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计算2016年上半年海外买家数量的公证回执统计数字完全出乎我的意料。去年上半年，海外买家共在西班牙购置了43,519套房产，市场份额占比19.1%。海外买家年度成交量在2007年达到历史最高值——8万套，市场份额占比约8.9%，当年西班牙总成交量约90万套，有鉴于此，目前正处市场顶峰时期，上半年在西班牙购房的海外买家成交量就高达43,519套，这意味着2016年有望成为有史以来海外买家数量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍预计全年海外买家数量至少与前一年的高位持平，不过考虑到第四季度海外市场的持续增长，这似乎不太可能，尽管有报道称自英国脱欧公投以来，英国买家数量有所减少。事实上，我认为海外买家数量将创新高，虽然我们将不得不等到2017年5月才能获得公证回报2016年全年数据，全年数据通常在第二年的二季度公布。我可以感觉到，2016会是个好年份，但我并不希望海外买家这么快就创纪录高位。

不过，总是会有一个“但是”，目前的海外市场并不那么关注谁是买家， 而是他们在哪买房，从这些公证数据明显可以看到，市场复苏仍然是局限于少部分地区，并且集中在这些地区最主要的位置。结果显示，目前在西班牙购买房产的海外买家数量等同于危机前的峰值，但集中在少数地方，这有助于解释为什么5大地区房地产市场活跃度那么高，但在我称之为二级和周边地区，成交量仍然没什么变化。

西班牙最大的自治区安达卢西亚（Andalucía）就是市场不平衡一个很好的例子。自2014年以来，安达卢西亚一直是西班牙房市最活跃的地区，销售量位居首列，但是通过数据分析，明显可以看出，该地区活动主要受一个省份的推动， 即马拉加省（Málaga），也是海外活动热点地区太阳海岸（Costa del Sol）所在之处。据2016年上半年的数据，我毫不怀疑当我们得到全年数据的时候看到2016年全年都是复制这一趋势，安达卢西亚房产75%的海外买家集中在马拉加省，该省海外买家上半年共购置买5,570套房产，为有史以来最高，超过2007年的峰值。

第二活跃的省份是阿尔梅里亚省（Almería），只有797位海外买家，而科尔多巴省仅有49位，为安达卢西亚8个省份中最低。安达卢西亚整个地区海外市场占比仅14%，低于全国海外市场占比平均水平19.1%，而马拉加省却是全国平均水平的两倍，海外买家成交量14,364套，市场占比39%。

同一省内，不同城市房地产活动水平不平衡也非常明显。例如，马拉加省超过50%的交易集中在两个直辖市，马拉加市和马贝拉市（Marbella）。而马贝拉市和贝纳阿维斯市（Benahavis）这两个城市占该省销售总量的25%。其他海外投资高的地区也没有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群岛（Balearics）、加纳利群岛（Canaries）和巴塞罗那（Barcelona）；这些地区2016年海外买家购房量均高于全国平均水平。例如，在西班牙东部沿海最活跃的地区阿利坎特省（Alicante），海外买家市场占比高的惊人，为46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地产市场，意识到该地区一个趋势非常重要：那就是同一个地区，省份不同，情况各不相同；同一省份，城市不同，情况也不相同。当地若有热点地区，市场份额更高。

2016年全年走势将延续至2017年第一季度和第二季度，与此同时，我将根据已经公布的2016年上半年和第三季度数据做一些预测。2016年西班牙房产平均价格将上涨2%-4%，尽管各个地区差异很大；据我预计，地中海黄金地区房价至少上涨5%-10%，如巴利阿里群岛、巴塞罗那和马贝拉，若多个地区房价增幅达到两位数，也不会令我感到意外。

我相信市场成交量至少将上涨10%，所以我预测2016年的成交量将从2015年的40多万上涨至45万以上，这意味着房地产市场总规模已回升至峰值的50%左右。银行贷款规模也将随之复苏，尽管银行对住房贷款仍然比较谨慎，不过2016年成交量的50%是通过抵押贷款，较2015年上涨约30%；平均贷款额增长了近5%，就足以跟上平均房价的上涨。

然而，尽管我如一年前一样，维持整体向好看法，不过，从2016年已显示的增长趋势大体可以看出，西班牙房地产市场仍非常依赖海外买家的增长，这一点预计2017年也是一样，尤其是在房价进一步上涨的情况下。2016年底，我开始为一个国际买家工作，他想要在马拉加市买一所房子，而显而易见，西班牙本地人对国内市场很快复苏并没有太大的信心。我曾经打交道，房产售价超100万欧元或以上的业主们都非常怀疑西班牙本地人意愿买房的可能性，他们认为最好是把房子卖给外国人。

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