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中國采取措施嚴控外匯外流，昔日幾天內即由中國買家買下的洛杉磯縣亞凱迪亞市（Arcadia）豪宅，如今上市數月乏人問津。

位於該市Upper Rancho地區落葉路（Fallen Leaf Road）的一座豪宅擁有中國富人希望用以顯富的所有標配—進門玄關懸掛水晶吊燈，地面鋪有大理石， 一個配有12把皮椅的家庭影劇院，還有八間臥室和八間浴室。豪宅開價980萬元，是北京類似房子的半價，上市兩個月依然沒有成交，不久前，這類豪宅幾乎立即被買家搶購。該地區房地產經紀人說，如今，以中國買家為目標客戶的豪宅可能得拖上半年才能脫手。

上述變化與中國采取嚴控外彙政策直接相關。中國國家外彙管理局（China’s State Administration of Foreign Exchange）去年底出台有史以來最嚴格外彙管控規定，民眾向國外彙款不得用於投資房地產，而且要提供詳細資金使用說明，他們也不得代替他人向國外彙款。

旨在為家人提供更好生活環境，同時為保護財富而把資產轉移到到美國，中國房屋買家過去十年已把投資地點從洛杉磯縣聖蓋博谷擴展到橙縣和河濱縣，這些房地產市場都受到影響。洛杉磯加大（UCLA）經濟學家俞偉雄（William Yu）說，中國決策者認為，若不對資本嚴加監控，外彙儲備將慢慢枯竭，但這意味著因中國資金無法外流，南加州房地產市場，特別是豪宅市場，活躍程度將會降低。

中國富人傾向於全用現金買房，而房地產數據CoreLogic公司統計數據顯示，2014年亞凱迪亞現金購房從一年前的461筆降至344筆。聖瑪利諾（San Marino）去年現金全款購房86筆，2014年為103筆。阿罕布拉從2015年的208筆降至2016年的130筆。

從2014至2016年，整個聖蓋博谷現金購房數量下滑17%，洛杉磯縣同期減少12%。與之相比，亞凱迪亞住宅售價中值從2015年初的約110萬元降至去年年底的93萬元。聖馬利諾住房售價中值去年第四季度為220萬元，比第二季度減少30萬元。

豪宅開發商Chateau Group創始人Ann Sung認為，2014年住宅銷售速度並不正常且不可持續，人們都在盲目購房，市場目前正趨於穩定。更多靠貸款購房的傳統買家如今有機會在聖瑪利諾等房地產市場分得一杯羹，一些豪宅賣家甚至不得不主動降價。

（據世界日報）

盛世神州基金董事長張民耕，在華爾街見聞2017年紐約新春見面會上，就如何為中國富豪做資產配置問題發表觀點。

如何迎合中國富豪需求？

張民耕先生表示，盛世神州基金主要服務對像是中國富豪。為富豪做資產配置，要迎合富豪的需求。張民耕首先指出，這些客戶大多土生土長中國，有房地產賺錢經驗，年齡在55-65之間，願意投資“看得見摸得著的東西”–房子。第二，富豪風險意識掙錢欲望強，但風險意識也高。房地產投資相對風險小，收益可觀。

此外，張民耕認為，中國富豪耐性不夠長。人民幣投資期限為2年+1年，美元基金投資期限為3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起，2012年大規模投資至今，已替200人，募集4億美元基金，在美國8個城市22個項目投資，管理5800個房子，主要投資出租公寓。

為什麼投美國？經濟上行、收入房價比低

從趨勢來看，美國經濟上行、可靠，美元依然強勢。張民耕認為，目前在可承受範圍還可以加息四次，做2-3倍杠杆。另外，從收入房價比來看，中國城市收入房價比都非常高，完全沒有投資價值。而美國除了紐約和舊金山兩座一線城市，其余城市收入房價較低。

在美國投哪些城市？最看好三線城市

紐約、舊金山兩座一線城市回報率低、但流動性好。美國二線城市，包括波士頓、聖地亞哥、洛杉磯、休斯頓、西雅圖、亞特蘭大等。這些城市在中國耳熟能詳，有直達機場，回報率較一線城市高一些。

對於芝加哥、華盛頓、丹佛、拉斯維加斯、奧蘭多、奧斯汀等三線城市，這些年來上漲勢頭好，回報率達5%-6%。但張民耕表示，一定要算好人口淨增加率、就業機會、人均可支配資金。

