房地产投资 – Page 7

2015全球房地產增值最多的10個國家

近兩三年來全球房地產蓬勃發展，一項最新的調查顯示，全球增值最多的19個國家的住宅房地產中，以土耳其的16.89%年增長率居首，迪拜的16.48%以及愛爾蘭的16.29%分列第二名和第三名。

據投資住宅房地產網站「全球物業指南」（Global Property Guide）的最新的報告顯示，2015年在其41個全球房市資料庫中，有31個國家的房市持續上漲。

《商業內幕》引用「全球物業指南」的數據，羅列出全球19個房地產增值最快速的國家，其衡量指標是以2015年第一季在考慮通膨後的價格與上年同期的數字相比，並依升值高低排序。

在上榜的19個國家中，土耳其、阿拉伯聯合酋長國以及愛爾蘭分居前三名，這些國家的住宅房地產於2015年第1季比上年同期升值率均高達16%以上。

此外，亞洲國家有中國香港、日本、菲律賓以及印尼擠進排行中；歐洲有7個國家名列其中，它們是愛爾蘭、愛沙尼亞、瑞典、英國、冰島、挪威與荷蘭。另，還有中東的以色列；非洲的南非；中南美洲的巴西和墨西哥以及大洋洲的紐澳均為全球住房市場最被看好的地區。

但是，依「全球物業指南」的報告，在這19個住宅房地產增值最多的國家中，阿拉伯聯合酋長國、愛沙尼亞、巴西、菲律賓、澳大利亞、印尼、冰島、挪威、新西蘭以及荷蘭等國家的房市增長的速度有趨緩的現象。

亞洲房市除了中國香港和日本表現強勁之外，中國和新加坡的房地產已進入衰退黑暗期，成為全球調查市場中表現最差的5個國家之二。中國台灣的房市在2014年的增長率僅為1.26%，這是創連續5年房價飆漲後首次狂跌；而韓國這兩年的房價沒有什麼太大的變化。

「全球物業指南」還提到，2013年至2015年全球整體房市表現最佳的地區是歐洲。美國住房市場上漲的勢頭已大幅放緩，據標普／Case-Shiller房價指數（S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices）資料，美國在2014年的房價上漲了3.85%。加拿大房市在2014年則增長3.47%，這是自2012年第2季以來成長最多的一次。

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2015下半年到哪裡投資好？新興國家房地產市場回升

一項覆蓋八個主要國家的最新報告顯示，2015年新興國家房地產市場有一個強勁的開始，包括購買力上升和基礎設施建設發展。

在印尼，雅加達仍然是平均房價最高的地方，不過其他城市正在迎頭趕上

查看印尼優質房源

根據全球房地產門戶拉穆迪（Lamudi）報告顯示，2022年國際足聯世界杯已經影響卡塔爾房地產價格，不僅僅是臨近新建基礎設施的地區價格上漲。

報告指出，在非洲，快速的基礎設施建設對房地產市場產生重大影響，尤其是在肯尼亞地區。內羅畢（Nairobi）中心商務地區及周邊基建的改善正在推動城市郊區房地產市場的繁榮。

報告顯示，全球石油價格下跌預計將改善巴基斯坦房地產的前景，因為通貨膨脹預期降低將對國家經濟產生積極的影響，尤其是房地產市場。同時，鄰近的孟加拉國消費者信心改善，該國房地產市場有望逐步回升。

在像牙海岸，房地產已成為最具活力和多樣化的部門之一。然而報告指出，獲得房產非常並不容易。平均只有40%居民擁有房產，租房更為普遍。

在印尼，雅加達仍然是平均房價最高的地方，不過其他城市正在迎頭趕上。西亞萬丹省南唐格朗（Tangerang）和西爪哇省勿加泗（Bekasi）市吸引房地產投資者，很大程度上由於實際價格低、基礎設施開發以及靠近首都。

度假別墅市場對墨西哥房地產行業產生重大影響。對恩塞納達港口（Ensenada）的居民而言，阿卡普爾科（Acapulco）仍然是首選海灘目的地，而那些生活在羅薩裡多（Playas el Rosarito）傾向到提華納（Tijuana）和美國旅行。

由於毛裡求斯銀行欺詐問題，許多房產投資者正面臨資金問題，對房地產市場產生不利影響。然而，與此同時，沿海地區和其他地區的豪華房產正在蓬勃發展。

“我們的數據顯示房地產行業的新興市場增長軌跡明顯。從基礎設施建設發展到隨著中產階級不斷壯大購買力上升，一系列因素推動這些地區的房地產擴張，”拉穆迪全球董事總經理保羅•菲利普•赫爾曼（Paul Philipp Hermann）說。

