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IMF列中國香港四大風險警告樓價或大跌支持聯匯制度 | 中國香港

IMF訪港後的初步評估認為，中國香港是世界通向中國的橋梁、國際金融中心，地位獨特，不過要留心四大風險。

國際貨幣基金組織（IMF）昨發表訪港後的初步評估，表示中國香港的風險平衡較去年改善，但要留心四大風險，包括房價下調、環球金融收緊力度大於預期，大陸經濟調整失衡，以及中港跨境融合倒退。另外，IMF重申支持聯匯制度，中國香港金管局表示歡迎。

四大風險中，中國因素占半。不過，IMF認為，中國香港享有世界通向中國的橋梁，以及國際金融中心的獨特地位，將可在中期為中國香港創造機遇。

創紀錄新高：過去十年來中國香港住宅房價幾乎上漲了三倍

高流動性：中國香港銀行提供的抵押貸款利率低於2％

呼籲小心房價大跌

中國香港樓市方面， IMF表示，雖然政府已推出壹系列措施，但在市場供求失衡下，房價仍上升15%，物業價格進壹步被高估。

中國香港1個月銀行同業拆息昨升破1厘，IMF指出由於有不少新造按揭是采用參考H按的浮息制，家庭供樓負擔對利息變動仍然較為敏感。如果房價無序下跌，負資產效應將會嚴重打擊個人消費，甚至觸發房價、償債能力及消費連環下跌的惡性循環，最終拖累經濟增長，進而影響銀行資產負債表。

IMF提醒，樓市在金融系統性風險減退的話，政府應逐步撤銷買家印花稅（BSD）以及雙倍印花稅（DSD）。

聯系匯率最適合中國香港

IMF同時表示，聯系匯率制度仍為最適合中國香港的制度，並指中國香港具充裕財政儲備、健全的金融規管及監管制度。

中國香港金融管理局總裁陳德霖表示，歡迎基金組織繼續支持聯匯制度，認為是維持中國香港經濟穩定的基石，並指中國香港銀行亦建立起充裕並遠高於國際標準的資本緩沖及流動性，及維持優良的資產質素。

中國香港房價屢創新高。圖為居外網上中國香港九龍區壹套175平方米4臥3衛公寓，售價約人民幣5,094萬元。

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預計港今年GDP達3.5%

另外，IMF指出，中國香港今年經濟增長約為3.5%，稍低於政府預期的3.7%，明年則可望增長2.5%。

至於強制性公積金（簡稱“強積金”）方面，IMF指出應該改革制度，包括取消強積金對沖遣散費及長期服務金。

另外，IMF又贊揚中國香港支持金融科技發展的做法合適，但提醒科技發展會影響市場結構，需要合適規管制度以保持金融系統穩定。

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信息來源：彭博
責任編輯：Zoe Chan

利好本地買家央行或放寬房貸限制 | 新西蘭

新西蘭工黨領導的聯合政府上台之後，雖然有奧克蘭公布最新CV估價加持，但房地產市場盤整的局面並未有所改變。加上禁止外國人購房的政策極有可能在明年年初實施，還有誰來救市？

現在，經濟分析師們都將目光投向新西蘭儲備銀行。本周三（11月29日）公布的金融穩定性報告中，新西蘭央行有可能松口，逐步放寬對銀行放貸的限制。過去四年逐步收緊的LVR（貸款房價比）限貸令有望松動。

所謂的LVR限貸令，是新西蘭央行為了遏制房價過快上漲，在2013年10月推出的調控措施。根據規定，各商業銀行必須將貸款房價比超過80%（即首付不足20%）的住房抵押貸款控制在每年放貸總額的10%以內。換言之，對絕大多數購房者而言，20%的首付是基本門檻。

在2015年和2016年，央行又兩次收緊LVR限貸令，希望打壓奧克蘭房價上漲的趨勢，並增加投資客的貸款難度，為房地產市場降溫。

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各方專家一致對放寬限貸令抱有信心

過去一年奧克蘭房地產市場轉淡，各方專家均認為LVR限貸令起到明顯作用。與此同時，也有呼聲希望央行適當松手，放寬對首付比例的限制。

新西蘭郵政銀行（Kiwibank）資深經濟分析師Jeremy Couchman表示，市場預期央行會在本月作出有關LVR的相關調整。但他預計，央行不會一步到位叫停限貸令，更有可能是逐步放寬限制條件。因為在他看來，央行更關注的是房地產市場穩定問題，特別是在大選之後不確定因素驟增的大背景下。

