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美國4月新舊屋銷售意外重挫房市仍樂觀可期 | 美國

美國商務部及“全國房地產經紀人協會”分別在周二及周三公布，今年4月新屋及中古屋銷售雖然雙雙下滑，但就業市場強勁，樓市復蘇趨勢仍樂觀可期。

4月新屋銷售重挫11.4%

路透社報導，美國商務部周二（5月23日）表示，今年4月新屋銷售較3月大降11.4%，經季節性調整後年率為56.9萬戶，西部地區跌幅來到將近18個月的最低點。原本分析師預估4月新屋銷售降1.5%，年率降至61萬戶。

4月新屋銷售較上年同期增長0.5%。4月新屋完工表現持平，在建房屋則增加0.6%。

另外，3月新屋銷售年率由62.1萬戶上修至62.4萬戶，是2007年10月以來最高水平。

美國新屋銷售占整體房屋銷售的9.8%，通常環比變動較大。

分析師認為，造成4月新屋銷售重挫的原因是第一季氣候異常溫和，帶動該季度銷售上漲。

雖然4月新屋銷售下降，但多倫多BMO Capital Markets分析師Jennifer Lee說：“房屋需求仍然強勁，常見的支撐因素並未出現改變，關鍵是就業和薪資增長。”

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目前美國失業率為4.4%，年輕人就業機會增加，有助支撐住房需求。

30年期抵押貸款固定利率略高於4.0%，處於歷史低點，有利房市。豪宅建築商Toll Brothers周二發布財報，季度獲利激增40%。

4月中古屋降2.3% 超乎預期

路透社報導，“全國房地產經紀人協會”（National Association of Realtors, NAR）周三（5月24日）表示，今年4月中古屋銷售較3月下降2.3%，經季節性調整後年率為557萬戶。降幅雖然超過分析師預估的1.1%，但較去年同期增長1.6%，顯示中古屋市場仍具相當潛力。

雖然4月中古屋銷售下滑，但為過去12個月的第四高。另外，NAR將今年3月中古屋銷售，由原先的571萬戶下修到570萬戶，盡管如此，仍是2007年2月以來的最高點。

全美今年4月房屋市場套數上漲7.2%，達193萬戶，較上年同期下降9.0%，房屋庫存量連續23個月同比下降。

據NAR的統計，4月份全美房價中位數較去年同期增長6.0%，來到244,800美元，是2016年6月以來的最高點，連續第62個月上漲。

美國今年第一季GDP增長0.7%，其中住宅投資的貢獻為0.05%。

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中國台灣房價要修正多少？修正到何時？美國房市經驗告訴你！| 美國

中國台灣房價似乎尚未修正完畢，許多房產投資人常問：中國台灣的房價到底還要修正多少？或是修正多久才會停歇？身為房市專家，我根據美國房市修正經驗，試著推敲中國台灣房市未來走勢。

美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在當時的前後達到最高，之後開始滑落。截至今年3月，歷經9年多全美100個都會區（metro areas）中，超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。

丹佛、舊金山這兩個都會區有超過98%的房屋價格，均超過2007年的歷史高價，是漲幅最高的都會區代表。目前丹佛都會區的平均房價高過2007年歷史最高價約50%；舊金山都會區平均房價高過2007年歷史最高價約34%；換句話說，投資人過去10年，無論任何時點在這兩個地區置產，潛在投資收益超過三成。

相對地，國人熟悉的拉斯維加斯（Las Vegas）都會區內僅有0.6%房屋的價格，超過2007年的歷史高價；而拉斯維加斯都會區的平均房價僅為歷史最高價70%；奧蘭多（Orlando）都會區內僅有4.4%超過2007年的歷史高價，目前平均房價僅歷史最高價的77%。鳳凰城（Phoenix）都會區內僅有4.7%的房屋超過歷史高價，其平均房價為歷史最高價的82%。這些地區，投資人過去10年間，若沒有在相對低檔置產，很可能發生目前市價仍低於原先買價的窘境。

有一位朋友不聽勸告，認為美國次貸金融危機發生後2年多危機入市，2010年12月以43萬美金，約是第一手價格85萬美金的一半，買進拉斯維加斯當時5年新的大樓、2房約41.22坪的物件。前陣子美國房價搶搶滾，上網查詢該對像市價，驚覺也不過42萬美金，持有6年多居然沒有上漲。

