房地产市场 – Page 9

波士頓房産市場”競價大戰“不斷上演

300個看房者、25份出價、8輪出價大戰，3月初，這套布魯克林地區的2.5臥共有公寓（condo）在上市僅4天后成交，最終售價比57萬的開價高出數萬美元。地産經紀慶幸道，開價的確低了，但如果開價再高些，最終售價可能就不如現在高了。

波士頓地區房産市場，“搶房大戰”不斷上演

這一幕在大波士頓地區的房地産市場不斷上演。據《波士頓環球報》報道，目前，房市處于低庫存、高熱度的賣方市場，但一些地産經紀却采取看似不可理喻的策略，把售價開得很低。他們以此吸引八方來客，在房屋公展（open house）時造成“哄搶”效果，導致心急的買家們頭腦發熱，拋弃理智，狂熱地沖進“出價大戰”的厮殺中。

波士頓地産經紀人貝茨（David Bates）在自己的新著中特別探討了這種“低開高賣”的文化。他表示，一旦“競價模式”開啓，買家們求勝心切，往往會忽視房屋本身的價值。如果關注房屋價值，應該去協商、談判；如果只是想“贏”，那麽買家會爲了得到房子做任何事。

目前的庫存稀缺更爲這種故意製造的競價大戰創造了條件。據麻州地産經紀人協會的數據顯示，今年2月，全州共有14068棟一家庭屋、3780套共有公寓在售，這個數據達到該協會自2004年起開始統計相關數據以來的最低值。最高值出現在2006年，那時一家庭和共有公寓的庫存分別是現在的2.7倍和5倍。

房地産數據研究機構沃倫集團（Warren Group）首席執行官沃倫（Timothy Warren）表示，地産競標戰的策略和藝術品拍賣市場相似，開價只是運作一切的開始。開價低幷不意味著廉價出售，有可能賣得比起始價高的更好。哈蒙德地産公司（Hammond Real Estate）副總經理霍勒倫（Holleran）稱，目前市場中，開價高比開價低風險大，在劍橋或薩莫維爾，如果開價高出正常價格4%，買家差不多就對你興味索然了。

也有經紀人反對這種售房策略。專精牛頓市和布魯克林市地産的霍洛維茨（Ruth Horowitz）稱，該方法過于迂回，且會打擊一些有誠意的、但不想參與到瘋狂競拍中的買家，還可能讓人遷怒于地産經紀，因爲經紀帶人們去看他們買不起的房子。

那麽問題來了，這種策略真的可行嗎？

先看幾個數據。去年，薩莫維爾市一棟3臥的聯排屋開價119.5萬，成交價135萬；2臥2.5浴的共有公寓開價67.5萬，成交價79.1 萬。劍橋市一棟早期現代風格的別墅開價82.5萬，成交價125萬多；布魯克林一棟1500餘尺的待修房開價100萬，成交價149萬。

衆所周知，房子剛上市時，受到的關注最多；留在市場上時間越長，風險越大。一份基于2014年波士頓共有公寓銷售數據的調查顯示，一周內售出的房子，售價可以達到開價的103%；已在市場中逗留4個月乃至更長的房子，平均只能賣到開價的97%。

那麽房子的挂牌價到底標多少才合適？大波士頓地産經紀人協會主席麥卡錫（David McCarthy）認爲這個問題很難答，因爲低迷的庫存、不斷上漲的價格和從賣出到錄入公共記錄的幾個月時間差都使得近期銷售記錄的參考價值變差。“這是個捉摸不定的市場”，麥卡錫表示。

儘管競價大戰讓賣家和地産經紀笑得合不攏嘴，但給買家帶來實實在在的壓力。米爾頓地區的帕德拉（Becky Padera）一家2年來爲了買房不斷出價，但屢屢受挫，至今仍未成功，這使他們感到很無助。最後，帕德拉夫婦不得不退出這種競賽，然後把原來的房子重新裝修了一遍。對他們來說，這不是理想的結局，但他們對“競價大戰”已經疲倦、厭煩了。

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美國房地産市場信心重振成中國投資人重要目的地

房地産業是國民經濟的重要部分，同時也是國家穩定、社會公平的試金石。美國的房地産市場主要依據市場規律運行，市場化程度很高，相關環節基本由市場供求操縱。

縱觀美國近五十年的房地産市場，其住宅價格除周期性波動外，一直比較平穩。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀後的首個10年，但每次跌漲大致相當。換句話說，美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯。

美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯

物業推薦：美國房産新項目

當然，即便市場化程度很高，美國政府對房地産業依然保持政策干預。尤其在居民住房領域，美國政府歷來把確保普通民衆買得起房作爲施政重點。政策的出發點通常是面對中低收入家庭。