Couchman估計，央行的第一步可能會稍微上調LVR超過八成的房貸比例。預計最早在明年四五月間，商業銀行高LVR貸款的比例限制會從現在的10%上調到15%，即可以批出更多低首付貸款。

ASB銀行則估計，一旦現任政府落實住房政策，央行就有可能放寬LVR限貸令。當然，央行也有可能重申債務收入比DTI限貸政策仍在考慮範圍內。

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【新西蘭將限制外國人買房買農場華人或受到較大影響】
【奧克蘭房價現2010年以來最大跌幅】

來源：新西蘭先驅報中文網
責任編輯：Zoe Chan

應對英國央行基准利率上升：巧用二次按揭貸款 | 英國

英國央行11月2日宣布基准利率從原來的0.25%漲至0.5%。這是英國央行自2007年7月至今的十年來首次上調借款成本。由於有大約43%的房主正在使用可變利率按揭或跟蹤按揭（variable or tracker mortgages），因此數百萬家庭的月支出將會增加。那麼對於可能受到影響的房主來說，有什麼建議呢？

基准利率也被銀行用來確定一系列按揭的利息。如果基准利率上漲，跟蹤按揭或可變按揭的利率也會隨著基准利率的上漲而上漲。對於選擇固定利率按揭的買房者，雖然是固定利率，每月的利息付款將保持不變，但是當期限結束時，下一筆交易會更昂貴。

面對這種情況，按揭咨詢局（Mortgage Advice Bureau）的業務負責人Chloe Lewis建議考慮二次按揭貸款（Remortgaging）。

二次按揭貸款可以說是現有按揭產品到期後的重新選擇。比如貸款人購買了某銀行3年的固定利率按揭後，在3年的固定利率期限內享受1.7%的低利息，但3年後，利息會恢復到3% 甚至5%以上。這時貸款人就可以去申請二次按揭貸款，申請新的固定利率的按揭產品。

當然需要二次按揭貸款的還有其它情況：如購買了按揭的自住房產轉出租房、現金或短期按揭買家轉長期按揭、降低按揭期限、房產升值釋放更高貸款額度等。

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那麼怎麼進行二次按揭貸款呢？

步驟一：咨詢獨立的按揭顧問

按揭顧問能夠幫助您分析以您目前的情況進行二次按揭貸款能否省錢。一個獨立的按揭顧問不依賴於特定的貸款公司，將能夠比較綜合的分析。

步驟二：綜合計算所需費用

記住，最便宜的並不總是意味著最好的。例如，可變利率按揭會受到利率上調的影響，如果預期未來利率上漲，再綜合考慮您的還款期限、還款能力等因素，也許一個稍貴的固定利息按揭反而更適合您。

貸款的轉移通常伴隨著其它費用的產生：律師費（legal fee）、申請費（application/arrangement fees）、銀行評估費（valuation fee）等等。計算費用時也需要考慮進去。

步驟三：盡早開始申請

一般情況下，可以在現有的優惠利率到期的前3個月左右開始申請。建議盡早開始，因為如果被拒絕，還有機會其它按揭。

您將需要提交新的按揭申請表，並提供收入證明（如銀行對賬單等）及身份證明。就像首次申請按揭一樣，新的借款方會對您的房產進行評估。同時，建議聘請律師來代表您處理相關法律和轉賬手續。

