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馬來西亞房產價值到去年為止 5年內急升43.8% | 馬來西亞

英國的萊坊房地產國際諮詢公司的一項調查顯示，外國投資者在馬來西亞買房投資，自2012第二季買入，到2017年的第二季，5年來馬來西亞樓價急升43.8%。

詢盤人數直線上升，投資目的多元化據2017年上半年的調查報告顯示，中國買家購買大馬房產的目的大致可分為投資、自住、教育及移民。

數據顯示，從去年開始，中國買家對大馬房產的詢盤數量持續增加，去年下半年，詢盤人數比上半年激增67%，而到了今年上半年，又再增加42%。而官方預計，這個數據在未來還有可能繼續上升。

馬來西亞是位於赤道附近的熱帶島國，地處東南亞中心位置，扼守馬六甲海峽，是二十一世紀海上絲綢之路的關鍵節點，能夠在交通、旅遊、貿易投資等方面為東盟各國和全球市場的發展提供極為便利的服務。國土包括西馬和東馬兩部分，共13個州和3個直轄區。旅遊資源豐富、旅遊形象好，宜人的氣候、優越的地理位置賦予了其得天獨厚的自然資源，近二十年來，馬來西亞的入境游發展迅速，已成為東南亞最大的旅遊目的地國。

馬來西亞曾為“ 亞洲四小虎” 之一，目前，正在實行新的五年經濟振興計畫，經濟發展良好，中小企業全球化程度高，也十分重視外來投資，僅在2016年批准的總投資就達到了2079億馬幣，涉及4972個項目。其中馬來西亞依斯干達（簡稱IM）是政府於2006年啟動的一項大型區域性經濟發展計畫，該計畫涵蓋馬來半島南部柔佛州的新山、哥打丁宜和笨珍等數個地區，每個區域均為功能不同的重點發展區域。

事實上，近幾年來，亞太各國，尤其是馬來西亞都大力推動基礎建設，如中國引領貫穿東盟多國的泛亞鐵路、馬來西亞刻正積極籌建的隆新高鐵計畫築起的高鐵經濟圈爆發的經濟勢力。另外，政府耗資1720億令吉精心打造的一個“大吉隆坡”，以及期望在未來10年，將吉隆坡發展成為世界20個宜居城市之一的遠景，相信將帶動下一波漲勢。屆時，勢必促使吉隆坡，乃至馬來西亞房價更上一層樓！

中國是馬來西亞第一大貿易夥伴，同時也是第一大進口來源地和第二大出口目的國。兩國關係持續良好，國家走出去倡議正當時，馬方也是早期收穫最豐碩的國家之一，合作潛力巨大。每週從馬來西亞飛往中國各城市的航班多達420班次，2017年預計前往馬來西亞中國遊客人數將達400萬。

隨著中馬關係的日趨緊密，入境大馬的中國人不斷增加，馬來西亞的房市迎來了新一輪熱潮。以旅遊度假為由的短租旅客和以留學、生活為主的長住群體，構成了巨大的人口紅利，不少高淨值人群都將置業馬來西亞作為資產配置的主要方式。

從2010年至2014年，短短四年內馬來西亞房價呈跳躍式增長，漲幅約46%，其首都吉隆坡更是憑藉17.18%的房價年漲幅，成功擠下台北、香港、上海、東京、新加坡，躍居亞洲第一。

一般來說，馬來西亞房產從預售到竣工，房產價格呈現約20—30%的上升趨勢，即竣工溢價，而這也是馬來西亞房地產投資中最流行的手法。

除了房子本身的升值空間之外，租金收益率也是一個重要的投資指標。國內的房價從開始的不斷走高到近兩年的限購控制，價格雖有波動，但是並不明顯，而且國內的高房價所帶來的租金收益率也不是那麼理想，去年中國的房產租金收益率是2.3%，而吉隆坡達到了6.21%，這意味著每年的租金收益在相同價值的兩套房產中，吉隆坡的收益將是中國的2.3倍。

來源：明良海外

責編&排版：Shelly Du

居外看點：財富自由後，他們去新西蘭尋找詩意生活

說起新西蘭，大家往往會先想到《指環王三部曲》。我們可能不知道的是，新西蘭的原始自然景觀，低人口密度，謙遜低調的民風，以及對講英語的人很少有文化和語言障礙，這個擁有450萬人口的南半球島國在過去十年已成為游客的熱門目的地。

新西蘭的農場和鄉村地產（lifestyle blocks，又稱業餘農場），特別是在皇後鎮盆地，已經成為超富裕人群的首選投資 — 新西蘭的農場和鄉村地產（lifestyle blocks，又稱樂活農場），特別是在皇後鎮（Queenstown）盆地，已經成為超富裕人群的首選投資

但最近，新西蘭吸引的不再只是游客——連億萬富翁也乾脆搬進去了。奧克蘭擁有880名淨資產超過1,000萬紐幣的“千萬富翁”，310位身價超過3,000萬紐幣的超富有人士，預計到2026年更將上升至527人。

新西蘭富豪人數高速增長：

與此同時，高淨值人群熱衷配置的資產豪宅價格在奧克蘭溫和增長。根據《萊坊2018年財富報告》的數據顯示，奧克蘭的百城豪宅價格指數（PIRI 100）在 2017年同比上漲了6.5%，位列全球排名第22位，相較於悉尼的（10.7%）和墨爾本（9.8%）的 PIRI 100指數年度漲幅，奧克蘭的豪宅價格漲幅相對溫和。

