果，還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

▪ 報告不包括內容──在墨爾本，一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

Part 3 購房前要做的五項房屋檢查

再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是，即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題，而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移，房屋都會有些許的下陷，不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題，必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞，每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音，那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒，看看最近是否安裝過安全開關和斷路器，以預防短路或漏電情況。>>>詳細

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基（独栋房产）| 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的独栋房产。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升7.9%

房产储量自2015年第四季度减少10.9%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为104天

房产售价与要价的百分比为95.79%

线下交易的房源百分比为24.16%

第四季度房市分析

第四季度，太浩湖/特拉基地区的房产活动仍然保持了强劲的势头，整体的销售量达到15年来的最高水平。旺盛的需求量导致房产储量的变动，全年的房产储量持续下降。

在太浩湖地区，对豪华房产的需求尤其强烈，是去年的两倍之多。100万美元以下的房产价格增长稳定，而价格较高的房产通常会以低于要价的价格出售。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基销售的最接近房价中位数550,000美元的一套房产。

1850 Village South Road, #4-413, Olympic Valley, CA 96146
2卧/2浴/888平方英尺
售价：545,000美元

高端房产

太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基出售的售价最高的房产。

91 Winding Creek Road, Olympic Valley, CA 96146
5卧/7浴/5,656平方英尺
售价：2,350,000美元

前景预期

我们即将迎来一个精彩的滑雪季，因此预计太浩湖地区第一季度的销售情况将保持强劲。虽然抵押贷款利率提高会限制售价在800,000美元-150万美元的房产，但一些低价房产与豪华房产不会受影响。如果房产定价不适合当前的市场情况，房产的出售速度可能会放慢，在市场上待售的时间可能超过100天。在旧金山湾区，新一届政府施政的不确定因素可能会限制2017年初期的房产销售。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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英国公寓房价涨幅超过其它类型房产 | 英国

调研机构研究显示，过去七年来，英国的公寓房平均价格上涨了 53%，远高於其它房产类别的平均涨幅（39%）。

据 Halifax 资料显示，伦敦的公寓平均价格比英国其它地区高出 230,894 英镑，独立式的住房（detached houses）价格涨幅最小，自 2009 年以来上涨了 19%。

排房（Terraced houses）涨幅居第二位，达 43%。而研究亦显示，排房及半独立式住宅（semi-detached houses）是最受欢迎的房产类型，占 2016 年房屋销售总额的 60%。而且排房及半独立式住宅非常受首次购房者的青睐。

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研究显示，过去七年全国平均公寓售价每年增加 84,644 英镑（即每月 1,008 英镑），从 2009 年第四季度的 159,292 英镑增长到 2016 年第四季度的 243,936 英镑。

伦敦一间公寓的平均价格为 398,038 英镑，这意味着比在英国其它地区买房平均多支付高达 230,894 英镑。不过，如果不考虑伦敦地区，排房的房价涨幅则是最大的，为 41%，公寓是其次，为 35%。

半独立式住宅和排房涨幅均为 30%，占了 2016 年所有销售房产类型的 60%，并继续成为最受欢迎的房产类型。另外，这一组合在过去七年来也发生了一些微小变化，排房由七年前的 32% 降至现在的 30%，半独立式的房屋由 29% 轻微上升至 30%。

（据钜亨网）

居外看点：气候变化下的佛罗里达 | 美国

全球气候变化早已不是新闻，但在民主灯塔美国，全球变暖存在与否却仍然争议十足。最近几年，尤其在总统大选之中，环境问题成为了驴象两党争论不休，社会分化的主要议题。

刚刚过去不久的6月1日，特朗普宣布将抛弃巴黎气候协定，引发世界震动。虽然退出的流程可能比英国脱欧还要复杂，但很显然，特朗普领导下的美联邦政府试图否定气候变暖的存在性，因此，“视而不见“似乎是他上台后美联邦政府的主旋律。特朗普任命的环保署（EPA）署长斯科特-普鲁伊特（Scott Pruitt）“怀疑二氧化碳是气候变化的主要诱因”；之前特朗普曾下行政命令取消减少排放的法律法规；白宫草拟的预算计划给环保署缩减31%的资金、20%的人力；计划给海洋和大气层管理署裁去26%研究资金。笔者认为，特朗普上台才几个月，这些倒行逆施的“政策”和决定恐怕不会到此为止。