步驟四：按揭審批結果

新的按揭獲批後，新借款方會將批准的金額轉入您指定的代表律師賬戶，律師在收到錢後會先付清老的借款方處的欠款，剩余部分會打入您的賬戶。

相關閱讀：【英國央行十幾年來首次上調利率貸款者應盡快采取行動】

信息來源：Homes & Property, Mortgage Advice Bureau
責任編輯：Zoe Chan

美國稅改對房市影響系列報道：高房價地區房價或將跌10% | 美國

共和黨推出稅改方案，從紐約到加州的豪宅價格將受到直接影響。

根據議案，房貸利息的列舉扣除上限將慘遭腰斬，新購房屋貸款要想申請利息支出的聯邦稅扣除，貸款總額上限為50萬美元，此前的上限為100萬美元。（美國房子有多便宜？）

這在高房價地區將削弱人們購房的意願。因為在高房價地區，購房者往往需要更大規模的貸款來完成購房。

美國全國房產經紀協議表示，今日發佈的議案“看來確認了我們許多的重要擔憂。”今日，住房建築商的股價創一年來最大跌幅。

在舊金山灣區、紐約等高房價地區，下調房貸利率抵稅上限將讓許多購房者無法抵消成本。

穆迪首席經濟學家Mark Zandi表示，在美國的高房價地區，稅改將最初讓房價下降10%，在全美下降3%-5%。

他說：“你可以看出為什麼行業對這不太滿意。這對房屋銷售、房價和新屋開工來說不是好事。”

而抵押貸款利息扣稅的限制還將加劇美國房地產市場的一個大問題——供應短缺。

許多抵押貸款餘額高的房主將不願意出售房屋，這將加劇房屋供應短缺的局面。因為根據稅改，這些房主將可以按照舊法進行抵扣。

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此外，稅改還在其它方面影響美國房地產市場。

在目前的法律下，一對夫妻出售房屋時，有50萬美元的利潤可以免徵資本利得稅，條件是過去五年，這對夫妻有兩年以該房屋作為主要住宅。而根據稅改議案，他們將需要在過去八年內，有五年以該房屋作為主要住宅。

而一些高收入的房主則完全無法享受這一稅收優惠。根據稅改議案，家庭年收入超過50萬美元的家庭，收入每超過50萬美元1美元，其稅收抵扣額就降低1美元。

美國房屋建築商協會表示，將向該議案發起挑戰。在議案公佈前，該協會曾表示支持稅改，希望其他的購房優惠政策能納入稅改中。而美國全國房產經紀協會則從一開始就反對該議案。美國全國房產經紀協會是華盛頓特區第二大的遊說集團。

居外澳新大區高級業務發展經理Wendy Zhai早前也撰文：【淺析稅改可能如何影響美國房地產投資】，歡迎點擊閱覽。

來源：華爾街見聞
責任編輯：Zoe Chan

漢普頓國際：脱歐期内英國房市面臨重大挑戰倫敦房價上漲乏力 | 英國

在未來兩年英國准備脫歐的過程中，經濟和房屋市場將面臨前所未有的挑戰。據英國媒體報導，國際房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的民用住宅研究主管菲奧諾拉•厄利（Fionnuala Earley）認為，由於脫歐前途未蔔，預測未來幾年的經濟以及房市情況比過去更加困難，消費者和商家都在努力評估局勢對於將來的收益的影響。

影響房市的兩個因素

厄利表示，英國國內目前最影響房市的是英鎊貶值造成的通貨膨脹，這將導致家庭預算緊張以及基准利率有可能上調。

英格蘭銀行行長以及貨幣政策委員會其它成員近期暗示，基准利率有可能在11月上調。但是，厄利預計，上調的幅度不大，不會顯著影響房市和經濟。

她預計第一次可能將基准利率上調至0.5%，這對於英國來說仍然是歷史低點。接下來的上調幅度會比較小，而且是逐漸的，到2022年預計會漲到1.25%。

她認為，基准利率的上調預示經濟狀況回歸正常，這可能會提升人們對經濟和房市的信心。

她還認為，基准利率上漲注定會影響到房屋貸款的利率，但是0.25%的漲幅不會影響到整個房市的穩定。這個幅度對於新增加的房屋貸款以及現有房主償還貸款的能力產生的影響會很小，因為現在的房屋貸款中有三分之二都是固定利率貸款。

至於人們承受能力的問題，厄利認為，全球經濟增長會促進英國的經濟增長，預計未來兩年裡英國人的薪水會增加。

房價漲幅預計

厄利預計，今年年底，英格蘭、威爾士和蘇格蘭的平均房價會比去年年底漲大約1.5%。2018年上半年形勢將會比較困難，但是房價會恢復，全年房價將上漲2%。2019年，房價預計會增漲大約3%。

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總體上，基准利率的上調以及提供房屋貸款的貸方更加謹慎，這兩點意味著房價不會上漲的很快。