Who：移居到新西蘭的億萬富翁有誰人？

美國西海岸巨頭，像PayPal的共同創建者之一彼得·泰爾（ Peter Thiel）和《泰坦尼克號》導演詹姆斯·卡梅隆（James Cameron）最近在新西蘭島上大手買地。2016年執導並主演新西蘭旅游視頻的卡梅隆，在首都惠靈頓以東兩個小時的懷拉拉帕（Wairarapa）擁有一片3,700平方英尺的有機農場。而據報道，新近入籍成為新西蘭公民的泰爾，在太平洋上的群島灣（Bay of Islands）建造了一座令人驚嘆的玻璃房子，中心長有一棵樹；此外，他還在南島的瓦納卡（Wanaka）另外也購置了一套物業。

前述兩位美國名人實際上跟隨的是老虎基金（Tiger Management）創始人朱利安·羅伯遜（Julian Robertson）的腳步來到新西蘭的。羅伯遜是新西蘭的投資先驅，自2001年以來，在該國擁有三座豪華旅館——Matakauri Lodge、Kauri Cliffs和Cape Kidnappers的農場，後兩座物業均擁有世界級的高爾夫球場。目光敏銳的投資者每次都在他的旅館住上數個月，他還趁機鼓勵老虎基金的新生代基金經理，如對衝基金的約翰·格裡芬（John Griffin）到新西蘭置業。

彼得·庫珀（Peter Cooper）在群島灣（Bay of Islands）建造了一座帶有葡萄園的豪華酒店“The Landing”

在島上發掘自然美景的富商名單很長。一位俄羅斯億萬富翁的5,000萬紐幣八室度假村“赫倫納灣旅館”（Helena Bay Lodge）已經建成和開業。洛杉磯金融家裡克·凱恩（Ric Kayne）則專注於建造全新西蘭最昂貴的會員專用高爾夫俱樂部，位於奧克蘭以北的Tara Iti，由頂尖高爾夫球場建築師湯姆·多克（Tom Doak）設計。加州紐波特海灘（Newport Beach）零售大亨彼得·庫珀（Peter Cooper）繼續擴大他的發展項目The Landing，裡面有豪華別墅出租，葡萄園、船屋、健身和水療設施。

Cape Kidnappers的農場是億萬富翁朱利安·羅伯森在新西蘭的三座豪華旅館之一

《新西蘭先驅報》（New Zealand Herald）報導，據稱阿裡巴巴創始人馬雲於2016年4月告訴前新西蘭總理，他希望在該國買房，很多同事退休後都移居到新西蘭。

國際房地產咨詢公司萊坊將新西蘭列入最受超高淨值人士（UHNWIs）歡迎的移居地（第二家園）。財富調查公司新世界財富（New World Wealth）研究總監安德魯·阿莫伊斯（Andrew Amoils）則表示，移居富豪的不斷增加有助於鞏固澳洲和新西蘭的富裕人口。

What：除了房地產，億萬富翁還在新西蘭買了什麼？

瓦納卡湖上的阻尼灣（Damper Bay on Lake Wanaka），硅谷大亨彼得•泰爾在此擁有土地

萊坊新西蘭地區負責人萊恩·哈伍德（Layne Harwood）表示，雖然富豪對新西蘭的投資一直都很強勁，但近兩年來投資水平大幅增長。像彼得·泰爾這樣的高端投資者一直非常支持新西蘭，將其視為投資和生活方式目的地。

富翁們不一定投資商業地產，他們也喜歡新西蘭鄉郊的生活、工作方式，尤其是在皇後鎮附近。其他的投資通常是做生意和購置奧克蘭的住宅物業。

超級富豪游艇迷們格外欣賞新西蘭的航海專業，以及作為旅游目的地的魅力。事實上，新西蘭平均每6-8個人就擁有一艘船，是挪威之後人均擁有率最高的國家。奧克蘭坐落兩大港口之間，一半是都會，一半是海景，有著悠久的海洋業歷史，港口綿延著白色的船帆，因此獲得“千帆之都”的美譽也不足為奇。

由Stolichnaya伏特加創始人尤裡·舍夫勒（Yuri Scheffler）擁有的超級游艇“Serene”。原本舍夫勒只是新西蘭的游客，但現已像其他超富游艇迷一樣留了下來

Why：為什麼超級富豪鍾愛新西蘭？

新西蘭和澳洲健康的經濟和迷人的生活方式正在證明其對超級富豪的吸引力。此外，強勁的房地產回報，抗跌的股票市場和商品價格的復蘇也是該國的優勢。新世界財富預期，未來該地區將以良好的經濟基礎和“避風港” 的地位繼續吸引全球財富。

PayPal聯合創始人兼Facebook董事會成員彼得·泰爾（ Peter Thiel）是新西蘭的知名投資人之一

有人猜測，對世界末日的恐懼正在加劇對新西蘭的興趣。LinkedIn聯合創始人雷德·霍夫曼（Reid Hoffman）對《紐約客》（The New Yorker）表示，在硅谷談論新西蘭已經成為了一種暗語。“如果你說，你在新西蘭買了房子，那麼就是一種暗示，不需要說得更多。”富豪們不只認為新西蘭是個天堂，還是世界末日的避難所。

對美國新任總統特朗普的焦慮也促使許多美國人關注新西蘭房產，而這並不僅限於硅谷科技行業大亨。在特朗普當選的一周內，13,401名美國人通過新西蘭移民局進行了登記，正式向移居新西蘭邁出第一步。在選舉後的12周內，申請新西蘭公民資格的美國人增加了70％。數字還顯示，2017年1月份獲得新西蘭工作簽證的美國人數與去年同期相比增長了18％，到訪新西蘭的美國人數量也同時增加。