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中國投資者悄入休斯頓房産市場梨城房産漸熱

爲因應中國資金市場的需求，已有許多來自中國大陸的資金悄悄入駐休士頓，其中又以房地産投資項目最受青睞，與其說中國人喜歡炒地皮，不如說中國人理財的方式獨鐘房地産，所以有中國人的地方房地産市場也必定火熱，這種情况舉世皆然，幷非休士頓所獨有。

與其說中國人喜歡炒地皮，不如說中國人理財的方式獨鐘房地産

推薦房源：美國休斯頓房産

8號288公路交接處近將動工

近年來有來自北京在中國香港上市的營建公司悄悄地在8號公路與288公路交接處梨城Pearland，購置了48.5英畝土地，希望能打造成一個多功能永續經營的社區，近期內將舉行動工典禮，消息傳出以後，許多投資人紛紛搶進梨城，希望能搶到好位置，坐看財富累積。

糖城及Katy地區開發近飽和

多來一直刻意經營梨城地産的房地産經紀人孟潔如分析，相對于糖城及Katy地區土地開發已近飽和，投資客轉戰梨城理所當然，梨城（Pearland）位于休士頓市中心正南方向約15哩，距離德州醫學中心僅9哩。梨城大部分地區隸屬Brazoria County，少部分屬于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社區、平易近人的房價、優質的學校及優美的田園風光，因此，梨城一直是華人中産階層的購房熱點。

開發潜力很大房産交易增長

而且梨城也是一個快速發展的城市，近年來，住宅房地産交易呈穩步增長態勢。由于梨城有大面積未被開發的土地，房地産開發潜力和空間很大。自美國經濟復蘇以來，新建住宅的開發猶如雨後春笋般興起。

二手房交易也很活躍

不僅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活躍。

購房者喜歡選擇的小區多位于8號和Bailey Ave之間，沿288號公路兩邊展開。以288爲界，分東西兩邊，兩邊各有特點。

西邊的小區位于288和Almeda之間，主要有Shadow Creek Ranch，特點是房子比較新，但地産稅較高，學校除了小學和初中還不錯，高中一般；東邊的小區主要位于288和Cullen Parkway之間。小學、初中和高中都不錯，而且小區建設更完善，地産稅也低。小區主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小鎮有時尚風有田園味

去年上半年獨立住宅小區成交中價位在 13.6萬~26萬之間

梨城各主要小區2014年上半年獨立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26萬), Silverlake (52/$25.9萬), Southdown (39/$15.8萬), Sunrise Park (21/$21萬), Autumn Lake (7/$19.2萬), Country Place (12/$13.6萬)。括號裏是該小區成交房子的數量/中位價。

學校排名呈現穩步上升趨勢

學校：梨城的小學和中學分屬Alvin ISD (288號公路以西) 和Pearland ISD（288號公路以東），普遍都相當不錯，幾乎所有小學都是Examplary或者Recognized，而且學校排名都呈現穩步上升的趨勢，以 Glenda Dawson High School爲例，自2012年的德州第400多名，到2014年躍升爲第120名，被譽爲休士頓地區一所冉冉升起的明星高中。

交通狀况 288高速路往市區

交通：梨城交通狀况一般，有一條288號高速公路通往市區，目前還沒有HOV Lane，也沒有公交綫路。有人在上下班期間走Almeda Rd也是個選擇。

41%家庭年收入超過10萬美元

人口情况：梨城約13.3萬人口，其中白人46.2%，拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亞裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增長迅速，過去十年，人口增加142%以上，位居大休士頓地區人口增長速度第三的城市。隨著人口的增加，梨城家庭年收入也一直在穩步增長，2013年的統計結果顯示，41%的家庭年收入超過10萬美元；由于大量的專業人士定居于此，梨城人口受教育水平也相當高，39.6%受過大學教育，18.5%有研究生文憑。梨城的社區也十分安全，2013年聯邦調查局的統計顯示，全年沒有縱火案，搶劫案少于30起。

生活方式中心不同于傳統mall

生活：位于288號公路和FM518的交界處的Town Center是梨城的休閑購物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所謂的生活方式中心，無論從外觀布局還是從內部功能設計上都不同于傳統的mall。梨城的生活方式中心是一個開放式的區域，由四家主體店、衆多的零售店、寫字樓、公寓樓、酒店以及娛樂設施等組成，這裏的商家相對集中，但又不像mall裏高度密集，其間由步行街相連，幷且還建有一個25英畝的湖泊、跑道/自行車道及公園。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所時尚小鎮，既能感受到大城市生活的便利，又可體驗田園生活的悠閑。

