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印度政府“三連擊” 房市放緩使開發商陷入困境 | 印度

很多孟買市民在閱讀一年前發表的一份報告後會感到驚訝。報告說這座城市的住房價格僅次於中國香港。

根據這份《牛津經濟》研究報告，孟買的中等收入家庭需要花光超過30年的所有收入來支付一套典型的90平米公寓。

然而，從那以後，這個印度金融重心對於壓力較大的儲戶傳來了一些好消息。房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）表示，2017年下半年，孟買樓價同比下降5％，為九年來的首次下滑。

此城市房價的不尋常下降只是印度房地產業巨大動蕩時期的一個征兆，這是由政府重大改革的三重打擊引發的。

第1擊：廢鈔令

首先，2016年11月，大額紙鈔一夜之間全被廢除，隨之而來的現金短缺造成巨大的附帶損害，特別是對依靠現金工資的印度工人階級。

但重磅炸彈也擊中了其主要目標之一。在印度大城市，房地產交易包括兩筆款項已經變得很普遍：一筆向稅務機關申報，另一筆是現金，有時比第一筆價值更高。

由於逃稅者的“黑錢”秘密庫存現已枯竭，住宅物業交易量大幅下滑，賣家因此難以適應。去年市場依然蕭條，印度大城市的銷售額比2016年下降了7％。

印度的廢鈔禁令實施一年之後仍然引起民憤
印度的廢鈔禁令實施一年之後仍然引起民憤

第2擊：財務監管

這個行業的第二個衝擊，是經過購房者多年來抱怨開發商在毫無管制下胡作非為之後，在2017年4月份推出的一個全新監管結構。

新的規定要求，當開發商接受在建項目單位的預付款時，他們必須將資金的70％置於代管帳戶中，這降低了建築商以犧牲客戶而享有的財務靈活性。過往開發商中途將焦點轉向更有前途的項目，經常令客戶面臨著等待新房交付的痛苦。

印度許多最大的州份還沒有成立機關來執行新的規定。但分析師稱，開發商對新項目的興趣已經降低。根據萊坊公司的數據，去年新開發的項目數量下降了41％。

孟買樓價在2017年下半年同比下滑5％

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第3擊：銷售稅

在去年年中已經受挫，開發商更發現自己是受印度前所未有的商品及服務稅影響最大的群體。新政府向在建物業徵收銷售稅率12％，遠高於此前各大城市的水平。

銷量在去年下半年適時下降了2％。2016年下半年的基數已經很低，當時的銷量被廢鈔拖累。

從加爾各答（Kolkata）到班加羅爾（Bangalore），開發商都在與下滑的價格抗衡，盡管2017年下半年印度各大城市的降幅都不到普納（Pune）的7％。

開發商受盡衝擊而縮減供應，明顯有助於價格溫和下跌。此外，這些估計數字並不包括拚搏的開發商所提供的大筆津貼——在某些情況下超過購買價格的5％。也許最重要的是，正式宣布的市場價格變化（不包括非法現金支付）掩蓋了總交易價值萎縮的真正規模。ICRA評級機構的Shubham Jain表示，廢鈔一年後，住宅市場的“黑錢”交易規模仍然遠遠低於以往。

但樓價可能會進一步下跌。印度房地產經紀公司Ambit Capital的Saurabh Mukherjea表示，在本世紀頭十年，在許多城市地區，印度房地產市場的價值已經漲了超過三倍；但遠在去年之前，這種漲勢已泄了氣。

他表示，價格大調整即將來臨。住房融資公司的債券收益率近幾個月來一直在上漲，這表明房屋抵押貸款資金的擠壓可能會打擊房屋銷售。史上最低的租金收益率是房地產價格高於自然水平的另一個跡像。

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然而即使已大幅度的下降，房屋價格仍然令許多印度家庭咋舌，特別是在孟買，因為當地半島地形狹窄，建築物高度限制嚴格。

印度城市的房價比收入中位數相對高昂，這有著根深柢固的原因——該國收入嚴重不平等，城市人口急速膨脹。但在當前動蕩中幸存下來的開發商仍然應該享受到長期的價格水平，其他地方的同行們會羨慕不已。