利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加，地産開發商的利潤空間隨即受到擠壓；同時，美國有50個州開徵房産稅，稅率一般爲1%至3%，住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同，在美國買房需要事先聲明房屋用途，因爲“住”和“租”二者的貸款利率不同（對于買賣雙方而言，任何違規行爲後果都十分嚴重）；針對房屋購買和出售時的差價，徵收房地産增值稅；同時實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，爲低收入者提供住房。

以美國在2008年經濟危機中的表現爲例：2009年2月，奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地産市場救助計劃，目的是避免900萬房主的房屋被拍賣。同時，政府還特別爲房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金，用來激活房産購買和貸款。此外，政府配套出臺了一系列政策性調整，用以包括保護消費者、减少銀行高管薪資、提升銀行準備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。

該計劃主要力圖達到四方面內容：

一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，减少大部分家庭的月供支出；

二，鼓勵房貸機構减“月供”，保障普通家庭穩定。具體措施包括减少房貸相關支出在家庭收入中的比例，儘量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋，提供債務重組機會，降低家庭月供支出，同時防止投機者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通過維持較低按揭利率水平，鼓勵中産階級家庭繼續購房，提振市場信心；

四，將那些信譽差的房屋購買者、地産貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。

可以看出，幫助低收入的美國家庭走出債務困境，渡過難關，開發真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地産泡沫是政府調控的核心，事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力，美國房地産市場逐漸穩定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復蘇。時至今日，美國房地産市場信心重振，已成爲中國投資人的重要目的地。

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在加拿大買房如何買得放心住得安心？購前驗房是關鍵

什麽是驗房？

驗房，是買賣房屋中不可或缺的環節。由專業的驗屋師親自實地檢查，幷主要通過眼睛觀察的方式來對于整個房屋狀態進行評估。

驗屋師需要對房屋的狀况和結構做一個綜合評定，其中主要包括對如下內容的檢測評估：

地基
門窗
屋頂（如果可以做到，且符合安全）
外墻
閣樓
管道和電氣系統（可見部分）
暖氣和空調系統
天花板，墻壁和地板
絕緣材料（可見部分）
通風系統
排水
建築物的結構完整性總體評估
公寓的公共區域

驗屋報告包括什麽？

在進行完整評估後，驗房師會整理出一份可靠全面的報告，報告中會提及驗房過程中發現的房屋問題和改善建議，包括：

房屋主要系統和結構的狀况
存在安全隱患的區域和部件
需要更換維修、或近期將要進行更換維修的區域和部件
已經不工作、或需要更換的任何設施
所有房屋過去發生問題的現象和證據

這些內容能够讓業主更進一步認識到房屋中一些平時看不見摸不著的問題，從而買家對于改善房屋、向賣家提出整改要求等有所幫助和依據。

獲得驗房報告後買家可以做什麽？

買家對于驗房報告中所提及的內容進行自我權衡和評估之後，可以做出以下决定：

要求賣家進行維修和整改
買家接受房屋的缺陷，自行維修
要求調整價格
放弃房屋的購買

不少賣家會在上市售房前進行驗房，儘管買賣當下閱讀賣家的驗房報告對認識房屋優缺點有所幫助，但仍舊强烈建議買家自己找一個可靠的驗房師對房屋再一次進行驗房，以免後顧之憂。

另外，對于買家來說驗房顯得尤其至關重要。驗房不僅給了買家一個提出問題和認識問題機會，而且讓買家還獲得房屋全方面“健康狀况”的一手資料。

驗房師什麽都能檢查嗎？

事實上，驗房師幷不是萬能的。正如上文所提到的，一般，驗屋師是通過眼睛觀察幷結合多年經驗進行驗房，許多超出工作範圍和看不見的地方他們也心有餘而力不足。（例如：被雪覆蓋的屋頂）

驗房的費用是多少？

一般，費用在$350 – $600不等

驗房費用根據房屋本身的大小和情况會有所差异，驗房師的資歷和經驗也不同程度的影響了報價。驗房費用幷沒有上限設定。

如何尋找靠譜驗房師？

買房絕非小事，買家一定要做足調查以便找到一個可靠，經驗豐富，知識淵博的驗房師。

尋找驗房師時心中謹記的標準有：

能够提供書面驗房報告
能够提供專業性的參考
其經驗能與買家正考慮的房屋類型匹配
有專業認證，充分證據證明擁有多年經驗和專業訓練
能够提供書面合同

聘請驗房師時要確保：

對比多個驗房師及其報價
查看客戶評價
詢問其培訓、訓練和實戰經驗
要求查看其正在使用的檢驗報告垯本複印件

雖然現在加拿大大多地區房地産市場火爆，搶Offer時拿走驗房條件的情况頻頻發生，但爲了房屋的健康，以及居住的安全和舒適性，驗房環節確實不可隨意忽視。其實，房屋就和人一樣都有壽命一說，爲了房屋健康延壽，時隔幾年做一次健康檢查也無妨。

曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房産投資

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巴黎尚未實施法國住房買賣新規 “租住”難問題却更深一步

據悉，法國《住房買賣與城建翻修規劃法》（ALUR）規定：從買賣雙方簽署房産銷售意向協議（PROMESSE DE VENTE）起，共同房産的賣主必須向買主提供一系列文件。與此同時，房東和租客在簽署新的租約或更新租約（雙方默認的租約延期不屬于這種情况）時，房租不能超過“房租參考價”的20%，也不能比“參考價”低30%。

法國租房新規或促租金上漲留法畢業生犯愁“等”不到房

如今，這套法律中涉及房租管理的“明星措施”將于今夏在巴黎實行。

與此同時，巴黎的中介公司Hand Craft & Design的工作人員巴西勒（音譯）也證實，他們早就收到消息，ALUR關于房租的規定將于夏季“登陸”巴黎。

“具體日期還沒有落實，不過，很明顯，其中的條款涉及到成千上萬的房東和房客，大家對措施的生效實施非常關注”。

“不可否認，現在實施地區的買主們和租客們明顯受到影響，本來租房就不是很容易的法國租客們將面臨租房更難租的問題。”法國房地産獨立經紀人Alvis Chen直言。

新規“登陸”巴黎

關于新規是否要“登陸”巴黎，伊普索斯（IPSOS）民調所還在去年夏季做過一次調查。在名爲ABBE PIERRE基金做的一項調查中，大多數法國人（56%）希望這個機制能够在所有的大城市實行，同時對這項措施在全國範圍遭弃置表示遺憾。

對此，法國政府2014年夏季做出决定：在巴黎只以“試行的名義”實行有關房租管理的規定。房租管理措施主要規定：在簽署新的租約或更新租約（雙方默認的租約延期不屬這種情况）時，房租不能超過“房租參考價”的20%，也不能比“參考價”低30%。

與此同時，當地政府也根據地方房租觀察所按房租行情計算出的房租中位數（LE LOYER MEDIAN）確定 “房租參考價”。

法國媒體報道稱，這個房租管理框架還需要政府的相關政令加以補充，才能發揮其效力。這道政令應確定當房租金額超過“房租參考價”20%時，在何種情况下，允許房東收取“房租補足金”。

然而，巴黎住房事務部近日指出：相關政令去年遭憲法委員會駁回，新的文本目前交行政法院審核，應于5月時公布。接下來，省長將于6月公布一道命令確定“房租參考價”，然後巴黎將開始實行房租管理措施。

“届時，巴黎所有的房東和房客都可在巴黎地區房租觀察所（OLAP）的網站上查詢首都各個街區按房産類型而定的房租最低和最高‘參考價’。”巴西勒透露，4月份之後，距離開始在巴黎執行“新規”的時間沒有多久，很多房東覺得可以考慮漲價了，“有的甚至來諮詢是否等到政策確定之後再出租？因爲在房東們看來，巴黎永遠不缺租客，却很怕新政前後帶來的一系列金錢方面的麻煩”。

同時，還有一些業者們對于這項措施是否擴大到大巴黎地區其他城市表示了强烈的關注。對此，當地機構表示，由于缺乏足够的數據，措施擴大化目前未列入議事日程表。

讓住房更難？

不可否認，在ALUR從去年2月份實施至今，對于該政策的爭議一直沒有停止過。

新政剛出臺之時，法國房産經紀人及銷售代理人聯合會（FNAIM）認爲立法人和立法機關想要加强保護共有房産買主的意圖“值得稱贊”，但强調這些新的要求“導致房産交易延宕和程序滯重”。

據瞭解，爲了避免買主碰上意想不到的麻煩，國會最終通過的新住房法規定：在簽署銷售意向協議書或房産實際出售合同時，賣方必須向買方提供一系列附件，包括共有房産管理規定、樓房維修記錄、最近3年的共有房産房主全體會議的議事筆錄以及房産劃分狀况說明書。另外，賣主也必須交給買主有關共有房産財務狀况和賣主在共有房産中的財務義務履行狀况的文件賣主也必須讓買主知道賣主最近兩年期間向共有房産公司繳納的日常雜費分攤金額與欠繳的餘額。

對于修改過後繼續實施的新政策，專門銷售豪宅和高檔房地産的達尼埃爾·菲奧集團董事長夏爾-馬利·若特拉表示，一筆傳統的買賣從雙方簽署銷售意向協議書起到最終簽訂買賣合同爲止，差不多要3周至4周。

“但隨著新法律的實行，從簽署銷售意向協議書起，就有許多證明文件要備齊，這需要多花3周至4周的時間。”達尼埃爾說。

基·奧蓋房地産中介集團的總經理法布裏斯·阿布拉罕也表示：“首先，共有房産管理公司（SYNDIC）完全未準備好按法律要求提供文件：最勤快的要花10天的時間交出這些文件，慢吞吞的或最不樂意辦事的公司則有可能拖上一個月。”

