新加坡超越中国 成为美国商业地产最大的亚洲投资者 | 美国

2017年新加坡取代了中国,成为美国商业地产最大的亚洲投资者

根据Real Capital Analytics和高纬环球的数据,这是自2012年以来新加坡首次超越中国。由于监管机构打击资本外流,中国投资者的交易量猛跌66%至59亿美元。

新加坡超越中国中国香港,跃升成为美国最大的亚洲房地产投资

资料来源:Real Capital Analytics及高纬环球,统计包括美国各行各业超过2500万美元的所有投资组合和独立交易
资料来源:Real Capital Analytics及高纬环球,统计包括美国各行各业超过2500万美元的所有投资组合和独立交易

“我们预计新加坡将继续成为亚洲在美国房地产市场投资的单一最大来源,” 高纬环球亚太资本市场区域执行总监Priyaranjan Kumar说。他补充,资金可能流入数据中心,学生住宿和物流业。

主权财富基金GIC Pte占新加坡95亿美元购买额的近四分之三房地产投资包括曼哈顿华尔街60号大楼——这是德意志银行(Deutsche Bank AG)美国总部的所在地,还有一些学生宿舍。

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纽约曼哈顿华尔街60号
纽约曼哈顿华尔街60号

房地产公司世邦魏理仕集团预计2018年将继续出现类似的趋势。亚太地区资本咨询执行董事Yvonne Siew表示,新加坡的机构投资者将会在海外分散投资,而中国则维持资本管制。

下面列出了去年新加坡在美国最大的一些投资项目:

资料来源:高纬环球
资料来源:高纬环球

除GIC之外,新加坡的美国房产买家还包括开发商、房地产投资信托公司和物流公司。新加坡在美国的全球投资者排名中位居第三,在加拿大和法国之后。

纽约优质投资物业:长岛市Astoria地区的新开发项目,共有215个单元,坐拥曼哈顿景观,设有休息区丶健身房丶屋顶平台。所有公寓均设有洗衣机/烘干机。硬木地板。13年减税,年度总收益达573万美元。
纽约优质投资物业:长岛市Astoria地区的新开发项目,共有215个单元,坐拥曼哈顿景观,设有休息区丶健身房丶屋顶平台。所有公寓均设有洗衣机/烘干机。硬木地板。13年减税,年度总收益达573万美元。(点击图片查看房源信息)

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根据包括土地和已开发房产在内的数据,新加坡去年在全球商业地产上的投资增长了约40%,达到了284亿美元,打破了2015年创下的纪录。

2017年新加坡在海外的房地产投资创下新高

资料来源:Real Capital Analytics,高纬环球
资料来源:Real Capital Analytics,高纬环球

 

从上文可见,学生住宿已经成为了新加坡财团在海外最重要的投资标的之一。居外诚意推荐:英澳留学住宿新选择——SCAPE新型留学公寓

Scape学生公寓不仅是一个舒适的居所,更是留学生接触新都市新文化,形成新想法,发展新潜力,培养明日精英的摇篮
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原文来源:彭博
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

马来西亚第二家园常见的37个问题

马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策,目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低,申请方便吸引了众多国人的目光,很多人对该政策并不是很了解,下面针对一些常见问题为您解答:

1、马来西亚第二家园计划移民项目吗?

答:严格来说,“第二家园”并不是完全的移民计划,而是一个长期免签证的有条件永居计划,或者说是一种侨居特权及身份。因为,它不需要在国外接受移民监,不需在国内上报备案。可以不去居住,也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。

2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕,为何还要移民马来西亚

答:欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕,但是生活费用较高,距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕,人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家,日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。

3、马来西亚排华吗?

答:马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会,马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活,相处得非常融洽与和睦。而且,占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位,在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位,甚至有些洲根本就是华人执掌政权。

4、马来西亚这个国家适合居住吗?为什么选择退休或居住在马来西亚?

答:适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美,气候宜人。

5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份?

答:其实,这些身份都是虚幻的,一旦政策变动,都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。

6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗?为什么?

答:是;因为按照马来西亚的规定,50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币(第一年60万)就可以全家侨居了。其他什么都不需要。

7、参与第二家园计划,对我有什么好处?如果我不想出国也适合申请吗?

答:好处很多。对小孩来说,方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育,方便以华侨生身份参加中高考,方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说,可以方便出国签证,方便国外旅游度假,方便回避国内各种风险,方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等,方便开展东盟贸易,方便资金转移到国外存取,获取高额利息避险,方便到国外购买永久产权住房,方便移民第三国等。对老年人来说,马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻,就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此,可以说,只要够条件,几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益,不出国侨居也可以获得上述的权益,同样好处多多。

8、不用移民,你就可以随时到海外定居,你相信吗?

答:相信;据马来西亚第二家园计划,拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表,符合条件的话,2-3个月你就可以到海外定居了。

9、不花钱就可移民,你相信吗?

答:相信;据马来西亚第二家园计划,你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息,不需付钱给移民局,就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了,仅需从银行取回资金就可以了,不会有任何损失。

10、有哪个国家,可以对中国公民出国无须办理签证?

答:马来西亚,只要你办理了我的第二家园计划,仍然是中国公民,但是可获得10年期无限次的免签证自由出入,终身可续签。对于去第三国的签证,在签证方面的优势就是,世界上有120多个国家对马来西亚实行免签,第二家园人士到第三国签证可以不回国办理,直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理,另外,就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。

11.怎么样才能同时拥有国外的身份,又不影响国内的身份呢?