印度其他居外資訊：

 

原文來源：金融時報
責任編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

限貸征稅中 中國買家紛紛撤離澳洲房市 | 澳洲

由於對國際買家征稅以及信用監管加強等因素， 海外買家對澳洲房產的需求幾近降至冰點。 前往澳洲購買住宅的海外買家在壹系列新政下數量急劇下降，澳洲當地的開發商們開始就此表達不滿。

根據澳洲當地房產開發商的數據，兩年前海外買家在澳洲購房者中數量占比40%，現如今海外買家的交易量下降到只占期房銷售量的1%，導致整個澳洲住宅交易量萎縮近20%。

碧桂園澳洲分公司營運總監胡國濤（Guotao Hu，音譯）說：“在我們看來，澳洲的海外買家正在急劇變少，背後的原因是澳洲銀行的房貸政策鎖緊、印花稅附加費以及中國政府的調控造成的’。”  從2018年1月1日開始，澳洲最後壹個開始對外國買家征收附加稅的南澳州也開始效仿其他地方，增加7%的附加費。

這也側面印證了澳大利亞最大公寓開發商梅麗頓（Meriton）公司創始人哈利·特裏古波夫（Harry Triguboff） 在上周接受《澳大利亞金融評論》采訪時提到的海外買家“流失”過後，澳洲本土房地產業的景氣程度不是差，而是“非常糟糕”。

這種“行業的寒冬”迫使碧桂園迅速改變其澳洲公司的經營戰略方向，將業務重點轉移至項目總體規劃及土地開發，這也是碧桂園的強項。

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碧桂園澳洲公司營運總監胡國濤表示，壹場‘驚濤駭浪’已經驅走了外國買家
碧桂園澳洲公司營運總監胡國濤表示，壹場‘驚濤駭浪’已經驅走了外國買家

去年，碧桂園達成其在澳大利亞最大的壹筆海外交易，搶下了炙手可熱的墨爾本西部增長走廊溫德姆谷（Wyndham Vale）的未開發土地，該地面積363英畝，價值4億澳元。

澳洲第壹金融控股有限公司的管理總監王仁和（音）說，盡管業內人士已發出過不滿，但是澳大利亞仍然“搬起石頭砸了自己的腳”。

王先生說：“許多開發商決定停止建築開發， 因為項目有可能獲批，但還沒有動工，因為可能會面臨賣不出去的局面。澳洲對於國際投資者而言，投資環境欠佳的名聲已經眾所周知。”

澳洲第壹金融控股有限公司主營業務為房產項目營銷並為小型開發商提供資金。他提到目前他的公司面臨客源減少，因為需要營銷的期房樓盤變少，而許多已經完成預售的開發商現在也面臨結算困難的問題。

澳洲房地產委員會曾警告澳洲聯邦政府，勿再繼續“妖魔化”海外投資者，因為正是海外投資者才提振了澳洲房產業的景氣度。

本著“大而美、少而精”的宗旨，42-48是宜居城市墨爾本中心好區South Yarra的最高性價比項目——綠肺環繞，靠近交通樞紐，更擁有豐富的教育資源
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澳洲開發商呼籲為國際投資者創造“更多便利，而非各種限制”

澳洲皇冠集團管理總監伊萬·蘇尼托（Iwan Sunito）對媒體說，澳大利亞應該鋪著紅毯歡迎來迎接投資者，而不是設置各種限制。

“這些限制海外買家的措施非常短視，在澳洲投資型出租公寓的市場需求也非常大。我們應該為海外投資者提供更多便利， 而不是各種限制。比如說房貸，我們的銀行可以把貸款比例降到50%。目前的限制長遠而言只會傷害我們自己的經濟，因為它會降低政府的稅收收入，比如印花稅等。”