“這些意見都反映了現實問題。”Alvis指出，ALUR剛剛有意向實施的時候，很多房地産經紀業者已經對此表示一定的抗議，然而在實施之後，這些擔憂都成爲了事實。

“如今，巴黎還未正式實施，租房難、住房難的問題却已經更深一步。”Alvis表示，因爲市場因素，巴黎一直都存在住房難的問題，如果日後新政全面實施的話，無疑會在加長了合約時間的同時，拖累了程序進度。

“保證買主的安全而犧牲更多的時間成本，在我看來是非常不划算的。”Alvis直言。

市場“已經虛弱”

值得一提的是，ALUR開始在巴黎實施的因素也幷非官方說的那樣輕描淡寫。“民意”雖然是推動政策實施的部分因素，但絕對不可能是關鍵因素。

在巴西勒看來，法國政府國內樓市復蘇的期待，以及巴黎大區的二手房價格下跌成爲新政得到進一步推動的真正必要條件。

據瞭解，三年內，巴黎二手房價格下跌超過6%。2015年1月的下跌速度甚至加快了。2014年12月，巴黎房價跌破每平方米8000歐元門檻後，2015年1月每平方米跌至7930歐元，跌幅達2.8%。對于整個法國來說，這樣的情勢非常不妙。

對于如今的法國樓市，在外界看來，已然是趨于“虛弱”。那麽，新政實施究竟給目前的法國樓市帶來哪些影響呢？新政是爲了挽救市場而出臺的麽？

“挽救市場倒不至于。只是在某些程度上，規範了法國房地产市場。”巴西勒表示，時間成本的犧牲肯定會發揮一定作用，這些“繁文縟節”至少讓很多房地産市場的訴訟案能减少一些。

“政府或許覺得，有一個正規可靠的房地産市場環境，能够讓更多的投資者對法國樓市産生興趣。”Alvis指出，至于是否能够讓巴黎乃至法國房價復蘇，法規中的“最低參考價”在某些程度上保證了賣家們的收入和房價下跌的問題，但是不可否認的是，法規真正實施之後，獲得實質利益之前，雙方首先要面對的是複雜的手續和漫長的交易時間。

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英國房産市場是否需要房産監護來”拯救“？

據英國《衛報》報道，英國正處于住房危機之中。倫敦私人住房的平均租金最低已飈升至收入的40%，開發商受利益驅使不斷對社區進行再開發，公益住房的住戶因此被迫搬離住宅，目前倫敦有2.2萬套住宅無人居住。

房産監護産業因住房危機加劇而蓬勃發展。監護人爲住宅的某一部分繳納監護費以確保房産免受損害。許多建築幷非住房，這些建築的監護人也幷非住戶，這意味著這些監護人缺乏合法權益。

2014年，房地産市場的領頭羊Camelot公司的物業管理增加了39%。研究業主權益組織Generation Rent方案的Rex Duis預測，Camelot是倫敦28家雇用了房産監護人的公司之一。此外監護人在英國其他城市也有出現，但數量較少。去年，Orbis安全公司曾預測全英約有4000名房産監護人。

在該行業擴張的同時，業主權益組織呼籲對此進行更多的監管，幷設立專業化的房産監護人公司。在某些情况下，這也涉及到企業重組，强調該公司對住房的負擔能力和監護能力，否則只會是空談。

倫敦房産監護公司（Guardians of London）運營主管Gavin Handman說：“房産監護可能，且應該成爲英國發展健康房地産體系長遠計劃的一部分。”

幷不是所有人都積極看待充滿潜力的房地産監護行業。利茲大學（Leeds University）的Gloria Dawson經過數年的行業調查，在針對房産監護計劃的碩士論文中寫道：“房産監護行業的發展趨勢有可能導致住房合同的不穩定性。”她强調了監護人可在2周內被更換，而實際上時間可能還會更短，相當于監護公司明確告知監護人他們沒有任何權益。

Camelot于二十世紀90年代初期在荷蘭成立時，就宣稱自己提供的服務旨在幫助消費者以更低廉的價格購房，産生的是積極的作用，但其主要目的是爲財産保值。直到今天Camelot也表示他們依然“以財産保值爲主”，幾乎所有的其他監護公司也是如此。

因此，自稱有負擔能力的住房供應商帶有機會主義色彩：只要消費者需要購房，他們就能在市場中獲利。

事實上，目前安全公司可以越過住房供應商來爲消費者提供住房，此舉引發了擔憂。Dawson對房産監護的有效性表示懷疑，她認爲這種方式具有局限性，監護人在法律上幷不是住戶，因此他們無法享有住戶應有的權益。

Dawson認爲，目前許多監護人幷沒有受到財産安全的威脅，同時受益于該計劃的靈活性。但荷蘭活動團體Union of Precarious Tenants提出一項爭議，此類公司通過提供負擔能力和靈活性來換取住戶的權益，房産監護使這些權益價值化，幷造成了損害。若房産監護計劃進一步參與到住房體系中，這一重要問題就會突顯出來，消費者會意識到他們只有一個選擇：一些人將很快會因沒有住戶權益而無法購房。