但若以美國房市熱門地區為例，則發現是迥然不同的情形。舊金山房價在金融海嘯期間，房價最大跌幅20%，約花6年的時間，平均房價就回到歷史高點後，再創新高。西雅圖房價，在金融海嘯期間，房價最大跌幅約25%，花約7.5年的時間，平均房價回到歷史高點，後創新高。而拉斯維加斯房價，在金融海嘯期間，房價最大跌至歷史高價的四成，迄今九年多平均房價還在歷史高價的七成。

為何舊金山平均房價超過歷史前高30%，而拉斯維加斯房價離前波高點仍有30%的差距，呈現天與地的差別呢？根據美國知名房產網站Trulia利用統計學的線性回歸分析，發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱，最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。

也就是說，舊金山都會區因為過去這幾年，因為當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率維持在5%，所以房價表現特別突出；拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區，當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數，所以房價反彈相對吃力。

由美國房市復蘇經驗得知，一線城市的房價修正時間平均在6年，價格修正20~30%後止住，但二、三線城市，房價修正幅度動輒30~50%，修正時間迄今已超過9年，許多房價仍未回到原先價格高點。再加上，美國房價因發生次貸風暴這個重大利空，使得房價大幅下滑，許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬松（俗稱：QE）政策、不斷地降息，加上外國人（特別是陸資）持續湧入撿便宜等利多加持下，使得房價緩步上升，籌碼有效換手。且自去年下半年，美國開始啟動升息的利空讓房市再度洗煉，美國房價基本面相對較為扎實，房屋籌碼相對安定。

相較中國台灣房價，房價雖自2015年4月時的高點修正1~2成，但國內尚無重大利空發生，且房貸利率也未開始提高，以現今房市溫水煮青蛙的情形發展，房價底部尚未真正測試。再者，中國台灣房市流動性不及美國房市，亦不屬國際盤，連舊金山、西雅圖地區，美國房市最熱門地區，房價都不免修正20~25%。故大膽推估，台北市的平均房價至少要修正30%才屬合理，修正的時間恐怕也難逃6年之譜。

國人若想進場撿便宜，買房自用的剛性需求，或是檢視手中持有部位，想淘弱換強的，可以參考美國經驗，選擇適合的時間與適當的價格進場。同時，應該選擇當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率低的優質城市與區域，避免置產於大量新房需要時間消化的重劃區或新興開發區。於對的地區置產，就算短時期被套住，但持有時間夠長，以時間換空間，房價遲早會還你公道！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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多倫多樓市火：連度假Cottage也火爆房價飆30% | 加拿大

五月的長周末通常是人們轉戰度假小屋的開始。但是，遠在今年積雪融化之前，來自多倫多城市的富裕的嬰兒潮壹代就已經開啟了度假區房地產市場的熱潮。

Muskoka和Haliburton的代理人認為，此舉大部分歸功於壹波新的50多歲的老年買家，退休後駕車去北方度假或遠程辦公。同時，他們在南面GTA還留有壹套公寓，以便在南方過冬。

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多倫多樓市火：連度假Cottage也火爆房價飆30% | 加拿大 — 與2016年相比，截至目前為止，海濱房地產銷售額同比增長5.1%，4月份的房產價值同比上漲了51.4%，達到$118.1百萬

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Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表著Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地產經紀人，表示多倫多失控的房地產市場，最近已經開始降溫了，但是在度假小屋地區仍留有熱度。

其最新統計數據顯示，與2016年相比，截至目前為止，海濱房地產銷售額同比增長5.1%，4月份的房產價值同比上漲了51.4%，達到$118.1百萬。中位價格為$485,000，較去年四月份上漲了30.4%。Taylor表示，截至五月底，會推出更多的海濱市場上市。但是Bob Clarke表示，在許多小屋上市之前，代理商就會找到買方和賣方。

往年通常情況下，很少會有投標競爭，度假小屋可能需要兩年的時間才能出售，但是自秋季以來，競爭性報價壹直在攀升，許多物業甚至在不是旺季的時候做到壹天之內售房。

（據加拿大家園）

是什麽讓金邊房產市場風生水起？| 海外

5 月 14-15 日，在北京舉辦的「壹帶壹路」國際高峰論壇有 29 位國家元首出席，場面不可謂不大，中國宣布向絲路基金增資 1000 億人民幣，更是真金白銀的大手筆。未來五到十年，甚至更久，「壹帶壹路」註定要成為中國對外發展宏大敘事中的邏輯主線。