然而大自然的变化不会因为人类的唇枪舌剑而停歇，气候变化最直接的后果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四个县Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach签订了一个气候变化议定书，其中对当地海平面的上升势头进行了预估。下列图表的绿色虚线是最乐观预估的，然而，“这样的情况只会在温室气体在符合当前增长趋势的情况下显著减少才会发生”。中间蓝色阴影的范围则是更有可能发生的：海平面在2030年时会比1992年高15-25厘米，到2100年时高79-155厘米

佛罗里达州Key West 附近相对海平面上升预测数据

注：IPCC AR5 Median 政府间气候变化专门委员会第五次报告预测中间值

USACE High 美国陆军工程师团预测最高值

NOAA High 美国国家海洋气候局预测最高值

值得注意的是，海平面上升的节奏似乎也在加快。“2006年后的上升速度比以往都要快，本地比全球平均快好多，”迈阿密大学海平面上升课题组前带头人西蒙-吴道文斯基（Simon Wdowinski）说。1998-2005年间，涨幅是一年3毫米，2006年后每年上升速度是9毫米。

2015年的统计数据显示兴旺的旅游业带动了佛州人口上升。以佛罗里达南部都市走廊为例，这条走廊北起朱庇特（Jupiter），南至霍姆斯台得（Homestead），人口规模全美排名第八。2015年人口规模同比增长8%，几乎是全美平均人口增速的两倍。《自然气候变化》杂志的一篇报告曾指出，佛州可能受气候变化影响的人口数量全美第一。

这条都市走廊囊括了像迈阿密（Miami），劳德代尔堡(Ft. Lauderdale)，西棕榈滩这样的大城市，一旦受到洪涝灾害，损失必然惨重。美国国家野生动物联合会(National Wildlife Federation)的一项报告显示，迈阿密沿海可能遭受的经济资产损失冠绝全球，广州和纽约紧随其后。

佛罗里达是众多富豪钟意的居住、投资地点，海平面上升，使得佛州南部的房地产业也处于洪水危机当中。在佛州东南部人口最多的迈阿密-戴德(Miami-Dade)县，仅以2016年第二季度为例，该县在建人均办公面积和商品房面积分别达到5.45 平米和6.15平米，2016年该县人口规模达到271万。人口2万多的Sunny Isles Beach正有8幢高楼拔地而起，该市的房地产净市值高达100亿美金。一旦海水进犯，这些房屋就真的打水漂了。

佛罗里达南部百年前还是一片低洼泥泞的沼泽地。“之所以会有人迁徙到这里，是因为人们利用水利工程，排涝灭蚊，再装上空调，就能住人了。”迈阿密-戴德县修复工作组组长吉姆-莫利（Jim Murley）表示。当时的居民们开凿地下水道，修建运河排干了内陆地区，填土抬高地势建造楼房，可是这些地下水道、运河如今就是雨水潮洪入侵内陆的高速公路。原有的红树林早已被砍伐一空，沙丘也被抹平，天然的防洪屏障早就被人类和人类的建造物取代了。

哪怕没有洪水，水位上升也影响到了我们日常生活的方方面面。很多百年前建造的排水系统和海堤都无法面对现如今的挑战，化粪池、水井等基建设施受到的冲击直接影响居民生活。“海平面上升的后果在洪水发到你家门前就已经产生了。”威廉-思危(William Sweet)，美国国家海洋与大气层管理署（NOAA）的海洋学家接受BBC采访时表示。

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“海湖庄园(Mar-A-Lago)，位于迈阿密北部121公里的棕榈滩，常遭遇洪水、海浪袭击，2017年4月特朗普及家人在此接待中国国家主席习近平。根据位于美国新泽西州的“气候中心（Climate Central）”研究基金会的估算，到2100年海湖庄园每年会有210天被淹没在3.2米高的水深里。”