有證據表明，一些房産監護公司試圖進一步模糊安全公司和住房供應商之間的界限。倫敦房産監護公司的Handman表示，他曾與住房部長討論過爲政府住房提供監護的可能性。他說：“倫敦房産監護公司希望政府能意識到幷證明房産監護是幫助消費者購房的可靠方式，同時還能幫助政府和其他住房協會减輕負擔。”

此舉對Dawson敲響了警鐘，他認爲該建議不可靠，同時還會埋下隱患。他說：“土地使用權、物理安全以及房屋性能的局限性，意味著房産監護幷不適用于大多數消費者。如果你關注目前的倫敦住房改革就會發現，在安全性、地段和房屋性能方面都主要面向家庭，而房産監護幷不能滿足這些需求。”

Dawson還指出，地方政府有責任提供適當的公益住房。根據倫敦房産監護公司的計劃，大批公益住房住戶或將因房産監護而被剝奪真正的住房權益。

儘管如此，但Duis和Dawson都認爲應該還有其他更好的方式來解决閑置住房和消費者負擔能力不足等問題，同時不會損害住戶的合法權益。Dawson說短期合作住房是解决方案之一，歷史上曾使用這種方式解决閑置住房。

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意大利房地産市場終于死灰復燃

意大利房地産市場在經歷了幾年的不景氣之後，終于開始回暖，這主要歸功于房貸利率的優惠。目前，意大利各大城市房價的下降基本已經停止，成交量開始輕微回升，供給和需求之間的差距减小。意大利幾家最優秀的傳統銀行及網上銀行也針對主要的三大類不同人群的貸款需求，做出了相應的貸款方案。

意大利房地産市場在經歷了幾年的不景氣之後，終于開始回暖

房産市場出現轉暖三個信號

專家認爲，房地産市場熊轉牛的幾個信號在意大利均已出現：一是交易量輕微增長，二是貸款的申請與發放增長，三是房産價格下降幅度幾乎爲零。

意大利房地産市場在經歷了幾年的不景氣之後，終于開始回暖，但是整個市場仍然很脆弱，這是因爲市場的鞏固需要經濟的復蘇來支持，現在房産市場的回暖主要是靠向家庭提供流動資金，讓其能够以八年來最低的價格購買房屋。

晚郵報報道，房産市場惡性循環結束的信號有三個：第一個信號是2014年的房屋交易量有輕微增長，相對于2013年增長了3.6%，第二個是貸款的申請與發放都增長了兩位數，第三個信號是房産市場衰退結束時期出現的典型信號，所有的專家都認同這一點：價格的下降幅度非常小。在幾個主要的大城市，至少對于高級公寓，已經停止了。數據顯示，供給和需求之間的差距仍然不小，但是對于價格高的公寓而言，供需差距正在减小。

米蘭的20個代表區域裏，對于裝修過的房子，賣方和買房需求的差距爲10.3%，對于舊房子的供需差距爲16.3%。在市中心黃金地段，或者在擁有經濟實惠且質量較高的新建築的郊區，供需差距爲6%，這個數字一般都出現在市場繁榮時期。羅馬也與米蘭一樣：對于已裝修過的房子，供需差距爲9.9%，幾乎在所有區域都一樣，而舊房子的供需差距爲15.7%。在都靈，對于高品質房子的供需差距平均爲8.6%（城中心則爲5%），舊房子的供需差距爲 12.5%。那不勒斯的新裝修過的房子與舊房子的供需差距分別爲7.9%及15.4%。這些數據由casa.it門戶網站向晚郵報經濟版提供。供需差距的統計是通過對比房屋銷售刊登廣告和客戶需求的價格得出的。

意大利各大城市房地産形勢

意大利各大城市的房地産市場情况各异，但總體形勢開始好轉。米蘭受世博影響最早開始復蘇，但價格仍有小幅下降;羅馬市中心區域的房地産價格降幅居首，受到市場青睞;都靈租房市場活躍，房地産價格也在小幅下降;那不勒斯是意大利八大主要城市中唯一房屋交易量和房産的價格都下降的城市。

米蘭：價格下降銷售增加

也許是受即將來臨的米蘭世博會影響，米蘭房地産市場的復蘇爲意大利之首：連續七個季度交易量都在增長（年增長5%），2014年末米蘭周圍地區房屋交易量也開始增長（+2.1%）。但是價格却持續小幅下降。房地産交易所提供數據顯示：2014年新建的能源性能良好的住宅價格下降了1.9%，對于最新的、新裝修的、年代久遠的和有價值的房子，價格下降2.5%，對于舊房子或者有待重新裝修的房子，價格下降2.7%。由Nomisma公司統計的一個有趣的數據顯示在城市中尋找房子的人中，將近一半的人都會選擇購買房屋，而非租住，而在2013年，購買房屋的人勉强超過三分之一。博洛尼亞研究所評出米蘭最有意思的房地産方面的創舉：在以前的米蘭博覽會所在地（現在此地的City Life計劃已經竣工）有兩項舉措：博覽會酒店將變成一座擁有110個單元的高層住宅樓，米蘭前Portello區的ParcoVittoria完工，這裏有可能成爲AC米蘭足球隊的球場。

