房产 – Page 44

布里斯班租金最高的區是哪裏？| 澳洲

據Domain網報道，布裏斯班租房最貴和最便宜城區榜單出爐。獨立屋租金方面，樸倫威爾（Pullenvale）、布魯克菲爾德（Brookfield）和遠至桑佛德谷（Samford Valley）等城區是布里斯班租房最貴的地方，每周租金高達870澳元；最便宜的地方則是東伊普斯威奇（East Ipswich）和伊普斯威奇（Ipswich）。

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單元房租金方面，布里斯班最貴的是距市中心以東10千米的凱靈達（Carindale）。單元房租金排名前五的城區分別是：凱靈達、布里斯班市區、特內裏費（Teneriffe）、紐斯特德（Newstead）和布林巴（Bulimba）。

單元房租金便宜地方則是伊普斯威奇（Ipswich）和鮑臥（Booval），中位租金均在300澳元以下。

Domain在季度房租報告中公布了這些數據。數據顯示，布里斯班的整體租金中位數基本和上個季度持平，但空置率略有下降。

房產中介公司Ray White的布林巴區中介道格拉斯（Tanya Douglas）稱，凱靈達租金高昂是典型的供需所致，這裏的租房供應非常緊張：“雖然沒有多少家庭住在凱靈達，但那裏的設施齊全，應有盡有，因此租房市場非常火熱。”

凱靈達還有兩所中學。“可能在其它地方妳要租房出去時，要不斷打廣告，但在這裏不用，因為人們的需求很強烈。另壹項推動凱靈達租金上漲的原因在於房子質量好。”

道格拉斯表示，西布里斯班各區的房租壹般較高，吸引了不少喜愛農場的富有租房者。但農場區（New Farm）和阿斯科特區（Ascot）等地大多是自有住房者，比較少人租房住。

（據澳洲新快網）

在澳洲買房前，如何做好房屋檢查？

Part 1 關於澳洲房屋檢查8個問題

1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)？

在澳洲置業，尤其舊的House，Townhouse和Unit，買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查？

Private Sale買的房子，Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後，馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子，贏了Auction的買家，要無條件履行合同條款，所以Auction之後房屋的任何建築問題，就只能接受了。如果覺得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢？

一般在300-500澳元左右，當然房子大小差異，價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間？

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果？

一般Building Inspector做完檢查之後，馬上就會打電話和買家溝通，說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale，可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告？

看Building Inspector的具體情況，一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長，看不懂怎麼辦？

可以和Building Inspector聯繫，讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題，我可以解除合同麼？

如果你的合同裡有：Subject Building Inspection條款，就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況：

A、合同保證買家滿意，那麼只要買家指出不滿意的問題，就可以解除合同；

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候，才可以解除合同。這種情況，如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題，但是賣家不同意，就比較麻煩，需要法庭判定了。

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告，也許您會認為價格昂貴，不值得去做，但等到發現問題的時候，你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則：

▪ 檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可／執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告，您還可以參與他們的檢查工作，從而馬上得到一些建議，例如一次翻修所需的大概金額，您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500，但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340－600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內，例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果，還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

▪ 報告不包括內容──在墨爾本，一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

Part 3 購房前要做的五項房屋檢查

再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是，即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題，而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移，房屋都會有些許的下陷，不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題，必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞，每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音，那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒，看看最近是否安裝過安全開關和斷路器，以預防短路或漏電情況。>>>詳細

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基（獨棟房產）| 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的獨棟房產。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上升7.9%

房產儲量自2015年第四季度減少10.9%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為104天

房產售價與要價的百分比為95.79%

線下交易的房源百分比為24.16%

第四季度房市分析

第四季度，太浩湖/特拉基地區的房產活動仍然保持了強勁的勢頭，整體的銷售量達到15年來的最高水平。旺盛的需求量導致房產儲量的變動，全年的房產儲量持續下降。

在太浩湖地區，對豪華房產的需求尤其強烈，是去年的兩倍之多。100萬美元以下的房產價格增長穩定，而價格較高的房產通常會以低於要價的價格出售。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在太浩湖/特拉基銷售的最接近房價中位數550,000美元的一套房產。