答:加入马来西亚第二家园计划后,你就拥有了在大马的特殊身份,享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。

12、参与马来西亚第二家园计划,我的英语水平不行怎么办,到了国外不会成为哑巴吧?
答:语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家,华人在马来西亚占30%,除英语和普通话外,福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。

13、拥有第二家园身份,每次去马来西亚还要再办理签证吗?
答:不需要。在马来西亚国际机场,有专门的第二家园贵宾通道,你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。

14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家,有多快?
答:马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。

15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别?

答:有区别,下面为您介绍。

美国绿卡:办理时长 (12-24个月)  ;资金要求 53万美元=362万元;
申请费用20万人民币;有居住要求

加拿大枫叶卡:办理时长 (24-36个月) ;资金要求 80万加币=533万元;申请费用20万人民币;有居住要求   

新加坡绿卡:办理时长 (6-12个月);资金要求100万新币=498万元;申请费用10万人民币;有居住要求

大马MM2H卡:办理时长 (2-3个月) ;资金要求30/15万马币=60/30万元 ;申请费用4万人民币 无居住要求

16、到马来西亚生活,会有孤独的异乡感吗?

答:没有。本身华人占了全国人数的1/3,况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌,以及操着流利普通话的中国人。

17、移民是有钱人的游戏吗?

答:以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划,使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民!”

18、参与了马来西亚第二家园计划,是不是意味着就不好再移民其它国家了?有影响吗?

答:不是。对你移民其它国家没有任何影响,反而有帮助。因为,你拥有马来西亚第二家园计划身份,国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度,会为你加分的。从我们操作的经验看,很多拥有第二家园身份的,在移民加澳等国都一次性审核通过了。

19、移民了就不能在国内居住了吗?

答:所有的移民项目都会有移民监,也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去,你甚至可以一天不去也不会造成影响的。

20、全家侨居到马来西亚,那要花多少钱?

答:只要主申请者一个人办理了第二家园计划,全家移居也不须另外多花一分钱。

21、加、美、澳移民是谁申请谁移民,马来西亚也是一样吗?

答:不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园,全家人都可以移居国外。

22、我在国内很舒适,为什么还要考虑移民呢?

答:也许目前你感觉很好,但难免将来需要!没有人对自己的未来不关心,没有人对自己的子女不关心,没有人对自己的父母不关心,没有人对自己的财富不关心!而只要取得第二家园的身份,就可以回避很多风险,增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。

23、现在人人都可留学美、英、澳、加,你相信么?

答:是的。以前到这些国家留学,是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后,你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”,只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说,现在是人人都可以留学英美加澳了。

24、为什么说越早加入第二家园计划,对你的孩子越有利?

答:因为,你的孩子从小可以进入马国的学校学习,接受中英文国际化教育,长大后直接读双联课程,轻松留学英澳美。如回国,还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上,你的孩子已经比别人的跑在前头,在竞争上远远抛开别人的孩子了。

25、只需花四万元钱,赚取去海外留学节省2/3费用,你愿意吗?

答:当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以”跳板留学”完成全部英美澳学业,获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。

26、只需花四万元钱,赚取在国内高考成绩再加十分,你愿意吗?

答:当然愿意。加入第二家园,你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。

27、为什么说你加入第二家园计划,你的身份就比人高了一等?

答:拥有着第二家园身份地位,日后在马国将享有各方面的优惠,包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国,你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。

28、我侨居到马来西亚,生活成本不是变得比国内更高了吗?

答:不会。马来西亚的生活质量虽然高,但价格比较低廉,很多大件日用消费品价格低于国内。

29、我加入到第二家园计划,对我在东盟国家开辟事业有利吗?

答:有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零,投资免税等政策。第三,方便你开拓国际视野,在各国建立你的业务总部。第四,方便你的产品进入欧美市场,开展转口贸易。

30、你的钱,存在国内安全吗?

答:不安全。第一国内通货膨胀严重,存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询,甚至冻结。第三信息的保密性太差,隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行,即可稳步增值,坐享高于国内的利率,又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策,全世界银行都在此地竞争,服务水平高,因此,对客户的隐私保护得较好。

31、我加入到第二家园计划,就算移民马来西亚了吗?

答:不算。但如果你加入了第二家园计划,再想移民到大马,申请起来就很容易了。正是因为这点,你在国内也不须以移民身份上报。

32、我加入到第二家园后,可以享受哪些政策方面的福利待遇?

答:主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇,大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇,医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。

33、我加入到第二家园计划,从马来西亚转签其它国家容易办理吗?

答:马来西亚与120余个国家实行互免签协议,没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。

34、你的资产在国内缩水了吗?

答:是的。房价跌,股价跌,日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低,投资矿产被压缩。总之,属于投下去的资产都在跌,而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期,一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划,就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。

35、房市新政下,你现在还敢在国内购买房子吗?

答:逆势而为,无异于鸡蛋碰石头!不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。

36、为什么说与其在国内买房,不如去国外买房划算一些呢?

答:国内房价处在历史高位,况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后,目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价,均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来,到目前为止,房价已达到了9%的涨幅程度。

37、我是个保守型的投资人,我怎么可以让我的资产稳定升值?