羅馬：市中心房價下降

根據Nomisma公司的數據，2014年末羅馬黃金區域的房價按年度計算平均下降了3.8%，如果只考慮半年的房價則下降1.4%。買主最青睞的區域是市中心，因爲房價比城市的其它區下降幅度更大（-4.9%），房屋的供需價格的差距也减小了。還需要考慮到的一個方面是：國土局對羅馬的黃金區域的房産進行了地域分級，這導致了稅收的指數增長，尤其是對于不滿足主要住宅的必要條件的房産，這也促進了房屋的銷售。羅馬最有意思的房地産工程是 Tiburtina火車站區域的重建以及在羅馬郊區重建Corviale區的計劃。

都靈：租房市場繁榮

都靈，第四季度房屋交易量破紀錄地增長了17.6%，全年交易量也因此增長了5.4%，連都靈周邊地區交易量都增長了2.6%。Nomisma公布的數據顯示，在2014年下半年，黃金區域（供需差距减少到5%）房價略有上升（+0.2），在城市其它區域房價下降了約2%。

按年計算下降4%。在都靈，四分之三的尋找房子的人都選擇租房子，相對于其它意大利城市而言，這個比例相當高，因爲都靈是皮埃蒙特大區的首府，這裏的大學吸引來很多年輕人，在都靈總是很容易找到房租合理的房子。在Continassa區新建尤文圖斯足球隊球場的計劃是都靈房地産工程中最受矚目的，這將帶給Continassa區新的商機——將建立一個購物中心和總面積爲7000平方米的住宅區。

那不勒斯：價格下降交易量下降

那不勒斯是意大利八大主要城市中唯一一個房屋交易量下降的城市（-3.7%），但是全省的房屋交易量顯著上升（+5.2%）。那不勒斯作爲坎帕尼亞大區的首府，它的問題在于對中産階層供應的房屋緊缺，所以人們只能到坎帕尼亞大區其它城市購買房屋。2014下半年在市中心及黃金地段，房價下降了 0.2%~0.4%，在其它區域下降了1.4%~2.6%。根據Nomisma的數據：按年計算平均下降3.4%。那不勒斯最受關注的工程是那不勒斯腓特烈二世大學收購了Cirio大區，幷將其改建。

銀行不同貸款利率大比拼

傳統銀行和網上銀行針對各種類型的借貸人員提供不同利率的貸款。德國品質與金融研究所分析了意大利的傳統和網上銀行後，到3月4日止，有4家傳統銀行和3家網上銀行的利率爲最優惠。

晚郵報報道，傳統銀行中CariparmaCréditAgricole、IntesaSanpaolo、BancoPopolareeDeutscheBank及網上銀行 IWBank，Webank和CheBanca!給需要貸款的客人提供的條件最爲優惠，這是德國品質與金融研究所提供的2015年的研究結果。

這項研究針對三種不同類型的潜在債務人—政府職員、自雇人士及單身青年（根據其總額、工作、收入、住房的地理位置、現金出資比例的不同而區分），對比他們的固定及浮動利率的年利率（Taeg）而制定出的分類。數據于3月4日被收集。傳統銀行中固定利率對三類人群都最優惠的是 Cariparma銀行，利率爲3.12%至3.47%。網上銀行中最優惠的是IWBank，利率爲3.3%至3.52%。浮動利率中，傳統銀行中BNL 最佳，其年利率爲1.98%，排名第二的是BancoPopolare，年利率（Taeg）爲2.06%。針對第三類人群—單身青年，IntesaSanpaolo獲得第一，年利率（Taeg）也爲2.06%。

網上銀行浮動利率中，對于第一類人群—政府職員，Hellobank!以1.90%的利率拔得頭籌。對于第二類人群—自雇人士，利率最低的是Webank（2.08%），對于第三類人群—單身青年，最實惠的是CheBanca!（2.18%）。

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英國房地産市場2月“冷熱不均“ 倫敦房價盡下跌

據英國《衛報》網站3月12日報道，上個月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

2月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

推薦物業：倫敦巴特西項目

根據英國皇家特許測量師協會（RICS）的數據，倫敦房價已連續6個月出現下跌，其他地區却由于投入房地産市場房源的數量减少導致房價推高。但RICS協會同時指出，倫敦房價下跌只是暫時現象。據測量師預測：倫敦的房價未來的五年中將上漲30%。