北有博物館區南有農場海濱

娛樂：住在梨城選擇就太多了。首先，這裏不僅有五座大型公園，十幾座便利的小區公園，還有三座狗公園，狗公園裏提供訓練狗的敏捷課程、野餐區等；其次，沿288號公路向北驅車9哩，就可進入休士頓著名的博物館區，這裏有藝術博物館、自然科學博物館、兒童博物館等多所博物館；由博物館區步行就可到達 Herman Park和休士頓動物園；再次，從梨城沿288號公路向南驅車10幾哩，就可以到達Alvin的Forberg’s農場，在那裏可以盡情采摘新鮮蔬菜和水果；如果願意，還可以再往南驅車40哩到達Freeport，去海邊游玩。

距離中國城很近十余分鐘即達

另外，梨城距離中國城也很近，開車走8號公路，十餘分鐘即可抵達，所以此地區華人的數量與日俱增，

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如何規避風險獲得回報？英國房產投資者成功的七大秘訣

如何投資如何去避免高風險，才能獲得更高的回報呢？是什麼原因讓成功者能在競爭激烈的房地產業中如魚得水呢？綜合多年的投資經驗，內勒（David Naylor）總結出了成功房地產投資人士的七大秘訣，希望能為廣大房地產投資者們提供參考。

秘訣一：首先，投資者抱有正確的投資意向

成功的房地產投資者很明確：負債是幫助他們舉債投資、加固資產基礎的利器，如果能正確經營，負債並非壞事。不過，他們通常不會負債過度。也就是說，如果陷入財務困境，他們的現金流動從來不會受到影響。如果人生發生意外，他們不用變賣房產來紓困。他們總是預先制定風險防範策略，如保險（收入保險，人身保險，房產權保險。他們與銀行建立緩衝賬戶來保證現金流動。他們把房地產投資視為生意來經營。對他們來說，房地產投資是積極而非被動的。

秘訣二：及時獲取投資信息

成功的房產投資者經常通過參加研討會、閱讀房產投資刊物及房產投資網站來充實自己的投資知識。他們努力跟隨地產投資形勢。也就是說，他們渴求高效的房地產資訊使他們更具競爭優勢，一有合適的房地產投資機會，馬上成功獵取。擁有更好的的投資訊息讓他們更快更準確地作出下一個投資決定。

秘訣三：僱用專業人士進行投資

所有的成功投資者都僱用專業人士進行投資。他們像公司通過董事會經營一樣，僱傭各個領域的專業人士獲得指引和建議。如他們非常明確：

會計和金融顧問可以幫助納稅並建立資產框架。比如，以誰的名義購買房產？期望的預算和現金流動是多少？
他們通過與金融或銀行經紀建立很好的關係，從而獲得最好的金融項目來購買房產、或者可以穩定的在必要時支取等額資金。
他們與房產購買經紀人建立良好關係來幫助他們在準確的地區以合適的價格購買正確的房產，而不被情緒誤導。
他們僱傭房產經紀處理房產租賃及管理業務。
他們通過律師進行房產移交及有需要時進行房產規劃事項。
他們與保險經紀商討各方面的資金保險，特別是現金流動的保險事宜。

秘訣四：有明確的負債意識及市場時間概念

成功的房產投資者很明確，為了增加自己的資產基礎必須借錢並管理現金流動（舉債經營）。但他們不會將自己置於過分的壓力下，而總是準備緩衝資金應對緊急情況。

他們知道購買房產是一個長期投資並具有週期性。當房產市場變化時，他們不會驚慌。如果選擇了正確的房產，他們明確時間總會平復危機，房產價值長期內一定會增長。他們認為房產投資回報不僅僅是租金，還包括房產增值（無形增值，不光是銀行存款增加）。這幫助他們放眼於長期利益，而不會因為租金減少、短期空置或市場增值緩慢而變賣房產。當選擇了正確的房產，時間是重要因素。也就是說，如果能在房產市場上佔據時間越長越能減少風險，因為房產價值會增長。另外，如果買到劣質地產，他們還會很快的發現並且很快賣掉來減少損失。