1850 Village South Road, #4-413, Olympic Valley, CA 96146
2臥/2浴/888平方英尺
售價：545,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在太浩湖/特拉基出售的售價最高的房產。

91 Winding Creek Road, Olympic Valley, CA 96146
5臥/7浴/5,656平方英尺
售價：2,350,000美元

前景預期

我們即將迎來一個精彩的滑雪季，因此預計太浩湖地區第一季度的銷售情況將保持強勁。雖然抵押貸款利率提高會限制售價在800,000美元-150萬美元的房產，但一些低價房產與豪華房產不會受影響。如果房產定價不適合當前的市場情況，房產的出售速度可能會放慢，在市場上待售的時間可能超過100天。在舊金山灣區，新一屆政府施政的不確定因素可能會限制2017年初期的房產銷售。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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英國公寓房價漲幅超過其它類型房產 | 英國

調研機構研究顯示，過去七年來，英國的公寓房平均價格上漲了 53%，遠高於其它房產類別的平均漲幅（39%）。

據 Halifax 資料顯示，倫敦的公寓平均價格比英國其它地區高出 230,894 英鎊，獨立式的住房（detached houses）價格漲幅最小，自 2009 年以來上漲了 19%。

排房（Terraced houses）漲幅居第二位，達 43%。而研究亦顯示，排房及半獨立式住宅（semi-detached houses）是最受歡迎的房產類型，占 2016 年房屋銷售總額的 60%。而且排房及半獨立式住宅非常受首次購房者的青睞。

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研究顯示，過去七年全國平均公寓售價每年增加 84,644 英鎊（即每月 1,008 英鎊），從 2009 年第四季度的 159,292 英鎊增長到 2016 年第四季度的 243,936 英鎊。

倫敦一間公寓的平均價格為 398,038 英鎊，這意味著比在英國其它地區買房平均多支付高達 230,894 英鎊。不過，如果不考慮倫敦地區，排房的房價漲幅則是最大的，為 41%，公寓是其次，為 35%。

半獨立式住宅和排房漲幅均為 30%，占了 2016 年所有銷售房產類型的 60%，並繼續成為最受歡迎的房產類型。另外，這一組合在過去七年來也發生了一些微小變化，排房由七年前的 32% 降至現在的 30%，半獨立式的房屋由 29% 輕微上升至 30%。

（據鉅亨網）

居外看點：氣候變化下的佛羅裏達 | 美國

全球氣候變化早已不是新聞，但在民主燈塔美國，全球變暖存在與否卻仍然爭議十足。最近幾年，尤其在總統大選之中，環境問題成為了驢象兩黨爭論不休，社會分化的主要議題。

剛剛過去不久的6月1日，特朗普宣布將拋棄巴黎氣候協定，引發世界震動。雖然退出的流程可能比英國脫歐還要復雜，但很顯然，特朗普領導下的美聯邦政府試圖否定氣候變暖的存在性，因此，“視而不見“似乎是他上臺後美聯邦政府的主旋律。特朗普任命的環保署（EPA）署長斯科特-普魯伊特（Scott Pruitt）“懷疑二氧化碳是氣候變化的主要誘因”；之前特朗普曾下行政命令取消減少排放的法律法規；白宮草擬的預算計劃給環保署縮減31%的資金、20%的人力；計劃給海洋和大氣層管理署裁去26%研究資金。筆者認為，特朗普上臺才幾個月，這些倒行逆施的“政策”和決定恐怕不會到此為止。