隨著「壹帶壹路」政策的不斷展開，沿線國家的經濟發展可謂壹日千裏。巨大的政策利好也使得「壹帶壹路」計劃越來越受到世界各國的重視。

是什麽讓金邊房產市場風生水起？| 海外 — 柬埔寨政府也順勢頒布了吸引外國人購房的《外國人產權法》，規定非本國居民憑藉護照就可購買不帶土地、二層以上的房屋，享有永久產權

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華商日報報導，「壹帶壹路」沿線的受益國家，自然不能不提東南亞。開放的經濟政策和基礎設施的增強，製造業壹波又壹波的朝東南亞地區轉移，投資者也緊隨其後，外資的湧入帶動了沿線國家經濟的飛速發展。

不僅製造業、科技和金融企業相繼在東南亞佈局，海外房產投資者也盯上了東南亞國家。

柬埔寨政府也順勢頒布了吸引外國人購房的《外國人產權法》，規定非本國居民憑藉護照就可購買不帶土地、二層以上的房屋，享有永久產權。

由此，徹底激活了柬埔寨的房地產市場，首都金邊房地產的均價也由當初的每平米 1200 美元漲到瞭如今的 2500 美元。

來過金邊的人都知道，金邊是個非常國際化的城市，這壹點主要體現在人口構成上。除了泰國、馬來西亞、新加坡等東南亞鄰國居民外，這裡還居住著大量的中國人、美國人、歐洲人…… 佔比大概為城市總人口的 10%。

近些年來，金邊房價翻倍，現在仍處在上升中。在金邊買房的大多都是在這裏工作、經商、生活的人，真正的投資客並不多。而且年輕的柬埔寨正處在快速城鎮化的過程中，大量來金邊尋找機會的年輕人和歸國的留學生都需要在此買房。

根據全球房地產指南調查顯示，近年來柬埔寨的房地產市發展十分強勁，房產平均漲幅高達 15%，目前金邊房產的租金收益最高可達 10.8%，被評鑑為相當值得投資的地區。

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（據鉅亨網）

美國新建屋不少但民眾還是買不起！| 美國

倘若你要求任何人在今年春天觀察美國房市發展，他們會告訴你，待出售的房屋太少了。

這似乎是一個非常簡單的問題。沒有足夠的房屋？那就建造更多的房屋吧。建商正在這樣做，但是他們並沒有建造市場中買家真正需要的房子。

一些建築商表示，他們現在正推出新的，價格略低的品牌。現有房屋的庫存供應量接近歷史新低，但新屋的供應量在近期躍升至30年來的平均水准。價格是兩者之間的最大鴻溝。

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Lindsey集團的首席市場分析師Peter Boockvar表示，售價高於50萬美元的新建房屋之銷售數量大幅下降，是自11月以來的最低水准。但是，銷售價格低於30萬美元的房屋數量卻沒有變化，而這是最需要更多供應的市場。

大多數的需求來自年輕的買家，現金和信貸比較有限。建築商表示，由於土地，勞動力和材料的成本高昂，建築商無法降低價格或建造便宜的住宅，因為利潤太薄了。

房地產拍賣公司Ten-X的首席企劃Rick Sharga表示，國家和地方政府提出的一些監管問題，獨立建商面臨的一些資本限制，許多市場的勞動力短缺，都使得這個問題難以恢復。

更多的證據表明，建築商正在建造的住宅和買家可以負擔得起的住宅之間，兩者有相當明顯的差距。當建築商的產品依然無法接近一般買家的需求時，庫存量就會突然的變高。

（據鉅亨網）

高房價抑制需求英國樓市初顯疲態 | 英國

英國最大住房貸款金融服務商之壹哈利法克斯公司8日公布的房價監測數據顯示，4月份英國房價較3月份下跌0.1%，是年初以來首次環比下跌。

數據還顯示，截至4月的3個月裏英國平均房價同比上漲3.8%，與截至3月的3個月平均房價同比漲幅持平，是自2013年5月以來最低增幅。

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高房價抑制需求英國樓市初顯疲態 | 英國 — 4月份英國房價較3月份下跌0.1%，是年初以來首次環比下跌

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英國抵押放貸商全國(集團)公司此前公布的數據也顯示，繼3月環比下跌0.3%後，4月房價環比下跌0.4%，同比則上漲2.6%，是自2013年6月以來最低增幅。

兩家統計機構的數據都顯示，英國房價上漲動能減弱。除房價指標外，英格蘭銀行公布的數據顯示，3月份英國抵押貸款批準數量降至6個月來最低點，這也從另壹個側面印證了住房需求減緩的事實。