中國房地產開發商福星惠譽的執行總監劉浩（音譯）2014年售出了自己位於帕拉馬塔長廊（Parramatta Promenade）的幾套公寓。他說，在房地產周期的後半段增加印花稅、附加費並壓縮房貸只能表示國際投資者在澳洲會面臨不公平的投資環境， 並不能幫助澳洲政府實現其目標。

他說：“很多開發商很興奮地進入市場，反而在開發過程中遇到行業下行。”

“中國人不會挑不受歡迎的地方來投資”

在悉尼有多處公寓項目的某主要中國開發商正在試圖進入諸如印度尼西亞等其他亞洲市場，提到“海外買家並不想在不受歡迎的國家進行投資。”

這位開發商提到，“在資本出海同樣困難的情形下，尋找海外投資標的的中國買家更傾向於到沒有“額外”附加稅的英國或美國進行投資。如果澳大利亞想要可持續的發展，它應該考慮放寬這些政策。”

正在冷卻的房產行業也迫使墨爾本的壹家中文地產信息平臺將業務重點轉移至其他國際市場。該集團去年在墨爾本並未向海外買家售出任何新公寓。楊總監說，“如果不轉向其他市場，我的生意就完了。”

Hickinbotham是南澳大利亞規模最大、歷史最悠久的建築開發集團，其住宅和土地組合允許自由搭配住宅設計和黃金地塊，是在南澳頂級住宅區買地建房的終極選擇
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但也不是所有的開發商都損失慘重，海外買家並不是完全撤離了澳洲市場。很多已經把資產轉移出中國的買家仍然在尋找澳洲的高端及豪宅項目。澳洲本地的售賣代理The Agency說道，“開發商仍在購入土地，期待行業的復蘇。”

 

原文：《澳大利亞金融評論》

編譯：Maya

排版：Zoe Chan

責編：HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

北島陶朗加超越奧克蘭成為全新西蘭房價最難負擔城市 | 新西蘭

2018年最新《國際房價負擔能力調查報告》出爐，這份調查覆蓋了新西蘭、澳大利亞、加拿大、日本、新加坡、中國、英國、美國、愛爾蘭和中國香港9個國家和地區的400多個城市。其中“最難負擔”排名中中國香港依舊獨占鰲頭，奧克蘭排名有所下降，而新西蘭北島城市陶朗加（Tauranga）則異軍突起，甚至超過了奧克蘭和倫敦。

首先，這份調查報告將該地區房價中位數與家庭年收入中位數的比例（以下簡稱中位數比例）作為判斷是否可負擔的標準。

高於5.1是“極度無法負擔”，4.1至5.0之間是“嚴重無法負擔”，低於3屬於“可以負擔”。

奧克蘭“可負擔性”上升，得益於收入增加

調查報告顯示，奧克蘭地區的中位數比例為8.8，排在“買不起”第9位，和去年的“買不起”第4位相比可以說是有進步。

不過專家表示，別高興的太早，這主要是以為工黨上臺後收入增加了，而不是房價下降了……

陶朗加異軍突起，有投資政策緊縮的影響

今年特別值得提起的是陶朗加，在壹項覆蓋了294個城市和地區的調查中，陶朗加的中位數比例高達8.9，力壓奧克蘭和倫敦，緊隨中國香港、悉尼、溫哥華、洛杉磯等老牌“買不起”城市之後。

國際房價負擔能力調查報告：超越奧克蘭陶朗加更難負擔 | 新西蘭
陶朗加房價頻頻漲高，令人難以負擔

最新數據顯示，陶朗加的房價比去年同期增長3.2%，房價中位數從2016年12月的67.2萬增長為2017年12月的69.4萬，連租金也跟著水漲船高，頻現“奇高”案例。