答:参与第二家园计划当中来,我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内,什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人,是首选。

 

来源:瑞投咨网

责任编辑:Shelly Du

申请马来西亚第二家园必须知道的事 | 马来西亚

很多朋友都有移民马来西亚的想法,当看到有关马来西亚第二家园计划的申请条件时,结合自身,又或多或少会有一些疑惑。下面针对大家的疑惑做一次梳理,希望能给想办马来西亚第二家园的朋友一些帮助。
 
Q:为什么申请马来西亚第二家园计划必须存放定期存款(50岁以上15万马币,50岁以下30万马币)?
 
A:马来西亚第二家园计划是全亚洲也可能是全世界最出名的,期限长且费用低廉的家庭移民计划。马来西亚第二家园计划所需要投入的资金,是许多老牌移民国家的十几分之一,甚至几十分之一。例如美国的EB5投资移民,要求申请者投资50万美元(相当于300万人民币);如澳大利亚的188C投资移民,要求申请者投资500万澳币(相当于2635万人民币)。相比下马来西亚非但没有强制要求消费那笔定存本金,利息也可尽数拿回。另外政府需要参与者存放的这笔定存目的,主要在于让参与者有最后一笔紧急资金做后备之用。
 
Q:什么时候可以取回定期存款?
 
A:经过1年时间,参与者可以撤回他/她部分的定期存款(50岁以下可调用15万马币,50岁以上可调用5万马币)为购买房产、医疗、子女教育或购买免税车的相关费用,余下部分在他/她终止第二家园身份时可全部取出。参与者也可在旅游部的批准下申请提出定期存款的一部分,以作医疗目的或紧急情况之用。
 
Q:如果工资不能达到人民币20000元/月,但我每个月的房租收入高于20,000元,能否申请第二家园?
 
A:可以。稳定的租金收入和退休金均可作为申请第二家园的收入依据。
 
Q:马来西亚有没有移民监?
 
A:没有。英国、加拿大、美国、澳大利亚等移民国家都有不同程度的移民监,在规定年限内必须在该国呆够一定时间。马来西亚第二家园计划不存在移民监,只要审核获批,即可获得第二家园身份。
 
Q:第二家园身份是否意味着获得马来西亚国籍?
 
A:不是的。第二家园身份是指获得在马来西亚国内的10年长期居留权,到期时,可以凭资产证明和无犯罪证明等文件申请续签。由于中国不允许公民持有双重国籍,因此加入他国国籍就必须放弃中国国籍,今后你要回中国探亲访友、管理生意、旅游观光都需要办理签证。而第二家园计划则可以规避这一麻烦。
 
Q:参与者和当地居民有什么不一样的福利?
 
A:参与者不能享有马来西亚的选举权和仅针对公民的保险,如国家医保、养老保险、一个马来西亚退休金计划等;无法得到马来西亚的护照和身份证,但是在本身国家的护照上会有MM2H的签证;日常消费像衣食住行、医疗等马来西亚政府也没有双重标准。投资地产上外国人必须购买价值超过100万马币(约合人民币200万)的房产,这是为
了保障马来西亚比较贫穷的居民不会受到房价炒高的影响。
 
Q:中介公司如何能够保证其信誉度?
 
A:正规的马来西亚第二家园中介公司及其合作夥伴,会有马来西亚移民厅颁发的代理MM2H的资格准证。申请人可以要求中介公司出示这份准证,不要信任不能提供该准证的中介公司。明良海外投资作为最早一批被马来西亚旅游局及马来西亚移民厅联合授予办理第二家园资质的机构,且在马来西亚设有分公司,可放心托付。
 
Q:孩子在国内成绩不够优秀,能否就读马来西亚的国际大学?
 
A:可以。马来西亚的国际大学只考量学生的英语水平,通过入学的英语测试,即可办理入学手续。如果不能通过测试,可以参加大学组织的英语培训班,3—6个月后通过结业考试同样能够办理入学手续。
 
 
来源:明良海外
 
责任编辑:Shelly Du
 
 
 

澳洲买房 有几项税费不得不了解 | 澳洲

澳洲买房并没有专门的税费叫做“澳洲房产税”,但是除了房款以外还要花费许多其他费用,在办理购房手续时,还有各项税费需要缴纳,包括过户律师费、贷款机构费用、房屋结构检查费、印花税、房东保险费、房屋及财产保险费、市容建设费用、搬家费和地产地代理费等。整个购房过程中,大约有9种费用需要购房人考虑在内。

近年来,海外人士在澳大利亚买房的热点城市主要是悉尼、墨尔本和布里斯班。澳大利亚各州购房收取的税费项目大致相同,但是根据各州的政策,税费的支付比例可能又有所区别。以下内容是针对悉尼购房各项税费的说明,当然,这些费用仅供参考。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

澳洲买房 有几项税费不得不了解 | 澳洲

投资悉尼房产的热浪来袭,你准备好了吗?表示:作为海外人士,首先要确认自己是否能在海外买房,澳大利亚是一个移民国家,今年来对海外购房条件的限制越来越少,如果不需要办移民,满足以下两个条件的海外人士都可以在澳大利亚购房:年满18岁、有购买能力。

不过也有一些限制,澳大利亚领事馆表示,”在悉尼所在的新南威尔士州,海外非移民人士只能购买澳洲新房,不能购买二手房。”

根据以往的经验及主要买家来看,国内的海外房产投资服务机构主要有两类,一类是国外开发商在国内设立的销售服务公司,买房人要注意查询开发商背景;另一类是海外投资服务中介,验证中介服务机构的资质,可到当地主管部门官网查询。

“首付100万元买悉尼市中心两居。”专家介绍,在悉尼市区买一个套内面积80平米左右的两居期房,总价70万-80万澳元,折合人民币约450万元。需准备两成首付,90万元人民币,加上各种税费约100万元人民币。

澳大利亚的支柱产业是教育、旅游和矿产出口,出口国主要是中国和日本。多年来,经济增长平稳。根据近50年的澳洲当地统计数据显示,澳洲房产增值有”七年翻一番”的说法。据瞭解,在悉尼,每套公寓 每年需向政府缴约1000澳元的市政费,向物业公司缴约2500澳元的物业费,根据具体房屋情况有浮动。澳大利亚没有房产税,自住房屋卖出不需要缴纳增值税,投资房屋若在一年以内卖出,增值税为增值部分的50%,一年以上卖出可减免到增值部分的25%.若房屋出租,需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%-7%.