佛罗里达的建筑大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上，没能漫过堤坝的海水，却渐渐从马路底下渗透到城市里。佛罗里达南部90%的饮用水取自于地下水层，随着海水的入侵，淡水资源逐步向内陆退却。佛州的饮用水供应将面临很大考验。

佛罗里达本来就是经常受飓风暴雨侵袭的重灾区，对排水、防洪设施的要求就高。笔者在其北部的南卡读书时碰到强烈的暴风雨，大雨滂沱电闪雷鸣，雨水砸向窗户仿佛骇浪惊涛。宿管要求大家在底楼“避难”，这在佛州当地人看来，却是相当正常。

全美30大可能受海平面极端上升影响人口最多的城市：佛罗里达19城上榜

当地机构并不是没有采取行动。“没有人比南佛州做的还要好，”美国气候变化官员联合会的执行总监丹尼尔-克里格(Daniel Kreeger)说。但问题不是他们光努力就能救回自己的家园，因为答案很简单，不能。佛州人自己也承认，将来总有一些地方会变得“不宜”居住。问题在于，在应对气候变化的时候做什么能保持整体经济稳定良好，游人们还会照常来享受阳光休闲度假。

做出改变需要因地制宜，官员和学者应到实地考察，得出具体方案。而执行起来，则需要所有人，包括但不限于政府官员、纳税人、保险公司、工程师、开发商、城建规划部门等等有关各方站在同一角度一同迈步，向着同一个方向转变。

针对海水倒灌进排水系统，水漫马路甚至居民家中后院，劳德代尔堡自2013年起加装了单向潮阀，阻挡住海水入侵接到，但还能排出雨水。

加高海堤似乎是最简便的办法。一排31厘米的防护堤要600-2000美金，加高海堤的任务平摊到每家人家头上大概是23-30米的堤坝。“你能让每户都投入资金吗？”劳德代尔堡可持续发展小组组长南希-盖斯曼（Nancy Gassman）说，2016年当地市政府提案说每家在2035年前都要加高各自的堤坝，但是迫于公众压力，该计划最终流产。今年新的法律又对堤坝的高度、质量提出了新的要求，对劳德代尔堡的沿岸居民又带来考验。邻近区域的公众都在关注该市会如何执行新法律，因为当地相对同样受影响的周边市县更加富裕。如果更富裕的居民都拒绝执行，会对整个地区都会带来负面影响。

“迈阿密海滩”地方政府计划把原先的废水处理厂抬高1.5米，再地下水系统加装价值40-50千万美金的水泵，并抬高169公里长的马路。但这么庞大的计划可想而知在执行时会遇到多大的麻烦。马路被抬高了，水流向路两侧的低处，被水泵排走。可当水泵出故障或着缺位时，人们的房产很可能受到损失。当地有一家餐厅去年在发洪灾时水泵出现故障，未能及时排走雨水，当时的雨水并不大，可食客们却被困在了餐厅。老板向“美国洪保险计划”提交了保险索赔，但被驳回。联邦紧急事件管理署（FEMA）的理由是：一切低于街道的，都属于“地下室”，【他们是不保的】。当地政府正在与FEMA沟通，以期改变政策，解决类似因为抬高马路高度引起的保险问题。

佛州西南地区四个县签订了气候变化议定书，标志着地方政府真正着手于此，采集数据以采取行动，也标志着他们意识到了州、联邦政府的无所作为，也不会有所作为。

佛州现任州长里克-斯科特(Rick Scott) 是一名气候变化怀疑论者。曾有州政府前雇员发声，在州政府办公室里连“气候变化”这个词都不能提。这位自2011年上台的州长将于2018年任期满两届，失去连任机会。对于深陷水灾之害的佛罗里达人而言，对气候变化做“选择性忽视”的斯科特的离去，也许预示着能有更多人和机构一起来应对“气候变暖”。