在英國，房產目前仍受到許多居民追捧，被當成比其他資產更可靠的長期投資標的。另壹方面，不少金融機構爭相降價提供更有吸引力的住房抵押貸款，購房貸款成本正在降低。如匯豐近期推出了壹款5年期定息抵押貸款，利率低至1.69%。

市場分析人士認為，連續高漲的房價超出首次購房者的承受能力，是導致購房需求下降的主要原因。

哈利法克斯公司房產經濟學家馬丁·埃利斯說，“房價在2014年至2016年間的大幅上漲，使居民負擔能力相對下降，近幾個月的需求受到了抑制。另外，創造就業的速度也有下降的跡象，加上通脹對家庭支出的擠壓作用，家庭購房需求受到進壹步限制。”

萬神殿宏觀經濟學研究公司分析師塞繆爾·圖姆斯認為，實際收入增長緩慢抵消了抵押貸款利率下降對房價的支撐。抵押經紀公司安德森·哈裏斯的分析師喬納森·哈裏斯也認為，購房者的問題是負擔能力不足，在收入和房價之間存在巨大鴻溝。

展望未來，馬丁·埃利斯認為，持續的低利率和住房供應不足在未來幾個月內有望支撐房價。

分析人士認為，未來市場走勢取決於房價、工資收入和利率三者之間的變動關系。目前來看，英國房價今後幾個月可能將持穩或小幅回落。但從長期來看，不斷上升的通脹水平或許會導致加息，這將對房價形成巨大壓力。

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（據經濟參考報）

多倫多樓市轉向，輪到賣家急：原來買不到現在不買了 | 加拿大

大多倫多地區的樓市正在轉向，由於上市待售的房屋數量迅速增加，潛在買家們開始放寬了心，而賣家們開始擔憂起來，發愁沒有人下Offer。

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多倫多樓市轉向，輪到賣家急：原來買不到現在不買了 | 加拿大 — 大多倫多地區的樓市正在轉向，由於上市待售的房屋數量迅速增加，潛在買家們開始放寬了心，而賣家們開始擔憂起來

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不過，好的房屋仍然賣得很快，也仍然搶手。本周在東區壹間三臥室半獨立屋要價$799,900元，最後以$128.9萬元成交，超出要價近$50萬元。

這個成交價也創下Greenwood-Coxwell社區同類房屋的新紀錄。

代理這間房屋的ReMax經紀Kevin Smith說，有9個買家在預先設定的日期搶Offer。

他說，之所以有人搶，是因為該房屋位於27 Mountnoel Ave.(上圖)，在街的末尾，邊上就是公園。房屋本身也做了仔細裝修。

他認為，現在的買家都只看展示得好的房子，不少房屋已經不能很快賣出，因為賣家都還在預期以最高價脫手。

幾個月前，任何壹間上市的房屋都能在瞬間被搶購，而現在，沒有做精心展示的房屋可能等不到壹個Offer。

安省政府於4月20日出臺了16項打擊炒房的政策，包括15%的外國買家稅和擴大漲租限制，以及授權多倫多市征收空置屋稅。

這導致買家們不再急於買房，有些采取觀望態度。與此同時，新上市的待售房屋比去年同期大增了33.6%，與上個月上市量只有去年的50%，反差巨大。

地產經紀稱，獨立屋和半獨立屋的銷售最近幾周以來沒有增長，而公寓的交易仍然很火。

Chestnut Park中介公司的經紀Jimmy Molley認為，相信新政策出臺以及上市量增加，使得買家的心理發生轉變，趨於理智，不惜任何代價搶房的心理已經消失。

但他認為，外國買家稅的作用不大。他說，很多外國買家是留學生的父母，以留學生的名義買房可以退稅。

他也擔心政府的政策，包括漲租限制最終會損害市場。“幹預自由市場通常會有反效果。”

Molloy近期代理的壹間豪宅位於Rosedale社區，要價$389.5萬元，該豪宅被分成三套房，吸引到5個買家，以$450萬元成交。他說，所有競標的買家都是本地人。