對於如此高的中位數比例，有專家給出了3個可能的原因：

1、受到LVR（貸款限制）政策的影響，首次購房者和中小投資者的購買力下降，市場上的低價房已經所剩無幾，導致房價中位數越來越高；

2、收入的確較低，相比奧克蘭，陶朗加地區能提供的職位和薪資水平都偏低；

3、領退休金的養老人群也比較多。

全新西蘭大多數城市的房價都屬於“難以負擔”水平

調查報告的作者之壹Hugh Pavletich表示，最合適的中位數比例為3，即該地區房價中位數是家庭年度收入中位數的3倍。

然而，新西蘭所有被調查的城市的中位數比例平均在5.8左右，也就說都屬於“極度無法負擔”的範疇。

只有北帕的中位數比例為4.5，是本次調查中全新西蘭“最負擔得起”的城市了。

最後，調查報告的聯合作者Hugh Pavletich認為，這次的排名再次證明了新西蘭的房地產現狀亟待改善，並預測新西蘭工黨政府將會從“取消奧克蘭地區的城市限制”和“在基礎設施建設中引入債券融資”兩個方面入手，來實現根本上的改變。

 

來源：新西蘭天維網

排版：Shelly Du

墨爾本房價年增幅創7年新高 今年或增逾5% | 澳洲

據澳洲房產網站Realestate消息，2017年墨爾本房價出現7年來最強勁增長，其中梅爾頓南（Melton South）、陽光西區（Sunshine West）、托馬斯鎮（Thomastown）等地的表現最優秀。

據維州房地產研究所（Real Estate Institute of Victoria）的新數據顯示，截至去年12月份為止，墨爾本已連續7個季度出現房價增長，最後壹季度該市中位房價達82.1萬澳元，漲幅為 1.1%。去年全年墨爾本的房價增長13.2%，是自2010年以來漲幅最大的。

房產諮詢公司Wakelin Property Advisory的負責人麥凱布（Jarrod McCabe）預測，2018年墨爾本房價還會出現5%至8%的增長，尤其是在前3個月至6個月。他指出，目前利率水平較低，人們對房市較有信心，此外人口增長影響了房市供應，也是導致該市房價升高的主要原因之壹。

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墨爾本房價年增幅創7年新高 今年或增逾5% | 澳洲
2017年墨爾本房價年漲幅達到7年以來最高，墨爾本精品公寓，物業編號：35031149（點擊圖片查看詳情）

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數據顯示，去年墨爾本房價年增幅最大的城區是梅爾頓南，漲幅為44.1%，中位房價42.5萬澳元。

緊隨其後的是陽光西區和格倫羅伊（Glenroy），漲幅均為29.9%，中位房價分別為72萬澳元和81萬澳元。托馬斯鎮增長29.1%，中位房價68.8萬澳元，霍普斯克羅辛（Hoppers Crossing）增長28.3%，中位房價58萬澳元。

此外，墨爾本房價年增幅前10名的城區還包括克蘭本（Cranbourne）、弗蘭克斯頓（Frankston）、拉羅（Lalor）、迪爾公園（Deer Park）和伊麗莎山（Mount Eliza），漲幅均超過26%，

維州房地產研究所的負責人辛普森（Richard Simpson）還指出，在去年最後壹季度，墨爾本外圍城區房價穩步增長2.4%，中位房價達到66.5萬澳元。由於首次置業者很難負擔CBD 20公裏以內城區的房價，因此，他們會將目光投向其它城區，尤其是正在進行基礎設施建設、市容建設和服務發展的城區。

辛普森還表示，去年墨爾本房市的25項數據突破紀錄，包括拍賣會數量、拍賣銷售數量等。

 

來源：澳洲新快網

排版：Shelly Du

澳大利亞房價多少錢一平米

澳大利亞房價多少錢一平米？根據CoreLogic公司的數據，澳大利亞的房價最近幾個月一直在下降。尤其是悉尼，2017最後一季度該市房價下滑2.1%。許多人認為，未來一年房價將繼續下跌，這將給澳大利亞經濟的最大部分——家庭消費帶來不利影響。

這一切看起來都有些不確定，導致人們猜測未來一年經濟增長和利率將會怎樣。麥格理銀行(Macquarie Bank)的經濟學家賈斯汀•法布(Justin Fabo)和裡克•德維爾(Ric Deverell)表示。