據RICS協會每月統計的數據表明，報告新供房源

價格下降的測量師人數比2月多8%。新數據表明，在過去的七個月中，房價已連續六個月下跌。蘇格蘭和北愛爾蘭的房價依然領跑其他地區，西南與東南部地區的房價均有上漲。全英房屋貸款協會稱，未來3個月，英國的房價將由淨差額3%上升至預期的10%。

儘管有證據表明，五月份大選導致英國政局的不確定性增加，因此阻礙了一些潜在的賣家進行房地産交易。測量師預測，未來的12個月，英國房價仍會增長，增幅將從1月的1.8%上升至2.4%。值得注意的是，倫敦、英格蘭的北部和中東部地區的房價不升反降，這一現象表明政局的不確定性對特定地區會産生更大的影響。

據英格蘭銀行提供的數據顯示，從1月份起，抵押貸款的審批量已連續2個月增長，幷創下4個月來的新高。全英房屋貸款協會（英國最大的房屋貸款協會）稱，2月房價下降0,1%，而其競爭對手，英國最大房地産按揭貸款機構哈利法克斯銀行的調查結果是下降了0.3%。

RICS協會說：“7個月來，新加入的購房者數量持續减少。如今，大多數地區的購房需求保持穩定，但供房量却在下降。”然而人們對租賃資産的需求持續增加，出租資産在10個月的穩定下降後保持不變。這一點反映在測量師的預期上：未來一年租金會漲2.6%。

RICS協會的首席經濟學家西蒙·羅賓遜說：“令人感到鼓舞的是，買方諮詢時的消極表現已消失殆盡，一定程度上是因爲借貸成本長期保持低位使得信心大增，此外還有賣家的擔憂持續减少。”他還說：“有一種强勢的觀點認爲，從中長期來看，即使是倫敦的房産所有權也會昂貴到讓人無法負擔。”

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沒有了俄羅斯富豪西班牙房産市場怎麽辦？

西班牙過去一直指望俄羅斯富豪置購其陽光海岸的度假屋，以幫助西班牙疲軟的房地産市場復蘇，直到盧布因油價暴跌與烏克蘭危機而大幅貶值。盧布的大幅貶值是因國際油價遭受重挫，以及西方國家因烏克蘭危機而對俄羅斯實施制裁。盧布重挫導致西班牙房地産經紀人再次陷入困境。

俄羅斯人在西班牙購買房産的數量在2014年第一季度下滑8.8%；第三年季下滑7.5%

120名地産專家構成的西班牙FIABCI Espana的總裁Ramon Riera表示，“俄羅斯現在沒有繼續在西班牙購買房産。”“更糟糕的是，一些俄羅斯人實際上是在拋售他們的西班牙房産。西班牙房地産市場還有一些交易，但是俄羅斯人已經消失不見了。”

據College of Registrars統計，去年，俄羅斯人在西班牙購買房産的數量已經在穩步下滑。

該組織最新的數據顯示，俄羅斯人在西班牙購買房産的數量在2014年第一季度下滑8.8%，而在第三年季下滑7.5%。

而這還是盧布在去年十二月中旬暴跌之前的數據。

在2014年，盧布兌歐元貶值40%，盧布兌美元貶值45%。

俄羅斯政府預計，俄羅斯經濟在2015年第一季度將萎縮3%。而此前公布的數據顯示，俄羅斯2014年經濟只增長了0.6%。

Ramon Riera還擔心，在危機之際，俄羅斯政府正鼓勵俄羅斯同胞留在俄羅斯，幷購買其黑海附近的度假屋。

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紐約皇後區房租過去壹年瘋漲30.7%

如今住在紐約市皇后區也需要皇室般的充足預算了。

房地產公司Douglas Elliman近日發布的報告顯示，皇后區的租金在過去一年瘋漲30.7%，增長速度遠遠超過布碌崙和曼哈坦。

皇后區的租金在過去一年瘋漲30.7%

該報告的數據指出，皇后區一套公寓在1月的租金中位數(median)為2839元，只比布碌崙公寓在同月的租金中位數少61元。

而皇后區的租金之所以大漲，也與長島市(Long Island City)大舉修建高端奢華房地產有關。「Douglas Elliman」租房部主任賽瑞佛威克（Luciane Serifovik）表示：“皇后區的房價開始與布碌崙不相上下，這是我記憶中有史以來第一次。漲幅真的很驚人”。

皇后區所有公寓中，三臥公寓的租金漲幅最大，中位租金增長46.2%，兩臥公寓的漲幅則為19.8%，一臥公寓為14.4%。而在紐約市其他地區，房屋租金也仍在穩步上升。曼哈坦公寓的中位租金在上月達到3250元，比前一年增長5.9%。

不過曼哈坦小戶型公寓的租金漲幅依然強勁，這也多是因為潛在買家因信用緊張而選擇先租房再等待一年。

房地產公司「CitiHabitats」的總裁馬林(Gary Malin)說，「房地產市場競爭日益激烈，也有部分原因是此前的需求被壓制。隨著假日季結束，尋找公寓的買家也都在1月回到市場，全力找房」。

