房产 – Page 54

泡沫时如何自保？专业人士给建议 | 澳洲

据《悉尼先驱晨报》报道，目前，关于澳洲房市，尤其是悉尼及墨尔本是否存在楼市泡沫的说法甚嚣尘上。周末房产拍卖令人震惊的清盘率，每月房价的持续上涨，都加剧了围绕房市泡沫何时、以及会否破灭的猜测。

会计公司A&TA总裁布朗恩（Melissa Browne）认为，现在猜测澳洲房市是否存在泡沫，或此次泡沫规模，乃至它将何时破灭都为时过早，因为所有问题目前尚无定论。但这是否意味着要无视悉尼及墨尔本房市情势？答案是否定的。

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澳洲统计局上月数据显示，单去年12月季度，澳洲8大主要城市的独栋住宅房价就上涨了8.95%，公寓4%。在近年房价已然实现巨大涨幅的前提下，这样的增长情况显然令人不安，这也是现在许多专家提及房市泡沫的原因。

如今房市大热，也可能促使不少买家考虑进军房市。如何在当前的市场环境中作出正确的投资选择，布朗恩给出了以下建议：

一是投资不要超过负担能力，若看中的城区房价已上涨到难以承担的地步，就要考虑在附近城区买房等选择。
二是要确保自己支付得起利率高达8%的按揭贷款，眼下房贷利息一升再升，若能按8%的利率还贷，即便利息涨到6%也不必担心。
三是分散投资风险，有意购房的买家可以考虑在居住定之外的城区购房，避免落入一损俱损的境地。
四是发散思维，若买家实在担忧房市风险，可向BrickX等金融科技公司寻求帮助或与朋友合作，只购买房产部分产权。

布朗恩称，认为澳洲房价永远不会跌的看法不切实际，因为目前已有多种迹象显示这一苗头。她认为，若政府收紧自我管理养老金（SMSF）借贷及外资投资等政策，房价缩水不难预见，买家需弄清，拉高市场需求的可不止人口增长这一个因素。

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（据澳洲新快网）

WERNER CAPITAL:投资50万欧元全家移民西班牙

2013年9月，西班牙宣布购房移民新政，凡欧盟外第三国公民购买西班牙50万欧元以上房产，在一定条件下可以获得西班牙长久居留签证，并可享受公民待遇（医疗，教育，经商等），自由进出所有申根国家。2015年7月，西班牙政府对原政策进行调整，对申请条件、福利待遇各方面放宽限制，为此申请人数剧增，成为备受欢迎的西班牙版的“黄金签证”（Golden Visa）。

1/5墨尔本业主面临还贷危机！专家：“利率未来肯定会上调” | 澳洲

成千上万名维州人正陷入贷款危机中，如果银行继续上调利率，那么部分贷款顾客将被逼上违约欠款的边缘。

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据《先驱太阳报》报道，数据显示，如果贷款利率再上调2%，维州将有50多万人陷入难以还贷的困境。联邦政府正准备在即将公布的预算案里帮助提高住房可支付力，经济专家警告称，如果银行继续上调贷款利率，将会伤害到那些刚爬上房地产阶梯的首次购房者。

Digital Finance Analytics公司建立的数据模型表示，住在Narre Warren、Craigieburn、Endeavour Hills和Berwick等地的工阶家庭所面临的贷款压力最大。

由于澳联储（Reserve Bank）跟其他几大银行会不定期上调利率，哪怕贷款利率再上涨0.5%，预计可导致5万多名业主和投资者陷入巨大的还贷压力中。

Digital Finance Analytics公司的主席Martin North表示，他可以确定在接下来的18个月里，银行还会继续上调贷款利率。他说：“如今很多业主都被逼上了绝境。为了还贷，他们开始削减其他生活支出，信用卡的消费金额会加大，并且做好了未来会更困难的准备。”

North提出，薪资的低增长率、业主们的债务、不断上调的利率以及物价的上涨都会导致许多澳洲人陷入经济危机中。

Digital Finance Analytics公司经济模型的数据来源于对业主和投资者的撒网调查，以及各大银行和房产机构的现金流数据。数据显示，如果利率再上调2%，预计有55.2万人会面临贷款压力，包括23万业主和32万投资者。

住在Tarneit、Cranbourne、Deer Park和Glen Waverley等地的投资者们所面临的还贷压力最大。在墨尔本，近1/5的业主都陷入了贷款危机，其中大部分都位于郊区。

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（据今日悉尼）

开车路过一眼看中！投资者拍下墨尔本房产 | 澳洲

墨尔本一栋房产昨日拍卖，被一对开车路过的夫妇一眼看中，售出173万澳元高价。

据Domain报道，南墨尔本（South Melbourne）莫里街（Moray Street）344号物业昨日拍卖，吸引近100人围观，最终售出173.2元高价。物业占地仅95平米，平均每平米18,200澳元。近期，墨尔本海湾区域多栋小屋售出高价，即使物业处于勉强能够住人状态。