房屋實際成交價與最初要價之間的比例也反映出了這個趨勢。在倫敦，對房價上漲的期待值降低以及昂貴的房產需要支付較高的印花稅，均導致成交價與要價之間的比例下降。

房源仍然緊張

厄利預計，從中期到長期角度看，將來價格上漲的前景還是比較強的，因為房源仍然是個問題，這將在需求低外加利率上漲的雙重壓力下支撐房價。

厄利認為，盡管官方越來越強調新建住房，但是這在一段時間內不會顯著提升新房的數量，因為房價上漲緩慢、蓋房成本增加都會使建築商熱情降低。

而且，即使新房顯著增加，新增的住房要想跟上過去十年裡新增加的人口，也需要一段時間。

英國各地房市

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厄利表示，英國各地房市走勢不盡相同。倫敦是房價上漲最慢的地區之一，許多人買不起倫敦的房子。由於印花稅政策的變化，當地房東買房的需求也降低了。厄利因此預計，未來幾年倫敦房價上漲的潛力有限。盡管未來兩年當地房價仍會上漲，但是如果出現一個階段的房價下跌，許多人也不會感到意外。

影響英格蘭南部和東部房市的因素差不多。在英格蘭南部，由於來自倫敦的買房者減少了，當地房價上漲的壓力也相應減少了。而近幾年曾經領跑全國房價的東部則可能更容易受到房價調整的影響。

英格蘭中部及北部，房價上漲幅度比較小，一些地區還沒有達到經濟衰退前的水准，這意味著許多人的房子折價了，導致他們換房的能力減弱。因此厄利預計，這些地區2018年房價上漲會放緩，2019年才會重新抬頭。

互聯網資訊綜合整理
責任編輯：Zoe Chan

為房市降溫韓國出臺對策限制貸款投資買房 | 韓國

為減少規模龐大的家庭負債，韓國政府近日出台了家庭負債綜合對策，主要針對擁有多套房產和投機者加強了貸款買房的限制。

10月24日，韓國政府發表了包括以上內容的家庭負債綜合對策。該對策顯示，從2018年1月起韓國實行新的總負債償還比率（DTI）制度，從明年下半年開始分階段實行總負債本金償還比率（DSR）制度。同時，韓國政府將積極支持不容易償還債務的低收入階層和個體戶償還債務。

DTI是指還債的金額和收入的比率指標。此前，在接受新住宅擔保貸款時，對現有住房貸款僅反映了利息，但今後還將反映貸款本金，貸款多時，貸款額度將有所減少。

總負債本金償還比率（DSR）是比DTI進一步加強的貸款限制。不僅住宅擔保貸款，其它如負數存折、汽車分期貸款等貸款都將以貸款的本金為基礎，限定貸款金額。

此外，韓國政府表示將對不容易償還債務的低收入階層和個體戶積極提供量身訂制型的支援。

10月24日，韓國政府發表家庭負債綜合對策。圖為當天首爾永登浦汝意島KB國民銀行的貸款商談窗口

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政府今年8月2日出台史上最嚴樓市新政策，根據該政策，從10月23日起，已申請過1次住房擔保貸款的家庭在首爾江南等11個區和世宗等投機地區無法再申請住房擔保貸款，多套房產業主難以進行“GAP投資”。所謂“GAP投資”是指將住房購入後，以傳貸方式出租，只用小規模金額（房價和傳貰租金的差價）便能購入產權的投資方式。

近幾年韓國持續的低利率，導致貸款投資買房人口人口大增，家庭負債嚴重，目前已突破1400萬億韓元，韓國政府希望通過此次對策為過熱的房地產降溫，壓低家庭負債。

（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

光大证券：房價創十年新高但春天還遠未結束 | 美國

美國房價已超危機前高點，接下來是危機再現還是繼續勇往直前？房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右，對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時，我們就認為美國樓市還有很大空間，這個判斷已經得到印證。從那時到現在，樓價又漲了 10%，往前看，美國樓市是春紅褪去，還是春去夏來？從多方面來看，我們認為，美國樓市總體並無過熱風險，仍有上行空間。

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與危機前不同，當前美國房貸總體上風險無虞。居民槓桿危機後大幅下滑，相當於 2000 年左右的水平。投機情緒也不濃厚，居民平均支付能力明顯高於平均房價，斷供比例持續下滑，止贖房屋數量達到十年低位。銀行對按揭態度仍然比較謹慎，儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右，但仍比次債危機前高 10 個點，房屋空置率持續下行，房屋租售比明顯高於危機之前，均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放，加上海外需求較多，總體需求仍然旺盛。受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響，美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%，但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍，而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據，其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭，年年增長，近四年半累積達到 1200 億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限，房屋供應不足，尤其是中低戶型。當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口，技術工人短缺問題依然嚴重。同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。成屋庫存也從危機時的 10 個月，下降到4 個月左右的水平，成屋庫存過剩緩衝區已經消失，新屋供與成屋銷售之比為 10%左右，遠低於危機前 18%的平均水平。