然而大自然的變化不會因為人類的唇槍舌劍而停歇，氣候變化最直接的後果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四個縣Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach簽訂了壹個氣候變化議定書，其中對當地海平面的上升勢頭進行了預估。下列圖表的綠色虛線是最樂觀預估的，然而，“這樣的情況只會在溫室氣體在符合當前增長趨勢的情況下顯著減少才會發生”。中間藍色陰影的範圍則是更有可能發生的：海平面在2030年時會比1992年高15-25厘米，到2100年時高79-155厘米

佛羅裏達州Key West 附近相對海平面上升預測數據

註：IPCC AR5 Median 政府間氣候變化專門委員會第五次報告預測中間值

USACE High 美國陸軍工程師團預測最高值

NOAA High 美國國家海洋氣候局預測最高值

值得註意的是，海平面上升的節奏似乎也在加快。“2006年後的上升速度比以往都要快，本地比全球平均快好多，”邁阿密大學海平面上升課題組前帶頭人西蒙-吳道文斯基（Simon Wdowinski）說。1998-2005年間，漲幅是壹年3毫米，2006年後每年上升速度是9毫米。

2015年的統計數據顯示興旺的旅遊業帶動了佛州人口上升。以佛羅裏達南部都市走廊為例，這條走廊北起朱庇特（Jupiter），南至霍姆斯臺得（Homestead），人口規模全美排名第八。2015年人口規模同比增長8%，幾乎是全美平均人口增速的兩倍。《自然氣候變化》雜誌的壹篇報告曾指出，佛州可能受氣候變化影響的人口數量全美第壹。

這條都市走廊囊括了像邁阿密（Miami），勞德代爾堡(Ft. Lauderdale)，西棕櫚灘這樣的大城市，壹旦受到洪澇災害，損失必然慘重。美國國家野生動物聯合會(National Wildlife Federation)的壹項報告顯示，邁阿密沿海可能遭受的經濟資產損失冠絕全球，廣州和紐約緊隨其後。

佛羅裏達是眾多富豪鐘意的居住、投資地點，海平面上升，使得佛州南部的房地產業也處於洪水危機當中。在佛州東南部人口最多的邁阿密-戴德(Miami-Dade)縣，僅以2016年第二季度為例，該縣在建人均辦公面積和商品房面積分別達到5.45 平米和6.15平米，2016年該縣人口規模達到271萬。人口2萬多的Sunny Isles Beach正有8幢高樓拔地而起，該市的房地產凈市值高達100億美金。壹旦海水進犯，這些房屋就真的打水漂了。

佛羅裏達南部百年前還是壹片低窪泥濘的沼澤地。“之所以會有人遷徒到這裏，是因為人們利用水利工程，排澇滅蚊，再裝上空調，就能住人了。”邁阿密-戴德縣修復工作組組長吉姆-莫利（Jim Murley）表示。當時的居民們開鑿地下水道，修建運河排幹了內陸地區，填土擡高地勢建造樓房，可是這些地下水道、運河如今就是雨水潮洪入侵內陸的高速公路。原有的紅樹林早已被砍伐壹空，沙丘也被抹平，天然的防洪屏障早就被人類和人類的建造物取代了。

哪怕沒有洪水，水位上升也影響到了我們日常生活的方方面面。很多百年前建造的排水系統和海堤都無法面對現如今的挑戰，化糞池、水井等基建設施受到的沖擊直接影響居民生活。“海平面上升的後果在洪水發到妳家門前就已經產生了。”威廉-思危(William Sweet)，美國國家海洋與大氣層管理署（NOAA）的海洋學家接受BBC采訪時表示。

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“海湖莊園(Mar-A-Lago)，位於邁阿密北部121公裏的棕櫚灘，常遭遇洪水、海浪襲擊，2017年4月特朗普及家人在此接待中國國家主席習近平。根據位於美國新澤西州的“氣候中心（Climate Central）”研究基金會的估算，到2100年海湖莊園每年會有210天被淹沒在3.2米高的水深裏。”