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开车路过一眼看中！投资者拍下墨尔本房产 | 澳洲 — 南墨尔本莫里街344号售出173万澳元高价（Domain图片）

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据了解，物业最终买家夫妇一直有投资买房打算，曾在墨尔本多处看房。昨天，买家夫妇开车路过莫里街，看见物业挂着出售的标牌。男主人被物业外观吸引，下车查看后甚是满意。于是，他把妻子叫下车，一起参加房产竞拍。

拍卖师阿波斯托勒斯（Arthur Apostoleros）表示，物业竞拍至144.0万澳元时，他刚想落锤，最终买家夫妇便介入喊价。竞拍价格最后被推高至173.2万澳元，高出保留价38.2万澳元。

根据Domain集团数据，莫里街344号物业上一次交易发生在1996年，当时交易价格仅为28.7万澳元。

（据澳洲新快网）

当北京遇上洛杉矶, 看看中美年轻人买房现状有何不同 | 美国

北京房价超美国吗？众说纷纭，其实原因只有一个，数据！不管是支持的还是反对的，都能举出数据证明自己是对的。但是，比较两地房价必须有充分详实的数字和统计，并且能够以大众理解的方式呈现。

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以下数据，来自于一个美国房地产交易网站，数据详实细致，一目了然。从这些数据，我们可以充分的比较北京与其他城市间价格的差别。

一、纽约

下图为美国纽约曼哈顿地区，这里是美国乃至世界的金融中心，如果这里房价高高在上应当并不令人惊奇。

曼哈顿岛严格说并不能称为一个完整的城市，因为从中央公园向南全部是繁华的商业金融中心，住宅非常少。这种情况非常类似于国贸中心区商业和商业公寓并存的状况。而本帖讨论的是民居住宅。下图中曼哈顿的住宅区在中央公园北部，以绿色区域为主。

下图则是2012年5月-7月住房价格，以只看最后一列，表示各个区域的面积单价，以美元/平方英尺结算，转换成为RMB只需要乘以60即可。就是说100美元/平方英尺=6000RMB/平方米。（考虑了汇率，面积单位换算，以及中国使用建筑面积，而美国为使用面积，使用面积=建筑面积*85%）

最贵的中央公园区2245美元，相当于13.5万RMB/平方米。我猜这里大概是全美最贵的住房了。

紧挨着中央公园北部绿色区域是我们所关心的住宅区，其中最近的，East Harlem，625USD，相当于37500RMB/m2。与这块区域可比拟的应该是紧邻北京CBD的住宅了，例如新城国际，5万以上的价格比比皆是。向西一点的世界城也是5万的单价；而向东在东三环外的和乔丽致、万达广场等，均价都在4万。从这个意义上说，紧邻CBD区域的价格应该算是达到和超过纽约了。

二、纽约布鲁克林区

对纽约有所了解的人应该知道，在纽约上班的人基本上住在曼哈顿地区以外，或南或北。以下列举的布鲁克林区住宅情况更真实的反映了所谓纽约民宅的价格分布。

布鲁克林区最贵区域的价格900美元，相当于54000RMB价格，这里也是去纽约上班最方便的地方。

距离红色区最近的黄色区域是Green Wood区，其价格是379美元，约23000RMB。

不妨说说北京的住房均价已经是在27000以上，单价达到5万左右的住宅区也不缺，比如世纪城区域，碧水云天，风尚国际等等。从这个比较上说，北京的房价（普通居民住宅）比纽约并不便宜，还要略贵些。

三、芝加哥

是美国第二大城市（也许第三大）：芝加哥，该城市位于美国中部，是中部最发达的都市。

最后一列的数据是单位面积价格，可见，芝加哥最贵区域的价格为427USD，约为26000RMB。可以对比一下全北京的均价是27000RMB。

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看看美国中产阶层的房子你就知道在中国买房亏不亏？ | 美国

美国人生活在富足和自信的心理状态中，我在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯，真实的看到的情况，我相信那只是国内人的幻想。

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这是附近一个美国居民小区的房子，属于中产范围吧我推断如此，比这差的房子也有。据说美国的房子在不同的城市也是价格不同的，没有见过的自然不能说，仅就我看见的简单介绍一下。

这是一片小区，一户独立的一个小楼，地下室，一楼，二楼共三层。二楼四个房间，一楼有大小客厅，餐厅，楼上下各有卫生间。楼前后各有的绿地，可以做花园等。一个车库可以放两部车。很多居民都是把车放在外边一部，估计是平时用的，也许冬季都放在库内。整个建筑面积(不包括花园绿地)我估计应该在300400平方吧。

