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｜与一年前相比，葡萄牙房市出现了哪些变化？

里斯本（Lisbon）房市和阿尔加维（Algarve）房市存在明显差异，但去年两者的销售量，价格增幅和市场流动性都有所提升。2017年，阿尔加维豪华房产的价格同比上涨6.5%，而里斯本的主流物业价格相比2012年的低位高出了24%。阿尔加维“金三角”从昆塔多拉戈（Quinta do Lago）延伸到了瓦尔多洛博（Vale do Lobo），而阿尔曼西尔（Almancil）仍然是阿尔加维最高档的第二住宅区。价格低于500万欧元的豪华别墅销量可观，而在西海岸波尔蒂芒（Portimão）和萨格雷斯（Sagres）之间的区域内，人们对价格低于120万欧元的别墅有大量的需求。

阿尔加维法鲁（Faro）豪华公寓包括客厅、2个房间、1个浴室、设备齐全的厨房、宽敞的阳台、2个车库和屋顶上的游泳池，享有360°海景和山景。
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｜葡萄牙有哪些吸引人之处?

与许多国家不同，葡萄牙政府没有收紧外籍人士所有权政策，也没有出台增收财产税的规定。相反，葡萄牙不收取遗产税，同时配合两项关键举措的做法在吸引新投资的过程中发挥了至关重要的作用。

首先，根据2009年引入的非惯常居民（NHR）税收规则，外籍人士只需按照20%的较低税率缴纳在葡萄牙进行经济活动的个人所得税，而且还能享受包含养老金在内的各类海外收入免税待遇。

第二项措施——“黄金签证”应该与里斯本房市存在更紧密的联系。政府可以利用黄金签证向欧盟以外的投资者授予居住权（且允许签证持有者跨越申根区，在26个欧盟国家内自由移动）以换取最低为50万欧元的物业投资。该计划自2012年开始实施，现已获得6300多份申请，而且事实证明这项计划特别受中国、俄罗斯和南非投资者欢迎（见图2）。

除了这两项举措外，由于犯罪率低，交通便利，汇集多家国际学校和医疗保健服务完善，里斯本的优秀生活品质也具有强大的吸引力（根据美世咨询公司发布的最新生活品质基准指数，里斯本在450个城市中排名第38）。

物业位于里斯本Paço de Arcos一个安静的黄金地段，居外为您带来631平方米的豪华别墅，设有6间卧室和3个停车位。别墅享有壮丽的海景，设有带舒适花园的无边泳池。
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｜葡萄牙经济复苏背后的动力是什么？

葡萄牙在全球金融危机和随后发生的欧元区债务危机中受到了重创。政府实施广泛的结构性改革措施后，葡萄牙就业状况显著改善并推动经济复苏，进而彻底改变了政府的财政状况。葡萄牙年度GDP增长率从2009年的-3%上升至2017的2.7%（见图1）。经济危机激发了人们的创造力和创业精神，从而促使里斯本大力巩固其作为重要技术中心和初创企业中心的声誉。西门子、博世、标致和巴黎银行（BNP Paribas）等企业都在葡萄牙扩大了业务规模，当地企业的信心也在不断增强。

｜哪些证据表明葡萄牙正在吸引更多外国买家？

根据葡萄牙政府提供的数据，自2000年以来，葡萄牙的外籍居民人口已经从20.7万增加到了41.6万。旅游业通常被视为国际人士住房需求的主要风向标，而葡萄牙的外国游客人数于2017年增长了近12%。葡萄牙总共接待了1270万名游客，其中英国、西班牙、德国、法国和巴西游客占总入境人次的57%。

｜谁在购买葡萄牙的物业？

十年前，在阿尔加维置业的买家中有60%的人来自英国和爱尔兰，但随着北欧人（来自斯堪的纳维亚、德国和比荷卢三国的外籍人士）在当地房市表现活跃且英国市场份额持续下降，这一情况发生了显著变化。最引人注目的趋势是过去两年内法国询盘次数激增，而据我们的观察，西班牙也存在着同样的情况。