在美國房市做什麼產品？出租公寓

出租公寓在美國市場份額非常大，占到40%左右。去年六月統計顯示，2016年是近15年來美國自有房地占比最低的一年，達61%。在大型城市，租房和自有房比例或達5：5，在曼哈頓，有近7成人租房。因此，出租公寓市場極大，具有剛性需求。張民耕還指出，公寓的另一好處即抗跌，尤其學生公寓更加抗跌，在經濟形勢不好時更堅挺。

美國公寓怎麼做？

張民耕表示，基本做法是無風險套利。“出的資本金很少，現金流非常好，給出租公寓的開發資金給到兩倍，做正常運營可以給到2.5倍-3倍杠杆，安全性產品給的利率低。”由於一般拿到貸款低於3%，在4%左右還可以使用2.5倍杠杆，所以說，還可以接受美聯儲以0.25個百分點加息四次。

出租公寓另一個優勢即一年一簽，且管理成本很低。張民耕稱，實踐證明，5800套房中，現實經營的房子出租率不低於95%，而且每年租金上漲比例高於通貨膨脹率，約在2-3%左右。而出售時自有資本會放大二十倍，即達40-60%。目前，年化收益率達15%-20%，長期來看可達12-15%。對於有子女在國外留學需求等群體非常有參考意義。

經驗：地點+合伙人。需要找美國本地大型開發商合作，巨有長期豐富的經驗，並且有土地儲備。此外美國大型開發商對品質和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的資本金從2億擴大至4億。

最後，張民耕拋出目前面臨的最大問題：資本管制之後，資產配置該如何進行？

（據華爾街見聞）

經過8年的修身養息，美國就業、赤字和經濟成長率三大指標都已明顯改善，美國新總統特朗普上任後，主打擴大基礎建設與減稅政策將刺激美國財政，延長美國經濟復蘇態勢。經濟合作暨發展組織（OECD）預測，2017年經濟成長率將達到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英國的1.5%與日本的0.8%，在已開發國家中表現亮眼。此外，近年來美國的經濟擴張與失業率持續下降，聯准會如加速升息將刺激資金回流美國。

多項正面的經濟數據，直接反應美國的蓬勃商業動能以及民眾消費支出意願，最新公布消費者信心指數來到113.7，為近10年最高水平。為了支持特朗普新政，多家跨國企業紛紛表明將擴大在美投資，日本軟銀將投資美國企業“OneWeb”10億美元，電商巨頭阿裡巴巴提出5年要為美國創造100萬個就業機會，鴻海與南韓三星也分別表示計畫擴大在美國設廠，新政府上台所推行的貿易保護主義將吸引眾多國際資金投注美國，經濟與商業活動的活絡將直接帶動不動產市場。

相較於全球經濟與政治的不確定性，美國的復蘇吸引國際資金關注，美國商用不動產的高交易透明度、高流動性以及高租金投報率受到國際投資人喜愛，根據The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）統計，2015年外國人投資美國商用不動產總金額超過870億美元，相較於2009年的47億美元，交易量爆漲18倍。預估在低利率與美元走弱的利多因素下，2017年美國房地產投資需求持續加大，特別是在國人熟悉的洛杉磯、舊金山、紐約等一線城市或者高租金投報率的二線城市。

由於美國稅賦復雜，各州規定不同，因應投資人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚為風行，第一太平戴維斯關蕙君協理表示，所謂的NNN表示屋主不需支付一房屋稅、二保險費以及三維修費，三大項費用在租約中明訂由房客負擔，讓投資人可以更清楚評估投資報酬，輕松享穩定租金收益。普遍而言，這類型投資標的通常附帶5年至10年以上的長期租約，承租方不乏大型上市連鎖企業，例如銀行、連鎖餐飲、超市、上市公司及知名診所等，對於投資人而言，可以省去尋找租客的麻煩以及空置的風險，大型品牌亦是穩定付租的保障。

為回應國人對於美國不動產的需求，第一太平戴維斯特別引進位於加州的NN或NNN淨租金商用房地產，包括美國百大企業富國銀行（Wells Fargo）分行店面、7-11連鎖便利商店、Best Buy大型電子商場、速食店面及美國財富500強（Fortune 500）公司DaVita醫療機構，承租方租期都在10年以上，租金投報率介於4%至6%之間，是投資人進軍美國市場的最佳選擇。

（據經濟日報）

綜合全球房地產投資指南、戴德梁行等統計資料估計，去年全球總交易金額約1兆美元，較2015年約4%～5%的小幅成長。房仲業者表示，2017年海外房地產市場值得樂觀期待，而在美國持續升息的趨勢，以及特朗普政府全力提升美國經濟的前提下，可優先納入美元計價的海外房地產。