新西蘭旅游專營公司Seasonz的創始人馬特·林奈（Matt Lines）表示：“輕松進入海洋、山脈、湖泊、海灘、溪流，水上和陸地活動，以及美麗的小城市和社區只是其中的幾個賣點。新西蘭很安全，主要語言為英語，出游容易，不擁擠，還美得令人窒息。”

奧克蘭Britomart購物中心的資產管理公司Cooper and Company執行董事長彼得·庫珀是住在美國加州的新西蘭人，他說：“新西蘭的自然環境仍沒有受到污染，壯觀的海岸線、溫和的氣候、極佳的風景多樣性和豐富的公共空間，先進的城市中心以及頂級美食和葡萄酒吸引了追求這些價值的獨立思考人士。”

“許多旅客都渴望從加州坐上12個小時的過夜班機，一起來便來到這片淨土，可以享用全天然和純淨的食物，”庫珀解釋說。從中國出發的話，中國東方航空和新西蘭航空每天都提供從上海到奧克蘭的兩班直飛航班，中國國際航空公司則每天從北京直飛奧克蘭，飛行時間均大約12個小時。

此外，新西蘭另一個吸引外來新生代移民的特質還有其偏於一隅卻出行便利，而且一點都不會犧牲出行的高舒適度。對於名人和其家人而言，這是極佳的選擇。英國搖滾樂手邁克爾·賈格爾（Mick Jagger）最近就被發現於群島灣。如果富豪名人們不希望過於曝光，到達新西蘭以後，從奧克蘭和 Christchurch 的私人飛機停機坪直接換乘G4私人飛機落在自家草坪上完全可行。除了飛行員之外，不會被任何人圍觀追隨。

萊坊的哈伍德表示，超高淨值人士就是喜歡新西蘭與世隔絕的特點、經商的便利性、穩定的政府和高於全球平均水平的長期經濟增長。

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新西蘭政府雖然禁止海外買家購房，但仍為潛在的外國投資者提供了一條置產入籍的途徑。外國人只要在該國投資數百萬紐幣並且定居一段期間，即可取得居留權及公民身分。紐約大學斯查克房地產學院（Schack Institute of Real Estate）助理教授哈裡斯（Joshua Harris）說，對投資者來說，和許多其它國家相比，新西蘭的投資簽證相對容易取得。“該國房地產市場通常被認為是供不應求的，而且近年來價格不斷上漲，”哈裡斯說。

與加州、漢普頓、夏威夷等其他度假目的地相比，您可以在幾英畝的土地上購買一幢可即時入住的海濱住宅，並在這些新開發項目中獲得最大的隱私，價值約300萬美元（約1,900萬元人民幣）。反觀國內，海南度假基本上都已經僅限於有錢一族了：在三亞，從每套起售價880萬元人民幣的200平米住房到起售價8,800萬元人民幣的700平米豪華別墅，實際價位取決於地段以及是否屬於海景房。

新西蘭為外國投資者提供了兩條簽證途徑，其一是標准簽證，申請人必須在四年期間投資300萬紐幣，並且在其中的三年每年定居至少146天。外國投資人如果想要加快進程，可以選擇在三年期間投資1,000萬紐幣，並且在投資期間的最後兩年至少在該國定居44天。據《華盛頓郵報》報導，新西蘭每年大約發放250個投資移民簽證。

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參考來源：Stuff.co.nz、Town & Country
撰文：Zoe Chan
編輯：HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中國房地產暴利階段已經過去海外地產吸引投資者 | 海外

北京時間3月14日，全國政協委員、申萬宏源證券研究所首席經濟學家楊成長在接受媒體採訪時表示，“中國房地產市場已經迎來了拐點。投資房地產獲得暴利的階段已經過去了，認為房價永遠不會下跌的觀念要扭轉了。”

考慮到楊成長的職業背景，這段話被解讀為中國地產的投資熱潮行將退去，但撤出中國地產市場的資金將何去何從呢？其他投資領域消化資金的能力遠遠不如房地產。所以業內預測，很大一部分征戰中國房地產市場的資金將化整為零揚帆出海。

儘管在過去幾個月裡，有關中國限制資金外流的新聞不絕於耳，但通常政府高度關注並重點解決的問題基本都是無解。資金外流的問題也不例外。

資金如水，流向價值窪地，謀取利潤最大化是天然屬資金、金融資金、實業資金各有偏好屬性，大多數情況下也不會越界撈金。所以中國地產市場一旦拐點確認，溢出的資金勢必要在全球範圍內尋找價值窪地投資，而投資主線就是過去中國富裕階層的移民路徑。

根據這個理論，加拿大的溫哥華、多倫多；澳大利亞的悉尼、墨爾本；美國的舊金山、洛杉磯等城市都將是2018年受益於中國資金的地產市場。

儘管BC省NDP政府出台了比自由黨政府更嚴厲的限制海外買家措施，但普通的海外買家和有組織的產業資金完全是兩個概念。有組織的產業資金會化妝成各種形式，比如投資公司、基金、信託、債券等，然後從不同渠道進入目標市場。

有組織的產業資金絕不會滿足於存量房產的炒買炒賣，他們的一個顯著特徵是開發炒作。一定要在增量上做文章。以BC省為例，溫哥華、列治文、本拿比等華人集中的城市，新開發項目越來越大盤化、亞洲化就說明了產業資金和個人投資的操作區別。