悉尼买房流程相对复杂,买房需要有律师全程陪同。首先,买房人从国内代理中介处看中房屋后,需支付35000元人民币的留房诚意金,诚意金在首付之后归还。接着,请律师全程负责买房事宜,律师费1000-1500澳元,约6400-9500元人民币。在律师陪同下,签购房合同,付10%的首付款。这部分首付款先支付到第三方监管账户,房款的利息属于业主,开发商交房前是不能拿到首付款。 在交房前的2-3个月内,买房人准备贷款材料,办理贷款手续,海外人士可贷额度为房款总价的70%-80%。需向贷款机构支付评估费、检查费等。交房时,律师跟随验房,审核通过后,再交尾款。

此时,之前监管账户中的首付和尾款一并交由开发商,买卖合同正式生效。贷款未还清前,房产证在银行手里,个人最多拥有一份复印件。全款付清后,才会有原件。贷款部分,可通过租金还贷,在悉尼,一套房子的租金可以还清月供。”其实买这个房子只要准备100多万元人民币。”专家介绍。

以购买澳洲35万澳币的房产为例,首先需要购房人考虑的是过户律师费。和国内购房不同,在澳洲购房,绝大多数情况下,都需要聘请律师办理相关手续,律师费在400-1000澳币不等。

其次,由于澳洲各州的法律不同,因此印花税的征收也有差异,根据房价有所变动,部分州还有印花税优惠。以维多利亚省为例,总价35万澳币的房子,印花税约为1.38万澳币。

再次,房主需要定期交给区委会的费用,通常会每季度收取。包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等。

另外,如果购房者在澳洲所购房屋为投资购房,建议购买房东保险。保护房东发生的一切意外,例如房客不交房租逃跑,或房客对房屋的毁坏等。

除此之外,购房人在办理购房过户和贷款时,还会产生贷款机构费用、房屋结构检查费、房屋及财产保险费、搬家费和地产地代理费。以这套35万澳币房子为例,9项税费的所有费用,约为2.535万澳币,约占房屋总价7.2%左右。

 

来源:滴答网

责任编辑:Shelly Du 

从中国20年城市“增长路径”推断2018年美国投资方向 | 居外专栏

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中国自改革开放以来,一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据国家统计局2017年的数据统计显示,2016年中国城镇化率已经达到了57.35%;而在1978年时,这个数字仅为17.9%。

仅2016年,中国就有2,000万农村人口进入城市人口的增加促进了城市版图的扩张。在当下中国城市的扩张是无法阻挡的趋势。

在几十年的时间内,中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢?我们以1997年为起点,在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”,观察中国城市的成长轨迹。

  1. 上海

一线沿海城市的“扩张代表”毫无疑问是上海市。上海作为中国的国家中心城市,是国家的经济、交通以及金融中心。作为沿海经济发达城市,上海20年来的城市发展是非常惊人的。

从谷歌地图的卫星对比图可以观察到,20年前的上海,城市已开发、充分建设的地区仅限于以静安区、长宁区等老市区为主。大部分地区都是代表并未经充分开发的绿色。而20年后的今天,基本整个三角区域都已被开发。开发的痕迹已经扩散并填充到了肉眼可见的所有陆地。现在的上海一共有16个市辖区,嘉定、松江、奉贤以及金山区等新区的开发,至今仍不地断将上海市的版图向更广、更远的区域扩散。

从上海的环路地图可以看到上海市现有的四条环线——内环高架路、中环线、外环线S20以及郊环线A30。这四条环线由上海1997年的城中心为起点,由内向外地扩张。城市的面积也随着城市环线的边缘不断增加,慢慢将中心铺满。环线就像是城市扩张的刻度线,而最外的环线则是城市的边界线,它在哪里,城市就发展到了哪里。 

  1. 武汉

武汉是湖北省的省会城市,是中国中部的中心城市。武汉市位于长江中游,整个城市环江而建,是内陆最大的水陆空枢纽。作为“沿江”的城市发展代表,武汉市又经历了怎样的扩张征程呢?