秘訣五：瞭解人口居住的房產市場

成功者在購買房產前會事先瞭解人口居住市場，確保投資正確的地區。他們瞄準可能升值的省會、城區甚至街道，事先調查該市區、城郊及街道人口居住統計數據。他們僱傭專業的房產購買經紀進行實地考察，這些人掌握著所有的數據，包括該地區房產升值趨勢、過度發展地區、空置率、租金潛在回報前景。成功者理智進行投資，目標簡單專一，只為資本增值及租金回報。

秘訣六：聰明地利用納稅及現金流動、房產折舊及負債進行套現

幾乎所有的成功房產投資者都不是稅務會計，他們通過會計師管理稅務系統來幫助他們實現重要的現金流動，從而進行下一個房產投資。他們聰明利用資產負債、房產的實物、固定設施和家具折舊率獲得多餘的現金，這也影響他們投資的房產種類（舊房和新房）。

秘訣七：裝修房屋獲得更多利益

既然是經營，投資者都會尋得最大的投資效益。如果有機會增加投資回報，他們會裝修房屋，如翻新廚房、浴室，或搞更大的工程，像增加臥室或在房外增建小套房。他們投入一點小錢進行裝修可以馬上增值房產或增加租金收入。

房地產投資已經根深蒂固地植入投資者的基因裡，不過不是每個人都會獲得成功。以上秘訣是本文作者多年來觀察到的成功投資人士的投資行為的總結。希望能為房產投資的朋友們增加成功投資的機會。

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各國頻出海外投資限制令唯有加拿大房市持“開放”狀態

“加拿大政府對外國投資支持性”政策、人民幣兌加元升值、加拿大央行降息、中國工商銀行加拿大子行的成立，這些都讓中國買家對加拿大房地産市場趨之若鶩。

目前，澳大利亞和中國香港已對海外房地産投資進行了嚴格限制。但加拿大還沒有采取任何類似的措施。即使是在多倫多和溫哥華等此類房地産投資火爆的地區，都還沒有實施限制令。

據我所知，購買中國香港房産的投資者如果沒有當地的永久居留權，就必須支付15%的印花稅。這也就相當于土地轉讓稅。而今年2月，澳大利亞政府也宣布，提高海外買家購買其住宅房産的申請費用，幷規定一旦違反其投資條例，將面臨多達房産價值25%的罰款。

2014年12月，加拿大房産的權威——加拿大按揭及房産公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）公布了加拿大住宅房産海外投資的數據。不出所料，多倫多和溫哥華占其中最大的比例，分別爲2.4%和2.3%。

同時，該公司總裁埃文·席道爾（Evan Siddall）稱，“在我們看來，加拿大房地産市場外資不存在過度現象。”這對中國買家來說無疑是個好消息，可以趁現在這樣有利的投資環境行動起來。

因此，對所有投資者來說，最具有吸引力的市場無疑是那些供需平衡，幷保持强勁上漲趨勢的市場。我想，加拿大應是理想的選擇。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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全球超級富豪最愛美國買房中國富豪青睞中國香港

如果妳是超級富豪，妳想買壹座豪宅，那麽沒有比在美國購房更為令妳滿意的了。

據CNN Money報道，由財富情報機構Wealth-X和國際地產公司Sotheby’s International Realty聯合報告顯示，美國是那些身價超3000萬美元、想要購置百萬豪宅的富豪們的首選目的地。

美國是超級富豪購房的首選目的地，推薦房源：美國紐約“公園廣場30號”

不僅僅是因為美國的富豪比其他國家多，它的政權的穩固、生活的高水準也是令富豪們趨之若鶩的原因。

報告中稱，很多富人的子女在美國讀書，對於這些家庭，在美國擁有物業更具吸引力。

紐約是全球富豪最集中的城市，報告稱，紐約的國際化形象，以及金融中心的地位對富豪們無疑是最有吸引力的。根據報告，近40%的富豪買家在紐約的金融界工作。外國買家大都來自英國。

倫敦是緊次於紐約的第二個受富豪們青睞的房地產投資城市，而最大的來自國外買家是印度富豪們。

各國富豪最喜歡投資房地產的前十個城市：

報告指出，至少有壹半的富豪買家以抵押貸款的方式購房。富裕人士傾向於手中握有大量現金用於企業的投資等，因此在低利率的情況下，抵押貸款可以讓他們有更多的靈活現金。

不同性別的富豪投資也有不同，女性富豪們對於高端住宅的投資明顯高於男性。報道指出，女性富豪們的凈資產16%用於房地產投資，而男性僅不到10%。平均而言，拋開性別，富豪們的凈資產64%用於商業行業。