参考阅读链接

1）关于“美国房屋保险”，请参阅居外编辑撰写的 美国买房须知：购房房屋保险需要注意哪些问题？， 美国买房须知：美国房屋保险分为三种九大类。

2）关于美国的“美国洪保险计划”，请访问FEMA项目官网。

3）如在美买房前，需更详细了解美国各地海平面上升预测数据及影响，可访问 美国海洋和大气管理署网站设计专题页面。

作者：居外研究院实习研究员常元臻

撰稿日期： 2017/06/11

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在伦敦，一个花园到底能让房产增值多少？| 英国

最新研究表明，越来越多有孩子的伦敦人希望拥有一套带花园的别墅。

可别小看这个小小的花园，好处可真不少：

不仅孩子们小时候可以在花园尽情玩耍，朋友们来了也可以在花园里喝喝咖啡聊聊天，夏天经常烧烤party来几波！

心血来潮了，还能在花园里种个菜～

可别小看在自家花园种菜这个事，俨然已经成为一种都市时尚。

一方面可以自己动手感受劳动的快乐，另一方面还能吃上供应量稳定的蔬菜。

就比如去年冬天，西班牙受天气影响蔬菜减产，这直接导致英国超市里的蔬菜供不应求。

当时，生菜种子的销售量达到了去年的270%！

此外，越来越多的英国名流政客也纷纷开始种菜，比如：大厨Jamie Oliver，前首相David Cameron， Gwyneth Paltrow，名模Kate Moss…

研究还表明，80%的伦敦房产的花园都种着草，一半的花园都铺上了路。房主们都喜欢在花园里种这几种花：玫瑰，薰衣草，蓝铃花,郁金香和绣球花。

接下来我们就来看看，在伦敦不同地区，多一个花园的房产，能多卖多少钱！

1.Islington地区，多一个花园能多卖£90,000

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2.Merton地区，多一个花园能多卖£60,000

3.Haringey地区，多一个花园能多卖£55,000

4.Greenwich地区，多一个花园能多卖£50,000

5.Lewisham地区，多一个花园能多卖£50,000

6.Wandsworth地区，多一个花园能多卖£50,000

7.Ealing地区，多一个花园能多卖£50,000

8.Harrow地区，多一个花园能多卖£50,000

9.Hackney地区，多一个花园能多卖£40,000

10.Croydon地区，多一个花园能多卖£30,000

伦敦地区的房产中介Chris Manderson表示：

“越来越多的买家开始把花园作为购置房产需要考虑的重要因素。因为，人们的生活水平都在提高，有着花园的房产，更畅销。

目前，已经有72%的买家表示，他们更倾向于多花钱，买带花园的房产。

此外，Foxtons 的数据显示，平均来说，一个花园能让伦敦的房产多卖£90,000。而带屋顶花园的1室或2室公寓，也能多卖£30,000 到 £50,000

就比如我们之前卖的位于伦敦Hackney Central的一套房产，成交价格是£895,000，但是如果这套房有一个小花园，售价能高达110万英镑！”

提示：

有孩子，长期定居的，可以考虑带花园的别墅。

刚需房，如果投资为主，或者还很年轻，一居室和两居室，才是关键！

而且花园虽好，但花园实时维护费用也是一笔不小的开支…… 一年少则几百英镑，多则几千英镑，都是成本！

相关资讯：投资者如何投票？解读英国各党房产政策

（据英伦房产圈）

投资者如何投票？解读英国各党房产政策 | 英国

短期内房价上升的阻力会比较大。但是有计划有准备的新房东也许倒是可以趁低吸筹等待下一波上涨行情。

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由于各个政党的竞选纲领还没有全部正式出台，因此只是根据已经披露的一点信息列举了一下各政党的一些和房产有关的政策供大家参考。一转眼四个星期已经过去。不仅仅各政党的竞选纲领都已经出台并且经过了不少辩论和澄清。大选的日子更是近在眼前就是明天。希望从房产投资者的角度，借助我们的一点解读，看清各党派的政策。从而能够从一个方面帮助大家决定投谁的票。

很多人看到这篇文章的时候是星期五，大选结果已经出来了。那也挺好，忽略其他党派，新的执政党的竞选纲领不出意外就会变成政策。清楚明白地过一遍，知道哪些事很快就会发生，也可以相应地调整自己的投资策略。