通过卫星对比图可以看到,20年前武汉的深度开发地区仅限于汉阳、武昌区等部分沿江区域,但如今几乎市辖沿江区域已全部被开发。开发的区域也并不限于沿江地区,而是沿原开发区域全方位的向四方扩散。

武汉现在已通车、修建待通车的主要环城线路共有五条。对比武汉1997年至2016年的城市发展卫星图可以观察到,武汉的城市发展轨迹同样是和环线的扩张路径重叠的。外环线的边缘基本也是武汉市区现在经充分开发的城市区域边缘。

  1. 成都

内陆城市的“扩张代表”则是素有“天府之国”美称的成都市。成都作为四川省省会,是西部内陆中心城市,也是西南地区的科技、金融中心以及交通枢纽。成都的发展自市区原有的中心向四周扩散,不断“吞噬”四周的区域。

从卫星地图可以看到,20年前的城市主要开发区域仅限于金牛区、武侯区等主城区,而到了今天,成都的发展区域已经扩散到了龙泉驿、崇州等20年前的远郊地区。20年前绿色的原始土地已经被充分开发,面积较20年前扩大了几倍。

成都现在已建成通车以及规划中的环路已经有六条。通过与城市的卫星发展图作对比,我们也可以发现环线和城市发展的边缘相吻合。尤其在成都此类放射型城市,城市会由中心向四周较为均匀地扩张。

总结以上中国三座城市,我们都不难发现:城市的规划、开发边际都基本是由固定的中心向四周蔓延。这就是城市发展的规律,像是顺着一条路往前不断扩展,而这条“路”,也就是城市的“增长路径”。

全世界都相似的城市扩张路径

事实上,全球城市扩张的版图都有着惊人的相似度。世界上的巨型城市都是由原来规模较小城市中心地区,向四周扩张、发展,从而形成现在庞大的都市面积。

无论是上海、武汉这样的发展中国家的城市、还是美国、日本等发达国家的城市,都在进行城市扩张的步伐。虽然由于人口流动、经济发展等因素,扩张的速度快慢有别,但全世界的城市,无论规模大小,都在默默地遵从这样的发展规律。都市的扩张是没有极限和边际的。

和顿持有土地所在地——美国加拿大地区的城市扩张版图亦是如此。因此,和顿将城市的扩张规律称为城市的“增长路径”。“增长路径”是一个城市发展、扩张的不变规律。

由于发达国家的城市发展模式已经成熟,所以在最近的20年内,发达国家一线城市的扩张版图不会像中国一线城市一样有那么明显的变化。但是,发达国家的二线城市仍处于一个强劲的发展期。

根据《纽约时报》的报道,理论上,大多数人会认为在大都会地区,像是波士顿或者纽约这样的城市,在人口上会有剧增的趋势,因为人们更愿意居住在工资水平更高、工作机会更多的地方。

但是,在美国综合排位前80位的大都会统计区中,2000年时拥有最高平均工资水平的美国城市人口增长率却偏低,而一些当年平均工资水平稍低,像是夏洛特奥斯汀奥兰多休斯顿凤凰城等城市,却因为持续增长的工作机会以及低生活成本吸引了更多的人迁入。在这些城市,工作岗位的增加与人口的增长形成了一个良性的循环,两者的结合更是促进了当地城市的增长与扩张。

最繁荣的城市并未出现人口剧增:

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例如德克萨斯州休斯顿市,在十几年的时光内,就亲历了“增长路径”带给城市的新变化。我们有理由相信“增长路径”还会在现阶段的人类城市发展史中不断重复上演。

上海、武汉、成都三城环线图图片均来源自网络

责任编辑:Zoe Chan

 

和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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限贷征税中 中国买家纷纷撤离澳洲房市 | 澳洲

由于对国际买家征税以及信用监管加强等因素, 海外买家对澳洲房产的需求几近降至冰点。 前往澳洲购买住宅的海外买家在一系列新政下数量急剧下降,澳洲当地的开发商们开始就此表达不满。

根据澳洲当地房产开发商的数据,两年前海外买家在澳洲购房者中数量占比40%,现如今海外买家的交易量下降到只占期房销售量的1%,导致整个澳洲住宅交易量萎缩近20%。

碧桂园澳洲分公司营运总监胡国涛(Guotao Hu,音译)说:“在我们看来,澳洲的海外买家正在急剧变少,背后的原因是澳洲银行的房贷政策锁紧、印花税附加费以及中国政府的调控造成的’。”  从2018年1月1日开始,澳洲最后一个开始对外国买家征收附加税的南澳州也开始效仿其他地方,增加7%的附加费。

这也侧面印证了澳大利亚最大公寓开发商梅丽顿(Meriton)公司创始人哈利·特里古波夫(Harry Triguboff) 在上周接受《澳大利亚金融评论》采访时提到的海外买家“流失”过后,澳洲本土房地产业的景气程度不是差,而是“非常糟糕”。

这种“行业的寒冬”迫使碧桂园迅速改变其澳洲公司的经营战略方向,将业务重点转移至项目总体规划及土地开发,这也是碧桂园的强项。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

碧桂园澳洲公司营运总监胡国涛表示,一场‘惊涛骇浪’已经驱走了外国买家
碧桂园澳洲公司营运总监胡国涛表示,一场‘惊涛骇浪’已经驱走了外国买家

去年,碧桂园达成其在澳大利亚最大的一笔海外交易,抢下了炙手可热的墨尔本西部增长走廊温德姆谷(Wyndham Vale)的未开发土地,该地面积363英亩,价值4亿澳元。

澳洲第一金融控股有限公司的管理总监王仁和(音)说,尽管业内人士已发出过不满,但是澳大利亚仍然“搬起石头砸了自己的脚”。

王先生说:“许多开发商决定停止建筑开发, 因为项目有可能获批,但还没有动工,因为可能会面临卖不出去的局面。澳洲对于国际投资者而言,投资环境欠佳的名声已经众所周知。”

澳洲第一金融控股有限公司主营业务为房产项目营销并为小型开发商提供资金。他提到目前他的公司面临客源减少,因为需要营销的期房楼盘变少,而许多已经完成预售的开发商现在也面临结算困难的问题。