佛羅裏達的建築大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上，沒能漫過堤壩的海水，卻漸漸從馬路底下滲透到城市裏。佛羅裏達南部90%的飲用水取自於地下水層，隨著海水的入侵，淡水資源逐步向內陸退卻。佛州的飲用水供應將面臨很大考驗。

佛羅裏達本來就是經常受颶風暴雨侵襲的重災區，對排水、防洪設施的要求就高。筆者在其北部的南卡讀書時碰到強烈的暴風雨，大雨滂沱電閃雷鳴，雨水砸向窗戶仿佛駭浪驚濤。宿管要求大家在底樓“避難”，這在佛州當地人看來，卻是相當正常。

全美30大可能受海平面極端上升影響人口最多的城市：佛羅裏達19城上榜

當地機構並不是沒有采取行動。“沒有人比南佛州做的還要好，”美國氣候變化官員聯合會的執行總監丹尼爾-克裏格(Daniel Kreeger)說。但問題不是他們光努力就能救回自己的家園，因為答案很簡單，不能。佛州人自己也承認，將來總有壹些地方會變得“不宜”居住。問題在於，在應對氣候變化的時候做什麽能保持整體經濟穩定良好，遊人們還會照常來享受陽光休閑度假。

做出改變需要因地制宜，官員和學者應到實地考察，得出具體方案。而執行起來，則需要所有人，包括但不限於政府官員、納稅人、保險公司、工程師、開發商、城建規劃部門等等有關各方站在同壹角度壹同邁步，向著同壹個方向轉變。

針對海水倒灌進排水系統，水漫馬路甚至居民家中後院，勞德代爾堡自2013年起加裝了單向潮閥，阻擋住海水入侵接到，但還能排出雨水。

加高海堤似乎是最簡便的辦法。壹排31厘米的防護堤要600-2000美金，加高海堤的任務平攤到每家人家頭上大概是23-30米的堤壩。“妳能讓每戶都投入資金嗎？”勞德代爾堡可持續發展小組組長南希-蓋斯曼（Nancy Gassman）說，2016年當地市政府提案說每家在2035年前都要加高各自的堤壩，但是迫於公眾壓力，該計劃最終流產。今年新的法律又對堤壩的高度、質量提出了新的要求，對勞德代爾堡的沿岸居民又帶來考驗。鄰近區域的公眾都在關註該市會如何執行新法律，因為當地相對同樣受影響的周邊市縣更加富裕。如果更富裕的居民都拒絕執行，會對整個地區都會帶來負面影響。

“邁阿密海灘”地方政府計劃把原先的廢水處理廠擡高1.5米，再地下水系統加裝價值40-50千萬美金的水泵，並擡高169公裏長的馬路。但這麽龐大的計劃可想而知在執行時會遇到多大的麻煩。馬路被擡高了，水流向路兩側的低處，被水泵排走。可當水泵出故障或著缺位時，人們的房產很可能受到損失。當地有壹家餐廳去年在發洪災時水泵出現故障，未能及時排走雨水，當時的雨水並不大，可食客們卻被困在了餐廳。老板向“美國洪保險計劃”提交了保險索賠，但被駁回。聯邦緊急事件管理署（FEMA）的理由是：壹切低於街道的，都屬於“地下室”，【他們是不保的】。當地政府正在與FEMA溝通，以期改變政策，解決類似因為擡高馬路高度引起的保險問題。

佛州西南地區四個縣簽訂了氣候變化議定書，標誌著地方政府真正著手於此，采集數據以采取行動，也標誌著他們意識到了州、聯邦政府的無所作為，也不會有所作為。

佛州現任州長裏克-斯科特(Rick Scott) 是壹名氣候變化懷疑論者。曾有州政府前雇員發聲，在州政府辦公室裏連“氣候變化”這個詞都不能提。這位自2011年上臺的州長將於2018年任期滿兩屆，失去連任機會。對於深陷水災之害的佛羅裏達人而言，對氣候變化做“選擇性忽視”的斯科特的離去，也許預示著能有更多人和機構壹起來應對“氣候變暖”。