1）保守党：

首先是承诺2020年前造一百万套住宅缓解住宅紧缺问题。2022年之内再加五十万套。住宅建筑市场改革，释放更多的土地并且鼓励新式建造方式的使用。对违反planning permission的行为进行惩罚。对leasehold制度下的一些不良现象进行管制，比如大幅增加地租。对表现良好的房客给予更多保护。鼓励房东提供教长期的租赁合同。简化房东报税程序。

2）工党：

工党也把增加住房供给作为优先任务之一，并且承诺建设一百万套住宅。同样，工党也将打击freeholder大幅增加地租的不良现象。对于租赁市场工党表示要保护房客。三年期的租房合同将成为主流。限定出租房的最低居住条件并且限制最高房租。鼓励房客举报不良房东，尤其是在工党担任市长的伦敦。

3）自民党：

自民党同样要造房子，但是野心小很多。到2022年只建造三十万套而已。租房市场方面，自民党提出了一个以租代买计划，租户30年后可以成为房主。和工党一样设定出租房最低居住条件。房东要出售房产时，房客有按合理价格优先购买的权利。自民党同样倡议三年期的租房合同，并且将房租涨幅限制在通胀幅度内。房客可以查询专门设立的不良房东数据库。

其实这些政策相信最近通过不少的渠道大家多多少少地都知道一些了。而且篇幅有限，我列得也不全面。我现在给大家从房产投资者的角度分析一些内容。

首先，所有政党都同意要多盖房。虽然我们没法得出盖房速度是否会超过需求的增长，从而无法得出房价总体是该升降的结论。但是土地供给发生变化，有些原来不许开发的地，比如工业用地和环保的green belt地可能升值变为住宅用地。因此投资土地可能值得关注。

第二，最近非常热门话题，开发商提供的leasehold期限从原来常见的999年缩短到125年，甚至于对独占土地的house都做成leasehold为了以后从地租获取高额价值。这几乎成为了像2015年buy to let一样火爆的话题。而显然各政党都看到了这个问题采取行动。

第三，对房屋条件和房东的要求都越来越趋向严格。管理登记制度，反洗钱制度和税务申报制度多方位大数据的覆盖使得现在游走于法律灰色地带的房东积累的风险越来越高。事发被抓或者受不了压力的会选择离场。短期内房价上升的阻力会比较大。但是有计划有准备的新房东也许倒是可以趁低吸筹等待下一波上涨行情。

以上意见仅供参考。最重要的是别忘了星期四投票。为自己的信念付出一份行动！

（据英中时报）

如何购买房屋保险至关重要

几个月来，澳洲东岸持续遭受强烈暴风雨袭击，许多房屋严重毁损、屋顶被掀开，这段时间对当地屋主来说真是一场恶梦。

作为房屋所有人或投资者，在这些灾害发生期间肯定睡不好觉、担心自己的房屋或投资将被大水冲毁，因此屋主都想著要买房屋保险以保护自己的资产。

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然而，房屋所有人常常投保错误，有的干脆不投保，有的则购买过多的房屋保险种类。这些都不是正确的方式。

首先要说明，不论屋主用房产的购买价格或是市场价值来投保，都不是正确的方式。如果你用房屋的购买价格或市价买保险，你实际上也帮土地投保了，这是没有必要的！

投保的价值在于确保灾后重建时所需要的一切补助。

保险费用应涵盖拆除（毁坏的房屋）、清扫、设计和工程费用，以及重新建设后的项目管理费、咨询费、建设批准和许可证、建设的工程费用等。更重要的是，房屋毁坏的时间和实际重建日期之间，逐渐上升的重建成本。

屋主或投资者可以向估算师（quantity surveyor）咨询意见，估算师的业务之一，就是提供屋主正确的房产重建投保资讯。估算师是房地产市场中唯一有专业资格能估算建设成本的专业人士。