澳洲房地产委员会曾警告澳洲联邦政府,勿再继续“妖魔化”海外投资者,因为正是海外投资者才提振了澳洲房产业的景气度。

本着“大而美、少而精”的宗旨,42-48是宜居城市墨尔本中心好区South Yarra的最高性价比项目——绿肺环绕,靠近交通枢纽,更拥有丰富的教育资源
本着“大而美、少而精”的宗旨,42-48是宜居城市墨尔本中心好区南雅拉 (South Yarra)的精品项目——绿肺环绕,靠近交通枢纽,更拥有丰富的教育资源(点击图片查看房源信息)

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澳洲开发商呼吁为国际投资者创造“更多便利,而非各种限制

澳洲皇冠集团管理总监伊万·苏尼托(Iwan Sunito)对媒体说,澳大利亚应该铺着红毯欢迎来迎接投资者,而不是设置各种限制。

“这些限制海外买家的措施非常短视,在澳洲投资型出租公寓的市场需求也非常大。我们应该为海外投资者提供更多便利, 而不是各种限制。比如说房贷,我们的银行可以把贷款比例降到50%。目前的限制长远而言只会伤害我们自己的经济,因为它会降低政府的税收收入,比如印花税等。

中国房地产开发商福星惠誉的执行总监刘浩(音译)2014年售出了自己位于帕拉马塔长廊(Parramatta Promenade)的几套公寓。他说,在房地产周期的后半段增加印花税、附加费并压缩房贷只能表示国际投资者在澳洲会面临不公平的投资环境, 并不能帮助澳洲政府实现其目标。

他说:“很多开发商很兴奋地进入市场,反而在开发过程中遇到行业下行。”

中国人不会挑不受欢迎的地方来投资”

在悉尼有多处公寓项目的某主要中国开发商正在试图进入诸如印度尼西亚等其他亚洲市场,提到“海外买家并不想在不受欢迎的国家进行投资。”

这位开发商提到,“在资本出海同样困难的情形下,寻找海外投资标的的中国买家更倾向于到没有“额外”附加税的英国美国进行投资。如果澳大利亚想要可持续的发展,它应该考虑放宽这些政策。”

正在冷却的房产行业也迫使墨尔本的一家中文地产信息平台将业务重点转移至其他国际市场。该集团去年在墨尔本并未向海外买家售出任何新公寓。杨总监说,“如果不转向其他市场,我的生意就完了。”

Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的建筑开发集团,其住宅和土地组合允许自由搭配住宅设计和黄金地块,是在南澳顶级住宅区买地建房的终极选择
Hickinbotham是南澳大利亚规模最大、历史最悠久的建筑开发集团,其住宅和土地组合允许自由搭配住宅设计和黄金地块,是在南澳顶级住宅区买地建房的终极选择

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但也不是所有的开发商都损失惨重,海外买家并不是完全撤离了澳洲市场。很多已经把资产转移出中国的买家仍然在寻找澳洲的高端及豪宅项目。澳洲本地的售卖代理The Agency说道,“开发商仍在购入土地,期待行业的复苏。”

 

原文:《澳大利亚金融评论》

编译:Maya

排版:Zoe Chan

责编:HY

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除了EB-5,美国移民还有别的方式 | 美国

一提起美国投资移民,大多数人脑子里第一个跳出来的就是EB-5!那么除了这个方式还有别的选择吗?美国EB-5投资移民政策自实施起来,因其投资成本要求较低大受国人欢迎,很多中国人以此方式成功移民,但是凡是投资必会有风险,EB-5 投资移民陷阱层出不穷,排队人数越来越多造成积压,给众多有投资移民意愿人带来不便。那么除了EB-5 投资移民还有别的方式可以移民美国吗?接下来一起看看吧!

除了比较简单的EB-5投资移民,还有一种移民方式叫做“商业类移民”。比如:L-1EB-1C,这类移民所需成本要比EB-5还要少很多,但是对申请人自身要求会严格一点,不过大家可以看看自己是否能够符合标准,一旦符合标准,移民美国就自然多了一条路,不用千军万马过EB-5的独木桥啦。

L-1移民的要求:

  1. 中国母公司必须证明有足够资金支持美国子公司至少一年以上的运作。
  2. 申请L-1者必须将在美国全职工作一年以上,一年就业必须是全职,不是兼职;
  3. 赴美人员必须是经理,管理人员或专业人才;
  4. 美国公司必须是中国公司的分公司或者有联系;
  5. 赴美人员的职位必须和他的教育和经历有关系,要提交证明;
  6. 在母公司一年就业中的一年就业必须是全职,不是兼职

EB-1C移民的要求:

1.必须在美国和海外有两个公司,相互为母公司和子公司关系;
2.申请人必须在过去三年内在美国境外为海外母公司工作过一年以上,并且需要寻求为海外公司的美国分,子公司(或其他符合要求的实体)继续工作。申请人在境外和美国的分、子公司(或其他符合要求的实体)的职位必须是经理或高级主管(总裁,总经理,副总经理或相应的职务)。
3.申请人要求移民美国是为了经营管理美国的公司而调派来美,由美国雇主,即海外公司的分、子公司(或其他符合要求的实体)向移民局提出申请,而美国的公司必须实际运行了一年以上。
4.海外公司和在美国的公司均需正常运作,并雇有合理的员工。
另外,并不是担任过经理或主管的人士就一定符合要求。移民法规定申请人若以经理名义申请,必须到达以下要求:
 