對於城市而言，越接近商務中心的城市越受富豪們的青睞。報告還指出，壹些生活方式比較流行的城市也是富豪們選擇的目標之壹。

在美國，富豪們喜愛度假別墅為紐約州的南安普敦、科羅拉多州的阿斯彭、佛羅裏達州的那不勒斯、康涅提格州的格林威治以及佛羅裏達州的棕櫚灘。

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2015年澳洲首府城市房價繼續升值長期收益前景更值得期待

日前，RP Data公布了2014年12月澳洲房價指數報告，我對該報告進行了一些整理和分析：

以上數據截止2014年12月31日

從圖表中我們不難發現：澳洲各首府城市房價較11月份增長0.9%，年度增長7.9%，年度資本收益增長12.2%。2014年最後一個季度，首府城市整體房價增長1.6%，其中珀斯增長2.8%，悉尼增長2.3%，布裏斯班增長1.8%，創季度最大增長記錄，顯示出較强的增長潜力；而達爾文下跌1.7%，堪培拉下跌3.4%。總體來說，雖然澳洲整體房産市場年度收益增長速度稍有放緩，但大多數城市仍呈現積極的結果，投資前景仍然值得期待。

過去1年澳洲各首府城市房價漲幅圖

根據以上過去12個月各首府城市房價漲幅圖可知，悉尼年增長12.4%領跑市場。雖然整體澳洲房産市場增長較去年溫和，年度增長7.9%。而堪培拉作爲純政治性的首都，房價趨勢較不樂觀，是唯一負增長的城市。此外，墨爾本年增長7.6%，是本年度除悉尼以外，唯一增長超過5%的首府城市。這也說明，悉尼、墨爾本作爲澳洲發展最爲成熟、數一數二的首府城市，仍然是衆多投資者心中最爲青睞的投資地，穩定的市場，較高的需求，都爲投資者提供了强大的信心。

預測：2015年澳大利亞房價將繼續升值

據我通過分析預測，儘管資本收益速度在目前階段稍有放緩，但總體房價仍在上升，更多的海外投資者看重的是更爲長期的資本收益前景，2015年各首府城市房價將繼續升值。

這種預測不是無的放矢，主要因素有二：一、據最新數據顯示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份沒有召開儲備銀行董事會議，這一低利率將至少保持到2015年2月。澳大利亞央行一再表示，他們相信一段時間的利率穩定是目前最謹慎的路綫，任何通過改變利率來幫助提升信心的舉措有可能結果恰恰相反。由此來看，澳洲的低利率仍將保持一段時間，而這無疑會使房地産投資更具吸引力。

二、澳元匯率也是影響房産市場價值變化的一個重要因素。隨著澳元兌美元的繼續貶值，澳大利亞房地産市場將對海外買家來說更具吸引力，房地産仍將成爲澳洲政府在製造業等支柱産業陷入困境的時候藉以維持經濟穩定發展的一大籌碼。所以，投資澳洲房産仍是一個不錯的選擇，發展潜力較大。

當然，投資有風險，選擇需謹慎。如何合理把握入市時機，最大化規避風險，選擇合適的投資平臺必不可少。

王鵬專欄全集：

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

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倫敦最大的商業地產並購案塵埃落定卡塔爾投資局入主中投全身而退

今晨，歌鳥公司董事會表示，包括中投公司(CIC)在內的三大股東已經接受了該公司第一大股東卡塔爾投資局(Qatar Investment Authority)與Brookfield共同提出的經過修訂的26億英鎊的收購要約。至此，倫敦最大的商業地産公司幷購大戰塵埃落定，卡塔爾投資局通過這一商業戰役，成功控制倫敦金絲雀碼頭金融區的大片優質商業地産，以及倫敦金融城、殼牌中心等多個區域的資産。

中投公司將出售歌鳥股份給卡塔爾投資局投資五年收益翻倍

在此次幷購大戰中，持有15.8%股份的中投公司的立場至關重要。按照卡塔爾投資局的報價，中投公司即將出讓的股份價值4.2億英鎊，約爲5年前投資額的兩倍半。

2009年8月到11月，中投公司通過全資子公司Fullbloom Investment和Land Breeze向面臨債務危機的歌鳥公司注資，總共獲得了15.8的股份。

就在2014年12月，持有金絲雀碼頭集團的大部分股份的歌鳥公司(Songbird Estates)表示，包括持有15.8%股份的中國投資公司(CIC)，美國私人投資者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)以及摩根士丹利地産基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)在內的三大股東之一或更多曾經拒絕以每股3.5英鎊的價格出售所持股份。