這對夫婦在本週發佈的一份報告中寫道：“現在看來，國家層面的房價很有可能再次小幅上漲。”他還補充稱，“不同地段和住房類型之間存在巨大差異”。

從他們最近從澳大利亞房地產監測(APM)和CoreLogic的數據來看，這表明價格正在上漲。

“經過季節性調整後，近幾個月來，城市住宅價格指數的月度增長略有回升。”

據CoreLogic的月度房價數據，霍巴特漲幅最大，為12.4%，其次是墨爾本和堪培拉，分別年增長8.9%和4.9%。

2017最後一個季度，霍巴特的房價增長了3.1%，堪培拉增長1%，墨爾本增長0.9%。澳洲獨立屋收益率為3.5%，其中達爾文最高5.7%，其次是霍巴特4.9%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，雖然霍巴特的住房租金仍在快速上漲，租金收益率也在州府僅次於達爾文城市佔據第二位置，但該房市能夠穩步發展主要得益於其房價可負擔性，但房價繼續攀升這個優勢也被消減，租金收益在2018年很有機會下降。

雖然悉尼房價下滑，但悉尼的中位房價依然是全澳最高。下面一起看看各州府城市房價信息吧：

澳大利亞房價多少錢一平米

 

來源：互聯網

責任編輯：Shelly Du

銷售額連續5個月攀升 加拿大房市或將回暖？ | 加拿大

加拿大地產局（CREA）週一公佈的統計數據顯示，2017年12月加拿大房屋市場銷售額連續第5個月攀升，基本已走出夏季疲軟格局。CREA首席經紀學家Gregory Klump表示，房市的反彈可能主要來源於市場對今年1月1日開始實施的，無抵押貸款壓力測試的恐慌。因此，年底的銷售額增長恐怕只是短期行為。
 
CREA總裁Andrew Peck則認為，2017年年底，加拿大房市月成交量持續增長或進一步預示經濟和就業增長可以推動今年房市的銷售，但是，房屋銷售增長的趨勢也會受市場區位和商品類型的影響。
 
據瞭解，12月加拿大房市的銷售額增長較11月增長4.5%，非季節性調整導致的增長同比2016年12月增長4.1%。由於GTA地區的房屋供給增加，較11月，12月加拿大新上市房屋的數量增加3.3%。
 
 
銷售額連續5個月攀升 房市或將回暖？ | 加拿大
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隨著去年以來銷量的增長，截止2017年12月底，全國庫存已降低至4.5個月。在大金馬蹄地區，庫存量則從2017年3月的0.9個月急劇上升至2.1個月。但是，12月份的庫存也仍低於該地區的長期平均水平，約3.1個月。
 
上市房屋和銷量也自8月開始雙雙走高，中高端市場的供需近乎持平；根據對已銷售和待銷售房屋的平均市盈率比較，2017年12月，有超過三分之二的房地產市場處於均衡的市場區間中，因此，目前尚無法確定未來長期房地產市場是買家市場還是賣家市場。
 
2017年12月，加拿大房屋價格指數（HPI）上升9.1%，同比2016年增長速度連續第8個月減緩。其中，Condo12月漲幅較Townhouse與獨立屋更高，為20.5%，Townhouse為13%，獨立屋約為5%。而在13個市場中，大溫地區基準房價（benchmark home prices）上漲15.9%，維多利亞上漲14%，大多地區上漲7.2%，渥太華上漲6.6%。
 
2017年12月全國實際房屋均價為496,500加元，同比2016年上漲5.7%，其中房價連年瘋狂飆漲的大溫地區和大多地區對全國房屋均價造成了巨大影響，如果排除這兩個地區，加拿大全國房屋均價會略低於381,000加元。
 
 
來源：加國無憂
 
責任編輯：Shelly Du
 

中國投資者湧向柬埔寨樓市 中介加緊學中文 | 柬埔寨

近日美媒稱，在過去充斥著低矮樓房的柬埔寨首都金邊，有越來越多的高層建築正在拔地而起。一些大規模的項目越來越受中國投資者的青睞，而為了在柬埔寨賣好房子，房地產中介們也開始練起了漢語。