环境好的没有办法说了。

这样的房子在这里大约是2030万美元，但是每年需要交纳2万美金的房地产税。

另外这里的买者绝大部分是居住，很难升值投机。如果是出租，估计连一年的税金也收不回来。

对照国内的房价，国内的价格不是一般的高。

美国人生活在富足和自信的心理状态中，我在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯，真实的看到的情况，我相信那只是国内人的幻想。对于这样的生活，不要说政府没有力量改变，恐怕大众的心理和文化也没有办法改变。

这是美国的邮箱，邮递员把报纸扔到门前就可以啦，不要以为这是垃圾袋。房子就坐落在这样的环境里。

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在中国买房亏不亏看看美国中产阶层的房子 | 美国

美国人生活在富足和自信的心理状态中，我在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯，真实的看到的情况，我相信那只是国内人的幻想。

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这是一片小区，一户独立的一个小楼，地下室，一楼，二楼共三层。二楼四个房间，一楼有大小客厅，餐厅，楼上下各有卫生间。楼前后各有的绿地，可以做花园等。一个车库可以放两部车。很多居民都是把车放在外边一部，估计是平时用的，也许冬季都放在库内。整个建筑面积(不包括花园绿地)我估计应该在300400平方吧。

环境好的没有办法说了。

这样的房子在这里大约是2030万美元，但是每年需要交纳2万美金的房地产税。

另外这里的买者绝大部分是居住，很难升值投机。如果是出租，估计连一年的税金也收不回来。

对照国内的房价，国内的价格不是一般的高。

美国人生活在富足和自信的心理状态中，我在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯，真实的看到的情况，我相信那只是国内人的幻想。对于这样的生活，不要说政府没有力量改变，恐怕大众的心理和文化也没有办法改变。

这是美国的邮箱，邮递员把报纸扔到门前就可以啦，不要以为这是垃圾袋。房子就坐落在这样的环境里。

中美房价最新数据对比看完之后你还能Hold住吗？

美国商务部数据显示，2011年12月份美国新房(别墅)销售中间价为21.03万美元，折合人民币130万元，美国的新房(独立别墅)指的是什么样的房子呢？美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。

这样计算出来，美国住房(别墅)的单价折合成人民币大约6500元/平方米。

另外美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算，美国是按照使用面积计算的，而且，诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子(这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明)。即便这样，还没有考虑前后院，美国住房的前后院也是不算入面积的。

这样计算出来，美国住房(独立别墅)的单价折合成人民币大约3500元/平方米。

另外，还有四点不同：其一，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话，差距就更离谱了中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。

其二，中国的房子不包括土地，相当于一次缴纳了70年的租金，而美国的房子是包括土地的，永远归其所有。

其三，中国的是毛胚房，美国的是精装修房。

其四，美国的住房质量和品质更好，美国的住宅平均寿命是80年100年，而中国是30年(这个数字连开发商自己都“供认不讳”，不妨看看他们此前写的文章).

在中国，许多普通人，用花费毕生心血积累的财富，换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房，房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比，但有院子，可以种花草，是一片属于自己的世界。

而且，位置稍远一些的房子，几万美元的照样舒适地令人感慨！在洛杉矶的时候，我们开车去看一位朋友，导航仪把我们带进了一个同名的街道，那里居住的是中低收入者，一套住房的价格也就4万美元左右，院子美化得花园一般。

正因为美国的房子品质好价格低，所以，才有那么多的官员、商人，悄悄地在国外买房，心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活，基本上都是“一去不复还”。

最聪明的当属开发商，他们一边说中国的房价低，美国的房价高，一边又悄悄地把财富转移走，去国外买房。据一位开发商职业经理人估计，至少超过一半的有实力的开发商，把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。

相关资讯：解读：海外楼市与中国楼市的三大不同之处

（据CREC）

“股神”巴菲特的新布局：向中国人卖美国房产 | 美国

随着国人海外购房需求日益旺盛，“股神”巴菲特也开始布局向中国人卖美国房产。

昨日，伯克希尔-哈撒韦公司旗下的房地产公司HomeServices宣布，已和中国的国际性房地产网站“居外网”（Juwai.com）达成销售协议，旨在吸引中国的富裕阶层去美国买房。

中国购房者已成为美国住宅地产最大的外国买家，而HomeServices是美国第二大房地产经纪公司，其首席执行官Gino Blefari在一份声明中表示，该协议可以让居外网200万月活用户更方便地浏览特许专营商的房源。