參考閱讀鏈接

1）關於“美國房屋保險”，請參閱居外編輯撰寫的 美國買房須知：購房房屋保險需要註意哪些問題？， 美國買房須知：美國房屋保險分為三種九大類。

2）關於美國的“美國洪保險計劃”，請訪問FEMA項目官網。

3）如在美買房前，需更詳細了解美國各地海平面上升預測數據及影響，可訪問 美國海洋和大氣管理署網站設計專題頁面。

作者：居外研究院實習研究員常元臻

撰稿日期： 2017/06/11

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在倫敦，壹個花園到底能讓房產增值多少？| 英國

最新研究表明，越來越多有孩子的倫敦人希望擁有壹套帶花園的別墅。

可別小看這個小小的花園，好處可真不少：

不僅孩子們小時候可以在花園盡情玩耍，朋友們來了也可以在花園裏喝喝咖啡聊聊天，夏天經常燒烤party來幾波！

心血來潮了，還能在花園裏種個菜～

可別小看在自家花園種菜這個事，儼然已經成為壹種都市時尚。

壹方面可以自己動手感受勞動的快樂，另壹方面還能吃上供應量穩定的蔬菜。

就比如去年冬天，西班牙受天氣影響蔬菜減產，這直接導致英國超市裏的蔬菜供不應求。

當時，生菜種子的銷售量達到了去年的270%！

此外，越來越多的英國名流政客也紛紛開始種菜，比如：大廚Jamie Oliver，前首相David Cameron， Gwyneth Paltrow，名模Kate Moss…

研究還表明，80%的倫敦房產的花園都種著草，壹半的花園都鋪上了路。房主們都喜歡在花園裏種這幾種花：玫瑰，薰衣草，藍鈴花,郁金香和繡球花。

接下來我們就來看看，在倫敦不同地區，多壹個花園的房產，能多賣多少錢！

1.Islington地區，多壹個花園能多賣£90,000

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2.Merton地區，多壹個花園能多賣£60,000

3.Haringey地區，多壹個花園能多賣£55,000

4.Greenwich地區，多壹個花園能多賣£50,000

5.Lewisham地區，多壹個花園能多賣£50,000

6.Wandsworth地區，多壹個花園能多賣£50,000

7.Ealing地區，多壹個花園能多賣£50,000

8.Harrow地區，多壹個花園能多賣£50,000

9.Hackney地區，多壹個花園能多賣£40,000

10.Croydon地區，多壹個花園能多賣£30,000

倫敦地區的房產中介Chris Manderson表示：

“越來越多的買家開始把花園作為購置房產需要考慮的重要因素。因為，人們的生活水平都在提高，有著花園的房產，更暢銷。

目前，已經有72%的買家表示，他們更傾向於多花錢，買帶花園的房產。

此外，Foxtons 的數據顯示，平均來說，壹個花園能讓倫敦的房產多賣£90,000。而帶屋頂花園的1室或2室公寓，也能多賣£30,000 到 £50,000

就比如我們之前賣的位於倫敦Hackney Central的壹套房產，成交價格是£895,000，但是如果這套房有壹個小花園，售價能高達110萬英鎊！”

提示：

有孩子，長期定居的，可以考慮帶花園的別墅。

剛需房，如果投資為主，或者還很年輕，壹居室和兩居室，才是關鍵！

而且花園雖好，但花園實時維護費用也是壹筆不小的開支…… 壹年少則幾百英鎊，多則幾千英鎊，都是成本！

相關資訊：投資者如何投票？解讀英國各黨房產政策

（據英倫房產圈）

投資者如何投票？解讀英國各黨房產政策 | 英國

短期內房價上升的阻力會比較大。但是有計劃有準備的新房東也許倒是可以趁低吸籌等待下壹波上漲行情。

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由於各個政黨的競選綱領還沒有全部正式出臺，因此只是根據已經披露的壹點信息列舉了壹下各政黨的壹些和房產有關的政策供大家慘考。壹轉眼四個星期已經過去。不僅僅各政黨的競選綱領都已經出臺並且經過了不少辯論和澄清。大選的日子更是近在眼前就是明天。希望從房產投資者的角度，借助我們的壹點解讀，看清各黨派的政策。從而能夠從壹個方面幫助大家抉定投誰的票。