歌鳥公司持有英國第二大金融區絕大部分物業的業主金絲雀碼頭集團70%的股份。據《英國房産周刊》獲得的資料顯示，金絲雀碼頭集團目前擁有的物業總價值70 億英鎊，除了集中在金絲雀碼頭金融區的物業之外，同時還擁有倫敦老金融城、倫敦市中心黃金地帶共約75萬平米的優質商業物業，以及在建、待建和規劃的總面積105萬平米的多個大型項目，其中包括緊鄰倫敦眼的殼牌總部改造等數個大型商住綜合小區項目，一旦全部完工，將使公司資産額增加到約200億英鎊。

卡塔爾投資局是全球實力最雄厚的主權財富基金之一，去年底剛剛以11億英鎊的價格全面收購了位于金絲雀碼頭金融區的匯豐控股集團全球總部大厦(HSBC Tower)，該大厦是該地區爲數不多的非金絲雀碼頭集團所有的摩天大厦之一。該局已經擁有倫敦最著名的百貨公司哈羅德(Harrods)、倫敦泰晤士河南岸的歐洲最高樓碎片大厦(Shard)，幷且控股英國Barclays銀行、Sainsbury’s大型超市集團和倫敦證券交易所(LSE)等大型公司，幷通過持股或旗下公司擁有倫敦市中心大量豪華住宅房地産項目。

在今晨的聲明中，歌鳥公司表示“現在各大股東均表示同意接受收購報價。”歌鳥公司再次表明了他們在本次卡塔爾投資局聯手Brookfield的競購中的顧慮，其中便包括公司股價被過度低估的顧慮。儘管有這些顧慮，歌鳥公司在今天的聲明中仍表示：

“董事會建議，在邀約成爲或被宣布爲無條件接受的情况下，股東們應接受要約。以個人身份擁有歌鳥公司股份的董事已經做出决定，在這些情况下，他們將做出同樣地决定以尊重他們的股份。”

截至倫敦時間2015年1月29日下午1點前，該報價仍然可供接受。之後至少需經過14天，該要約才將成爲或被宣布爲無條件接受。

“對我們來說這是一則令人吃驚的决定，因爲在我們看來該反饋通知給出了爲何該收購要約未能反映出公司的全部價值的具體理由，”Oriel Securities的分析師MirandaCockburn表示。

歌鳥幷購大戰

2014 年11月6日，歌鳥公司發布公告稱，該公司第一大股東卡塔爾投資局聯合加拿大地産投資公司Brookfield(持有金絲雀碼頭集團22.1%的股份)，希望以每股2.95英鎊的價格購買歌鳥所有的股份，以獲得對金絲雀碼頭集團的完全控制，該出價對歌鳥公司估值爲22億英鎊。出價的第二天(11月7日)歌鳥公司以報價嚴重低估公司價值爲由拒絕出售。

在最初22億英鎊的出價開出三周後，2014年11月28日，歌鳥董事會公布一項獨立估值報告稱，該公司價值28億英鎊，每股爲3.81英鎊，比14年6月底財報顯示的估值高出19%，比卡塔爾投資局報價估值高出30%。

2014年12月4日，卡塔爾投資局和Brookfield向歌鳥發出每股3.50英鎊的最終報價希望現金收購剩餘股份，對歌鳥的估值爲26億英鎊，較最初報價高出18%。卡塔爾投資局還通過購買9%的Brookfield股份，强化幷購夥伴關係。

2014年12月5日，歌鳥董事會發布公告稱，提高後的報價仍沒有反映出該公司的真實價值。但與最初報價時的完全拒絕不同，歌鳥沒有建議股東拒絕這一報價。

隨後的幾天，陸續傳來小股東同意接受報價轉售股份的消息。持有歌鳥0.7%股權的EMS Capital、3.5%股權的對沖基金Third Avenue Management和持有2.5%股權的Madison International Realty公司先後表示同意出售持股。

盡管有小股東跟進，但包括持有歌鳥公司15.8%股份的中國投資公司(CIC)，和另外兩家大股東美國私人投資者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)、摩根士丹利地産基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)保持一致，拒絕以每股3.5英鎊的價格出售所持股份。