對大資金來說，只有炒熱增量才能悄悄進入順利退出，只在存量裡打滾，很容易解放了散戶困住了自己。

地產評論員黃三水指出，全國政協委員、申萬宏源證券研究所首席經濟學家楊成長先生的預測絕不是一時興起空穴來風。背後一定有團隊投研的數據支撐和對政經時局的精準分析，所以作為重要的全球地產市場組成部分，大溫地產要做好承接資金轉移的準備，這對本地住房市場也許是短期衝擊，但如果消化得當將是大溫迎來城市新面貌發展經濟的絕好時機。

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中國房地產暴利階段已經過去海外地產吸引投資者 | 海外 — 加拿大不列顛哥倫比亞省溫哥華2臥3衛的房產，物業編號：25602666（點擊圖片查看詳情）

房屋價格： CAD 5,900,000/約¥ 3,058萬

預估交易費：約¥ 182萬

建築面積： 265平方米

土地面積： 1287平方米

房型： 2 臥 3 衛 4 車庫

樓層：共 2 層

房齡（年）： 6

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來源：加拿大樂活網

責編&排版：Shelly Du

高力國際：中國去年投資海外房地產達2500億人民幣，逾半在歐洲

很多人士有到海外買房投資意願，但苦於對海外市場不瞭解，難以抉擇，退休投資房產去哪裡？那麼中國人海外投資熱衷哪裡呢？根據高力國際掌握的數據，2017年，中國在海外的房地產投資依然錄得395億美元（約2,502億元人民幣），創歷史新高，較2016年增長8%。中國在亞洲的房地產投資同比攀升34%，至125億美元（約792億元人民幣），主要集中於中國香港、日本和新加坡。

有業內人士認為，由於中國政府實施嚴格的資本管控，預計接下來，中國投資者對於海外有些國家和地區的地產投資或有萎縮。事實上，萬達等企業也正在著手處理一些海外地產資產。

高力國際預測，2018年中國對亞洲其他國家房地產市場的投資金額將下降10%，至112億美元（708.4億元人民幣）。但展望2019年-2020年，高力國際認為由於“一帶一路”沿線國家對資產的需求開始發力，中國對亞洲其他房地產市場的投資總額將保持增長。

歐洲物業資產投資額劇增

與2016年相比，2017年中國海外房地產投資的構成發生了很大的變化。

中國在美國、歐洲和亞洲的房地產投資（十億美元）

據高力國際統計，2017年，中國對美國物業資產的投資額同比下降64%，為59億美元（約373.4億元人民幣）。而中國對亞洲物業資產的投資額同比上升34%，達125億美元（約792億元人民幣）。

萊坊中國區國際投資部副董事程懌向《證券日報》記者表示，根據調查結果顯示，美國、澳大利亞、英國和中國香港毫無意外佔據了主要份額。投資大幅下滑情況不止出現在美國，澳大利亞同比下滑60%、韓國銳減91%、加拿大較2016年投資下滑84%。

更重要的是，高力國際表示，中國對歐洲物業資產的投資飆升336%至187億美元（約1184億元人民幣），其中包括中投（CIC）144億美元（約911億元人民幣）收購黑石的Logicor物流業務，若剔除該交易，則中國對歐洲的房地產投資保持平穩。高力國際認為，這些變化側面反映了中國經濟的增長勢頭和人民幣的強勁表現。

中國企業去年海外買房地產以歐洲為重心，但萬達集團賣房還貸還未止血，旗下的萬達酒店發展以作價3,560萬英鎊（約人民幣3.15億元）出售英國倫敦的萬達One Nine Elms 60%的股權，買家為富力地產

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程懌認為，在英國投資的強勁增長之下，歐洲其他地區的投資增長並不令人意外。過往以來，英國（倫敦）通常是歐洲以外國際投資者的投資首選地。2017年英國房地產交易總額以102億美元躍升至第二位，較2016年同比大漲574%。

此外，高力國際研究發現，2017年中國在亞洲的房地產投資主要集中在比較安全的“門戶”市場，其中排名前三的分別為中國香港（69億美元、436.4億元人民幣）、日本（23億美元、145.5億元人民幣）和新加坡（21億美元、133億元人民幣），佔總投資額的90%以上。

而中國香港所吸引的中國內地房地產投資資金就佔到總投資額的55%，部分原因在於對未開發土地的投資較大。鑑於中國政府近期收緊國有企業對“一帶一路”倡議相關投資之外的海外投資，因而高力國際認為“一帶一路”投資有望得到提升。

新加坡成投資目的地

據高力國際研究發現，2017年，中國對東南亞和南亞的房地產投資達25億美元（超158億元人民幣），是2016年的4倍，創下歷史次高（僅次於2013年的41億美元，260億元人民幣）。

中國對東南亞和南亞的房地產投資（十億美元）

值得一提的是，新加坡成為中國投資者最青睞的投資目的地，吸引了21億美元的投資額，佔比高達84%。馬來西亞和印度尼西亞分列第二和第三位，投資額非別為2.46億美元（15.6億元人民幣）和1.69億美元（10.7億元人民幣）。