很多人看到這篇文章的時候是星期五，大選結果已經出來了。那也挺好，忽略其他黨派，新的執政黨的競選綱領不出意外就會變成政策。清楚明白地過壹遍，知道哪些事很快就會發生，也可以相應地調整自己的投資策略。

1）保守黨：

首先是承諾2020年前造壹百萬套住宅緩解住宅緊缺問題。2022年之內再加五十萬套。住宅建築市場改革，釋放更多的土地並且鼓勵新式建造方式的使用。對違反planning permission的行為進行懲罰。對leasehold制度下的壹些不良現象進行管制，比如大幅增加地租。對表現良好的房客給予更多保護。鼓勵房東提供教長期的租賃合同。間化房東報稅程序。

2）工黨：

工黨也把增加住房供給作為優先任務之壹，並且承諾建設壹百萬套住宅。同洋，工黨也將打擊freeholder大幅增加地租的不良現象。對於租賃市場工黨表示要保護房客。三年期的租房合同將成為主流。限定出租房的最低居住條件並且限制最高房租。鼓勵房客舉報不良房東，尤其是在工黨擔任市長的倫敦。

3）自民黨：

自民黨同洋要造房子，但是野心小很多。到2022年只建造三十萬套而已。租房市場方面，自民黨提出了壹個以租代買計劃，租護30年後可以成為房主。和工黨壹洋設定出租房最低居住條件。房東要出售房產時，房客有按合理價格優先購買的權利。自民黨同洋倡議三年期的租房合同，並且將房租漲幅限制在通脹幅度內。房客可以查詢專門設立的不良房東數據庫。

其實這些政策相信最近通過不少的渠道大家多多少少地都知道壹些了。而且篇幅有限，我列得也不全面。我現在給大家從房產投資者的角度分析壹些內容。

首先，所有政黨都同意要多蓋房。雖然我們沒法得出蓋房速度是否會超過需求的增長，從而無法得出房價總體是該升降的結論。但是土地供給發生變化，有些原來不許開發的地，比如工業用地和環保的green belt地可能升值變為住宅用地。因此投資土地可能值得關註。

第二，最近非常熱門話題，開發商提供的leasehold期限從原來常見的999年縮短到125年，甚至於對獨占土地的house都做成leasehold為了以後從地租獲取高額價值。這幾乎成為了像2015年buy to let壹洋火爆的話題。而顯然各政黨都看到了這個問題采取行動。

第三，對房屋條件和房東的要求都越來越趨向嚴格。管理登記制度，反洗錢制度和稅務申報制度多方位大數據的覆蓋使得現在遊走於法律灰色地帶的房東積累的風險越來越高。事發被抓或者受不了壓力的會選擇離場。短期內房價上升的阻力會比較大。但是有計劃有準備的新房東也許倒是可以趁低吸籌等待下壹波上漲行情。

以上意見僅供慘考。最重要的是別忘了星期四投票。為自己的信念付出壹份行動！

（據英中時報）

如何購買房屋保險至關重要

幾個月來，澳洲東岸持續遭受強烈暴風雨襲擊，許多房屋嚴重毀損、屋頂被掀開，這段時間對當地屋主來說真是一場惡夢。

作為房屋所有人或投資者，在這些災害發生期間肯定睡不好覺、擔心自己的房屋或投資將被大水沖毀，因此屋主都想著要買房屋保險以保護自己的資產。

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然而，房屋所有人常常投保錯誤，有的乾脆不投保，有的則購買過多的房屋保險種類。這些都不是正確的方式，Property Observer 房產網站提供了Napier & Blakeley房地產諮詢公司對房產投保的建議，供讀者參考。