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改建房屋讓房産瞬間升值10% 陽光房最高可達108%

改造房屋不僅僅可以提升居住者的生活質量，還能爲您的房産增值。

房地産服務機構Zopa最新發布的調查報告顯示，平均來說，房屋改造可爲房産增加10%的價值，其中改造陽光房的投資回報率最高，爲108%。

在調查中，Zopa詢問了使用其申請住房改造貸款的用戶一系列問題，包括他們對房産做了什麽樣的改動，利潤和開支分別是多少。

Zopa表示，通過對房産進行改造，房主平均可爲房産增值30,000英鎊。大到對房屋結構進行翻新，小至清潔打掃，均可以幫助房産增值。但是如果你不想過多投入，那麽在房産進行出售時也很難獲得可觀的回報。

Zopa的CEO及聯合創始人Giles Andrews表示，“最新的房地産市場報告顯示，市場走勢將放緩，房主需要通過各種措施來使其現有房産增值，而不是搬遷。由于貸款利率處在歷史地位，從長遠角度看，房屋改造工程會是一個很划算的增值方法。”

陽光房

陽光房可以爲您的房産增加一個額外的房間。與拓展不同，只要陽光房所用的土地不超過原有建築的一半面積，這項改建則不需要申請規劃許可。

如果至少一面新建的墻壁和四分之三的屋頂采用玻璃或透明材質；或者陽光房通過額外的門與原建築分隔開來，那麽根據建築規定也可免去消防和結構安全的規定。

平均成本: £5,300

平均利潤: £5,750

投資回報率: 108 %

花園
花園往往是一個容易被忽略的區域，致使它雜草叢生，混亂不堪。但前花園却是潜在買家在看房時最先會注意到的地方，一個簡陋破敗的花園則很難爲買家留下好印象。而整潔美觀的花園可爲你的家增添一份熱情、現代的氛圍。

平均成本: £4,550

平均利潤: £4,000

投資回報率： 88%

外觀

和花園相同，房産的外觀也會是潜在買家最先注意的區域。肮髒的窗戶，殘缺的門框和破損的屋頂瓦片會爲您的房産造成非常不好的影響幷直接影響到房屋價值。

花費一定時間對房屋的外觀進行粉刷和維修，會讓你的房子在第一印象上便取得優勢。

平均成本: £6,000

平均利潤: £4,500

投資回報率: 75%

擴展

擴展可以通過增添或擴展房間爲房産增加更多使用面積。

最近政府放寬了對此類改建的要求。傳統上，對于附屬房産，只允許對進行不超過3米的單層擴展改造；在沒有規劃許可的情况下對獨立房産的擴展不得超過4米。

到2016年5月，這些要求將分別增加至6米和8米。然而這必須提前獲得鄰居的許可。

如果你要進行一項兩層的擴展工程，同樣需要遵照過去3米和4米的限制。幷且擴展出來的部分與最遠的邊界之間的距離不得小于7米。此外，對屋頂的擴展不能超過4米高，

同樣，在房屋外部的拓展工程不能占用超過花園面積的一半。

平均成本: £19,750

平均利潤: £14,000

投資回報率: 71%

屋頂
如果買家認爲屋頂的維修問題無法避免，那麽他們很可能會壓低報價。對屋頂定期維護時期保持良好狀態，確保沒有漏水現象可幫你避免被壓價的問題。

平均成本: £4,150

平均利潤: £2,600

投資回報率: 63%

地毯

走廊和樓梯的地毯最易磨損。因此多年積累的污漬和發黴的氣味這很可能使房子看起來過于老舊。經常清潔您家的地毯則能爲您的房産“减齡”，營造現代、整潔的氛圍。

平均成本: £4,000

平均利潤: £2,000

投資回報率: 50%

閣樓

最近由全國建築協會（Nationwide Building Society）進行的調查發現，閣樓改造可以爲房産增值20%。閣樓改造可在不搬遷的前提下增加供額外的房間。基于Permitted Development Rights，大部分改造都不需要規劃許可。

規劃官員往往熱衷于保持街道外觀的統一，因此大部分的閣樓改造都應將對整體外觀的影響降到最低。

平均成本: £24,6000

平均利潤: £12.000

投資回報率: 50%

厨房

厨房往往是買家最先進行替換，以符合他們需求的區域。如果賣家可以提供一個現成的，具有吸引力的空間可以爲買家避免一些麻煩。

HSBC調查發現，全新的厨房可以爲房産增值至少5,000英鎊。

平均成本: £9,600

平均利潤: £4,750

投資回報率: 49%

浴室

很多房産買家希望浴室能够帶有自己的風格，但是一個乾淨，智能，便于清潔的浴室則是需要一定的投資的。

HSBC調查發現，全新的浴室將爲房産增值至少3,500英鎊。

平均成本: £4,900

平均利潤: £2,350

投資回報率: 48%

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