據長富國際地產市場研究部2017年全球不動產投資趨勢報告指出，去年全球房地產買家最主要的投資城市，分別為紐約、落杉磯、倫敦、巴黎、雪梨及溫哥華等地。總經理鄭哲升表示，今年全球房地產投資有三大觀察重點：特朗普上台後的全球政治新情勢演變、大陸抑制資金外流的成效及美國升息力道的強弱。

鄭哲升分析，在美國持續升息趨勢下，國際美元彙價仍有升值空間，資產全球化的投資人，投資組合可優先納入美元計價的海外房地產；且美國的紐約、洛杉磯一直是全球房地產投資的最愛，即將上台的特朗普總統又是房地產起家，在新政府全力提升美國經濟的前提下，這兩大都會區的A級商辦大樓及高總價的豪宅，仍是全球買家的追逐標的。

（據東森新聞雲）

中國投資者目前正緊盯房價相對較低的美國城市和地區，並在以上地區的住宅房地產市場投入了創紀錄的現金。

路透數據顯示，2016年上半年，中國投資者已經購買了價值大概150億美元的海外房地產，該數字已經相當於2015年全年的金額。

此輪“瘋狂的購房”主要是由於人民幣的不斷貶值，為了抑制資本外流，中國政府一直在采取各種措施，步入將個人每年的購彙額限制在50000美元。不過上有政策，下有對策，投資者已經找到了繞開這些限制的辦法，比如通過離岸貿易公司。

不過目前中國對海外房地產的投資方向也發生了一些變化。此前投資者熱衷於購買紐約、洛杉磯等大城市的住宅，而目前投資者更傾向於泰國芭堤雅海灘、美國奧蘭多、西雅圖以及休斯頓等城市。

發生以上轉變的主要原因在於中國買家的一些傳統投資目標的價格不斷攀升。比如中國香港，一度十分受到內地投資客的歡迎，不過中國香港政府在本月決定向外國業主額外征收30%的稅收，此舉在一定程度上抑制了外來的投資需求，令火熱的中國香港房地產市場有所降溫。

世邦魏理仕集團的經濟學家理查德·巴克姆（Richard Barkham）表示特朗普上台後美國城市可能也會采取類似的措施。這對中國大陸的投資客而言並不是一個好消息。

亞洲協會和羅森·伯格咨詢集團今年早些時候公布的一份報告顯示，2010-2015年間，中國買家一共花費了930億美元用於購買美國住宅。

與此同時，在紐約地鐵地區中國企業去年的商業地產並購額也達到了64.4億美元。

（據中金網）

隨著人民幣貶值加上投資美國房地產可以保值，不少中國中產階層也開始選擇在美國置產投資。會計師提醒民眾，外國人投資美國房產時不要忘了考慮美國稅務問題。

根據美國房地產協會去年一整年度的統計，來自中、港、台的中國買家是所有外國人中購房最多的，這些中國買家的平均購買房價為93萬美金。

許多外國人在美買房後會出租，會計師提醒大家，租金收入屬個人所得收入，需報稅。

會計師施啟祥：“美國稅法上規定，你不管是美國人或不是美國人，都是要報稅的。”

外國人在美賣房時需要注意專門規範外國人賣房的稅務規定，叫做FIRPTA（外國人投資美國人稅務法案），其上明文規定了賣房時需預扣聯邦稅。

會計師施啟祥：“譬如你的房子賣價是一百萬以上，從售價預扣15%，如果是一百萬以下，從售價預扣10%。”

除了聯邦政府的15%或10%的預扣稅外，加州州政府也有類似法案，要從售價中預扣3.33%，而此稅率各州都不同。

根據FIRPTA法案，繳納稅金的責任人在買家，若Escrow結束的20天內沒上交國稅局，買家會被罰，聯邦政府一個月會罰預扣額的5%。

需要取得稅金急用的觀眾，需要考慮售屋的時間。因為若房子是年底賣出，第二年報稅時可很快拿回預扣的稅金。

但如果是在年初賣房，預扣稅金可能要等一年以上才拿得回來。不過賣家可以請會計師跟國稅局申請減免預扣金額，盡早取回稅金。

無論是美國人或外國人，若被國稅局發現有出租收入而沒報稅，除了要補漏報的稅金以外，每個月可能被罰最高5%稅金金額的罰款再加上利息。

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