《英國房産周刊》獲知，儘管歌鳥公司股票的流通性較差，而且已經5年沒有支付股息，該公司資産優良，新項目充足，能與該公司物業相媲美的投資很少見。

這場幷購大戰，同時也是顧問團之間的較量：卡塔爾投資局和Brookfield一方聘用了花旗集團(Citigroup)、巴克萊(Barclays)和匯豐(HSBC)擔任顧問機構。歌鳥公司則聘請了摩根士丹利、摩根大通(JPMorgan)等顧問機構，幷聘請羅斯柴爾德(Rothschild)銀行家亞曆克斯•米德根(Alex Midgen)擔任獨立顧問。米德根自2004年起擔任歌鳥董事，對該公司極爲瞭解，幷且具備極爲豐富的大型複雜幷購經驗。

中投公司英國資産

在此次幷購大戰中，中投公司的立場至關重要。

中國投資公司是經中國國務院批准，于2007年9月29日在北京成立的，是全球最大主權財富基金之一，其宗旨是提高中國數萬億美元外匯儲備的回報率，同時幫助一些國內金融機構進行資本重組。中投公司的注册資本爲2,000億美元，目前管理著大約6,500億美元資産，其中約三分之一被指定用于海外投資。

2009年金融危機期間，歌鳥公司爲了償還一筆逾8億英鎊的花旗集團(Citigroup)的貸款，引入了來自中投公司、卡塔爾投資局的注資。成爲中投公司在英國房地産領域的首筆大規模股權投資。

2012 年11月，中投公司聯合景順投資(Invesco)，以2.45億英鎊現金從德國房地産基金公司KanAm購得溫徹斯特大厦，是中投公司在英國首次直接購買商業房地産。中投公司方面擁有該大厦95%的産權，聯合收購夥伴景順公司擁有剩餘的的5%。今年6月，中投將持有的95%的産權轉讓給了景順投資，成功套現。

除了剛剛轉售的溫徹斯特大厦外，中國投資公司目前在英國擁有多項大型的房地産資産，其中包括2013年11月以8億英鎊從黑石集團收購的倫敦大型辦公區Chiswick Park。中投公司還通過摩根士丹利和黑石集團間接投資多個房地産基金。

房地産投資之外，中投公司擁有英國最大的水務公司泰晤士水務9%的股份、倫敦希斯羅機場集團10%的股份等，幷表示將向英國的大型基礎建設項目投資。

爲了提高中國龐大的外匯儲備的投資收益，中國國家外匯管理局通過中國投資公司、成棟投資公司、華安投資、銀杏樹投資、綠玉曼陀羅(Beryl Datura)等投資公司在全世界尋求幷投資優質資産。

6大基本經濟要素决定2015澳洲房産市場走向

轉眼已是2015年，縱觀過去一年裏澳洲房産市場的情况，似乎可以用“穩步上升，持續火熱”八個字來形容。創紀錄的投資貸款額度、不斷刷新的周末清拍率，都顯示出了澳洲房産市場的强勁。根據瀚亞集團數據分析部門總結的最新拍賣市場數據顯示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。從中不難得出一個結論：2014年的拍賣市場明顯强于2013年，整體市場行情也較之2013要好。

隨著2014年的過去，不少人也更加關注接下來一年澳洲房産市場的動向。我通過各種調研與市場分析做預測，2015年，澳洲房産市場將受到以下6種經濟因素的影響：

失業率

據調查顯示，截止2014年11月數據統計澳洲全國失業率爲6.2%，是2002年9月以來最高紀錄。這個創紀錄的高失業率，對澳洲政府來說是“一等大事”，因爲澳洲政府的執政理念便是經濟至上，極其追求低失業率，所以可以肯定，接下來的一個財政年度，澳洲政府勢必會做出一系列反應來增加就業崗位，降低失業率。

APRA加速推進健全按揭貸款新政實踐

日前，澳洲審慎監管機關（APRA）致信給澳洲授權存款機構（ADIs），就風險評估、投資貸款、可維護性評估等方面提出建議，旨在加强良好的信貸行爲，加速推進健全按揭貸款新政的實踐。相信在健全貸款新政的同時，更加完善的體制也將爲澳洲住宅市場提供一個更成熟安全的投資環境，發展也勢必更爲長遠。

住宅信貸承諾

住房金融數據顯示，投資者是目前澳洲住宅需求的主要推動力。2014年10月，自住業主新增貸款117億澳元，再融資目的貸款54億澳元，而投資者貸款121億。同比去年，自助業主新增貸款承諾上升0.8%，而投資貸款承諾上升19.8%。從中不難看出，首次購房者正在退出澳洲房産市場，投資者在支撑市場，接下來的一年，投資者仍將繼續保持這種局面，但因貸款新政的可能實施，或許會産生些許變化，但總體趨勢不會有太多改變。