2012年以前，很少有买家出于投资目的在里斯本置业。2012年政府通过重新平衡租户和房东的权利和责任来推动租金改革后，当地房地产市场才得以进一步开放。因此，开发商和投资者再次对葡萄牙房市产生了浓厚的兴趣。

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来源：莱坊
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

自泡沫经济以极其迅猛之势破裂后的超过25年时间里，日本的经历依然被许多人引以为戒。在他们眼里，日本是一个长期萎靡不振的国家。由于人口不断减少并趋于老龄化，日本还经历了漫长而缓慢的螺旋式通货紧缩。

然而，东京在某个瞬间的状态揭露了一个事实：这座城市从未陷入停滞不前，灰暗阴郁或垂死挣扎的状态。从银座富丽堂皇的购物殿堂到涩谷那种有所控制的嘈杂混乱；从流行文化到精益求精的设计美学，再到全世界数量最多的米其林星级餐厅，在活力和创新力方面，很少有（甚至根本没有）哪个全球化都市能与沐浴在霓虹灯光中的东京相媲美。

当然，整个世界都注意到了东京的活力和创造力。日本旅游业正在飞速发展。2016年，外国游客的数量创下历史新高，超过了2400万人次。与此同时，东京正准备在宏伟的世界舞台——其主办的2020年奥运会上大肆彰显自己的特色。延伸阅读：【把握2020奥运效应 投资日本房产要趁早】

自2012年执政以来，首相安倍晋三推行的通货再膨胀政策，即所谓的“安倍经济学”政策，产生了复杂的经济效果。然而，这项政策对房地产市场的推动作用是毋庸置疑的，这从迅速上升的需求和如火如荼的建筑活动中可见一斑。

安倍经济学建立于“三箭”政策的基础（让日元贬值，增加公共基础设施支出，由日本银行实行量化宽松政策）之上。低得令人难以置信的借贷利率，处于弱势的日元，以及大量再开发及房地产投资项目使房地产交易量从2012年开始逐渐恢复，并于2013年出现快速增长。

虽然日本部分地区的房地产市场依然步履维艰，但政策造成的积极影响高度集中于东京大都市内的23个区，东京五大中央商业区——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港区（Minato）、新宿（Shinjuku）和涩谷（Shibuya）受到的影响尤其突出。

根据日本房地产研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）发布的数据，相比2013年1月到2017年8月期间的房价，东京都会区内的新共管公寓的平均价格已上升35%，从4720万日元（约293.6万元人民币）增加至5820万日元（约362万元人民币）。

自2013年以来，东京的土地价格也逐年上升。银座购物区是全世界地价最昂贵的地区之一，那里每平方米土地的价格达到了令人震惊的4030万日元（约250.7万元人民币）。

在许多观察人士看来，当前的问题是市场是否已经达到了顶峰。

2013年，东京有23个区的新公寓价格上涨了4.3%，2014年上涨了6.1%，2015年则上涨了8.9%。然而，新公寓价格在2016年稳定了下来，微跌0.1％，在年底又出现了几次大幅下调。其中11月份的价格下降了4.5％，12月份则下降了1.6％。2017年，价格再次回升，但月度波动的幅度比前几年要大。

然而，根据总部位于东京的日本房地产研究所近日发布的对东京23个特别区新建标准型公寓（面积40至80平方米）价格预测结果，这类物业的售价依然存在一定的增长空间。该研究所估计新公寓的价格于2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速将放缓至0.3%。

JREI的研究员Dong Hwan Kim说，在奥运会开幕前，豪华住宅可能具有更大的增长潜力。“我认为高端物业市场具有更大的增长潜力，”他补充道。“目前的环境依然有利于购买房产，超低的利率更是一大优势。2016年，日本银行所设定的利率其实为负值。

Kim表示，日本老年人也推动了豪华公寓的价格上升。这些老年人之前搬到了东京的郊区，但现在正在尝试迁回城市中心地段。由于遗产税一直在增加，日本高净值人士正在购买公寓并将其作为投资，从而达到节税的目的。

2016年上半年，东京出售的全新公寓中，有700套的价格超过了1亿日元，此数值相比2015年增加了5％。然而，相对于其他全球性首都，东京豪华物业的价格依然处于较低水平。