首先要說明，不論屋主用房產的購買價格或是市場價值來投保，都不是正確的方式。如果你用房屋的購買價格或市價買保險，你實際上也幫土地投保了，這是沒有必要的！

投保的價值在於確保災後重建時所需要的一切補助。

保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、諮詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。

屋主或投資者可以向估算師（quantity surveyor）諮詢意見，估算師的業務之一，就是提供屋主正確的房產重建投保資訊。估算師是房地產市場中唯一有專業資格能估算建設成本的專業人士。

Napier & Blakeley公司建議，萬一災害發生，屋主應確定索賠的範圍和金額，同時，準備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。

假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼屋主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。

許多屋主會問：這些自然災害對他們投資的房地產，其現存或未來的資本（折舊）的補助將有什麼影響？這個問題主要是指支付給第三方的費用，例如，保險人支付給基礎建設工程的費用。

在維修工程進行的情況下，所有的拆除費用，將從拆除當日起一併註銷。一旦房屋所有的翻修及安置工作完成，就可向保險公司索取理賠。務必記得保存好所有支出記錄和明細，不論是專家聘請費，或是租用建築倒卸車都算在內。

還有一點很重要，屋主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。NBtax(注)表示，房屋所有人應時時保持準確的房產折舊計畫，且房屋經任何重建或修善後，計畫表都需更新。

（據僑居澳洲）

關於澳洲買房的基本保險，你知道多少？

作為南半球最大發達國家的澳大利亞，擁有着十分健全的保險體制。所有學習、生活在澳大利亞的居民都必須購買個人醫療保險。而對於屋主來說，房屋保險是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。並且，只有在購買了房屋保險之後，銀行才會為屋主提供房屋抵押貸款。

關於澳洲房屋的相關保險，比較常見的有四種：房屋保險、房屋財產保險、公眾責任險和房東保險。一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。下面，為您介紹介紹購買澳洲房產時必須了解的最主要的幾種房屋保險。

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房屋保險Building Insurance

房屋保險費主要是為了保障不可抗力事件而對房屋結構造成損失而購買的保險。它主要保的是和房屋結構有關的部分，因為非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，都可以通過這個保險得到賠付。不同的保險公司有不同的保險產品和相應的費用。

保險費每年支付。作為向銀行貸款的房產，銀行強制性要求購買房屋保險。大多數情況下，每年的房屋保險為$300-700, 根據房產的結構和價值的不同，房屋保險費有很大的差別。如$350,000 價值的磚木結構的單層別墅房，其每年的房屋保險大約在$300-450 左右。

購買建築保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，想進一步要保障自己的室內財產，建議還可以購買和屋內財產保險。

房屋財產保險Home Content Insurance

房屋財產保險可根據所有人自行決定是否購買。主要按內部裝修和擺設價值計算。最基本的房屋財產保險，如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。如果是家裡電器損壞，或房屋被盜，室內財產保險將能為您的利益保駕護航。

需要注意的是珠寶等貴重物品只有在投保時加以說明才能獲得賠償。其實房屋財產保險對於房東和租客來說都是很省心的，因為非房客造成的利益損失是不需要由房客承擔的。同時也就是說租住有投保的房產，居住起來能更舒心。保險契約內通常用的總括(Comprehensive) 性的字眼，並不代表涵蓋所有風險的承擔，最簡單的，門窗的玻璃、車庫內的汽車常就通常不在保險範圍之內。

公眾責任險Public Liability Insurance

針對於投資房來說的話，除了建築保險外，還可以進一步購買公眾責任險 Public Liability Insurance ，公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。比如租客在租住的房子內發生意外傷害事故後要起訴房東，如果房東購買了公眾責任險的話，那麼房東就能夠靠這個保險了。