美国住宅地产最大的外国买家

根据美国全国房地产经纪人协会数据，早在2013年，中国赴美购房人数就超过加拿大，成为美国住宅地产最大的外国买家。该协会数据还显示，加上来自中国香港和中国台湾地区买家，截至2016年3月的一年时间里，中国人在海外购房金额共计达到273亿美元，占全球房地产销量的26.7%。

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HomeServices国际业务部高级副总裁Peter Turtzo向路透表示：

“中国买家在美国购房平均花费达90万美元，是美国消费者支出金额的3倍。他们通常将这些房产作为第二居所或子女在美国读大学的住所。”

他还向媒体表示，对于外国人，尤其是中国人，美国是安全的、具有吸引力的投资机会。

巴菲特的品牌效应

巴菲特的品牌效应有望助推HomeServices在中国的业务。

Turtzo向路透表示，没有巴菲特的背书和支持，HomeServices的品牌很难成功推广。巴菲特拥有极高的信誉和声望，在美国是和中国都是一种精神象征，大家信任他。这对公司在全球推广房地产很有帮助。

近期，巴菲特把他微笑的形象印在了可口可乐中国产品的包装上，巴菲特喜欢喝可乐世人皆知。

（据华尔街见闻）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷（独栋房产）| 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷的独栋房产。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在硅谷地区的房地产市场包括下列城镇：阿瑟顿、洛斯阿托斯（不包括县级区域）、洛斯阿托斯山、门洛帕克（不包括美国101东部）、帕罗奥图、波托拉山谷以及伍德赛德。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度下降1.2%

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国 — 硅谷独栋房产房价一年趋势

房产储量自2015年第四季度减少8.4%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为39天

房产售价与要价的百分比为101.40%

线下交易的房源百分比为47.54%

第四季度房市分析

经过萧条的夏秋两季，硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是，该地区仍然是两个市场。

第四季度，在房价中位数平均为150万美元的地区，房产销售活动增加，这一状况与前几个月相反。虽然销量回升，但买家仍然抱有谨慎态度，且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多，导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比，高于要价出售的房产数量下降得更加明显，特别是高价位的房产。

相反，与去年同期相比，今年第四季度中，房价较为实惠的地区销量减少。但是，由于市场上的房产数量不足，销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区，房价比去年有明显的攀升，可见需求量仍然非常旺盛。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在硅谷销售的最接近房价中位数2,617,500美元的一套房产。

1086 Eastwood Court, Los Altos, CA 94024
4卧/3浴/2,565平方英尺
售价：2,676,000美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在硅谷出售的售价最高的房产。

275 Atherton Avenue, Atherton, CA 94027
3卧/3浴/2,650平方英尺
售价： 6,700,000美元

前景预期

虽然硅谷高价位房产的销量增加，但围绕着新一届政府施政的不确定因素可能会暂时制约该地区，特别是对风险投资的相关活动。但是，价格实惠的房产数量明显增加，以及对这类房产的强烈需求，将有助于推动市场活动。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

2017年初墨尔本拍卖市场表现为近年最佳 | 澳洲

据房产网站realestate报道，2017年开始至今，墨尔本4/5的拍卖房屋售出，与近几年年初的拍卖销售相比，表现最佳。据房产分析公司CoreLogic的数据显示，从去年圣诞节到今年1月末，墨尔本有超过1.13万套房屋拍卖，其中78%物业售出。

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CoreLogic拍卖方面的发言人伯根（Kevin Brogan）表示，该市拍卖方面的各项数据与去年相比均有进步。据了解，去年墨尔本共有8425场拍卖的清盘率达到72.2%。CoreLogic的数据显示，2月份最后一周，墨尔本的共举行了1635场拍卖，周清盘率达到81%。一些城区的清盘率接近完美。其中，埃文代尔高地（Avondale Heights）的清盘率最高，为97%，布林区（Bulleen）为96.9%，奥克利南（Oakleigh South）为96.6%。格伦维沃利（Glen Waverley）的拍卖场次最多，为153场。瑞兹维尔（Reservoir）出售的物业数量则最多，为114套。

墨尔本各类物业的卖家保留价也打破了纪录，尤其是房屋方面。房产中介公司RT Edgar, Toorak图拉克（Toorak）地区的负责人表示，该企业所出售的物业售价大多超过保留价10%，有一套物业甚至超过了近30%。

维州房地产研究所（Real Estate Institute of Victoria）的主席沃尔顿（Joseph Walton）则指出，墨尔本外围城区的拍卖销售越来越受欢迎，以往这些城区均以私人出售为主。他认为，墨尔本2017的拍卖市场是近几年最强劲的。

据维州房地产研究所预测，下周墨尔本的拍卖房产数量将会猛增至680套，再下一周则会达到1000套，而5月份首个星期则可能为600套。

相关资讯：澳洲置业：相距便利设施多远才合适？

（据澳洲新快网）