Napier & Blakeley公司建议，万一灾害发生，屋主应确定索赔的范围和金额，同时，准备好房屋维修或彻底重建的建筑合同，提交给保险公司。

假如投资型房地产因灾害而部分受损或完全毁坏，那么屋主还需考虑到房屋税的折旧扣除额。

许多屋主会问：这些自然灾害对他们投资的房地产，其现存或未来的资本（折旧）的补助将有什么影响？这个问题主要是指支付给第三方的费用，例如，保险人支付给基础建设工程的费用。

在维修工程进行的情况下，所有的拆除费用，将从拆除当日起一并注销。一旦房屋所有的翻修及安置工作完成，就可向保险公司索取理赔。务必记得保存好所有支出记录和明细，不论是专家聘请费，或是租用建筑倒卸车都算在内。

还有一点很重要，屋主需检查现有的房产税收折旧计画表，因为当房屋经重建或整修后，计画表可能需要更新。NBtax(注)表示，房屋所有人应时时保持准确的房产折旧计画，且房屋经任何重建或修善后，计画表都需更新。

（据侨居澳洲）

关于澳洲买房的基本保险，你知道多少？

作为南半球最大发达国家的澳大利亚，拥有着十分健全的保险体制。所有学习、生活在澳大利亚的居民都必须购买个人医疗保险。而对于屋主来说，房屋保险是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。并且，只有在购买了房屋保险之后，银行才会为屋主提供房屋抵押贷款。

关于澳洲房屋的相关保险，比较常见的有四种：房屋保险、房屋财产保险、公众责任险和房东保险。一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险，而房屋财产保险、房东保险和其它是自愿选择购买的，根据不同的保险公司有不同的投保方案，收费也是不一样的。下面，为您介绍介绍购买澳洲房产时必须了解的最主要的几种房屋保险。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程|澳洲房贷申请|澳洲房产税费

房屋保险Building Insurance

房屋保险费主要是为了保障不可抗力事件而对房屋结构造成损失而购买的保险。它主要保的是和房屋结构有关的部分，因为非房主因素而造成的房屋结构性损坏都可以包括在这个保险范围内。自然灾害如火灾、洪水灾害、风灾等，还有交通事故对房屋所造成的破坏，都可以通过这个保险得到赔付。不同的保险公司有不同的保险产品和相应的费用。

保险费每年支付。作为向银行贷款的房产，银行强制性要求购买房屋保险。大多数情况下，每年的房屋保险为$300-700, 根据房产的结构和价值的不同，房屋保险费有很大的差别。如$350,000 价值的砖木结构的单层别墅房，其每年的房屋保险大约在$300-450 左右。

购买建筑保险是必需的，来自国内的购房者尤其要建立这种意识。如果作为自住房，想进一步要保障自己的室内财产，建议还可以购买和屋内财产保险。

房屋财产保险Home Content Insurance

房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。主要按内部装修和摆设价值计算。最基本的房屋财产保险，如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。如果是家里电器损坏，或房屋被盗，室内财产保险将能为您的利益保驾护航。

需要注意的是珠宝等贵重物品只有在投保时加以说明才能获得赔偿。其实房屋财产保险对于房东和租客来说都是很省心的，因为非房客造成的利益损失是不需要由房客承担的。同时也就是说租住有投保的房产，居住起来能更舒心。保险契约内通常用的总括(Comprehensive) 性的字眼，并不代表涵盖所有风险的承担，最简单的，门窗的玻璃、车库内的汽车常就通常不在保险范围之内。

公众责任险Public Liability Insurance

针对于投资房来说的话，除了建筑保险外，还可以进一步购买公众责任险 Public Liability Insurance ，公众责任险是承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三方）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。比如租客在租住的房子内发生意外伤害事故后要起诉房东，如果房东购买了公众责任险的话，那么房东就能够靠这个保险了。

房东保险Landlord insurance

要是发生以下这些情况，就可以依仗这个保险：租客拖欠房租；租客损坏财物；租客中途毁约等。虽然这些情况在澳洲房屋出租过程中并不多见，但如果要防微杜渐的话，还是可以考虑一下的。