  • 对公司的管理或主要功能有指导作用;
  • 负责建立公司的目标和政策;
  • 在公司决策方面有很大的主导权;
  • 只是接受公司里很高层级的监督,比如董事会,股东,或是较高层级的主管等。

申请人若以高级主管名义申请,必须到达以下要求:

  • 管理公司,公司的一个部门,或负责公司的一项主要功能;
  • 管理和控制其他专业人员,管理者等的工作,或者是负责公司里一个主要的功能或部门;
  • -如果管理其他员工,申请人必须有人事权,如雇用,解雇,或者是建议升迁等权利。如果没有直接管理其他员工,则需对公司的主要功能具有指导权。
  • 对公司日常运作具有指导权

各位有移民意愿的投资者可以对照L-1EB-1C移民的要求,来审查自己是否满足条件。因为美国投资移民政策随时变动,投资者一定要注意需找有信用的专业律师和机构在其建议下进行投资移民操作。

 

来源:互联网

责任编辑:Shelly Du

菲律宾房产投资热点区域:政治与交通物流中心帕塞市(Pasay City)

帕塞市(Pasay)是马尼拉大都会区城市之一,人口总数约41.6万(2015年数据),也是最受中国买家青睐的投资热区之一。帕塞属于马尼拉大都会区,靠近马尼拉市,是尼诺·阿基诺国际机场(Ninoy Aquino International Airport)所在地,区域内汇集了诸多航空和物流企业,为此成为菲律宾重要的交通和物流中心。此外,帕塞市(Pasay)还是菲律宾重要政府部门如菲律宾副总统办公室、参议院、外交部(DFA)、菲律宾国家银行等所在地。

菲律宾房产投资
帕塞市(Pasay City)方位图
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尼诺·阿基诺国际机场

帕塞区内重要航空及物流公司

  •  尼诺·阿基诺国际机场
  •  NAIA 1号航站楼
  •  菲律宾航空公司总部
  •  马尼拉之神航空公司 (Spirit of Manila Airlines)总部
  •  菲律宾航空速运 (PAL Express)
  •  菲律宾唯一水上飞机运营公司 (Air Juan)
  •  菲律宾岛际航空公司 (Interisland Airlines)
  •  菲律宾最大物流公司 LBC Express

帕塞区内重要地标建筑

  •  亚洲SM购物中心
  •  EGI Taft 中央交易所
  •  菲律宾国家文化中心

除了交通物流和重要政府部门所在地这两大因素外,帕塞市拥有诸多包含赌场的娱乐中心,如马尼拉国际度假中心(Resorts World Manila)、马尼拉梦幻城 (City of Dreams Manila),吸引了全球诸多游客前来消费,带动当地的经济发展(按照当地法律,赌场是合法经营的),房产市场也相当旺盛,为此成为吸引外国投资者的重要投资目的地。

2018年1月,帕塞市(Pasay)热门区域的房价为2.5-3万人民币/平米左右。以下为居外网精选帕塞当地投资房源。

1、马尼拉湾云顶赌场附近酒店式公寓:总价85万人民币/面积24平米

菲律宾房产投资
马尼拉湾云顶赌场附近酒店式公寓

2、帕塞市区Bay Garden公寓:总价81万人民币 面积51平米

Bay Garden公寓

帕塞市更多适合投资的房源:

 

文字: Vincent Xie

排版:Shelly Du

编辑:HY

35万人民币投资马尼拉金融区 上海白领在菲购房全纪录

近年来菲律宾经济持续增长,2016年GDP增速达到6.9%,成为了亚太地区增幅最高的国家,势头令人咋舌。房地产业已成为菲律宾发展最快的行业之一。除了去欧美国家买房投资菲律宾房产也逐渐走入国人眼中。下面我们一起来看看网友“眉眉木木”的菲律宾购房之旅,相信对您会有一定的帮助和启发。

本文摘自天涯网友“眉眉木木”的买房记录,特此感谢。

买房前:高收益和投资前景 让我选择马尼拉

在上海打拼多年终于有了50万存款,本来想可以在上海拥有一套自己的房子,奈何上海房价高昂令人难以承受。后来一个在菲律宾的华人朋友对他介绍了菲律宾的房产情况:

1、菲律宾首都马尼拉的房价还是国内三线城市的水平,历史房价一直是稳定上涨,近几年菲律宾大力招商引资,发展得越来越猛,GDP增长率现已超过中国,居全亚洲第一,房价涨得非常快;

2、菲律宾是小小的岛国,人口1亿多,(居外补充:全世界第十二大人口国,高盛预计菲律宾有望成为“未来十一个高成长经济体”, 到2050年会从现在的全世界第43大经济体跃升为第14大经济体),平均年龄23岁。也就是说菲律宾人大部分人是年轻人,这些人都是买房和租房的刚需,人多地少,有利于房价和房租上涨;

3、菲律宾整个国家的资源和就业机会都几乎集中在首都马尼拉,吸引全国各地的人到马尼拉生活,马尼拉已经成为全球人口密度最高的城市,会刺激马尼拉的房价;

4、菲律宾的房租收益率相当高,一年租金收益约为当年这套房子市价的10%,在菲律宾买一套约50万人民币的房子,收的租金可以在上海租一套很好的2室1厅;

5、菲律宾买房永久产权,无公摊面积。外国人买房手续简单且不限购。

我把我要在菲律宾买房的想法告诉了我那个在菲律宾做生意的朋友,得到了他的支持,并介绍了一个在菲律宾做房产中介的中国人给我,说他会帮我搞定买房前手续和买房后出租的所有一切事情,而且还能帮我拿到最低价。于是,办护照,淘宝上办理好签证,出发了!