局部地區樓市有風險，但總體仍有上行空間，為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。部分海外買家集中的城市，出現高端房地產市場過熱的風險。比如，近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%，而商業地產銷售量下滑近 50%。同時住房貸款的提供機構（房地美和房利美）的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。但總體而言，美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制，未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。這種情況下，美國金融週期繼續上行，經濟復甦趨勢仍在，貨幣緊縮也有堅實的基礎。美元反彈，美債收益上行不可避免，時間點近期關注今年底和明年一季度。

相關資訊：美國豪宅市場疲軟但是洛杉磯房價還在蹭蹭漲

（来源：光大证券）

責任編輯：Shelly DU

華人紐約買房回歸曼哈頓貸款銀行擴展中文服務 | 美國

據最新的美國人口調查局數據，紐約市出生在中國的華人2015年的人口比2000年增加了10萬人，達到了57萬多人，成為僅排在多米尼加之後的第二大移民族裔，而且還有增長的趨勢。而中國人向來把買房置業作為自己人生一大追求，所以，紐約的地產業也越來越重視這個中國人消費市場，這個市場有著與眾不同的特點。

幾十年前，中國人在紐約的落腳地是曼哈頓的下城華埠，後來發展到布碌崙的日落公園和班森賀以及皇後區的法拉盛。即便在911以後的十幾年裡，華埠裡中國人擁有的房屋數量在不斷下降，但是比例還是當地居民中最高的。據地產雜志《The Real Deal》的統計，在2016年9月，華埠的348個租賃公寓樓中，62%的房主是亞裔，這個數字比2002年的53%增加了9個百分點；而在法拉盛，同樣時間段的亞裔房主比例從22%增加到了28%；在日落公園，雖然沒有中國房屋主的數據，但是1988年中國移民僅有3000人，根據“布碌崙美人協會”（Buooklyn Chinese-American Association）的數據，到了2013年中國人口已經達到了12萬8千人。

近年來，由於大量中國人通過EB-5移民美國，以及美國對中國人開放10年簽證政策，越來越多的中國人來紐約生活，這讓中國人在此的買房地點也發生了變化。為中國客戶服務的地產公司納瑞國際地產公司（Nareig International Realty）的經紀人林莉蓮（Lilian Lin）對記者說，現在中國人買房主要集中在曼哈頓中城、上西區、法拉盛、長島和布碌崙中心。“他們喜歡新的房源、高樓層的外觀美觀的房子。”她說。“而且他們喜歡買有名的地段，或者地點非常好的小區……總而言之中國人舍得花錢買自己喜歡的房子。”

如果說原來的中國人是從曼哈頓下城的華埠向外區擴擴展的話，現在的趨勢正好相反，是從外圍回到曼哈頓，購房價格自然也水漲船高。Extell開發集團在“曼哈頓廣場1號”（One Manhattan Square）和在威廉斯堡的Oosten工程，目標客戶都是中國的中高階層家庭，房子起價就是100萬美元。

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購房方式越來越主流

如果說原來中國人買房是以多現金、不貸款、多找華裔經紀人的話，隨著下一代年輕人的成長，語言障礙的消除，中國人的買房方式也日趨美國化。

這種變化是雙方面的。林莉蓮說：“美國當地的地產公司也見識到了中國人買房的能力和潛力，他們更願意投資，想方法開發那些與中國人更近接觸的營銷渠道，以此給中國客戶帶來更大的方便。”

除了中國社區自己的多如牛毛的地產中介公司，紐約市大的經紀公司越來越在中國人的市場中占有主要地位，如納瑞、蘇富比、柯克蘭、道格拉斯-艾麗曼以及凱勒威廉都是其中的佼佼者。

幾十年前，美國的銀行只收中國人的存款，卻不給他們貸款，中國人只能成立自己的社區銀行。但是現在，中國人不可阻擋的購房大潮讓美國和國際主流的金融機構也參與向中國人貸款業務。比如富國、摩根大通和TDBank都有中文服務。