萊坊新加坡研究與諮詢部門主管陳姳潓也向《證券日報》記者表示，從2017年5月份起，新加坡的集體銷售市場熱度迅速上升，共達成25筆集體銷售交易，銷售額達79億新元。在此之前的兩個季度，未售出庫存僅為17,500套，創歷史新低，房地產開發商爭相補充土地儲備，使價格高於預期，進一步加劇了投資銷售的波動。由於地價走高，新加坡私人住宅價格預計將持續回升，預計到2018年第四季度，私人住宅的價格漲幅將在3%到7%之間。

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正如高力國際認為，在門戶城市市場中，中國投資者對新加坡的投資熱情將保持高漲，主要原因在於新加坡的寫字樓和住宅市場已經進入將持續數年的上升期。2018年，中國內地投資者對香港的投資興趣有望保持平穩，而對於新加坡，投資熱情則會持續高漲。新加坡仍為亞洲資本市場最為青睞的投資目的地之一。

而關於投資標的，高力國際認為，對於中國企業而言，未開發地塊是主要的投資物業類型，尤其是計畫建造公寓的房企。而寫字樓和工業物業的佔比也很大，2016年為73%，2017年降為50%。高品質存量物業的稀缺表明，與當地合作夥伴共同開發項目將普遍成為進入當地市場的最有效方式。

印度尼西亞、菲律賓房地產市場頗具吸引力

高力國際在近日發佈的《中國“一帶一路”倡議——龍騰亞洲》的報告中指出：未來五年，在中國整體經濟和人民幣保持強勁的大背景下，中國的“一帶一路”宏偉計畫將推動中國資本流向新興的東南亞和南亞市場，面向中亞國家的大規模投資將緊隨其後。

“一帶一路”投資主要為由國有集團主導的大型基建項目，此類項目應有助於帶動所在經濟走廊沿線城市和地區的經濟增長，進一步強化現有投資機會。多數東南亞國家的房地產市場頗具吸引力，尤其是在具有長期經濟增長潛力的印度尼西亞和開發機遇廣闊的菲律賓。

延伸閱讀：居外【跟隨一帶一路去看房】專題

來源：證券日報
責編：Zoe Chan

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之一：買 | 馬來西亞

生活法則其實很簡單：“當你瞭解得更多，你就能做得更好”。這句話也適用在房產投資方面，一名經驗豐富的投資者必須致力為本身的物業投資，找出更多的應對計畫，才能在不同的情況取得成功。那麼如何才能找出更多的應對計畫呢？關鍵詞就在你如何多樣化房產的使用，才能確保自己可以在投資遊戲中繼續生存。（馬來西亞樓價）

倣傚《富爸爸，窮爸爸》作者羅伯特清崎在書中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它應用在房產領域，從而發展出“房地產投資四分法”。羅伯特清崎的ESBI分別是：工作、企業、專業、及投資；而我的四分法包括了四種房產投資策略，分別是“買”（Buy）、“賣”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。

首先，且來談談“買”，只要懂得應用有關“買”的策略，你就能找到一些創新的方法，在充滿挑戰的市況中無往不利。但值得注意的是，這些方法並不一定完全符合你的風險偏好和個人需求。

1、提供“先租後買”配套

近年來，馬來西亞政府不斷推出可負擔房屋和實行無需頭期和先租後買等措施，來幫助人民買房，並解決家庭債務高企、房價高漲和買房能力不足的問題。投資者也能倣傚政府的做法，為有意購買本身房產但目前未有足夠金錢的買家，提供先租後買的計畫。

在此計畫下，投資者可用較高的租金出租給有興趣的買家，而這當中的一部分可以累積以換買家以後買房的頭期。這麼一來，買家也有足夠的時間去加強自己的財力和銀行借貸能力，也可免了搬遷的煩惱。投資者可省略尋找新租客的功夫，也能確保房產在買家那得到“照顧”。這種方法適用於任何類型的物業，且能為業主和買家達成雙贏局面。

2、結合群眾的力量

房產投資向來都是一個非常“個人”的事情，最大程度也只是牽涉到最親近的家人或朋友。但隨著房價變得越來越難以負擔，投資者必須開始學習借助群眾的力量來買房。往日的老虎單獨行動，如今需要學習像獅子般的群體出擊。投資者也該認真分析群眾籌資的利與弊。

多人一起買房就意味著有更多的收入來源或累積收入，也能提供更多的擔保人，從而降低借貸風險，因此會比較受到銀行歡迎。而且，幾個身份不同的非住宅物業買家結合，也能夠在申報消費稅時，得到一些益處和彈性空間。

當然，想要享有這些好處，投資者必須在正式的文件中，明文規定應對重要決策等時候的方針。

若想要更深一步用群眾籌資來投資，投資者可以向正規的群眾籌資多瞭解。與陌生人一起投資，不再是不可能任務了。

3、善用不同的名義買房

隨著馬來西亞法律的修改，投資者如今可通過不同的名義來買房，包括個人、多人、公共或私人有限公司、合夥，甚至信託公司等名義。

這讓投資者有更多的選擇來規劃自己的物業投資。有限合夥企業（LLP）混合了普遍的合夥人法律和吸納了有限責任的效益；而私人有限公司法允許常年大會上可只有單一股東和單一董事。這個改變讓馬來西亞企業和新新時代的距離拉近，也提高人民的競爭力以吸引更多投資。

這些不同的名義，給予投資者更多的選擇與彈性空間。但值得注意的是，有很多銀行、政府單位和投資者都還不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合夥企業（LLP），所以使用這個方法的投資者必須隨時作出調整，來應對不同的情況。

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4、多元化投資組合

“別把所有雞蛋都放在同一個籃子裡”是一句至理名言，提醒著投資者應將投資組合多元化。多元化的組合有利於投資者，組合當中可包括針對各類型買家的不同價格、類型與產權的房產等。