对于租客来说，如果房屋遭到非房客所为的异常变动，房客是不用承担任何责任的。由于异常变动所造成的房屋的损失将有保险公司来承担。

而在房屋出租期间，房客的私人财物如家俱，珠宝，衣物等，通常都不包含在房东的房屋保险范围之内。但是房客可以与房东协商为个人财产进行投保。

其它注意事项

一些特定风险如战争，自然磨损，和保险人或家属的故意或不当使用造成的损害都无法获得理赔。所以要到保险公司去办理这些无法得到索赔的保险，这样您的生活才会得到很好的保障。

房屋保险契约通常包含房主私人的”疏忽责任险”，这点在签定租房协议（租约）的时候一定要注意，否则事后若产生麻烦就不好了。

为了防止房屋失窃，房客可以在房屋内加装”防盗报警器”，这样可以降低房屋失窃的可能性。房屋一旦失窃，那么负责安装”防盗报警器”的公司将有责任向你支付相应的赔偿金，但不会是全部的损失赔偿，这部分赔偿也只是该公司支付给你的，能够获得的赔偿将是你在保险公司投保的项目。

（据互联网综合整理）

在澳洲买房，购房前要做的五项房屋检查

再也没有比找到符合自己预算又合心意的房产更令人开心的事情了。不过需要提醒的是，即使是外观精美的房产也会存在一些隐藏问题，而修理可能会花费很多。

Colin Legg是SPI Property Inspections的创始人，从事验房工作已有15年之久，他表示对任何买家来说做房屋检查都是有必要的。

他说道：“人们知道如何生活，却很少有人了解自己所住房子的构造，或者并不清楚一个看似不大的问题在随后会造成很大的影响。”

Legg领导的团队共有10人，他建议买家应该雇佣一名有专业资格且经验丰富的房屋检查员。

“我们关注的是房屋的品质、是否存在构造问题以及后续维护工作可能带来的花销，买家在做决定时也可以将这些因素考虑在内。”

那么，买房前应该注意什么呢？

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1. 地面下陷

新建房产以及在活性土壤和长期干旱地区建造的房产出现地面下陷是很常见的。一般随着时间的推移，房屋都会有些许的下陷，不过较大幅度的下陷会破坏房屋的地基、框架或其他构造。

需要查看一下门窗四周是否有裂纹，外部砖墙情况如何以及门是否能正常开关。一般来说，细小的裂纹很容易修缮，不过持续出现的裂缝或超过5毫米的裂缝修缮起来则会花费很多。

2. 天花板水渍

天花板漏水是很严峻的问题，必须马上解决。

Legg表示，买家应该查看一下天花板是否有水渍 – 或者是否有粉刷掩盖水渍的痕迹。同时，买家也应该查看一下外部情况，确保屋顶排水沟干净通畅，没有生锈或水草漫生。

3. 白蚁

在澳大利亚，每年这些噬木昆虫对木制构架、地板和木桩造成的损失总计达数百万澳元。

Legg建议，首先要查看一下地板下方的情况，确保足够干燥，四周没有木屑或其他碎屑，因为这些碎屑在潮湿的环境下会腐烂，进而引来白蚁类昆虫。

如果房子存在白蚁问题，那么当它们在混凝土桩基、石膏板、踢脚线和楣梁上爬行时，会留下微小的爬痕。

4. 石棉板

二十世纪八十年代的很多住宅都有石棉屋檐或在厨房和浴室的地板以及瓷砖下铺有石棉板。最佳检查方式便是轻敲表面 – 如果发出类似硬化玻璃的声音，那么很有可能是石棉板。

密封状态的石棉板是没有什么问题的，不过要是打算翻新或者石棉衬里已经裸露在外，那么就有必要让专家来检查一番。

无论在何种情况下，都不要自行拆除石棉板 – 因为石棉是一种有害材料，必须由专业人员进行拆除。

5. 电线

Legg表示，买家应该查看一下保险丝盒，看看最近是否安装过安全开关和断路器，以预防短路或漏电情况。

买家还应该注意一下插座四周是否有烧痕，一旦存在，那么便需要让有执照的电工对电路详细排查一番。

（据买房网）