不管中國人的經濟條件如何變化，或者是在文化上也有不同程度的美國話趨勢，但是有一點是不變的，那就是中國人骨子裡“安居樂業”的置業熱情。據一項2003年公共政策學者的研究，中國是世界上房產所有權比例最高的國家，高達80-90%之間，而平均美國人的持房比例只有65%；而在美國，美國華人的房產持有率比白人高出18%。

“在未來10年內，中國人到紐約買房的人會更多。”林莉蓮說。“因為中國富有人群不斷增加，買房保值是多數有錢人的投資首選；紐約又是國際一線城市，所以我說，中國人在紐約買房前景非常看好。”

（互聯網資訊綜合整理）

中國香港房價高不可攀謹慎應對按揭花招 | 海外

1997年中國香港政府推行八萬五建屋（包括公營和私營房屋）計劃，市場恐防會供過於求，又不幸遇上亞洲金融風暴，中國香港樓價在一年間的高峰期掉下了一半，及後五、六年間樓價共下跌了七成。當時中國香港人平均把每月薪金的74%用作供樓，相對家庭收入比率約十四倍，最近中國香港金融管理局（金管局）總裁表示現時該比率已增至接近十六倍臨界點，擔憂市民的置業負擔能力與樓價脫節情況愈趨嚴重，警告謂“可用泡沫風險形容”。

但我個人認為又毋需過分憂慮，當時的市場環境實不能與現時相提並論；以往置業人士都依靠九成銀行按揭貸款，杠杆比例頗高，如一時間樓市不濟樓價下滑超過一成，霎時間物業頓成負資產，加上按揭利率高企，一般都超過10%，單說利息支出已經與現時截然不同，現時普遍樓按年利率最高也不會超過2.15%，如貸款人選用HIBOR貸款計劃更會低於2%。此外當其時的投資者常以確認人手段炒賣物業，原理類似股票孖展手法，遇上上述情況下的投資者只有兩個選擇；一是賤賣手上物業，二是被迫要做物業按揭，有可能還同時背起多項重息樓按；可想而知樓市波動的影響力自然較現時敏感得多。

中國香港金融體系完善，銀行風險評估制度保持嚴謹，借貸門檻絕對不低，制定多項嚴格條款審核貸款人的還款能力；2011年金管局推出監管措施，所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業最高只可做五成按揭，而價值700萬至1,000萬港元的住宅物業最高按揭成數則調低至六成，價值在700萬港元以下的住宅物業最高也只可以做七成按揭（貸款額上限為420萬港元），若果貸款人的主要收入並非來自中國香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標准再下調至少一成。若以按揭貸款人資產淨值為依據的貸款，最高按揭成數由五成劃一下調至四成。直到2015年為進一步加強風險管理，更新措施把價值700萬元以下的自用住宅物業，最高按揭成數通通一律下調至只有六成。及至現時貸款人還須接受壓力測試合格才可獲批貸款；假設按揭利率上升3%，貸款人仍然有能力持續負擔還款。根據金管局的調查統計記錄顯示，住宅貸款拖欠比率近幾年長期維持於0.03%至0.04%低水平，相對於2001年就曾高試1.43%，所以泡沫爆破之說似乎言之過早。

幾經政府出招增加稅率後仍無助冷卻樓市，2017年5月19日金管局再收緊按揭措施；第一項是提高銀行的信用風險評級基准要求，新造按揭貸款風險權重下限從15%提高至25%。主要是增加銀行資本要求，和警惕銀行要審慎處理向地產發展商的低息借貸。而另外兩項，主要針對已擁有一個或以上按揭物業的貸款人，和海外投資者或收入來源自中國香港以外地區的貸款人，將其按揭成數下調一成，同時將供款人與入息比率的要求上限也下調一成，為的是要更確保貸款人的還款能力。

中國香港金融管理局 [指引]

2017年5月19日開始適用的住宅物業按揭貸款成數及供款與入息比率上限

正由於銀行受制於金管局種種規範，以致銀行以外各式各樣的財務安排滋生繁衍。近幾年發展商銷售一手房時，每每都會引入旗下的財務機構提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作為招徠，代替以往慣用的銀行合作伙伴，因為財務機構身分不受金管局規管，毋須依照措施指引行事；例如按揭成數、貸款年期、利率、還款方案均可自行定奪。試過有發展商曾經一度提供按揭貸款高達樓價123%，當中包括一按和二按，但很快即被金管局勸吁叫停。