35万人民币淘到马尼拉最好地段房源

2016年12月,在菲律宾找好房产中介,办理护照签证飞往菲律宾。

一下飞机便感受到了菲律宾的晴空清新的环境,由于出发时间是12月,国内冷得打哆嗦,菲律宾温度却达20-30度。看来以后冬天可以经常来这边避寒了。

菲律宾买房投资
冬季马尼拉的城市实景,天空好蓝、而且相比寒冷的上海,气温更暖和,也可以作为冬季避冬的选择。

因为可以移民,所以菲律宾有很多中国人。走在路上都经常听到中国话。也经常会看到很多中国饭店。菲律宾人很热情,不会歧视外国人。在玛卡蒂(菲律宾金融中心),马尼拉最发达的区,生活环境不错,物价比上海低一些。

因为买房主要用于出租投资,本人还会继续在上海生活,于是房产中介推荐首都马尼拉最最好的地段,在马卡蒂(Makati)的金融大街,就像美国的华尔街,那里是2万到3万人民币一个平方。差一点地段的1万到2万人民币每平方,低于一万的地段房产中介说不适合投资,会很偏,升值潜力较小。菲律宾首都人多地少,这里的房子几乎大多都是20到60几平方(无公摊面积),所以50万人民币绝对可以买一套。

很多人误以为菲律宾非常贫困落后,到马尼拉后感觉这里的新区真的很不错,还以为到了上海陆家嘴!

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马尼拉金融区马卡蒂(Makati)的夜景,灯光璀璨一派繁华的景象,突破了国人对菲律宾的想象。

中介还表示:买房出租最好买不超过50平方的,会比较好出租,且因为马尼拉流动人口太多,租房市场很火爆,他举了一个楼盘的例子,在马卡蒂(Makati)的金融大街,20多个平方的,房价约50万人民币,一个月租金收4千人民币不会愁租不出去,一年的租金就是约5万人民币,也就是说哪怕房价不涨,收租10年就可以回本,况且房价还会猛涨。

经过多番选择和比对,终于在马卡蒂看中的一套微型公寓:只有20平方的小公寓(也称Studio),售价约250万比索(约35万人民币)。麻雀虽小,五脏俱全,这样的房子适合用来出租。

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投资公寓实景:进门后是这样的,右边那个小门是厕所
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简单的厨房操作台。尽管面积不小,但对于租房者来说,应付日常生活之需足矣!

买房体验:其实到菲律宾那买房很简单,旅游签过去、找好中介、去各个楼盘的售楼处、销售人员会带你看房,看好了就签合同付钱。不过,付好钱后还不能立即拿到房产证,要等一段时间。总而言之,最重要的环节就是一定要找到靠谱的中介。

马尼拉居住体验:环境好、食物便宜又美味

尽管本次前往马尼拉看房的行程较短,前后不过几天,但当地的居住环境还是给网友“眉眉木木”留下深刻印象。

1、纯净的海滩

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菲律宾的海岛真的不是一般的漂亮,这边的海水真像矿泉水一样的纯净,本地人很注意环保,不准靠近海边抽烟。海水里看不到一丁点垃圾。

 

2、平价的美食

律宾美食以风味浓郁的海鲜最为出名。而且在喜好音乐的菲律宾 几乎每一家有规模的餐厅中都会有乐队演奏或民族舞蹈表演。菲律宾乡土名菜喜欢用醋和大量的大蒜等辛辣调料。 比较有代表性的有:烤乳猪,西尼根汤,阿多波,拉普拉普鱼等

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菲律宾佳肴中最有名的就是烤乳猪——“勒琼”(Lechon)了,皮薄而脆的烤乳猪,端上桌来香气四溢,必须用餐刀将它切成小块,蘸上专备的酱方可入口
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马卡蒂的三角公园的一家新加坡餐厅,据说食物非常美味,人均不到100元。
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随意进入一家面馆,虽然样子很普通,但据“眉眉木木”说:这是他此生吃过最好吃的面,人民币售价60元。

3、有趣的公交车

菲律宾买房投资这个就是吉普尼,本地人的公交车。司机又开车又收钱,通过看后视镜看有谁上了车,上车的人都会主动给钱,一个一个人地把钱传给司机,司机找零再一个个人地传给乘客,所以坐在靠近司机的位置最累,要一直帮别人传钱传来传去,乘客要下车,就敲一下车的铁皮。哈哈 蛮有默契的。听说世界上没有两辆一模一样的吉普尼,都是五花八门各种各样的。

4、  友好的当地人

菲律宾人很热情,不会歧视外国人,中国人在这里很受尊敬

居外点评:

尽管这位网友很热情的分享了她在菲律宾的购房体验,“低成本,高回报”,以及菲律宾目前正处在从“农业经济向服务业经济转型”的风口期,但各位居外读者如果要跟进去菲律宾投资,仍然需要考虑其他风险要素,例如货币制度及汇率动态、地缘政治风险、高度依赖出口和外包商业服务的收入。请投资者多方了解不同信息,做出独立判断,挑选合适的开发商和经纪人项目择机进场。

 

来源:天涯社区

責任编辑:Vincent & Shelly