大部分投資者一開始都從住宅房產著手，然後再進軍到其他非住宅物業，但切記不要以為所有物業都是一樣的，因為住宅房屋是所有物業類型當中，最基礎和簡單的。

此外，在你多元化投資組合的同時，建議你也同步提高本身的財力。

5、考慮競標法拍屋

法拍屋往往被視為一個能夠用低價買房的時機，但這種方式相當複雜，因為銀行只想要賣掉房子以收回賬款，且買家會面臨各種不同的複雜問題，所以投資者必須詳閱所有資料以確保本身的權益。

通過這個方式買房的管道之一，就是原定在2017年4月於線上平台推出的“e-lelong”。該平台能讓人們在網上競標法拍屋，目前已被展延推介。

6、流動現金比資本增值重要

目前，我們正處於“回酬率低，實際回報高”的房地產投資環境。從上兩個年代的12%年回酬，目前我們能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在馬來西亞的大城市的房產投資。從房產增值表現來看，增長率比10年前來得更慢。

因此，投資者在置產時必須謹慎選擇，確保在流動現金不受影響的情況下，繼續在市場上立足。

責任編輯：Zoe Chan

大馬法律界驕子陳佐彬專欄全集

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未獲“海外投資法”同意華人買新西蘭豪宅被罰款 | 新西蘭

日前，新西蘭奧克蘭高等法院作出裁決，判定奧克蘭Glendowie地區一棟山頂豪宅的多名華人前業主違規交易，罰款84.7萬紐幣。這些華人業主們被罰的原因，是轉手交易該物業前未能滿足新西蘭海外投資法（Overseas Investment Act）的規定。

根據新西蘭海外投資法，Wenbing Tang被定義為海外人士，他於2013年購買了此物業。隨後Tang將此物業轉給了另三位華人，這些業主再賣掉此物業時賺了100多萬紐幣。

新西蘭土地信息管理局（LINZ）透露，不論是第一次還是第二次交易，都沒有通過海外投資法的批准程序。海外投資辦公室（OIO）負責政策和海外投資的副執行長Lisa Barrett說道：“高等法院的判決及時提醒海外人士，如果想在新西蘭購買敏感土地，必須獲得海外投資法的同意。法官Lang說道，被告應該知道在新西蘭購買房產時的限制。”

該判決表示，2013年6月，Tang以513萬紐幣的價格簽署購買協議，購買了位於679 Riddell Road, Glendowie的物業。公開信息顯示，這棟物業位於奧克蘭Glendowie靠海的高處，總占地面積約4,500平方米。根據海外投資法的規定，面積超過0.4公頃的敏感土地交易，需要得到海外投資辦公室的批准。

有關海外人士在新西蘭投資購買土地，新西蘭政府有一整套規定，並推出簡化版的中文指南*：

同年8月，Tang與另外三名被告Xianghua Huang、Binyan Zhou以及Binzhi Ouyang簽訂協議，轉讓了此物業。8月28日，該物業所有權轉讓登記在Huang、Zhou和Ouyang名下。四名被告都是中國公民，不常住新西蘭。法庭認為，這四人在沒有獲得批准的情況下購買了敏感物業，已經觸犯了新西蘭的海外投資法。

判決表示：“Tang的罪責在於他的鼓勵導致了違規事件的發生。他之前在新西蘭有購買土地的經驗，在中國和新西蘭都有相當的經商經驗。”不過LINZ接受了Tang沒有故意違反海外投資法的辯解，認為後者只是“忽視了”，而且Tang也沒有從此案中獲得明確的收益。

法庭認定，這次轉手中真正獲利的，是後來加入的Huang、Zhou和Ouyang。他們被認定以513萬紐幣的價格購買了此物業，之後以615萬紐幣的價格將其出售，合計收益總額達到102萬紐幣，淨收益為806,360.42紐幣。由於是三人共享此物業，所以人均收益在26.9萬紐幣以內。Tang被罰款11萬紐幣，Huang和Ouyang被罰款22.95萬紐幣，Zhou被罰款24.3萬紐幣。

*注：新西蘭《海外投資法》中文買地指南，可以點擊這裡下載。更多有關在新西蘭購買或租賃土地的規定，請點擊這裡查閱。

參考來源：新西蘭先驅報中文網
責編：Zoe Chan

英國三大房產投資熱點城市在這 | 英國

根據IP Global最新發佈的《全球房地產展望報告》中稱，英格蘭北部地區的三個主要城市曼徹斯特，利茲和利物浦，被列為全球主要的房產投資熱點。退休投資房產這三個城市值得考慮。

1.曼徹斯特

其中，曼徹斯特仍是英格蘭北部地區最熱門的投資城市。

去年曼徹斯特房價指數漲勢驚人，達到了平均8.6%的房價漲幅。而根據現下狀態及計算通膨率之後的預測，曼城在2018-2020年期間收穫16.5%的租金漲幅。

並且2017年5.6%的租金回報率可以算得上是英格蘭所有城市中租金回報率最高的幾個城市之一，所以國際投資人對曼徹斯特也是抱有足夠的信心。

曼徹斯特房市的強勁表現，主要得益於當地龐大的就業人口，以及該地區10萬名大學生。據調查顯示，大曼徹斯特地區畢業生的滯留率為51%，每年為當地的市場和經濟提供了源源不斷的新鮮血液。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