可是積極的發展商又怎會輕易罷休！他們攪盡腦汁將借貸條款不停地優化，花款出神入化層出不窮；有聲稱不須壓力測試的貸款、免息前期貸款、過渡性貸款、又可以用手上的其他物業作抵押，再附送上各種名堂的優惠回贈等。最近經常見到的招數有“備用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭貸款額，而較穩妥的安排會限制按揭成數合共不可超過八成或八成半。另一款頗普及的貸款模式是免供本金只還利息，貸款人於首3年甚至5年間只須要利息還款，其後才本利歸還。亦有更進取的做法是連利息都可暫緩支付，索性采納初期零供款。有些發展商會因應遇上樓盤入伙期將至，而非常慷慨地改變售樓策略，讓買家可以先入住後供款。其中有一個樓盤的優惠較為誇張；准許買家在簽署臨時買賣合約後6個月內分階段支付樓價20%，接著138個月內（許可占用期）無需辦理任何按揭手續，只須每月向發展商支付指定金額即可新居入伙，期間總支付相等於樓價34.5%，就是入住11年之後買家才需考慮樓價余額45.5%是否要按揭貸款。

以上不同花招的財務安排看似非常貼心，讓買家有輕松的置業環境，首期不足的又有二按補救，供款能力有限的可免壓力測試順利過關，無疑能讓准買家在決定買樓前一刻可放松心情，幾乎可以幻想只要簽名作實，不需付款就可榮升業主。但購置物業豈能就這麼簡單！要關注的除了首期足夠與否，大前提還要取決於這將會是自住用途的必須品，還是用作家庭分支給子女獨立居住，又或許是打算作為長短線投資之用？當然入市時機是否恰當，價格是否合理，總是眾說紛紜，但計算方法應按不同條件狀況予以不同的考慮。另外，要提一提的是所謂“優惠”，事實上並非免費午餐，通常都必定有附帶條件，例如貸款利率會較一般銀行的息口為高；總括一句“慎而行之”為妙。如有需要我會在日後的文章再詳談分享計算心得。

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14個重要問答，泰國買房你真的想好了嗎？| 泰國

如今到泰國生活是一件非常好的事情，因此很多小夥伴們考慮到泰國置業投資意向也越來越明確；而想要在泰國賺泰國房地產財當然要清楚泰國的法規以及各方面泰國風俗民情，此篇小編集合了所有投資者疑問的新手指南。

1，問：曼谷是個成熟的國際都市，外國人在曼谷置業已行之有年？

答：從早期的歐美人，俄羅斯人，中東人，日本人，韓國人，一直到近年最大資金入泰的中國大陸，中國香港地區、中國台灣地區及新加坡投資者算非常晚期進泰國房市的。

2，問：在這個世界資金都搶著進來的市場，他有何迷人之處跟遊戲規則呢？

答：首先，我們必須得承認中國人被中國房地產嚇怕了！房價的漲幅，租金投報率，房貸利率，開發商不良炒作等等因素，導致中國房地產是“不合理的市場生態”，所以小夥伴們必須把在中國的投資觀念丟棄掉您才能真正理解泰國市場。我們常常用最生活化的方式比喻中國人性子急房價也跟著急，漲幅快但卻沒有租金投報可言（北上廣深等一線城市回報率大概是在1-2%）。相較之下泰國人步調慢個性溫吐，房價也跟著溫吐起來，每年慢慢的10%-15%穩定成長，但平均租金投報5%-8%卻非常可觀。

所以在中國“預售買進到交屋已經翻一倍”的生態，泰國沒有。相反之，在泰國“光收租金就已經回兩次本”的生態，中國也沒有，聰明的投資者你覺得哪個市場泡沫的跡象大呢？

3，問：外國人可以合法擁有泰國房地產嗎？

答：是完全合法，但必須依照泰國人：外國人，51:49的比例上限。舉例來說，一棟公寓大樓相同面積的單位共100間，外國人最多能買到49間，其他必須保留給泰國人。至於土地以及獨棟別墅呢？由於以上兩者皆屬單1個獨立單位，無法切算51:49的比例，所以外國人是無法單獨直接持有的，必須以公司名義持有；但泰國的公司法規定，股東結構依然必須遵照泰國人：外國人，51:49為上限。簡單來說，不管買房或設公司，泰國為了保障本國人民，所有結構外國人比例不得過半就對了。