房東保險Landlord insurance

要是發生以下這些情況，就可以依仗這個保險：租客拖欠房租；租客損壞財物；租客中途毀約等。雖然這些情況在澳洲房屋出租過程中並不多見，但如果要防微杜漸的話，還是可以考慮一下的。

對於租客來說，如果房屋遭到非房客所為的異常變動，房客是不用承擔任何責任的。由於異常變動所造成的房屋的損失將有保險公司來承擔。

而在房屋出租期間，房客的私人財物如傢俱，珠寶，衣物等，通常都不包含在房東的房屋保險範圍之內。但是房客可以與房東協商為個人財產進行投保。

其它注意事項

一些特定風險如戰爭，自然磨損，和保險人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠。所以要到保險公司去辦理這些無法得到索賠的保險，這樣您的生活才會得到很好的保障。

房屋保險契約通常包含房主私人的”疏忽責任險”，這點在簽定租房協議（租約）的時候一定要注意，否則事後若產生麻煩就不好了。

為了防止房屋失竊，房客可以在房屋內加裝”防盜報警器”，這樣可以降低房屋失竊的可能性。房屋一旦失竊，那麼負責安裝”防盜報警器”的公司將有責任向你支付相應的賠償金，但不會是全部的損失賠償，這部分賠償也只是該公司支付給你的，能夠獲得的賠償將是你在保險公司投保的項目。

（據互聯網綜合整理）

在澳洲買房，購房前要做的五項房屋檢查

再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是，即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題，而修理可能會花費很多。

Colin Legg是SPI Property Inspections的創始人，從事驗房工作已有15年之久，他表示對任何買家來說做房屋檢查都是有必要的。

他說道：“人們知道如何生活，卻很少有人了解自己所住房子的構造，或者並不清楚一個看似不大的問題在隨後會造成很大的影響。”

Legg領導的團隊共有10人，他建議買家應該僱傭一名有專業資格且經驗豐富的房屋檢查員。

“我們關注的是房屋的品質、是否存在構造問題以及後續維護工作可能帶來的花銷，買家在做決定時也可以將這些因素考慮在內。”

那麼，買房前應該注意什麼呢？

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1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨着時間的推移，房屋都會有些許的下陷，不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。

需要查看一下門窗四周是否有裂紋，外部磚牆情況如何以及門是否能正常開關。一般來說，細小的裂紋很容易修繕，不過持續出現的裂縫或超過5毫米的裂縫修繕起來則會花費很多。

2. 天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題，必須馬上解決。

Legg表示，買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕迹。同時，買家也應該查看一下外部情況，確保屋頂排水溝乾淨通暢，沒有生鏽或水草漫生。

關鍵問題：要不要翻新？

3. 白蟻

在澳大利亞，每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。

Legg建議，首先要查看一下地板下方的情況，確保足夠乾燥，四周沒有木屑或其他碎屑，因為這些碎屑在潮濕的環境下會腐爛，進而引來白蟻類昆蟲。

如果房子存在白蟻問題，那麼當它們在混凝土樁基、石膏板、踢腳線和楣樑上爬行時，會留下微小的爬痕。

4. 石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋檐或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音，那麼很有可能是石棉板。

密封狀態的石棉板是沒有什麼問題的，不過要是打算翻新或者石棉襯裡已經裸露在外，那麼就有必要讓專家來檢查一番。

房屋維修：需要依靠施工人員完成的3項工作

無論在何種情況下，都不要自行拆除石棉板 – 因為石棉是一種有害材料，必須由專業人員進行拆除。

5. 電線

Legg表示，買家應該查看一下保險絲盒，看看最近是否安裝過安全開關和斷路器，以預防短路或漏電情況。

買家還應該注意一下插座四周是否有燒痕，一旦存在，那麼便需要讓有執照的電工對電路詳細排查一番。

（據買房網）