不過，他也指出今年春季的樓市正在轉向，買房者的選擇多了，以前是搶Offer大戰，買不到；現在掛牌的房源多了，但買家也不急著買了。

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（據加拿大家園）

度假屋銷售火爆非旺季也能壹天之內售罄 | 加拿大

五月的長周末通常是人們轉戰度假小屋的開始。但是，遠在今年積雪融化之前，來自城市的富裕的嬰兒潮壹代就已經開啟了度假區房地產市場的熱潮。

Muskoka和Haliburton的代理人認為，此舉大部分歸功於壹波新的50多歲的老年買家，退休後駕車去北方度假或遠程辦公。同時，他們在南方GTA還留有壹套公寓，以便在南方過冬。

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度假屋銷售火爆非旺季也能壹天之內售罄 | 加拿大 — 其最新統計數據顯示，與2016年相比，截至目前為止，海濱房地產銷售額同比增長5.1%

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（据约克论坛）

美國房市庫存量創新低銷售價格也創新高 | 美國

過去一年來，美國房屋出售的數量一直在穩步下降，但由於春季時需求升溫，情況明顯好轉。

房地產公司 Redfin 的執行長 Glenn Kelman 表示，庫存達到歷史低點，與上個月相比，下滑速度前所未見，令人失望，也影響了我們的業務，削弱了我們的銷售。我們雖在市場份額方面維持良好表現，但這是整體房市首次感受到銷售量受到庫存緊縮的壓力。

Kelman 指出，這是一個新的地主國家，每個人都在出租他們的地下室。當有人換屋時，他們不會賣掉舊房子，他們將其出租給別人，這是因為他們想要保留 30 年期的抵押貸款，因為他們可以很容易地找到 Airbnb 的客戶。

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自 2010 年 Redfin 開始追蹤市場以來，4 月份的房屋銷售最快。僅在 40 天內，標准的住宅數量就已經供應不足，比 2016 年 4 月快了 10 天。因此，賣出的房屋中 4 家之中就有 1 家的售價高於其定價。

Kelman 表示，房價持續上漲，但是，這不是泡沫，越來越緊縮的信貸，已經開始發揮作用。

根據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的統計，3 月份房市的庫存量比一年前下降了約 7％。像大多數人一樣，Kelman 將這個問題歸咎於缺乏新的建案。

起重機充滿了每個城鎮，但他們正在興建辦公大樓，在就業上升的同時，房屋數量並沒有相應的增長，事實上他補充說，當人們建房時，他們選擇建造公寓，因為緊縮的信貸使許多潛在買家無法進場。在租屋需求持續擴大的情況下，建造新屋是沒有意義的。

（據鉅亨網）

中國人來美購房擠出買家前五名 | 美國

據美國房地產商協會（NAR）指出，中國外匯管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中，已不再晉入前五名之列。

據財經內幕（Business Insider）報導，由NAR公布的2017年數據顯示，外國購屋者最鍾意的美國房市為邁阿密、洛杉磯、紐約市、華盛頓州的貝靈厄姆（Bellingham）和夏威夷州的卡胡魯伊/懷盧庫/拉海納（Kahului-Wailuku-Lahaina）地區，在2016年，這五個房市是中國買家的熱門目標，但到了2017年3月，中國買家甚至不是這些市場的前五大外國買家之一。

報導指出，相反地，這些房市的首位外國買家是加拿大，事實上，在20個美國最熱火房市中，加拿大幾乎全部獨占鰲頭，僅有加州的中央市（El Centro），加拿大買家位居第二。

NAR統計顯示，大部分中國買家購屋是為了遷居，占61%，而加拿大、英國買家購屋是用來偶爾居住。在2016年，80%加拿大人、61%英國買家購屋卻未遷入，中國買家僅39%。

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NAR指出，中國外彙管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中已不再晉入前五名之列

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報導說，中國有13億1700萬人口，而中國公民2016年在美國購置住房2萬9195棟，其中1萬1386棟住屋，中國買家用來投資或偶爾居住。相反地，加拿大有3585萬人口，2016年，加拿大公民購買的美國住屋為2萬6851棟。由於80%加拿大人購屋並不遷入，其中2萬1480棟住屋是加拿大人買來投資或偶爾居住。

在美國置產的外國買家另一有趣的情況是他們購買的房屋種類的不同，在2016年，中國買家在美國購房總金額最大，投入約270億元到美國房市，加拿大以89億元遙遙落居第二，兩者金額差距極大，但加拿大人購買的房屋間數幾乎與中國買家相同。

中國買家購房金額平均為93萬6615元，加拿大買家平均為33萬2072元，而美國人購屋平均僅花費27萬1000元；由此數據顯示，美國人競購住房的對像，較可能是加拿大人而非中國人。

（據世界日報）