4，問：外國人在泰國買房可以貸款嗎？

目前有大華UOB，工商銀行泰國及中國銀行泰國分行可以提供外國人在泰國買房貸款服務。雖說都沒有硬性要求需要有泰國工作或居留證，但是提高通過率的條件一定是，必須要有在泰國工作證或居留證。房貸利率是6%以上，最多五成，最多十年。泰國怕外國人大筆資金進來炒房所以房貸門檻把關的很緊，條件嚴苛，申請困難。

5，問：泰國不動產有房產證和地契嗎？

答：地契以及房產證都是有的，但每個單位都只有“一張”，持分100人也還是只有“一張”，跟中國分成100張是不一樣的。簡單的舉例，一塊土地上蓋了一棟100戶的大樓，這塊土地屬一個單位，所以該土地地契只有一張，由公寓管委會保管。100戶屬100個獨立單位，所以100張房屋持有證由100戶所有權人個別自行擁有，也就是說過戶以後拿到的牛皮紙地契是針對你這一個單元，而不是整塊地的。一個單位，一張謄本，內容會詳細記載持分比例。

6，問：泰國房產購買流程有哪些？

答：看房→交訂金/簽約買房合同→匯款→到銀行開匯款證明和開支票→帶上護照、銀行匯款證明、支票到當地土地廳過戶。

7. 問：怎樣匯款到泰國？

答：首先到泰國本地銀行開戶，然後把開好的銀行賬號、銀行名稱、戶主姓名、開戶行地址和SWIFT代碼發給協助置業者匯款的人。任何人都可給購房者賬戶匯款，但是房款一定要匯到購房者泰國本地銀行賬戶上。購房款全部到賬之後，再到銀行開國外匯款證明，並於過戶前一天去銀行開具房款支票。

如果開發商是上市大公司，也會推薦直接匯入開發商戶頭，這樣方便開發商幫忙開據外匯轉賬證明。

8. 問：購買泰國房產需每年繳納其他稅費嗎？

答：不需要，不需要，不需要！重要的事情說三遍！

9 問：泰國置業需要繳納哪些稅費？二手賣出需要支付什麼費用嗎？

答：持有泰國房產，一手買賣時需要繳納的稅費一般為2%的過戶費（通常情況下，相關稅費由買賣雙方各付一半），水電表安裝費，印花稅。二手房交易時，一般有2%的過戶費，3.3%的特種商業稅、0.5%的印花稅以及個人所得稅（依據房產及持有人具體情況而定），總費用約為6%。通常情況下，相關稅費由買賣雙方各付一半。

10，問：泰國公寓物業管理費是多少？

答：具體情況依據公寓檔次而定。泰國公寓物業管理費通常為25泰銖~50泰銖/平方米/月，多數公寓物業費已包含停車場、健身房、游泳池等公共設施的使用費用。以及過戶時一次性支付的大樓維修基金。

11，問：買房子以後裝修怎麼辦？

答：在泰國買房了還要請工人裝修，擔心語言不通很難購買家具。其實您只要提供室內平面圖給家具商，他們就可以為您提供需要的家具，很多家具商是免費幫您設計家裝，您只需要選擇購買它的家具產品即可。泰國知名的家具商有：SB家具，IKEA泰國，Modernform等品牌家具商，都可以提供一條龍服務。

12,問：非親屬關係是否可以轉讓或贈與房產？

答：不可以的，不可以的。

13,問：購買泰國房產是否可以移民？

答：就目前的政策來說，購買泰國房產沒有與移民掛鉤。不過也有泰國開發商為了促銷房源，會為買家購買由泰國政府發售的精英俱樂部會員簽證，5年10萬人民幣，20年40萬人民幣。

14,問：你能挑幾套各個地區價格最便宜和投資價格最好的房產介紹一下嗎？

答：友誼的小船說沉就沉。。。房產不是消費品，更何況消費品也不是越便宜越好，房產最講究的還是地段，品質以及周圍交通配套。如果您心裡面連投哪個區，預算多少，想要什麼樣的品質都不知道，請從第一問開始再問自己一遍，您真的想好了嗎？！

（據泰國世代房產）