全球主要的房產投資熱點城市在這 | — 英國英格蘭曼徹斯特1臥1衛的房產，物業編號：37596087（點擊圖片查看詳情）

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2.利物浦

得益於大量來自國內外的資金，利物浦是近年來英國經濟發展最快的城市。

數據顯示從2015年至今，利物浦的房價上漲了14%，而該地的租金回報率比曼徹斯特還要略高一些，達到了6.2%。

未來3年的租金增長率預計可達17.6%。是很有投資潛力的一座城市。

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3.利茲

不論是房產還是其它方面的投資，投資人首先關注的總是當地的經濟發展。而據《全球房地產展望報告》稱，利茲是英格蘭國除倫敦外最大的經濟體，在吸引投資方面無疑會加分不少。

利茲今年來的房價指數增長表現得沒有前兩個城市那樣強勁，但未來3年的租金增長水平的預期卻是最高，達到了 18.8%。

此外，當地的經濟發展前景是利茲的主要亮點，也是推動未來房市的動力之一。當地65,000的學生人群和諸多成長型企業正是利茲經濟保持穩定發展的基石所在。

推動利茲房租租金升高的另一大誘因是大量的外來人口和國際學生使得住房供不應求。預計到2021年，利茲的出租房屋缺口將達到9萬套。

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4.紐卡斯爾

位於東北英格蘭的紐卡斯爾雖然目前還未出現在房產投資熱點的榜單中，但報告介紹紐卡斯爾在房地產投資方面同樣具有相當大的潛力。未來很有可能和位於美國西北部的西雅圖一同登上榜單。

過去13年中，紐卡斯爾租房市場上的房屋數量增加了60%。紐卡斯爾的經濟發展主要依賴於當地蓬勃發展的數碼製造業。就業人口的增多使得租房市場呈現供不應求之態。當比例達到一個閥值那麼紐卡斯爾將成為繼曼徹斯特，利茲和利物浦之後第四個英格蘭的房產投資熱點。

結尾提示：

英格蘭北部城市的崛起得益於北方重振計畫（Northern Powerhouse）。政府為消除南北經濟和發展上的差異，為北部地區注入大量資金。使得北方幾大城市發展迅速。

房市的變化總是和當地經濟的發展直接掛鉤。如今諸如提到的曼城，利茲，利物浦等城市房地產市場的崛起已初現端倪，未來勢必還有更大的增長空間。

來源：英倫房產圈

責編&排版：Shelly Du

在英國當房東需要哪些執照？ | 英國

自從去年的秋季預算案之後，英國政府針對市場上出現的數量不少的違規出租房，以及少數的“流氓房東”，出台了一系列新的規章制度。

當然，各項章程至今還在完善當中，今天主要講的，是和許多房東的利益切身相關的執照問題。

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原本出租房房東所需要辦理的執照僅限Mandatory Licensing一項，也算是大型房屋HMO的正軌執照。

但隨著政府對房東監管的加強，兩項新增的執照開始在英國許多地方出台。

新增的兩項執照並非全國範圍內的硬性規定，而是由當地市/區政府決定房東是否應該申請執照。

目前英國針對於房東的三項執照如下：

1、Mandatory Licensing

這算是目前房東們最熟悉的一項，也是很多小型出租房房東們一直忽略的一項。Mandatory Licensing僅針對大房型的HMO出租房（3層樓高，5個或以上沒有血緣關係的人居住）。就是說在達到3層樓高，且房間裡有5個以上單人租戶的情況下要改變房屋佈局，則需要申請這個執照。對小型住房而言不適用。

然而從今年4月開始，Mandatory Licensing的覆蓋範圍將變得更廣。凡是出租房裡有共用衛生間（Sheared Bathroom）的HMO房型，或是有共用衛生間，打算做改變現有佈局的，都需要註冊Mandatory Licensing。

2、Additional Licensing（新增）

這項 Additional Licensing 並不是所有地方都有的，由當地政府自行追加。同樣是針對HMO房型的。

英國2004年頒布的《住房法案》中規定，當地政府有權推行更強硬的手段和措施監管HMO出租房中的不規範現象。Additional Licensing 即是用作此途的執照。

當然，Additional Licensing在各個市/區政府管轄之下所涉及的規章相差很大。但一般都需要房東支付500-600英鎊的申請費用。

3、Selective Licensing

沙特財團將大舉投資倫敦物業這項執照並非針對HMO的出租房，如果市/區政府有相印規定，那麼該管轄區域的每個房東都應申請該項執照。

Selective Licensing的頒發意在證明房東是一個“正經而可靠的人”，往往會伴隨一些政府人員的調查和提問。有時候也需要申請人填寫一份章程。

一般申請Selective Licensing需要房東支付500-600英鎊的費用。

在如下情況中，房東可以不申請Selective Licensing。

◆已經申請並且頒發了Mandatory Licensing的房東
◆政府或慈善等機構提供的出租房
◆假期短租
◆商業租賃

凡是上述涉及到HMO的執照，在當地政府的相關要求下，如房東不經申請私自改造房屋，或者不按照執照規範改造房屋，將被處5,000到20,000英鎊的罰款。具體罰款額度試當地情況而定，最高可罰30,000英鎊。

來源：互联网

責編&排版：Shelly Du

跟隨壹帶壹路去看房（二）泰國：從最熱旅遊目的地到海外買房好去處

最新數據顯示，2017年赴泰旅遊的中國遊客數量超過980萬人次，泰國已成為中國人境外遊的首選目的地。同時，價格低、租金回報高的泰國房產也成了越來越多中國買家的目標，壹帶壹路、泛亞鐵路等重大利好因素不斷吸引國內買家前來。…