住宅審批

過去兩年，住宅批准大幅鬆綁爲新建築提供了一個重要管道。截止2014年10月，在過去12個月裏，共19.7529萬份住宅審批。這些高數量的住宅審批，一方面是澳洲整體市場需求的一個體現；另一方面，受限于多單元建築的高風險，最終能進入實際建築階段的項目會比預估要少。尤其對于悉尼、墨爾本等這類發展成熟的首府城市而言，可開發土地已極爲有限，所以投資者或是自住者都應瞄準時機，儘早選擇。

澳元匯率

在澳洲，人們通常喜歡將澳元與美元作比較。在月高峰結束後的2012年2月，澳元兌美元匯率爲1.08，而到2014年11月，澳元兌美元的匯率跌至0.849，且大部分爲最近發生的下跌，六個月之前的匯率爲0.93美元。不管從哪方面說，澳元减弱了。而隨著澳元兌美元的繼續貶值，澳大利亞房地産市場將對海外買家來說更具吸引力，房地産仍將成爲澳洲政府在製造業等支柱産業陷入困境的時候藉以維持經濟穩定發展的一大籌碼。

利率

據最新數據顯示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份沒有召開儲備銀行董事會議，這一低利率將至少保持到2015年2月。澳大利亞央行一再表示，他們相信一段時間的利率穩定是目前最謹慎的路綫，任何通過改變利率來幫助提升信心的舉措有可能結果恰恰相反。由此來看，澳洲的低利率仍將保持一段時間，而這無疑會使房地産投資更具吸引力。

根據以上一系列預測，澳洲房地産市場在2015年仍將繼續增長，但增長速度是否會放緩，却跟數以百計可能影響市場方向的因素有關，不僅僅是以上所提到的6大因素。所以，對于投資者而言，需要謹慎選擇投資平臺，獲取足够的市場信息，最大化的規避風險。

王鵬專欄全集：

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

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2015年美國房地產市場面臨五大威脅

CNNMoney刊文稱，不少經濟學家和房地產專家都預期美國的房地產在新年裏會升溫，但是也有壹些因素會導致房地產市場走上歧途。

專家預測，2015年美國房地產市場面臨五大威脅

第壹，大投資者獲利拋售。在美國房地產復蘇中大投資公司占很重要的地位，他們買下了很多房子出租。如果他們現在認為當初的投資已經增值很多，而且房價上漲減緩了，很可能就會賣出房子了。RealtyTrac在壹份報告中說，在2012-2014年間大投資商買了至少20萬座房子，這些房子的增值程度會給他們“賣”的動力。在2012年買房子的人如果現在賣掉有38%-43%的利潤。有數據顯示這些投資商已經在撤出市場，十月裏全國成交的房子中投資者占15%，在壹月時是占20%。

第二，外國人停止購買。近年裏外國買家對美國房地產市場的復蘇很有幫助，但是Fannie Mae的經濟學家Doug Duncan說美元現在上漲了，這就使美國房子價格貴了。目前來自中國的買家仍然很多，但是來自歐洲和俄國的買主減少了。外國買家減少的現象在加州比較明顯，根據加州地產經紀協會的數據，外國買家減少了25%。

第三，人們的收入跟不上房價增長速度。如果美國的就業市場似乎好轉了壹些，但是人們的收入增長其實跟不上房價。對於買家來講是很糟糕的。經濟學家指出，美國人收入的增長不夠，而房價越來越高，這更讓人們負擔不起。

第四，貸款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析師Mark Zandi說，對於房地產市場的復蘇，最大的風險是很多想買房子的人都貸不到款。雖然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了貸款標準，但是不代表按揭貸款公司也放松標準。事實上，很多貸款公司在貸款時很嚴格，不願意貸給沒有完美信譽或者拿不出大筆現金做訂金的借款人。以前那些房子被銀行收回的人需要時間修復信譽，而年輕人這壹代的信譽歷史又太短，還背著沈重的學生貸款，買房就更難了。

第五，按揭利率急速上升。雖然沒有跡象表示按揭利率會很快上升，但是聯邦儲備很可能會讓所有人大吃壹驚突然加息，那就會嚴重影響按揭市場。Zillow的經濟學家Stan Humphries說，如果利率上升到6%，就會影響到房價比較高的地區，如三藩，洛衫磯。意味著這些地區的房價會下降，銷售量也會走低。

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