房地产管理公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）日本资本市场研究部门的区域主管Koji Naito也看到了豪华住宅市场蕴藏的巨大潜力。在当前可用于新开发项目的土地仍然稀缺的情况下，这个市场的潜力更是不可小觑。

“由于在东京市中心开发高档，高端住宅物业的机会不多，随着奥运会临近，这些物业的价格将出现小幅度的上涨，”他还补充道，大部分豪华物业的市场需求都是由外国投资者，尤其是来自中国香港和新加坡的投资者推动的。新加坡的房地产市场增长速度远超东京。

“疲软的日元吸引了大批亚洲高净值人士来东京市场购置物业，”Naito说。“新加坡和香港的房价非常昂贵，而东京的房价在这些投资者眼里真的很低。”

根据JREI的说法，不同地区的新豪华物业开发项目的价格差异尤其明显，而东京的豪华物业价格不仅落后于香港和新加坡，还落后于台北，上海和北京——还有纽约和伦敦。JREI表示，中国香港公寓每平方米的均价比东京高1.9倍。

日本的主要开发商已经清楚地看到了高端豪华房地产市场上的机遇。日本最大的私人开发商日本森大厦株式会社（Mori Building Co）已斥巨资开发港区地段的虎之门（Toranoman）中央区。该公司启动的数个备受瞩目的项目正在改变该地区的面貌。

森大厦正在推进的混合用途虎之门-麻布台（Toranomon-Azabudai）开发项目的目标是在2022年之前建成三栋包含1300套新住宅的大楼。此外，该开发商还计划以其高端住宅品牌——Mori Living的名义建设一幢56层高的大楼，提供550套高档住宅。该项目预定于2020年竣工，届时将建成160套服务式公寓，一个日托中心和三层高的零售卖场。预计这些豪华住宅的销售额将达到10亿日元。

这座高层公寓是Kachidoki地区的标志性塔楼之一，该区是2020年奥运会运动员村的所在。从落地玻璃窗可欣赏到彩虹桥丶东京铁塔和东京晴空塔的美景。
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一些分析师认为，在人们对东京中央地区物业高涨需求的推动下，房地产市场整体仍存在一定的增长空间。

第一太平戴维斯（Savills）日本公司调研和咨询部门主管Tetsuya Kaneko说：“我认为市场规模尚未达到顶峰。特别是在日本乃至全世界经济都运行良好的情况下，租赁市场还有很多增长的空间。这意味着东京中心地区的住房需求还会上升。”

他还补充说，由于劳动力市场紧张，女性的工作参与度有所提升，而这也促使买家和租房者开始向东京市中心迁移。“现在每个人都想住在条件理想的地段，这形成了中央区住房需求提升的大趋势。而且这些家庭现在通常有双份收入来源。所以，他们可以支配的资金更多，这也是为什么他们要在中等房产市场和豪华物业市场上寻找更新、更方便、更时尚的房子。”

东京房地产市场这种缓慢而稳定的发展特征与20世纪90年代初的境况形成了鲜明的对比，当时房地产泡沫的破裂对日本造成了强烈的冲击。很少有人会希望这种情况再次出现。

JREI的Kim研究员表示，他一直担心市场上的豪华住宅物业是否会突然出现大批量的价格上涨，但他认为房地产市场基本因素的表现十分强劲。“在大多数情况下，人们无需担心出现泡沫。”

瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也认为房地产市场上不存在真正的结构性失衡。该研究所2017年7月发布的一份研究报告中写道，虽然房地产市场整体的资本化率一直在下降，但收益率缺口（资本化率和长期利率之差）并没有显著的变化。

报告中指出：“尽管人们正逐渐意识到房地产市场正处于顶峰，但在不存在严重失衡的情况下，市场逆转不太可能迅速到来。由于预计不会出现超低利率，房地产市场总体规模应该会保持在高位。”

除了光明的投资前景之外，东京还保留着只有全球少数城市具有的一种特殊品质。东京十分安全、干净、高效，还充满了不可思议的活力和创造力，而正是这样的特质吸引了日本内外的老老少少。

正如JREI的Kim研究员所说：“很多人只想住在东京。”

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原文：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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