夢露故鄉的社區商業中心，“獨家生意”，考慮一下？| 美國

要說美國的各個州中，名氣最大的是哪一個，加州（加利福利亞州）如若稱不上數一數二，也一定可以進入前三的候選名單。

你看吶！在綿長的美國西海岸，分布著洛杉磯、舊金山、聖何塞等諸多的現代都市，這些城市也通過自己的地緣優勢，以不同的符號向世界傳遞著美國的文化。

洛杉磯郊外的好萊塢，依山傍水，是當之無愧的世界電影之都；舊金山憑借著頂級的教育資源，吸引著全世界的學子求學；而聖何塞，是美國的IT重鎮，更是公認的“硅谷之心”。

這些非凡的人文特色，成為了加州吸引游客們前來造訪的資本，更讓加州成為發達與現代的代表。而加州是不是只有這些人文特色，而沒有美國“與生俱來”的自然景觀呢？

有，當然有。加州棕櫚泉，是造訪加州絕對不可錯過的地方。

走進棕櫚泉

棕櫚泉距離洛杉磯約200公裡，車程2個小時左右，位於科羅拉多沙漠的 Coachella 山谷以內，是沙漠旁的綠洲城市。值得一提的是，棕櫚泉每年有350天陽光充足的日子。

紅褐色的山脈、清澈的湖水、茵茵的草地、成群的棕櫚樹，成為棕櫚泉別具一格的符號。在這片沙漠包裹的蠻荒之地，居然如此的煥發生機，就像它的英文名“Palm Spring”表達的一樣，這裡既是泉水，也是春天。

換個時節，棕櫚泉百花齊放，姹紫嫣紅，你敢相信這裡是沙漠中心嗎？

憑借著他處難覓的反差景致，雖不及西海岸大都市般繁華璀璨，但棕櫚泉依然吸引著大都市裡的大人物們前來造訪。

這裡曾是貓王與新婚妻子的蜜月度假地，他們於1967年5月1日在這裡渡過新婚蜜月的第一夜，棕櫚泉也因此被稱為貓王蜜月的隱匿處。

棕櫚泉星光大道，則像是好萊塢大道的微縮版，只不過增添了更強烈的日照，來參觀今日及昨日的明星，從市長桑尼．波濃、索非亞．羅蘭到鮑勃．赫伯，您都可以在這裡發現他們的足跡。這裡還是“美艷與性感的化身”瑪麗蓮夢露的故鄉。

夢露故鄉，這篇文章是旅游指南嗎？

當然不是，這只是一個開始。

The Springs，棕櫚泉的社區商業中心

在棕櫚泉，有一處叫做“The Springs”的社區商業中心。

The Springs位於南加利福尼亞棕櫚泉市，是一個剛剛建成，總占地面積約36.5畝的社區商業中心，擁有402,684平方英尺的淨可租面積，毗鄰棕櫚泉國際機場，還緊挨棕櫚泉另一著名游樂場所——水上樂園，地理位置絕佳。

The Springs雖然是一個新建社區商業中心，但已與多家優秀零售租戶建立合作關系，出租率已高達96%，這些租戶陣容可謂非常強大，包括5個投資級租戶，8個《財富》500強租戶，11個已上市租戶，所有租戶的市場總值超過7,750億美元。主要租戶有家得寶（Home Depot）、奧樂齊（Aldi）、 Ross Dress for Less、Ulta Beauty、馬歇爾百貨（Marshalls）、Burlington、Bed Bath & Beyond、派對城（Party City）、美元樹（Dollar Tree）、Hibbett Sports、富國銀行（Wells Fargo）、玩偶匣（Jack in the Box）、Massage Envy以及熊貓快車（Panda Express）等主要國內品牌！

The Springs的主要投資優勢

優勢1：投資安全且穩定

The Springs的95.3％租金收入來自企業租賃，這些企業均獲得全國及區域認可，投資顧慮更少；

優勢2：零售領域中心地段

The Springs吸引的的租戶包括加利福尼亞南部前三家盈利能力最強的Aldi連鎖超市，它們與整個商業中心的其他商戶相互影響，形成了棕櫚泉的零售中心；

優勢3：人流量、車流量大

每天有超過6萬輛車會從The Springs周圍的道路經過，而棕櫚泉從2017年-2022年的預期年均人口增長率為1.24%，同時期內預期年家庭收入增長率為1.21%；

優勢4：棕櫚泉經濟迎來復蘇

目前在棕櫚泉有13個在建地產項目，這些項目將會帶來2,531戶新家庭入住以及每年超過1.34億美元的家庭收入，這些收入中會有相當一部分將為棕櫚泉的經濟提供活力——預計居民們每年的消費總額會超過7,500萬美元，這對於投資The Springs來說無疑是個重大好消息；

優勢5：幾乎沒有競爭

在棕櫚泉方圓8英裡內，沒有第二家像The Springs規模的商業中心，做“獨家生意”，生意能不好嗎？

在The Springs附近還有棕櫚泉高中，教育環境也十分出色，加上環境舒適、交通便利、銀行飯店一應俱全，這樣的商業中心，投資價值不言而喻。

一切准備就緒，只等您的前來。

獲取The Springs的更多詳情，請點擊http://www.juwai.com/37784431.htm。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約Cushman & Wakefield房產經紀人Dixie Walker提供

文字：Leo Li
排版 & 責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。