據紐約時報 1 月 9 日報導，中國近來掀起了一股在柬埔寨樓市投資的熱潮，很多人湧向金邊。而那裡過去主要是東南亞人、日本人、韓國人和一些西方人的投資目的地。金邊的許多大規模建築項目，開始把中國人視為他們的新目標。

據報導，萊坊 ( Knight Frank ) ) 房地產經紀公司緬甸分區主管羅斯 · 惠布爾 ( Ross Wheble ) 在電子郵件中說，” 過去，中國對柬埔寨的投資主要集中在基建方面，而過去 18 個月，我們看到中國開發商和個人投資者紛紛進入了房地產市場。”

他認為，對於即將推出的諸多高檔住宅而言，今年將會是重要的一年，” 金邊在去年新建了 2499 棟住宅樓，我們預測將會有另外 15688 棟在 2018 年完工。”

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柬埔寨新開發的房產，建築面積：113平方米，物業編號：34505089（點擊圖片查看詳情）

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在金邊市中心可以看到，一群操著一口流利普通話的銷售人員會在目的地恭候，給顧客展示樣板間。低樓層豪華公寓的售價為每平方米 2600 美元，頂層公寓售價高達每平方米 4000 美元。

銷售中介陳晶晶（音）說：” 買房的基本都是中國人。” 她指出，買家大多來自福建和浙江，此外還有來自上海和深圳等城市的買家，” 大多數人買房都是做投資，也有些人會買來住，因為他們在這裡開公司或做生意。”

據她瞭解，太子中央廣場約 90% 的公寓已經售出，約半數的中國買家是用現金支付。

據國際商報 11 日報導，近 20 年來，柬埔寨經濟平均增速保持在 7% 以上，經濟發展充滿活力，潛力巨大。且該國人口年輕、投資回報率高，這些優勢吸引了大批中國買家投資房地產行業。

另外，紐約時報稱，許多房地產開發商在營銷是也都突出強調：柬埔寨是中國 ” 一帶一路 ” 倡議的重要參與者，該項目利用數千億美元的國家及私人投資，旨在密切東南亞、中亞、歐洲及其他地區與中國的關係。而且，柬埔寨首相洪森是中國在東南亞地區堅定的盟友，北京在東南亞地區也有大量項目的開發計畫。

 

來源：觀察者網綜合

責任編輯：Shelly Du

 

州府城市房價微跌 年增幅近4% | 澳洲

據《澳洲人報》報導，悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯以及阿德萊德的住宅價值在截止到1月14日的一週裡，平均下跌了0.1%，但在截止到當天的一年裡則上漲了3.9%。

物業研究機構CoreLogic的數據顯示，悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價都下跌0.1個百分點，但墨爾本的房價則保持穩定。

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州府城市房價微跌 年增幅近4% | 澳洲
澳洲五大州府城市的房價上週均略有下跌，但和去年同期相比則增長了近4個百分點

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目前悉尼以私下協定銷售而非拍賣成交的獨立屋中位價格為858,750澳元，墨爾本70.05萬澳元，布里斯班53.75萬澳元，珀斯49.5萬澳元，阿德萊德45萬澳元。

悉尼的公寓中位價格為65萬澳元，墨爾本為52.21萬澳元。

總體而言，在包括了達爾文和堪培拉的各大城市中，過去28天共有9195處物業新推向市場，較12個月前減少了13.1%。

2017年同期悉尼掛牌待售的物業共增加了31.5%，墨爾本年增5.3%，阿德萊德增加了1.5%，其他主要城市待售的物業則有所減少。

 

來源：澳洲新快網

責任編輯：Shelly Du

2018年加拿大：杠杆门槛抬高，不如看看二线城市？

为了进一步控制房价上涨速度保证加拿大国人的住房刚需，2018年1月1日起加拿大金融监管机构正式要求房贷申请者需要通过压力测试，也就是说未购买贷款保险者（即首付至少达到20%）的买房人需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款。加国地产行业人士预测，随着房产买家可使用的杠杆率下降，实际买房者的购买力下滑，很有可能房产投资者会转向价格偏低的二线城市和总价更低的小户型的公寓。